中海名城項(xiàng)目發(fā)展策劃書

1、.：.；【中海名城】工程謀劃書 項(xiàng) 目 發(fā) 展 策 劃 書1. 工程概略1.1 地理位置及素質(zhì)【中海名城】位于成都市南部的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機(jī)場(chǎng)路西延線和體育公園。工程所處的高新區(qū)始建于1988年，1991年3月被國(guó)務(wù)院同意為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過十年建立，該區(qū)構(gòu)成了一區(qū)多園的管理方式，初步構(gòu)成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程與現(xiàn)代食品三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)新型的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但由于初始規(guī)劃的局限性，該園區(qū)內(nèi)尚無與園區(qū)建立相順應(yīng)的生活配套設(shè)備?！局泻Ｃ恰康拈_發(fā)建立，正好填補(bǔ)這一空白。1.2 工程宗地及周邊環(huán)境工程用

2、地的西北部如今是電纜廠的主廠區(qū)，目前正在消費(fèi)；用地的北面即紫荊西路北側(cè)有倍特幼兒園對(duì)外接納學(xué)生、高新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校含小學(xué)、初中及高中部、高新區(qū)電信局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；用地東側(cè)的肖家河神仙樹段目前尚未整治位于高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校東側(cè)的肖家河已整治成示范段，景觀尚可，枯水季節(jié)景觀較差，豐水季節(jié)水流較急，景觀良好。用地內(nèi)有部分廠房和舊民房需求拆遷，根據(jù)用地協(xié)議，高新區(qū)政府將于今年9月30日前完成首期用地的拆遷并交供我司約100畝土地。南面：規(guī)劃路尚未構(gòu)成，該規(guī)劃路將由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時(shí)間要求逐段完成，且不影響我司的分期開發(fā)方案；體育公園正在建立中。北面：紫荊西路已完成大部分，尚未建筑的路段約150米居民曾經(jīng)搬

3、遷，但房屋尚未撤除，根據(jù)“用地協(xié)議的規(guī)定，高新區(qū)政府將于2000年12月31日前完成該路段的建立并確保通車，紫荊西路元華路東側(cè)路段正在建立中。紫荊西路北側(cè)的倍特小區(qū)除“金葉苑約1.5萬平方米的低檔住宅外已全部建成并已入伙。東面：元華路已構(gòu)成并通車，但有部分道路仍為原郊區(qū)道路長(zhǎng)約200米。根據(jù)“用地協(xié)議，高新區(qū)政府將于2001年3月31日前完成該路的市政化改建及肖家河神仙樹段的治理包括其兩側(cè)各寬5米的防護(hù)綠地建立。高新區(qū)的商業(yè)配套如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等位于該路的北段。元華路東側(cè)有部分舊房已列入拆遷范圍，其用地性質(zhì)為住宅小區(qū)，【中海名城】隔元華路與東邊的銀都花園、紫荊小區(qū)相望。西面：高新大道已建成，新道路也

4、是成雅高速公路的入口，三期地塊西側(cè)臨近高架橋的起點(diǎn)。隔路相望有地奧、恩威、西門子、機(jī)電設(shè)備等現(xiàn)代化新型工業(yè)廠房。1.3 交通情況及市政建立1.3.1 交通情況根據(jù)目前情況，用地周邊公共交通較為便利，有26路、28路、78路共三條公交線路經(jīng)過地塊，其中，26路公共汽車由紅照壁開往國(guó)防樂園，?？可裣蓸涔卉囌?；28路公共汽車電纜廠發(fā)車，穿行紅星路開往火車北站；78路公共汽車由電纜廠發(fā)車，經(jīng)天府廣場(chǎng)后穿行蜀都大道開往西部的金沙汽車客運(yùn)站。用地周邊道路通暢，駕車出行可以很方便地到達(dá)市中區(qū)、火車南站、機(jī)場(chǎng)、樂山、峨眉山、雅安等地。出地塊后延高新大道向北穿過二環(huán)路間隔 地塊兩分鐘路程和一環(huán)路距地塊四分鐘路

5、程可便利到達(dá)市中心內(nèi)各地十五分鐘到華中醫(yī)大附屬醫(yī)院，二十五分鐘到達(dá)天府廣場(chǎng)。成雅、成樂及機(jī)場(chǎng)高速入口緊鄰地塊，二非常鐘內(nèi)可到機(jī)場(chǎng)，五非常鐘內(nèi)可到樂山，交通極為便利。1.3.2 市政建立高新區(qū)經(jīng)過十年建立，市政配套設(shè)備較為完備。但詳細(xì)到用地周邊道路兩側(cè)的市政管網(wǎng)，就目前情況來說并不完善，需求由高新區(qū)政府按照用地協(xié)議的時(shí)間及內(nèi)容要求及時(shí)配套到位。目前情況如下：給水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有300供水管線，高新大道現(xiàn)有600供水管線，元華路的北段已埋設(shè)300供水管線。污水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有800污水管線沿紫荊西路排向三瓦窯方向，高新大道現(xiàn)有800污水管線。雨水情況：沿紫荊西路現(xiàn)有1200雨水管線沿紫荊西

6、路排往肖家河，高新大道現(xiàn)有1200雨水管線。 供電情況：沿紫荊西路現(xiàn)有10千伏架空供電線路，高新大道現(xiàn)有10千伏架空供電線路，元華路現(xiàn)無供電線路。燃?xì)馇闆r：紫荊西路上無燃?xì)夤艿?，高新大道西?cè)現(xiàn)有159天氣氣管道且在東側(cè)有預(yù)留接口。供熱情況：南星熱電廠可提供供熱條件，主管道曾經(jīng)敷設(shè)到紫荊西路電纜廠大門口附近，電纜廠目前正在運(yùn)用。及有線電視情況：紫荊西路北側(cè)有電信營(yíng)業(yè)廳，高新大道已埋設(shè)2.5萬門通訊電纜；高新大道已埋設(shè)光纖電纜。1.4 肖家河現(xiàn)狀及濱河公園的規(guī)劃1.4.1肖家河現(xiàn)狀源頭：肖家河發(fā)源于清水河，清水河流過西二環(huán)路清水河橋后，主流流往府南河，支流構(gòu)成肖家河。分支處有鐵欄過濾漂浮渣滓，欄后

7、有一水閘，控制肖家河水量。從水閘處置解及堤上水紋高度，其控制水位在2.5米左右污染情況：肖家河主要流經(jīng)居住小區(qū)，無工業(yè)污染源。但因流經(jīng)地段新開發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量建筑，導(dǎo)致建筑渣滓增多，并長(zhǎng)期堆放在河岸邊，導(dǎo)致河水污染，這也是河水在枯水季節(jié)發(fā)出臭味的主要緣由。水量：肖家河河道寬約10米，河堤寬47米，堤高普通在44.5米，從河堤水紋線看，水位高時(shí)不超越2.5米。每年510月份為豐水季節(jié)，河水流量較大，神仙樹段水流較急，河水無臭味；11月至次年4月份為枯水季節(jié)，河水流量很小，神仙樹段水流緩慢，河水臭味明顯。高新區(qū)管委會(huì)為了改善高新區(qū)的環(huán)境，已方案對(duì)肖家河神仙樹段進(jìn)展徹底治理，并曾經(jīng)在高新實(shí)

8、驗(yàn)學(xué)校東側(cè)構(gòu)成了約1KM的示范段，神仙樹段的河道治理睬在2001年3月份完成。1.4.2濱河公園的規(guī)劃按規(guī)劃肖家河神仙樹段西側(cè)高新區(qū)擬興建沿肖家河長(zhǎng)約900米、80米寬防護(hù)綠地寬5米+河道寬10米+防護(hù)綠地寬5+公園60米的濱河公園，擬做成開放的、可供市民健身、休閑的帶狀綠化空間。河堤設(shè)計(jì)成生態(tài)性、自然狀、活潑的綠化小環(huán)境，肖家河神仙樹段將徹底整治。1.5 工程所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展情況1.5.1高新區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況高新區(qū)已從起步區(qū)的2.5平方公里開展成規(guī)劃40平方公里； “九五末實(shí)現(xiàn)GDP100億元；工業(yè)總產(chǎn)值200億元現(xiàn)有外資企業(yè)240多家，高新技術(shù)企業(yè)275家，年產(chǎn)值過千萬元企業(yè)70多家，過億元企

9、業(yè)20家。區(qū)內(nèi)目前人口約20萬；2021年方案實(shí)現(xiàn)GDP450億元，工業(yè)總產(chǎn)值1050億元，建成中國(guó)重要的科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的高地，成都市經(jīng)濟(jì)興隆、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)。1.5.2高新區(qū)戰(zhàn)略位置及人才戰(zhàn)略中央制定西部大開發(fā)戰(zhàn)略，從趨勢(shì)分析，西安、成都、重慶將是重點(diǎn)和快速開展的區(qū)域，針對(duì)成都，高新區(qū)那么是開展的重中之重。在人才戰(zhàn)略上，從2000年7月起，進(jìn)入成都高新區(qū)企業(yè)博士后科研任務(wù)站任務(wù)的博士，兩年將獲得10萬元的政府補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)。高新區(qū)每年還將拿出300萬元?jiǎng)?chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)基金獎(jiǎng)勵(lì)有突出奉獻(xiàn)的各類人才。在戶口、職稱評(píng)定及稅收政策等方面也將對(duì)引進(jìn)的高級(jí)人才大開“綠燈。據(jù)悉，按成都高新區(qū)

10、的最新規(guī)定，從外地進(jìn)入高新區(qū)任務(wù)的餓高級(jí)人才及配偶、子女一概優(yōu)先辦理成都市城區(qū)常住戶口，本人落戶之前，其子女入托或就學(xué)即享用區(qū)內(nèi)戶籍待遇。戶口、人事行政關(guān)系、人事檔案不在成都的高級(jí)人才，在高新區(qū)任務(wù)滿一年即可申報(bào)專業(yè)技術(shù)職稱，不受工齡、出國(guó)前職稱和任職時(shí)間限制；正式調(diào)入高新區(qū)的高級(jí)人才獲得突出業(yè)績(jī)者可破格申報(bào)高一級(jí)職稱，不受學(xué)歷、資歷、任職時(shí)間限制。高新區(qū)財(cái)政每年拿出100萬元作為高級(jí)人才興辦企業(yè)的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)留學(xué)人員、博士另有渠道，每年拿出300萬元給在高新區(qū)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展中奉獻(xiàn)突出的高級(jí)人才。其所獲獎(jiǎng)勵(lì)和股權(quán)收益如用于再投入高新區(qū)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化工程或投資新辦企業(yè)的，免征個(gè)人所得稅。海外留學(xué)人員在

11、區(qū)內(nèi)任務(wù)期間的工薪收入，個(gè)人所得稅起點(diǎn)按境外人員對(duì)待，入?yún)^(qū)定居者其出國(guó)前工齡和回國(guó)后的養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)年限合并計(jì)算。進(jìn)入高新區(qū)區(qū)域性博士后科研任務(wù)站任務(wù)的博士，高新區(qū)管委會(huì)每年給予每人補(bǔ)助5萬元共兩年，由其個(gè)人自行支配。據(jù)最新了解，39家博士公司已入住高新區(qū)。這些博士中包括一名中國(guó)工程院院士、一名美國(guó)科學(xué)院院士和13名博士后，大部分系從美、德、日、英、加等國(guó)歸來的留學(xué)生。2成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及開展趨勢(shì)2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀調(diào)查2.1.1投資情況統(tǒng)計(jì)顯示，1999年成都房地產(chǎn)共完成投資93.97億元，較98年增長(zhǎng)17.5%，其中完成住宅投資55.4億元，增長(zhǎng)21.7%。99年新開商品房593.45

12、萬m2,同比增長(zhǎng)17.8%，新開工工程比重為44.7%。2000年13月成都市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資12.3億元，同比增長(zhǎng)34%，其中住宅8.23億元，同比增長(zhǎng)27.8%，新開工面積182.34萬m2，同比增長(zhǎng)96.2%。2.1.2開開工情況1999年 新開工總規(guī)模中，住宅面積為460萬平方米，占84.8%；1999年商品房開工總量達(dá)444.24平方米，同比增長(zhǎng)36.7%。2.1.3銷售情況1999年全年銷售商品房370.5萬平方米，同比增長(zhǎng)11.7%。其中，住宅銷售336.9萬平方米，同比增長(zhǎng)8.4%(在住宅銷售面積中,普通住宅為216.56萬平方米，占64.3%，安居房為104.7萬平方米，占

13、31.1%；別墅、高檔公寓為15.65萬平方米，占4.6%)；寫字樓8.98萬平方米，同比增長(zhǎng)16.2%；商業(yè)用房22.28萬平方米，同比增長(zhǎng)86.1%。個(gè)人購(gòu)房大幅上升是99年房市最顯著特點(diǎn)，去年個(gè)人購(gòu)房278.9萬平方米，同比增長(zhǎng)25.1%，占住宅銷售的82.8%，比重較98年上升了11.1個(gè)百分點(diǎn)。99年實(shí)現(xiàn)商品房銷售額68.26億元，同比增長(zhǎng)38.8%，其中住宅銷售54.43億元，同比增長(zhǎng)26.2%。2000年7月市統(tǒng)計(jì)局對(duì)成都市城鎮(zhèn)居民住房條件、消費(fèi)情況等進(jìn)展的專項(xiàng)調(diào)查顯示：今年有12.2%，即9萬家庭計(jì)劃購(gòu)房。2.1.4空置情況1998年末空置商品房.9萬平方米，其中住宅空置面積9

14、1.42萬平方米；1999年末空置商品房124.83萬平方米，同比減少8.88%，其中住宅空置面積79.35萬平方米，同比下降13.2%；2000年5月末空置商品房119.46萬平方米，比1999年同期添加7.88%，比今年一季度末的107.93萬平方米擴(kuò)展2.6個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅空置量為82.59萬平方米，比1999年同期70.31萬平方米添加17.47%，比今年一季度末的72.07萬平方米添加14.6%。另外，根據(jù)了解，商品住宅的空置情況有一定的區(qū)域性。其中市東面和北面房屋空置率居高；9697年成都房地產(chǎn)熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而我們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開發(fā)的小

15、區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)，其空置率那么較低。數(shù)聽闡明，雖然商品住宅的銷售量在穩(wěn)步添加，但隨著供應(yīng)量的進(jìn)一步添加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化。從近期成都市2000年房地產(chǎn)買賣會(huì)看：2000年成都夏季房地產(chǎn)買賣會(huì)首日共成交各類房屋1073套，成交金額3.2億元.其中商品房成交1046套，面積11萬平方米。為期7天的買賣會(huì)上，共有57.06萬人次到會(huì)咨詢，成交各類房屋達(dá)65.18萬平方米，成交金額達(dá)18.9億元。參與人數(shù)、房屋成交面積、成交金額創(chuàng)歷次房交會(huì)之最。房地產(chǎn)市場(chǎng)開展趨勢(shì)預(yù)測(cè)成都商品住宅將是房地產(chǎn)開展主流，而且住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是最

16、為猛烈的。估計(jì)成都市的住宅市場(chǎng)會(huì)有以下幾方面的開展趨勢(shì)：2.2.1價(jià)錢趨勢(shì)價(jià)錢的兩級(jí)分化將加劇，高檔精品住宅和低價(jià)優(yōu)質(zhì)樓盤能夠會(huì)成為市場(chǎng)的主流。主要表如今：高檔精品住宅能滿足市場(chǎng)高收入者，而低價(jià)樓盤面向?qū)拸V中低收入人士，潛力宏大。2000年1月成都市住宅工程綜合價(jià)錢2659元/平方米，與99年末2658元/平方米的價(jià)錢程度相比略有上升。2.2.2面積趨勢(shì)中高檔住宅的戶型面積將會(huì)有所下降，平面設(shè)計(jì)更加合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美但價(jià)錢適中，“價(jià)廉物美是銷售勝利的關(guān)鍵。一樣面積的房屋，用戶更多項(xiàng)選擇擇錯(cuò)層式，強(qiáng)調(diào)動(dòng)靜分別和豐富的空間感，如“新綠季節(jié)推出兩室和三室的房屋在戶型平面上，既有躍式的功能，又有3.9

17、 m的層高；“麗陽天下推出的全躍層小戶型商務(wù)式公寓，4.3米層高，為客戶提供了不同層高的空間，氣派而不浪費(fèi)。2.2.3配套趨勢(shì)住宅功能將更加健全，物業(yè)管理嚴(yán)謹(jǐn)、周到、方便。小區(qū)商業(yè)配套既功能齊全，又不影響居住環(huán)境，將是住宅小區(qū)特別是成片開發(fā)的大規(guī)模住宅小區(qū)的急待處理的問題。2.2.4規(guī)模及品牌趨勢(shì)小區(qū)規(guī)模開發(fā)以及品牌效應(yīng)越來越遭到注重，也是未來成都地產(chǎn)界著重努力的方向。特別是由于房地產(chǎn)投資大，周期長(zhǎng)，規(guī)模和品牌對(duì)房屋預(yù)售和加速資金周轉(zhuǎn)較為有利。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都房地產(chǎn)開發(fā)將再掀熱潮，開展程度將迅速提高，競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。工程所在地房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查工程所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)開展的集中地域，特

18、別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質(zhì)素佳的小區(qū)集中周圍，都獲得不俗的銷售業(yè)績(jī)，被譽(yù)為成都的“富人區(qū)。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等空殼售價(jià)4000元/ m2以上；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場(chǎng)等售價(jià)在3300元/ m2以上。列表如下：工程稱號(hào)工程類型占地面積畝建筑面積萬平米入伙日期折實(shí)均價(jià)元/平米裝修情況銷售率(%)銀都花園多層、小高層240201998.124500空殼60中華園多層、小高層220202000.09 4,085空殼85紫竹苑多層、小高層8082000.053200普通裝修80紫荊嘉園多層28.65.42000.05

19、3400普通裝修70世紀(jì)錦苑多層、小高層10062000.053709廚衛(wèi)裝修30牡丹名邸9層電梯公寓173.742001.043059空殼45王府花園18層電梯公寓13023.32000.123629全裝修90三九雅園多層231.322000.053012空殼60芳草地多層10082000.043100空殼80盤古花園電梯公寓423.362001.013990全裝修40大世界商業(yè)廣場(chǎng)電梯公寓809.12000.123800空殼30錦繡花園多層300322000.126175全裝修80錦官新城電梯公寓400302001.024180全裝修60錦官城電梯公寓3152000.123800空殼送中央

20、空調(diào)櫥柜50區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征2.4.1暢銷樓盤的特征根據(jù)調(diào)查，以下幾個(gè)小區(qū)銷售較好：銀都花園、麗都花園、中華園、芳草地、雅典國(guó)際社區(qū)等。其共同特征如下：小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊環(huán)境好，市政配套齊備，物業(yè)管理規(guī)范，防盜、防火等監(jiān)控設(shè)備智能化。容積率低，普通多層含部分別墅在1.21.5倍之間，高層在3.0-5.0之間；密度小，普通在25%以下；綠化率高，普通到達(dá)50%以上。平面布置較好地迎合了房地產(chǎn)開展初期先富起來的成都人的心思需求。戶型設(shè)計(jì)普通為寬廳、大臥室、雙衛(wèi)、大廚房、大陽臺(tái)規(guī)劃。樓宇規(guī)劃參差有致，立面外型多采用古典歐風(fēng)、顏色配置鮮明，戶型設(shè)計(jì)相對(duì)合理。功能齊備，水、電、氣部分小區(qū)

21、中央供熱等齊全，停車位充足1：0.5以上，休閑文娛場(chǎng)地寬闊游泳池、會(huì)館、中心廣場(chǎng)等具備，商業(yè)中心便利，位置合理。小區(qū)公建完善學(xué)校、幼兒園、市場(chǎng)、銀行、郵局、門診所等。戶型面積多樣，并自有特征。有復(fù)式為主中華園，銀都花園，有點(diǎn)式小高層電梯為主世紀(jì)錦苑、錦繡花園，但總體上以150250平方米的大戶型為主。推出時(shí)機(jī)恰當(dāng)，宣傳力度大。以上幾個(gè)小區(qū)推出正值成都市高檔小區(qū)真空期，高檔樓盤相對(duì)較少，市場(chǎng)需求量大。小區(qū)規(guī)模大，品牌好，許多開展商是從舊城中檔房轉(zhuǎn)向高檔房小區(qū)開發(fā)，普通均具有相對(duì)較好的信譽(yù)，較強(qiáng)的實(shí)力。在分期開發(fā)上留意先做小區(qū)環(huán)境后建樓宇的方式，入市價(jià)錢較為合理。2.4.2滯銷樓盤工程的特征所謂滯

22、銷樓盤是指房屋入住時(shí)銷售未到達(dá)30%的樓宇。我們著重調(diào)查了周邊的雅園、新玉林、錦官城高層電梯公寓等。其共同特征為：小區(qū)位置較好，但密度大，容積率高；周邊環(huán)境擁堵、雜亂。小區(qū)綠化地、空地小，配套不全，戶型單一。平面布置較差，戶型好壞差別大，車位缺乏，人車混雜。定價(jià)過高如錦官新城；或分期開發(fā)安排不當(dāng)，現(xiàn)樓與期房交 叉，未先做好環(huán)境等。宣傳銷售不力，規(guī)模小，品牌籠統(tǒng)缺乏。資金缺乏，開發(fā)周期過長(zhǎng)。根據(jù)我們的調(diào)查，勝利的小區(qū)家家類似，不勝利的小區(qū)各有其緣由和缺乏。在工程實(shí)施過程中，必需全力防止出現(xiàn)滯銷要素。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.5.1總體市場(chǎng)銷售分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，成都房地產(chǎn)銷售有兩級(jí)分化明顯的情況：一是價(jià)錢

23、低廉的安居小區(qū)；二是環(huán)境好的高檔小區(qū)價(jià)錢相對(duì)合理。成都房屋市場(chǎng)已從房改階段經(jīng)過非理性購(gòu)房階段注重虛榮、浮夸而弱化適用及總價(jià)而逐漸走向市場(chǎng)化和個(gè)人購(gòu)房為主的理性購(gòu)房新階段適用、溫馨而總價(jià)位合理。99年商品房峻工總量達(dá)476.6萬平方米，個(gè)人購(gòu)房278.9萬平方米，同比增長(zhǎng)25.1%，占住宅銷售的82.8%。從周邊已建小區(qū)分析，市場(chǎng)勢(shì)頭較好。但值得留意的是：高檔公寓的需求量雖然增長(zhǎng)，但在建工程也逐漸增多。特別是成都西面正推出禾嘉花園、舜園、名景苑等以低容積率和高綠化率為特征，多數(shù)為五層框架構(gòu)造，會(huì)所配套很完善的小區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)猛烈。價(jià)錢走低。推出的樓盤較多后，售價(jià)高的銷售停滯如錦官新城。但價(jià)錢合理的

24、高檔小區(qū)如麗都花園那么異?；鸨瑑r(jià)錢在4000元/平方米以內(nèi)?！皟r(jià)廉物美是成都房地產(chǎn)銷售制勝的法寶。2.5.2購(gòu)買對(duì)象分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查購(gòu)買對(duì)象集中在以下幾方面：成都本地人士a.高收入階層、商業(yè)主。此部分是目前已購(gòu)高檔房的主要構(gòu)成者。收入高對(duì)居住環(huán)境要求嚴(yán)厲密度小、綠化面積大、小區(qū)效力齊全。b.高級(jí)管理人員。因工程所處高新區(qū)部分區(qū)內(nèi)高新企業(yè)任務(wù)人員是未來購(gòu)買對(duì)象的大部分，他們收入較高且穩(wěn)定，經(jīng)過銀行按揭可以接受高檔房屋的消費(fèi)。c.部分單位房改購(gòu)房。部分單位特別是效益較好的企業(yè)經(jīng)過福利方式補(bǔ)助職工，對(duì)高檔房有一定的購(gòu)房需求。外來人士a.西藏及重慶地域人士成都?xì)v來是西藏的大后方，許多支邊或經(jīng)商人士都把

25、成都作為安家養(yǎng)老的最好地方，因其收入較高，消費(fèi)才干較強(qiáng)。重慶地域由于其地理?xiàng)l件和城市環(huán)境，許多來往于成渝兩地的經(jīng)商人士都情愿把成都作為二次置業(yè)的首選。b.沿海任務(wù)人員：四川地域在沿海經(jīng)商和任務(wù)人員較多，因成都生活便利，又是文化名城，商業(yè)中心，氣候溫暖，回成都安家是其希望。c.外籍人士：因工程處于高新區(qū)，部分外籍任務(wù)人員是重要銷售對(duì)象，他們對(duì)出賣的小戶型商務(wù)樓及出租的大戶型住宅均有需求。房屋投資者含二次置業(yè)者房地產(chǎn)作為投資，因其高檔小區(qū)環(huán)境和功能設(shè)計(jì)的超前性，增值潛力較大。特別是外籍人士的租賃需求及其租金的支持，會(huì)使一部分較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。今年推出的位于市區(qū)的以小戶型為主的“麗陽

26、天下、“西御大廈等主要被投資置業(yè)者購(gòu)買。3中海名城設(shè)計(jì)想象主題思想“中海名城是中國(guó)海外集團(tuán)在歷史文化名城成都開發(fā)的第一個(gè)工程，根據(jù)該工程的市場(chǎng)定位和區(qū)域條件，擬開發(fā)成大型都市休閑、高檔精品居住社區(qū)，以“現(xiàn)代歐風(fēng)社區(qū)，天府文化生活作為工程開發(fā)的立意，以“歐陸風(fēng)采，天府情懷作為工程開發(fā)的概念主題，將現(xiàn)代歐風(fēng)居住設(shè)計(jì)與成都人生活方式相結(jié)合，充分表達(dá)西方傳統(tǒng)建筑文化與傳統(tǒng)巴蜀文化的雙重內(nèi)涵。把西方先進(jìn)的生活理念引入成都。在尊重、延續(xù)成都人傳統(tǒng)生活方式的同時(shí)，嘗試營(yíng)造新型生活空間和社區(qū)文化，引導(dǎo)并提升居民的生活方式，從而全面增進(jìn)小區(qū)居民的生活質(zhì)素。初步經(jīng)濟(jì)目的該工程土地面積為456畝30.96萬平方米，

27、其中住宅用地23.38萬平方米，公共建筑用地3.15萬平方米，道路用地2.77萬平方米，公共綠地1.66萬平方米，總體容積率為1.51.6，其中首期暫定為1.32?？偨ㄖ娣e為46.549.5萬平方米，其中住宅建筑面積約4447萬平方米，公共建筑面積24000平方米。車位配比為1：0.5，全部地下停車，預(yù)留地面停車位空間，總體配置不超越1：0.7。3.3 總體規(guī)劃想象規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)的根底，優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)該當(dāng)完好地貫徹工程開發(fā)的立意主題。3.3.1 總體分期開展規(guī)劃總體規(guī)劃按五期開展，各期規(guī)劃應(yīng)在相對(duì)獨(dú)立完好的根底上有所呼應(yīng)。各期的規(guī)劃開發(fā)應(yīng)與土地交供情況相結(jié)合，即交供一批，開發(fā)一

28、期，防止讓規(guī)劃設(shè)計(jì)脫離實(shí)踐情況。規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用軸線組織和空間序列的手法，將分期開展的各部分有機(jī)地組織在一同，并經(jīng)過特征商業(yè)街和環(huán)境設(shè)計(jì)的綠脈、水景將各個(gè)區(qū)域串聯(lián)起來，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通的聯(lián)絡(luò)紐帶。同時(shí)，防止過分追求總體規(guī)劃的方式構(gòu)圖，忽略了實(shí)踐運(yùn)用的需求，呵斥建筑組團(tuán)、單體布置上的困難，降低土地資源的利用率。3.3.2 規(guī)劃組團(tuán)想象根據(jù)工程地塊外形、分期開展、緊鄰濱河公園的特點(diǎn)，以及居住小區(qū)作為居家生活環(huán)境的特殊要求，規(guī)劃組團(tuán)不采用大中心花園的規(guī)劃方式，充分利用肖家河帶狀公園景觀優(yōu)勢(shì)，采用小組團(tuán)花園的方式組織建筑單體，使各建筑單體在步局上參差有致，疏密得當(dāng)，做到“戶戶有景。并經(jīng)過公共空間半

29、公共空間半私密空間私密空間的層次組織室外空間序列，構(gòu)成豐富的空間層次。 根據(jù)各分期楓丹園、賽樂園、千色園的不同國(guó)家的建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)富有異國(guó)情調(diào)的主題庭院環(huán)境，產(chǎn)生調(diào)和優(yōu)美的效果。各區(qū)內(nèi)不同組團(tuán)的環(huán)境應(yīng)在設(shè)計(jì)風(fēng)格協(xié)調(diào)的前提下有所區(qū)別。楓丹園部分采用幾何構(gòu)圖的欣賞花壇、修剪灌木，并配置雕塑、噴泉，設(shè)計(jì)放射形規(guī)劃道路，富有宮廷御園般華美典雅的藝術(shù)效果。賽樂園采用對(duì)稱式與自在式相結(jié)合的現(xiàn)代園林的設(shè)計(jì)手法，設(shè)計(jì)圓拱形柱廊，圍繞中心廣場(chǎng)，圍墻以藝術(shù)鐵花、裝飾花盆進(jìn)展點(diǎn)綴，并配置西班牙情調(diào)的陶藝、雕塑作品，選用西班牙風(fēng)格的石材、陶瓷資料。千色園采用自在式現(xiàn)代園林的設(shè)計(jì)手法，園中遍植顏色艷麗的各類花卉，拼成自

30、在曲線的圖案，鋪地小廣場(chǎng)中可設(shè)置小型風(fēng)車雕塑，作為特征鮮明的環(huán)境標(biāo)識(shí)物，并結(jié)合設(shè)置水池、噴泉、疊泉等。 3.3.3 建筑單體布置想象首期可充分利用濱河公園的綠地及景觀，以低密度多層為主，容積率控制在1.35以內(nèi)，靠北側(cè)試探性開發(fā)少量小高層。二期地塊東南角、西側(cè)均有大片綠地，幼兒園又建在其中，視覺上會(huì)構(gòu)成較為開闊的空間，可適當(dāng)提高容積率。幼兒園可思索建在整個(gè)地塊的中心位置，以提高其運(yùn)用的方便性。三期周邊環(huán)境較差北靠電纜廠，西臨立交橋，東臨鐵路與一、二期隔離?？稍诒眰?cè)臨電纜廠位置開發(fā)部分高層、小高層，小學(xué)可建在西側(cè)臨立交橋位置，其操場(chǎng)靠路邊。3.4 樓型戶型想象3.4.1 樓型設(shè)計(jì)朝向想象以多層為

31、主，適當(dāng)思索一部分小高層和五層復(fù)式，多層以五層為主不宜超越六層，小高層控制在12層以內(nèi)。其中四到五層復(fù)式為上下兩套復(fù)式單位，分別帶屋頂花園、地面花園。工程樓型思索以板式住宅為主，結(jié)合規(guī)劃需求布置部分點(diǎn)式住宅，并留意住宅朝向，務(wù)必做到“戶戶朝南或朝東。各樓型所占比例大致為：多層約占70%；小高層約占15%；四五層復(fù)式約占15%3.4.2 戶型設(shè)計(jì)想象戶型以中等規(guī)模的戶型7085平方米的二房，120140平方米的三房為主，并以120140平方米的戶型為主打戶型，結(jié)合少量150200平方米的四房和復(fù)式，也可以思索少量4560平方米的商務(wù)獨(dú)身公寓。3.4.3 室內(nèi)空間特征想象各房間設(shè)計(jì)方正適用，主要房

32、間無梁無柱；客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風(fēng)；三房以上戶型分設(shè)主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間；平面規(guī)劃注重功能分區(qū)，其中廚房與效力陽臺(tái)、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)在一同組合效果勞區(qū)進(jìn)展設(shè)計(jì)；廚房應(yīng)防止過于狹長(zhǎng)，爭(zhēng)取設(shè)計(jì)L型灶臺(tái)；根據(jù)地域習(xí)慣，對(duì)貯藏室或壁柜等貯藏空間進(jìn)展一定設(shè)計(jì)，三房以上單位思索在主人房設(shè)進(jìn)入式衣帽間；根據(jù)詳細(xì)情況設(shè)計(jì)入戶玄關(guān)、陽光房等；作躍層式和錯(cuò)半層式設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間效果，創(chuàng)出新意；多層和小高層的復(fù)式單位設(shè)計(jì)在頂樓或底樓，成為“空中別墅或“花園別墅；頂層單位結(jié)合坡屋頂作“頂層賣空間，底層單位可設(shè)私家花園；部分思索首層架空設(shè)計(jì)，添加庭院通透感。 3.4.4 立面設(shè)計(jì)想象為表達(dá)工程概

33、念設(shè)計(jì)內(nèi)涵，塑造建筑籠統(tǒng)的意味性、標(biāo)志性，思索到歐陸風(fēng)格在突出樓盤籠統(tǒng)、工程檔次等方面的優(yōu)勢(shì)，“中海名城擬采用創(chuàng)新的“現(xiàn)代歐風(fēng)建筑方式，自創(chuàng)居住文化特征鮮明的歐洲國(guó)家的民居和園林風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)人性化的休閑意趣和自在生活情調(diào)，塑造清新自然的“現(xiàn)代歐風(fēng)風(fēng)格。 首期法國(guó)楓丹園立面設(shè)計(jì)中，采用坡頂、老虎窗、窗套外型裝飾、百葉窗飾、角樓、磚石基座等設(shè)計(jì)言語，并選用藍(lán)色筒瓦、米白色噴涂墻面，文化磚基座鋪砌，并用涂刷艷麗油漆的窗套作為點(diǎn)綴。 二期西班牙賽樂園立面采用緩坡、短檐、紅瓦屋頂、緩弧狀白色拱門等建筑符號(hào)，墻面采用米黃色噴涂。 三期荷蘭千色園立面采用三角形、梯形山墻、深色大坡頂、尖形老虎窗等設(shè)計(jì)元素，運(yùn)用

34、鮮黃色、淺粉色、淺藍(lán)色等墻面顏色，營(yíng)造活潑的氣氛。 四、五期屬于遠(yuǎn)景規(guī)劃，目前只作料想。思索到時(shí)間的推移，人們的審美趨勢(shì)能夠發(fā)生變化，從對(duì)歐美文化的盲目追風(fēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)本國(guó)傳統(tǒng)文化的回溯，因此，四、五期的立面設(shè)計(jì)可思索采器具有東方審美情調(diào)的風(fēng)格，如中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格或日本風(fēng)格。3.4.5 裝修規(guī)范裝修擬采用套餐式裝修，即預(yù)先設(shè)計(jì)幾種不同檔次，不同風(fēng)格的裝修規(guī)范，在交房前由客戶預(yù)先選定，另行簽定裝修合同。此種方法既便于客戶的靈敏選擇，又利于日后一致管理。檔次可預(yù)設(shè)500元/平方米，800元/平方米，1200元/平方米三種，風(fēng)格和內(nèi)容可預(yù)先預(yù)備菜單，在菜單上詳細(xì)列明，由客戶自行選擇，并單獨(dú)簽定裝修合同。3.

35、5 環(huán)境設(shè)計(jì)想象本工程的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)具備空間層次豐富、序列化組織、文化內(nèi)涵深沉、功能配置齊全的特征。3.5.1 小區(qū)入口想象在首期向元華路借用部分濱河綠化帶設(shè)小區(qū)入口廣場(chǎng)，采用歐式庭院的軸線式設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)外型醒目的大門、臺(tái)階、噴泉、疊泉、規(guī)那么式花壇、幾何圖案鋪地，構(gòu)成與眾不同、氣派非凡的入口空間，以表達(dá)“中海名城高尚休閑社區(qū)的氣勢(shì)。二期臨濱河綠地的入口，可結(jié)合綠化帶采用園林設(shè)計(jì)的手法，有別于廣場(chǎng)式入口的作法，構(gòu)成“曲徑通幽的效果。3.5.2 神仙樹生態(tài)綠脈前文提到的串聯(lián)各個(gè)區(qū)域，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通聯(lián)絡(luò)紐帶的綠脈環(huán)境設(shè)計(jì)，是整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)的中心。生態(tài)綠脈擬采用自在式、現(xiàn)代園林的手法，并添加富有中

36、國(guó)文化內(nèi)涵的景點(diǎn)小品，如以三星堆出土文物為題材的環(huán)境雕塑、小品等。在生態(tài)綠脈中心位置提早移栽古樹一株，如榕樹、黃果樹等，并命名為“神仙樹，配置石刻小品，營(yíng)造出深遠(yuǎn)的歷史感和濃重的文化氣味。3.5.3“浣花溪主題水系引入肖家河水源，在小區(qū)內(nèi)構(gòu)成一條貫穿社區(qū)各組團(tuán)庭院、生態(tài)綠脈的主題水系“浣花溪“。這一水系由一系列的水景景觀組成：水池、噴泉、疊泉、水墻、溪流、旱意水景等，成為貫穿全園的靚點(diǎn)。水系取水口設(shè)于一期入口附近，可在取水口處設(shè)計(jì)一巴蜀特征水車，既裝飾了取水口，又可作為小區(qū)入口的標(biāo)志。水系盡能夠利用落差自流，部分采用人工排水，思索到枯水期水量缺乏，應(yīng)設(shè)計(jì)蓄水安裝，并設(shè)計(jì)部分旱意水景。水系與居住

37、區(qū)的結(jié)合該當(dāng)適度。水系不應(yīng)過于臨近居民的生活休憩區(qū)域，呵斥不用要的影響。水系的設(shè)計(jì)還應(yīng)思索與商業(yè)街的結(jié)合，以期構(gòu)成水邊商業(yè)概念。3.5.4 創(chuàng)意小品及其他小區(qū)設(shè)計(jì)一系列的小型雕塑和創(chuàng)意小品，增添小區(qū)內(nèi)的生活情趣，并與其周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。小型雕塑和創(chuàng)意小品應(yīng)尺度宜人，覺得親切，有居家感。中心廣場(chǎng)和入口處的雕塑為了突出小區(qū)籠統(tǒng)，那么須作出相當(dāng)?shù)臍鈩?shì)，表現(xiàn)出高尚住宅小區(qū)的位置和氣派。3.6 配套設(shè)備想象3.6.1 特征商業(yè)街在小區(qū)內(nèi)建立具有歐陸風(fēng)情的特征商業(yè)街，不僅方便了小區(qū)居民的生活，為小區(qū)引入了一種新的生活方式，提升了小區(qū)居民的生活程度。特征商業(yè)街可營(yíng)造“歐陸小鎮(zhèn)式的氣氛，親切近人的空間尺度，艷麗

38、順眼的顏色選材，豐富多彩的環(huán)境小品，五彩繽紛的花卉植物，整齊一致的標(biāo)識(shí)燈箱，方便齊全的功能配置，中心區(qū)域可設(shè)計(jì)下沉式音樂廣場(chǎng)，成為商業(yè)街公共硬地廣場(chǎng)的景觀高潮。商業(yè)街分別設(shè)置在一、二、三期內(nèi)，其中一、二期的商業(yè)街集中布置在兩期之間的道路兩側(cè)，便于運(yùn)用和管理，并與水系相結(jié)合，做到既適用，又具有景觀效果，構(gòu)成水邊商業(yè)概念，詳細(xì)操作可自創(chuàng)新加坡克拉克碼頭和麗江古城等。需求留意的是，商業(yè)街強(qiáng)調(diào)的是居家休閑的氣氛，因此不應(yīng)有過濃的商業(yè)氣味。商業(yè)街的規(guī)劃可融入較多的綠化，如花卉、喬木、草坪等，淡化商業(yè)氣味，使其在方便居民生活的同時(shí)，更成為小區(qū)獨(dú)具特征的一道風(fēng)景線。3.6.2 會(huì)所建立想象會(huì)所的建立應(yīng)結(jié)合分

39、區(qū)開展的特點(diǎn)，首期建立規(guī)模較大的會(huì)所，起到宣傳作用，二期會(huì)所可建于鐵道旁，以復(fù)古小站的方式出現(xiàn)，并利用鐵道兩側(cè)的綠地，做成高爾夫球練習(xí)場(chǎng)。會(huì)所的功能以休閑、文娛為主，防止與商業(yè)街的功能重疊。會(huì)所內(nèi)部設(shè)置茶室、保健、游樂園、網(wǎng)球場(chǎng)、酒吧、網(wǎng)吧、圖書館、多功能會(huì)議室等功能。設(shè)計(jì)上做到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的相互交融，真正使人與自然融為一體，同時(shí)節(jié)約了管理費(fèi)用。3.6.3 幼兒園，小學(xué)想象幼兒園設(shè)于二期內(nèi)，盡量接近整個(gè)地塊的中心位置，便于運(yùn)用。幼兒園外型風(fēng)格可結(jié)合賽樂園的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成西班牙式。西班牙式建筑外型奇特，顏色豐富，非常迎合兒童的口味，極適于運(yùn)用于幼兒園類建筑。小學(xué)設(shè)于三期內(nèi)，靠于路邊，以減少其

40、對(duì)居住區(qū)的干擾。其體量不宜過大，風(fēng)格應(yīng)與千色園一致協(xié)調(diào)。3.6.4其他配套設(shè)備配電站，渣滓站一類附屬配套設(shè)備，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當(dāng)外型，配以一定的顏色，使之交融在環(huán)境中，或與環(huán)境相互輝映。防止產(chǎn)生呆板突兀，與環(huán)境格格不入的情況。4中海名城的開展方案4.1 開展背景簡(jiǎn)述 “中海名城是中國(guó)海外集團(tuán)在西部地域開發(fā)的第一個(gè)工程，總體開發(fā)時(shí)間為4.5年。由于機(jī)關(guān)辦事效率低，加上籌備時(shí)間短，任務(wù)會(huì)遇到很多困難。4.2 進(jìn)度方案此處編制的進(jìn)度方案主要為前期任務(wù)方案和首期100畝土地開發(fā)、銷售方案。4.2.1 “中海名城前期開展方案附表一4. 2.2 “中海名城首期開展方案附表二附表二：【中海名城】首

41、期開展方案5工程管理51 工程管理范圍主要內(nèi)容包括：1組織工程招標(biāo)有關(guān)任務(wù)，確定施工單位；2向政府主管部門申辦工程開工的同意文件；3配合設(shè)計(jì)主管部門，組織設(shè)計(jì)院配合工程各個(gè)環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)一致，確保工程順利進(jìn)展；4組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、質(zhì)檢站等；5謀劃工程所需重要資料、設(shè)備選型和采購(gòu)選點(diǎn)任務(wù)；6組織協(xié)調(diào)各有關(guān)設(shè)計(jì)、建立、質(zhì)檢單位，共同擔(dān)任確?！爸泻Ｃ谦@得政府部門頒發(fā)的有關(guān)工程驗(yàn)收證明。52 工程管理架構(gòu)和工程招標(biāo)任務(wù)程序5.2.1 工程管理架構(gòu)附表三工程招標(biāo)程序附表四53 工程管理任務(wù)制度5.3.1工程工程實(shí)施周報(bào)制度；5.3.2發(fā)生一切艱苦事件報(bào)告制度；5.3.3工程合約審定表附表五；工程結(jié)

42、算會(huì)簽審批表附表六；工程本錢實(shí)時(shí)核算監(jiān)控制度。附表三：工程管理架構(gòu) 總 經(jīng) 理各主管副總經(jīng)理物資部合約部工程部其它部門地產(chǎn)部供 應(yīng) 商工程經(jīng)理部設(shè) 計(jì) 院政府公用事業(yè)主管部門政府行業(yè)監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)總 包 商監(jiān)理 公司工 市程 政 承 配包 套商土建分包商安裝分包商裝修分包商其它分包商附表四：工程招標(biāo)程序報(bào)主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批編制整個(gè)工程的分拆分 包方案選定參與招標(biāo)報(bào)價(jià)的單位，進(jìn)展資歷預(yù)審其它各部門審查、修正編制招標(biāo)文件、標(biāo)底，發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、開標(biāo)并提出報(bào)告書各部門及有關(guān)單位評(píng)議各標(biāo)書并確分包單位合約部編制合同文本其它各部門審查、修正報(bào)主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理簽署合約部擔(dān)任、地產(chǎn)、物資、工程、地盤協(xié)助合 約 部 負(fù) 責(zé)召集各部門會(huì)議合約部報(bào)告開標(biāo)情況、分析書附表五：工程合約審定表 工程合約審定表 編號(hào)：蓉合審合約稱號(hào)簽約甲方簽約乙方簽約工程承包范圍： 合約審定要點(diǎn)合約金額元簽約日期承包方式固定總價(jià) 固定單價(jià) 標(biāo)價(jià)+概算增減 其它合同工期自 年 月 日 至 年 月 日工程概算書必需為合約組成部分有 無 必需為合約組成部分乙方簽約情況公章 有 無 法人章 有 無法人授權(quán)委托書 有 無合約部評(píng)定： 部門主管：工程經(jīng)理意見： 部門主管：工程部意見： 部門主管：地產(chǎn)部意見： 部門主管：主