2020年天貓好房與貝殼對(duì)比和展望

1、2020年天貓好房與貝殼對(duì)比和展望2020年9月16日，阿里與易居宣布推出房地產(chǎn)交易平臺(tái)“天貓好房”，并發(fā)布“不動(dòng)產(chǎn)交易協(xié)作機(jī)制”（ETC），未來將基于新房、二手房、特價(jià)房和拍賣房四大交易場景，承載房產(chǎn)線上交易過程中多項(xiàng)服務(wù)功能；此外，阿里方面表示天貓好房至少未來3年內(nèi)不賺錢，所有收入100%補(bǔ)貼購房者。從交易模式看，天貓好房ETC與貝殼ACN模式接近，旨在提高房屋交易效率。天貓好房ETC模式主要針對(duì)行業(yè)中新房、二手房交易過程中直客觸達(dá)難、營銷成本高等痛點(diǎn)問題，通過區(qū)塊鏈等技術(shù)構(gòu)建一個(gè)多方參與、高效協(xié)作的開放式平臺(tái)，解決從房源發(fā)布到簽約、過戶、結(jié)傭過程中各方利益互相博弈的問題，提高房屋交易效率

2、；貝殼ACN（Agent Cooperation Network）經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)則是在房源信息充分共享前提下，將經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，同品牌或跨品牌經(jīng)紀(jì)人以不同角色共同參與到一筆交易并記錄在ACN網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，房屋成交后再按照各個(gè)角色的分傭比例進(jìn)行傭金分成，整體來看兩者底層邏輯較為接近。阿里易居ETC整體構(gòu)架藍(lán)圖貝殼平臺(tái)架構(gòu)從渠道房源看，貝殼較天貓好房更占優(yōu)勢(shì)。貝殼由線下起家并向線上滲透，具備龐大的線下渠道資源（2020H1末擁有門店4.2萬家、經(jīng)紀(jì)人45.6萬人），并擁有海量真實(shí)房源信息（2020Q1末貝殼樓盤字典擁有2.26億套真實(shí)房屋信息，貝殼找房真房源率達(dá)95%以上），2019年GTV

3、高達(dá)2.1萬億元，市占率達(dá)9.5%（分母為全國房屋交易額）。天貓好房則由線上向線下滲透，盡管天貓流量優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大，但一方面，線上平臺(tái)容易滋生虛假房源問題，為確保房源真實(shí)性、提高客戶吸引力，后續(xù)仍需大量的線下人力投入與技術(shù)儲(chǔ)備予以支撐；另一方面，易居以新房代理為主（2020H1一手房代理銷售額占比77%），線下渠道資源遠(yuǎn)不如貝殼（2019年末易居房友門店數(shù)量約1萬家，遠(yuǎn)少于貝殼），同時(shí)代理員工對(duì)于購房者需求理解、營銷能力等亦遜色于二手經(jīng)紀(jì)人。整體來看，貝殼在渠道、房源、客源方面更具優(yōu)勢(shì)。2020H1貝殼與易居主要經(jīng)營數(shù)據(jù)對(duì)比2020H1易居房地產(chǎn)銷售金額結(jié)構(gòu)從行業(yè)趨勢(shì)看，一是線上線下渠道將加速融合。

4、房企方面，中期樓市下行背景下追求高周轉(zhuǎn)、快速銷售與回籠現(xiàn)金，對(duì)去化效率要求更高；購房者方面，購房階層年輕化使得線上售房認(rèn)可度提高，疫情期間部分房企線上售房成功亦側(cè)面印證。供需兩端對(duì)互聯(lián)網(wǎng)化的認(rèn)可，疊加貝殼、天貓好房等平臺(tái)線上渠道逐步推廣，未來房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化或?qū)⑻崴?。同時(shí)考慮房屋高總價(jià)、虛假房源問題對(duì)純線上交易模式形成制約（參考愛屋及烏），疊加貝殼等傳統(tǒng)中介亦逐步線上化，未來線上線下或?qū)⒓铀偃诤喜⒊蔀樾袠I(yè)主流模式。二是行業(yè)迎接平臺(tái)化，未來或強(qiáng)者恒強(qiáng)。目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)競爭格局呈現(xiàn)啞鈴式結(jié)構(gòu)，一端是全國連鎖品牌和區(qū)域龍頭，另一端是小微中介，行業(yè)整合空間較大。前瞻網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，70%的小微中介完成二手房市場50%以上交易額。隨著貝殼、天貓好房等房地產(chǎn)交易平臺(tái)陸續(xù)推出，并通過資