商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的獨(dú)特體系

1、.：.；鄧國堅(jiān)：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的獨(dú)特體系 中國連鎖商業(yè)暨商業(yè)地產(chǎn)開展頂峰論壇2021屆年會(huì)上的演講 尊崇的各位長輩、各位教師、各位教師，大家好！非常榮幸今天可以來到中國最頂級的商業(yè)地產(chǎn)論壇向大家學(xué)習(xí)，也在此贊賞主辦各方、協(xié)辦各方，在這十天來頂著無比的傷痛組織了這次年會(huì)，也祝愿這次年會(huì)圓滿勝利，謝謝。我從事商業(yè)曾經(jīng)埋頭苦干20年了，今天也看到了一些指點(diǎn)，我是廣百集團(tuán)出來的，第一任廣百集團(tuán)的團(tuán)委書記，年紀(jì)比較輕，可以有幸跟著指點(diǎn)學(xué)習(xí)。剛剛刑主任和陳總裁都講了商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)的歷史，還有開展的階段、特性。我這里也拋磚引玉，說一下有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營在實(shí)踐的操作過程中的一些概念，下面還有嘉賓演講，詳細(xì)怎樣做

2、也會(huì)跟大家分享。我首先拋磚引玉一下吧。剛剛陳總裁說了商業(yè)地產(chǎn)的概念，好似時(shí)間提出來還不到十年，我印象中也是在2001年拍賣廣信的一個(gè)資產(chǎn)包，就是如今海珠廣場那邊，就把我們本人一腳踢進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的圈里，以前都把本人當(dāng)成百貨業(yè)、零售業(yè)、商業(yè)和效力業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的靈魂究竟是什么？我們歸納為商業(yè)運(yùn)營管理和 HYPERLINK bj.house.sina/index.shtml t _blank 房地產(chǎn)投資開發(fā)相結(jié)合的復(fù)合方式，具有運(yùn)作周期長、資金投入高、行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜、投資的高風(fēng)險(xiǎn)與高報(bào)答等根本的特征，這一點(diǎn)置信大家是比較認(rèn)同的。我們以為商業(yè)地產(chǎn)的趨和和載體是房地產(chǎn)的物業(yè)，但是它的中心定位是商業(yè)的運(yùn)營

3、和商業(yè)的管理。商業(yè)地產(chǎn)可以引發(fā)三種價(jià)值，我以為第一可以引發(fā)房地產(chǎn)本身物業(yè)的一個(gè)增值，土地還有建筑物物業(yè)，隨著時(shí)間的推移，土地資源的稀缺性，還有物業(yè)本身的價(jià)值。還會(huì)引發(fā)商業(yè)流通領(lǐng)域的運(yùn)營增值，一切在商業(yè)物業(yè)土地上承載的運(yùn)營者，會(huì)經(jīng)過他的運(yùn)營產(chǎn)生效益和增值。第三，是本身從事這個(gè)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營的，還有這個(gè)土地房地產(chǎn)開發(fā)的品牌本身會(huì)獲得增值，就像是剛剛提到的大連萬達(dá)，就是從一個(gè)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型到商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營，它本身曾經(jīng)具有相當(dāng)?shù)钠放苾r(jià)值。這是我以為商業(yè)地產(chǎn)的一些中心靈魂。中國商業(yè)地產(chǎn)的主要形狀有哪些呢？有很多種，我歸納了一下不外乎是四種，第一是購物中心，剛剛刑主任也提到了購物中心的各種形狀，比如說我

4、如今從事的正佳廣場，在南中國是單體建筑面積40萬平米，是最大的購物中心了。還有就是行業(yè)集散性的購物中心，歸納的概念比較繞口，我舉一個(gè)例子吧，就象義烏國際小商品城，還有廣州火車站附近的白馬服裝零售中心為中心的服裝零售行業(yè)集散中心或者集散地。還有就是商業(yè)區(qū)街，也就是步行街了。最后一種就是主題特征商業(yè)平臺(tái)，這在中國的出現(xiàn)大約是在十年前，1999年的時(shí)候，我在廣州開發(fā)的流行前線，還有開發(fā)出來的東川名店運(yùn)動(dòng)城，還有像是海印廣場發(fā)燒音響新天地、香港先達(dá)廣場。中國商業(yè)地產(chǎn)按照形狀來分，我以為主要是這四大類。如今中國商業(yè)地產(chǎn)開展的前景，前面兩位演講嘉賓都有講到過，房地產(chǎn)的投資開發(fā)方向曾經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)

5、板塊，大量的海外資本正瞄準(zhǔn)著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)這塊大蛋糕尋求切分。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和我們目前城市的運(yùn)營規(guī)劃曾經(jīng)嚴(yán)密結(jié)合在一同，而且不斷的互動(dòng)。專業(yè)的運(yùn)營商作為一個(gè)獨(dú)特的角色，將會(huì)出如今商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)的中心競爭力將會(huì)由目前資本轉(zhuǎn)移到運(yùn)營團(tuán)隊(duì)上來。作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，它在操作中存在著很多困惑，我們也歸納了幾點(diǎn)。中國的商業(yè)地產(chǎn)像剛剛陳總裁說的，十年不到，起步晚，但是開展非常快，曾經(jīng)到了一個(gè)井噴的時(shí)期。問題非常多，剛剛提到的融資的問題、投資的問題、賣鋪的問題，都產(chǎn)生很多運(yùn)營和開展上的問題。但是大家非常明晰，前景非常廣，不然也不會(huì)有那么多的人瞄準(zhǔn)這一塊蛋糕。由于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營本身，沒有一個(gè)系統(tǒng)性和完好的實(shí)際

6、支撐，也缺乏一個(gè)權(quán)威的公認(rèn)的運(yùn)營管理實(shí)際和規(guī)范系統(tǒng)。由于業(yè)界圈內(nèi)大家都知道的一個(gè)，行家非常的保守奧秘，而且互動(dòng)缺乏，人才的交流非常缺乏。而且閱歷過實(shí)戰(zhàn)考驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)人才，在商業(yè)地產(chǎn)圈子里非常稀缺，我說的是實(shí)戰(zhàn)人才。最后由于市場的變化非?？欤瑳]有一個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)營管理方式來應(yīng)對各種突如其來的商機(jī)，也是中國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營存在的困惑。怎樣處理這個(gè)困惑呢？我經(jīng)過二十年的任務(wù)，歸納總結(jié)，我發(fā)現(xiàn)不論是商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形狀如何，它實(shí)踐操作過程中的運(yùn)營還是有一個(gè)規(guī)律可循的，也就是說不論它是麻雀還是恐龍，還是五臟俱全，假設(shè)把系統(tǒng)理順出來，還是可以找到規(guī)范化，可以迅速開展的一個(gè)契機(jī)。我以為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營它有一些終極的目的

7、，可以從三個(gè)方面來看。對于投資者和開展商，應(yīng)該從出租商鋪到轉(zhuǎn)化為出租商機(jī)，商鋪是有價(jià)的，商機(jī)是無價(jià)的，這幾年老是有行家朋友問，海印集團(tuán)非常厲害，四五十萬平米了，沒有一個(gè)場是不旺的，鋪都是擺著隊(duì)，流行前線如今在做運(yùn)營的人，曾經(jīng)是這個(gè)鋪的第四手和第五手，不是轉(zhuǎn)讓而是轉(zhuǎn)租，也就是說流行前線有五百多個(gè)鋪，但是我有兩千多個(gè)客戶，曾經(jīng)有四到五手，還不是炒家，而是真正的做家，是本人的運(yùn)營，只是以為本人運(yùn)營的價(jià)值還不如給其他人的價(jià)值來的高，從中收取租金的報(bào)答。以前老是有人問他們怎樣把商鋪出租出去的呢，我回答我的朋友說我如今都不招商，我只是會(huì)提供商業(yè)時(shí)機(jī)給運(yùn)營者，讓他在我們的平臺(tái)上獲得他們應(yīng)該有的價(jià)值和附加值。

8、針對開展商和投資商，應(yīng)該有理念上的轉(zhuǎn)變，不要老是想方法把鋪賣出去、租出去，而是應(yīng)該想方設(shè)法提供商機(jī)給他的運(yùn)營者和消費(fèi)者。針對運(yùn)營者，我們要從售賣商品要到轉(zhuǎn)換賣文化，商品是有形的，文化是無形的。99年我開發(fā)流行前線斗膽提出一個(gè)建議，以消費(fèi)對象劃分定位。商業(yè)規(guī)劃很重要就是商業(yè)定位很小一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)劃是按照產(chǎn)品的分類來定的，當(dāng)年廣百在開的時(shí)候，一樓化裝品，二樓女士用品、服裝，三樓男士服裝等這樣分層上去，99年我提出來不應(yīng)該按照產(chǎn)品的運(yùn)營品類劃分商業(yè)平臺(tái)的定位，而是有沒有一種能夠，從消費(fèi)者的形狀、消費(fèi)者的群體特征來劃分一個(gè)定位，流行前線我做出一個(gè)嘗試，這是勝利的，流行前線只售賣15歲到25歲這個(gè)年齡段的

9、產(chǎn)品，15歲以下的商品沒有賣，25歲以上我建議他不要去。他不要單純把商品售賣給消費(fèi)者，而是應(yīng)該把商品上承載的文化售賣給消費(fèi)者，他的運(yùn)營產(chǎn)品才會(huì)得到質(zhì)的提升和高的附加值。流行前線的運(yùn)營者他們運(yùn)營的品類在整個(gè)廣州市都可以找到，但是偏偏集中在一個(gè)地域，讓這個(gè)年齡段的消費(fèi)者來消費(fèi)，就會(huì)獲得質(zhì)的飛躍。針對消費(fèi)者要從運(yùn)用價(jià)值轉(zhuǎn)化到高附加值，運(yùn)用價(jià)值是有限的，但是附加值是永遠(yuǎn)無限的。怎樣解讀這樣一個(gè)運(yùn)用價(jià)值到高附加值的運(yùn)營理念呢？我們會(huì)引導(dǎo)消費(fèi)者，為什么國美、蘇寧開那么多店，我們海印集團(tuán)下面的海印電器依然是那么火爆，租金可以去到平均每平方800元/建筑面積，這在目前投資報(bào)答是非常高的，一平米商鋪和約頂手費(fèi)是

10、三萬元，平均是一萬，頂手費(fèi)就是這個(gè)鋪轉(zhuǎn)讓給他租，這個(gè)頂手費(fèi)給就給了，連發(fā)票都不給了。運(yùn)用價(jià)值是有限的，他一個(gè)手勢、一個(gè)精品、一個(gè)服裝的價(jià)值是有限的，任他怎樣標(biāo)價(jià)，就算名牌LV一萬就一萬，二萬就二萬，但是97年我們提出一個(gè)新的理念，可以不可以為消費(fèi)者提供高的附加值？我開了一個(gè)很典型的專業(yè)主題廣場也就是海印廣場，專門做發(fā)燒音響的，集中了全國最頂級的發(fā)燒音響的運(yùn)營者，每一個(gè)消費(fèi)者都情愿去那里消費(fèi)，或者是獲得資訊，為什么呢？由于他們買一套音響就會(huì)成為半個(gè)音響專家了，這就是我們可以提供的一個(gè)平臺(tái)，為消費(fèi)者獲得高附加值，他獲得這半個(gè)專家的知識(shí)，就是在我們這個(gè)平臺(tái)購買商品，獲得一個(gè)高的附加值，購買一個(gè)音響是

11、有價(jià)的，但是買音響的同時(shí)也購買了一個(gè)聲學(xué)的原理、音樂欣賞方法等等。以上三個(gè)層面的任務(wù)假設(shè)到位了，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營品牌也就建立起來了，價(jià)值也就表達(dá)出來了，這是我對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的終極目的解讀。怎樣去實(shí)現(xiàn)這個(gè)終極目的呢？我們也羅列了二十年來整理出來的體系，我覺得商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的中心，其實(shí)就是怎樣去提供這種商機(jī)，中心的體系就是圍繞怎樣打造這種商業(yè)時(shí)機(jī)。很簡單的說，中心體系就是打造商業(yè)時(shí)機(jī)。我們歸納是三個(gè)階段、一個(gè)過程，這就是商業(yè)規(guī)劃階段、開發(fā)選商階段、推行運(yùn)營階段，還有一個(gè)目的管理的過程。當(dāng)然運(yùn)營的管理流程每一個(gè)人都有本人的流程和概念，但是大致相當(dāng)，叫法不同而已。商業(yè)規(guī)劃部分我們能夠要做工程的概念性謀劃、

12、商業(yè)目的的討論，還有初步市場的調(diào)查、分析、預(yù)測，深度市場調(diào)研的定位、評價(jià)，詳規(guī)規(guī)劃，內(nèi)外交通組織動(dòng)向等，這是我們放在商業(yè)規(guī)劃階段的。然后到了開發(fā)選商的階段，我們能夠會(huì)涉及到工程的效力提供商的選擇和招標(biāo)、建筑設(shè)計(jì)和組織施工協(xié)調(diào)，搭建執(zhí)行的機(jī)構(gòu)，還有統(tǒng)籌控制各種本錢以及定價(jià)的戰(zhàn)略、招商選商的戰(zhàn)略等。我們稱之為三個(gè)階段。用一個(gè)架構(gòu)和框架來表示的話，可以看成是三點(diǎn)構(gòu)成一個(gè)金字塔，商業(yè)規(guī)劃、開發(fā)選商和推行運(yùn)營是金字塔的根底和基座，頂端是目的管理，管理這三個(gè)階段是怎樣運(yùn)作的。商業(yè)規(guī)劃就是要處理工程的運(yùn)營定位和開展定位的問題，還有就是對投資者來說，是要處理工程的投資報(bào)答戰(zhàn)略問題。商業(yè)規(guī)劃包括但不限于概念性的

13、謀劃，商業(yè)的方向初步市場的調(diào)查、分析評價(jià)，深度市場的調(diào)研和分析評價(jià)，運(yùn)營的定位還有開展的定位，商業(yè)方式和市場的細(xì)分，投資報(bào)答預(yù)測分析，根據(jù)定位進(jìn)展區(qū)間的劃分規(guī)劃，我們就說商業(yè)規(guī)劃，設(shè)計(jì)各種各項(xiàng)平面、立體的交通主框線，提供商業(yè)目的和設(shè)計(jì)的要點(diǎn)，指點(diǎn)整個(gè)物業(yè)的建筑、規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)等等，商業(yè)規(guī)劃是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程框架的構(gòu)成主要前置的條件。我們舉一個(gè)例子，這是我們做每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的時(shí)候要做的一個(gè)工程管理的流程，其中商業(yè)規(guī)劃部分就包括了五大項(xiàng)，有概念的謀劃、目的的研討，還有初步試調(diào)、深度調(diào)研、詳規(guī)、交通組織，然后工程的建立設(shè)計(jì)、報(bào)建等，大家可以看到建筑物本身的設(shè)計(jì)和報(bào)建的規(guī)劃戰(zhàn)略，建筑規(guī)劃是放在最后

14、面，只是在商業(yè)規(guī)劃里很小的一部分。商業(yè)規(guī)劃在過程中非常容易導(dǎo)致一種誤區(qū)，普通來說商業(yè)規(guī)劃容易跟謀劃相混淆，也容易被房地產(chǎn)的建筑開發(fā)規(guī)劃取代，也有人說我們規(guī)劃的很好啊，我們請了美國的設(shè)計(jì)師、澳大利亞的設(shè)計(jì)師、香港的設(shè)計(jì)師等，都是很有閱歷的設(shè)計(jì)師，但是他們忘記了，其實(shí)他們是用建筑物的規(guī)劃來取代了商業(yè)規(guī)劃。商業(yè)規(guī)劃中的商業(yè)規(guī)劃，建筑平面規(guī)劃是非常容易混淆的，設(shè)計(jì)建筑平面的規(guī)劃要結(jié)合商業(yè)規(guī)劃，但是商業(yè)規(guī)劃不等于就是建筑平面的規(guī)劃。還有就是商業(yè)規(guī)劃中的定位與工程運(yùn)營商品品類檔次混淆。開發(fā)選商是一個(gè)從無到有的過程，是一個(gè)由零碎到整合的統(tǒng)籌過程。假設(shè)商業(yè)規(guī)劃做的好，選商和開發(fā)任務(wù)也非常容易做，此過程既包括建

15、筑物業(yè)的投入建立和裝飾，也涵蓋目的商家的吸引選擇，包括主力店、次主力店、特征商家等，還有運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的搭建。為什么跟大家說我不懂招商呢，我們要做的是兩個(gè)方面，我們是引商，筑巢引鳳，把我的概念、規(guī)劃做好了，商家看到了這些東西，知道我們的營銷、推行做的好，知道這里面的價(jià)值，自然而然會(huì)找到我們。如今正佳有一個(gè)工程，正佳廣場的M層是16000平方米，400多個(gè)商鋪，400多個(gè)業(yè)主，這么多年來從以前的幾位老總，沒有一個(gè)高管敢碰，都不情愿管，董事年年初跟我談，我說我來試一下，我就是通知大家，我有才干把一個(gè)賣散的商場做好，我只需把我的小業(yè)主期望值做起來，引他們來接受我的觀念，實(shí)踐操作中我們也有階段性的成果，以前

16、正佳廣場和這些小業(yè)主是沖突的，不對話，鬧事、起義，這三年來不絕于耳，沒有一個(gè)高管可以去面對這樣的矛盾。但是我到了之后，用了三個(gè)月時(shí)間，我很仔細(xì)的跟四百個(gè)商鋪的老板溝通我的理念，怎樣把他們的投資、報(bào)答做起來。經(jīng)過三個(gè)月的任務(wù)，這四百多個(gè)商鋪他們派了147個(gè)代表，專門組織了像類似這樣的會(huì)議論壇，請了我去，把我的運(yùn)營理念、我的思緒通知他們聽，147個(gè)業(yè)主代表，除了23個(gè)還保管他們的意見之外，其他的都表示贊同，情愿把他們的商鋪無償，沒有任何條件交給我來代管，交給我進(jìn)展重新的規(guī)劃。當(dāng)然任重道遠(yuǎn)，這個(gè)路還很長，我們只能盡力而為，誰也不能拍胸膛說我一定可以，但是我們有方法做好它。如今大家都普遍在說招商的任務(wù)

17、，當(dāng)然招商是一種方式，它不是目的，有了一個(gè)勝利的商業(yè)規(guī)劃，其實(shí)根本沒有招商任務(wù)的困惑、困難，他開發(fā)過程中也只需引商和推銷推行，還有他定價(jià)選商戰(zhàn)略能否正確，租一個(gè)商鋪出去究竟是多少錢，是200塊錢/平方米合理，還是210塊錢/平方米合理，是給他200平方米的商鋪合理，還是400平方米合理，這之前的商業(yè)規(guī)劃要做的到位。我們也可以看看開發(fā)選商階段的任務(wù)有什么要做，通常涉及到設(shè)計(jì)、公關(guān)、廣告等的介入，還有組建一支團(tuán)隊(duì)，工程的總體招商戰(zhàn)略、工程招商的時(shí)候商鋪定價(jià)戰(zhàn)略，以及招商營銷戰(zhàn)略、組織營銷推行，工程招商的組織執(zhí)行控制跟蹤，也就是我們的租控，這些都是在開發(fā)選商過程中非常注重的。我不一一表達(dá)了。開發(fā)選商

18、也會(huì)存在一些誤區(qū)，開發(fā)不單是土地的開發(fā)和工程的建立，開發(fā)主要是怎樣把之前的商業(yè)規(guī)劃定位規(guī)劃實(shí)施，從無到有的一個(gè)過程。開發(fā)選商的本質(zhì)就是營銷，營銷是手段不是目的，等于我們后面說的目的管理不是目的而是手段一樣。很多人為了營銷而營銷，把營銷做成了目的，而不是把營銷視為手段。也有很多人把管理作為一種目的，而不是作為手段。招商是一個(gè)過程，是商業(yè)地產(chǎn)的一種手法、方式，選商才是真正的結(jié)果，怎樣選擇他需求的品牌、運(yùn)營商家，符合他之前制定的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位，這是一個(gè)中心。片面把招商交給中介，本人不論，忽略運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的介入，這是很多開發(fā)商存在的問題。通常把建筑物做好出來了，商業(yè)規(guī)劃也沒有做，交給一個(gè)很著名的設(shè)計(jì)師

19、做，然后交給中介公司，搞好之后開業(yè)，商家也進(jìn)來了開業(yè)，交給物管公司管理。我做了二十年的商業(yè)，沒有用任何一家物管公司，到如今都是這樣，而且我不斷反對，由于單純的物業(yè)管理沒有方法配合商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營。推行運(yùn)營，開業(yè)了，招商勝利了，我們都說招商勝利就是苦楚的開場，商家進(jìn)入了他們有期望、有等待，等待怎樣賺錢。三個(gè)月到半年沒有效果，他們就走了，就不論了、就不聽他的了。推行運(yùn)營就是把無為而治的思想轉(zhuǎn)為有為而治，不變應(yīng)萬變轉(zhuǎn)化為知萬變、應(yīng)萬變，但是真正做商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，首先要知道市場的變化是怎樣的，其次要知道消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣是怎樣變化的，還要知道運(yùn)營者的運(yùn)營習(xí)慣是怎樣變化的，最后結(jié)合他的商業(yè)地產(chǎn)的平臺(tái)，不斷的知

20、道變化，從而提出各種各樣的推行運(yùn)營的變化手法，經(jīng)過市場無形的手提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，拓展商業(yè)時(shí)機(jī)。目的管理系統(tǒng)MBO，目前來說好似在做的只需海印集團(tuán)，它是由一系列的謀劃、營銷、推行、公關(guān)，我們可以看一下通常推行運(yùn)營包含幾個(gè)方面，市場和營銷，開業(yè)的統(tǒng)籌和開業(yè)宣傳，商鋪和客戶的關(guān)系怎樣管理，由于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的CIM包括運(yùn)營者和管理者兩個(gè)方面，這和普通的企業(yè)CIM不同。商業(yè)運(yùn)營還有行業(yè)組織的調(diào)整，怎樣和行業(yè)機(jī)構(gòu)的關(guān)系進(jìn)展協(xié)調(diào)，這也是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要目的。還有商業(yè)地產(chǎn)的管理，也是推行運(yùn)營過程中非常重要的，其實(shí)運(yùn)營管理的概念在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域提出的時(shí)間非常短，大約兩三年左右，所謂運(yùn)營我的了解就是繼續(xù)運(yùn)營，

21、不斷的運(yùn)作。推行運(yùn)營業(yè)存在著一些誤區(qū)，運(yùn)營的概念引入商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間不長，也是不一致的，大家都隨意叫，反正覺得叫運(yùn)營，比運(yùn)營、管理來的時(shí)髦一些，就叫運(yùn)營了。更多的商業(yè)地產(chǎn)開展商既沒有運(yùn)營的概念，也沒有運(yùn)營的安排，大家在實(shí)踐的市場反映中，很多開展商中介招完商，交給物管公司，沒有運(yùn)營的安排，把宣傳推行交給廣告公司，這樣就行了。但是其實(shí)運(yùn)營是雙方的，要和運(yùn)營者、消費(fèi)者進(jìn)展長期不延續(xù)的互動(dòng)。我是比較崇敬目的管理體系的，目的管理就是圍繞工程，還有商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)工程開發(fā)的每一個(gè)階段、每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)展一個(gè)整合處置，它涉及到工程的人財(cái)物信息和技術(shù)等，五個(gè)方面資源的整合，怎樣可以和這五個(gè)方面的資源利益最大化，這是目的

22、管理的中心。目的管理要嚴(yán)厲的遵照方案、實(shí)施、執(zhí)行，是一個(gè)管理的閉環(huán)，目的的不斷巡查上升，這就是PDCA了。目的管理需求經(jīng)過擬定目的、安排戰(zhàn)略、制定方案，構(gòu)成一個(gè)步驟，組織這個(gè)資源的投放，建立跟蹤和反響，根據(jù)PDCA閉環(huán)，來把整體各個(gè)階段，商業(yè)規(guī)劃階段、開發(fā)選商階段、推行宣傳階段經(jīng)過一個(gè)目的結(jié)合起來。目的管理不是目的管理，目的要到達(dá)、達(dá)成，但是要看效率，要看性價(jià)比。很多人覺得我要到達(dá)這個(gè)目的怎樣做，我把商鋪招進(jìn)來，不計(jì)本錢的，免租半年、一年，送 HYPERLINK jiaju.sina/ t _blank 裝修等等，到達(dá)這個(gè)目的，對，他們是非常有效能的，但是效率非常低，商場都開出來了，包括很多購

23、物中心都是這樣做的，為什么這么做，就是由于之前的商業(yè)規(guī)劃沒有做好，沒有一個(gè)賣點(diǎn)，商家不知道進(jìn)來可以獲得什么價(jià)值。目的管理主要是要講究效率，就是要看性價(jià)比，怎樣在本人可以接受投資者的投資報(bào)答合理的情況下，把他的目的實(shí)現(xiàn)。目的管理也不是目的管理，目的要實(shí)現(xiàn)但是需求注重過程，要看可操作性，也有很多目的管理的推行者容易把目的管理做成目的管理，給他一個(gè)目的，不論他。我也發(fā)現(xiàn)很多商業(yè)地產(chǎn)的管理層，他們對他們的下屬也是這樣，他今天這個(gè)月必需給我租多少鋪出去，必需到達(dá)租金多少，不論了，目的下達(dá)下去就不論了，怎樣操作過程不懂，能夠他本人也不懂，沒有方法讓本人的職工、本人團(tuán)隊(duì)的成員，讓本人之前做的規(guī)劃定位，或者本

24、身就沒有規(guī)劃定位，來做給他的運(yùn)營者看。目的管理除了目的要到達(dá)、目的要實(shí)現(xiàn)，還要有一個(gè)過程，他怎樣掌控這個(gè)過程、怎樣控制這個(gè)過程非常重要。目的管理其中的目的不是下達(dá)的，而是上傳的，這一點(diǎn)在目的管理中也是存在著誤區(qū)的。很多企業(yè)不一定是商業(yè)地產(chǎn)了，很多的企業(yè)管理里都有目的管理這樣的做法，但是大多數(shù)的企業(yè)都是由董事會(huì)、運(yùn)營層來制定目的的，但是我們海印集團(tuán)到目前為止都不是由董事會(huì)、總經(jīng)理制定目的的，而是每一個(gè)員工來制定目的，我們的目的是基層員工反響上來，最終管理層和董事會(huì)來決策。為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營以及目的管理，我們海印集團(tuán)以前是采取了一個(gè)非常簡練、非常簡化的組織架構(gòu)，這個(gè)組織架構(gòu)從每一個(gè)商場來看，有

25、一個(gè)經(jīng)理或者是總經(jīng)理，下面分三個(gè)部門加一個(gè)板塊，一個(gè)部門是營銷業(yè)務(wù)部門，通常包含一個(gè)營銷的選商任務(wù)、招商任務(wù)，還有謀劃的推行任務(wù)，以及客戶的管理等等。有一個(gè)工程技術(shù)部門，這是保證日常的機(jī)電設(shè)備的運(yùn)營，照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，交通組織系統(tǒng)等等的正常運(yùn)營，以及商鋪的裝修管理等等。還有就是平安管理部門，就是我們所說的保安、消防了，還有衛(wèi)生保潔，最后還有就是后勤財(cái)務(wù)板塊，不成為獨(dú)立的部門，通常是一個(gè)出納、一個(gè)會(huì)計(jì)、一個(gè)文員。這樣一個(gè)簡單的構(gòu)造，不論商業(yè)地產(chǎn)工程的大小，全部都是這樣的簡單組織架構(gòu)進(jìn)展組織統(tǒng)合人力資源以及財(cái)政資源，如今沿用這個(gè)管理簡單組織架構(gòu)的在海印集團(tuán)大約有50萬平方米，完全是一模一樣，只是人數(shù)不同，幾萬平方米的，我們運(yùn)用的人員整編是90人，連總經(jīng)理在內(nèi)是91個(gè)人，也是按照這樣的架構(gòu)來走，完全一模一樣。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的組織特征可以減少層級，可以簡化程序扁平化。海印集團(tuán)的商業(yè)企業(yè)里連財(cái)務(wù)人員都有招商、選商的才干，連保安都有招商、選商的才干，我們培育每一個(gè)員工都有營銷的才干。當(dāng)客戶跟他溝通時(shí)，他可以在第一線