空港項(xiàng)目市場(chǎng)分析和定位報(bào)告

1、 . . 65/65空港項(xiàng)目市場(chǎng)分析與其定位報(bào)告 日期：空港項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位報(bào)告.doc空港項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位報(bào)告第一章項(xiàng)目概況第二章重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第三章重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)與渝北區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第四章重慶市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況與趨勢(shì)分析第五章空港發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)第六章空港項(xiàng)目建設(shè)所面臨的機(jī)會(huì)與問(wèn)題第七章定位分析第八章項(xiàng)目定位第九章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第十章第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目性質(zhì)：二、土地性質(zhì)：劃撥三、建設(shè)規(guī)模：待定四、容積率：小于1.2五、綠地率：大于30%六、建筑限高：18米左右七、開發(fā)商：空港房地產(chǎn)開發(fā)八、本報(bào)告涉與的三個(gè)地塊1、位于空港老宿舍后的約170畝土地。2、位于老航站樓與老航

2、空貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)旁的150畝土地。3、位于候機(jī)大廳側(cè)前方的約200畝土地。說(shuō)明由于其它地塊資料尚未明確，因此本報(bào)告的將主要圍繞項(xiàng)目第一階段將先期啟動(dòng)的三個(gè)地塊進(jìn)行市場(chǎng)研究與定位。第二章重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析市整體城市概況市幅員面積8.24萬(wàn)平方公里，下轄40個(gè)行政區(qū)縣（自治縣、市），有15個(gè)區(qū)（萬(wàn)州區(qū)、區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、萬(wàn)盛區(qū)、雙橋區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)、黔江區(qū)、長(zhǎng)壽區(qū) ）;4個(gè)縣級(jí)市（江津市、合川市、市、南川市）;21個(gè)縣（自治縣）（綦江縣、潼南縣、銅梁縣、大足縣、榮昌縣、璧山縣、梁平縣、城口縣、豐都縣、墊江縣、武隆縣、忠縣、開縣、云陽(yáng)縣、奉節(jié)縣、巫山縣

3、、巫溪縣、石柱土家族自治縣、秀山土家族苗族自治縣、酉陽(yáng)土家族苗族自治縣、水苗族土家族自治縣），以主城區(qū)為依托，各區(qū)、縣（自治縣、市）形如眾星拱月，構(gòu)成了大、中、小城市有機(jī)結(jié)合的組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代城市群，是中國(guó)目前行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。1、城市發(fā)展規(guī)劃1.1、城市發(fā)展戰(zhàn)略2003年市政府按照城鎮(zhèn)化目標(biāo)，到2020年將市建成長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，具體為：“三中心、兩樞紐、一基地、三大經(jīng)濟(jì)區(qū)”，即建成長(zhǎng)江上游商貿(mào)中心、金融中心、科教文化中心、交通樞紐、通信樞紐，高新技術(shù)和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地。主城區(qū)的面積只有260平方公里，目前是四個(gè)直轄市中面積最小的。市政府的目標(biāo)是要建設(shè)

4、“一個(gè)中心、多個(gè)組團(tuán)、城鎮(zhèn)群結(jié)合”的大城市，形成大都市的連綿帶。目前，主城區(qū)人口為300多萬(wàn)，到2020年，要達(dá)到600多萬(wàn)，以萬(wàn)州、合川為代表的中等城市到時(shí)可發(fā)展到100萬(wàn)以上，同時(shí)在周邊形成一些人口在2030萬(wàn)的小城市。1.2、城市綜合交通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)是城市發(fā)展的舞臺(tái)。無(wú)論是200多平方公里的主城區(qū)，還是2500平方公里的未來(lái)都市圈，市政府對(duì)交通進(jìn)行了周密的謀篇布局。從2002年開始，我市啟動(dòng)綜合交通規(guī)劃。這個(gè)規(guī)劃將為都市圈2500平方公里圍，以與市域8.2萬(wàn)平方公里的交通發(fā)展，設(shè)計(jì)一個(gè)美好的未來(lái)?！岸h(huán)八射”是都市圈的幾條大動(dòng)脈?！岸h(huán)”，即環(huán)線高速和繞城高速，勾起了都市圈的輪廊。目前，

5、75公里的環(huán)線高速基本貫通，186公里的繞城高速也將動(dòng)工?！鞍松洹眲t分別是把引向外面世界的通道，由成渝、渝鄰、渝黔等8條高速構(gòu)成?！岸h(huán)八射”有機(jī)連形，形市圈聯(lián)通外的高速公路網(wǎng)絡(luò)。全長(zhǎng)189公里的快速路系統(tǒng)將形成一個(gè)“田”字型構(gòu)架，將主城315平方公里的面積分為了36個(gè)區(qū)域，多層次的交通網(wǎng)絡(luò)將讓“堵車”遠(yuǎn)離主城。輕軌交通將讓未來(lái)都市圈更具現(xiàn)代感。據(jù)了解，在建的二號(hào)輕軌線和即將動(dòng)工的三號(hào)線將形成十字交叉。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，輕軌三號(hào)線還與規(guī)劃的軌道交通四號(hào)線（在四公里站）、一號(hào)線（在兩路口站）、二號(hào)線（在牛角沱）、五號(hào)線（在新牌坊站）與機(jī)場(chǎng)線（在龍頭寺）等五條軌道交通線相交并形成換乘。地鐵一號(hào)線（朝天門

6、沙坪壩）、軌道交通四、五、六號(hào)線也在規(guī)劃中。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，到2020年，市軌道交通將向北延伸至北碚，向南延伸至江津和魚洞，向西至壁山，向東至魚嘴、長(zhǎng)生。輕軌三號(hào)線一期工程可研報(bào)告已通過(guò)國(guó)家評(píng)估。意味著新輕軌線將橫跨山城南北，與現(xiàn)在的輕軌二號(hào)線組成一個(gè)“大十字”形狀，為緩解山城交通的巨大壓力起到重要作用。根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的市城市發(fā)展總體規(guī)劃，市確定20年城市主要發(fā)展方向是“向北擴(kuò)展”，但公共交通的落后已嚴(yán)重影響了北部新區(qū)的城市建設(shè)。專家認(rèn)為輕軌三號(hào)線連接了城市中心和南坪、觀音橋兩個(gè)城市輻射中心，將居住區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)、行政區(qū)串連成多功能的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，而且可以解決長(zhǎng)江，嘉陵江分隔山城帶來(lái)的交通困難，對(duì)

7、于城市空間擴(kuò)展和疏散渝中區(qū)密集的人口有巨大推動(dòng)作用。由于該線路在菜園壩與國(guó)鐵換乘，在江北與渝懷鐵路客運(yùn)站連接，將來(lái)還要與空港連接，因此該項(xiàng)目對(duì)于“半小時(shí)主城”和對(duì)外交通至關(guān)重要。輕軌三號(hào)線一期工程由南岸經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的二塘經(jīng)菜園壩長(zhǎng)江大橋、渝澳大橋至北部新區(qū)渝懷鐵路新客站（即龍頭寺），全長(zhǎng)21.16公里，共有車站17座。其總投資達(dá)54億之巨，已超過(guò)現(xiàn)輕軌二號(hào)線。該工程建設(shè)工期4年，計(jì)劃明年啟動(dòng)，2008年建成通車。梁長(zhǎng)路是國(guó)家“九五”交通建設(shè)重點(diǎn)建設(shè)工程之一，是國(guó)道主干線瀘蓉路的一段，同時(shí)還是“8小時(shí)”的重點(diǎn)工程項(xiàng)目。梁長(zhǎng)路全長(zhǎng)113.54公里。起于梁平縣白衣寺止于長(zhǎng)壽桃花街立交，與渝長(zhǎng)高速公

8、路相連。據(jù)悉，這條路總投資31.03億元，預(yù)計(jì)2003年年底通車。2、主城區(qū)城市區(qū)域劃分2.1、渝中區(qū)渝中區(qū)是市的中心城區(qū)，全區(qū)幅員面積22.56平方公里，戶籍人口59.39萬(wàn)人，人口密度為30700人/平方公里。 行政區(qū)劃：渝中區(qū)現(xiàn)下轄解放碑、朝天門、七星崗、較場(chǎng)口、上清寺、兩路口、菜園壩、大坪、大溪溝、王家坡、南紀(jì)門、望龍門、化龍橋等13個(gè)街道，共172個(gè)居委會(huì)，一個(gè)村委會(huì)。自然地理：渝中區(qū)位于北緯29度31分至34分，東經(jīng)106度29分至106度36分之間。渝中區(qū)地屬盆地東部平行嶺谷，處長(zhǎng)江、嘉陵江匯合的分水嶺末端，受兩江制約，呈東西向，形如天鵝頭狀的狹長(zhǎng)半島，東、南、北三面環(huán)水，西面通

9、陸。地勢(shì)為西部和中部高，向南、北、東三面傾斜。最高處的鵝嶺，海拔379米，朝天門兩江匯合處的沙嘴最低，為160米。相對(duì)高差達(dá)219米，坡降大，比高懸殊，形成獨(dú)具特色的壯麗的山城景觀。2.2、南岸區(qū)幅員260.76平方公里，其中耕地面積6819公頃，綠化面積1097公頃；轄9鎮(zhèn)8街，74個(gè)村，151個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?45，306人，人口出生率千分之7.58，自然增長(zhǎng)率-1.18%。2.3、江北區(qū)江北區(qū)位于長(zhǎng)江、嘉陵江北岸，是直轄市的主城區(qū)之一，擁有213平方公里土地，61萬(wàn)人口，轄9街3鎮(zhèn)，是市規(guī)劃的行政、信息、金融、科技文化中心與中央商務(wù)區(qū)和交通樞紐。2.4、渝北區(qū)渝北區(qū)位于市主城區(qū)東北部，長(zhǎng)

10、江北岸與嘉陵江東岸的三角地帶，地處東經(jīng)106。2730”106。5758”，北緯29。3445”30。0722”之間，幅員1452平方公里。北與省地區(qū)華鎣市，鄰水縣分界，東與長(zhǎng)壽縣接壤，南與江北區(qū)比鄰并同巴南區(qū)，南岸區(qū)，沙坪壩區(qū)隔江相望，西與北碚區(qū)，合川市相鄰。區(qū)人民鎮(zhèn)府駐兩路鎮(zhèn)，南距市人民鎮(zhèn)府沿公路20公里。區(qū)轄兩路、龍溪、回興、石坪、沙坪、木耳、王家、興隆、茨竹、大灣、中河、石船、麻柳沱、統(tǒng)景、大盛、龍興、洛磧21個(gè)鎮(zhèn)和悅來(lái)、古路、石鞋、永慶、高嘴、華、關(guān)興、龍安、黃印、明月、白巖、舒家、天堡寨、關(guān)14個(gè)鄉(xiāng)。共有64個(gè)居民委員會(huì)、622個(gè)村民委員會(huì)，4912個(gè)村民小組。2.5、沙坪壩區(qū)沙坪

11、壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處市區(qū)西部。全區(qū)幅員面積396平方公里，人口64萬(wàn)。其優(yōu)越的地理位置、發(fā)達(dá)的交通、便捷的通訊，成為人流、物流、信息流之要道。區(qū)有火車站6個(gè)，其中包括西南最大的鐵路編組站東站和兩個(gè)國(guó)家二級(jí)火車站北站、梨樹灣客貨站。四通八達(dá)的公路構(gòu)成我區(qū)交通骨架，有國(guó)道、省道5條，成渝高速公路、319國(guó)道的起點(diǎn)就在我區(qū)。抵達(dá)全天候的國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需半小時(shí)，30多條航線架起通往國(guó)和世界的橋梁。2.6、九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)地處長(zhǎng)江與嘉陵江交匯的心腹地帶，東連渝中區(qū)，北鄰沙坪壩區(qū)，南接市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西居成渝高速公路大門，幅員437平方公里，人口72萬(wàn)人，轄6街（包括家坪、家灣、石坪橋、黃桷坪、中梁山、石

12、橋鋪等）和12鎮(zhèn)（九龍、華巖、西、銅罐驛、家、白市驛、巴福、走馬、金鳳、含谷、石橋、石板等），是市的工業(yè)大區(qū)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。2.7、大渡口區(qū)大渡口建區(qū)于1965年，地處于市主城區(qū)西南部。1995年市行政區(qū)劃調(diào)整，全區(qū)面積由7.46平方公里擴(kuò)大到103平方公里，轄四街三鎮(zhèn)，常住人口24萬(wàn)。大渡口區(qū)是市主城區(qū)12個(gè)中心組團(tuán)之一，是全部納入市規(guī)劃的600平方公里主城區(qū)的兩個(gè)區(qū)之一，以冶金、建材、機(jī)械、輕工為重要支撐的工業(yè)區(qū)。區(qū)有重鋼集團(tuán)、中國(guó)十八冶金建設(shè)公司、重型鑄鍛廠等國(guó)有大中型企業(yè)近20家；成渝、川黔鐵路在區(qū)交匯，轄6個(gè)火車站，公路210國(guó)道縱貫轄區(qū)，并有長(zhǎng)江水岸線30多公里；區(qū)有市重要的倉(cāng)儲(chǔ)基地和

13、國(guó)家級(jí)的西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)。瓷市場(chǎng)已經(jīng)形成規(guī)模。市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況2003年以來(lái)，市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，增長(zhǎng)穩(wěn)健。展望2004年，隨著國(guó)際國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將保持快速、穩(wěn)健的勢(shì)頭。市國(guó)生產(chǎn)總值（GDP）分析分析項(xiàng)目199819992000200120022003國(guó)生產(chǎn)總值（億元）1429.261479.711589.341769.771971.102250.11增長(zhǎng)率（%）7.6%8.5%9.0%10.3%11.4%分析：市在持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的投資需求、平穩(wěn)增長(zhǎng)的消費(fèi)需求以與出口恢復(fù)性大幅增長(zhǎng)的拉動(dòng)下，面對(duì)國(guó)際戰(zhàn)爭(zhēng)和國(guó)“非典”疫情的兩大沖擊，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)制約因素有所顯現(xiàn)的情況下，總

14、體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，呈現(xiàn)出持續(xù)、快速、平穩(wěn)增長(zhǎng)的特征，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，速度效益同步提升，運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，全市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入擴(kuò)期的平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化分析歷年三大產(chǎn)業(yè)所占GDP比重變化分析：年份第一產(chǎn)業(yè)所占GDP比重（%）第二產(chǎn)業(yè)所占GDP比重（%）第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重（%）1998年20.9%41.0%38.1%1999年19.2%40.8%39.9%2000年17.8%41.4%40.8%2001年16.7%41.5%41.7%2002年16.0%41.9%42.1%2003年15.2%43.4%41.4%分析：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于擴(kuò)階段，經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)，各項(xiàng)指標(biāo)也全面向好。作為中國(guó)的老重

15、工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)GDP中的比重一直占有重要地位，且相對(duì)較為穩(wěn)定；而第一產(chǎn)業(yè)則持續(xù)下降，截至2003年，第一產(chǎn)業(yè)的比重再次下降至15.2%，為歷年最低，第一產(chǎn)業(yè)的萎縮已是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)所在；第三產(chǎn)業(yè)比重相應(yīng)提升，反映出城市化進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化。房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重變化國(guó)民生產(chǎn)總值（億元）199819992000200120022003年第一產(chǎn)業(yè)298.7284.28283.00293.03315.78343.07第二產(chǎn)業(yè)585.4604.39657.51727.66826.45975.95第三產(chǎn)業(yè)545.2591.04648.83729.08828.87931.09房地產(chǎn)業(yè)36

16、.640.751.960.4770.79房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比重（%）2.56%2.75%3.27%3.40%3.60%分析：房地產(chǎn)比重穩(wěn)步上升，從表中可以清晰地看出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一大支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率逐漸提高，在GDP中的比率由1998年的2.56%躍升至2002年的3.6%。生活水平逐年提高年份199819992000200120022003年城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入（元）546758966276672172388093增幅（%）7.8%6.4%7.1%7.7%11.8%分析：隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民生活水平亦逐年得到提高，到2003年城市居民年人均可支配收入

17、已經(jīng)達(dá)到8903元，以一戶家庭平均3.15人口計(jì)算，以一戶家庭平均3.15人口計(jì)算，家庭年平均可支配收入已經(jīng)達(dá)到28044元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度在7%以上，特別是2003年同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到11.8%。市社會(huì)消費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢(shì)分析：年份199819992000200120022003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）553.70596.26643.58699.33763.05835.52增幅（%）7.7%7.9%8.7%9.1%9.5%分析：盡管2003年受到“非典”疫情的影響，但隨著疫情的消除，2003年市消費(fèi)品市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。近兩年來(lái)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的同比增

18、長(zhǎng)幅度在9%以上的速度發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍。三、渝北區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述第三章重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市房地產(chǎn)歷年宏觀市場(chǎng)概況2003年市房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)處于較高的景氣水平，首先源于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，居民收入水平提高以與大規(guī)模的房屋拆遷導(dǎo)致購(gòu)房需求增長(zhǎng)，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷兩旺基本市場(chǎng)狀況；其次，土地價(jià)格與三材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)；再者，系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策出臺(tái)，引導(dǎo)市房地產(chǎn)開發(fā)逐漸步入良性的發(fā)展軌道。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況 土地購(gòu)置年份土地購(gòu)置（萬(wàn)m2）增幅（%）1999624.532000619.21-1%2001870

19、.3441%20021320.2645.2%2003年453.03（上半年）分析：房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度（在后面的房地產(chǎn)開發(fā)投資分析中可見）。19992002年，市通過(guò)各種方式完成土地購(gòu)置的總量達(dá)到了3434.34萬(wàn)平方米，除2000年增長(zhǎng)幅度出現(xiàn)負(fù)值以外，2001和2002年較上年的平均增幅達(dá)40%以上。完成土地開發(fā)面積年份土地開發(fā)面積（萬(wàn)m2）增長(zhǎng)率（%）199820519992112.9%200038582.4%200151834.5%2002661.9427.8%2003年148.81(上半年)分析：2002 年市出臺(tái)了一系列與土地

20、市場(chǎng)相關(guān)的規(guī)章制度市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法和關(guān)于大力推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)有關(guān)工作的通知；總量控制制度的出臺(tái)，將有效地控制好近年來(lái)我市土地供應(yīng)大幅度增加的不合理現(xiàn)狀，通過(guò)系統(tǒng)的科學(xué)管理和控制，對(duì)目前土地交易過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題采取相應(yīng)的措施，有利于我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資年份完成投資（億元）增長(zhǎng)率（%）1998年97.301999年112.5115.6%2000年139.6324.1%2001年196.6740.9%2002年245.9125.0%2003 年327.8933.3%分析：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高位運(yùn)行，2003年同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到33.3%。其中住宅投資177.43億

21、元，同比增長(zhǎng)35.8%；辦公樓投資11.86億元，同比增長(zhǎng)23.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資50.82億元，同比增長(zhǎng)21.0%；其他投資87.77億元，同比增長(zhǎng)37.9%。寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類投資增幅低于總體增長(zhǎng)幅度，也一定程度上反映了此類物業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)商已逐步步入理性開發(fā)階段，而房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)的主要原因在于：一是土地購(gòu)置費(fèi)和土地開發(fā)投資的大幅增長(zhǎng)，另一方面則是由于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目增多造成的。新開工面積年份新開工面積（萬(wàn)m2）增幅（%）其中：住宅（萬(wàn)m2）增幅（%）19997575242000129070.4%96984.9%2001166128.8%125929.9%2002

22、1709.472.9%1277.551.4%2003年2098.2322.7%1580.0423.7%分析：市商品房新開工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，而從增長(zhǎng)幅度上看，2000的增長(zhǎng)幅度達(dá)到70%以上，住宅成為開發(fā)的主要方向，拉動(dòng)了開發(fā)量的整體上升，從而2000年成為房市的過(guò)渡年。2001年和2002年的增漲幅度明顯減緩，特別是2002年的增長(zhǎng)幅度較小，僅2.9%左右，住宅部分僅1.4%。而2003年再創(chuàng)歷史最高峰，全年新開工面積達(dá)到2098.23萬(wàn)平方米，增幅達(dá)到22.7%，而從新開工面積物業(yè)的比例上，住宅仍然是開發(fā)的主流，且住宅物業(yè)的比例較之2002年還有小幅的上升，占到75%左右。年度竣工面

23、積年份竣工面積（萬(wàn)m2）增幅（%）1998年5991999年6203.5%2000年84936.9%2001年102120.3%2002年1390.7336.2%2003年1676.9620.6%分析：自1997年直轄后，全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，2003年的竣工面積達(dá)到1676.96萬(wàn)平方米，為歷年最高；而2000年和2002年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè)高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了36%左右，但縱觀歷年增長(zhǎng)幅度，竣工面積均處于高位運(yùn)行狀態(tài)，房地產(chǎn)牛市行情隨之啟動(dòng)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求部分在一系列政策等因素的綜合作用下，市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷變化，消費(fèi)熱點(diǎn)也從實(shí)物型逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)型。住房消費(fèi)、旅游

24、消費(fèi)、信息消費(fèi)、教育消費(fèi)等成為近來(lái)較為集中的熱點(diǎn)。2003年市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到835.52億元，比上年增長(zhǎng)9.5%。居民人均可支配收入達(dá)到8093元，較上年增長(zhǎng)11.8%，住房消費(fèi)支出逐步提高，對(duì)于住宅的消費(fèi)觀念也由經(jīng)濟(jì)適用型向小康舒適型轉(zhuǎn)變。銷售狀況商品房銷售面積年份銷售面積（萬(wàn)m2）增幅（%）199841719994303.12%200058034.88%200174628.62%20021016.5836.27%2003年1316.8229.53%商品房銷售額年份商品房銷售額（億元）增幅（%）199855.48199959.206.71%200078.3732.38%2001107

25、.6534.36%2002158.1546.91%2003年210.1632.89%備注：國(guó)土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)銷售面積為1645.26萬(wàn)平方米，增幅為35.5%；銷售金額為284.84億元，同比增長(zhǎng)42.0%。分析：從前后數(shù)據(jù)的中，2003年新開工面積2098.23萬(wàn)方而銷售量達(dá)到1316.82萬(wàn)方（1645.26萬(wàn)方），供應(yīng)量與銷售量創(chuàng)樓市歷史最小距離。也就是說(shuō)供給與需求總體上是平衡的。在當(dāng)前的商品房銷售市場(chǎng)中，銷售面積與新開工面積增速基本同步，有效需求仍能有效地支撐著房產(chǎn)市場(chǎng)上的供給，這也在一定程度上反映了市房地產(chǎn)市場(chǎng)是在需求拉動(dòng)下穩(wěn)步增長(zhǎng)中健康地發(fā)展著。商品房平均銷售價(jià)格年份商品房銷售價(jià)格（元

26、/ m2）增幅（%）1999年13772000年1351-1.9%2001年14436.8%2002年15567.8%2003年15962.5%備注：國(guó)土局統(tǒng)計(jì)資料則顯示為1731元/平方米，同比增長(zhǎng)4.8%，其中主城區(qū)商品房累計(jì)成交均價(jià)2103元/平方米，比上年同期增長(zhǎng)5.5%，住宅成交均價(jià)1921元/平方米，商服用房成交均價(jià)4151元/平方米，辦公用房成交均價(jià)3119元/平方米，分別同比增長(zhǎng)8.4%、0.2%、35.7%，住宅交易量雖增長(zhǎng)顯著，但交易價(jià)格上升相對(duì)穩(wěn)定，辦公用房均價(jià)隨交易放量而大幅上揚(yáng)，商服用房市場(chǎng)由于交易量增長(zhǎng)相對(duì)保守，交易均價(jià)基本持平。商品房空置面積年份空置面積（萬(wàn)m2）

27、增幅（%）空置一年以上（萬(wàn)m2）增幅（%）1998255.3577.61999353.0438.4%150.0893.4%2000421.9419.5%179.2919.5%2001484.4814.8%223.5424.7%2002559.6115.5%266.2619.1%2003年551.27-1.5%331.3424.4分析：在商品房銷售面積逐年增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房空置面積也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，2003年市商品房空置面積累計(jì)為551.27萬(wàn)方，較2002年還有小幅回落，空置形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，特別是近年來(lái)空置面積的增長(zhǎng)幅度基本保持在15%左右，一定程度上得到有效控制；但從總體上看，有待消化的商品

28、房空置面積絕對(duì)量仍然較大。隨著開發(fā)商與消費(fèi)者的日益成熟，加速了房地產(chǎn)供給產(chǎn)品的成熟，供給與需求的矛盾逐步緩解，商品房空置面積將在今后得到更有效地控制和消化。注以上數(shù)據(jù)資料除“備注”外均來(lái)源于市統(tǒng)計(jì)局。3、新近出臺(tái)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的影響3.1、1997年6月1日，城市房地產(chǎn)抵押管理辦法施行。分析：該辦法的實(shí)施為加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益起了重要的作用。3.2、1998年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，當(dāng)年下半年停止住房實(shí)物分配。分析：通知的主要容是停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建

29、立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。通知的出臺(tái)，使個(gè)人購(gòu)房行為全部市場(chǎng)化，消除了這部分人的依賴心理，使其轉(zhuǎn)向購(gòu)買市場(chǎng)上的商品房，這是很大一部分的消費(fèi)群體，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一大利好，為市場(chǎng)增添了活力，同時(shí)也減輕了政府和單位的負(fù)擔(dān)。3.3、2001年6月1日，實(shí)施商品房銷售管理辦法分析：為了規(guī)商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，辦法出臺(tái)實(shí)施。其容包括規(guī)定開發(fā)商的銷售條件、載明廣告與合同之間的關(guān)系、銷售代理、房屋的交付與雙方相關(guān)的法律責(zé)任，加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，辦法雖然對(duì)面積問(wèn)題規(guī)定得更具體，但同商品房買賣合同示文本一樣沒(méi)有將關(guān)于購(gòu)房合同必須約定使用面積的規(guī)定寫進(jìn)去。雖然有套

30、建筑面積的選擇，但仍有兩個(gè)問(wèn)題不易解決：其一，既然是選擇，房地產(chǎn)商也可以不選擇；其二，即使按套面積計(jì)算，房地產(chǎn)商仍存在對(duì)買房人欺詐的可能：如，不同陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積的方式不同；再如，窗臺(tái)面積問(wèn)題，窗臺(tái)不計(jì)入使用面積，但計(jì)入套建筑面積等。3.4、2004年5月1日起建住房公積金通報(bào)制度監(jiān)督部門可提建議據(jù)央視國(guó)際報(bào)道，建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合印發(fā)的住房公積金行政監(jiān)督辦法指出，中國(guó)將首次建立住房公積金通報(bào)制度。辦法將于2004年5月1日起實(shí)施。分析：該辦法的實(shí)施有助于規(guī)我們的公積金管理。目前我國(guó)公積金貸款的作用并沒(méi)有完全顯現(xiàn)出來(lái)，很多市民不了解公積金的作用，不清楚公積金貸款的具體情

31、況，以至我國(guó)公積金的存貸比例相差甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致少數(shù)公積金管理部門人員濫用職權(quán)，挪用該款項(xiàng)，這是對(duì)存款人高度不負(fù)責(zé)的行為，該辦法的出臺(tái)有助于規(guī)避這一情況的發(fā)生。3.5、1999年1月1日，執(zhí)行市住房貨幣化分配實(shí)施方案（試行），將財(cái)政、單位建設(shè)和購(gòu)買住房的資金轉(zhuǎn)化為個(gè)人住房消費(fèi)資金的住房分配方式。5月1日，施行市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例。分析：住房貨幣化分配方案的實(shí)施，取消了以往的福利分房制度，政府和單位以貨幣的形式對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼，使個(gè)人購(gòu)房行為全部市場(chǎng)化，消除了這部分人的依賴心理，使其轉(zhuǎn)向購(gòu)買市場(chǎng)上的商品房，這是很大一部分的消費(fèi)群體，為房地產(chǎn)市場(chǎng)增添活力，同時(shí)也減輕了政府和單位的負(fù)擔(dān)；房屋拆遷管

32、理?xiàng)l例對(duì)拆遷管理、拆遷補(bǔ)償和拆遷安置等都做出了明確規(guī)定，對(duì)于規(guī)拆遷行為、約束房地產(chǎn)商的不法行經(jīng)、維護(hù)市民合法權(quán)益都有重要的意義。3.6、2000年5月出臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例；8月1日，正式施行市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)劃補(bǔ)充規(guī)定。詳細(xì)區(qū)分按規(guī)定涉與計(jì)算建筑面積部分的計(jì)算方式，以與不計(jì)算面積部分，確定分?jǐn)偧?xì)則。分析：條例對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)作出了明確的限定，對(duì)達(dá)不到開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)堅(jiān)決抵制其承攬相關(guān)工程。這有助于規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，減少工程事故的發(fā)生。規(guī)定作為計(jì)算房?jī)r(jià)的依據(jù)對(duì)我市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有著重要的意義避免了以往的購(gòu)銷雙方計(jì)算錯(cuò)位或開發(fā)商惡意欺騙而引起的糾紛。3.7、2002年1月中旬，啟動(dòng)“商品房

33、買賣合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”。8月1日，市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例正式實(shí)施。12月1日，市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例實(shí)施。分析：“聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”有效的堵塞“一女多嫁”的漏洞。交易管理?xiàng)l理規(guī)定商品房銷售實(shí)施以套建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，此舉走在全國(guó)最前列。拆遷管理?xiàng)l例是直轄以來(lái)，對(duì)城市的拆遷管理法規(guī)的一次重大調(diào)整。3.8、2003年1月1日起，實(shí)施市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金管理暫行辦法。9月1日，市物業(yè)管理?xiàng)l例正式實(shí)施，這是市第一部物業(yè)管理法規(guī)。12月1日，市地房局下達(dá)通告，未取得預(yù)售許可證的樓盤，不允許放號(hào)認(rèn)購(gòu)，收取誠(chéng)意金等費(fèi)用，嚴(yán)禁簽訂任何協(xié)議。分析：辦法規(guī)定，從2003年1月1日開始，市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地

34、產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，必須在市、區(qū)縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門指定的銀行設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金專用賬戶，并憑借相應(yīng)建設(shè)行政主管部門出具的項(xiàng)目資本金繳存通知書，繳存一定數(shù)額的項(xiàng)目資本金，繳存的項(xiàng)目資本金不得低于項(xiàng)目投資總額的25%。同時(shí)，建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行三方將簽訂監(jiān)管協(xié)議，以確保項(xiàng)目資本金用于該項(xiàng)目的建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金存入專用賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照監(jiān)管協(xié)議的有關(guān)要求分階段使用項(xiàng)目資本金。辦法還規(guī)定，項(xiàng)目資本金必須做到專款專用，任何企業(yè)或個(gè)人不得挪用和抽逃；對(duì)未按要求繳存項(xiàng)目資本金、未取得項(xiàng)目資本金繳款憑證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建議行政主管部門不予辦理施工許可證。這些

35、規(guī)定加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)項(xiàng)目資本金的管理，有效的保證了開發(fā)企業(yè)按正規(guī)程序進(jìn)行；條例是市第一部物業(yè)管理法規(guī)，物業(yè)管理向來(lái)都是房地產(chǎn)交易中的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，同時(shí)也是最容易產(chǎn)生糾紛的一個(gè)環(huán)節(jié)，該法規(guī)的出臺(tái)有助于規(guī)物管企業(yè)的行為，保護(hù)業(yè)主的權(quán)益；“未取得預(yù)售許可證不許放號(hào)、收取誠(chéng)意金”的規(guī)定加強(qiáng)了房產(chǎn)出售過(guò)程中政府的監(jiān)督，使市民能夠放心購(gòu)房，同時(shí)也能約束開發(fā)商的行為。二、渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）新牌坊片區(qū)該板塊圍具體包括國(guó)際金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)、北部商貿(mào)城、金紫山開發(fā)區(qū)與人和、亦即是新牌坊轉(zhuǎn)盤沿龍湖花園方向、人和方向、紅旗河溝方向延伸之地帶與新牌坊轉(zhuǎn)盤周邊區(qū)域。該板塊規(guī)劃定位為以金融、辦公、信息、第三產(chǎn)業(yè)以與高檔住

36、宅小區(qū)為主。1、2003年區(qū)域典型樓盤列舉：項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）銷售均價(jià)銷售狀況加新時(shí)代印象306202700（套面積）一期已交房，二期60%左右。錦繡山莊在林居189630.304200(套面積)100%匯景臺(tái)君臨天下814703500(建筑面積)一期別墅、躍層已售完。其余銷售約60套左右。人和天地400002700（套面積）一期95%渝復(fù)麗園297002120（套面積）95%2、板塊市場(chǎng)特點(diǎn)：2.1、目前該片區(qū)聚居了市幾個(gè)知名的高檔樓盤，如：龍湖香樟林（別墅）、鳳凰城、錦繡山莊、匯景臺(tái)等。2.2、該片區(qū)樓盤在發(fā)展中還一定程度上領(lǐng)引了市住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向，如錦繡山莊的別墅社區(qū)、龍湖花園

37、的大規(guī)模高品質(zhì)居住社區(qū)、鳳凰城的新現(xiàn)代建筑風(fēng)格等等。2.3、該片區(qū)高尚居住區(qū)概念影響力將越來(lái)越高，已積累形成強(qiáng)大的品牌知名度成為市高端消費(fèi)群體的首選地段，對(duì)于購(gòu)房者有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。3、新牌坊片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)從現(xiàn)有開發(fā)與新牌坊區(qū)域地塊條件上看，未來(lái)新牌坊板塊房地產(chǎn)開發(fā)將可能向人和、機(jī)場(chǎng)沿線與冉家壩方向拓展，如天籟城的開發(fā)就已經(jīng)向新牌坊的縱深發(fā)展了。從開發(fā)檔次上看，目前新牌坊板塊已經(jīng)樹立起富人區(qū)的形象。從產(chǎn)品上看，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，新牌坊版塊市場(chǎng)的細(xì)分已越來(lái)越明顯，同一檔次可以設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點(diǎn)越來(lái)越豐富，公園、低密度、低覆蓋率等，在未來(lái)的市場(chǎng)中，產(chǎn)品細(xì)分趨

38、勢(shì)必將繼續(xù)發(fā)展。（二）黃泥磅延伸至龍頭寺片區(qū)該片區(qū)由于天驕俊園、皇冠東和花園、金科花園等樓盤運(yùn)作極為成功，創(chuàng)造了房市的一大奇跡。該區(qū)域居住環(huán)境日益成熟，中高檔居住社區(qū)得到了業(yè)界與市民的一致認(rèn)同。五黃路片區(qū)的繁榮將進(jìn)一步提升該地段的知名度，使客戶對(duì)此區(qū)域形成良好的品牌意識(shí)。隨著路橋收費(fèi)制度改革的實(shí)行和江北城改造工程的推進(jìn)，該區(qū)域迎來(lái)了又一輪的開發(fā)熱潮和消費(fèi)熱潮。隨著政府的支持（市政配套、城市交通建設(shè)），紅黃路與洋河片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。1、2003年板塊典型樓盤列舉：項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）銷售均價(jià)現(xiàn)有銷售狀況中天香悅?cè)A府約68000高層（套）2800別墅：52.8萬(wàn)/套別墅

39、：100%高層：80%天一華府約820002600(套面積)約60%左右金玉滿堂約700002500(套面積)100%流星花園紫云閣2100（建筑面積）100%生活新境423002500（套面積）100%櫻花麗舍40000開盤：1900（建面）目前：2300（建面）100%皇冠自由城26500一期：19000（套）一期100多個(gè)鋪面：100%2、2003年板塊市場(chǎng)特征2.1、在經(jīng)歷了一年多的沉寂之后，五黃路又因眾多新盤的推出而再次成為樓市的焦點(diǎn)，特別是開發(fā)區(qū)域向北延伸至金紫山片區(qū)。中天香悅?cè)A府成為了五黃路第二次開發(fā)熱潮的領(lǐng)頭羊，也延續(xù)了五黃路高檔社區(qū)的路線，而天一華府、金玉滿堂、流星花園、生活

40、新境等項(xiàng)目則填補(bǔ)了五黃大社區(qū)中檔次物業(yè)的空白，使該社區(qū)的住宅品質(zhì)多元化。2.2、該區(qū)域交通較為發(fā)達(dá)，處于北部城區(qū)兩橫三縱交通干道網(wǎng)絡(luò)中，向北一直延伸到人和；向西可達(dá)花卉園片區(qū)，而黃花園大橋自則將渝中半島與該區(qū)域緊密相連，在地理位置上占有較大優(yōu)勢(shì)，而該社區(qū)的配套也在發(fā)展中逐步完善，規(guī)劃建設(shè)興建一所中學(xué)、兩所小學(xué)，還有大型超市等。2.3、在物業(yè)類別上，皇冠自由城作為規(guī)劃中的最大的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，獨(dú)創(chuàng)“購(gòu)物公園（shopping park）”的理念，將極大的改變?cè)摪鍓K目前商業(yè)匱乏的現(xiàn)狀。3、板塊市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)3.1、該板塊隨著2003年的縱深發(fā)展，使黃泥磅在市的大型住區(qū)地位得以鞏固，其居住氛圍和人氣

41、指數(shù)也將隨之大大提高，板塊的規(guī)模連動(dòng)效應(yīng)得以彰顯。3.2、2003年該板塊主要以住宅開發(fā)和推廣為主，而接下來(lái)開發(fā)商們則將推出其商業(yè)部分，如滿足業(yè)主一般生活需要的小型社區(qū)商業(yè)將紛紛推出市場(chǎng)，特別是綜合業(yè)態(tài)的皇冠自由城，但同時(shí)，由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期性和特殊性，要在這樣的住區(qū)背景下使其得以發(fā)展，如此眾多的商業(yè)供給僅依靠周邊居民的消費(fèi)而得以存活還有一定的難度，由此在商業(yè)方面也須慎重。（三）兩路片區(qū)這一版塊的房地產(chǎn)開發(fā)主要緣于北部新城的規(guī)劃與在交通上的有利地理位置，目前該版塊有大量的土地儲(chǔ)備，且空氣與環(huán)境質(zhì)量都較高。從樓盤的分布來(lái)看，空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)周邊分布較為集中，如青麓雅園、瑞豐花園等，而在雙龍西路和科

42、技產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)盤亦有零星的分布。與回興相似，兩路樓市特點(diǎn)也主要是樓盤規(guī)模偏小，以多層、低密度為主流，價(jià)格亦呈兩極分化狀態(tài)，普通小區(qū)或單體套均價(jià)約為1500-2000元/平方米，而具有一定品質(zhì)，主要面向主城推廣的樓盤價(jià)格則相對(duì)較高，一般套均價(jià)約為20003000元/平方米。1、2003年該片區(qū)典型樓盤列舉：項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）建面均價(jià)現(xiàn)有銷售狀況青麓雅園1300001850一期4.8萬(wàn)方95%左右龍鳳花園900001800（套面積）95%書香美地50000145080%麗源島50000180095%翠湖柳岸1500002200（套面積）一期381套（約7萬(wàn)方）：100 %水木青華1858272

43、400（套面積）一期200多套：100%二期預(yù)計(jì)在2004年4月推出。2、2003年板塊市場(chǎng)特征2.1、兩路該片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)、一碗水轉(zhuǎn)盤附近、兩路鎮(zhèn)（碧津公園一帶）、空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等組團(tuán)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展隨著交通的不斷改善而得到有效的發(fā)展。2.2、自2001年下半年開始，該板塊房產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，且開發(fā)方向逐步從集資房的開發(fā)轉(zhuǎn)向商品房的開發(fā)，伴山名都、金佳步行小區(qū)、城市港灣這類講究建筑品質(zhì)和生活品味，注重戶型設(shè)計(jì)的人性化和市場(chǎng)需求的樓盤已迅速占領(lǐng)市場(chǎng)并成為了該區(qū)域市場(chǎng)的主流，吸引了大批外區(qū)人員購(gòu)房，迅速匯聚了人氣，房產(chǎn)市場(chǎng)形成了氣候，同時(shí)也加聚了競(jìng)爭(zhēng)。這種

44、競(jìng)爭(zhēng)包含著房屋自身品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)以與銷售策略與技巧的競(jìng)爭(zhēng)。2.3、在價(jià)格方面，2003年兩路板塊的房?jī)r(jià)一漲再漲，單體樓價(jià)格均保持在了建面1200-1500元/平方米，而小區(qū)住房則多在1600元/平方米以上。3、板塊市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)配套日益完善，市場(chǎng)供應(yīng)潛力巨大：2002年底經(jīng)開大道通車，輕軌三號(hào)線的規(guī)劃實(shí)施，廣場(chǎng)、商貿(mào)中心、餐飲等設(shè)施的規(guī)劃，兩路的配套正日益完善。與此同時(shí)，作為新興的城市開發(fā)區(qū)域，大量的儲(chǔ)備土地需要開發(fā)，如金開大道、機(jī)場(chǎng)路沿線等，市場(chǎng)供應(yīng)潛力巨大。房?jī)r(jià)仍有上漲空間：近幾年來(lái)，渝北區(qū)商品房每平方米單價(jià)年均增幅在100元以上，增幅超過(guò)其它同類區(qū)域。經(jīng)開大道開通后，經(jīng)開大道沿線

45、樓盤房?jī)r(jià)上漲了三成。兩路房?jī)r(jià)上漲的主要原因在于區(qū)域的地段優(yōu)勢(shì)，工業(yè)園區(qū)、空港、國(guó)道、生態(tài)環(huán)境，無(wú)不成為支撐兩路樓盤價(jià)格上揚(yáng)的理由。伴隨回興、兩路樓盤品質(zhì)的提高，該地區(qū)的房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間。第四章重慶市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況與趨勢(shì)分析一、商圈規(guī)劃現(xiàn)狀1、解放碑步行街規(guī)劃：解放碑步行街將向較場(chǎng)口延伸。按照這條規(guī)劃線路，解放碑步行街將沿八一路向南延伸到較場(chǎng)口片區(qū)（17.34公頃圍），與十八梯處的“城市陽(yáng)臺(tái)相連”，并在此處“轉(zhuǎn)彎”向西拐，連接“民生城市之冠”，與較場(chǎng)口小米市地區(qū)連成一片，形成一個(gè)U字型步行街構(gòu)架。這個(gè)U字型步行街構(gòu)架，遇連道時(shí)變?yōu)橄鲁潦綇V場(chǎng)，不會(huì)破壞現(xiàn)有的車行交通體系，操作性較強(qiáng)。業(yè)態(tài)分

46、布：調(diào)查顯示，解放碑步行街商圈主要的商業(yè)業(yè)態(tài)是餐飲、娛樂(lè)和服裝。租金：商場(chǎng)的租金集中在200-500元/平方米/月左右；臨街鋪面主要集中在400-800元/平方米/月；黃金地段商鋪，租金則高達(dá)800-2000元/平方米/月。 解放碑步行街整體出租率較高，達(dá)到90以上，尤其是鋪面的出租率幾乎達(dá)到100%。2、沙坪壩三角碑步行街規(guī)劃：三峽廣場(chǎng)2萬(wàn)多平方米的地下商場(chǎng)。人流量：據(jù)測(cè)算，三角碑商圈的人流量日均可達(dá)24萬(wàn)人。目前沙坪壩區(qū)商圈實(shí)際上已由三角碑核心商圈擴(kuò)散成步行街核心商圈，沙坪壩區(qū)步行街?jǐn)U大了多少倍，沙坪壩區(qū)核心商圈半徑就擴(kuò)大了多少倍。從量上看，沙坪壩區(qū)商業(yè)物業(yè)成倍增加，再過(guò)兩年，該地投入使用

47、的商業(yè)物業(yè)在20萬(wàn)平方米以上，量的增加將帶來(lái)商業(yè)格局的變化。在主城區(qū)新生代商圈中，沙坪壩商圈的商業(yè)氛圍是最成熟的。租金：商鋪的銷售價(jià)格一般在2-5萬(wàn)元/平方米，高的達(dá)10萬(wàn)元/平方米，如華宇廣場(chǎng)黃金旺鋪；臨街店租金一般在100-300元/平方米/月。 租售率：由于沙坪壩區(qū)市場(chǎng)總體的消費(fèi)水平比較高，因此商圈商業(yè)設(shè)施租售率也相當(dāng)高，總體租售率達(dá)90以上。單位營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)水平：據(jù)測(cè)算，三角碑商圈的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積年均營(yíng)業(yè)額在30000元/平方米左右。3、觀音橋商業(yè)步行街規(guī)劃：觀音橋步行街將建造成現(xiàn)代化的商貿(mào)購(gòu)物街區(qū)，重點(diǎn)突出購(gòu)物功能，成為北部商貿(mào)中心的核心地帶。從傳統(tǒng)、大眾化、一般生活取向的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，向

48、新型、多樣化、品位取向較高的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。整個(gè)商圈步行街將于2005年正式建成開街。業(yè)態(tài)分布：觀音橋步行街商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)是服裝、精品店和鞋店。租金：商鋪?zhàn)鈨r(jià)因其所處地段而異，位于核心地段的臨街商鋪，其租價(jià)在150-600元/平方米/月，而位于次核心地段的租價(jià)一般在100元左右，地段較差、經(jīng)營(yíng)中低檔商品的零星商鋪其租價(jià)在20-100元。 商鋪的售價(jià)取決于物業(yè)所處的地段，其中核心地段的商鋪售價(jià)在10000-50000元/平方米。目前主要臨街鋪面的出租率較高，達(dá)到90以上；商場(chǎng)（購(gòu)物中心）出租率則在50%60%左右。4、南坪商業(yè)旅游步行街規(guī)劃：在未來(lái)的2-3年，在已建成的全市最長(zhǎng)的600米南坪商業(yè)

49、旅游步行街的基礎(chǔ)上，將再添三條風(fēng)格各異的步行街。以南坪轉(zhuǎn)盤為核心的方圓2平方公里的圍，將建起三條步行街和一個(gè)廣場(chǎng)，其建筑面積將超過(guò)30萬(wàn)平方米。 三條步行街將成為整個(gè)商圈的主線。一號(hào)步行街涵蓋二機(jī)廠片區(qū)，總建筑面積28萬(wàn)平方米，商業(yè)設(shè)施面積占5萬(wàn)平方米；二號(hào)步行街從燈飾廣場(chǎng)到金臺(tái)大廈，一期總建筑面積25萬(wàn)平方米，商業(yè)設(shè)施占15萬(wàn)平方米，為帝景公司開發(fā)；三號(hào)步行街從農(nóng)機(jī)公司到人民醫(yī)院，總建筑面積37萬(wàn)平方米，商業(yè)設(shè)施占20萬(wàn)平方米，為協(xié)信開發(fā)建設(shè)。萬(wàn)凱鋒度作為三號(hào)步行街的一個(gè)門戶。四條步行街總建筑面積將達(dá)到近30萬(wàn)平方米。業(yè)態(tài)分析：南坪步行街商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)是服裝、餐飲和副食。租金：據(jù)測(cè)算，南坪

50、商圈日均人流量在20萬(wàn)人左右。鋪面的租金差價(jià)大，從40-300元/平方米/月不等；商業(yè)物業(yè)的售價(jià)主要集中在1.53萬(wàn)元/平方米。 南坪商圈的整體租售率在85%左右。據(jù)測(cè)算，南坪商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積年均營(yíng)業(yè)額在25000元/平方米左右。5、家坪步行街規(guī)劃：家坪步行街力爭(zhēng)成為主城西部的商業(yè)中心。家坪中心步行商業(yè)區(qū)占地達(dá)18.9萬(wàn)平方米，街區(qū)面積5.5萬(wàn)平方米，大量的是以專業(yè)店、精品店、大型百貨店為主的商業(yè)設(shè)施。今后，家坪商圈將是一個(gè)集百貨、金融、商務(wù)、文化、旅游為一體的商業(yè)區(qū)。該步行街以轉(zhuǎn)盤為中心向長(zhǎng)江路、石路、西郊路、九路四個(gè)方向延伸，比解放碑步行街還大0.24平方公里，商用物業(yè)用房的營(yíng)業(yè)面積將達(dá)到

51、30萬(wàn)平方米。 租金：臨街店租金一般在150250元/平方米/月，如家坪地下商場(chǎng)的平均租金為200元/平方米/月；商業(yè)物業(yè)的售價(jià)主要集中在25萬(wàn)元/平方米。整體租售率較高，達(dá)到90%左右；商業(yè)營(yíng)業(yè)面積年均營(yíng)業(yè)額約為3萬(wàn)元/平方米。二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況商業(yè)物業(yè)投資步行街項(xiàng)目一覽（以下價(jià)格至6月3日止）區(qū)域名稱體量均價(jià)開發(fā)商業(yè)態(tài)定位推出時(shí)間解放碑合景聚融3萬(wàn)平方米600090000元平方米合景國(guó)際投資負(fù)1、2樓為超市，其他主要為主力店加餐飲店4月國(guó)際貿(mào)易中心16萬(wàn)平方米寫字樓均價(jià)7500元/平方米聚富房地產(chǎn)開發(fā)大型百貨商業(yè)寫字樓6月，商場(chǎng)招商以完成世界貿(mào)易中心13萬(wàn)平方米（其中商場(chǎng)8萬(wàn)平方米

52、）商場(chǎng)統(tǒng)一招租，寫字樓均價(jià)11000元/平方米鑫隆達(dá)開發(fā)大型百貨商業(yè)2003年11月商場(chǎng)招商已經(jīng)完成美力24商業(yè)裙樓1萬(wàn)平方米價(jià)格未定裕輪房產(chǎn)休閑娛樂(lè)6月面市觀音橋龍湖天街2號(hào)6000多平方米3萬(wàn)元/平方米佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展共4樓，上面兩層為整體經(jīng)營(yíng)的餐飲，下面兩層為門面和商鋪4月29號(hào)同聚遠(yuǎn)景4萬(wàn)平方米建筑面積均價(jià)3900元/平方米同聚福物業(yè)寫字樓，其裙樓1-6層將成為江北區(qū)最核心的商業(yè)、休閑娛樂(lè)中心7月家坪斌鑫世紀(jì)城10萬(wàn)平方米一樓商鋪套均78萬(wàn)/平方米斌鑫集團(tuán)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、辦公、居住為一體的大型購(gòu)物中心6月南坪浪高凱悅城市MALL3.8萬(wàn)平方米（寫字樓3.5萬(wàn)平方米，商場(chǎng)3000平方米寫

53、字樓80009000元/平方米，商場(chǎng)4萬(wàn)以上/平方米凱悅房地產(chǎn)開發(fā)中高擋百貨寫字樓10月，商場(chǎng)1月15日貝迪新城臨街商鋪1.7萬(wàn)平方米3.33.8萬(wàn)元/平方米貝迪房地產(chǎn)開發(fā)正在定位近期沙坪壩金沙國(guó)際5.6萬(wàn)平方米（商場(chǎng)1.8萬(wàn)平方米）套面積均價(jià)10萬(wàn)/平方米林建物業(yè)大型專業(yè)零售商5月（二）呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析市的商業(yè)物業(yè)主要集中在各區(qū)的商業(yè)中心，如解放碑、家坪、南坪、沙坪壩等，定位多為高檔百貨、大型的SHOPPING MALL和專業(yè)的零售商鋪。三、竣工面積商業(yè)物業(yè)竣工面積2000年以來(lái)，在商品房開發(fā)量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（即商業(yè)物業(yè)）的開發(fā)量也快速成長(zhǎng)，2002年全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積26

54、6.30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.5%，而2003年上半年已經(jīng)有近200萬(wàn)平方米商業(yè)用房面市，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)估計(jì)，2004年商業(yè)物業(yè)開發(fā)量將達(dá)350萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)30左右。（二）呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在近幾年保持穩(wěn)定、快速的增長(zhǎng)，這一點(diǎn)從商業(yè)物業(yè)的竣工面積可以看出，商業(yè)物業(yè)呈持續(xù)上升的勢(shì)頭，隨著市民投資意識(shí)的增強(qiáng)和生活水平的提高該類物業(yè)的發(fā)展空間更大。四、主城區(qū)商業(yè)物業(yè)供給特征分析2003年主城各區(qū)域商業(yè)物業(yè)供給分別為：南濱路65萬(wàn)平方米；江北60萬(wàn)平方米；沙坪壩50萬(wàn)平方米；解放碑50萬(wàn)平方米；家坪40萬(wàn)平方米；江濱路、沙濱路共計(jì)15萬(wàn)平方米；其他3050萬(wàn)平方米。供給類型主要是大型

55、SHOPPING MALL、中高檔百貨和專業(yè)性較強(qiáng)的大型商鋪，體量大都在1萬(wàn)平方米以上。五、市商業(yè)物業(yè)供給發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，市民人均占有1平方米商業(yè)面積則可視作商業(yè)面積相對(duì)飽和，以主城區(qū)1000萬(wàn)人口計(jì)算，飽和底線在1000萬(wàn)平方米左右，而現(xiàn)在整個(gè)商業(yè)用房面積大約在500萬(wàn)平方米，因此從整體意義上來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。六、商業(yè)物業(yè)空置狀況（一）商業(yè)物業(yè)空置狀況（二）呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析市商業(yè)物業(yè)空置面積呈逐年上升趨勢(shì)，2002年為歷年最高。其所占比例也相應(yīng)的逐年提高。商業(yè)物業(yè)空置面積的逐年上升表明目前商業(yè)物業(yè)有供大于求的趨勢(shì)。七、商業(yè)物業(yè)需求發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)零售商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)必然

56、是以超大型購(gòu)物中心（shopping-mall）、超市和百貨商場(chǎng)為主導(dǎo)地位，其市場(chǎng)份額將占據(jù)整個(gè)零售商業(yè)的80%以上，目前正實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨、從集合百貨向主題百貨、從單體經(jīng)營(yíng)向連鎖經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。反觀，商業(yè)還停留在傳統(tǒng)層面上，傳統(tǒng)百貨店的經(jīng)營(yíng)形態(tài)占據(jù)主導(dǎo)地位，千店一面的業(yè)態(tài)格局壟斷零售市場(chǎng)，大型連鎖超市、購(gòu)物中心、專業(yè)專賣店則顯得小、散、弱，尚未形成瓜分之勢(shì)，而以上業(yè)態(tài)目前僅占整個(gè)市場(chǎng)的32%。第五章空港發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)一、我國(guó)航空業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總體趨勢(shì)二、我國(guó)主要大型機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃發(fā)展情況三、空港規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀第六章空港項(xiàng)目建設(shè)所面臨的機(jī)會(huì)與問(wèn)題一、機(jī)會(huì)1、區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)作為中國(guó)十大城市之一有著非常深

57、遠(yuǎn)的輻射作用。作為長(zhǎng)江上游最大的港口城市，起著人流、物流集散地的重要作用，在西部大開發(fā)有著承東啟西、左右傳遞、南北帶動(dòng)的重要作用。隨著長(zhǎng)萬(wàn)高速公路、“八小時(shí)”等重要工程的通車、竣工，渝懷鐵路、渝黔高速公路、渝沙高速公路、萬(wàn)宜鐵路、高速公路、達(dá)萬(wàn)高速公路等項(xiàng)目的建設(shè)，與東南西北各地的聯(lián)系越來(lái)越緊密。而三峽工程竣工的臨近，更是極將與東部地區(qū)連在了一起。是西部最大的工業(yè)城市，制造業(yè)龐大而很不完善，同時(shí)有豐富的人力資源和廉價(jià)的勞動(dòng)力，這些都是吸引外地商人來(lái)渝投資、出售技術(shù)、開辟市場(chǎng)的重要因素。2、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)改革開放20多年來(lái)，由封閉的陸港口變成了對(duì)外開放的重要城市，形成了出口加工區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開

58、發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、北部新區(qū)等多層次、全方位的對(duì)外開放格局。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，是全國(guó)首批投資環(huán)境優(yōu)秀城市之一。2003年，先后被評(píng)為世界24個(gè)最有發(fā)展?jié)摿Τ鞘?、中?guó)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘星拔迕?，中?guó)西部最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘械葮s譽(yù)。2003年全市GDP總量為2240億元，增長(zhǎng)率為11.3%，為直轄以來(lái)增長(zhǎng)最快的一年。人均GDP達(dá)到870美元，在西部地區(qū)中位居前列。同時(shí)，作為居體的農(nóng)民人均收入增長(zhǎng)率達(dá)到6%，邊遠(yuǎn)區(qū)縣交通環(huán)境、硬件設(shè)施、居民生活環(huán)境得到顯著提高。市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出以外向型經(jīng)濟(jì)為主、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速等特點(diǎn)，未來(lái)20年市國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍將保持高速、高質(zhì)量的發(fā)展。3、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)

59、境優(yōu)勢(shì)目前市已經(jīng)初步形成了以水運(yùn)、空港為樞紐，鐵路、公路、水運(yùn)、空運(yùn)相互連接的綜合性運(yùn)輸體系。港地處長(zhǎng)江上游，是“黃金航道”的起點(diǎn)，是國(guó)重要的河港口和物資集散地。三峽工程竣工后，萬(wàn)噸級(jí)輪船將能到達(dá)，無(wú)益使港邁進(jìn)一個(gè)新的臺(tái)階。公路方面，市是西南地區(qū)最大的公路樞紐城市，以各條高速公路、國(guó)道210線、國(guó)道319線、以與眾多省道、地方性干線構(gòu)成的“四環(huán)八射”的交通網(wǎng)格局面正在形成中。鐵路方面，西康鐵路、渝黔鐵路是重要的干線鐵路，成渝鐵路將變成高速鐵路，同時(shí)正在建設(shè)中的渝懷鐵路將于2005年正式通車。民航方面，江北機(jī)場(chǎng)是我國(guó)西南樞紐機(jī)場(chǎng)之一，2003年客貨運(yùn)吞吐量、飛行器起落架次均名列全國(guó)前十位。與此同

60、時(shí)，以郵電通信與計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主的公共信息平臺(tái)建設(shè)發(fā)展迅速，人才資源、金融體系和行業(yè)政策由于“西部大開發(fā)”和市委市府勵(lì)精圖治也在不斷快速培育健全之中。4、西部大開發(fā)中戰(zhàn)略部署的政策優(yōu)勢(shì)市政府目前很好落實(shí)了國(guó)家“西部大開發(fā)”的重要政策，提出了提前20年完成“西部大開發(fā)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，重點(diǎn)建設(shè)包括“機(jī)場(chǎng)建設(shè)工程”在的20項(xiàng)西部開發(fā)系統(tǒng)工程。這個(gè)決定為江北機(jī)場(chǎng)帶來(lái)了千載難逢的歷史機(jī)遇。具體主要表現(xiàn)在：機(jī)場(chǎng)的設(shè)施建設(shè)、機(jī)場(chǎng)的跨越式發(fā)展以與國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政政策，鼓勵(lì)東部資金西移，這些都給江北機(jī)場(chǎng)帶來(lái)了歷史的機(jī)遇。5、市的地緣優(yōu)勢(shì)和綜合實(shí)力優(yōu)勢(shì)。是我國(guó)面積最大、行政管轄最寬、人口最多的直轄市。是承東啟西