中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)05年12月北京別墅指數(shù)報(bào)告

1、.：.；中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)05年12月北京別墅指數(shù)報(bào)告 12月指數(shù) 北京別墅指數(shù) 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京別墅指數(shù)辦公室監(jiān)測(cè)顯示：2005年12月北京別墅指數(shù)為2163點(diǎn)，比上月指數(shù)下降8點(diǎn)，下降幅度為0.37%；較去年同期相比，指數(shù)上漲19點(diǎn)，同比增長(zhǎng)0.88%。 別墅市場(chǎng)熱度不減，新增供應(yīng)中低價(jià)位為主 據(jù)北京別墅指數(shù)辦公室監(jiān)測(cè)：2005年11、12月北京新開(kāi)盤(pán)別墅工程6個(gè)，分別為 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=廬師山莊 t _blank 廬師山莊、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=御墅臨楓 t _blank 御墅臨楓、 H

2、YPERLINK sogou/sogoupedia?query=北京洋房 t _blank 北京洋房、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=中體奧林匹克花園 t _blank 中體奧林匹克花園、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=東方普羅旺斯 t _blank 東方普羅旺斯和水青庭A-SELECT，新開(kāi)盤(pán)別墅工程以中低價(jià)位為主，其中4個(gè)工程叫價(jià)低于10000元/平方米，獲得答應(yīng)銷(xiāo)售的量為322756平方米。另有12個(gè)工程有后期供應(yīng)，分別為尚東庭、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=納帕溪谷 t _bl

3、ank 納帕溪谷、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=東山墅 t _blank 東山墅、褐石、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=福提島 t _blank 福提島、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=北一街8號(hào) t _blank 北一街8號(hào)、水郡長(zhǎng)安、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=亞運(yùn)新新家園 t _blank 亞運(yùn)新新家園、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=京城雅居 t _blank 京城雅居、 HYPERLINK sogou

4、/sogoupedia?query=保利壟上 t _blank 保利壟上、卓錦萬(wàn)代和 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=天倫隨園 t _blank 天倫隨園，涉及面積276515平方米。11、12兩月新同意銷(xiāo)售面積共約59.93萬(wàn)平方米，較9、10兩月有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)熱度并未隨天氣轉(zhuǎn)冷而降溫，但新增供應(yīng)以中低價(jià)位為主，使得別墅指數(shù)略有下跌。 土地政策偏緊，別墅價(jià)錢(qián)有望更上一層樓 新年前后，關(guān)于開(kāi)發(fā)用地的音訊頻出。國(guó)土資源部傳出了為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，06年將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，停頓供應(yīng)別墅用地的音訊。而建立部部長(zhǎng)汪光燾在全國(guó)建立

5、任務(wù)會(huì)議上說(shuō)到，06年要從源頭上控制高檔商品住房開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)和添加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)。土地政策的方向很是明朗！雖然目前還存在以類(lèi)別墅名義拿地的景象，而這種用地只是低密度住宅用地，而不屬于別墅用地，地價(jià)廉價(jià)很多，從而本錢(qián)降低，繞開(kāi)政策監(jiān)管。但值得置信的是，政府將繼續(xù)嚴(yán)厲控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，停頓別墅類(lèi)用地土地供應(yīng)。在土地偏緊的環(huán)境下，市場(chǎng)供應(yīng)在今后一定階段將有所萎縮，而經(jīng)濟(jì)的景氣、富人的添加、市場(chǎng)的開(kāi)放將使別墅需求有所膨脹，供求變化有望推進(jìn)價(jià)錢(qián)更上一層樓。 2005年北京別墅市場(chǎng)新開(kāi)盤(pán)工程分析 2005年，北京別墅市場(chǎng)新開(kāi)盤(pán)工程42個(gè)，涉及占地面積1210.7萬(wàn)平方

6、米，規(guī)劃中的建筑面積達(dá)516.94萬(wàn)平方米，而加上原有工程的后期供應(yīng)，2005年上市的別墅面積約為283.1萬(wàn)平方米。 新開(kāi)盤(pán)別墅區(qū)域分析：昌平、朝陽(yáng)引領(lǐng)北京別墅市場(chǎng) 從05年新開(kāi)盤(pán)別墅工程的區(qū)縣分布來(lái)看，新開(kāi)盤(pán)別墅主要集中在昌平、朝陽(yáng)、通州、順義、懷柔等區(qū)縣。昌平和朝陽(yáng)是2005年別墅供應(yīng)最為集中的區(qū)，兩地新開(kāi)別墅分別有10個(gè)和6個(gè)，占工程總數(shù)的38.1%；由于間隔 CBD近、交通方便、擁有豐富的水景資源等要素，本年通州遭到開(kāi)發(fā)商的偏愛(ài)，先后有5個(gè)工程開(kāi)盤(pán)。順義、懷柔遠(yuǎn)離市區(qū)，擁有天然綠色，市場(chǎng)也表現(xiàn)良好，均有4個(gè)新開(kāi)盤(pán)工程；隨后海淀、大興、密云均有3個(gè)新工程；豐臺(tái)、石景山、房山分別由2個(gè)、

7、1個(gè)、1個(gè)。北京2005年新開(kāi)別墅區(qū)縣分布圖 從05年新開(kāi)盤(pán)別墅的板塊分布來(lái)看，東部泛CBD別墅區(qū)、八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)領(lǐng)跑各片區(qū)。東部泛CBD別墅區(qū)新開(kāi)別墅7個(gè)， HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=中海安德魯斯莊園 t _blank 中海安德魯斯莊園、尚東庭、PeKing House等均收到較好的反響；八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)新開(kāi)盤(pán)別墅也有7個(gè)，但其中有4個(gè)集中在10月開(kāi)盤(pán)；為 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=保利壟上 t _blank 保利壟上為代表的亞奧京北別墅區(qū)在05年陸續(xù)有5個(gè)工程開(kāi)盤(pán)，而西山別墅區(qū)也推出了香山81號(hào)院、 HYPE

8、RLINK sogou/sogoupedia?query=香江別墅 t _blank 香江別墅等5個(gè)新盤(pán)；城南陽(yáng)光別墅區(qū)、中央別墅區(qū)分別有4個(gè)工程入市；亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)分別只需2個(gè)工程。北京2005年新開(kāi)別墅區(qū)縣分布圖 從05年新開(kāi)盤(pán)別墅的環(huán)線分布來(lái)看，42個(gè)新開(kāi)盤(pán)別墅中有32個(gè)分布于五環(huán)之外，占總數(shù)的76.2%，郊區(qū)別墅所占比重較大；三環(huán)至四環(huán)間別墅有2個(gè)，分別為位于昆玉河畔屬于西山別墅區(qū)的萬(wàn)城華府和位于西大望路屬于東部泛CBD別墅區(qū)PeKing House；居于四環(huán)與五環(huán)之間的工程有8個(gè)，其中有4個(gè)位于朝陽(yáng)區(qū)。北京2005年新開(kāi)別墅環(huán)線分布圖 新開(kāi)盤(pán)別墅產(chǎn)品分析：獨(dú)棟、聯(lián)排為

9、主打；容積率0.4-0.8為主流從05年新開(kāi)盤(pán)別墅建筑類(lèi)別來(lái)看，獨(dú)棟和聯(lián)排依然占主體。42個(gè)新開(kāi)別墅中以獨(dú)棟為主的工程有14個(gè)，占新開(kāi)盤(pán)別墅總數(shù)的30.95%，這些獨(dú)棟別墅主要分布于昌平、順義兩處，其中以 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=壹千棟 t _blank 壹千棟、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=龍灣別墅 t _blank 龍灣別墅較為典型；新開(kāi)盤(pán)的以聯(lián)排為主的別墅工程10個(gè)，占總數(shù)的23.81%，該類(lèi)別墅主要分布于大興、海淀、昌平、朝陽(yáng)；以疊拼為主的工程有2個(gè)，位于朝陽(yáng)西大望路的Peking House是該類(lèi)別墅的代

10、表，該工程有疊拼別墅168席，面積約在378560平方米之間；而混合型別墅有15個(gè)，占了35.71%，如 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=中海安德魯斯莊園 t _blank 中海安德魯斯莊園擁有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼多種戶型；與此同時(shí)，院落式的新開(kāi)別墅有2個(gè)，位于懷柔的 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=山水四合院 t _blank 山水四合院以北京傳統(tǒng)的四合院為主體建筑風(fēng)格，用單棟的房子圍合而成的院子。北京2005年新開(kāi)別墅建筑類(lèi)別分布圖 從05年35個(gè)獲得數(shù)據(jù)的新開(kāi)別墅容積率分布看，容積率低于0.2包括上線，下同的工程有4個(gè)

11、，位于懷柔的山水四合院以0.05居05年新開(kāi)別墅容積率最低，位于密云的巨龍山莊容積率也僅為0.08；容積率處于0.2-0.4之間的工程有6個(gè)，占17.14%；處于0.4-0.6和0.6-0.8間的均有8個(gè)，是05年新開(kāi)別墅的主流；0.8以上的有9個(gè)，其中1以上的工程有6個(gè)，PeKing House以1.3的容積率居05年新開(kāi)別墅最高。北京2005年新開(kāi)別墅容積率散點(diǎn)圖 從05年34個(gè)獲得數(shù)據(jù)的新開(kāi)別墅綠化率的分布情況看，綠化率居30-40%間的有13個(gè)工程，占38.24%；間于40-50%的有9個(gè)工程，占26.47%；間于50-60%的有8個(gè)工程，占23.53%；高于60%的有4個(gè)，其中 HY

12、PERLINK sogou/sogoupedia?query=山水四合院 t _blank 山水四合院的綠化率高達(dá)99%。北京2005年新開(kāi)別墅綠化率散點(diǎn)圖 新開(kāi)盤(pán)別墅價(jià)錢(qián)分析：中低價(jià)工程為主，2/3新開(kāi)工程低于10000元/平方米 從05年新開(kāi)盤(pán)別墅工程價(jià)錢(qián)情況看，6000元/平方米以下包括6000元/平方米的工程有15個(gè)，占總數(shù)的35.71%，這些工程主要分布于懷柔4個(gè)、通州4個(gè)、密云3個(gè)，密云由于其區(qū)位要素，新開(kāi)工程都在6000元/平方米以下；間與6000-10000元/平方米的工程有13個(gè)，占30.95%，其中有近一半6個(gè)分布在昌平；10000-15000元/平方米的工程有8個(gè)，占19

13、.05%；15000元/平方米以上的工程有6個(gè)，分別位于海淀2個(gè)、朝陽(yáng)2個(gè)、順義1個(gè)、昌平1個(gè)，其中位于西山別墅區(qū)的香山81號(hào)院以23000元/平方米的價(jià)錢(qián)居首位。北京2005年新開(kāi)別墅單價(jià)分布圖 北京別墅市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊分析 東部泛CBD別墅區(qū) 截至12月份東部泛CBD別墅區(qū)主要在售別墅工程有14個(gè)，雖然11、12月該區(qū)域沒(méi)有新的工程推出，但尚東庭、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=東山墅 t _blank 東山墅、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=京城雅居 t _blank 京城雅居都有后期供應(yīng)，三個(gè)工程新同意別墅162套，涉

14、及銷(xiāo)售面積36492平方米，該區(qū)域累計(jì)同意3800余套，同意銷(xiāo)售面積約90萬(wàn)平方米。11、12月該別墅區(qū)新簽約別墅45套，涉及面積約15000平方米，使得該區(qū)域的消化程度有所提高，約為48%。本期 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=中海安德魯斯莊園 t _blank 中海安德魯斯莊園簽約情況最好，新簽約20套，簽約面積約6000平方米。中海安德魯斯莊園擁有道路、水岸、樓間、庭院四個(gè)層次精細(xì)景觀，同時(shí)充分利用南側(cè)高爾夫的大環(huán)境，經(jīng)過(guò)高爾夫造景元素的大量援用，微地形處置手法的自創(chuàng)和G.O.L.F四個(gè)組團(tuán)分區(qū)，各組團(tuán)的景觀規(guī)劃，自創(chuàng)了很多歐洲古鎮(zhèn)景點(diǎn)，也充溢異域風(fēng)情。

15、 亞奧京北別墅區(qū) 截至12月份亞奧京北別墅區(qū)主要在售別墅工程有17個(gè)，其中11、12月新開(kāi)工程兩個(gè)，為 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=東方普羅旺斯 t _blank 東方普羅旺斯和 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=北京洋房 t _blank 北京洋房，北京洋房采取三疊拼的產(chǎn)品方式，為類(lèi)別墅一類(lèi)產(chǎn)品。11、12月亞奧京北別墅區(qū)新同意別墅1712套，同意面積約40萬(wàn)平方米，區(qū)域累計(jì)同意面積約為122萬(wàn)平方米。新開(kāi)工程北京洋房和普羅旺斯分別新同意10.7萬(wàn)平方米和7.2萬(wàn)平方米，但普羅旺斯和北京洋房曾經(jīng)簽約量曾經(jīng)分別到達(dá)2.9萬(wàn)平

16、方米和2.5萬(wàn)平方米。截至12月，該別墅區(qū)累計(jì)簽約1811套，累計(jì)簽約面積約57萬(wàn)平方米。該區(qū)域的消化程度接近47%。 西山別墅區(qū) 11、12月西山別墅區(qū)新開(kāi)盤(pán) HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=廬師山莊 t _blank 廬師山莊、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=御墅臨楓 t _blank 御墅臨楓兩個(gè)工程，使得該區(qū)域在售別墅工程到達(dá)9個(gè)。該區(qū)域本期新同意別墅672套，同意面積約15萬(wàn)平方米，從而使得該區(qū)域累計(jì)同意2578套，累計(jì)同意面積約為62萬(wàn)平方米。本期該區(qū)域新簽約188套，涉及面積近4萬(wàn)平方米，從而該區(qū)域累計(jì)簽約3套

17、，簽約面積近30萬(wàn)，該區(qū)域消化程度約為48%。 廬師山莊所處為西山風(fēng)景區(qū)中心地段，背倚西山秀美的自然風(fēng)景，依山傍水。工程占地32625平方米，綠化率為30.50 %，屬于現(xiàn)代院落式建筑。御墅臨楓西銜接旅游勝地香山、八大處，東連蘇州橋、紫竹橋、航天橋、距中關(guān)村商圈僅8分種的車(chē)程，交通方便；工程規(guī)劃占地21.88萬(wàn)平方米，建筑面積25萬(wàn)平方米，綠化率33%。 中央別墅區(qū) 截至12月份中央別墅區(qū)主要在售別墅工程16個(gè)，其中本期新開(kāi)工程水青庭A-SELECT，同時(shí)水郡長(zhǎng)安和卓錦萬(wàn)代分別有208套、35550平方米和11套、3233平方米新供應(yīng)，從而使得該區(qū)域總量擴(kuò)展至120萬(wàn)平方米左右。本期該區(qū)域新簽

18、約別墅127套，簽約面積約為3.7萬(wàn)平方米；從而累計(jì)簽約面積到達(dá)約57萬(wàn)平方米，市場(chǎng)消化程度在47%左右。 水青庭A-SELECT位于順義區(qū)溫渝河畔，緊鄰新國(guó)展三期；工程緊臨之裕民路銜接京承高速、京順路，間隔 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=亞運(yùn)村 t _blank 亞運(yùn)村的行車(chē)時(shí)間僅有20分鐘，交通廉價(jià)。工程占地50341.44平方米，建筑面積為52514.69平方米。水青庭A-SELECT是中央別墅區(qū)內(nèi)獨(dú)一的獨(dú)棟重疊別墅。 八達(dá)嶺昌平別墅區(qū) 截至12月份八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)主要在售別墅工程12個(gè)。11、12月該區(qū)域新增供應(yīng)較少，僅 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=天倫隨園 t _blank 天倫隨園有新同意48套，約1.9萬(wàn)平方米，使得該區(qū)域的累計(jì)同意銷(xiāo)售面積約達(dá)83萬(wàn)平方米，該區(qū)域累計(jì)簽約面積約為29萬(wàn)平方米，市場(chǎng)消化程度在35%左右。本期該區(qū)域簽約情況較好的是華遠(yuǎn)靜林灣工程，目前累計(jì)簽約24882.62平方米，占總量的53%。該工程位于京北八達(dá)嶺高速路回龍觀出口的西北角，為低密度聯(lián)排別墅2-3層；組團(tuán)型