某酒店價格策略建議

1、丹楓白露私產(chǎn)酒店價格策略建議出品：營銷中心市場部匯編：施明飛參與：營銷中心市場部時間：2008.2.19目錄項目簡介及分析參考項目選擇與分析及初步均價建議初步均價論證與最終均價建議細(xì)分價格建議項目概述 協(xié)信丹楓白露占據(jù)中國重慶觀音橋步行街核心地段，盡攬熙攘繁華，執(zhí)掌巨量財富，稀缺地段無可復(fù)制。毗鄰茂業(yè)百貨、遠(yuǎn)東百貨、北城天街等潮流前沿，匯聚世界級精裝修資產(chǎn)酒點、丹楓白露酒店、高端寫字樓、時尚MALL等復(fù)合業(yè)態(tài)于一體，五星級潮流都會由此榮耀誕生！ A棟私產(chǎn)酒店B棟酒店C棟寫字樓A棟私產(chǎn)酒店B棟丹楓白露酒店C棟甲級寫字樓棟私產(chǎn)酒店經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目單位數(shù)值備注總建筑面積M224206.4測繪報告可售

2、產(chǎn)品量套420可居住人口人840按照每戶2人計算棟私產(chǎn)酒店產(chǎn)品梳理SWOT分析優(yōu)勢:項目位于觀音橋步行街中心，該區(qū)域認(rèn)知度、關(guān)注度高，核心商圈中的稀缺地段；周邊各種配套成熟，交通便捷；純正酒店式細(xì)致服務(wù)，酒店特色配套，隨時體驗酒店舒適生活；高標(biāo)準(zhǔn)的精裝小戶型，具有很大的投資潛力劣勢:項目地勢復(fù)雜，四面臨路，周邊有城市主干道、餐飲街、商業(yè)街，相對較為嘈雜；與茂業(yè)百貨間距63米，與中國銀行僅32米，且本項目與茂業(yè)百貨高度基本相當(dāng)，視線上遮擋嚴(yán)重；社區(qū)綠化面積少，且中庭區(qū)域有車流干擾，另有酒店住客、寫字樓等人群過往，人員相對復(fù)雜；機(jī)會:區(qū)域認(rèn)知度高，升值空間、投資潛力巨大，優(yōu)勢地段吸引力大；純正酒店

3、式精裝公寓，稀缺產(chǎn)品類型具有競爭力；核心絕版地段、城市綜合體帶來的旺盛人氣將創(chuàng)造更多商機(jī)；威脅:同類式同質(zhì)類產(chǎn)品多，競爭激烈；第2套住房貸款政策影響非常強；接下來國家將會有怎樣的調(diào)控措施未知目錄項目簡介及分析參考項目選擇與分析及初步均價建議初步均價論證與最終均價建議細(xì)分價格建議根據(jù)丹楓白露的產(chǎn)品屬性及相關(guān)區(qū)位，我們選取項目同質(zhì)樓盤作為價格分析富力海洋廣場東和城中新城上城中新城上城喜來登國際富力海洋廣場東和城世紀(jì)英皇丹楓白露富力海洋廣場1號樓精裝公寓位置江北區(qū)洋河路11號，原海洋公園價格套內(nèi)均價10000元面積32.9572.35M2（一房至三房）總價3273萬元裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元：含廚

4、具、衛(wèi)具，贈送容積式燃?xì)鉄崴?、消毒柜、升降式晾衣架等；公共部分裝修優(yōu)惠政策按揭9.9折,一次性9.8折,在此基礎(chǔ)上再打9.6折,約4-6個點優(yōu)惠,另有特價房約10余套.銷售情況1號樓精裝公寓9月29日開盤銷售,推出174套房源,目前網(wǎng)上簽約132套，簽約率達(dá)到76%。物業(yè)特點品牌、完善社區(qū)配套、城市中心難得的景觀資源、開闊視野注：以上銷售情況數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)東和城位置江北觀音橋片區(qū)中部塔坪120號價格套內(nèi)均價8200元面積6693M2（兩房至三房）總價5478萬元裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元：含廚具、衛(wèi)具，贈送燃?xì)鉄崴?、消毒柜、浴缸、浴霸?yōu)惠政策按揭9.9折,一次性9.8折銷售情況11月

5、24日推出D棟（292套）的147套房源，目前網(wǎng)上簽約66套，余下的152套目前網(wǎng)上簽約1套，總體銷售率23%，銷售情況不理想。物業(yè)特點地段靠近商圈注：以上銷售情況數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)中新城上城位置重慶市九龍坡高新區(qū)袁家崗奧體路1號價格套內(nèi)均價7200元面積36101 M2總價3070萬元裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元：含廚具、衛(wèi)具，另贈送電熱水器、微波爐、電磁爐兩個、浴霸、抽油煙機(jī)、整體變頻式中央空調(diào)、品牌燈具等優(yōu)惠政策按揭5成10年無折扣,一次性9.5折銷售情況10月20日推出公寓共500余套，目前網(wǎng)上簽約243套，簽約率49%。物業(yè)特點地理條件優(yōu)越，公交、輕軌等交通便捷，周邊配套成熟，有奧體

6、中心作支撐，另引進(jìn)百安居、沃爾馬等，生活功能齊全；物業(yè)服務(wù)顧問是第一太平戴維斯。本物業(yè)性價比較高，成為多數(shù)投資客戶的選擇。注：以上銷售情況數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上房地產(chǎn)初步均價依據(jù)：參考富力海洋廣場1號樓精裝公寓、東和城、中新城上城售價丹楓白露銷售部對10項評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行排序市場部對10項標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分后綜合評估丹楓白露整體均價：11000元/平方米目錄項目簡介及分析參考項目選擇與分析及初步均價建議初步均價論證與最終均價建議細(xì)分價格建議我們需要思考從國家宣布并實施第二套住房貸款政策后，近段時間主城區(qū)商品房銷售量大幅下滑，出現(xiàn)了銷售清淡的現(xiàn)象，市民購房趨于理性。如此高的單價，我們的客戶能接受嗎？丹楓白露的目標(biāo)

7、是開盤當(dāng)月銷售40%、7000萬。目前制定的均價：11000元/平方米，面對當(dāng)前的市場情況和要完成的銷售任務(wù)思考？項目自身論證1、項目位于江北觀音橋中心，從地段上我們好于所選取的三個同質(zhì)項目。2、比其他項目更高一級的精裝標(biāo)準(zhǔn)（我們項目多的那部分裝修：空調(diào)、簡單使用的家具、墻面采用的墻紙）。3、純正獨有的酒店式服務(wù)是所選取的三個同質(zhì)項目沒有的。小結(jié)：通過上面我們項目獨有的優(yōu)勢，其結(jié)果是我們的價格應(yīng)該高于所選的三個同質(zhì)項目，而與我們項目最具可比性的是富力海洋廣場1號樓公寓，均價10000元/平方米，那我們的價格比它高多少才能讓客戶所接受呢？客戶論證在銷售前期蓄水積累客戶中，銷售部對來訪的部分客戶進(jìn)

8、行深訪，其中的有一項內(nèi)容就包含了客戶對價格的接受范圍，借用于此，看看我們的客戶是否能接受我們想推出的價格？！客戶深訪部分?jǐn)?shù)據(jù)引用客戶深訪概況深訪時間：08年1月18日2月3日（2周）深訪地點：銷售中心深訪工具：客戶需求調(diào)查表采集樣本：57組訪問對象：A.前期老客戶邀約回訪（28組） B.現(xiàn)場到訪意向較強的客戶（29組）客戶需求單價需求單價數(shù)量比例數(shù)據(jù)分析8000以下5組8.77%900011999之間的價格相對客戶容易接受；12000以上價格僅占8%左右，接受難度較大。800089994組7.02%9000999910組17.54%100001100016組28.07%110001199917

9、組29.82%12000129992組3.513.511.76%合計57組100%客戶需求總價需求總價面積數(shù)量比例數(shù)據(jù)分析30萬以下30393組5.26%總價接受范圍在3060萬之間，占84.21%，其中4050萬接受度最高，占36.84%；3039萬占26.32%，；5059萬占21.05%。3039萬304915組26.32%4049萬404921組36.84%5059萬404912組21.05%6069萬50593組5.26%8099萬60以上2組3.51%150199萬50591組1.76%合計57組100%均價建議通過上面的論證，在

10、結(jié)合目前的市場情況、客戶對價格需求和銷售目標(biāo)同時考慮公司利潤的情況下：建議市場價格：最終丹楓白露入市套內(nèi)均價：11000元/平方米目錄項目簡介及分析參考項目選擇與分析及初步均價建議初步均價論證與最終均價建議細(xì)分價格建議價格細(xì)分原則南茂業(yè)百貨北紅旗河溝西建新北路東B棟丹楓白露酒店將以戶型、樓層、朝向三個方面進(jìn)行權(quán)衡戶型價差我們以戶型比重最大的B戶型作為基準(zhǔn)戶型，來制訂戶型價格關(guān)系：A戶型：+730B戶型：0C戶型：-500樓層價差我們以20層作為基準(zhǔn)層，來制訂各樓層價格關(guān)系：3F-54013F-21023F+1204F-51014F-18024F+1605F-48015F-15025F+2006F-45016F-12026F+2407F-42017F-902