關(guān)于房地關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障的應(yīng)用

1、.PAGE ：.；PAGE 9A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目的及其實(shí)現(xiàn)的法律保證作者 李昌麒 關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目的及其實(shí)現(xiàn)的法律保證 中國法學(xué) 本文經(jīng)過對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題的調(diào)查，論述了國家應(yīng)從六個方面確立房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目的及其相應(yīng)的法律對策，包括對耕地占用面積的控制、把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃答應(yīng)范圍之內(nèi)、確立合理的地價(jià)和房價(jià)基準(zhǔn)、引進(jìn)高空建筑權(quán)、控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量、房

2、地產(chǎn)開發(fā)必需符合生態(tài)環(huán)境的要求以及嚴(yán)厲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制等內(nèi)容。 最近幾年來，我國房地業(yè)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛開展。但從目前的情勢來看，它還遠(yuǎn)未成為我國國民經(jīng)濟(jì)開展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這闡明在今后相當(dāng)長的一個時(shí)期內(nèi)，國家還須對房地產(chǎn)業(yè)采取開展的方針，因此，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，將是國家的一個長期義務(wù)。我以為至關(guān)重要的是國家要從全局和長久利益出發(fā)，確立房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目的以及實(shí)現(xiàn)這些目的的法律措施。為此，很必要對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀作一大體調(diào)查，然后針對曾經(jīng)出現(xiàn)的或者能夠出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)的對策。 控制目的之一：對耕地占有面積的控制 我們必需成認(rèn)這樣一個

3、現(xiàn)實(shí)：我國正在面臨著一場土地危機(jī)，而這種危機(jī)還能夠由于房地產(chǎn)開發(fā)的失控而加劇。如今我手頭沒有掌握全國性的由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建立、房地產(chǎn)業(yè)的興起以及城市擴(kuò)張而占用耕地的數(shù)字，但置信那是非常驚人的。這就向國家提出了一個問題，即如何處置好房地產(chǎn)開發(fā)與占用耕地的矛盾?？陀^地說，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的開展，又要不占用耕地，是辦不到的，如今問題是要怎樣采取措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地控制在最小的限制之內(nèi)。這個限制確實(shí)定必需思索現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預(yù)測以及其他建立能夠占用耕地等多種要素。為了把耕地的占用減少到最低限制，我以為以下措施是必需采取的： 第一，把耕地占用的數(shù)額納入國民經(jīng)

4、濟(jì)和社會開展的長久規(guī)劃、五年方案和年度方案。我國現(xiàn)有的長久規(guī)劃和五年方案，僅僅是非常原那么的強(qiáng)調(diào)了要“真實(shí)維護(hù)耕地，但并沒有像其他事項(xiàng)那樣規(guī)定詳細(xì)的目的，這不能不說是一個忽視或者說缺陷，雖然各級政府都制定了土地運(yùn)用權(quán)出讓方案但它畢竟是政府規(guī)定的，這也往往會由于政府的意志而隨時(shí)修正方案。因此，在五年方案的國土開發(fā)方案中其他目的可以不列，但是耕地占用面積是必需列的。思索到各省、自治區(qū)、直轄市需求占用耕地的根據(jù)不同，因此，我主張以后的五年方案，該當(dāng)按地域分列占用耕地的數(shù)字，然后各地域在根據(jù)國家確定的耕地占用方案，層層分解，凡是列入方案的占耕地目的，不得突破。各級人民代表大會的方案執(zhí)行的報(bào)告中，必需包

5、括耕地占用情況，以便把耕地的占用納入權(quán)益機(jī)關(guān)的監(jiān)視之下。 第二，把耕地占用方案納入指令性方案的管理范圍。本來，指令性方案與市場經(jīng)濟(jì)的要求是不相容的，隨著市場經(jīng)濟(jì)的開展，指令性方案目的將會逐漸減少乃至取消，但是耕地占用是一件非同小可的事情，還必需把它納入指令性方案的管理范圍，即使在其他市場經(jīng)濟(jì)的國家，也不是對耕地占用放任不論。因此，在未來我國制定方案法的時(shí)候，還必需在特定領(lǐng)域一定指令性方案在特定領(lǐng)域的位置并賦予執(zhí)行的效能。 第三，強(qiáng)化依法批地的法律認(rèn)識，嚴(yán)厲清查非法批地主持者的法律責(zé)任。我國對批地的權(quán)限作了明確的規(guī)定，該法實(shí)施以來，鑒于部分地方政府無視法律的規(guī)定，越權(quán)同意占用土地的景象非常突出，

6、為此，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了國家土地管理局關(guān)于部分地方政府越權(quán)批地情況的報(bào)告，但是至今這一景象仍未能有效制止，橫向多頭批地如開發(fā)區(qū)的管委會、綜合開發(fā)辦公室、開發(fā)指揮部、房地產(chǎn)公司以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府都在批地和縱向越權(quán)批地如化整為零多次批地、下放審批權(quán)等依然時(shí)有發(fā)生，呵斥土地供應(yīng)總量失控。年，全國下達(dá)的用地供應(yīng)方案為萬畝，而實(shí)踐用地已達(dá)萬畝。呵斥這種情況，除了某些指點(diǎn)干部土地法制認(rèn)識淡薄之外，還有兩個重要緣由，一是對越權(quán)批地行為的直接人缺乏應(yīng)有的處分。我主張今后該當(dāng)把土地占用情況作為對政府官員進(jìn)展考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容。凡是非法或者越權(quán)批地呵斥嚴(yán)重后果的，除了能夠招致罷免之外，情況嚴(yán)重的還應(yīng)遭到刑事處分；二是對于非法

7、或越權(quán)同意占用的土地，不宜采取事后按程序追認(rèn)的方法。這種對“違法現(xiàn)實(shí)的“合法追認(rèn)，往往會為那些違法行為者大開方便之門，就通常而言，法律不該當(dāng)成認(rèn)既存的違法現(xiàn)實(shí)。 控制目的之二：把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃答應(yīng)范圍之內(nèi) 編制城市規(guī)劃是賦予城市人民政府的一項(xiàng)重要職能。按照該法的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建立必需符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。這闡明房地產(chǎn)開發(fā)必需符合城市規(guī)劃的要求。在這里，與房地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)密相關(guān)的，至少有以下三個問題必需處理： 第一，城市規(guī)劃本身的科學(xué)性。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列要素決議的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建立用地規(guī)劃，城市詳細(xì)規(guī)那么中的詳

8、細(xì)用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制目的以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等要素。對于這些要素的量化規(guī)定必需建立在民主決策和科學(xué)決策的根底上，切忌少數(shù)行政長官意志主宰決策過程。是年月開場施行的，根據(jù)這個法律的規(guī)定，該當(dāng)說各級人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。在這些規(guī)劃中有的比較科學(xué)，有的比較粗糙，有的純屬為了應(yīng)付。但是，無論以上哪種情況，恐怕都未在規(guī)劃中完全思索到房地產(chǎn)迅速開展這一要素，以致呵斥如今不少房屋建筑在外表上并不違背規(guī)劃規(guī)劃的要求，但在實(shí)踐上并不符合一個科學(xué)規(guī)劃應(yīng)有的要求。因此，為了順應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的需求，我主張各級人民政府都應(yīng)按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)對開展房地產(chǎn)市場的要求和本轄區(qū)的實(shí)踐

9、情況，對過去的城市規(guī)劃進(jìn)展一次民主和科學(xué)的審視，以便進(jìn)一步完善城市規(guī)劃。今后的城市規(guī)劃，我以為重點(diǎn)該當(dāng)放在對舊城的改造上，雖然我國各個城市的舊城改造獲得了顯著的成就，但是，我國舊城改造的潛力還非常之大，舊城改造的最大優(yōu)點(diǎn)莫過于它可以在不擴(kuò)展土地占用面積的根底上處理人們?nèi)找嬖鲩L的房屋需求。為此，國家可以設(shè)置假設(shè)干優(yōu)惠政策，鼓勵更多的房地產(chǎn)商從事舊城改造。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓(xùn)的用擴(kuò)占新地特別是耕地方法去開展城市的路子，由于那樣只能使城市無限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不該當(dāng)是過份膨脹現(xiàn)有大城市，而該當(dāng)開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市。 第二，房地產(chǎn)的開發(fā)必需符合城市規(guī)劃的要求。我國法

10、律之所以賦予城市人民政府制定城市規(guī)劃的職權(quán)，其目的就是要經(jīng)過規(guī)劃確定城市的規(guī)模和開展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會開展目的，因此，城市規(guī)劃就該當(dāng)具備執(zhí)行的效能。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用、房屋建立工程的選址和規(guī)劃都必需符合城市規(guī)劃的要求。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，我們卻看到兩種情況：一種是由于種種緣由，比如某個指點(diǎn)同志的點(diǎn)頭或者不正之風(fēng)之類的影響，有的房地產(chǎn)開發(fā)地段明明不符合城市規(guī)劃的要求，但依然可以得以建立；另一種是以城市規(guī)劃不合理為由，為某個不符合規(guī)劃的開發(fā)工程尋覓存在的理由，假設(shè)確實(shí)如此，當(dāng)然也不失為一種方法，如今需求反對的是規(guī)劃本身是正確的，開發(fā)工程本人不符合規(guī)劃的要求，而用修

11、正正確的去維護(hù)不正確的那樣一種作法。 第三，嚴(yán)厲清查違反城市規(guī)劃行為的單位或者直接人員的責(zé)任。對此，曾經(jīng)作了一些規(guī)定，如今的問題是如何執(zhí)行，在實(shí)踐中最棘手的是那些違反城市規(guī)劃但曾經(jīng)建成或大部分建成的建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)備，對此，大都在執(zhí)行有度的思想指點(diǎn)下，作一翻輕描淡寫的處置了事，這里所指的“度當(dāng)然不是法律界限而是指的一種“靈敏性。我以為這種執(zhí)行思想不可取，我國如今許多法律規(guī)定之所以未能得到很好的貫徹，不能說與我們有些行政和司法執(zhí)行機(jī)關(guān)執(zhí)行有度的思想無關(guān)。當(dāng)然，我們很了解執(zhí)行有度思想產(chǎn)生的背景，從某種意義上也是在從實(shí)踐出發(fā)，但是，從長久執(zhí)法來講，不該當(dāng)牽就這種實(shí)踐，由于這種牽就往往會為違法

12、行為找到一個“防空洞，我們?nèi)缃裥枨髽淞⒌脑摦?dāng)是嚴(yán)厲執(zhí)法的思想。 控制目的之三：確定合理的地價(jià)和房價(jià)基準(zhǔn) 地價(jià)和房價(jià)是房地產(chǎn)市場的中心問題，也是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)展宏觀調(diào)控的重要的經(jīng)濟(jì)杠桿。我國過去普遍情況一是地價(jià)低，尤其是涉外地價(jià)更低，從而呵斥了巨額土地權(quán)益的喪失；二是房價(jià)過高，有的高得驚人，超越了普通的購房戶的接受才干。這兩種情況的存在，都不利于房地產(chǎn)市場的安康開展，當(dāng)務(wù)之急是要把作為經(jīng)濟(jì)杠桿的房地產(chǎn)價(jià)錢納入法制化的管理范圍。第一，運(yùn)用法律法規(guī)的方式規(guī)定確立地價(jià)和房價(jià)的根底規(guī)范。通常以為地價(jià)是根據(jù)土地的不同位置、運(yùn)用性質(zhì)、容積率、級差收益、開發(fā)本錢和供求情況等根本要素構(gòu)成的。商品住宅的價(jià)錢國

13、務(wù)院已在中作了規(guī)定，其關(guān)鍵是要合理確定構(gòu)成價(jià)錢的各種要素和各類費(fèi)用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實(shí)行不同價(jià)錢規(guī)范。如今的問題是要把確立房地產(chǎn)價(jià)錢的各種要素用法律、法規(guī)的方式加以固定，以便成為確立地價(jià)和房價(jià)的根本根據(jù)。 第二，嚴(yán)厲房地產(chǎn)價(jià)錢評價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任認(rèn)識。房地產(chǎn)價(jià)錢合理與否，直接關(guān)系到國家、開發(fā)商和消費(fèi)者的利益，必需嚴(yán)肅對待。這里至關(guān)重要的是房地產(chǎn)價(jià)錢評價(jià)機(jī)構(gòu)必需由政府確定，對評價(jià)人員的資歷及其責(zé)任應(yīng)有嚴(yán)厲的規(guī)定。房地產(chǎn)價(jià)錢畸高畸低是當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)錢中的一個主要問題。呵斥的緣由能夠是多種多樣的，但是，有關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊不能不說是一個緣由，對某些詳細(xì)評價(jià)工

14、程來講還能夠是一個重要緣由。對此，必需嚴(yán)肅處置。 第三，由政府定期公布宏觀指點(diǎn)價(jià)錢。世界不少國家和地域的政府，根據(jù)對土地利用的重要性的認(rèn)識及其產(chǎn)業(yè)政策，都加強(qiáng)了對地價(jià)的控制。日本政府每年都要在固定的時(shí)間里公布官方調(diào)查和評價(jià)的“公示地價(jià)，作為普通土地買賣的根據(jù)。對此，我們可以效法，我以為，在我國公布的“公示房地產(chǎn)價(jià)，不該當(dāng)只是一種宏觀調(diào)控價(jià)，或者說是“中間價(jià)，同時(shí)，還該當(dāng)有最低價(jià)和最高限價(jià)的規(guī)定。這樣做至少有以下三個優(yōu)點(diǎn)：一是表達(dá)國家對房地產(chǎn)市場的必要干涉；二是為土地和住宅的運(yùn)用者提供可供參照的價(jià)錢信息，平衡他們提心吊膽的購買心思；三是防止暴跌和暴利行為。 第四，引進(jìn)“高空建筑權(quán)的概念。高空建筑

15、權(quán)是在高層建筑如雨后春筍般開展的背景下最初只在美國的紐約、后又普及美國許多城市的一種買賣景象，它的根本含義是指對土地以上的空間的建筑權(quán)，也就是說誰要在土地的空間建筑構(gòu)筑物，誰就該當(dāng)向土地運(yùn)用權(quán)人支付費(fèi)用。我國如今的高空建筑權(quán)的雛形現(xiàn)實(shí)上曾經(jīng)出現(xiàn)，比如有的單位在別的單位的低層建筑上加蓋房屋，然后對所建成的房屋按商定擁有運(yùn)用權(quán)。隨著城市人口的膨脹，土地供求矛盾加劇，必然會有人尋求高空建筑權(quán)。因此該當(dāng)把高空建筑權(quán)引入我國法學(xué)研討領(lǐng)域，并在相關(guān)的法律里作出規(guī)定。 根據(jù)我國的情況，我們可以將“高空建筑權(quán)稱為“土地空間運(yùn)用權(quán)，其范圍為土地運(yùn)用面積的直線上升，其權(quán)屬分別為土地運(yùn)用權(quán)人和國家一切，即假定相當(dāng)于

16、二十層樓不同的城市可以有不同的規(guī)定以下的土地空間運(yùn)用權(quán)屬土地運(yùn)用權(quán)人一切，二十層樓以上的那么為國家一切。其主要理由是二十層樓以下是土地運(yùn)用權(quán)人對建筑高度的最普通和最規(guī)范的要求。因此在這個高度范圍內(nèi)的空間運(yùn)用權(quán)理應(yīng)歸土地運(yùn)用權(quán)人一切。二十層樓以上的空間運(yùn)用權(quán)為什么屬于國家是基于以下兩個方面的思索：一是思索到土地作為一種很難再生的資源，它的價(jià)值不僅僅及于地面，而且還該當(dāng)及于它的延伸部分空間。就房地產(chǎn)商來說，他所瞄準(zhǔn)的不僅僅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構(gòu)筑物，由于房屋或構(gòu)筑物的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)國家放棄空間運(yùn)用權(quán)的價(jià)值，無異于放棄了一部分應(yīng)有的國有受害，假設(shè)這種放

17、棄又為外商所得，樹立土地高空運(yùn)用權(quán)就顯得更為必要了；二是思索到假設(shè)不設(shè)置空間運(yùn)用權(quán)，就能夠?qū)е逻@樣的結(jié)果，即有的土地運(yùn)用權(quán)人就能夠低價(jià)從國家手中獲得土地運(yùn)用權(quán)，然后再高價(jià)轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)，而這種高價(jià)的結(jié)果不僅能夠引發(fā)土地運(yùn)用權(quán)的炒賣，同時(shí)還能夠引發(fā)建筑物高度的無限制開展。假設(shè)二十層以上的空間運(yùn)用權(quán)歸國家，就能夠在很大程度上控制以上情況的發(fā)生。確立土地空間運(yùn)用權(quán)的真正意義在于土地運(yùn)用權(quán)的價(jià)錢該當(dāng)包含其空間運(yùn)用權(quán)的價(jià)錢，而空間運(yùn)用權(quán)的價(jià)錢除了思索地價(jià)計(jì)算的有關(guān)要素外，主要應(yīng)是建筑物的高度，建筑物越高，空間運(yùn)用權(quán)的價(jià)錢越高，因此，國家該當(dāng)規(guī)定空間運(yùn)用權(quán)收益二十層樓以下的歸土地運(yùn)用權(quán)人一切，二十層樓以上

18、的空間運(yùn)用權(quán)收益屬國家或集體一切，但是思索到加層建筑，能夠給不屬于國家的空間運(yùn)用權(quán)人呵斥不良影響，因此雙方還可以商定相應(yīng)的補(bǔ)償方式。當(dāng)然，土地空間運(yùn)用權(quán)的設(shè)立，不應(yīng)具有溯及力。 控制目的之四：控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量 假設(shè)說我國的房地產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)有過不適當(dāng)?shù)呐蛎浀脑挘敲?，其中一個重要的緣由就是不適當(dāng)或者混亂的貸款推進(jìn)。在人們心目中當(dāng)然也在現(xiàn)實(shí)上開發(fā)房地產(chǎn)是“一本萬利的事情。因此，吸引了大量資金流入房地產(chǎn)市場，這樣亂拆借、亂集資、亂發(fā)放房地產(chǎn)貸款等景象也就應(yīng)運(yùn)而生，甚至銀行部門也紛紛涉足房地產(chǎn)，于是，大量資金壓在房地產(chǎn)上，該收回的不能收回，有的銀行還出現(xiàn)了透支景象，這樣的結(jié)果，不僅引發(fā)了房地產(chǎn)市場

19、的混亂，同時(shí)，還引發(fā)了金融次序的混亂。圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)而引起的不正之風(fēng)、行賄受賄等景象也愈演愈烈。為了改動這種局面，當(dāng)前特別需求作以下幾件事： 第一，國家必需把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券額度等列入信貸方案、證券方案和投資方案，以便從總量上進(jìn)展控制，銀行發(fā)放貸款不得超越方案所確定的目的；同時(shí)，一切房地產(chǎn)開發(fā)貸款，都必需以相當(dāng)于貸款額的實(shí)物作為抵押或者由有擔(dān)保才干的第三人提供擔(dān)保，凡是未能提供抵押或擔(dān)保的，銀行一概不予貸款。為了抑制我國現(xiàn)實(shí)生活中的虛偽抵押景象的發(fā)生，抵押物的真實(shí)性該當(dāng)提交公證，公證機(jī)關(guān)應(yīng)對明顯的公證失誤或者假公證承當(dāng)責(zé)任。 第二，加強(qiáng)對投資方向的引導(dǎo)。我國如今房地開

20、發(fā)的構(gòu)造很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，許多不是房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)保證的為重點(diǎn)建立配套的開發(fā)工程和居民職工住宅，而是脫離國民普通消費(fèi)程度的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村，乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此，今后，專業(yè)銀行對與重點(diǎn)建立配套的房地產(chǎn)開發(fā)工程、職工住宅工程、舊城改造工程該當(dāng)優(yōu)先貸款，對高檔消費(fèi)建筑、占用大量土地的建筑工程，原那么上應(yīng)不予貸款，對占用耕地的高檔消費(fèi)建筑根本不批。 第三，對曾經(jīng)到期尚未返還本息的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要進(jìn)展一次嚴(yán)肅仔細(xì)的清理。如今不少的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能收回，緣由能夠是多方面的，在清理中需求區(qū)別對待，但是對于那些由于行賄受賄、濫用職權(quán)、玩忽職守而呵斥貸

21、款本息不能收回的，無論涉及什么人一定要堅(jiān)決查處。中國的有些事情之所以禁而不止，其中一個重要緣由就是對那些違法亂紀(jì)而發(fā)了橫財(cái)?shù)娜藳]有給予應(yīng)有制裁，這不僅是對某一個違法者沒有處分，更為嚴(yán)重的是違法者本人還能夠有恃無恐和變本加厲的繼續(xù)進(jìn)展違法勾當(dāng)，同時(shí)，還能夠帶動一大批“僥幸者接踵而來，其后果是不堪想象的。 控制目的之五：符合生態(tài)環(huán)境的要求 城市的房地產(chǎn)開發(fā)，與生態(tài)環(huán)境的維護(hù)和改善，本來該當(dāng)是而且能夠是相互一致的，但是如今城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設(shè)備不配套等多種緣由，而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化，如今許多城市一

22、眼望去只見高樓、煙霧和雜亂，不見綠茵、清新和次序，甚至使人感到窒息，這種情況，如不加以改動，必然殃及子孫后代。因此，凡是與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的要素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢的排放處置、水質(zhì)規(guī)范、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的維護(hù)等，只需全國性的比較原那么的立法是不能完全處理問題的，還必需制定地方性法規(guī)，加以詳細(xì)規(guī)定。其真實(shí)上述一些方面，并不是無法可依，如今的主要問題是執(zhí)法不嚴(yán)。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比，往往更具難度，其中一個重要緣由是人們?nèi)狈Νh(huán)境權(quán)益認(rèn)識，本人權(quán)益遭到進(jìn)犯之后，不知道或不情愿主張權(quán)益，即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機(jī)關(guān)的與破壞環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不可以依法得以處置。今后我們該

23、當(dāng)從全民族的長久利益出發(fā)，大力樹立我國公民和法人的環(huán)境權(quán)益認(rèn)識，提高執(zhí)法機(jī)關(guān)環(huán)境執(zhí)法自覺性，以便構(gòu)成一個任何嚴(yán)重影響環(huán)境的工程工程不能建立刻便曾經(jīng)建立的也要強(qiáng)令撤除的法律機(jī)制。 控制目的之六：嚴(yán)厲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)控制 前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的大潮下，產(chǎn)生了名目繁多的房地產(chǎn)開發(fā)公司。有全民和集體的，也有私營的；有內(nèi)資的，也有涉外的；有公司性質(zhì)的，也有合伙性質(zhì)的；有開發(fā)性的，也有中介性的；有政府機(jī)關(guān)辦的，也有專業(yè)銀行辦的；還有軍隊(duì)辦的等等。這些公司的存在，對于推進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的開展起了重要的作用，但是，也該當(dāng)看到不少的這類公司，沒有經(jīng)過嚴(yán)厲審查，資金不到位，根本沒有開發(fā)和運(yùn)營才干，而是靠炒地皮和樓花過日子，甚至牟取了暴利。這些所謂的公司，是房地產(chǎn)市場混亂的主要要素。針對這種情況，許多地方根據(jù)進(jìn)展了一次清理，取締了一批不具備開發(fā)資歷的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)盲目開展的勢頭有所遏制，但是，我以為以下幾個問題還需繼續(xù)處理： 第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量依然過大。一個地域或者某一個城市，終究該當(dāng)擁有多少房地產(chǎn)企業(yè)是很難用一個一致的數(shù)字加以規(guī)定的，但是，有一點(diǎn)是可以確定的，即房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量，該當(dāng)與本地域國民經(jīng)濟(jì)的開展、房產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期潛力以及消費(fèi)者的接受才干大體相順應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)的超量存在，必然引發(fā)許多不正當(dāng)競爭行為的產(chǎn)