陜西渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

1、 68/68 二零壹零年四月二十九日禾瑞營銷某省某市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告前言近期受貴公司委托，對(duì)某省某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次摸底調(diào)查，現(xiàn)將此次的調(diào)查情況向貴公司進(jìn)行一次書面的匯報(bào)。我們參考某市的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面的實(shí)際情況，再結(jié)合目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、政策走勢(shì)，作為編寫此次報(bào)告的主要依據(jù)。此次調(diào)查的結(jié)果，希望能為貴公司是否在某市進(jìn)行下一步開發(fā)投資提供有價(jià)值的參考。某市禾瑞地產(chǎn)營銷策劃廣告某2010年4月29日目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc260656759第一章某市地域情況概況 PAGEREF _Toc260656759 h 5HYPE

2、RLINK l _Toc260656760第一章某市地域情況概況 PAGEREF _Toc260656760 h 6HYPERLINK l _Toc260656761地理區(qū)位 PAGEREF _Toc260656761 h 6HYPERLINK l _Toc260656762交通 PAGEREF _Toc260656762 h 6HYPERLINK l _Toc260656763歷史概況 PAGEREF _Toc260656763 h 7HYPERLINK l _Toc260656764氣候地質(zhì)環(huán)境 PAGEREF _Toc260656764 h 8HYPERLINK l _Toc260656

3、765農(nóng)業(yè)、旅游、礦產(chǎn)資源 PAGEREF _Toc260656765 h 8HYPERLINK l _Toc260656766第二章某市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況 PAGEREF _Toc260656766 h 11HYPERLINK l _Toc260656767經(jīng)濟(jì)綜合指標(biāo) PAGEREF _Toc260656767 h 11HYPERLINK l _Toc260656768工業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展情況 PAGEREF _Toc260656768 h 11HYPERLINK l _Toc260656769固定資產(chǎn)投資情況 PAGEREF _Toc260656769 h 13HYPERLINK l _Toc26

4、0656770房地產(chǎn)發(fā)展情況 PAGEREF _Toc260656770 h 14HYPERLINK l _Toc260656771招商引資 PAGEREF _Toc260656771 h 16HYPERLINK l _Toc260656772外貿(mào)及旅游 PAGEREF _Toc260656772 h 16HYPERLINK l _Toc260656773信貸以及財(cái)政收入 PAGEREF _Toc260656773 h 17HYPERLINK l _Toc260656774第三章某城市總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc260656774 h 26HYPERLINK l _Toc26065677

5、5某市發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc260656775 h 26HYPERLINK l _Toc260656776某市總體規(guī)劃目標(biāo) PAGEREF _Toc260656776 h 27HYPERLINK l _Toc260656777片區(qū)規(guī)劃及功能定位 PAGEREF _Toc260656777 h 27HYPERLINK l _Toc260656778某市中心區(qū)規(guī)劃情況 PAGEREF _Toc260656778 h 28HYPERLINK l _Toc260656779某市中心區(qū)在建項(xiàng)目 PAGEREF _Toc260656779 h 29HYPERLINK l _Toc2606567

6、80某市中心區(qū)待建項(xiàng)目 PAGEREF _Toc260656780 h 32HYPERLINK l _Toc260656781最新房地產(chǎn)政策解析 PAGEREF _Toc260656781 h 36HYPERLINK l _Toc260656782調(diào)控措施細(xì)則 PAGEREF _Toc260656782 h 39HYPERLINK l _Toc260656783第五章某市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 PAGEREF _Toc260656783 h 43HYPERLINK l _Toc260656784某市人口現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc260656784 h 43HYPERLINK l _Toc26065

7、6785某市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc260656785 h 43HYPERLINK l _Toc260656786某市可售房源情況 PAGEREF _Toc260656786 h 47HYPERLINK l _Toc260656787購房客戶構(gòu)成情況 PAGEREF _Toc260656787 h 47HYPERLINK l _Toc260656788第六章項(xiàng)目前期運(yùn)作相關(guān)資料整理 PAGEREF _Toc260656788 h 65HYPERLINK l _Toc260656789土地招拍掛工作程序 PAGEREF _Toc260656789 h 65HYPERLINK l

8、_Toc260656790某市土地拍賣情況 PAGEREF _Toc260656790 h 67HYPERLINK l _Toc260656791某市工程建設(shè)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc260656791 h 70HYPERLINK l _Toc260656792第七章項(xiàng)目成本估計(jì) PAGEREF _Toc260656792 h 72HYPERLINK l _Toc260656793房地產(chǎn)成本構(gòu)成清單 PAGEREF _Toc260656793 h 72HYPERLINK l _Toc260656794項(xiàng)目成本概算模塊 PAGEREF _Toc260656794 h 76HYPERL

9、INK l _Toc260656795第八章結(jié)論 PAGEREF _Toc260656795 h 78HYPERLINK l _Toc260656796結(jié)論 PAGEREF _Toc260656796 h 78某市地域情況概況本章節(jié)主要闡述某省某市所在的地理位置、人文環(huán)境、氣候環(huán)境以及自然資源等。為閱讀本報(bào)告的各位領(lǐng)導(dǎo)建立對(duì)某的初步印象。第一章 某市地域情況概況地理區(qū)位某是某東部的新興中等城市，她東瀕黃河，西倚某，南靠秦嶺，北接某，古有“三秦要道，八省通衢”之稱，今是西北地區(qū)的“東大門”。境內(nèi)地勢(shì)以渭河為軸線，劃分為南北兩山、兩塬和中部平川五大地貌類型區(qū)?，F(xiàn)轄一區(qū)（臨渭）、兩市（韓城、華陰）、

10、八縣（華縣、潼關(guān)、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平）和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，110個(gè)鎮(zhèn)，73個(gè)鄉(xiāng)，13 個(gè)街道辦事處，196個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦，180個(gè)社區(qū)居委會(huì)，3221個(gè)村委會(huì)，17882個(gè)村民小組，總?cè)丝?518763人(戶籍人口)，全市總面積1.31萬平方公里。交通境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，連霍、西禹高速公路，108、310國道，101、106等7條省道，同隴海、西延、西韓、西南等6條鐵路縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)?？h縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2公里，高速公路總里程為268.4公里，均居某省各市之首。某中心城市距省會(huì)某60公里，距某國際機(jī)場(chǎng)90多公里。目前已建成的高鐵車站

11、已經(jīng)投入使用，大大縮短了某至某的鐵路交通時(shí)間。歷史概況韓城司馬遷祠某是中華民族的發(fā)祥地之一。距今約80萬年前的“藍(lán)田猿人”、約20萬年前的“大荔人”曾在這里繁衍生息、刀耕火種。沙苑文化、龍山文化遺址以及西岳廟、太史祠、倉頡廟等遺存，如絕本的經(jīng)典，記載著華夏文明悠久的歷史；韓城兩周古墓群、以橋陵為代表的唐帝王陵墓，如遙遠(yuǎn)的星座，閃爍著神奇的亮光。周、秦、漢、唐兩千多年，某一直是古都長安的京畿重地。悠久的歷史孕育了燦爛的文化，造就了杰出的人才。這里是詩之源、字之源、酒之源、史之源、樂之源。“中華第一詩”詩經(jīng)開篇關(guān)雎描寫的故事就發(fā)生在這里的洽川。在這片土地上，字圣倉頡創(chuàng)造了漢字，酒圣杜康釀造出美酒，

12、史圣司馬遷“究天人之際，通古今之變”，寫出了被譽(yù)為“無韻之離騷，史家之絕唱”的第一部紀(jì)傳體通史史記。這里是中國北方梆子劇聲腔的發(fā)源地，秦腔、同州梆子、碗碗腔、眉戶、阿宮腔等多種戲曲劇種源遠(yuǎn)流長，訴說著歲月的久遠(yuǎn)。這里是中國民俗之鄉(xiāng)，石刻、木雕、面花、皮影、剪紙、提線木偶等民間藝術(shù)巧奪天工，傳承者文化的變遷，蘊(yùn)積著文化的厚重。這里曾出過6位皇帝、80多位宰相、300多位將軍和一大批歷史文化名人。字圣倉頡、酒圣杜康、史圣司馬遷、隋文帝楊堅(jiān)、唐代名將郭子儀、偉大的現(xiàn)實(shí)主義詩人白居易、司馬遷祠宋代名相寇準(zhǔn)、清代狀元王杰、愛國名相王鼎、現(xiàn)代愛國將領(lǐng)楊虎城、杰出的無產(chǎn)階級(jí)革命家習(xí)仲勛、著名政治活動(dòng)家屈武、

13、著名作家杜鵬程等古圣先賢曾在這片熱土激揚(yáng)文字、指點(diǎn)江山。氣候地質(zhì)環(huán)境某市氣候?qū)贃|部大陸性季風(fēng)氣候。冬季冷晴干燥，夏季炎熱多雨，四季變化分明。年平均氣溫115137。年均降水量570毫米。無霜期189-226天。水資源總量20.06億立方米，流經(jīng)市域的黃、洛、渭三河客水年均徑流量486.92億立方米，可利用量5.55億立方米。氣候條件優(yōu)越，有利于發(fā)展農(nóng)業(yè)，但伏旱、秋澇和夏季干熱風(fēng)對(duì)農(nóng)作物造成的危害較大。其城市地形屬于華北地臺(tái)的陜甘寧盆緣區(qū)，地質(zhì)呈現(xiàn)南北隆起，中部斷陷的階梯狀地塹構(gòu)造。南北高，中間低，東西開闊，呈仰瓦狀。海拔3302645米之間。中部最低部分為渭河沖積平原。外圍是臺(tái)塬，墾耕歷史悠久

14、。東部大陸性季風(fēng)氣候某市地形地貌以渭河為軸線，形成南北兩山、兩塬和中部平川五大地貌分區(qū)。自南向北依次為秦嶺中低山地、黃土臺(tái)塬、渭河沖擊平原、渭北黃土臺(tái)塬及北部低山丘陵。區(qū)內(nèi)地質(zhì)環(huán)境條件復(fù)雜，受降雨和人類不合理活動(dòng)的影響，崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫等地質(zhì)災(zāi)害時(shí)有發(fā)生，點(diǎn)多面廣，危害嚴(yán)重。農(nóng)業(yè)、旅游、礦產(chǎn)資源某市境內(nèi)川原平地約占70%，耕地62.4萬公頃，其中有效灌溉面積34.4萬公頃。土壤肥沃，灌溉便利，歷來是某乃至西北地區(qū)最優(yōu)的農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)。秦川牛、關(guān)中驢、奶山羊等畜種聞名遐邇，丹頂鶴、黑鸛、褐馬雞、大天鵝等23種珍稀禽獸馳名中外。野生植物2500多種。農(nóng)林作物87種，尤以小麥、玉米、

15、棉花、蘋果、酥梨、蔬菜、花椒、柿子、紅棗、核桃等農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)量大。林業(yè)用地38.7萬公頃，林木蓄積量868.1萬立方米，森林覆蓋率達(dá)29.3。天然草場(chǎng)14.8萬公頃。境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，開發(fā)潛能巨大。已探明礦藏51種，可開發(fā)利用的33種,其中煤、鉬、金、石頗具優(yōu)勢(shì)。原煤地質(zhì)儲(chǔ)量255億噸，已探明儲(chǔ)量55億噸，主要集中在韓城、合陽、澄城、白水、蒲城五縣市，素以“渭北黑腰帶”而聞名全國。鉬礦探明儲(chǔ)量77萬金屬噸，居全國第二位；年產(chǎn)鉬精粉3.1萬噸，約占全國總產(chǎn)量的一半，是亞洲最大的鉬精粉生產(chǎn)基地。黃金儲(chǔ)量約26噸(金屬量)年產(chǎn)黃金4987千克，儲(chǔ)量和產(chǎn)量均居全國地級(jí)市第三位。以盛產(chǎn)黃金而聞名的潼關(guān)榮膺

16、“華夏金城”之美譽(yù)。石灰石探明儲(chǔ)量2.78億噸，某石儲(chǔ)量1.3億立方米，年產(chǎn)水泥470萬噸。分布在9縣(市、區(qū))的地?zé)崴歪t(yī)飲兼用礦泉水儲(chǔ)量大、水質(zhì)優(yōu)。大荔礦泉水日出水6萬噸，富含多種人體所需元素，被譽(yù)為“中國之最”。全市現(xiàn)有館藏文物21025件（組），旅游文物資源5456處，列入保護(hù)和開發(fā)的文物旅游景點(diǎn)619處，其中國家級(jí)35處，居全省各市第二。有國家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)兩處。奇險(xiǎn)峻秀的西岳華山，是馳名中外的旅游勝地；風(fēng)景秀麗的洽川，是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風(fēng)景區(qū)。黃河龍門旅游景區(qū)，素有“北國小三峽”之美譽(yù)。規(guī)模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄。少華山、石鼓山、天留山森林公園青翠靈秀

17、，奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹木、飛禽走獸盡入眼底。某市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況通過我們對(duì)近年來某市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的數(shù)據(jù)梳理，不難看出，某市在最近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，五年之間GDP整整翻了一番。第二章 某市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況經(jīng)濟(jì)綜合指標(biāo)2009年，某市面對(duì)全球金融危機(jī)，全市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了較好的增長勢(shì)頭，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值655.5億元，較上年增長14.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值100.55億元，增長6.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值312.98億元，增長16.3%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值241.97億元，增長14.7%。一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為15.347.836.9，人均生產(chǎn)總值1

18、2069元，同比增長14.2%。工業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展情況工業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了“V”型轉(zhuǎn)升。2008年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值同比增長31.5%，2009年一季度跌入谷底，二季度企穩(wěn)回升，下半年逐步加快，整體呈現(xiàn)V形反彈態(tài)勢(shì)，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值696.32億元，同比增長19.3%，實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值673.34億元，增長22.6%，產(chǎn)銷率為96.7%。輕工業(yè)完成產(chǎn)值102.49億元，同比增長29.5%，重工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值593.83億元，增長17.7%；中省屬企業(yè)完成總產(chǎn)值384.83億元，同比增長19%，市縣屬企業(yè)完成產(chǎn)值311.49億元，增長19.7%。建筑業(yè)生產(chǎn)加快。2009 年全市全社會(huì)建筑業(yè)增加值45.6

19、6億元，較上年增長35.4%，全市有資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè)93個(gè)，完成總產(chǎn)值143.85億元，增長48.1%；房屋施工面積564.55萬平方米，增長52.3%，房屋竣工面積63.01萬平方米，增長35.4%。建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額9.56億元，增長56.2%固定資產(chǎn)投資情況固定資產(chǎn)投資保持高速增長。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成509.39億元，同比增長52.7%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成457.05億元，增長59.9%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資19.8億元，同比增長122.5%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資244.12億元，增長50.7%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資193.13億元，增長68.1%?；A(chǔ)設(shè)施投資

20、繼續(xù)加大。城鎮(zhèn)投資中，以交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、郵政業(yè)、信息傳輸服務(wù)業(yè)、電力燃?xì)馑a(chǎn)供應(yīng)業(yè)、水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)為主的基礎(chǔ)設(shè)施完成投資139.5億元，增長23.1%，占投資完成額的30.5%。交通運(yùn)輸業(yè)完成投資20.9億元，增長30.6%，其中公路建設(shè)完成投資19.7億元，增長41.7%；電信和其他信息傳輸服務(wù)業(yè)完成投資5.7億元，增長53.2%；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)完成投資77.1億元，增長98.7%。房地產(chǎn)發(fā)展情況房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。在國家激活房地產(chǎn)市場(chǎng)政策引導(dǎo)下，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速恢復(fù)，銷售市場(chǎng)好，價(jià)格上升，加之今年城中村改造力度加大，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資大幅增加。2009年，全市房

21、地產(chǎn)開發(fā)完成投資28.2億元，同比增長26.3%，商品房施工面積323.5萬平方米，增長15.4%，竣工面積79.3萬平方米，下降10.2%，銷售面積100.4萬平方米，增長20.1%，銷售額15.9億元，增長19.8%。國內(nèi)消費(fèi)品貿(mào)易消費(fèi)市場(chǎng)繁榮旺盛。2009年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額187.78億元，同比增長19.85%，其中城市零售額50.65億元，增長21%；農(nóng)村零售額137.12億元，增長19.4%，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)市場(chǎng)共同繁榮。在減征乘用車購置稅、調(diào)整舊汽車報(bào)廢更新財(cái)政補(bǔ)貼等政策的拉動(dòng)下，汽車銷量較快增長。全年限額以上企業(yè)汽車銷售量12690輛，同比增長19.68%。市場(chǎng)物價(jià)總勢(shì)穩(wěn)定。

22、從全年12個(gè)月居民消費(fèi)價(jià)格累計(jì)指數(shù)看，保持在99.8%-101.4%之間，總體物價(jià)穩(wěn)定，全年居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲0.7%。八大類價(jià)格“四升四降”：食品類價(jià)格上漲3.4%；煙酒及用品類上漲0.3%；醫(yī)療保健和個(gè)人用品類上漲1.9% ；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類價(jià)格上漲0.9% ；衣著類下跌1.2%；居住類下降0.2%；娛樂教育文化用品及服務(wù)類下降2.8%；交通和通信類下降0.4%。商品零售價(jià)格指數(shù)100.2%，生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)93.8%。招商引資2009年招商引資成效顯著。全市共簽訂各類招商引資項(xiàng)目264個(gè)，項(xiàng)目總投資510.2億元，實(shí)際到位資金165.2億元，同比增長132%，其中新開工項(xiàng)目23

23、7個(gè)，實(shí)際到位資金91.3億元。全市新批外商投資企業(yè)3戶，合同利用外資2174萬美元，下降78.7%，實(shí)際利用外資4470萬美元，下降18.7 %。外貿(mào)及旅游對(duì)外貿(mào)易降幅收窄。據(jù)某海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2009年全市外貿(mào)進(jìn)出口總額11505萬美元，下降4.1%，其中出口8454萬美元，下降9.2%，降幅分別較元月份減少31.7和18.3個(gè)百分點(diǎn)。旅游消費(fèi)持續(xù)走強(qiáng)。據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，2009年全市共接待游客1112.53萬人次，同比增長22.9%，旅游綜合收入為51.43億元，同比增長38.6%，其中海外游客9.05萬人，增長41.2%，外匯收入1628.32萬美元，增長41.1%。信貸以及財(cái)政收入信貸規(guī)模繼

24、續(xù)擴(kuò)大。2009年末，年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額847.23億元，較年初增加195.49億元，增長30.0%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額555.37億元，較年初增加117.2億元，增長26.7%；金融機(jī)構(gòu)貸款余額386.38億元，較年初增加66.53億元，增長20.8%，其中工業(yè)貸款21.47億元，較年初增加2.13億元、增長11%；農(nóng)業(yè)貸款68.23億元，較年初增加19.13億元、增長39%，金融支持工、農(nóng)業(yè)力度明顯加大。年末累計(jì)現(xiàn)金凈投放58.83億元，較上年末多投放17.16億元。財(cái)政支出快速增長。2009年，全市財(cái)政總收入完成65.43億元，同比下降6.1%; 地方財(cái)政收入28.25億

25、元，增長32.3%。財(cái)政支出116.54億元，增長40.5%，財(cái)政支出更加關(guān)注民生，用于醫(yī)療衛(wèi)生、科學(xué)技術(shù)、農(nóng)林水事務(wù)、教育、社會(huì)保障和就業(yè)、城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出加大。2005 -2009年某市財(cái)政收入支出列表20052006200720082009財(cái)政收入總額21.0327.235.4869.6765.43財(cái)政支出總額29.4040.6257.682.97116.54所占比例139.80%149.34%162.34%119.09%178.11%2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13652元，增長24.1%，人均消費(fèi)性支出8605元，增長10.1%，人均住房建筑面積33.7平方米，增長5.5%

26、；農(nóng)民人均純收入3584元，增長20.6%，人均消費(fèi)性支出3031元，增長21%，人均住房建筑面積31.59平方米，增長2.2%；年末全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員36.29萬人，在崗職工34.47萬人，職工工資總額84.33億元，增長19.8%，在崗職工年平均工資24589元，增長16.6% 。某市規(guī)劃城市建設(shè)用地X圍150平方公里，到2010年規(guī)劃人口40萬，規(guī)劃建設(shè)用地面積40平方公里。某規(guī)劃總體規(guī)劃為“一帶、兩軸、三核心”，城市發(fā)展向西、向北方向推進(jìn)。某市城市總體規(guī)劃規(guī)劃區(qū)中心區(qū)位置中心區(qū)19公頃 規(guī)劃情況 鳥瞰圖中心區(qū)規(guī)劃情況（整體規(guī)劃圖）第三章某城市總體規(guī)劃某市發(fā)展規(guī)劃某市堅(jiān)持中心城市建設(shè)和

27、新農(nóng)村建設(shè)兩個(gè)板塊同步推進(jìn)，一是以加快中心城市發(fā)展為目標(biāo)，編制完成了中心城市近期建設(shè)規(guī)劃，確定了“西擴(kuò)北上”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，明確了近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。二是以加快推進(jìn)全市城鎮(zhèn)化進(jìn)程為目標(biāo)，編制了市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，明確了全市所有城鎮(zhèn)的性質(zhì)、規(guī)模、空間布局和重大基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃。三是以加快中心城市建設(shè)和項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)，編制完成了樂天大街區(qū)域等六項(xiàng)控制性詳規(guī)；完成了某大街東段、沋河城區(qū)段及渭清路北延、樂天大街中西段、北環(huán)路堤路合一等十五條道路規(guī)劃；完成了老火車站片區(qū)、某大街行政商住整合小區(qū)、倉程路南段居住小區(qū)五項(xiàng)修建性詳細(xì)規(guī)劃。四是以提升中心城市功能為著眼點(diǎn)，加快專項(xiàng)規(guī)劃編制，先后完成了城市綠地系統(tǒng)、消防

28、、抗震、管線綜合、排水、集中供熱等六項(xiàng)專項(xiàng)規(guī)劃，沋河綜合治理、渭某岸生態(tài)綠化景觀、渭清路綠化景觀、南塬綠化概念規(guī)劃等?；謴?fù)了市區(qū)坐標(biāo)體系和高程體系，實(shí)現(xiàn)了地形圖數(shù)字化管理。 未來的某市空間格局某市總體規(guī)劃目標(biāo)總體規(guī)劃為“一帶、兩軸、三核心”?！耙粠А睘闉I水綠化景觀帶；“兩軸”為行政文化景觀軸與倉程路景觀軸；“三中心”為行政文化中心、商業(yè)中心與商務(wù)中心。一心三組團(tuán)中心城區(qū):行政文化中心/綜合服務(wù)/居住高新區(qū)：產(chǎn)業(yè)老城區(qū)：居住渭北新區(qū)：產(chǎn)業(yè)綜合區(qū)兩橫三縱綠地生態(tài)系統(tǒng)某市規(guī)劃城市建設(shè)用地X圍150平方公里，到2010年規(guī)劃人口40萬，規(guī)劃建設(shè)用地面積40平方公里。形成老城區(qū)、中心區(qū)和高新區(qū)三大功能組

29、團(tuán)和五橫六縱城市干道系統(tǒng)。某市2010年規(guī)劃人口565萬人，2020年規(guī)劃人口600萬人。城鎮(zhèn)化水平：2010年城鎮(zhèn)化40%，2020年城鎮(zhèn)化55%。片區(qū)規(guī)劃及功能定位某市東入口區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃X圍：位于某市東部入口區(qū)域，南起西潼高速公路，北至華山大街北側(cè)約100米，東起老城街與西潼公路交匯處及西潼高速某東入口處，西至沋河，總用地面積181.5公頃。功能定位：秦東明珠、關(guān)中門戶。某市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃X圍：南起華山大街，北到渭某大堤，西到?jīng)Y河?xùn)|堤，東至渭某大堤。規(guī)劃面積4.87平方公里。功能定位：城市“一城三區(qū)”中的老城區(qū)，以生活居住為主的、具有地方傳統(tǒng)特色的生態(tài)型居住區(qū)。（規(guī)劃宗

30、地背靠的就是老城區(qū)）某市中心區(qū)北部控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃X圍：規(guī)劃區(qū)位于城市中心城區(qū)的中、北部，南起東風(fēng)大街，北到渭河堤，東止前進(jìn)路，西到渭清路，規(guī)劃面積14.2平方公里。功能定位：某城市中心城區(qū)的重要組成部分，以行政、金融、信息、商貿(mào)、文化、居住為主的某城市新區(qū)。某市中心區(qū)規(guī)劃情況中心區(qū)規(guī)劃情況渭北新區(qū)城市行政中心是新區(qū)中政治決策與行政管理機(jī)構(gòu)的中心，是體現(xiàn)城市政治功能的重要區(qū)域，采用單獨(dú)設(shè)置的方式。新區(qū)行政中心以政府辦公機(jī)構(gòu)為主構(gòu)成，包括政黨，政府，人大，政協(xié)，司法等機(jī)構(gòu)，還包括供市民集會(huì)和活動(dòng)的市政廣場(chǎng)和公園。規(guī)劃結(jié)構(gòu)一帶兩軸三核心濱水綠化景觀帶行政文化景觀軸倉程路景觀軸行政文化中心商業(yè)中心

31、商務(wù)中心城市行政中心，根據(jù)總體規(guī)劃的用地布局，并考慮渭北新區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀，交通條件，自然條件，周圍環(huán)境及城市性質(zhì)等要素，選擇在渭富路公共活動(dòng)中心軸線上，行政中心以建筑組群輔以開敞空間，形成建筑中心組群及場(chǎng)所環(huán)境的有機(jī)整合。創(chuàng)造出特定建筑、空間領(lǐng)域。整個(gè)行政中心的布局澤采用規(guī)則式布局，行政中心建筑和廣場(chǎng)最為突出，布局強(qiáng)調(diào)政治性，體現(xiàn)政治中心的作用。行政中心在交通組織上主要體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：臨近渭富路和工業(yè)大道主干路，擁有便捷綜合的交通。未來通過南環(huán)路疏解過境車輛，減少過境交通對(duì)中心的干擾。區(qū)域內(nèi)已配置建設(shè)了學(xué)校、醫(yī)院和教育設(shè)施，已建成大型的城市商業(yè)綜合體。布置足夠的停車設(shè)施，使中心附近有完備的靜態(tài)

32、交通。布置大型市政廣場(chǎng)、公園和休閑中心。某市中心區(qū)在建項(xiàng)目1、某北站廣場(chǎng)某北站南廣場(chǎng)效果圖某北南廣場(chǎng)項(xiàng)目南起許村大街，北靠?jī)蓸蜻B接線；東臨杜化路，西鄰廣場(chǎng)西側(cè)區(qū)間路。項(xiàng)目占地255畝；地下式停車場(chǎng)建筑面積15000；火車站廣場(chǎng)綠化鋪裝面積：170000。項(xiàng)目概算投資約16520萬元。經(jīng)過本站的西X線是連接某到某的快速鐵路通道。項(xiàng)目所在的某火車北站是全國首個(gè)采用采用正線下式設(shè)計(jì)，車站為2臺(tái)4線“橋下式旅客站房”，即候車大廳及站房綜合樓布置在下層，站臺(tái)在上層。以高架方式設(shè)置南北入口聯(lián)系南北廣場(chǎng)，利用高架橋下部空間，旅客通道采用下進(jìn)下出方式。2、鴻基世業(yè)大廈鴻基世業(yè)大廈是由鴻基世業(yè)集團(tuán)投資的項(xiàng)目，鴻

33、基世業(yè)集團(tuán)是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)現(xiàn)有8個(gè)子公司，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建設(shè)工程、物業(yè)管理、信托投資、酒店管理、餐飲服務(wù)、廣告等多行業(yè)。鴻基世業(yè)集團(tuán)自成立以來，本著“整合資源，追求卓越”的經(jīng)營理念，在大力培植企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，積極穩(wěn)健的實(shí)行多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。經(jīng)過幾年的穩(wěn)健發(fā)展已具有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目位于某新市區(qū)核心地段，是新城區(qū)城市發(fā)展中軸線上的重要建筑之一。用地南側(cè)為面積約80公頃的人工湖、約40公頃的文化廣場(chǎng)以及博物館用地，北側(cè)為市直機(jī)關(guān)辦公樓及人工山體景觀，地段區(qū)位十分重要。鴻基世業(yè)大廈正面效果圖本項(xiàng)目主要提供辦公及相關(guān)配套，建設(shè)規(guī)模102747.7平

34、方米，其中地上建筑面積85726.8平方米，地下建筑面積17020.9平方米，包括主樓和東、西配樓。建筑左中右三個(gè)單體一字排開，之間采用連廊相互連接。左右附樓兩個(gè)單體相互對(duì)稱，為三面圍合建筑。主樓地上部分建筑16層，地下1層，建筑高度68.90米。東、西配樓地上6層，地下1層，建筑高度23.70米。總投資概算49851.54萬元 3、中心區(qū)文化廣場(chǎng)該項(xiàng)目位于某新中心區(qū)核心地段，是新城區(qū)城市發(fā)展中軸線上的重要建筑之一。項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容包括城市公園、水體及市民廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)。其中，城市公園約5公頃，南側(cè)為某市會(huì)展中心，北鄰渭河大街，西鄰六泉路，東鄰三賢路；水體面積約13.1公頃，南鄰市民廣場(chǎng)，北鄰鴻基世

35、業(yè)大廈，西鄰六泉路，東鄰三賢路；市民廣場(chǎng)面積6.1公頃，南鄰樂天大街，北側(cè)緊鄰主湖，西鄰六泉路，東鄰三賢路。該項(xiàng)目地上景觀投資9162.35萬元，2萬平方米地下商業(yè)和2萬平方米車庫投資約1.2億。4、某市中心醫(yī)院遷建項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模1000X病床，占地面積約220畝，總建筑面積98900平方米，總投資4.5億元5、博物館項(xiàng)目建設(shè)占地面積90畝，總建筑面積35940平方米，總投資3.3億元文化中心項(xiàng)目建設(shè)占地面積約36.36畝，總建筑面積34379平方米，總投資3.07億元。某市中心區(qū)待建項(xiàng)目五星級(jí)酒店區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城市中心地標(biāo)建筑，俯瞰中心區(qū)核心景觀，東臨商務(wù)辦公區(qū)左右呼應(yīng)，西連行政文化中心咫尺相

36、望，北接高鐵車站聯(lián)系便捷，南接商業(yè)中心功能互補(bǔ)。項(xiàng)目區(qū)位：東臨倉程路，西鄰區(qū)間路，南依車?yán)状蠼?。建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目建筑面積52000m2，建筑高度120米，建設(shè)用地45.9畝。容積率：2.0 綠化率：30%概算投資： 41000萬元（不含土地價(jià)格）合作方式：合資、合作、獨(dú)資建筑風(fēng)格：三維空間形態(tài)注重豐富有序突出中心區(qū)的現(xiàn)代文化和國際特征。建筑色彩：彩度較低、明度中等的復(fù)合灰商業(yè)步行街項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于倉程路西側(cè)，南接大型商貿(mào)中心，北至街頭公園與五星級(jí)酒店，西臨行政文化中心，擁有景觀文化脈、環(huán)境生態(tài)化、功能休閑化、管理現(xiàn)代化的特點(diǎn)與綠為伴，與水相融。項(xiàng)目區(qū)位： 東臨倉程路，西鄰三賢路，南依樂天大街建設(shè)規(guī)

37、模：項(xiàng)目建筑面積79750m2，建筑高度30米，用地97.2畝。容積率： 1.5 綠化率： 30% 概算投資： 23920萬元（不含土地價(jià)格）合作方式：合資、合作、獨(dú)資宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)政策解析4月17日，國務(wù)院出臺(tái)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的十項(xiàng)措施,市場(chǎng)稱為“新國十條”?，F(xiàn)在新政效果已經(jīng)逐漸凸顯出來，一線城市物業(yè)銷量銳減。第四章 宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)政策解析2010年第一季度全國國內(nèi)生產(chǎn)總值80577億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長11.9%，比上年同期加快5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值5139億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值39072億元，增長14.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值36366億元，增長10

38、.2%。固定資產(chǎn)投資較快增長，房地產(chǎn)投資增速加快。一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資35320億元，同比增長25.6%，比上年同期回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資29793億元，增長26.4%，回落2.2個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資5528億元，增長21.0%，回落8.4個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長9.7%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長22.4%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長30.0%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長24.4%，中部地區(qū)增長26.2%，西部地區(qū)增長30.0%。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資6594億元，增長35.1%，比上年同期加快31個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，轉(zhuǎn)移性收入增長仍比較快。一

39、季度，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入5787元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5308元，同比增長9.8%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.5%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入同比增長9.7%，轉(zhuǎn)移性收入增長13.3%，經(jīng)營凈收入增長7.5%，財(cái)產(chǎn)性收入增長17.0%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入1814元，增長11.8%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長9.2%。其中，工資性收入增長16.3%，家庭經(jīng)營收入增長7.6%，財(cái)產(chǎn)性收入增長15.6%，轉(zhuǎn)移性收入增長13.8%。最新房地產(chǎn)政策解析根據(jù)1月19日國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量近9.4億平方米，均價(jià)約4695元/平方米，全年房?jī)r(jià)漲幅24%。

40、房地產(chǎn)量、價(jià)都創(chuàng)出了歷史新高，是全年HYPERLINK baike.sososteel./doc/view/36575.html t _blankGDP增長8.7%的主要推動(dòng)力之一。然而，憂慮也隨之而來。一方面，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)難以重現(xiàn)2009年的爆發(fā)式增長，由于2009年的高增長基數(shù)，2010年房地產(chǎn)對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)將大大減弱。另一方面，高房?jī)r(jià)超越了大部分社會(huì)成員的購買能力，容易引發(fā)諸多深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，也引起了決策者的警惕，多位高級(jí)官員在不同場(chǎng)合說自己難以依靠工資買房。在這個(gè)背景下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控再次撲面而來。從2009年12月初到2010年1月初，短短1個(gè)月內(nèi)，中央政府5次出手

41、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。1月10日，國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，為新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控定下了“平穩(wěn)”基調(diào)。4月17日，國務(wù)院出臺(tái)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的十項(xiàng)措施,市場(chǎng)稱為“新國十條”。其中，對(duì)市場(chǎng)影響較大的一些新規(guī)包括：對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。隨后,住建部、銀監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)也再出重拳,要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制,認(rèn)購后不得擅自更改購房者某，并嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投

42、機(jī)性購房。一季度保險(xiǎn)監(jiān)管工作會(huì)議重申了保險(xiǎn)業(yè)將嚴(yán)防資金管理風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，關(guān)閉了險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的閘門。相對(duì)于之前的調(diào)控措施，10號(hào)文在戰(zhàn)略級(jí)別上的嚴(yán)厲體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對(duì)高房?jī)r(jià)的危害性的評(píng)級(jí)最嚴(yán)重的一次；二是首次將問責(zé)機(jī)制提到文件的“第二條”，并且讓監(jiān)察部介入，嚴(yán)厲強(qiáng)調(diào)：“對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任?！边@或許意味著，維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定已被納入官員考核體系，堵死了地方官員在遏制高房?jī)r(jià)上僥幸和綏靖的退路。 從10號(hào)文打擊的重點(diǎn)對(duì)象看，如果說在新“國四條”里，打擊的對(duì)象還不是很明確的話，則在10

43、號(hào)文里，差別化的信貸和稅收政策的指向則基本指向了投機(jī)投資購房和各種名義的炒房行為了。也就是說，管理層認(rèn)為，近期房?jī)r(jià)的逆勢(shì)上漲的罪魁禍?zhǔn)资歉鞣N名義的炒房行為，政策的打擊重點(diǎn)亦指向此種行為：首先：信貸政策的嚴(yán)厲程度可謂空前，在重申二套房貸的首付最少50%，第三套及以上住房的首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高的基本要求之外，特別要求，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊X的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；其次，對(duì)炒房行為發(fā)出國內(nèi)的“限外令”，規(guī)定“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。同時(shí)，地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)

44、性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。很顯然，這是對(duì)一些民間炒房團(tuán)的炒房行為信貸上禁止，同時(shí)，授權(quán)地方可以采取任何“禁買”的行為；第三，稅收政策更加明確，所謂“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”，則完全可以在暴利稅，消費(fèi)稅和房產(chǎn)稅里選擇，而要求嚴(yán)格“土地增值稅”的征收則顯然是針對(duì)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的炒地皮行為。 10號(hào)文特別提出要調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。按照10號(hào)文的設(shè)計(jì)，未來的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該由保障性住房、中小套型普通商品住房和高端商品房構(gòu)成，而保障性住房和小戶型商品房應(yīng)該占70%以上。很顯然，這是一個(gè)革命性的舉措，也是一個(gè)與我國土地稀缺，人口眾多的國情吻合的舉措，這一方面意味著大量

45、的土地資源的節(jié)約，另一方面意味著高端商品房市場(chǎng)僅僅占全部房地產(chǎn)供應(yīng)的30%，大量的住房將通過保障性住房和低價(jià)的小戶型商品房構(gòu)成，這種結(jié)構(gòu)，既可以抑制住房的過度和超前消費(fèi)，又可以在總體上平抑房?jī)r(jià)。但10號(hào)文并未為這個(gè)革命性的舉措給予更多的制度支持和執(zhí)行力度，僅僅用一個(gè)軟性的條款來約束：城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同。這種力度并不能有力確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。 調(diào)控措施細(xì)則二套房以住房套數(shù)界定 不再以貸款為準(zhǔn)(2010.04.21)銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任

46、楊家才21日在接受記者采訪時(shí)，解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定X圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。 住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制(2010.04.19)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者某。 國務(wù)院：房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸(2010.04.17)商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊X的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民

47、暫停發(fā)放購買住房貸款。 國務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%(2010.04.15)14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。 住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房?jī)r(jià)過快上漲(2010.04.13) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購房貸款(2010.04.11)中國銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，

48、不對(duì)投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案(2010.03.18)按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查(2010.03.10)國土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度。 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者(2010.02.20) 流

49、動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營的領(lǐng)域和用途。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年(2009.12.09) 國務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。某市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況通過對(duì)某市各大建設(shè)單位以及在售樓盤、二手房交易中心等地的走訪調(diào)查，我們對(duì)某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的大摸底。第五章 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況某市人口現(xiàn)狀某市全市人口556.9萬人，其中城市居民人口約為167萬人，建成區(qū)面積40平方公里（臨渭、高新、經(jīng)開三區(qū)），市區(qū)人口達(dá)到96.8萬人（臨渭、高新、經(jīng)開三區(qū)），市區(qū)居民約為38萬人（臨渭、高新、經(jīng)開三區(qū)），

50、近幾年年人口遞增約為2.5萬，城市流動(dòng)人口5萬人。某市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀某市現(xiàn)有住房1066.5萬平方米，其中商品房313萬平方米，私房410萬平方米，公有住房（含集資建房）317.6萬平方米，廉租房5.9萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房20萬平方米。2009年，市區(qū)20個(gè)開發(fā)企業(yè)開工建設(shè)住宅項(xiàng)目22個(gè)，預(yù)售面積63.54萬平方米，到目前共計(jì)建設(shè)各類保障性住房300平方米，其中由政府倡導(dǎo)的保障性住房約20萬平方米，120個(gè)單位次集資建房280萬平方米，2009年全市廉租住房新開工面積24.7萬平方米，其中市區(qū)開工面積4.32萬平方米，完成年度任務(wù)的187.8%；全市開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房31.5萬平方米，占任務(wù)

51、的105%；住房租賃補(bǔ)貼工作全面實(shí)施，全市發(fā)放租賃補(bǔ)貼9723戶，保障人口30822人，支付金額1553萬元。2009年全市開發(fā)總量210萬平米，投入資金35.8億元。銷售面積達(dá)到100.4萬平米，銷售金額15.9億人民幣，比08年增增長19.8%，銷售面積較2005年增長了249%，2009年市區(qū)建設(shè)各類住房63.5萬平米，投入資金10.9億元。與上年同期相比分別增長61%和104%。根據(jù)某市城建局預(yù)售證數(shù)據(jù)顯示，2010年1月-4月本市共新推商品房4.5萬平米，銷售面積3.8萬平米。項(xiàng)目名稱坐落位置許可證編號(hào)開發(fā)企業(yè)發(fā)證日期預(yù)售面積信達(dá)世紀(jì)城米蘭國際某大街渭房預(yù)字第002號(hào)某信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)

52、某2010年3月12日29320.76信達(dá)世紀(jì)城米蘭國際某大街渭房預(yù)字第003號(hào)某信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)某2010年3月12日5271.72某雅荷勝利大街渭房預(yù)字第004號(hào)某市某房地產(chǎn)某公司2010年2月8日6624天斗小區(qū)金水路北段西側(cè)渭房預(yù)字第006號(hào)某秦嶺房地產(chǎn)開發(fā)某2010年4月8日4051.14天斗小區(qū)金水路北段西側(cè)渭房預(yù)字第007號(hào)某秦嶺房地產(chǎn)開發(fā)某2010年4月8日9823.22新宇苑A區(qū)樂天大街渭房預(yù)字第008號(hào)某市新宇置業(yè)某2010年4月9日14739.1某雅荷勝利大街渭房預(yù)字第001號(hào)某市某房地產(chǎn)某公司2010年2月10日6790某市可售房源情況2009年市區(qū)高層銷售價(jià)格為2600

53、元/平米，多層為2250元/平米，與上年同期相比分別增長高層為23%，多層為25%。與周邊城市相比較，某市住房?jī)r(jià)格處于一種發(fā)展城市的中等平均價(jià)格。目前某經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的中心城某2009年商品房平均價(jià)格為5200元/平米，與上年比較增幅15.6%。購房客戶構(gòu)成情況當(dāng)?shù)爻菂^(qū)居民購房占總銷售的45%，外地人員購房占銷售的55%，在外地購房人去中農(nóng)村進(jìn)城人員占外地進(jìn)城購房的60%。城上城銷售經(jīng)理訪談客戶來源及年齡本地客戶為主，周邊縣市及某客戶也占一部分比例；職務(wù)及家庭結(jié)構(gòu)以本地企事業(yè)高管，政府公務(wù)員為主，以三代之家及四代同堂居多購房目的及關(guān)注因素改善型置業(yè)需求為主,重視品牌，要求要有大面積景觀資源，物業(yè)

54、升值潛力交大；客戶特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，以35-45歲客戶為主力購買群體。名稱：趙女士年齡：28歲職務(wù)：銷售經(jīng)理地點(diǎn)：城上城售樓處信達(dá)廣場(chǎng)銷售經(jīng)理訪談客戶來源及年齡外地客戶較多，本地中高端及周邊縣市也占一定比例職務(wù)及家庭結(jié)構(gòu)以外地的生意人士，企事業(yè)管理層，政府公務(wù)員為主，以三代之家及四代同堂居多購房目的及關(guān)注因素,重視品牌，要求交通便捷、有完善高端配套?？蛻籼卣饕陨虅?wù)人士為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，重視品牌，名稱：齊先生年齡：32歲職務(wù)：銷售經(jīng)理地點(diǎn)：信達(dá)廣場(chǎng)售樓處主訪談對(duì)象：李江（28歲，公司職員，景園業(yè)主）朱杰（30歲，出租車司機(jī)，某市本地居民）主訪談地點(diǎn)：國貿(mào)商場(chǎng)旁；西四路李先生：近幾年某市變化挺大

55、的，政府的西擴(kuò)北移政策實(shí)施的不錯(cuò)，像我們住的這個(gè)地方就是以后的都市中心區(qū)域，小孩讀書也很方便，最近高鐵也通車了，中心醫(yī)院也開始蓋了，但是還是很有不方便的地方，現(xiàn)在這個(gè)中心區(qū)生活還不是很方便，也不好打車，我不過我相信這個(gè)情況會(huì)很快的改善的！朱先生：老城區(qū)已經(jīng)沒有發(fā)展空間了，東方有油庫，南方是老火車站，西邊是化肥廠，已經(jīng)沒有發(fā)展的“地兒”，以后肯定是往中心區(qū)發(fā)展，現(xiàn)在拉的客人去乘坐高鐵的越來越多，不過那邊出站是不好坐車的，等高鐵廣場(chǎng)修好之后，肯定就會(huì)有出租車往那邊跑，交通會(huì)很快改善的，我們某人對(duì)中心區(qū)都充滿了希望。訪談話題：某市對(duì)中心區(qū)的印象某市本地居民訪談區(qū)域在售項(xiàng)目情況林園小區(qū)某一號(hào)麗都佳苑信

56、達(dá)廣場(chǎng)鑫城國際北歐青年北歐青年豪潤御城杜花商業(yè)中心景園城上城高新大廈天紫園高新公館高新公館政和園法苑小區(qū)今日馨園老城區(qū)1、光運(yùn)北歐青年城項(xiàng)目地址東風(fēng)街與西二路十字開發(fā)商某光運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)某公司物業(yè)形態(tài)6層電梯面積區(qū)間50-90平米開盤時(shí)間2010年5月底左右推售情況一期已售完，二期正在預(yù)購中，目前僅余1套可預(yù)購周邊配套離中心廣場(chǎng)500米，晶眾超市100米產(chǎn)品特征建筑整體體現(xiàn)北歐現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，元素和藝術(shù)藍(lán)本，色彩明快。某首推小戶型 住宅，可自住、商用、投資。直達(dá)電梯、集中供暖、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、電子門系統(tǒng)。2、杜化商業(yè)中心產(chǎn)品特征本項(xiàng)目集金融、商業(yè)、娛樂健身、商務(wù)辦公、網(wǎng)絡(luò)教育為一體，3部觀光電梯、超大停

57、車場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。項(xiàng)目地址東風(fēng)大街與西三路交匯處開發(fā)商天澤地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)5F電梯總建筑面積 1.1萬平方米面積區(qū)間236-1400平米左右項(xiàng)目開盤時(shí)間2009年9月目前推售情況商業(yè)1-2層236-440平米，價(jià)格在8580元/平米，目前已售罄；3-4層整層銷售；5層可分割，1400平米分為700平米，銷售價(jià)格在3500元/平米。周邊配套杜橋市場(chǎng)、商業(yè)家具、民生家樂、中醫(yī)學(xué)院項(xiàng)目地址某大街中段開發(fā)商某信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)某公司物業(yè)形態(tài)小高層、多層、大型城市綜合體占地440畝面積區(qū)間91-140平米左右項(xiàng)目開盤時(shí)間一期于2007年陸續(xù)開盤，二期于2009年陸續(xù)開盤目前推售情況目前剩余房源不多，僅余130平米

58、，3150元/平米。周邊配套城市運(yùn)動(dòng)公園、商業(yè)廣場(chǎng)3、信達(dá)世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)品特征某市首個(gè)大型城市綜合體，是集大型購物中心、時(shí)尚百貨、星級(jí)酒店賓館、商務(wù)公寓及國際連鎖品牌店，以國際、時(shí)尚、人文、運(yùn)動(dòng)為主題、以體驗(yàn)式消費(fèi)、一站式購物為商業(yè)定位。4、鑫城國際產(chǎn)品特征：70年產(chǎn)權(quán)酒店公寓，各戶型不分樓層不分位置不分面積均為3300元/平米，每年按總房款8%返租金，返租15年。未來中心區(qū)1、城上城項(xiàng)目地址倉程路與勝利大街交匯處開發(fā)商新洲地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)多層、小高層占地150畝總建筑面積 24萬平方米面積區(qū)間98-180平米左右項(xiàng)目開盤時(shí)間一期于2009年12月開盤；二期于2010年1月3日開盤目前推售情況一期

59、剩余120平米的12層頂樓；二期剩余140平米的12層頂樓周邊配套實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)、市中心醫(yī)院、西X高速客運(yùn)站等產(chǎn)品特征本項(xiàng)目集行政、金融、商貿(mào)、文化、居住為一體的城市綜合體中央街區(qū)。目前該項(xiàng)目為剩余房源127.05平米和140平米頂樓，價(jià)格在2958元/平米，銷售已接近尾聲。開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）項(xiàng)目地址高新開發(fā)區(qū)敬賢大街開發(fā)商某翊廈置業(yè)某物業(yè)形態(tài)14棟多層、4棟小高層占地75畝總建筑面積 10萬平方米面積區(qū)間96-130平米左右項(xiàng)目開盤時(shí)間2008年目前推售情況多層已售罄，小高層1層起價(jià)2390元/平米起，每層加20元周邊配套長途客運(yùn)站、民生家樂、體育中心、市高級(jí)中學(xué)、中心醫(yī)院1、今朝馨苑產(chǎn)品特征某

60、市首席中式園林生活，社區(qū)商業(yè)、會(huì)所一應(yīng)俱全。戶型多樣，南北通透。2、法苑小區(qū)該項(xiàng)目形態(tài)為多層，項(xiàng)目大部分房源為法院?jiǎn)T工團(tuán)購。目前剩余9套138.39平米的頂樓房源，單價(jià)在1490元/平米，今年年底交房。3、林園小區(qū)項(xiàng)目地址高新開發(fā)區(qū)敬賢大街開發(fā)商某乾恒實(shí)業(yè)某物業(yè)形態(tài)多層、小高層占地49畝總建筑面積 7.9萬平方米面積區(qū)間87-136平米左右項(xiàng)目開盤時(shí)間2009年年底目前推售情況多層未售完，但目前停售，小高層未開盤。在排號(hào)中周邊配套林園百貨、商業(yè)街、會(huì)所、高新中學(xué)、職業(yè)學(xué)院產(chǎn)品特征環(huán)保、節(jié)能科技，外墻保溫材料，廚房“洗切炒儲(chǔ)器”五大功能合理組合，衛(wèi)生間洗漱系統(tǒng)布局更貼切人居需求。4、政和苑項(xiàng)目地