X年8月20日秦皇島市盧龍縣雙龍·尚府二期營銷推廣執(zhí)

1、2012年8月20日匯報(bào)思路一、目標(biāo)、任務(wù)與問題二、整體市場環(huán)境研究三、項(xiàng)目現(xiàn)有狀況敘述四、目標(biāo)客戶群分析五、二期產(chǎn)品戶型建議六、項(xiàng)目整體形象定位八、整盤銷售及價(jià)格策略建議九、推廣部署及執(zhí)行計(jì)劃十、媒體費(fèi)用預(yù)估市場篇項(xiàng)目篇策略篇執(zhí)行篇七、二期總體推廣策略思考一、目標(biāo)、任務(wù)與問題項(xiàng)目二期整盤最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)3400元/項(xiàng)目一期整盤最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)2950元/【在經(jīng)過與甲方溝通后】【根據(jù)一期成交數(shù)據(jù)】目標(biāo)要求二期價(jià)格較一期均價(jià) 提升450元/問題一：我們能否找到適銷對路的產(chǎn)品？問題二：我們能否實(shí)現(xiàn)二期3400元/均價(jià)？我們能否完成目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升先看看市場、看看自身再尋求突破口二、整體市場環(huán)境研究201

2、2下半年及13上半年北京市場走勢 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的數(shù)據(jù)顯示，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值227098億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.8%。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，增速較1季度的8.1%放緩，同時(shí)創(chuàng)下2009年1季度以來的增幅新低。宏觀經(jīng)濟(jì)分析GDP：2季度經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)2009年1季度以來的增幅新低歐債危機(jī)此起彼伏，外部需求陷入萎縮；房地產(chǎn)等宏觀調(diào)控繼續(xù)實(shí)施，固定資產(chǎn)投資增速下滑；結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致資源供求關(guān)系發(fā)生了一些變化，潛在的增長生產(chǎn)率出現(xiàn)下降。 隨著穩(wěn)增長政策的推出，政策刺激效應(yīng)將在三季度逐步顯現(xiàn)，或?qū)⒂行_經(jīng)濟(jì)增速下滑，三季度經(jīng)濟(jì)增

3、速出現(xiàn)企穩(wěn)將是大概率事件，全年經(jīng)濟(jì)增長7.5%的目標(biāo)應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)。分析：今年上半年貿(mào)易順差出現(xiàn)了較大幅度的增加，其根本原因是在外貿(mào)出口地位增長的同時(shí)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的自主回落、內(nèi)需放緩，使進(jìn)口增長明顯慢于出口的增長。再疊加上去年上半年貿(mào)易基數(shù)偏低的因素，使今年上半年順差增加的幅度較大。宏觀經(jīng)濟(jì)分析進(jìn)出口低位回穩(wěn), CPI繼續(xù)回落并持續(xù)走低 今年上半年，我國外貿(mào)進(jìn)出口總值18398.4億美元，同比增長8%。其中，6月份出口好于預(yù)期，但進(jìn)口疲弱。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前外貿(mào)發(fā)展呈低位回穩(wěn)態(tài)勢，但進(jìn)出口回升基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，若歐債危機(jī)不再繼續(xù)惡化，中國2012年可望實(shí)現(xiàn)10%的貿(mào)易增長目標(biāo)。 上半年CPI回落至3.0%

4、，尤其是6月份CPI漲幅大幅回落至2%附近，7月繼續(xù)回落創(chuàng)全年新低，說明物價(jià)上漲壓力得到明顯控制，中國通脹壓力得到大幅緩解。今年上半年CPI漲幅出現(xiàn)回落，主要還是跟食品價(jià)格的明顯回落有很大的關(guān)系。數(shù)據(jù)低于市場預(yù)期，反映出生產(chǎn)資料需求疲軟，但沒有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢，下半年，國際環(huán)境的惡化的可能性變小，國內(nèi)一系列穩(wěn)增長的措施將使國內(nèi)的投資和制造業(yè)逐步復(fù)蘇，不排除繼續(xù)降息和降存款準(zhǔn)備金的可能。宏觀經(jīng)濟(jì)分析存款準(zhǔn)備金利率二次下調(diào)，政策微調(diào)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行活力 5月18日起，央行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至16.

5、5%。這是央行今年以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上次下調(diào)準(zhǔn)備金率是在2月24日。同時(shí)，這也是自去年11月30日中國央行宣布近三年來首次“降準(zhǔn)”之后，中國央行連續(xù)第三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。分析： 央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率與4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有關(guān)。4月份CPI為3.4%，顯示通脹壓力已大大緩解，預(yù)防經(jīng)濟(jì)硬著陸成為貨幣政策的主要任務(wù)。而銀行新增貸款創(chuàng)年內(nèi)新低，說明實(shí)際經(jīng)濟(jì)需求不足。需要給銀行更好的政策空間增強(qiáng)信貸投放。下調(diào)存款準(zhǔn)備金率有利于銀行信貸投放、增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行活力、實(shí)現(xiàn)相對寬松的資金面。從4月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，無論是外貿(mào)、投資、稅收以及信貸增速，均出現(xiàn)增速放緩現(xiàn)象，同時(shí)國內(nèi)外需求低迷，有必要通過政策預(yù)調(diào)微調(diào)增

6、強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行活力。宏觀經(jīng)濟(jì)分析 上半年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度持續(xù)加大，2012 年上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率、三年半來首次降息。央行分別在2 月、5 月下調(diào)存準(zhǔn)率0.5 個(gè)百分點(diǎn)；6 月，央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25 個(gè)百分點(diǎn)，并且擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。7月8日央行再度下調(diào)一年期存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率0.31個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場不做調(diào)整。5 月末，廣義貨幣（M2）余額90 萬億元，同比增長13.2%，人民幣貸款余額58.72 萬億元，同比增長15.7%。5月人民幣貸款增加7932 億元，同比多增2416

7、 億元。 2012年最新央行存貸款利率表一覽是否將取消存量房貸7折利率將由國家監(jiān)管部門的最終決策以及原合同約定兩方面內(nèi)容共同決定，從目前來看取消的可能性并不大，而且有關(guān)“倒掛”的說法其實(shí)也并不準(zhǔn)確。在央行公布的優(yōu)惠利率表上，美元、港元、澳元、歐元、英鎊、加元等，均不同程度地推出有優(yōu)惠利率，而且優(yōu)惠利率要比掛牌利率高得多金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率表存款利率(2011年7月7日起執(zhí)行)種類 年利率(%)。半年內(nèi)兩次下調(diào)存準(zhǔn)率，央行1月內(nèi)2次降息，刺激經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)新政“中央基調(diào)不變，地方微調(diào)不斷”中央政府調(diào)控政策措施 “新國八條”嚴(yán)格執(zhí)行限購措施和差別化住房信貸和稅收政策。一方面，在中央統(tǒng)一

8、政策框架內(nèi)，落實(shí)好對居民家庭購買首套普通自住房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策；另一方面，嚴(yán)格執(zhí)行商業(yè)性個(gè)人住房貸款的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購房需求。地方政府微調(diào)政策措施免或減征購房契稅或退稅馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚(yáng)州提高普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)天津、 增城、中山、上海、南昌重啟購房入戶政策從化、長春補(bǔ)貼首次置業(yè)青島、重慶、杭州、蕪湖放松限購條件佛山、成都、 上海、象山土地松綁北京、廣州、杭州、成都、昆明提高公積金貸款額度南京、吉林、合肥、沈陽、成都、克拉瑪依、信陽、南昌、蚌埠、鄭州、呼和浩特、武漢等 中央政策總基調(diào)：今年上半年中央政策平穩(wěn)，堅(jiān)持房

9、調(diào)不放松，限購和限貸為政策紅線。 地方微調(diào)政策獲默許：今年上半年地方微調(diào)政策不斷出現(xiàn)，近40城市微調(diào)政策獲得默許，主要措施有“利率優(yōu)惠、降首付比例、給予稅費(fèi)優(yōu)惠、重啟購房入戶、上調(diào)公積金貸款限額、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn)”等。支持購買首套普通住房，吸引剛需入市。 中央制止地方不合理政策：中央密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的措施，將及時(shí)予以制止或糾正。如“佛山、蕪湖等涉及變相松動(dòng)二套房限購等明顯托市行為”。房地產(chǎn)新政抑制不合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 溫家寶總理多次指出鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果。2012 年上半年，溫家寶總理在各種場合多次指出要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，即使在

10、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大提出“穩(wěn)增長更重要”之時(shí)，溫總理仍強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施。 住建部等四部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。2012 年上半年以來，各地樓市微調(diào)不斷，但涉及限價(jià)、限購的均被叫停，另有一些城市，如廈門、湖南、石家莊和河南相繼否認(rèn)媒體報(bào)道的樓市政策微調(diào)傳聞。針對媒體報(bào)道調(diào)控將會(huì)放松，國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部四部委相繼表態(tài)，否認(rèn)放松。6 月18 日，住建部發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作，特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。房地產(chǎn)新政支持自住性需求

11、，促進(jìn)市場活躍央行、住建部等支持首套房 以首次置業(yè)為代表的合理購房需求一直受到政府的支持和鼓勵(lì)。去年姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中部署2012 年重點(diǎn)工作時(shí)就指出支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持首套房，多數(shù)城市的首套房貸利率從去年下半年的基準(zhǔn)利率下浮至85 折，針對首套房貸政策松動(dòng)跡象明顯。 上半年貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度持續(xù)加大，2012 年上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率、一月內(nèi)兩次降息。央行分別在2 月、5 月下調(diào)存準(zhǔn)率0.5 個(gè)百分點(diǎn);6 月，央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25 個(gè)百分點(diǎn)，并且擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。 7月8

12、日央行再度下調(diào)一年期存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率0.31個(gè)百分點(diǎn)。此次調(diào)整房地產(chǎn)貸款除外。 5 月末，廣義貨幣（M2）余額90 萬億元，同比增長13.2%，人民幣貸款余額58.72 萬億元，同比增長15.7%。5月人民幣貸款增加7932 億元，同比多增2416 億元。 根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，上半年共有30多個(gè)城市微調(diào)樓市政策鼓勵(lì)合理需求，且多數(shù)為公積金政策松綁，還有調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、減稅或補(bǔ)貼、戶籍放松等方面。有些城市調(diào)整兩次，如武漢、廈門不僅調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，還調(diào)整了公積金政策；上海調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，放寬戶籍限制被叫停；蕪湖放寬公積金政策，而稅費(fèi)補(bǔ)貼政策被叫停。另外，限購

13、城市中近一半城市微調(diào)樓市政策。房地產(chǎn)新政保障房政策支持力度增強(qiáng) 中央保障房建設(shè)補(bǔ)助資金力度加大。由于去年開工的1000 萬套保障房在今年會(huì)繼續(xù)施工，加上今年新開工700 萬套的任務(wù)，保障房的在建規(guī)模將達(dá)到一個(gè)新高度，資金的需求量較往年也有所提高。今年中央財(cái)政保障房建設(shè)計(jì)劃補(bǔ)助資金2100 億元，相比去年實(shí)際的1700 億元增長了23.1%。截至今年4 月底，中央已下達(dá)地方1483億元補(bǔ)助資金，與去年全年相近。其中第一批補(bǔ)助資金454 億元已于2 月份下達(dá)到地方，較去年提前1個(gè)月。截至5月底，已開工346萬套，開工率為46.4%，基本建成206 萬套，完成投資3895 億元。中央補(bǔ)助資金加大 多

14、部委強(qiáng)調(diào)落實(shí)保障房建設(shè)資金。住建部、央行、財(cái)政部等多部委政策支持保障房資金，1月，財(cái)政部關(guān)于切實(shí)做好2012 年保障性安居工程財(cái)政資金安排等相關(guān)工作的通知指出，切實(shí)落實(shí)資金來源，確保不留資金缺口。5 月，住建部住房保障司副司長張學(xué)勤在接受采訪時(shí)表示，中央對于保障性安居工程的補(bǔ)助力度只增不減，同時(shí)，中央代地方發(fā)行的國債優(yōu)先和傾斜用于保障性安居工程，此外，銀行信貸的支持力度也在加大。支持參建企業(yè)多元化融資 由于保障房資金壓力增加，中央支持保障房融資多元化，鼓勵(lì)多種渠道融資，包括金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)債券融資、公積金貸款，地方土地出讓收益不低于10%用于保障性安居工程，地方政府預(yù)算等，同時(shí)中央代地方發(fā)行

15、的國債優(yōu)先、傾斜用于保障性安居工程。 今年2 月，發(fā)改委在關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實(shí)做好2012 年保障性安居工程建設(shè)工作的通知中指出，要?jiǎng)?chuàng)新融資機(jī)制，充分發(fā)揮地方政府融資平臺作用，通過直接和間接融資多渠道籌集保障性安居工程建設(shè)資金，鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)力量參與建設(shè)保障性住房及配套設(shè)施。3 月住建部在關(guān)于做好2012 年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知中指出，拓寬資金來源渠道，創(chuàng)新財(cái)政支持方式，支持和吸引社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)、運(yùn)營和管理。保障房建設(shè)融資渠道的拓寬，將有力地緩解保障房建設(shè)資金緊張的局面。房地產(chǎn)新政抑制投資性需求，宏觀調(diào)控基調(diào)在市場雙升前提下仍將繼續(xù)1、7月5日 央行宣布自7

16、月6日起下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。與此同時(shí)，央行還對房地產(chǎn)市場作出明示：個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整，“金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房”。2、7月7日 國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策，決不能讓房價(jià)反彈，造成功虧一簣。3、 7月17日 國土資源部部長徐紹史表示，將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。4、7月19日 國土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。5、7月24日派出8個(gè)

17、督察組奔赴16省市對于宏觀調(diào)控政策的地方政府執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行調(diào)研。為火熱的市場增添了一層寒意。宏觀態(tài)勢7月百城房價(jià)環(huán)比再漲調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)調(diào)控預(yù)期日趨濃厚 房價(jià)的止跌也引發(fā)了房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊的預(yù)期。當(dāng)前房價(jià)面臨重新上漲的壓力，不出新的調(diào)控措施，則下半年漲價(jià)的預(yù)期將進(jìn)步增大。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅(jiān)定樓市調(diào)控，但“調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，還需相關(guān)細(xì)化政策予以保障?！?政府層面對于樓市調(diào)控依舊沒有放松，釋放的政策收緊信號也在不斷增強(qiáng)，如果市場進(jìn)一步升溫，可能會(huì)招致進(jìn)一步的調(diào)控，而馬上臨近的“金九銀十”或許會(huì)成為樓市的轉(zhuǎn)折。央行、住建部等支持首套房 8月初，中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，月全國個(gè)

18、城市（新建）住宅平均價(jià)格為元平方米，環(huán)比月上漲。其中個(gè)城市環(huán)比上漲，個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)增加個(gè)。從數(shù)據(jù)來看，月房價(jià)環(huán)比上漲的城市較月有明顯增多，環(huán)比的漲幅超過月的漲幅。 造成月份多個(gè)城市價(jià)格上漲的主要原因在于，首先，成交增長明顯推動(dòng)價(jià)格上漲。數(shù)據(jù)顯示，月份全國多地樓市成交量創(chuàng)調(diào)控新高。短期的供需失衡導(dǎo)致市場參與者的心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，恐慌性購房者增加，開發(fā)商漲價(jià)預(yù)期增強(qiáng)。其次，信貸政策利好逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)過兩次降息，購房成本降低拉動(dòng)了部分需求的購房熱情?！暗赝酢鳖l現(xiàn)土地溢價(jià)率大幅上漲土地市場的異動(dòng)引發(fā)了人們對房價(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳

19、的一線城市年月住宅土地出讓金為億元，環(huán)比大漲近倍，成交土地宗數(shù)雖然僅為宗，較上月減少宗，但平均樓面價(jià)卻高達(dá)元平方米，環(huán)比上漲倍，溢價(jià)率為，是繼年月以來，首次超過。一線城市土地出讓金和溢價(jià)率上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均水平。除了優(yōu)質(zhì)地塊的影響外，整體市場回暖的趨勢也更為明顯，例如北京郊區(qū)地塊的成交也出現(xiàn)了高溢價(jià)和高樓面價(jià)的情況。市場聲音房地產(chǎn)調(diào)控仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場健康發(fā)展重要保障 常清表示，近期土地市場溢價(jià)率的提高，北京、上海、廣州等多個(gè)城市均出現(xiàn)新“地王”，雖然高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)與其優(yōu)質(zhì)性有很大關(guān)系，但在市場量價(jià)逐漸回調(diào)的階段下，也在一定程度上帶動(dòng)市場預(yù)期的升溫。為避免地價(jià)給房價(jià)帶來的推動(dòng)作用。出于樓

20、市調(diào)控效果的考慮，不排除中央再出臺有關(guān)的調(diào)控措施。常 清 經(jīng)濟(jì)學(xué)家國家建部政策研究中心 主任 秦 虹 從經(jīng)濟(jì)角度看，房地產(chǎn)調(diào)控政策是以限購，限貸為核心內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控政策。限購政策都是針對家庭擁有兩套房子以上，不能貸款，不能買第三套房子，這樣的調(diào)控政策針對的是投資和投機(jī)性需求。 從社會(huì)性需求來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制投資、投機(jī)需求的政策也不會(huì)動(dòng)搖。市場聲音2012年下半年企穩(wěn)回升仍有空間 三季度房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個(gè)企穩(wěn)的階段。“更多的企業(yè)還是希望盡快減少庫存、回收現(xiàn)金，認(rèn)為三季度房地產(chǎn)市場將筑底企穩(wěn)，房價(jià)不會(huì)大漲和大跌的現(xiàn)象?！痹诮窈蟮某鞘谢^程中，人口將大量向城市流動(dòng)，這就會(huì)導(dǎo)致城市住房需求總

21、量的增加，房地產(chǎn)市場因此仍有空間。任志強(qiáng) 華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長主任 巴 曙 松 基于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策對于高房價(jià)和財(cái)富分配負(fù)面影響的謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)期下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化，房地產(chǎn)市場的調(diào)整動(dòng)力和波動(dòng)將更多地來源于自發(fā)性的、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放等，如果延續(xù)此前中國房地產(chǎn)市場波動(dòng)的規(guī)律，則房地產(chǎn)銷量在二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正基礎(chǔ)上有望在三、四季度企穩(wěn)回升。伴隨銷量的回升，從此前的房地產(chǎn)波動(dòng)規(guī)律看，房地產(chǎn)新開工和投資增速也有望在三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升，全年房地產(chǎn)投資增速有望保持在15%至20%之間。宏觀走勢概述2012年下半年走勢：樓市局部或繼續(xù)回

22、暖，成交量企穩(wěn)回升，但幅度不會(huì)太大2013年上半年走勢：供給減少，上升預(yù)期加強(qiáng)，樓市或全面回暖，但地產(chǎn)政策放松預(yù)期不強(qiáng)，2013上半年預(yù)計(jì)價(jià)格浮動(dòng)不會(huì)太大，成交量會(huì)逐步企穩(wěn) 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，央行采取了一系列的刺激經(jīng)濟(jì)增長政策，在寬松貨幣政策的大背景下，下半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好； 同時(shí)由于今年剛需的集中釋放，樓市局部回暖，成交量上升，剛需產(chǎn)品受市場青睞，但從地產(chǎn)調(diào)控層面，政策依舊沒有放松，所以下半年成交量上升幅度不會(huì)太大，甚至?xí)行》禄?2013年土地供應(yīng)的縮減，給價(jià)格上升一定預(yù)期，隨著2012年市場的逐步回暖，房價(jià)有抬頭的傾向，不排除政府出臺政策壓制，整體預(yù)計(jì)2013年樓市成交量企穩(wěn)，價(jià)格

23、漲幅不會(huì)太大，但局部地區(qū)仍會(huì)成為熱點(diǎn)成交區(qū)域；區(qū)域競品項(xiàng)目銷售情況分析區(qū)域競品項(xiàng)目分布區(qū)域競品項(xiàng)目恒祥龍澤城基本資料： 開發(fā)商：恒祥房地產(chǎn) 位置：盧龍縣政府東側(cè) 總建筑面積：260,000 占地面積：130,000 物業(yè)類型：低層、小高層住宅；商業(yè)在售狀況： 價(jià)格：住宅：區(qū)間為3200-3800元（其中車庫面積為30左右，價(jià)格為70000元個(gè)）； 商業(yè)：7000元 戶型面積：86、124、115、130 剩余貨量：一期在售18幢，剩余房源多為14號、21號加推樓座，其余剩余量較少 交房：一期本年低交房，加推樓座明年月份交房 客群：本地（為主）：國土局、教育局、稅務(wù)局等政府機(jī)關(guān)職工較多外地：天安

24、、唐山等地區(qū)域競品項(xiàng)目恒祥龍澤城區(qū)域競品項(xiàng)目龍邸和合家園基本資料開發(fā)商：秦皇島聚紳房地產(chǎn)位置：龍城路與蛇劉線交叉口占地面積：余畝物業(yè)類型：低層，小高層，高層住宅；后期規(guī)劃有別墅項(xiàng)目；附帶有沿龍城路商業(yè)區(qū)域競品項(xiàng)目在售狀況：未售：計(jì)劃分三期開盤，一期開盤預(yù)計(jì)在年后戶型面積：主要以區(qū)間為主；小高層和高層主要以中小實(shí)用戶型為主；產(chǎn)品優(yōu)勢：緊鄰孤竹公園，環(huán)境好；規(guī)劃有鎮(zhèn)中小學(xué)，講究教育配套。龍邸和合家園區(qū)域競品項(xiàng)目芭蕾雨陽光水岸（尾盤銷售）銷售現(xiàn)狀樓座：計(jì)劃幢幢現(xiàn)房，幢未蓋戶型：面積在之間不等，三居為主力戶型；剩余貨量：套左右，多為頂層，且為現(xiàn)房銷售價(jià)格：頂層：元；層：元；（買房送萬元裝修費(fèi)）區(qū)域競品

25、項(xiàng)目彩虹國際（尾盤）銷售現(xiàn)狀樓座：幢層，幢層剩余貨量：套剩余戶型：、底層價(jià)格：元區(qū)域競品項(xiàng)目迎賓家苑（尾盤）銷售現(xiàn)狀樓座：共幢，層剩余貨量：剩余套（共套）剩余戶型：、價(jià)格：均價(jià)元；剩余現(xiàn)房元產(chǎn)品優(yōu)勢：緊鄰汽車站，交通方便區(qū)域競品項(xiàng)目新天地（未售）銷售現(xiàn)狀樓座：幢；幢高層售價(jià)：形式，元；高層：元開售時(shí)間：本年月份入住時(shí)間：年區(qū)域競品項(xiàng)目周邊競品項(xiàng)目情況顯示：未來房價(jià)預(yù)期較高，剩余戶型面積較大，總剩余量較少。區(qū)域市場分析同品質(zhì)在售項(xiàng)目銷售均價(jià)多在元左右；尾盤項(xiàng)目由于開盤時(shí)間較早，尾貨位置不佳，銷售價(jià)為多26503300元之間，且有購房優(yōu)惠；即將入市項(xiàng)目由于大盤銷售或者位置較好，預(yù)計(jì)價(jià)位較高，多在元

26、以上。區(qū)域市場分析：區(qū)域市場整體銷售狀況較好，同品質(zhì)項(xiàng)目價(jià)位較高，建筑形式較多，多家項(xiàng)目對未來整體市場走勢看好。三、項(xiàng)目現(xiàn)有狀況敘述項(xiàng)目概述總占地面積：61414.49平米；總建筑面積：110493平米；住宅建筑面積：79630.32平米；樓座：共計(jì)劃建設(shè)20幢（其中純住宅17幢，沿街住宅加商業(yè)裙帶2幢，計(jì)劃賓館1座）；一期在售：9-14號樓.項(xiàng)目現(xiàn)場影響因素氣象臺地勢南高北底地勢圍擋園林景觀項(xiàng)目售樓處置業(yè)顧問：對講解流程和項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)不夠清楚，解說混亂；售樓處服務(wù)：接待客戶不夠主動(dòng)，服務(wù)態(tài)度消極；售樓處布置：整體區(qū)域布局不合理，沙盤和戶型模型擺放位置狹小，不利于講解。影響因素銷售現(xiàn)狀影響因素價(jià)格：較同品質(zhì)樓盤處于低位，不利于最大收益化的實(shí)現(xiàn)。優(yōu)惠：無銷售優(yōu)惠措施，對客戶吸引力不足；差異化：在售房源不能體現(xiàn)價(jià)格差異化，對房屋后期銷售不利；項(xiàng)目概述將上述不利因素消除或弱化，有利于項(xiàng)目品質(zhì)的提高，以此支撐銷售價(jià)格氣象臺影響置業(yè)顧問講解價(jià)格低地勢園林售樓處服務(wù)無優(yōu)惠策略圍擋品質(zhì)售樓處布置無差異化項(xiàng)目現(xiàn)場售樓處銷售狀況四、目標(biāo)客戶群分析1、一