財(cái)務(wù)總、稅務(wù)不得不看的一篇文章教你玩轉(zhuǎn)地產(chǎn)智慧

1、財(cái)務(wù)總、稅務(wù)總不得不看的一篇文章，教你玩轉(zhuǎn)地產(chǎn)智慧稅務(wù)！01營改增后稅負(fù)是增是減？利潤(rùn)是升是降？ 假設(shè)：1.土地成本占比為 40%；2.資本化利息為含入的 6%；（沒有可扣除進(jìn)項(xiàng)）3.成本進(jìn)項(xiàng)中 11%稅率的占 80%，17%稅率的占 20%，費(fèi)用占比為含入的 6%，并且其中 50%可以取得可抵扣進(jìn)項(xiàng)，并假設(shè)進(jìn)項(xiàng)稅率為 6%；4.收入端與成本端的收付款金額保持不變。 結(jié)論：1.大概趨勢(shì)是：高利潤(rùn)項(xiàng)目增稅，低利潤(rùn)項(xiàng)目減稅，一二線城市增稅、三四線城市減稅。2.當(dāng)含稅毛利率=40%，制下的凈利率高于營業(yè)稅制下的凈利率；3.當(dāng)含稅毛利率=30%，一般計(jì)稅法且利息據(jù)實(shí)扣除的情況下，凈利率高于簡(jiǎn)易計(jì)稅法。

2、因此，建議選擇一般計(jì)稅法。02成立貿(mào)易公司對(duì)稅負(fù)的影響會(huì)有多大？節(jié)稅原理：貿(mào)易公司提價(jià)部分交、企業(yè)所得稅；項(xiàng)目公司抵扣、企業(yè)所得稅、土地；總體節(jié)約土增稅。如果貿(mào)易公司虧損，還可免交企業(yè)所得稅，節(jié)稅就地產(chǎn)公司成立貿(mào)易公司的五大注意要點(diǎn)：1、利用2、利用3、結(jié)合抵扣鏈條避免重復(fù)征稅。 議價(jià)能力壓低采購價(jià)格。貢獻(xiàn)度適當(dāng)提價(jià)銷售4、合理選擇設(shè)立地點(diǎn)享受財(cái)政扶持政策5、確保業(yè)務(wù)真實(shí)防范虛開風(fēng)險(xiǎn)03甲供材一定會(huì)對(duì)開發(fā)商有利嗎？甲供材對(duì)于開發(fā)商來說有利也有弊。 利：獲取進(jìn)項(xiàng)，掙得稅差；利用甲方優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取更優(yōu)價(jià)格。 弊：增大甲方前期現(xiàn)金流支出，加大的時(shí)間成本；管理難度與復(fù)雜度提高；可能帶來綜本增加的風(fēng)險(xiǎn)。04

3、如何進(jìn)行企業(yè)稅負(fù)的精細(xì)化管理？1、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁：如果房地產(chǎn)公司是一般計(jì)稅，應(yīng)盡量取得上游的 11%的專票，并非取得專票施工方的利潤(rùn)就下降，雙方可以合作共贏。2、進(jìn)項(xiàng)稅控制：首先做好目標(biāo)的進(jìn)項(xiàng)稅，在合同的執(zhí)行過程中計(jì)算動(dòng)態(tài)的進(jìn)項(xiàng)稅，然后會(huì)拿到實(shí)際的進(jìn)項(xiàng)稅，最后進(jìn)行數(shù)據(jù)沉淀，為以后的項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)。3、進(jìn)銷項(xiàng)匹配：進(jìn)銷項(xiàng)不匹配可能會(huì)導(dǎo)致大量留抵！無法及時(shí)獲取在、企業(yè)所得稅和土地上存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)的策略就是提前獲取。05如何進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)全流程管理？房地產(chǎn)行業(yè)管理全流程包括五大控制要點(diǎn)：計(jì)劃和管理、進(jìn)項(xiàng)管理、銷項(xiàng)管理、銷項(xiàng)稅負(fù)計(jì)算、納稅申報(bào)。 計(jì)劃和管理根據(jù)納稅方式?jīng)Q定控制含稅成本或不含稅成本重視實(shí)際成本與成本的同標(biāo)對(duì)比 進(jìn)項(xiàng)管理識(shí)別真?zhèn)螒?yīng)抵扣盡抵扣注意三流合一 銷項(xiàng)管理預(yù)開管控業(yè)務(wù)與開票強(qiáng)關(guān)聯(lián)注意三流合一過渡階段開具規(guī)則 銷項(xiàng)稅負(fù)計(jì)算營改增過渡階段業(yè)務(wù)/預(yù)售轉(zhuǎn)銷售的稅負(fù)計(jì)算