學生租屋法律問題實務課件

1、租屋法律關係概述與實例報告人：秘書室 法務 張士元2018.11.28不動產租賃的社會功能出租人可以保留不動產所有權之交換價值而僅提供不動產之用益功能換取經濟利益承租人無庸支出鉅額購置不動產僅支付租金即可取得物權之用益功能。全臺租屋需求佔全臺人口1/8105年租賃市場規(guī)模約93.5萬戶2.75人/戶= 257.1萬(人)教育部106年度統(tǒng)計學生校外住宿 33萬人290 萬人臺灣租屋市場規(guī)模何謂租賃？民法421條：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。租賃契約當事人出租人（房東)當事人承租人（房客)租賃契約的性質債權契約 vs. 物權契約雙務契約 vs. 單務契

2、約有償契約 vs.無償契約不要式契約 vs.要式契約繼續(xù)性契約 vs.一次性契約一屋二租甲乙2個租約均有效對於不能履行租約者負損害賠償責任契約自由原則契約自由締結自由相對人自由內容自由契約應予嚴守原則房屋租賃契約之結構要素出租人承租人租賃標的物租金常素租賃期間修繕義務保管義務租賃物返還稅金負擔水電費負擔押租金偶素*不得養(yǎng)寵物*不可抽菸*不得烹煮*不得帶異性義務（過失）的輕重程度 過 失 種 類 注意義務程度 適 用 輕過失 抽象輕過失欠缺善良管理人之注意義務 有償契約 具體輕過失欠缺與處理自己事務相同之注意義務 無償契約 重大過失 重大過失欠缺一般人應有之注意義務房屋承租人失火責任（民434條

3、）過失程度愈高注意義務愈高房屋出租人之義務房東義務提供合於契約約定之房屋維持房屋之用益狀態(tài)修繕義務必要費用及有益費用之償還 房屋出租人之義務 1/2 一、用益狀態(tài)之提供（民423） （1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務。 ex.交付租賃之房屋與承租人，並任由承租人遷入居住。 （2）交付之租賃房屋應合於約定之用益狀態(tài)。 ex.所交付之房屋應適於居住且無危及居住安全之瑕疵。 二、用益狀態(tài)之維持義務（民423） （1）出租人不得無故剝奪或干擾承租人對租賃房屋之占有及 用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方法用益租賃 物；第三人對於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時， 出租人應設法為承租人除去之。房

4、屋出租人之義務 2/2 （2）修繕義務。 依民法第429條規(guī)定，租賃期間對於租賃房屋之必要之 保存費用及修理工作所支出之費用，原則上應由出租人 負擔。 負 擔 方 式通知出租人修繕出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，請求承租人償還費用出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，修繕費用自租金中抵扣房屋出租人之義務 3/3 以上出租人之義務皆屬民法之任意規(guī)定，並非強 制規(guī)定，可以經由當事人之契約約定變更或免除。 訂定租賃契約承租人應詳細審視契約，是否有原應屬 出租人之義務經契約明訂，排除了民法租賃任意規(guī)定 之適用。房屋承租人之義務房客義務按約定時間支付房租依約定方法使用房屋不得擅自轉租或提供第三

5、人使用善良管理人之保管義務承租人之義務 1/2一、支付租金 1.支付時期：依契約之約定。無約定時依習慣，無約定亦無習 慣時應於每期屆滿時支付。房屋租賃習慣上租金 先付。 2.租金調整：租賃契約為繼續(xù)性契約，有因情勢變更而調整的 可能，對於租賃契約期間內之變更應依契約當事 人雙方之合意為之。但如訂有期限租賃契約不得 主張調整。 3.減少租金：民435條第一項租賃關係存續(xù)中，因不可歸責 於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人 得按滅失之部分，請求減少租金。承租人之義務 2/2二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438）三、承租人未經出租人同意不得轉租及將租賃物提供第三人用益。 （繼續(xù)性契約

6、、信賴基礎）（此第三人解釋上應不包括非獨立 使用之第三人）四、保管義務。（民432應盡善良管理人之注意義務）五、通知義務。（民437） （1）租賃物有修繕必要應由出租人負擔修繕者。 （2）租賃物有造成某種危險之虞，為防止危害之發(fā)生。六、租賃關係終止後返還租賃物義務。（民455）承租人違反義務之效果 1/3欠繳租金定期催告終止契約欠繳租金須達2個月租金總額才可終止租約（民440)承租人違反義務之效果 2/3未依約定方法使用租賃物阻止違法轉租終止契約承租人違反義務之效果 3/3未盡保管義務因重大過失致失火房屋毀損請求損害賠償民法226條債務不履行民法184條侵權行為契約之解除與終止1/2契約解除

7、指當事人之一方行使解除權，使契約之效力溯及於訂約時 歸於消滅的意思表示。解除權之發(fā)生 一、由於當事人契約約定者（意定解除權） 二、由於法律規(guī)定者（法定解除權） 1.第 254 條 契約當事人之一方遲延給付者，他方當事 人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時， 得解除其契約。 2.第 256 條 因可歸責於債務人之事由，致給付不 能者，債權人得解除契約。 給付一部不能者，若 其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得 解除全部契約 。契約之解除與終止2/2解除權行使方式 向他方當事人以意思表示為之。解除契約的效力 雙方當事人互負回復原狀之義務。（民法259條）合意解除 性質上為契約行為，即

8、以第二次契約解除第一次契 約。契約終止（通常為繼續(xù)性契約） 指當事人本於終止權，使繼續(xù)的契約關係向將 來消滅的意思表示。終止權的發(fā)生有出於法律 明定，亦有出於契約之約定者。契約之解除與終止3/3租賃契約之法定終止 內文類目 條文 終 止 原 因 出租人的終止 438承租人非法為租賃物使用、收益，經阻止而仍繼續(xù)。 440承租人支付租金遲延，經催告仍不依限期支付。且欠繳租金已達2個月租金總額。 443承租人非法轉租租賃物。 447承租人乘出租人不知或不顧異議取去留置物。 承租人的終止 424供居住處所之租賃，租賃物有瑕疵危及安全健康。 430出租人有修繕義務，經催告仍不修繕。 435租賃物存餘部分

9、，不能達租賃之目的。 436因第三人主張權利，致不能對租賃物使用收益。承租人債務之擔保 押租金 （民法就押租金未設明文規(guī)定，基於契約自由原則，可任意加以約定）（要物契約） 定義：係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償 債務，而由承租人交付出租人之金錢。 出租人應於租賃 關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租 人時，將其返還於承租人。如承租人有欠租或應負損害 賠償責任之情形者，出租人即可自押租金中直接受償並 返還其餘額。 房客於租賃期間無權向房東主張以押金抵繳租金有關房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項 106年1月1日生效內政部於105年6月23日公告房屋租賃定型化契約應

10、記載及不得記載事項，新增許多具法規(guī)效力之強制規(guī)定，例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不得排除民法瑕疵擔保責任等，若在契約中列入不得記載事項條文，則該條文無效。舊租賃範本比較像是行政指導；但新範本屬於法規(guī)命令，具有法律效力。就押金、水電費、修繕費用等常見租屋大地雷做出詳細規(guī)定，如擔保金(押金)最高不得超過2個月房屋租金之總額、水費、電費單價計算、設備正常使用損壞以房東修繕為原則等。依據行政院消費者保護會解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業(yè)者，均可認定為企業(yè)經營者，而得以應記載及不得記載事項加以規(guī)範。倘租約內容與內政部公告事項未合，

11、將依消費者保護法第56條之1規(guī)定限期改正，屆期不改正者可處3萬至30萬元罰鍰。房屋租賃定型化契約應記載事項壹、應記載事項一、押金數額最高不得超過2個月租金總額。二、租賃期間水電相關費用計價負擔方式。三、因租賃契約產生相關稅費之負擔方式。四、房屋機附屬設備損壞原則由出租人負責修繕，但損壞係因可歸責於承租人者，出租人可不負修繕義務。五、租賃雙方得否提前中止租約，應提前通知之期間，違約賠償金額最高不得超過1個月租金及預收租金之返還。房屋租賃定型化契約應記載事項六、房屋返還之點交手續(xù)及逾期未返還房屋違約金計算。七、租賃雙方得終止租約事由。房屋租賃定型化契約不得記載事項貳、不得記載事項 一、不得約定承租

12、人不得申報租賃費用支出。二、不得約定承租人不得遷入戶籍。三、不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。四、出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上瑕疵擔保責任。五、不得約定違反法律上強制或禁止規(guī)定。問題：契約範本與應記載及不得記載事項的法律 效力為何？1、 應記載或不得記載事項屬法規(guī)命令，具有相當的法律效力，如果消費者與業(yè)者所簽訂的定型化契約，有違反不得記載事項的條款，該條款可視為無效。 2、 如果消費者發(fā)現，中央主管機關公告應記載的事項，卻沒有記載在您與租賃業(yè)者所簽定的定型化契約中，依法仍然可屬於契約的內容，因為這些內容是受到法律保障的。 3、 消

13、費者租賃房屋最好使用拍照、錄音等方式存證，繳交租金時也最好以劃撥、匯款等方式，若有發(fā)現違法公平原則時才可尋求法律途徑保障自身權益。如果遇到業(yè)者使用的契約，違反定型化契約應記載或不得記載的事項時，可向消保官申訴。常見租屋糾紛 1/2一、房客無法定原因於租賃期間內要求退租 依契約約定處理。 契約未約定時 ，需得房東同意，契約始能 合法終止。 【房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項】十二、提前終止租約本契約於期限屆滿前，租賃雙方 得 不得終止租約。依約定得終止租約者，租賃之一方應於 一個月前 個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方 個月(最高不得超過一個月)租金額之違約金。前

14、項承租人應賠償之違約金得由第五點之擔保金(押金)中扣抵。租期屆滿前，依第二項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。常見租屋糾紛 2/2二、房客未告知房東即更換所附設備 房客於租約消滅後應回復原狀。 不能回復原狀時應負損害賠償責任。三、房客遷走前未打掃房屋 房客於租約消滅後復返還租賃物之義務， 亦即必須回復租賃房屋原狀。 如未清理房東得雇工清理費用由房客負擔。常見租屋糾紛 2/2四、房東於租賃關係消滅後要求房客負擔粉刷費用 房東有提供房客使用收益租賃房屋之義務，包含正常 方法使用租賃物所生之合理耗損，不得將粉刷費用轉 嫁房客負擔。五、房東除套房內電錶計算電費外，更要求房客分擔 公共區(qū)域電

15、費 除契約已明訂外，依租賃習慣，套房房客僅負擔依套 房分電表度數計算之電費。另電費計價方式宜明訂於 租約內，每期電費總度數等相關數據應透明化。租賃房屋紛爭解決方式協(xié)調（本誠信原則)調解（訴訟外解決紛爭)訴訟（進行訴訟程序) 應適用之訴訟程序強制調解訴訟標的金額在30萬元以下小額訴訟程序訴訟標的金額在10萬元以下簡易訴訟程序訴訟標的金額在50萬元以下簡易訴訟之特色 1.由地方法院簡易庭審理（獨任法官） 2.得以言詞起訴 3.就審期間縮短（5日） 4.得於期日攜帶證物及偕同所舉證人到場 5.以一次辯論終結為原則 6.言詞辯論期日他造不到場者，法院得依職權 由一造辯論而為判決 7.二審終結（第二審採上訴許可制）防治惡房東租屋注意事項1.現場看屋：許多人慣用網路看屋，未免圖文不符，一定要現 場看。2.訂金合理：合理訂金通常落在租金的1030。3.詳讀契約：任何契約都要詳讀，因為簽了就具法律效力。4.契約一式兩份：經簽名蓋