2021-2035年我國(guó)住房需求預(yù)測(cè)

1、 HYPERLINK / 房地產(chǎn)發(fā)展新模式系列研究（一） HYPERLINK / 2021-2035 年我國(guó)住房需求預(yù)測(cè) HYPERLINK / 2022 年 7 月 HYPERLINK / 2021 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，探索新的發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。什么是新模式？為何以及如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？貝殼研究院推出房地產(chǎn)發(fā)展新模式系列研究，為形成更高質(zhì)量、更可持續(xù)的新模式提供借鑒。2021-2035 年我國(guó)住房需求預(yù)測(cè)核心結(jié)論：（1）2021-2035 年中國(guó)住房總需求已進(jìn)入下降期人口因素是住房需求的底層力量。人口支持比為 15-64 歲的勞動(dòng)力人口數(shù)量與 15 歲以

2、下和 64 歲以上人口數(shù)量之和的比值，相當(dāng)于人口撫養(yǎng)比的倒數(shù)，反映社會(huì)生產(chǎn)力。日韓經(jīng)驗(yàn)表明人口支持比峰值領(lǐng)先住房需求峰值 3-4 年，住房發(fā)展階段均經(jīng)歷快速增長(zhǎng)期、高位震蕩期和下降期。中國(guó)人口支持比已經(jīng)在 2010年達(dá)峰，當(dāng)前我國(guó)住房總需求已進(jìn)入下降期。（2）2021-2035 年我國(guó)將有 201-247 億平方米的住房需求2021-2035 年我國(guó)將有 201-247 億平方米的新增住房需求，中性情形下為222 億平米，年均 14.8 億平米。相較于“十三五”期間住房市場(chǎng)年均 18.9 億平方米的交易規(guī)模，住房總需求呈現(xiàn)逐步下臺(tái)階的特征，到 2035 年，住房總需求降至 13.3 億平方米，

3、15 年間年均降速 2.5。（3）2021-2035 年我國(guó)住宅交易額（GMV）年均 22-27 萬(wàn)億元住房需求面積下降并沒(méi)有改變市場(chǎng)交易規(guī)模上升趨勢(shì)?？紤]住房?jī)r(jià)格溫和上漲，年均漲幅為 4.3，預(yù)計(jì) 2021-2035 年我國(guó)住宅交易額年均 22-27 萬(wàn)億元，中性情形下年均 24 萬(wàn)億元。到 2035 年，我國(guó)住房市場(chǎng)總交易額將達(dá) 29.2 萬(wàn)億元，15 年間年均增速 1.8 。（4）2035 年改善需求和拆遷需求占比達(dá) 9 成研究發(fā)現(xiàn)，未來(lái)新增住房需求包括三類：一是人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)異地轉(zhuǎn)移帶來(lái)的剛性住房需求，預(yù)計(jì) 2021-2035 年新增剛需約 39 億平方米，年均約 2.6 億平方米，

4、占總需求的 18。2035 年剛性住房需求占比降至 11。二是城鎮(zhèn)居民住房面積增加帶來(lái)的改善性住房需求，預(yù)計(jì) 2021-2035 年新增改善性需求約 120億平方米，年均約 8 億平方米，占總需求的 54。2035 年改善性住房需求約 7.7億平方米，占總需求的 58。三是城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來(lái)的拆遷需求，預(yù)計(jì) 2021-2035 年新增拆遷需求約 63 億平方米，年均約 4.2 億平方米，占總需求的28。2035 年拆遷需求約 4.2 億平方米，占總需求的 31 。（5）2035 年左右住房市場(chǎng)將進(jìn)入增存并重時(shí)代從美日等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，存量市場(chǎng)的崛起是必然趨勢(shì)。當(dāng)前我國(guó)二手房成交量占比在

5、20附近，仍處在存量市場(chǎng)發(fā)展的起步階段，未來(lái)存量化將加深。中性情形下預(yù)計(jì) 2021-2035 年新房市場(chǎng)年均交易額約 15 萬(wàn)億元，二手房市場(chǎng)年均交易額約 9 萬(wàn)億元，到 2035 年二手房GMV 接近 14 萬(wàn)億元，占住房總交易額的47，與新房交易額基本相當(dāng)。正文：一、研究方法概述行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的背后，是供給對(duì)需求變化不適應(yīng)而要經(jīng)歷的必然調(diào)整。探索房地產(chǎn)新模式，首先要正確認(rèn)識(shí)住房市場(chǎng)所處的發(fā)展階段，準(zhǔn)確洞察住房消費(fèi)需求的變化（本文不考慮投資性需求）?，F(xiàn)有關(guān)于國(guó)內(nèi)住房消費(fèi)需求的研究，主要分為兩大類。一類是基于特定因素對(duì)住房需求的影響進(jìn)行實(shí)證分析，如人口、收入、信貸、房?jī)r(jià)、政策等因素。這類研究

6、從相關(guān)性角度得出特定因素對(duì)住房需求的影響程度，能夠衡量宏觀基本面變化對(duì)住房需求的影響，但難以形成對(duì)住房總需求規(guī)模的量化測(cè)算。另一類是基于城鎮(zhèn)住房實(shí)際需求產(chǎn)生來(lái)源進(jìn)行定量估算。這類研究以城鎮(zhèn)人 口變動(dòng)為基礎(chǔ)測(cè)算住房需求規(guī)模，但在界定需求類型和測(cè)算方法上存在較大出入。住房需求定量估算有三種常見(jiàn)的做法。一是設(shè)定分年齡段城鎮(zhèn)家庭的住房面積，通過(guò)估算分年齡段城鎮(zhèn)家庭數(shù)量和面積計(jì)算總需求1。這種分年齡段的做法認(rèn)為住房面積與收入水平高度相關(guān)，退休后老年群體的住房需求面積最小，忽略了老年人高儲(chǔ)蓄和代際支持的影響。二是將住房需求分為主動(dòng)需求和被動(dòng)需求，主動(dòng)需求源于城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的增加，被動(dòng)需求因住房拆除而產(chǎn)生2。

7、主動(dòng)被動(dòng)兩分法的測(cè)算沒(méi)有直接關(guān)注住房面積，假設(shè)改善需求可完全通過(guò)新建住房帶來(lái)的梯度過(guò)濾效應(yīng)滿足。貝殼研究院調(diào)查顯示，當(dāng)前居民對(duì)包括住房面積在內(nèi)的居住品質(zhì)升級(jí)有強(qiáng)烈需求，將其納入梯度換房過(guò)濾會(huì)顯著低估實(shí)際住房需求。三是在第二種需求兩分法的基礎(chǔ)上，單獨(dú)劃分出城鎮(zhèn)居民住房面積增加帶來(lái)的改善性住房需求3。住房需求三分法更貼近真實(shí)住房需求，但現(xiàn)有的三類需求測(cè)算存在明顯的口徑偏誤。對(duì)于剛性需求，直接以新增城鎮(zhèn)人口衡量實(shí)際高估了需求規(guī)模，因?yàn)槌擎?zhèn)化包括異地城鎮(zhèn)化和就地城鎮(zhèn)化，就地城鎮(zhèn)化未發(fā)生住房變遷的原住居民并不產(chǎn)生剛性購(gòu)房需求。對(duì)于改善需求，現(xiàn)有測(cè)算方法有兩個(gè)問(wèn)題，一方面沒(méi)有考慮就地城鎮(zhèn)化居民的改善住房需

8、求，一方面重復(fù)計(jì)算了拆遷需求中因?yàn)榘仓妹娣e增加帶動(dòng)的改善需求。對(duì)于拆遷需求，直接估計(jì)拆遷率來(lái)測(cè)算拆遷需求，脫離了存量住房房齡實(shí)際情況，可能導(dǎo)致系統(tǒng)性高估或低估拆遷需求?；谏鲜霰尘埃疚闹饕_(kāi)展了三個(gè)方面的創(chuàng)新工作。首先，將實(shí)證分析和定量估算方法相結(jié)合，以人口因素的綜合指標(biāo)人口支持比為關(guān)鍵觀察指標(biāo)進(jìn)行住房需求的發(fā)展階段分析，借鑒文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相近的日韓經(jīng)驗(yàn)，并用其指導(dǎo)定量估算。其次，改進(jìn)了住房需求三分法的測(cè)算方法，定量預(yù)測(cè)了到 2035 年城鎮(zhèn)住房需求變化趨勢(shì)。具體方法上，剛性需求測(cè)算排除了就地城鎮(zhèn)化影響；改善需求測(cè)算考慮了就地城鎮(zhèn)化居民的改善需求，排除了拆遷需求中因?yàn)榘仓妹娣e增加而重復(fù)計(jì)

9、算的部分；拆遷需求基于七普房齡數(shù)據(jù)進(jìn)行了重新估算。最后，基于總需求規(guī)模和存量市場(chǎng)深化規(guī)律，我們估算了到 2035 年的新房和二手房市場(chǎng)規(guī)模的情況。二、發(fā)展階段判斷（一）住房總需求已進(jìn)入下降期在眾多對(duì)住房需求尤其是中長(zhǎng)期需求影響因素的分析中，人口因素是住房需求的底層力量，人口變化決定了地產(chǎn)周期的趨勢(shì)。人口的變化既包括總量的變化，也包括不同年齡人口結(jié)構(gòu)的變化。人口學(xué)研究中，能夠同時(shí)度量人口總量和結(jié)構(gòu)的一個(gè)綜合指標(biāo)為人口支持比，定義為 15-64 歲的勞動(dòng)力人口數(shù)量除以 15 歲以下和 64 歲以上人口數(shù)量之和，相當(dāng)于撫養(yǎng)比的倒數(shù)。人口支持比是勞動(dòng)力人口代際負(fù)擔(dān)的體現(xiàn)。理論上，人口支持比越高，社會(huì)生

10、產(chǎn)力越強(qiáng)，代際負(fù)擔(dān)越小，人口紅利越強(qiáng)，住房需求也越旺盛，反之則代表人口紅利減弱，住房需求下降。從歷史周期看，二戰(zhàn)后至今，日本、韓國(guó)人口紅利與住房需求均經(jīng)歷快速增長(zhǎng)期、高位震蕩期和下降期。日韓人口支持比峰值領(lǐng)先住房需求峰值 3-4 年。圖：日本住房新開(kāi)工面積與人口支持比17,00015,00013,00011,0009,0007,0005,0003,0001,0002.41969年2.231973年1.47億1992年2.311996年1.58億2.22.01.81.61.41955195719591961196319651967196919711973197519771979198119831

11、985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720191.2日本住房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）日本人口支持比數(shù)據(jù)來(lái)源：日本內(nèi)閣府，世界銀行，貝殼研究院整理圖：韓國(guó)住宅新開(kāi)工面積與人口支持比變化90000800007000060000500004000030000200001000000.100.080.060.040.02- (0.02)(0.04)(0.06)(0.08)1967年1969年1971年1973年1975年1977年1979年1981年1983年1985年1987年1989年1991年1993年

12、1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年(0.10)韓國(guó)住宅獲批建筑項(xiàng)目（千平方米）人口支持比變化注：韓國(guó)住宅獲批建筑項(xiàng)目面積代表住宅新開(kāi)工面積數(shù)據(jù)來(lái)源：韓國(guó)統(tǒng)計(jì)局，世界銀行，貝殼研究院整理表：日本住宅新開(kāi)工面積與人口支持比階段發(fā)展階段快速增長(zhǎng)期高位震蕩期下降期人口支持比1960-19691970-19921993-2020年均變化0.050.00-0.03新開(kāi)工面積1960-19731974-19961997-2020年均復(fù)合增速150.3-3注：人口支持比年均變化=人口支持比累計(jì)變化/經(jīng)歷年

13、數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：日本內(nèi)閣府，世界銀行，貝殼研究院整理表：韓國(guó)住宅新開(kāi)工面積與人口支持比階段發(fā)展階段快速增長(zhǎng)期高位震蕩期下降期人口支持比1967-19901991-20122013-2021年均變化0.050.02-0.03新開(kāi)工面積1967-19901991-20152016-2021年均復(fù)合增速151-6數(shù)據(jù)來(lái)源：韓國(guó)統(tǒng)計(jì)局，世界銀行，貝殼研究院整理日本人口支持比在 1992 年見(jiàn)頂，人口出生率降低疊加老齡化加劇導(dǎo)致人口紅利進(jìn)一步減弱，人口支持比下降導(dǎo)致住房需求持續(xù)減少，1996 年新開(kāi)工面積達(dá)峰后開(kāi)始長(zhǎng)期下降。韓國(guó)人口支持比在 2012 年達(dá)到峰值，住宅新開(kāi)工面積在2015 年達(dá)到峰值。從相關(guān)

14、指標(biāo)的相關(guān)關(guān)系看，日本新開(kāi)工面積與前置 4 期的人1800016000新 14000開(kāi)工 12000面 10000積（萬(wàn)）800060004000200001.201.401.601.802.002.202.40前置4期的人口支持比口支持比高度正相關(guān)，韓國(guó)新開(kāi)工面積與前置 3 期的人口支持比高度正相關(guān)。圖：日本住房新開(kāi)工面積與人口支持比的擬合y = 11580 x - 13603R= 0.605注：圖中公式里的x 對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)序列為前置 4 期的人口支持比數(shù)據(jù)來(lái)源：日本內(nèi)閣府，世界銀行，貝殼研究院整理9000080000新開(kāi) 70000工 60000面 50000（ 40000千 30000積

15、20000）1000001.21.41.61.822.22.42.62.83前置3期的人口支持比圖：韓國(guó)住宅新開(kāi)工面積與人口支持比的擬合y = 35132x - 33692R =0.7563注：圖中公式里的x 對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)序列為前置 3 期的人口支持比數(shù)據(jù)來(lái)源：韓國(guó)統(tǒng)計(jì)局，世界銀行，貝殼研究院整理與日韓略有不同，中國(guó)人口支持比在 2010 年達(dá)峰后，住宅新開(kāi)工面積經(jīng)歷了下降后再增長(zhǎng)的過(guò)程。我們認(rèn)為再增長(zhǎng)主要是這段時(shí)期國(guó)內(nèi)大規(guī)模的棚改拆遷需求集中釋放所致。短期政策使得長(zhǎng)周期規(guī)律在一定時(shí)間內(nèi)發(fā)生偏移，但并不改變當(dāng)前新開(kāi)工面積已處于見(jiàn)頂下降的階段。圖：中國(guó)住宅新開(kāi)工面積與人口支持比180,000160

16、,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,00003.503.002.502.001.501.000.501997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920200.00本年住宅新開(kāi)工房屋面積（萬(wàn)平方米）人口支持比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，貝殼研究院整理從日韓發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，韓國(guó)與我國(guó)住房發(fā)展階段較為接近，日本則經(jīng)歷了更長(zhǎng)周期的住房發(fā)展歷程。故在定量預(yù)測(cè)的部分參數(shù)設(shè)定上，我們以日本作為主要參照對(duì)象。（二）人均住房面積仍

17、高速增長(zhǎng)根據(jù)住房需求的三分法，新增住房需求可以分為三類：人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)異地轉(zhuǎn)移帶來(lái)的剛性住房需求，城鎮(zhèn)居民和就地城鎮(zhèn)化居民住房面積增加帶來(lái)的改善性住房需求，城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來(lái)的拆遷更新需求。具體計(jì)算方法為：需求類型計(jì)算公式剛性需求城鎮(zhèn)人口增量新增城鎮(zhèn)人口異地占比城鎮(zhèn)人均住房建筑面積改善需求城鎮(zhèn)人口數(shù)量(t-1)+新增就地城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 t 期增量-拆遷安置增加面積拆遷需求城鎮(zhèn)住房存量（t=2020 年）年均住房拆除率（1+安置面積增加比例）其中涉及的關(guān)鍵參數(shù)：總?cè)丝凇⒖悸?lián)合國(guó)世界人口展望 2019的人口預(yù)測(cè)邏輯，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行修正，預(yù)計(jì)我國(guó)人口總量拐點(diǎn)將在“十四五

18、”期間形成，到 2035 年總?cè)丝诮抵?13.8 億，年均降幅 0.1。圖：我國(guó)總?cè)丝诩巴仍鏊僮邉?shì)預(yù)測(cè)145,000140,000135,000130,000125,000120,000總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）同比1.00.80.60.40.20.0-0.2-0.4數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，貝殼研究院測(cè)算城鎮(zhèn)化率。2020 年我國(guó)人口城鎮(zhèn)化率 63.9，參考聯(lián)合國(guó)世界城市化展望 2018的預(yù)測(cè)邏輯，預(yù)計(jì)到 2035 年我國(guó)城鎮(zhèn)化率提升到約 75.2 的水平，年均提升 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此測(cè)算，2021-2035 年的 15 年間，我國(guó)城鎮(zhèn)人口增速放緩，城鎮(zhèn)人口將由 2020 年 9 億的水平增長(zhǎng)至 10

19、.4 億，15 年共增加 1.4 億城鎮(zhèn)人口，年均增量 920 萬(wàn)人。圖：我國(guó)城鎮(zhèn)人口及城鎮(zhèn)化率走勢(shì)預(yù)測(cè)1200008075100000708000065606000055504000045200004035030城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，貝殼研究院測(cè)算異地城鎮(zhèn)化比例。本文中異地城鎮(zhèn)化包含由鎮(zhèn)搬遷到縣城、由縣城搬遷到城市的就近城鎮(zhèn)化，也包含不同城市之間的跨地域城鎮(zhèn)化；排除行政村改制為行政鎮(zhèn)的就地城鎮(zhèn)化，因?yàn)檫@類城鎮(zhèn)化不產(chǎn)生新增住房需求。據(jù)清華大學(xué)吳璟 2等測(cè)算 20012010 年間異地城鎮(zhèn)化在新增城鎮(zhèn)化人口中的占比約 63 ，到20112015 年間降至 45 。隨著多數(shù)

20、城市落戶門檻放開(kāi)，以及城市邊界擴(kuò)張速度下降，未來(lái)城鎮(zhèn)邊緣農(nóng)村地區(qū)直接變?yōu)槌菂^(qū)即就地城鎮(zhèn)化的比重將下降，異地城鎮(zhèn)化在城鎮(zhèn)化人口中的占比出現(xiàn)回升。假定 2021-2035 年新增城鎮(zhèn)人口中的異地占比回到 2001-2010 年 63 的水平，則 2021 年-2035 年我國(guó)異地城鎮(zhèn)化人口將增加 8700 萬(wàn)人。城鎮(zhèn)人均住房面積。現(xiàn)有研究常用經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平提升來(lái)解釋居住面積的提升，這種解釋方法存在明顯的局限性。一方面，即使收入不斷增長(zhǎng)，住房面積也不會(huì)無(wú)限度地增加；另一方面，日本從上世紀(jì) 90 年代以來(lái)有不少年份人均 GDP 是下降的，但并不影響其人均居住面積的持續(xù)改善。日本人口支持比見(jiàn)頂后

21、 10 年內(nèi)人均住房面積年均提升 0.4 平米，見(jiàn)頂后 11-25 年年均提升 0.3 平米，后 15 年較前 10 年降幅約 25。中國(guó)人口支持比見(jiàn)頂后 10 年（2011- 2020）人均住房面積提升 0.9 平米，按照后 15 年 25降幅推算，2021-2035 年我國(guó)人均住房面積年均提升 0.7 平米。與 2020 年相比，2035 年我國(guó)人均住房面積將累計(jì)提高 26。年均住房拆除率。參考 2000 年、2010 年、2020 年三次普查數(shù)據(jù)，得到房齡在 50 年以上、41-50 年、31-40 年的房屋每 10 年拆除量占期初各樓齡段房屋存量的比例大致為 60、50、30。據(jù)此比例

22、，2021-2035 年這 15 年間房齡在 50 年以上（建成于 1980 年以前房屋）、41-50 年（80 年代建成房屋）、31-40 年（90 年代建成房屋）的拆除量占 2020 年各樓齡段房屋存量比例為 90、75、20。其中 90 年代建成房屋質(zhì)量較之前年代有明顯提升，拆除比例對(duì)應(yīng)下調(diào)修正。2000 年以后建成的房屋以商品房為主，考慮到城市更新中防止大拆大建的政策要求，假定 2000 年以后建成的房屋不拆除。七普數(shù)據(jù)顯示，建成于 1980年以前、80 年代建成、90 年代建成房屋占比 4.2、10.2、20.6，得到 2021- 2035 年共 15 年間的房屋拆除量占 2020

23、年存量房的比例為 15.6 。將年均拆除量與上年末存量住宅面積相比，得到 2021-2035 年年均拆除率約 0.9 。這一比例較 2016-2020 年年均 1.2的拆除率明顯降低，與清華大學(xué)黃禹4測(cè)算的 2002-2013 年 12 年間年均 0.9 拆除率基本一致。安置面積增加比例。國(guó)內(nèi)各地拆遷安置并沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)各地實(shí)踐情況，將增加原建筑面積 10的安置面積作為統(tǒng)一測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)。增加的 10的面積是拆遷產(chǎn)生的被動(dòng)需求，計(jì)算主動(dòng)改善需求應(yīng)將其扣除。三、預(yù)測(cè)：改善主導(dǎo)，增存并重根據(jù)前述我國(guó)住房總需求的拆分邏輯，為了結(jié)果的嚴(yán)謹(jǐn)性，我們針對(duì) 2021-2035 年進(jìn)行了三種情形的假設(shè)預(yù)判。中

24、性情形假設(shè)對(duì)應(yīng)此前設(shè)定的關(guān)鍵參數(shù);樂(lè)觀情形，未來(lái)人口支持比下降斜率更緩，改善需求釋放更充分，將人均住房面積增長(zhǎng)上修為 0.8 平米/年，同時(shí)為了穩(wěn)增長(zhǎng)，拆遷安置比例可能更大，拆除比例從15.6 上修為 18.1；謹(jǐn)慎情形，人口支持比下降更快導(dǎo)致改善需求降速，人均住房面積增長(zhǎng)下修為 0.6 平米/年，并且城市更新對(duì)大拆大建更為謹(jǐn)慎，拆除比例從15.6 下修為 14.0。將人口鄉(xiāng)城流動(dòng)產(chǎn)生的剛性住房需求、城鎮(zhèn)居民和就地城鎮(zhèn)化居民住房面積增加帶來(lái)的改善性住房需求，以及由城市更新催生的被動(dòng)拆遷住房需求三者匯總，得到未來(lái)我國(guó)住房需求呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征。2021-2035 年我國(guó)將有 201-247 億平方

25、米的住房消費(fèi)需求釋放，中性情形下為 222 億平米，年均產(chǎn)生住房消費(fèi)需求 14.8 億平米。相較于“十三五”期間住房市場(chǎng) 18.9 億平米的交易規(guī)模，“十四五”、“十五五”、“十六五”期間降幅分別為17 、21、27。住房總需求呈現(xiàn)逐步下臺(tái)階的特征，符合我們以人口支持比下降帶動(dòng)住房需求進(jìn)入長(zhǎng)期下行的判斷。到 2035 年，住房總需求降至 13.3 億平米，15 年間年均降速 2.5 。圖：中性情形下我國(guó)住房總需求面積預(yù)測(cè)100908070億 60平 50方米 403020100947875692016-20202021-2025 E2026-2030 E2031-2035 E數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究

26、院測(cè)算表：中性情形下我國(guó)住房總需求預(yù)測(cè)時(shí)間住房總需求（億平方米）年均住房總需求（億平方米）較 2016-2020年降幅五年環(huán)比2021-20257818.9-17-172026-20307515.7-21-52031-20356915.0-27-82021-203522213.8-數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院測(cè)算2021-2035 年我國(guó)住宅交易 GMV 年均 22-27 萬(wàn)億元，中性情形下年均 24萬(wàn)億元。本文以到 2035 年的年均 GDP 增速為參考，結(jié)合近兩年房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行修正，預(yù)計(jì) 2021-2035 年年均房?jī)r(jià)增速約 4.3 。價(jià)格增速在完全彌補(bǔ)面積降幅的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拉動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)。

27、到 2035 年，住房市場(chǎng)總 GMV 將達(dá) 29.2萬(wàn)億元，15 年間年均增速 1.8 。圖：中性情形下我國(guó)住房總交易規(guī)模預(yù)測(cè)16013912096104140120萬(wàn) 100億 80元 60402002016-20202021-2025 E2026-2030 E2031-2035 E數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院測(cè)算表：中性情形下我國(guó)住房市場(chǎng)成交規(guī)模預(yù)測(cè)時(shí)間GMV（萬(wàn)億元）五年環(huán)比年均 GMV（萬(wàn)億元）2016-202096-19.32021-2025104820.82026-20301201523.92031-20351391627.82021-2035363-24.2數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院測(cè)算從不同

28、住房需求的趨勢(shì)變化上看，未來(lái)改善性住房需求主導(dǎo)地位持續(xù)提升， 2035 年占比接近六成，拆遷需求其次，2035 年占比超 3 成，剛性住房需求最低，2035 年占比僅 1 成。具體來(lái)看，隨著新增人口減少、城鎮(zhèn)化進(jìn)度放緩，新增剛性住房需求占比將下降，預(yù)計(jì) 2021-2025 年剛性需求占比為 22，2031-2035年該占比降為 13；改善性住房需求占比由 2021-2025 年的 52提高到 2031-2035 年的 57；拆遷需求占比由 2021-2025 年的 26提高到 2031-2035 年的30。到 2035 年，改善需求和拆遷需求合計(jì)占比達(dá) 9 成。表：中性情形下我國(guó)不同住房需求類

29、型預(yù)測(cè)時(shí)間剛性需求改善需求拆遷需求絕對(duì)量（億平方米）占比絕對(duì)量（億平方米）占比絕對(duì)量（億平方米）占比2021-20251722415221262026-20301418415421282031-2035913395721302021-20353918120546328數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院測(cè)算圖：中性情形下我國(guó)各類住房需求占比10026283052545722181390807060504030201002021-2025 E2026-2030 E2031-2035 E剛性需求改善需求拆遷需求數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院測(cè)算2021-2035 年新房市場(chǎng) GMV 年均 13.8-16.6 萬(wàn)億元，二手房

30、市場(chǎng) GMV 年均 8.3-10.1 萬(wàn)億元，中性情形下新房市場(chǎng) GMV 年均 15.1 萬(wàn)億元，二手房市場(chǎng) GMV 年均 9.1 萬(wàn)億元，到 2035 年二手房 GMV 接近 14 萬(wàn)億元，與新房 GMV基本相當(dāng)，占總 GMV 比例達(dá) 47 。從美日等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，存量市場(chǎng)的崛起是必然趨勢(shì)。參考日本存量市場(chǎng)深化的節(jié)奏，即當(dāng)日本二手住宅成交量占比在 30附近，此后 10 余年年均增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)。以此推算，我國(guó)二手房成交量占比年均增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，則到 2035 年二手房成交面積占比約 35 ，GMV 占比達(dá) 47。圖：日本二手房成交量占比（ ）走勢(shì)413937353331292725200820092010201120122013201420152016201720182019數(shù)據(jù)來(lái)源：F