拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案

1、.：.；拆遷安頓補(bǔ)償合同糾紛案仇慎齊 張洪要點提示：1、拆遷人與被拆遷人僅就安頓補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生爭議，人民法院應(yīng)作為民事案件受理;2、特殊情況下，違約方依然有權(quán)起訴要求變卦或解除合同，但該當(dāng)承當(dāng)違約賠償責(zé)任;3、安頓房屋的實踐面積大于合同商定的面積，超越3%的部分，被拆遷人不再另行支付購房款，而產(chǎn)權(quán)卻歸被拆遷人一切;4、拆遷人因違約呵斥原合同不能履行，而要求拆遷安頓補(bǔ)償方式從產(chǎn)權(quán)置換變卦為貨幣補(bǔ)償?shù)?，計算房屋補(bǔ)償價款的房屋面積應(yīng)以建成后的安頓房屋的實踐面積計算;5、房屋單價應(yīng)以起訴時同類型同地段房屋的市場單價為準(zhǔn)。案情：原告：徐州賈汪利民房屋拆遷(以下簡稱拆遷公司)被告：李景陽2003年9月4日，

2、拆遷公司與李景陽雙方簽署房屋拆遷補(bǔ)償安頓合同，商定：拆遷公司撤除李景陽一切的位于徐州賈汪夏橋洗運北里3號樓1202室面積為52.05平方米的房屋一套，拆遷公司為李景陽提供安頓房，位于徐州賈汪祥頤小區(qū)6號樓3301室，面積為65.30平方米，并于2004年5月31日交房。合同第四條規(guī)定，“協(xié)議安頓面積允許上下浮動3%，再超出面積部分(李景陽)不再交付購房款，超越過渡期限，拆遷公司按有關(guān)規(guī)定進(jìn)展賠償。合同簽署后，徐州賈汪祥頤小區(qū)6號樓3301室，面積為96平方米，并被開發(fā)商靈行出賣給了他人，導(dǎo)致拆遷公司無法向李景陽交付商定的安頓房。其間，拆遷公司多次找李景陽協(xié)商變卦安頓補(bǔ)償方式，以產(chǎn)權(quán)置換變卦為貨

3、幣補(bǔ)償，但李景陽不斷不置可否。2007年7月10日，拆遷公司向法院起訴。原告以為，開發(fā)商將安頓房屋出賣給他人致使原告方違約，導(dǎo)致原拆遷安頓補(bǔ)償合同無法履行，原告多次與李景陽協(xié)商，達(dá)不成變卦安頓補(bǔ)償方式協(xié)議，李景陽又不自動行使權(quán)益，現(xiàn)起訴要求變卦或解除合同，并情愿承當(dāng)該當(dāng)承當(dāng)?shù)倪`約賠償責(zé)任。被告以為，假設(shè)將拆遷安頓補(bǔ)償方式從原商定的產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償變卦為貨幣補(bǔ)償，房屋面積那么應(yīng)以96平方米，市場每平方米單價1600元計算，房屋補(bǔ)償金額應(yīng)為150465.60元，過度補(bǔ)助費用27072元，合計177537.60元。審 判賈汪法院審理以為，拆遷公司與李景陽僅就安頓補(bǔ)償合同發(fā)生爭議，人民法院應(yīng)作為民事案件受

4、理。開發(fā)商將安頓房屋出賣給他人致使拆遷公司違約，導(dǎo)致原拆遷安頓補(bǔ)償合同無法履行，在與李景陽協(xié)商，達(dá)不成變卦安頓補(bǔ)償方式協(xié)議，李景陽又不自動行使權(quán)益的情況下，拆遷公司有權(quán)起訴要求變卦或解除合同，但該當(dāng)承當(dāng)違約賠償責(zé)任。拆遷公司要求以產(chǎn)權(quán)置換方式變卦為貨幣補(bǔ)償方式，計算房屋補(bǔ)償面積應(yīng)以安頓房的實踐面積96平方米計算，單價應(yīng)以起訴時同類型同地段的房屋市場單價(1600元/平方米)為準(zhǔn)，但該當(dāng)扣除被拆遷人李景陽該當(dāng)支付的合同商定的安頓房與拆遷房的差價部分。審理過程中，2007年8月3日，雙方當(dāng)事人達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：拆遷公司于2007年8月31日前給付李景陽人民幣175000元，原2003年9月4日雙方

5、簽署的拆遷安頓補(bǔ)償合同解除。本案最終以調(diào)解結(jié)案。評 析隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開展和住房制度改革的深化，同時由于我國不動產(chǎn)立法還不完善，市場機(jī)制還不健全，商品房開發(fā)拆遷行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違背老實信譽(yù)原那么，有的雖然簽署了拆遷安頓補(bǔ)償合同，卻為了本身利益故意違約而呵斥合同不能履行，或根本不與被拆遷人簽署拆遷安頓補(bǔ)償合同，故意制造費事而進(jìn)犯被拆遷人的利益，從而呵斥房地產(chǎn)開發(fā)拆遷安頓補(bǔ)償爭議高發(fā)，這既進(jìn)犯了被拆遷人的合法權(quán)益，又呵斥房地產(chǎn)開發(fā)市場的非規(guī)范化運作，同時因拆遷安頓補(bǔ)償不及時到位呵斥被拆遷人四處上訪告狀行為的發(fā)生，嚴(yán)重影響了社會的穩(wěn)定，與調(diào)和社會的建立開展背道而馳。因

6、此，人民法院在處置該類案件的時候，應(yīng)本著有利于被拆遷人的原那么和有利于房地產(chǎn)行業(yè)良好運作和開展的原那么妥善處置好該類案件，用司法的手段維護(hù)調(diào)和社會的良好開展。本案就是因拆遷安頓補(bǔ)償原拆遷人違約呵斥合同不能履行，拆遷人起訴要求以產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償方式變卦為貨幣補(bǔ)償方式而發(fā)生的爭議。雖然本案最終以調(diào)解結(jié)案，但該案存在的五個問題值得討論和明確，以便為今后類似案件的處置提供參考：一、拆遷人與被拆遷人僅就安頓補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生爭議，人民法院是作為民事案件受理還是作為行政案件受理的問題。拆遷人與被拆遷人僅就安頓補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生爭議，人民法院是作為民事案件受理還是作為行政案件受理，司法實際中有兩種爭議的觀念：第一種觀念以為，應(yīng)

7、作為行政案件受理。理由是，由于我國目前集體土地還不能恣意出讓，必需經(jīng)過國家征收后作為國有土地才干出讓，拆遷安頓補(bǔ)償協(xié)議的本質(zhì)是國家征收補(bǔ)償行為，因此，拆遷安頓補(bǔ)償合同實踐上是一種行政合同。行政合同不同于民事合同雙方位置的平等性，行政合同雙方簽署主體的位置是不平等的，拆遷安頓補(bǔ)償合同因此具有國家強(qiáng)迫性。因此，因拆遷安頓補(bǔ)償合同履行問題發(fā)生爭議起訴到法院，那么應(yīng)作為行政案件受理和審理;第二種觀念以為，應(yīng)作為民事案件受理。雖然拆遷安頓補(bǔ)償合同處理的實踐問題是征收補(bǔ)償問題，但合同簽署的雙方主體的位置依然是平等的，完全是基于當(dāng)事人的意思自治而簽署的合同。因拆遷安頓補(bǔ)償合同履行問題發(fā)生的爭議，應(yīng)屬于平等民

8、事主體之間的民事權(quán)益糾紛。另外，最高人民法院法復(fù)(1996)12號下稱法復(fù)(1996)12號文中規(guī)定：“公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安頓等問題的判決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院該當(dāng)作為行政案件受理。拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安頓等問題發(fā)生爭議,或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后,一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)判決，僅就房屋補(bǔ)償、安頓等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院該當(dāng)作為民事案件受理。此規(guī)定也確認(rèn)了房屋拆遷糾紛是平等民事主體之間的民事權(quán)益糾紛。因此，拆遷人與被拆遷人僅就安頓補(bǔ)償協(xié)議發(fā)生爭議，人民法院應(yīng)作為民事案件受

9、理。筆者贊同第二種意見。本案拆遷人拆遷公司與被拆遷人李景陽僅就安頓補(bǔ)償拆遷合同發(fā)生爭議，人民法院作為民事案件受理無疑是正確的。二、違約方能否有權(quán)起訴要求變卦合同或解除合同的問題。由于現(xiàn)實生活和司法實際中根本上都是權(quán)益方而非違約方行使訴權(quán)而要求變卦或解除合同，因此也根本上對此作了同樣的規(guī)定。根據(jù)的有關(guān)規(guī)定，除了當(dāng)事人協(xié)商一致和不可抗力，合同的雙方當(dāng)事人(不論是違約方還是非違約方)都有合同變卦權(quán)或解除權(quán)外，對違約方能否有權(quán)要求變卦或解除合同，沒有作出任何規(guī)定。正如上文分析而言，雖然違約方自動起訴要求變卦或解除合同的情況鮮見，但法律規(guī)定卻不能掛一漏萬，否那么將導(dǎo)致司法實際中無法可依。筆者以為，特殊情

10、況下，違約方有權(quán)自動起訴要求解除合同。這和“提存制度的法理是一樣的。提存，是指債務(wù)人沒有正當(dāng)理由而回絕接受履行，或者無從查找債務(wù)人而無法履行時，債務(wù)人按照法律規(guī)定將標(biāo)的物提交有關(guān)部門保管待領(lǐng)。提存有利于債務(wù)糾紛的及時處理，更好地平衡債務(wù)人與債務(wù)人雙方之間的利益沖突，保證市場機(jī)制的正常運轉(zhuǎn)。筆者以為，根據(jù)常人的判別，當(dāng)因違約導(dǎo)致合同的履行曾經(jīng)沒有任何必要或者因違約導(dǎo)致合同根本無法履行的情況下，非違約方不行使合同變卦權(quán)或解除權(quán)時，違約方可以起訴或提起仲裁要求變卦或解除合同。合同履行沒有任何必要的情況。如甲、已兩國發(fā)生戰(zhàn)爭，甲國與丙國簽署了軍火供應(yīng)合同。但是，丙國由于沒有按時制造好供應(yīng)軍火，當(dāng)其供應(yīng)

11、軍火制造好時，甲、已兩國戰(zhàn)爭曾經(jīng)終了，那么，根據(jù)常人普通的判別，甲、丙兩國的軍火供應(yīng)合同實踐上就沒有了再實踐履行的必要。丙國于是將這批軍火另外作了處置，而等待甲國提出解除合同并要求違約賠償。但，時隔不久，甲國依然要求丙國繼續(xù)履行原軍火供應(yīng)合同。這無形中打了丙國個措手不及，一定程度上也影響了丙國的利益。因此，當(dāng)出現(xiàn)上述情況，甲國惡意不及時提出解除合同或變卦合同時，丙國為了本身利益可以有權(quán)以仲裁或訴訟的方式要求變卦或解除合同。合同履行實踐不能的情況。導(dǎo)致合同履行實踐不能的情況有許多緣由，如合同標(biāo)的物的毀損、滅失或移轉(zhuǎn)他人，導(dǎo)致合同標(biāo)的物無法實踐交付;合同一方當(dāng)事人的死亡或權(quán)益義務(wù)終止，沒有合同履行

12、方面的權(quán)益義務(wù)接受人，也沒有可供履行合同的“遺產(chǎn)等，導(dǎo)致合同無法履行;等等。比如本案，拆遷安頓補(bǔ)償合同的原標(biāo)的物徐州賈汪祥頤小區(qū)6號樓3301室因第三人開發(fā)商出賣于他人，導(dǎo)致拆遷公司無法再實踐將原合同標(biāo)的物交付給被拆遷人李景陽，而拆遷公司作為政府的一個準(zhǔn)職能部門為了處置遺留問題，在被拆遷人既不要求變卦合同履行方式，也不要求賠償損失的情況下，雖然是作為違約方，拆遷公司依然有權(quán)以提起仲裁或訴訟的方式要求變卦或解除合同，但該當(dāng)承當(dāng)違約賠償責(zé)任。這既有利于政府拆遷任務(wù)和社會穩(wěn)定的大局，又能使被拆遷人的利益得到及時的實現(xiàn)和維護(hù)，同時也與的老實信譽(yù)原那么不相違背。因此，拆遷公司雖然作為違約人，其依然有權(quán)起

13、訴要求變卦或解除合同，但該當(dāng)及時承當(dāng)違約賠償責(zé)任。當(dāng)然，根據(jù)(以下簡稱)第七條的規(guī)定，假設(shè)是拆遷人與被拆遷人按照一切權(quán)互換方式訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議，明確商定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安頓，假設(shè)拆遷人將該補(bǔ)償安頓房屋另行出賣給第三人，被拆遷人懇求優(yōu)先獲得補(bǔ)償安頓房屋的，仲裁機(jī)構(gòu)或人民法院應(yīng)予支持被拆遷人的懇求，保證其優(yōu)先權(quán)的實現(xiàn)。三、實踐安頓房屋面積超出合同商定面積3%以上的部分的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題。28.741平方米，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸被拆遷人李景陽一切。這表達(dá)了規(guī)定的“懲罰性賠償責(zé)任制度?！皯土P性賠償責(zé)任制度是來源于英美法系國家的一項民事制度，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，但后來逐漸被廣泛

14、適用于合同責(zé)任。司法解釋吸收“懲罰性賠償責(zé)任，這樣既充分留意到依法維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又思索到商品房開發(fā)運營過程中的實踐情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的安康開展和良好運轉(zhuǎn)。3%根據(jù)第十四條規(guī)定：“出賣人交付運用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同商定面積不符，合同有商定的，按照商定處置;合同沒有商定或者商定不明確的，按照以下原那么處置：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同商定的價錢據(jù)實結(jié)算，買受人懇求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人懇求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人贊同繼續(xù)履行合同，房屋實踐面積大于合同商定面積的，面積誤差

15、比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照商定的價錢補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承當(dāng)，一切權(quán)歸買受人;房屋實踐面積小于合同商定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超越3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。從上述條文中可以看出，實踐安頓房屋面積超出合同商定面積3%以上的部分的房屋面積，其價款由拆遷人承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸被拆遷人一切。本案原拆遷安頓補(bǔ)償合同商定安頓房屋面積為65.30平方米，上下可浮動3%，實踐安頓房屋的面積為96平方米。因此，其超出的部分96-65.30-65.30四、產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償方式變卦為貨幣補(bǔ)償方式房屋面積的計算根

16、據(jù)問題。3%)是超出合同商定面積但屬于合同商定的上下浮動3%以內(nèi)的面積。根據(jù)第十四條規(guī)定的立法精神，因此，產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償方式變卦為貨幣補(bǔ)償方式的房屋面積原那么上應(yīng)以安頓房的實踐面積96平方米計算。當(dāng)然應(yīng)扣除合同商定面積和超出合同商定面積3%以內(nèi)的差價部分。3%)平方米范圍內(nèi)支付了相應(yīng)的安頓房與拆遷房的差額價款后，就要得到96平方米的房屋。在這96平方米的房屋面積中，有65.30平方米是合同商定的面積，28.741平方米是超出合同商定面積3%以上正如上文所言產(chǎn)權(quán)明確應(yīng)歸被拆遷人一切的面積，1.959平方米(65.30對產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償方式變卦為貨幣補(bǔ)償方式房屋面積的計算根據(jù)問題，原那么上合同有商定的或者是雙方當(dāng)事人達(dá)成變卦協(xié)議的，應(yīng)按照合同的商定或變卦協(xié)議履行;假設(shè)合同沒有商定，事后又達(dá)不成變卦協(xié)議，假設(shè)是實踐安頓房的面積超出原合同商定的面積，原那么上那么應(yīng)以實踐安頓房的面積計算。假設(shè)本案以產(chǎn)權(quán)置換補(bǔ)償方式實踐履行了合同，那么，被拆遷人在67.259(65.30+65.