成都某商業(yè)市場分析課件

1、成都市郫都區(qū)商業(yè)市場分析第1頁，共25頁。郫縣地處川西平原腹心地帶，位于成都市西北近郊，東靠金牛區(qū)，西連都江堰市，北與彭州市和新都區(qū)接壤，南與溫江區(qū)毗鄰。截至2011年，郫縣已形成三橫六縱一圈的城市交通網(wǎng)絡體系和一刻鐘經(jīng)濟圈，國道317線、成灌高速、成都繞城高速、成鐵西環(huán)線等近10條主干道縱貫東西、橫跨南北。在新一輪成都市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中，郫縣被確定為成都七個衛(wèi)星城之一，作為成都重要經(jīng)濟組成部分，將向西擴展建設成成都西部新中心城市。郫縣概況第2頁，共25頁。2013全國中小城市百強縣市公布，郫縣位居46位；郫縣榮獲“2013年十大休閑小城”稱號；在首批國家知識產(chǎn)權(quán)強縣工程示范縣（區(qū)）遴選中，郫

2、縣以綜合排名位列全國第九位的創(chuàng)新力，躋身全國首批陣列。表1：郫縣基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計表（據(jù)統(tǒng)計公報2013數(shù)據(jù)）序號統(tǒng)計指標郫縣數(shù)據(jù)1GDP（億元）360.232行政區(qū)域面積（k）437.53常住人口（萬人）75.64社會固定投資總額308.035城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）276776社會消費品零售總額（億元）75.75郫縣幅員面積4375平方公里，下轄郫筒、唐昌、犀浦、安德、安靖、紅光、友愛、唐元、古城、合作、新民場、德源、團結(jié)、花園、三道堰15個鎮(zhèn)、36個社區(qū)、261個行政村。郫縣概況第3頁，共25頁。郫縣主城區(qū)龍湖時代天街商圈中海國際商圈犀浦商圈紅光商圈中鐵銀杏廣場郫縣商業(yè)概況商圈分析成都西區(qū)

3、成熟商圈為郫縣新城商圈，已經(jīng)成為成都西區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最為豐富、配套最為完善的成熟商圈。中海國際商圈依托沃爾瑪超市和影院，打造片區(qū)商業(yè)中心，成為區(qū)域內(nèi)待成熟商圈。龍湖時代天街依托高新區(qū)富士康、電子科大校園經(jīng)濟和龍湖商業(yè)資源打造130萬方超大體量的西區(qū)商業(yè)中心。第4頁，共25頁。郫縣商業(yè)概況郫縣商圈郫縣商業(yè)形態(tài)多為臨街底商、開放式商業(yè)街等商業(yè)形式，檔次較低，管理不到位，商鋪租金差異性極大，以東南西北四大街交匯處為中心，商鋪租金最高，逐漸向四周遞減。目前郫縣新增商業(yè)體量龐大，多以商業(yè)綜合體的形式呈現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)競爭較大。第5頁，共25頁。郫縣商業(yè)概況犀浦商圈犀浦是郫縣發(fā)展較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，新增項目眾多，

4、商業(yè)形態(tài)多為商業(yè)綜合體、臨街底商以及商業(yè)街等商業(yè)形式，數(shù)十萬方的商業(yè)集中呈現(xiàn)，競爭十分激烈；地鐵二號線的終點站設在犀浦，地鐵口附近的商鋪和租金價格都普遍較高，便利的交通和優(yōu)越的地理位置吸引了大量周邊以及成都的投資者和購房者。第6頁，共25頁。郫縣商業(yè)概況紅光商圈 紅光鎮(zhèn)商業(yè)形態(tài)多以社區(qū)底商、商業(yè)街為主，檔次為中低端，商業(yè)以廣場路最為集中，經(jīng)營狀況較好，憑借區(qū)域內(nèi)幾所高校，帶動了商圈經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)綜合體項目較少，目前最大的綜合體為龍城國際項目。商鋪租金價格以學校附近最高。第7頁，共25頁。龍城國際開發(fā)商 成都志達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司 成都安達祥和置業(yè)有限公司物業(yè)地址 郫縣紅光鎮(zhèn)紅高

5、路88號龍城國際營銷中心總占地面積 200畝 總商業(yè)面積 30萬方 戶數(shù) /容積率 4綠化率 30%樓層集中式3F，底商1F面積區(qū)間20300商鋪售價1F：2.32.5萬2F：1.2萬3F：1萬物業(yè)類別 公寓+商業(yè)街+寫字樓去化率（當批次1.2.7號樓）30%月均去化311開盤時間 2014-05-01龍城國際占地200畝，分為5期開發(fā)，商業(yè)總面積共30萬方，共三層，1.2.3期剩余少許200700商鋪。物業(yè)類型涵蓋低層洋房、高層電梯、精裝商務酒店和風情商業(yè)街及大型超市第8頁，共25頁。公園一號開發(fā)商 四川致民森瀚投資管理有限公司物業(yè)公司 四川碩潤物業(yè)物業(yè)地址 郫縣紅光鎮(zhèn)幸福路北一段（時代水岸

6、康城）總占地面積 89畝 總商業(yè)面積 1.95萬方 戶數(shù) 30容積率 2.96綠化率 30%樓層2層面積區(qū)間17423商鋪價格1F：2.63萬/2F：1.5萬/商鋪租金1F：100150元/2F：3040元/物業(yè)類別 商業(yè)+住宅去化率34%月均去化179 開盤時間 2013-12-15公園一號占地89畝，共有2期，商業(yè)總面積約2萬方，共二層，商業(yè)4月開盤，現(xiàn)階段正蓄客。活動交5000抵5萬。第9頁，共25頁。嘉通云璽開發(fā)商 成都市永致投資有限公司物業(yè)公司 成都市禾潤物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址 紅光鎮(zhèn)廣場路北四段256號總占地面積 41畝 總商業(yè)面積 6900戶數(shù) 74容積率 3.60綠化率 30

7、%樓層2層面積區(qū)間33320商鋪價格1F：1.82萬/2F：8千1.1萬/商鋪租金 /物業(yè)類別 商業(yè)+住宅去化率0%月均去化0開盤時間 2015-01-11嘉通云璽占地41畝，商業(yè)總面積約6900方，共二層，項目采用外墻內(nèi)保溫，使用中空玻化微珠保溫層第10頁，共25頁。開發(fā)商 成都晶寶實業(yè)有限公司物業(yè)公司 成都富雅物業(yè)服務有限公司物業(yè)地址 郫縣紅光鎮(zhèn)廣場路北二段（銀杏酒店管理學院對面）總占地面積 97畝 總商業(yè)面積 2萬戶數(shù) /容積率 2.85綠化率 43%樓層2層面積區(qū)間18600商鋪價格1F：1.31.8萬/2F：70008000元/商鋪租金/物業(yè)類別 商業(yè)+住宅去化率100%月均去化38

8、8.4開盤時間 2014-05-01晶寶塞納國際晶寶塞納國際占地97畝，商業(yè)總面積約2萬方，共二層，法式風情建筑，2萬平米的園林更顯樓盤品質(zhì)。第11頁，共25頁。和潤國際開發(fā)商 成都同聚和潤置業(yè)有限公司物業(yè)公司 成都同聚物業(yè)服務有限公司物業(yè)地址 紅光鎮(zhèn)港泰大道1508號總占地面積 109畝 總商業(yè)面積 2.2萬戶數(shù) 82容積率 2.93綠化率 32%樓層2層面積區(qū)間33.75-1738.10商鋪價格1F：1.71.8萬/2F：9千1.2萬元/商鋪租金1F：4050元/2F:3040元/物業(yè)類別 集中式商業(yè)+住宅+酒店去化率1期96.8%2期91.9%月均去化1期10592期342.14開盤時間

9、 2014-05-01和潤國際占地109畝，共2期，商業(yè)總面積約2.2萬方，共二層，項目的宗旨在于打造高性價主題社區(qū)。以愛琴海為主題第12頁，共25頁。藍光幸福耍街開發(fā)商 成都郫縣藍光和駿置業(yè)有限公司物業(yè)公司 四川嘉寶資產(chǎn)管理集團有限公司物業(yè)地址 成都市城西犀浦地鐵口（成灌路與犀安路交匯處）總占地面積 131畝 總商業(yè)面積 10萬戶數(shù) 152容積率 4.0綠化率 30%樓層2層面積區(qū)間36440商鋪價格外街：1F：3.85.4萬/2F：1.61.9萬元/內(nèi)街：1F：23.5萬/2F：1.31.6萬/商鋪租金/物業(yè)類別 社區(qū)底商+集中式商業(yè)+住宅+酒店（途家）去化率43.38%月均去化929.5

10、7開盤時間 2013-05-23幸福耍街占地131畝，商業(yè)總面積約4.5萬方，區(qū)域內(nèi)唯一濱河商業(yè)街區(qū)，開創(chuàng)全城首屈一指的濱河休閑商業(yè)模式，成就區(qū)域娛樂、休閑聚集地。以鮮明的主題特色，豐富業(yè)態(tài)形式，革新大城西休閑商業(yè)時代。第13頁，共25頁。在售樓盤商業(yè)情況項目名稱占地面積商業(yè)體量樓層數(shù)量面積區(qū)間預計售價物業(yè)類型開盤時間宇眾悅城55畝2萬社區(qū)2層獨棟商業(yè)3層306001F：1.82.2萬/社區(qū)底商，獨棟商業(yè)體，住宅2015.06成都后花園1200畝30萬/寫字樓、公寓、酒店、別墅2016年宇眾悅城占地55畝，商業(yè)總面積約2萬方，物業(yè)類型有社區(qū)底商、獨棟商業(yè)、住宅成都后花園占地1200畝，共4期，

11、商業(yè)為第四期在建狀態(tài)，商業(yè)體量30萬方，北美風格最純粹的別墅級項目，地下三層，包含寫字樓、住宅、公寓、酒店，物業(yè)類型豐富，配套設施完善第14頁，共25頁。小 結(jié)郫縣地處成都西區(qū)產(chǎn)業(yè)配套服務區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，發(fā)展?jié)摿薮筵h經(jīng)濟發(fā)展迅速，綜合實力較強，人均消費水平不斷提高，有利于商業(yè)的發(fā)展郫縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，新增體量巨大，區(qū)域內(nèi)競爭激烈，走差異化路線是在激烈競爭中突破的關(guān)鍵商業(yè)形態(tài)多以臨街底商和商業(yè)街為主，檔次都較低，隨著消費需求的不同，合理定位十分重要紅光鎮(zhèn)的商業(yè)綜合體項目較少，多以社區(qū)底商和商業(yè)街為主，開發(fā)商業(yè)綜合體有明顯優(yōu)勢第15頁，共25頁。2.本體分析第16頁，共25頁。項

12、目概況項目位于郫縣紅光鎮(zhèn)廣場路與港通北四路交匯處，項目三面臨街，臨街面長達500米，展示面佳。項目商業(yè)分為獨棟商業(yè)和住宅底商兩種，既適合大中型餐飲、娛樂業(yè)態(tài)，同時還有兼顧了零售及社區(qū)配套業(yè)態(tài)，總面積20710.57，體量適中。 有一條商業(yè)內(nèi)街，臨主干道的獨棟商業(yè)與社區(qū)底商可以形成有效地呼應，形成聚合效應。第17頁，共25頁。產(chǎn)品分析獨棟商業(yè)：一層：原有商鋪10間。問題：1) 商鋪劃分沒有充分考慮口岸價值；2) 臨內(nèi)街面商鋪面積過大。二層：原有商鋪1間問題：面積過大，總價過高。第18頁，共25頁。臨街商業(yè)：問題：1) 剪力墻過密，影響業(yè)態(tài)規(guī)劃，不利于后期裝修；2) 開間進深比過大；3) 異形鋪、

13、大肚鋪較多；產(chǎn)品分析解決方案：一鋪一推薦 臨街底商進行產(chǎn)品優(yōu)化：原則上盡量避免異形、面積過大、使用率低的商鋪出現(xiàn)；對剪力墻過多，使用率過低的商鋪進行合并銷售；對剪力墻過多的又不能合并或切割的商鋪進行引導銷售，賦予其多樣性的使用可能；對現(xiàn)有商鋪進行A、B、C銷售難易的劃分，通過不同階段不同策略對待，通過擠壓和強推實現(xiàn)銷售；一鋪一推薦：對面積較大、戶型異形、剪力墻較多的商鋪進行專門的用途及設計規(guī)劃，體現(xiàn)商鋪使用價值。 第19頁，共25頁。3.產(chǎn)品設計優(yōu)化第20頁，共25頁。劃鋪原因1.本項目的獨棟商鋪單個面積偏大，導致總價過高，不利于銷售2.消防通道通暢性較差，異形鋪使整個商鋪利用有限。第21頁，共25頁。劃鋪原則商鋪盡量劃小，以降低總價，保證較高的單價；保證消防通道暢通；保持主入口的寬大，并且通道通暢；壓縮不必要的公共區(qū)域與過道寬度，以增加可售面積，降低公攤率；降低單個組團的鋪量，增加轉(zhuǎn)角鋪，有利于后期分組團推售，便于后期銷售控制；獨棟以2棟、3棟、社區(qū)底商以8棟、10棟為例，商鋪一劃為二第22頁，共25頁。獨棟劃鋪方案建議2棟臨街商鋪劃法建議：1F商鋪面積在60.4m2-112.89 m2 之，且開間、進深比為1：1，1