房地產(chǎn)企業(yè)項目管理PM總結(jié)課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理（PM）專題培訓總結(jié)人力資源部2011年5月第1頁，共60頁。通過此次培訓對于項目管理的基礎理論知識了解比較清晰，但需思考如何結(jié)合利海的現(xiàn)狀，使項目體系管理的宗旨體現(xiàn)在我司目前制度中。建議結(jié)合我司各專業(yè)、主要系統(tǒng)的專家，優(yōu)化我司相關制度及體制，著重加強公司執(zhí)行力提升的培養(yǎng)。 廣東公司 徐晨此次培訓中知識的理念、跨度和扁平度對實踐幫助極大，如增加目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和方法論，宏觀經(jīng)濟政策與房地產(chǎn)的關聯(lián)度及相應應對知識點更好。 長沙項目 劉紅衛(wèi)學員心得摘錄第2頁，共60頁。此次培訓中關于項目管理理論總結(jié)及關鍵的陳述、論述、案例分析生動，令人感悟深刻。設計管理中心 利燕飛聽了三天

2、課程，覺得我們集團應抓好營銷策劃，嚴抓方案，在源頭就杜絕設計漏項、錯項，建議建立集團產(chǎn)品庫。 工程管理品質(zhì)中心 程克容學員心得摘錄通過培訓整體、系統(tǒng)地了解房地產(chǎn)項目管理，提升了認識，對今后工作具有實際的指導和幫助。若培訓能運用更多國內(nèi)標桿企業(yè)的實際案例更佳?？蛻舴罩行?吳江第3頁，共60頁。目 錄培訓組織概述培訓重點內(nèi)容12培訓案例討論4培訓經(jīng)典語錄3第4頁，共60頁。培訓對象實際參加人員各項目負責人、工程總監(jiān)集團總部運營及建設開發(fā)相關人員各項目負責人、工程總監(jiān)及其他相關同事集團總部工程管理品質(zhì)中心及運營部全體集團總部設計、成本、營銷、財務等部分人員2011年4月19日21日廣州華海大廈A座

3、3樓多功能廳培訓時間培訓地點組織方案第5頁，共60頁。部分領導與講師合影第6頁，共60頁。課程主旨與講師介紹課程主旨王 勇 建立房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的知識體系掌握房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的基本工具和方法學習國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理方面的先進實踐經(jīng)驗在企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一管理理念和工作思路，建立共同的工作語言平臺國家標準化委員會（項目管理）專家成員，項目管理系列國家標準制訂者之一，中國項目管理組織成熟度分委會副主任委員國內(nèi)知名項目管理專家及金牌講師，擁有豐富的項目管理經(jīng)驗和先進的企業(yè)管理思想理念。在房地產(chǎn)行業(yè)領域，為萬科地產(chǎn)、金地集團、龍湖地產(chǎn)、世茂集團等行業(yè)領先企業(yè)提供系列培訓及戰(zhàn)略咨詢服務。項目管理知識

4、體系指南（PMBOK2004. PMBOK 2008）主要譯者，南開-現(xiàn)代卓越項目管理叢書的主要作者。百銳中國地產(chǎn)研究所首席項目管理專家第7頁，共60頁。傾力講解認真聆聽第8頁，共60頁。課前熱身積極討論第9頁，共60頁。目 錄培訓重點內(nèi)容培訓組織概述21培訓案例討論4培訓經(jīng)典語錄3第10頁，共60頁。關于項目管理我們需要思考三個問題第11頁，共60頁。房地產(chǎn)項目管理是工程管理的一個分類，其運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設和使用進行全方位和全過程的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。1、房地產(chǎn)企業(yè)的角色是什么？根據(jù)參與角色不同可分為：開發(fā)商建設

5、項目管理設計單位設計項目管理咨詢監(jiān)理單位工程咨詢項目管理施工單位施工項目管理（總包、分包）物業(yè)公司后期物業(yè)管理第12頁，共60頁。2、什么是房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品？房地產(chǎn)企業(yè)提供的是差異化的產(chǎn)品解決方案。第13頁，共60頁。3、房地產(chǎn)企業(yè)的管理目標是什么？目標分為三個層次戰(zhàn)略問題戰(zhàn)術問題找到原因并提供解決方案，處罰項目經(jīng)理不能找到原因，更換項目經(jīng)理公司承擔責任失敗項目處理其中戰(zhàn)略目標是項目經(jīng)理使命必達的目標。項目管理的最高境界即為找到商業(yè)模式。戰(zhàn)略目標經(jīng)營目標管理目標第14頁，共60頁。房地產(chǎn)項目管理工程項目管理的一個分類，其運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設和使用進行全方位和全過程

6、的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。集中注意力在缺乏權威、目標受多方制約、行為規(guī)則定義不清的環(huán)境中完成工作。房地產(chǎn)企業(yè)項目管理項目管理第15頁，共60頁。房地產(chǎn)項目PM路線圖管理風險管理偏差項目管理體系項目領導能力第16頁，共60頁。第一步：確定PM選對人第一階段 項目啟動確定項目經(jīng)理， 在沒有合適的人選時可以以一個團隊虛擬項目經(jīng)理。項目經(jīng)理的素質(zhì)要求（ T型人才）專業(yè)技術能力（24%）一般管理能力（36%）- 計劃、組織、指導、協(xié)調(diào)、控制- 分析問題的能力、靈活應變的能力- 決策（5W2H）與解決問題的能力- 處理矛盾和沖突的能力人際關系能力（40%）- 溝

7、通能力、激勵能力- 影響他人行為的能力- 個人交往能力IQ、EQ和AQ第17頁，共60頁。第二步：項目啟動的信息轉(zhuǎn)移交好底第一階段 項目啟動企業(yè)的項目信息移交應該完整，確保項目經(jīng)理和項目團隊完整、全面理解項目和項目目標，制定科學、可行的項目計劃，規(guī)避可能的項目風險。信息清單是一種好的辦法。知識流調(diào)研表流程名稱：部門：主要階段主要活動需要知識內(nèi)部顯性內(nèi)部隱性外部顯性外部隱性輸出文檔負責部門（崗位）第18頁，共60頁。第一階段 項目啟動第三步：項目的目標界定項目的發(fā)起的理由將決定項目的目標項目的目標包括- 商業(yè)目標- 管理目標影響項目目標的因素（SMART）- 管理層- 使用單位的需求- 市場及其

8、客戶需求- 競爭對手- 自身的能力- 項目環(huán)境第19頁，共60頁。第一階段 項目啟動第四步：組建項目組搭班子在組建項目組時你就得從以下方面考慮1、建立一個結(jié)構合理的項目組2、尋找合適的人選，熟悉他們技術方面管理方面的長處和弱點，了解他們的能力3、樹立并保持項目組的團隊精神4、爭取管理部門的支持5、項目組內(nèi)經(jīng)常的有效的溝通第20頁，共60頁。第一階段 項目啟動第五步：項目kick off啟動儀式正式確認項目存在的文檔由項目以外的負責人發(fā)布，其地位依據(jù)項目需要定給項目經(jīng)理的授權合同可以視為項目章程第21頁，共60頁。第一階段 項目啟動第六步：確定項目溝通原則項目管理是一項協(xié)同性工作第22頁，共60

9、頁。第一階段 項目啟動第七步：項目干系人分析與管理搞關系項目干系人：包括這樣的個人和組織，他們或者積極參與項目，或者其利益在項目執(zhí)行中或者成功后受到積極或消極的影響。不限于開發(fā)商，業(yè)主，設計方，承包商，監(jiān)理人第23頁，共60頁。第一階段 項目啟動第八步：確定項目范圍項目范圍 Project Scope 為交付具有規(guī)定特征和功能的產(chǎn)品或服務所必須完成的工作。項目范圍說明書項目名稱：項目階段名稱：項目經(jīng)理：項目周期：項目發(fā)起人：支持部門：項目或項目階段目標：完成項目產(chǎn)品和可交付成果的方法、途徑描述：所需資源支持：項目不包括內(nèi)容：項目約束：項目假定和主要風險：第24頁，共60頁。第二階段 產(chǎn)品方案第

10、一步：項目定位定位不是你要對項目或產(chǎn)品要做的事情，而是你對預期客戶要做的事情。也就是你要在預期客戶的頭腦里給產(chǎn)品定位。市場機會定位產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位客戶定位品牌定位第25頁，共60頁。第二階段 產(chǎn)品方案第二步：找需求產(chǎn)品需求清單Kano模型：繪制客戶所需產(chǎn)品服務特性圖項目方案的競爭性分析和賣點形成第26頁，共60頁。第二階段 產(chǎn)品方案第三步：定方案跨專業(yè)視角，多方案PK大角牛組：設計營銷成本工程功夫熊貓組：設計營銷成本工程第27頁，共60頁。第二階段 產(chǎn)品方案第四步：方案驗證QFD方法選定需要確保的產(chǎn)品特性，并確定其目標值確定各產(chǎn)品特性的改進方向評估產(chǎn)品的市場競爭力分析產(chǎn)品的每一特性與滿足顧客各項要

11、求之間的關聯(lián)度根據(jù)客戶的要求，確定最終產(chǎn)品應具備的特性調(diào)查顧客要求，確定各項要求的重要性確定目標客戶第28頁，共60頁。第二階段 產(chǎn)品方案核心點：建立產(chǎn)品庫，產(chǎn)品庫含效果圖，產(chǎn)品配置清單（含成本），供應商信息第29頁，共60頁。項目進度項目成本與預算項目質(zhì)量第三階段 項目計劃計劃管理三要素第30頁，共60頁。第三階段 項目計劃進度管理的五個步驟：以保證現(xiàn)金流為最終目的，由營銷提出，財務審批。僅指時間點安排而非任務分解。里程碑計劃專業(yè)路徑里程碑（WBS）沙盤推演責任分配獲得責任人承諾里程碑交付標準在WBS中建立控制點，進行范圍、進度和成本預算分配工作。提出風險預案RASCI模型（見下頁）明確交付

12、標準第31頁，共60頁。第三階段 項目計劃誰負責（Responsible）進度管理誰特批（Accountable）誰支持（Supportive）咨詢誰（Consulted）通知誰（Informed）負責執(zhí)行任務的角色，他/她具體負責操控項目、解決問題。 對任務負全責的角色，只有經(jīng)他/她同意或簽署之后，項目才能得以進行。 提供信息資源，輔助執(zhí)行任務的人員。 擁有完成項目所需的信息或能力的人員。 擁有特權、應及時被通知結(jié)果的人員，卻不必向他/她咨詢、征求意見。RASCI模型第32頁，共60頁。第三階段 項目計劃進度管理一級計劃管理目標與節(jié)奏二級計劃管理責任與流轉(zhuǎn)三級計劃管理資源（做什么，怎么做，誰

13、來做，資源及時間）別忘了 PLAN B第33頁，共60頁。第三階段 項目計劃成本與預算第34頁，共60頁。第三階段 項目計劃成本與預算第35頁，共60頁。 從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。在這里是指項目造價敏感性，在客戶不關注的領域盡可能節(jié)省，在客戶關注的領域要重點投入，因為“多少錢都不夠花”，所以“錢要花在刀刃上”。第三階段 項目計劃成本與預算敏感度分析第36頁，共60頁。從“方案產(chǎn)品配置產(chǎn)品采購驗收標準”立質(zhì)量保證控制清單第三階段 項目計劃項目質(zhì)量第

14、37頁，共60頁。第三階段 項目計劃項目質(zhì)量第38頁，共60頁。建立項目的風險管理體系FMEA失效模式后果及分析風險管理的策略風險與信息的關聯(lián)第四階段 方案和計劃的風險第39頁，共60頁。第四階段 方案和計劃的風險第40頁，共60頁。第四階段 方案和計劃的風險風險與信息的關聯(lián)不確定性 Uncertainty- 缺少信息- 對可能產(chǎn)生的結(jié)果一無所知- 從經(jīng)驗推不出任何可能概率風險 Risk- 所有結(jié)果都可能在合理的確信上被描述出來- 從經(jīng)驗可推出概率分布- 風險被認為是一種特殊的不確定性確定性 Certainty- 做出正確決策所需的所有信息都可獲得- 我們可以確信地預測結(jié)果用概率統(tǒng)計表示為：不

15、確定性=0（zero）風險=介于0和1.00之間確定性=1.00第41頁，共60頁。 一種可靠性設計的重要方法。它實際上是FMA（故障模式分析）和FEA（故障影響分析）的組合。它對各種可能的風險進行評價、分析，以便在現(xiàn)有技術的基礎上消除這些風險或?qū)⑦@些風險減小到可接受的水平。為了獲取最大價值，必須在產(chǎn)品或過程失效模式因疏忽而與產(chǎn)品或過程結(jié)合之前進行FMEA。第四階段 方案和計劃的風險FMEA（失效模式后果及分析）第42頁，共60頁。第五階段 計劃實施項目計劃實施中的管理原則第43頁，共60頁。第六階段 項目收尾管理項目的物業(yè)交付方案項目的物業(yè)移交項目的資產(chǎn)管理項目的合同管理項目的后評估項目的知

16、識管理項目的客戶關系管理第44頁，共60頁。第六階段 項目收尾管理第45頁，共60頁?？偨Y(jié)知識與經(jīng)驗的沉淀產(chǎn)品庫管理庫成本庫工具信息清單項目范圍說明書產(chǎn)品需求清單項目方案的競爭性分析和賣點形成Project計劃管理軟件風險數(shù)據(jù)庫第46頁，共60頁。目錄培訓經(jīng)典語錄培訓重點內(nèi)容32培訓案例討論4培訓組織概述1第47頁，共60頁。經(jīng)典管理語錄房地產(chǎn)開發(fā)商角色的轉(zhuǎn)變-由住宅開發(fā)商躍變?yōu)樽≌枨蠓丈獭Ｎ覀冇袃蓚€環(huán)節(jié)不能假手于任何人：一是我們對土地的理解，誰是我們的客戶，他們有何需求？二是產(chǎn)品方案。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：定位和產(chǎn)品方案。對待老板，在你提出問題時要同時說明原因，并給出解決方案。計劃管理

17、是整合資源獲得承諾，不被承諾的計劃是一張紙。第48頁，共60頁。對于方案制定，一定要多專業(yè)合作，要多方案PK，要多次驗證。經(jīng)典管理語錄成本要由工程和營銷部門決定。產(chǎn)品質(zhì)量就是滿足客戶需求的能力。價格由價值決定：稀缺性可遇不可求品牌價值需要歷史的沉淀技術需要沉淀客戶價值每次都可以創(chuàng)造多業(yè)態(tài)混搭才可以實現(xiàn)價值最大化第49頁，共60頁。經(jīng)典管理語錄項目失敗的重要原因是溝通不暢和信息不對稱?？蛻粜枨蟮奶攸c：時效性關聯(lián)性隱形特殊性項目經(jīng)理的核心能力：溝通、權衡、整合資源。項目信息不對稱是最大的錯誤。說清楚就是最大的信任。第50頁，共60頁。經(jīng)典管理語錄樣板間：考慮客戶在整個體驗區(qū)內(nèi)參觀流程的舒適感和韻律

18、感。針對客戶在體驗過程中眼、耳、鼻的感官效果進行有預見的 、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實施。定位顧客不要定位一個人，而是要定位家庭。計劃是發(fā)自內(nèi)心的承諾和認同。數(shù)據(jù)比語言更有說服力。如果產(chǎn)品滿足不了客戶的需求就用服務滿足第51頁，共60頁。目錄培訓案例討論培訓組織概述41培訓經(jīng)典語錄3培訓重點內(nèi)容2第52頁，共60頁。2、你剛完成項目的定性風險分析，接下來你應該做什么？A. 敏感性分析B. 風險概率和后果C. 數(shù)據(jù)準確度評估D. 頭腦風暴1、你的上一次項目狀態(tài)會議有15人參加，會議非?；靵y，會議中有太多的題外話和爭論。這樣一來，會議就沒有取得任何實質(zhì)性的結(jié)果。下次要更好的規(guī)范會議，你

19、應該：A. 減少與會人數(shù)B. 發(fā)布會議議程C. 保證控制好溝通渠道D. 給遵守會議規(guī)范的人以激勵第53頁，共60頁。3、如果一個項目需要提前終止，那么你應該進行：A. 采購規(guī)劃B. 合同管理C. 合同收尾D. 供方選擇4、你的項目運行得很糟糕，在項目的第一周，項目的交付成果變更了三次，職能經(jīng)理不斷從項目中抽調(diào)人員，項目進度基準變更了三次，最可能的原因是由于缺少：A. 干系人管理計劃B. 簽字的項目章程C. 清晰的管理層意圖D. 范圍管理計劃5、工作分解結(jié)構WBS是：A. 在范圍規(guī)劃階段制定的B. 面向交付成果的項目組成部分的劃分C. 和會計科目類似D. 描述了分配到不同組織單元的工作要素第54

20、頁，共60頁。 如果在上海浦東川沙地區(qū)投資建設一個商業(yè)地產(chǎn)項目，包括一個五星酒店和一個shopping mall，作為將來Disney項目投資后的一個商業(yè)配套項目，公司對該項目有很高的戰(zhàn)略和投資回報期待。你作為該項目的項目經(jīng)理，將如何實施外部干系人管理，為項目成功營造良好的外部環(huán)境。分析第55頁，共60頁。項目背景：質(zhì)量問題舉例：外墻面平整度。在混凝土墻面的基礎上先進行一層砂漿找平，再鋪設EPS保溫板，再布抗堿玻纖網(wǎng)并以砂漿找平，在找平砂漿的基礎上按需要刮1-3遍外墻防水膩子，隨后進行外墻涂料施工，主要分為基層、中層、面層三種。這便是現(xiàn)在最普遍采用的外墻施工工序，在此過程中有以下幾個步驟可能造

21、成外墻面的平整度影響。砂漿找平質(zhì)量較差，這一點是最為基礎的，基層不平整將導致之后的每一道工序無法達到質(zhì)量要求。但這一點施工難度不大，而且施工人員也較為重視，因此發(fā)生概率較低。EPS保溫板鋪貼質(zhì)量較差，這一點是最為關鍵的。由于目前聚苯顆粒外墻保溫材料使用漸漸減少，外墻EPS保溫板的鋪貼質(zhì)量成為了墻面是否足夠平整的關鍵因素。保溫板與基層墻面的鏈接主要依靠粘結(jié)和螺栓兩個方面，對于抗拉強度，國家有明確的標準可供參考。條粘與點粘的布置及螺栓的安裝位置如下圖所示。但是在真正的施工過程中往往不能做到以上兩幅圖所示的內(nèi)容，首先在粘結(jié)劑的涂抹上，很多施工人員為了圖方便與材料的節(jié)約，只點粘不條粘，此問題造成的第一

22、的影響便是粘結(jié)力不足，再則，由于粘結(jié)劑有一定的厚度，若在兩端不設置條粘，會使兩端在安裝螺栓之后向墻面凹陷，而中間鼓起，造成保溫板變形。在此基礎上，施工單位往往希望能進一步的節(jié)約成本，因此有時為了節(jié)省螺栓的數(shù)量，會將螺栓安裝在兩保溫板的縫隙之間，如右圖所示。這樣一來，將會增大保溫板的翹曲，進一步影響墻面平整度。之后抹灰及刮膩子事實上能起到一定的補救作用，但也需要質(zhì)量上的控制，包括涂料顏色的選取都會影響到墻面的視覺平整度。事實上墻面平整度質(zhì)量問題是非常嚴重的，首先它極其明顯，會直接影響到部分小業(yè)主的退房，其次它在涂料上完之后基本就無法整改了分析要求：針對以上問題，運用所學知識和工具如FMEA在項目

23、中建立QA體系，避免此問題的發(fā)生。分析第56頁，共60頁。 市場競爭日趨激烈，客戶需求也難以準確描述。房地產(chǎn)價格的劇烈波動，如果項目開發(fā)計劃不能進行及時的調(diào)整，可能會導致公司項目利潤下滑，甚至造成虧損。如果在此情況下，建立以市場為導向，項目成本可以浮動，產(chǎn)品配置可以調(diào)整，確保公司利潤的柔性項目開發(fā)管控體系。并對該體系要素進行系統(tǒng)闡述。論述第57頁，共60頁。1、案例討論部分歡迎各位將題目完成后發(fā)送至集團人力資源部 楊遠 處，交由培訓講師點評。2、若需此次培訓更多資料，請與集團人力資源部 楊遠聯(lián)系。其他事宜第58頁，共60頁。謝謝觀賞！感謝各位對于此次培訓的關注和支持！第59頁，共60頁。命運本來就不公平所以我要改變命運。8月-228月-22Friday, August 5, 2022勿以惡小而為之，勿以善小而不為。三國志劉備語。05:17:0105:17:0105:178/5/2022 5:17:01 AM在你不害怕的時間去斗牛，這不算什么；在你害怕時不去斗牛，也