[標桿房企]商業(yè)購物廣場五個統(tǒng)一運營解讀分析（圖文并茂）

1、尊敬的李總、各位領導、各位商界的朋友、媒體的朋友們：大家晚上好！ 非常榮幸！今晚來到荔浦這個美麗的旅游城市，今天是2015年的最后一天，顯得彌足珍貴！在這個美好的夜晚，我想占用各位一點時間，和大家分享一個話題，這個話題相信我們做投資或經(jīng)商的朋友們會比較感興趣。 今晚商界的朋友會比較多，有的計劃投資商鋪、也有的從事投資開店，無論哪一種我相信都和咱們今晚的主角-華生.金外灘有關！華生.金外灘作為荔浦現(xiàn)在唯一、首家街區(qū)型的典型商業(yè)地產(chǎn)項目。當然，商業(yè)地產(chǎn)的投資對于沿海發(fā)達地區(qū)或國內一二線城市，無論商鋪投資者，還是投資開店經(jīng)營者，他們在投資時都相對比較成熟，比較有經(jīng)驗！但是，在咱們荔浦縣城這樣的四線城

2、市，我相信絕大多數(shù)對投資商業(yè)地產(chǎn)的認識不夠深入。近年來，商業(yè)地產(chǎn)領軍企業(yè)萬達廣場、華潤萬象城也相繼進入桂林市，但遺憾的是咱們荔浦縣的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一直比較滯后，荔浦城市商業(yè)現(xiàn)基本仍以傳統(tǒng)的中低檔的傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為主，與城市發(fā)展及廣大消費者追求品質生活、娛樂休閑的荔浦時尚群體的需求不匹配，但今天我們迎來荔浦商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上的一個里程碑-華生.金外灘購物公園。因此，接下來，我想和大家分享一下華生金外灘項目，項目位于濱江新城重要的交通框紐縣政府行政辦公大樓旁，占地面積約22畝，總建筑面積約為6萬平方米，其中商業(yè)部分約2萬平米，分為高層住宅塔樓、獨立的低層的商業(yè)街區(qū)與戶外廣場，構成集居住、商業(yè)、戶外休閑廣

3、場三大功能區(qū)。周邊云集政府機構、高尚住宅、成熟小區(qū)、酒店、學校等完善的生活配套，華生金外灘定位為集購物、美食、娛樂休閑、社交聚會、兒童游樂等于一體的“購物公園”。填補了荔浦縣的市場空白，能滿足時尚群體全天候、全家娛樂休閑、社交聚會的品味需求，打造荔浦最賞心悅目的城市客廳。據(jù)我們研究發(fā)現(xiàn)，華生金外灘購物公園的出彩之處也非常多：比如荔浦唯一的全開放型情景式主題商業(yè)街區(qū)、六大主出入口與市政交通動線完美接駁、七大主題業(yè)態(tài)街區(qū)、業(yè)態(tài)組合完全遵循國際黃金業(yè)態(tài)比例，為應對電商沖擊將體驗式業(yè)態(tài)占比高達50%以上；內街設計成可24小時經(jīng)營全天候靈活經(jīng)營的商鋪、緊鄰天然生態(tài)氧吧濱江公園、開放式或藝術造型的入口設計

4、，具開闊感與藝術感，顧客不知不覺即倘佯于街區(qū)之中。華生金外灘在建筑外觀和立體空間布局上，完全顛覆了荔浦傳統(tǒng)商業(yè)的概念。金外灘購物公園在“主力店步行街節(jié)點廣場步行街”的人流帶系統(tǒng)設計上，實現(xiàn)主力店、步行街、廣場之間無間隔對接，商業(yè)經(jīng)營和休閑娛樂項目吸引的人流實現(xiàn)對流，做到最大化的延長消費者滯留消費時間，使每個商鋪共享客群，增加交易機會，帶來多次消費。金外灘購物公園還充分考慮內外循環(huán)的交通系統(tǒng)，讓內部與外部的交通暢通，實現(xiàn)交通無阻斷，層層都旺、鋪鋪有生意。那么，有的朋友會問，金外灘項目單單憑籍上述這些特色或亮點就能確保成功嗎？答案當然沒這么簡單，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)真正決定一個項目的成敗，起關鍵決定作用

5、的是什么？就是“統(tǒng)一運營”！即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務！需要值得一提的現(xiàn)實是，現(xiàn)國內商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)象咱們荔浦這樣的縣級城市，許多商業(yè)地產(chǎn)項目卻是重招商輕運營！招商工作完成后，后期沒有統(tǒng)一運營，比如有一個項目有近二三百個租戶，沒有專業(yè)團隊管理.物業(yè)方負責招商客戶簽約進駐裝修開業(yè)，認為這樣的工作完成了，對經(jīng)營商戶沒有統(tǒng)一推廣、沒有培訓、開店指導、沒有扶持，沒有經(jīng)營輔導，最后導致業(yè)態(tài)混亂、商戶之間內部惡性競爭、商家自生自滅在這樣的商業(yè)投資買鋪或開店后其風險是比較大的。因此，一個商業(yè)要想持續(xù)經(jīng)營，必須要進行嚴格的統(tǒng)一運營管理，只有通過統(tǒng)一的運營管理，這樣商業(yè)地產(chǎn)項目才能持續(xù)保持活

6、力、才能增值。比如商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領軍企業(yè)萬達廣場、桂林本地聯(lián)達廣場等。 因此，有鑒于此，華生集團曾到全國各地考察，如國內領軍標桿企業(yè)如萬達、華潤萬象城等，有成功經(jīng)驗也有失敗的教訓，華生集團遂計劃將金外灘項目在荔浦率先引進國際商業(yè)運營的先進管理模式，要做在荔浦第一個敢吃“螃蟹”的企業(yè)，即在荔浦率先實施統(tǒng)一運營，即統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務。不僅要為荔浦廣大消費者構建一個濱江新城集購物、美食、娛樂、休閑的商業(yè)地標，更要為在金外灘的投資者、經(jīng)營者打造一個優(yōu)質的“財富平臺”，提倡“保姆式”的服務，對所有投資與簽約的客戶要“扶上馬再送一程”。樓層業(yè)態(tài)組合及品牌-1F生鮮生活超市 停車

7、場 1F肯德基/屈臣氏/愛嬰島/輕餐/時尚零售2F餐飲/健身/KTV/美容SPA/早教/臺球xx業(yè)態(tài)規(guī)劃示例：中西餐飲輕餐甜品珠寶百貨時尚KT/V/影院生活超市（主力店）停車場F1F2B1特色餐飲/美容SPA游樂早教/親子樂園美發(fā)造型母嬰用品時尚零售兒童服飾/玩具 這是華生集團樹立自已的品牌，以企業(yè)高度負責任的態(tài)度，高起點、高要求重金打造的一種新的商業(yè)模式。這對于廣大投資者來說無異于買了一個投資物業(yè)增值與升值的保險！華生集團充分尊重市場規(guī)律，回歸到商業(yè)地產(chǎn)運營的本質，即“商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一運營的精髓，就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上”?？梢哉f一個商業(yè)地產(chǎn)項目前

8、期地段再好、市場定位再精準、招商再成功，最后沒有實行統(tǒng)一的運營管理也是功虧一匱、竹籃打水一場空！ 因此，華生金外灘率先在荔浦實施統(tǒng)一的運營管理模式，其實際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營者、管理者三者結成利益共同體。統(tǒng)一運營管理就是對所有在金外灘的店鋪，按照不同的業(yè)態(tài)分類與功能角色定位進行整合，通俗地說就是將他們擰成一股繩，一致對外以整體形象來服務消費者，而不是一盤散沙各自為政。這一經(jīng)營行為具體又分為根椐市場科學制訂租賃決策政策、持續(xù)引進優(yōu)質租戶、不斷對業(yè)態(tài)優(yōu)化調整、營銷推廣與活動宣傳、客流量分析管理、商戶關閉店管理、商戶進駐裝修與店面陳列管理、員工服務與銷售技巧培訓、店鋪的客流管理、日常經(jīng)營管理、

9、顧客服務與投訴管理等。因此，這五個統(tǒng)一運營就是華生集團將在后期通過組建專業(yè)商業(yè)管理公司，通過科學的規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合來進行業(yè)態(tài)優(yōu)化微調，并通過上述五大統(tǒng)一運營來使華生金外灘持續(xù)經(jīng)營、從而產(chǎn)生豐厚的利潤回報，最終使得開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者都能從華生金外灘項目的巨大成功與運營中長期受益！下面我來給大家分別談一談，這五個統(tǒng)一運營：（如右圖）統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商統(tǒng)一運營統(tǒng)一管理統(tǒng)一推廣店鋪衛(wèi)生裝修施工設施維護咨詢服務員工服務店面陳列公共場地燈光音樂營銷活動現(xiàn)場管理內容xx管理內容示例1、統(tǒng)一的招商統(tǒng)一招商，華生金外灘在招商中會嚴格按照項目定位維護和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營比例；維護項目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌

10、形象；統(tǒng)一招商，要求能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補；以超強人氣主力商家的引進和合理布局來保障人流；簡單地說，不能盲目招同一品類的店進入。譬如餐飲業(yè)態(tài)中的韓式烤肉，就不要同時招來兩家基本上都是烤肉的餐飲業(yè)態(tài)，給多少租金都不能要。異業(yè)互補的簡單地說就是要確保各店鋪經(jīng)營內容都不能雷同大家都有生意做，也能讓顧客體驗到更多的業(yè)態(tài)與完全不同的款式、價格檔次，提高其消費興趣。做商業(yè)地產(chǎn)真正成功與否，取決于你能否代表了城市的高度，代表了區(qū)域的特色，如果不統(tǒng)一招商，各商鋪業(yè)主全招的是零售，或者招商全是相同檔次與出品的餐飲，后期經(jīng)營肯定會出大問題，因此，現(xiàn)華生金外難盡可能多地將體驗的、休閑的、享受的、體現(xiàn)新

11、生活方式等元素融合進去。 2、統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一規(guī)劃包括建筑規(guī)劃、商業(yè)內部、外部空間節(jié)點規(guī)劃、內部平面、立體垂直動線規(guī)劃、外部交通組織動線規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、店鋪與商業(yè)街主題規(guī)劃等. 因此，要維護華生.金外灘的整體統(tǒng)一主題形象，商業(yè)地產(chǎn)是一個多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，店鋪眾多少則一百多則數(shù)百家店鋪，如果沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整個項目就成了一個無序的大雜燴！因此，大家說這個統(tǒng)一規(guī)劃重不重要？沒有統(tǒng)一規(guī)劃行不行。3、統(tǒng)一推廣統(tǒng)一的策劃推廣（聯(lián)合促銷與廣告宣傳等），金外灘將整合所有的店鋪租戶資源抱成團一致對外，有步驟、有計劃的實行整體的營銷推廣計劃、方針落實媒體宣傳。并通過有計劃的公關宣傳和主題形象策劃，培養(yǎng)有潛力的

12、商家或本土品牌，使項目的知名度大大提高的同時也提升店鋪的經(jīng)營效率。因此，統(tǒng)一推廣將使得華生金外灘的主題和定位更加鮮明突出，讓荔浦廣大的消費者對金外灘的營銷推廣活動更具有整體性和形象性，最終使金外灘的商鋪步入升值快車道。4、統(tǒng)一的服務成功的商業(yè)運營更需要對商戶進行統(tǒng)一的服務，金外灘項目統(tǒng)一服務包含對消費者售前、售中與售后的服務；也包括對開店客戶的輔導經(jīng)營與培訓等服務；以及對投資商鋪的業(yè)主提供代理招商等租賃服務與物業(yè)支持服務等。即統(tǒng)一的營銷服務、統(tǒng)一的信息支持服務、統(tǒng)一的培訓服務、統(tǒng)一的店鋪陳列/櫥窗設計美陳布置服務、統(tǒng)一水電、設備設施維保等統(tǒng)一物業(yè)服務等。此外，華生集團還計劃在運營階段利用企業(yè)的

13、資源、商家資源、環(huán)境資源等，將傳統(tǒng)平臺、網(wǎng)絡平臺和移動平臺等立體整合，為廣大商戶搭建現(xiàn)代新型的商業(yè)服務平臺。5、統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理就是通過統(tǒng)籌和整合各種資源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高租戶質量，以有效最低的成本持續(xù)維護、改善購物環(huán)境和建筑空間，從而保持金外灘的運營活力,提升項目整體商業(yè)價值。金外灘的統(tǒng)一管理，包含了幾方面的內容：制定租賃政策與提供承租服務，優(yōu)化商戶業(yè)態(tài)組成結構，在促銷和廣告推廣中始終追求整體品牌形象，實施統(tǒng)一的服務管理。尤其在開業(yè)培育期會關注業(yè)態(tài)結構與業(yè)態(tài)布局的科學性，租戶結構、租約與租金的合理性，宣傳促銷方案的有效性，嚴格管理消費服務環(huán)境、銷售商品的品質、質量等。并對員工著裝、儀容儀表等進行統(tǒng)一管理、開閉店的統(tǒng)一管理、各店鋪的經(jīng)營銷售業(yè)績的管理、各店鋪管流量的統(tǒng)計管理、員工的服務禮儀與銷售技能的管理、金外難各街區(qū)主題、各店鋪的環(huán)境衛(wèi)生及綠化的管理、各店鋪的促銷活動或公益活動的管理、戶外廣告和租賃管理等等。比如說，金外灘在開業(yè)后統(tǒng)一運營階段的重心將按照“客流提升營業(yè)額提升提袋率/客單價提升租金提升”這四個階段來開展；真正體現(xiàn)“投資客戶滿意經(jīng)營商家滿意開發(fā)商滿意”的現(xiàn)代最前沿商業(yè)運營管理思想。統(tǒng)一運營的主要工作就是圍繞自身的市場經(jīng)營目標，通過提供良好的購物環(huán)境和整體優(yōu)質的服務，持續(xù)保持華生金外灘商業(yè)項目的市場形象，并實行專業(yè)化、規(guī)范化、標準化、統(tǒng)一化管理的過程。因此