某鼓樓區(qū)停車場開發(fā)建設(shè)項目可行性調(diào)研報告

1、XX鼓樓區(qū)停車場開發(fā)建設(shè)項目可行性調(diào)研報告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯） 前言本報告從宏觀環(huán)境、項目地現(xiàn)狀、項目定位研究、財務(wù)可行性分析等幾個方面對二中和十一中地下停車場綜合項目的可行性進行了逐層深入的調(diào)查與研究，經(jīng)過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)xx市第十一中學(xué)及第二中學(xué)周邊區(qū)域的存在著停車設(shè)施嚴(yán)重供給不足，市場對停車場的需求十分迫切。第一部分 十一中和二中地下停車場綜合項目背景分析1. 立項目的（項目綜合說明）1.1 項目說明十一中待建地下停車場范圍十一中停車場建在十一中(南大附中)操場下，東起鼓樓街，西至十一中操場跑道，南起鼓樓二條巷，北至淵聲巷路。二中待建地下停車場范圍位于鼓樓區(qū)東北部

2、地區(qū)的xx市第二中學(xué)停車場建設(shè)項目，地點位于操場地下，東起青石村，西至一OO二工廠宿舍，南起長江新村住宅樓，北至紫竹林。1.2 項目所在區(qū)域宏觀環(huán)境分析1.2.1 鼓樓區(qū)的規(guī)劃鼓樓區(qū)位于xx城區(qū)中部偏西北，是xx市政治、經(jīng)濟、文化的中心城區(qū)，也是江蘇省委、省政府、省市旅游局所在地。鼓樓區(qū)全區(qū)面積24.68平方公里，東以中山路、中央路為界，與玄武區(qū)為鄰，南以漢中路、漢中門大街為限，與白下區(qū)、建鄴區(qū)接壤，西以長江夾江為界，北以護城河、大橋南路、挹江門里以中山北路為界與下關(guān)區(qū)相連。全區(qū)總?cè)丝跒?38330人，總戶數(shù)為199951戶，人口密度為每平方公里25864人。其中受過高等教育的人群占33.35

3、%，人口數(shù)量為203387人。詳情見下表。表1 鼓樓區(qū)人口受教育程度分布6歲及6歲以上人口合計 大學(xué)文化程度 高中文化程度 初中文化程度 小學(xué)文化程度人數(shù) 609858 203387 162954 149171 73914 比重 100 33.35 26.72 24.46 12.121.2.2 鼓樓區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)圖1 鼓樓區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)鼓樓區(qū)的主要經(jīng)濟指標(biāo)如上圖1所示。工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)了3.56億元，比去年同期增長了42.8%；全社會固定資產(chǎn)投資完成9.98億元，比去年同期增長40.8%；實現(xiàn)社會消費品零售總額31.16億元，比去年同期增長了22.9%。鼓樓區(qū)作為xx市最早成型的經(jīng)濟、政治、文化

4、中心是xx市的重要組成部分，周邊生活和商業(yè)配套非常成熟，xx市的三大商圈幾乎全被鼓樓區(qū)歸入囊中，經(jīng)濟地位可見一斑。1.3 相關(guān)政策法律環(huán)境1.3.1 對停車場所的相關(guān)政策法律環(huán)境在國家政策和各地汽車保有量增長兩方面的壓力之下，我國的各主要城市，都開始對停車場的規(guī)劃和建設(shè)予以高度關(guān)注，xx也對停車出臺或即將出臺一些政策。住宅車庫的契稅自今年4月1日起，住宅車庫的契稅征收比例從2%上調(diào)至4%。但是由于xx市擁有產(chǎn)權(quán)的車庫比例相當(dāng)?shù)?，大部分的車庫轉(zhuǎn)讓行為都是通過使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者租賃形式，因此目前市場對車庫契稅調(diào)整的反應(yīng)不大。停車配建標(biāo)準(zhǔn)2003年5月，xx市規(guī)劃局針對xx的實際情況實施了新的xx市建筑

5、物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則，規(guī)定一般住宅區(qū)中，每10戶要有8個以上停車位，每一幢別墅則要配備1.5個停車位。凡是建筑面積超過1000平方米的新建筑物應(yīng)配建相應(yīng)的停車位。即將出臺的新的小區(qū)停車配建標(biāo)準(zhǔn)，將老城區(qū)新建小區(qū)車位比從原來的0.3提高到0.8，即達(dá)到10戶8個停車位標(biāo)準(zhǔn)，而老城區(qū)外的新建小區(qū)，停車配建標(biāo)準(zhǔn)則要達(dá)到1，即1戶1位；社會停車場周圍200米范圍內(nèi)不許設(shè)路邊停車；對商場則要求達(dá)到最低每1000平米2-2.5個車位。針對在路面上停車的情況，關(guān)于切實加強我省城市公共停車設(shè)施管理工作意見提出路內(nèi)停車場不得占用人行道的盲道設(shè)置，停車泊位必須滿足以下條件：雙向道12米以上，容許雙側(cè)停車，

6、8-12米容許單側(cè)停車，不足8米禁止停車，單行道和巷弄都是9米以上容許雙側(cè)停車，6-9米容許單側(cè)停車，不足6米禁止停車。1.3.2 汽車產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律政策新汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策在今年6月發(fā)布的新汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策中明確提出，“各城市人民政府應(yīng)根據(jù)本市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，以保障方便停車和促進汽車消費為原則，積極搞好停車場所及設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，制定停車場所用地政策和投資鼓勵政策，鼓勵個人、集體、外資投資建設(shè)停車設(shè)施。為規(guī)范城市停車設(shè)施的建設(shè)，建設(shè)部應(yīng)制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，對居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、公共場所及娛樂場所等建立停車設(shè)施提出明確要求?！毙缕囐J款管理辦法央行和銀監(jiān)會于2004年9月中旬聯(lián)合公布了新的汽車貸款管理辦法，

7、該辦法將自2004年10月1日起施行。新辦法對車貸業(yè)務(wù)品種進行細(xì)分，并擴大了放貸機構(gòu)范圍。在個人汽車貸款和用于商業(yè)用途的企業(yè)汽車貸款方面，新辦法沿用1998年的規(guī)定，設(shè)定了最長為5年的貸款期限，并徹底終結(jié)“零首付”，貸款買車最少要自付兩成，貸款車輛價格為裸車價格；貸款人將建立信用檔案。1.4 xx市私家車保有量與停車泊位對比分析圖2 xx市2004年車輛保有量與泊位比1999年的時候，我市的機動車只有13萬輛，停車位是6萬個，幾乎是每2輛車擁有1個車位。大約10萬多個。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,目前（2004年）xx市的機動車保有量已經(jīng)超過60萬輛，其中私家車占了20%，將近12萬輛。今年2月份，私家

8、車比去年同期增長了57%。與私家車保有量迅速增長形成鮮明對比，xx市的停車場發(fā)展過于滯后，尤其是對社會開放的收費停車場。xx目前共有各類停車場近1400處，泊位75000余個。其中只有697處共30000個泊位是向社會開放的（包括路內(nèi)臨時占道停車場、路外停車場和建筑物配建停車場），開放的比例近40%。目前xx機動車擁有量與公共停車位之比為7.7：1，私家車擁有量與公共停車位之比為4：1。由此可以看出，目前xx市對停車場的需求缺口很大，而且隨著人們收入的提高，中國入世后車價的下跌，越來越多的人能夠圓一個有車夢，那么，給愛車尋求一個擋風(fēng)遮雨的泊位的需求就會更為迫切，所以未來幾年內(nèi)xx市對于車位的需

9、求將有持續(xù)的增長。1.5 xx市目前停車場的經(jīng)營現(xiàn)狀及成因分析目前，xx市整體停車位日漸捉襟見肘，但是停車場的經(jīng)營狀況卻呈現(xiàn)的是冷熱兩重天。一方面地面停車場和地面的臨時停車位總是爆滿，另一方面，在xx的地下停車場總是處于“吃不飽”的境地，即使在新街口的繁華商業(yè)區(qū)，平均也有20%-30%的閑置率。出現(xiàn)路面和地下這樣的反差，主要原因是路面停車方便、費用低。xx地下停車按小時收費，一般分為中車6元、小車5元，如果是電子計費，1小時零5分鐘就要收12元。而路面收費停車一般是車次收費，從天亮停到天黑都行，中車5元、小車4元。目前地上地下收費差距懸殊，不僅使地下停車場發(fā)展受阻，還使停車場的投資建設(shè)單一地落

10、在政府身上，更使司機享受不到完善的停車服務(wù)。2. 項目市場調(diào)研結(jié)論摘要調(diào)研目的通過對二中、十一中周邊交通狀況、人口情況、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、私家車保有量、車流量等市場影響因素的調(diào)研，了解當(dāng)?shù)貙ν＼噲龅哪壳凹拔磥淼男枨罅?，從而為?dāng)?shù)氐目茖W(xué)合理規(guī)劃提供有效的依據(jù)。調(diào)研范圍二中地下停車場項目的調(diào)研范圍：以xx二中操場為中心點，北至黑龍江路，南至新模范馬路，東至中央路，西至南瑞路。該區(qū)域內(nèi)居住區(qū)較多，人口密度大，有工人新村、建設(shè)新村、長江新村、金貿(mào)花園、紫竹林居住區(qū)、藍(lán)山國際公寓、城市先鋒及匯林綠洲等。十一中調(diào)研范圍：以南大附中（即十一中）為中心點，直徑1公里范圍內(nèi)，東至高樓門，西至上海路及北京西路，北至傅

11、厚崗及大方巷，南至漢口路。2. 二中、十一中周邊總體環(huán)境分析2.1 周邊交通及停車現(xiàn)狀（見報告附件項目地示意圖）二中周邊交通及停車現(xiàn)狀：二中全名xx市第二中學(xué)，地處鼓樓區(qū)東北部。北臨黑龍江路，東靠金貿(mào)大街，南臨新模范馬路，與中央門比鄰，有多達(dá)30多條公交線路及一條地鐵線路經(jīng)過，發(fā)達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)，交通十分便利。由于二中周邊屬于鼓樓區(qū)的老城區(qū)，周圍的老居住小區(qū)如建設(shè)新村、長江新村、工人新村等多建設(shè)較早，一般都沒有建車庫，私家車保有量很低；而目前新建、在建的樓盤如城市先鋒、匯林綠洲三期、藍(lán)山國際公寓屬于鼓北的高檔住宅區(qū)，都建有車庫，其業(yè)主的私家車保有量明顯高于xx市平均水平，被稱為xx中心城區(qū)的最

12、后富人區(qū)。目前在區(qū)域內(nèi)的私家車保有總量約為500多輛，私家車保有率約為60人/車。項目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有正規(guī)及非正規(guī)（含占道經(jīng)營停車場、路邊隨意停放、小區(qū)內(nèi)停車場）停車位400個左右，單個車位面積48平米不等，其中正規(guī)停車位生活區(qū)外75個左右，生活區(qū)內(nèi)200多個。十一中周邊交通及停車現(xiàn)狀：十一中全名xx大學(xué)附屬中學(xué)，學(xué)校地處xx市中心，毗鄰鼓樓廣場，北靠湖南路，東依中央路，南臨北京西路，西偎中山北路。學(xué)校占地面積27241平米。項目地區(qū)域位處繁華的鼓樓區(qū)商業(yè)地段，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位、商鋪、寫字樓數(shù)量眾多，車流量非常巨大，高峰時期的車流量達(dá)100-140輛/分鐘，即使在非高峰時期也達(dá)到50-65輛/分鐘

13、。但是區(qū)域內(nèi)的老式居住區(qū)偏多，一般沒有配套的停車場，該區(qū)域內(nèi)擁有私家車的住戶比例處于xx市普通水平。項目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有正規(guī)及非正規(guī)（含商業(yè)設(shè)施配套停車場、小區(qū)內(nèi)外、收費停車場）停車位1250個左右，單個車位面積414平米不等，其中對外開放的正規(guī)停車位510個。2.2 周邊商業(yè)現(xiàn)狀二中周邊商業(yè)現(xiàn)狀二中毗鄰xx市第三商圈中央門。中央門地區(qū)一直以來都處于城北地區(qū)的核心地位，聚集了各類商業(yè)網(wǎng)點460多家，年成交金額100多億元，接近xx第一商圈新街口商圈。與新街口地區(qū)的大型商業(yè)不同，中央門商圈除了有財富的聚集地，成就了很多的百萬富翁。十一中周邊商業(yè)現(xiàn)狀十一中位于鼓樓區(qū)中心，地處湖南路、山西路的強力輻射區(qū)

14、內(nèi)。湖南路作為xx三大成熟商圈之一的第二大商業(yè)圈，人氣不斷上升。目前，一千多米的湖南路上聚集了各類商家200余家，其中國內(nèi)、國際的名牌、精品、專賣店占85%以上，全街連續(xù)4年銷售額超過30億元。2. 3 項目周邊環(huán)境綜合分析通過對宏觀經(jīng)濟環(huán)境及地區(qū)經(jīng)濟狀況的研究我們發(fā)現(xiàn)，十一中及二中地下停車場項目，都位于經(jīng)濟、文化、交通發(fā)展水平較高的鼓樓區(qū)人口密度較高的居民聚集區(qū)內(nèi)部，居民平均文化水平與收入水平都高于xx市平均水平，商業(yè)發(fā)展后勁也很大，這個地區(qū)的停車設(shè)施規(guī)劃應(yīng)該充分考慮到滿足現(xiàn)狀與超前設(shè)計并重，以利于區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展與進步。3. 項目立項意義立項思路確立“以科學(xué)的發(fā)展觀”建設(shè)和管理城市的思想。以

15、“統(tǒng)籌發(fā)展為原則，以科學(xué)規(guī)劃為手段，以完善配套為重點，以市場運作為主題，以政策支持為保障” 的總體思路，通過科學(xué)規(guī)劃與運作解決目前鼓樓中心地區(qū)和北部地區(qū)商業(yè)設(shè)施配套相對不足的問題，通過二中、十一中地下停車場項目的規(guī)劃開發(fā)，實現(xiàn)城市的土地經(jīng)濟效益，環(huán)境效益和社會效益的最佳組合。迫切的市場需求在兩個項目地區(qū)域（定義見調(diào)研范圍）集中了十幾個生活小區(qū)，同時周邊的公共性設(shè)施及服務(wù)性設(shè)施也日趨增多，高檔餐飲、娛樂設(shè)施鱗次櫛比。但是由于前期規(guī)劃上的不足，使得目前該區(qū)域內(nèi)各種設(shè)施形態(tài)分布不均。這其中停車供需失衡問題尤為突出。目前項目地區(qū)域內(nèi)大部分車輛?？吭谛^(qū)路邊臨時車位及小區(qū)之間的道路沿線，車位的需求已經(jīng)遠(yuǎn)

16、遠(yuǎn)大于供給，加上該區(qū)屬于城市繁華商業(yè)區(qū)，來往的車流很大，使得亂停車現(xiàn)象非常普遍。同時，兩個項目地區(qū)域內(nèi)的新建住宅、商住等房產(chǎn)項目正在如火如荼的進行中，未來幾年內(nèi)住戶數(shù)量和私家車數(shù)量會不斷攀升，若停車設(shè)施不能及時跟上，問題會愈加的嚴(yán)重。良好的社會效應(yīng)隨著我市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，車輛密集度的提高，車輛的靜態(tài)管理和配套建設(shè)成為制約我市發(fā)展的瓶頸之一。據(jù)權(quán)威人士介紹，我市老城區(qū)在1997年之前建設(shè)的小區(qū)大都沒有把停車庫納入規(guī)劃中，有的只有自行車停放處?，F(xiàn)在機動車越來越多，居民的私家車擁有量也不斷擴大，沒有車庫，這些車只能占用消防通道、小區(qū)綠地和公共走道，不僅給居民正常生活帶來很大的不便，還帶來安全隱患。新

17、城區(qū)建設(shè)得晚，相對來說停車條件要好一些，但也不能完全滿足該區(qū)域未來發(fā)展中對車輛停放設(shè)施的需要，解決這個問題的主要方法就是增加停車設(shè)施供應(yīng)。地下停車場作為一種停車場設(shè)施的主要形式，以其占地面積小、有利于集中管理、不占用地面空間等優(yōu)勢已經(jīng)成為一些發(fā)達(dá)國家大力發(fā)展的停車模式。在巴黎等大都市中，一半以上的車輛都是停放在地下的，因此發(fā)展地下停車場，更有利于控制城市繁華區(qū)內(nèi)的車流量，減輕交通壓力。如果在項目所在地建設(shè)地下停車場就可以大大緩解當(dāng)?shù)氐摹按筌嚵鳌⑿≤噲觥钡拿芫置?，對路邊空地隨意停車現(xiàn)象起到有效的遏止作用，從而對當(dāng)?shù)氐氖腥菔忻?、商業(yè)發(fā)展都會有很大程度的促進作用，因此具有良好的社會效益。4. 項目

18、定位建議方案十一中地下停車廠綜合項目的規(guī)劃定位：按照 “利用地上操場的地下空間興建的地下停車及商業(yè)綜合服務(wù)中心”，地下共兩層，建成后，地面保持原有功能，地下綜合停車及商業(yè)配套主要包含的內(nèi)容有：出租式停車場、商業(yè)服務(wù)業(yè)配套、社區(qū)公益性配套等三項，其中前兩項為本項目的主體，第三項主要是結(jié)合本地區(qū)的配套現(xiàn)狀和發(fā)展要求，進行拾遺補缺、超前預(yù)留。二中地下停車場綜合項目的規(guī)劃定位：按照“利用地上操場興建的地下停車場及商業(yè)綜合服務(wù)中心”，地下共一層，建成后，地面保持其原有功能，地下綜合停車場主要包含的內(nèi)容有：出租式集中停車場、商業(yè)倉儲配套面積，本項目將主要為解決鼓樓區(qū)東北角城市人口密度較高、交通繁忙地段日益

19、加深的社會停車難問題進行的經(jīng)驗探索，需要對本項目進行經(jīng)濟效益層面、管理辦法等多方面的研究論證。定位建議方案說明正是在這樣的大環(huán)境中，二中及十一中地下停車場綜合項目被定位為集中式停車場及社區(qū)公益設(shè)施、地下集中式商鋪為主的地下綜合項目，同時地面部分將復(fù)建為學(xué)校操場并修建地下廣場的人行、車行出入口。這兩個項目的出現(xiàn)將在改善區(qū)域居民生活質(zhì)量、增加人均公共建設(shè)面積的同時，也將使停車位的供需失衡狀況得到很大程度上的改善。大型停車場的出現(xiàn)在一定程度上，也能促成新的消費形態(tài)和生活方式。在私家車日益普及的今天，駕車購物正在被越來越多的人所接受，例如十一中項目地處鼓樓中心經(jīng)濟中心，當(dāng)停車難的問題解決后，周邊的有車

20、族將會很樂意的到此來消費。同時，停車位供給充足，必將改善目前亂停亂放的現(xiàn)象，在整個地區(qū)街道變得更加整齊，予人以良好市區(qū)規(guī)劃的印象，從而提升了地區(qū)的地位，塑造了良好的形象。投資財務(wù)分析表明十一中項目可行、二中項目現(xiàn)有規(guī)劃方案不可行十一中地下停車場綜合項目：通過對十一站中地下停車場綜合項目的投資規(guī)模、收益預(yù)測、投資回收期及市場需求狀況等方面的審慎分析，該項目從第2年開始每年都有正的利潤，且呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢，從第12年開始，年稅后利潤均高于1000萬元，這些數(shù)據(jù)均反映出十一中地下廣場項目較好的中長期投資收益。項目投資回收期：9.61年(不含建設(shè)期1年)，內(nèi)部收益率:9.72%，從中長期發(fā)展及收益

21、看，該項目具有較好的投資價值。二中地下停車場綜合項目：通過對該項目投資規(guī)模、收益預(yù)測及市場需求狀況等方面的審慎分析，從投資角度看，二中地下廣場項目的財務(wù)收益小于其社會收益，由于回報年限遙遙無期，故希望政府規(guī)劃部門將其設(shè)立為雙層停車場項目以增加收益來源。可參考二中地下停車場綜合項目進行重新規(guī)劃和定位，可重點考慮商業(yè)服務(wù)設(shè)施與公益設(shè)施的設(shè)計。關(guān)于投資招商政策的建議：由于這兩個項目從投資回報角度來說比一般的房地產(chǎn)項目的收益是偏低的，建議政府在土地出讓金減免、公共設(shè)施部分資金投入、開發(fā)資金的融資擔(dān)保方面給與明確政策。以吸引社會資金投資該項目。 第二部分二中地下停車場項目市場現(xiàn)狀調(diào)查及項目可行性研究1.

22、 二中地下停車場項目市場現(xiàn)狀調(diào)查1.1 考察范圍說明二中地下停車場項目目標(biāo)市場區(qū)域：以xx二中操場為中心的周邊1平方公里區(qū)域，即向各方向輻射500米，北至黑龍江路，南至新模范馬路，東至中央路，西至紫竹林與東柏果園。該區(qū)域內(nèi)居住區(qū)較多，人口密度大，計有工人新村、建設(shè)新村、長江新村、金貿(mào)花園、紫竹林居住區(qū)及匯林綠苑等新建居民下小區(qū)。1.2 項目地區(qū)域內(nèi)人口密度及分布情況項目地位于鼓樓區(qū)東北角，城市功能以居住為主，區(qū)域內(nèi)的生活居住區(qū)較多，目前約有近9000戶左右的住戶，人口密度接近2.7萬人/平方公里，同時，隨著匯林綠洲二期、三期及金貿(mào)花園后期等新建樓盤建成并使用，這一數(shù)字還將繼續(xù)增大（按每戶2.9

23、人口的標(biāo)準(zhǔn)計算）。由于這里的居住區(qū)不是一次規(guī)劃、建設(shè)的，因此居住區(qū)樓盤情況比較復(fù)雜，既有建于八、九十年代左右的樓盤，如長江新村、建設(shè)新村等，也有剛建成不久或正在建的，如金貿(mào)花園、匯林綠洲等。老樓盤外觀大多比較陳舊，內(nèi)部居住環(huán)境相對較差，而新樓盤內(nèi)部的配套設(shè)施完善，居住水平較高，居住環(huán)境較好。同樣，受新舊樓盤分布影響，該社區(qū)居住人口分布情況相對復(fù)雜，社區(qū)內(nèi)人口分布情況大致如下：家庭年收入范圍 5萬以下 510萬 1015萬 1520萬 20萬以上分布比例 33% 30% 22% 11% 4%職業(yè)結(jié)構(gòu) 企業(yè)人員 政府官員 教育科研人員 私營業(yè)主、商人 其它分布比例 35% 15% 15% 10%

24、25%通過調(diào)查，該區(qū)域居住人口以工廠企業(yè)的一般員工為主體，集中居住在老的生活社區(qū)里，其總體收入水平處于xx市中等水平。從收入水平來看，這一部分人群的汽車保有量要低于xx市的整體標(biāo)準(zhǔn)。1.3 項目地區(qū)域內(nèi)汽車保有量情況該區(qū)域內(nèi)收入水平較高的擁有私家車的住戶集中在匯林綠洲、金貿(mào)花園等少數(shù)幾個新樓盤中。目前xx市人口數(shù)與私家車數(shù)之比已在50：1左右,年度增長率15%以上。隨著城市不斷地發(fā)展，人民生活水平和購買力不斷提高，私家車發(fā)展非常迅速，汽車增長量很快，小汽車越來越多的進入家庭，市民出行方式與購物理念相應(yīng)的改變，對商業(yè)設(shè)施布局、汽車的停放都提出了更高的要求。二中地下停車場項目地區(qū)域內(nèi)的私家車總保有

25、率：二中地下停車場項目地區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)可分為兩部分：一塊是年代相對較久的老居住區(qū)，該居住區(qū)內(nèi)住戶的生活水平一般，擁有私家車的住戶不多，私家車保有率約為每200人/車，這個偏低的數(shù)字并不是說該地區(qū)居民私家車擁有量大大低于xx市平均水平，而是由于沒有合適的停車設(shè)施，一部分經(jīng)濟情況較好的有車業(yè)主已將區(qū)域內(nèi)的房屋出租而另購置了新的房產(chǎn)而搬離了老居住區(qū)；另外一塊是新建時間不久的以匯林綠洲、金貿(mào)花園為代表的新居住區(qū)，該居住區(qū)內(nèi)住戶的生活水平相對較高，私家車保有量較多，800戶左右的人口擁有400多輛的私家車，私家車保有率遠(yuǎn)高于xx市一般水平5倍以上。本次調(diào)查顯示，目前匯林綠洲一期共有住戶420戶左右，擁有

26、私家車300輛左右，其中有少部分公牌車（數(shù)據(jù)來自匯林綠洲物管人員）；金貿(mào)花園現(xiàn)有住戶300戶左右，擁有私家車120輛以上（數(shù)據(jù)來自金貿(mào)花園物管人員）；其它的老居住區(qū)有住戶8000多戶，擁有私家車100輛左右。調(diào)查結(jié)果顯示，所以由這兩塊居住區(qū)組成的項目地區(qū)域內(nèi)的私家車總保有率約在每50人/車左右，與目前xx市平均水平持平。隨著鼓樓老城的改造以及一些新樓盤諸如匯林綠洲二三期、金陵大公館、城市先鋒等項目陸續(xù)出現(xiàn)，在未來幾年中，該區(qū)域內(nèi)車輛的保有量預(yù)計會增大3倍以上，即達(dá)到1500輛左右。如果配套設(shè)施道路情況改善、停車場的建設(shè)能相應(yīng)共同發(fā)展的話，私家車的保有量將會更多。項目地區(qū)位于鼓樓區(qū)東北角，區(qū)域內(nèi)

27、住戶情況相對復(fù)雜，既有年代長久的xx市老城居住區(qū)，也有xx市比較高尚的新建居住區(qū)，私家車占有率情況也因此相對復(fù)雜。項目地區(qū)域內(nèi)私家車的價格檔次：項目地區(qū)域內(nèi)私家車的價格檔次主要在430萬之間，有別克、帕薩特、馬自達(dá)、派力奧、賽歐、桑塔那、富康、長安、奇瑞、現(xiàn)代等品牌。區(qū)域內(nèi)車流量調(diào)查：調(diào)查時間： 2004年10月8日 星期五 14：20 非高峰調(diào)查地點：二中與傳染病預(yù)防醫(yī)院交匯前的路口人流： （10輛自行車+6行人）/分鐘車流： 8輛/分鐘車流結(jié)構(gòu) 出租車 公交 小車 其它2輛 4輛 2輛25% 50% 25%通過對項目地區(qū)域的調(diào)查顯示，該區(qū)域內(nèi)的車流量組成以私家車為主，這部分車輛有隨時在該區(qū)

28、域停車的需求。1.4 項目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有車位及汽車停靠情況調(diào)查 根據(jù)對項目地周邊500米范圍內(nèi)的實地調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，項目地區(qū)域內(nèi)的正規(guī)停車場由單位停車場、小區(qū)內(nèi)停車場及路面的收費停車場組成。由于單位及小區(qū)停車場只對內(nèi)開放，因此真正對外開放的正規(guī)停車場只有兩個路邊收費小型停車場。其余主要是路邊臨時非法停車場。停車場數(shù)量少、規(guī)模小、車位總量嚴(yán)重不足，由此而導(dǎo)致的突出問題就是區(qū)域內(nèi)路面停車現(xiàn)象比較普遍，交通擁擠，存在安全隱患。項目地區(qū)域及其周圍地區(qū)內(nèi)的居住區(qū)以較早年代建成的老居住區(qū)為主，由于早期停車問題尚不嚴(yán)重，因此這些老式居住區(qū)都沒有配套的停車場所，由于老居住區(qū)內(nèi)私家車保有量較少，停車問題還不算嚴(yán)重；

29、而在為數(shù)不多的新建居住區(qū)中，盡管都建有停車場，但是由于早期對停車問題的認(rèn)識滯后，使得配套建設(shè)的車位數(shù)量已不能滿足目前住戶的停車需求，如匯林綠洲，現(xiàn)有車輛數(shù)300，車位130個左右，給居民生活、停車帶來了諸多不便。項目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有正規(guī)及非正規(guī)（含占道經(jīng)營停車場、路邊隨意停放、小區(qū)內(nèi)停車場）停車位400個左右，單個車位面積48平米不等，其中生活區(qū)外75個左右，生活區(qū)內(nèi)200多個（包括小區(qū)內(nèi)道路上臨時的）。具體情況如下表：調(diào)查區(qū)域內(nèi)停車狀況匯總調(diào)查時間：10月8日11：00-17：00 周五注：非高峰停車時間段地址 擁有車位 泊車數(shù)量 性質(zhì) 收費標(biāo)準(zhǔn)許府巷中央路至金貿(mào)大街段 10 6 臨時、非法 路

30、邊收費停車場：白天7：0019：00，小車6元/次；夜間19：007：00小車9元/次（該收費標(biāo)準(zhǔn)為區(qū)域內(nèi)兩個路面停車場的收費標(biāo)準(zhǔn)）長江科技園門前 10 4 單位自用 二中南門對面 8 6 非法 丁家橋小學(xué)旁 15 7 路邊、收費 南昌路與金貿(mào)大街交叉南 30 10 路邊、收費 二中對面農(nóng)貿(mào)市場門前 15 11 臨時 紫會苑，黑龍江路18號 30 8 小區(qū)內(nèi)路面上?？?匯林綠洲 130 50 小區(qū)地下停車場、區(qū)內(nèi)路面上 金貿(mào)花園 100以上 小區(qū)內(nèi)路面上 南昌路上 20 9 路邊臨時、非法 調(diào)查區(qū)域車位使用飽滿率 調(diào)查時間：10月8日11：00-17：00 周五注：非高峰停車時間段；使用率50

31、%左右，匯林綠洲晚間高峰停車時間段溢出率在10%以上。（溢出率由匯林綠洲物管提供，溢出車輛大多非法停靠在區(qū)域內(nèi)路面上）項目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有汽車保有量及車位分析：注：圖中正規(guī)停車位包括區(qū)域內(nèi)單位停車場、小區(qū)停車場及路面收費停車場。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，數(shù)量少、規(guī)模小、總量嚴(yán)重不足（晚間停車還需300個以上車位白天辦公還需100多個車位）是目前項目地區(qū)域內(nèi)停車位的現(xiàn)實寫照。現(xiàn)有的車位已經(jīng)不能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民出行的要求。目前面臨的突出問題就是停車設(shè)施嚴(yán)重不足，小區(qū)內(nèi)外路面停車現(xiàn)象非常普遍，同時區(qū)域內(nèi)道路情況不佳，交通擁擠，矛盾突出。解決這一問題的途徑除去改善路況外，更要建造停車場，增加停車位的數(shù)量。1.5 項目地周

32、邊區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)及公益設(shè)施情況經(jīng)過調(diào)查，目前項目地區(qū)域內(nèi)的大型服務(wù)性設(shè)施很少，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施以小型商鋪為主。項目地內(nèi)銷有商業(yè)及公益設(shè)施情況如下表：調(diào)查區(qū)域：北至黑龍江路、南至新模范馬路、東至中央路、西至紫竹林與東柏果園。項目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有公共設(shè)施情況表設(shè)施類型、名稱 數(shù)量、名稱類型 分布狀況（相對于項目地的方位）教育科研 3處；xx二中、丁家橋小學(xué)、紫竹林小學(xué) 中、南、北醫(yī)療衛(wèi)生 2處；老年康復(fù)醫(yī)院、傳染病醫(yī)院 南、西金融機構(gòu) 多處；商行、建行 黑龍江路、中央路體育用地 3處以上；二中操場、小區(qū)內(nèi)健身場所 南居民廣場 多處；小區(qū)內(nèi)部小型活動場所 各小區(qū)內(nèi)部商業(yè)用地大型酒店、賓館 3處以上；鑫天成酒

33、店、南瑞賓館等 南昌路、黑龍江路美容、美發(fā)店 10處以上，小型 黑龍江路、許府巷、南昌路娛樂場所（網(wǎng)吧、影院等等） 3處以上，小型 黑龍江路、南昌路超市 4處以上；蘇果、華聯(lián)、聯(lián)合利華、時代超市 黑龍江路、南昌路大型農(nóng)貿(mào)市場 南昌路農(nóng)副市場（中型） 南大型商場 時代購物中心 蘆席營街各類小型商鋪 180處以上 黑龍江路、許府巷、南昌路書報亭 5處 南昌路、黑龍江路公廁 3處以上 紫竹林、黑龍江路 項目地區(qū)域周邊單位及工廠分布情況工廠單位名稱 分布位置長江科技園（原720廠） 項目地東，毗鄰躍進汽車集團 項目地東500米外國電自動化研究所 項目地西南1000米左右區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住戶9000多戶，2

34、.7萬左右的人口。項目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有公共建設(shè)面積約在4萬平米左右，實際人均攤有公建面積1.5平米左右，這一水平低于經(jīng)濟發(fā)達(dá)地帶城市人均商業(yè)及公建配套設(shè)施建筑面積3平米/人的正常標(biāo)準(zhǔn)。具體情況見下圖：項目地區(qū)域內(nèi)人口實際所需公共建設(shè)面積與現(xiàn)狀比較及未來趨勢發(fā)展分析：通過以上調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看出，盡管項目地內(nèi)居住區(qū)建成時間較久，項目地區(qū)域周邊的生活環(huán)境已經(jīng)相對成熟，但是人均占有公共建筑設(shè)施面積不足，尤其是一些公益性設(shè)施。在現(xiàn)有的公益性設(shè)施中，項目地區(qū)域周邊居民對文化類活動場所、體育類活動場所及居民休閑廣場的需求較多，后期應(yīng)加大對此三種場所的開發(fā)建設(shè)。1.6 二中地下停車場綜合項目現(xiàn)狀調(diào)研結(jié)論綜述項目地

35、區(qū)域內(nèi)對停車位的市場需求非常迫切，需求增量較大，但市場供給不足，并且這一差異還在繼續(xù)擴大。目前項目地區(qū)域內(nèi)主要消費形式為露天沿街停車位，安全性與服務(wù)質(zhì)量較差，從而對小區(qū)消防安全等造成隱患，同時，由于項目地區(qū)域內(nèi)道路較窄，路況不佳，沿街停車對道路交通的影響很大。鑒于以上種種原因，在改善區(qū)域內(nèi)路況的同時，亦須為車位的未來需求正在不斷增長這一現(xiàn)實狀況尋求長期的解決辦法，即增加停車位的供給。以目前區(qū)域內(nèi)土地的使用情況來分析，大趨勢是修建中等規(guī)模以上的地下停車場。1.7 二中地下停車場綜合項目定位研究近兩年來，根據(jù)xx市城市總體規(guī)劃，鼓樓區(qū)東北角區(qū)域作為城市交通中心樞紐地段大量的80年代以來不同時期的居

36、民小區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、工廠、辦公樓是這個地區(qū)建筑的主體，周邊新開發(fā)的中高檔居民用地也很多，居住密度較大，根據(jù)調(diào)查，二中附件居民小區(qū)由于年代久遠(yuǎn)基本沒有配套的停車設(shè)施，而大量在這一地區(qū)辦公的機關(guān)及單位自身的停車場的配比也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，另外周邊新開發(fā)的中高檔商住樓及公寓項目也很多，這些項目的車位配比也只能滿足小區(qū)自身目前的停車需求。在迫切的市場需求下，根據(jù)停車場的服務(wù)半徑為300-500米，確定十一中地下停車庫的服務(wù)范圍為以二中操場為中心的周邊1平方公里區(qū)域，即向各方向輻射500米，北至黑龍江路，南至新模范馬路，東至中央路，西至紫竹林與東柏果園。具體定位設(shè)計指標(biāo)見2.中的分析。2. 項目定位設(shè)計二中地下

37、停車場項目的規(guī)劃定位建議確定為“利用地上操場興建的地下停車場”。建成后，地面保持原有其原有功能，地下綜合停車場主要包含的內(nèi)容有：出租式停車場、預(yù)留的公益性配套面積，本項目將主要為解決鼓樓區(qū)東北角城市人口密度較高、交通繁忙地段日益加深的社會停車難問題進行的經(jīng)驗探索，除需要對本項目進行經(jīng)濟效益層面、管理辦法等多方面的研究。建設(shè)規(guī)模初步測算表二中操場地下廣場地面廣場（基地面積） 21520平米地下一層平面 17430平米停車數(shù)量 382個總建筑面積 17430平米2.1 建議定位方案設(shè)計依據(jù)“地下負(fù)一層安排停車場”進行規(guī)劃，層高按遠(yuǎn)期二層機械式停車場的標(biāo)準(zhǔn)進行層高設(shè)計預(yù)留，再通過商業(yè)化運作，減少投資

38、商的運作風(fēng)險。根據(jù)第二部分現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)論及未來預(yù)測給出下圖所示定位配比方案：（1）項目基本定位項目主體 停車產(chǎn)權(quán)式停車場及社區(qū)公益設(shè)施、地下集中式商鋪為主的地下綜合體總適用范圍 停車場、商業(yè)設(shè)施、公益設(shè)施建筑面積 17430（平米） 基地面積 21520（平米）地下一層平面 17430（平米）出入口標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)一層 人車分流、雙車道 層高標(biāo)準(zhǔn) 負(fù)一層 4.5M倉儲及體育用地 停車位數(shù)目 停車位平均面積負(fù)一層 4000（平米） 382*2（個） 34（平米）（2）項目市場定位出租車位數(shù) 停車場面積 倉儲及商業(yè)用地負(fù)一層 382 13430 4000開發(fā)定位說明根據(jù)現(xiàn)狀情況分析以及對市場需求的調(diào)查，我們

39、認(rèn)為，將二中地下停車場項目的開發(fā)功能定位為以商業(yè)及公共停車為主的地下綜合體，地面廣場除保留學(xué)校原有操場，主要為增加車行及人行通道，設(shè)計原則為保持區(qū)域交通流量并有效疏導(dǎo)有停車需求的車輛。根據(jù)目前的地下空間，開發(fā)建設(shè)意向如下：地下一層作為停車場，根據(jù)規(guī)范“停車樓和地下停車庫的建筑面積，每個停車位宜為34m。按照總的建筑面積，初步測算二中廣場可提供的總的停車規(guī)模為382個。2.2 定位方案要點地面部分：學(xué)校操場+人行地下過街通道二中操場：原二中操場復(fù)建，增加地下廣場車行、人行出入口；人行地下過街通道，地下停車場人行出入口：沿二中操場兩側(cè)各設(shè)兩個出入口（見設(shè)計圖），設(shè)計為人行入口，人流可步行進入地下廣

40、場負(fù)一層，并可在未來全部改建為停車場。地下停車場車行出入口：沿二中操場周邊設(shè)三個出入口（見設(shè)計圖），設(shè)計為雙向雙車道車行出入口，車流可直接進入地下廣場負(fù)一層。地下負(fù)一層: 集中出租式停車場+商鋪或公益設(shè)施商鋪或倉儲用地部分：4000平米，作為地區(qū)貨物儲備中心為周邊各類單位提供貨物倉儲及物流轉(zhuǎn)運服務(wù)。出租式車位：382個車位：停車場4M層高為改建立體式車庫預(yù)留。2.3 定位補充說明層高：本項目考慮設(shè)計層高負(fù)一層為4米，本著實現(xiàn)地下土地效益的最大化的原則，在若干年后可改建為立體式雙層地下停車場。即可實現(xiàn)1變2。地下人行通道：盡可能不影響現(xiàn)有交通布局，并對車流與人流進行聯(lián)通，解決過街人流和車流的矛盾

41、。其它：本定位建議不考慮人防工程標(biāo)準(zhǔn)。通風(fēng)口：考慮沿人行樓梯設(shè)置通風(fēng)管道3. 項目投資收益分析3.1 項目資金投入情況分析經(jīng)過初步計算，項目靜態(tài)總投資為7344.95萬元。成本測算二中地下建筑總建筑面積為17430平方米； 二中地下廣場項目投資估算表序號 項目 計算公式 造價（萬元）1 土地取得費 1.1 土地出讓金 2 前期工程費 2.1 臨時水電路及場地平整費 建安費*0.3 14.38 2.2 規(guī)劃、勘查、設(shè)計費 建安費*4.1 196.53 2.3 可行性研究 建安費*0.1 4.79 2.4 規(guī)劃許可證 建安費*0.2 9.59 3.1 建筑安裝工程造價 0.2750萬元17430

42、4793.30 3.2 招投標(biāo)費 建安費*0.2 9.59 3.3 施工執(zhí)照費 建安費*0.1 4.79 3.4 質(zhì)量監(jiān)督費 建安費*0.25 11.98 3.5 工程監(jiān)理費 建安費*0.6 9.59 4 地面操場遷移及復(fù)建 150萬元+0.0421520 1010.80 5 管理費 建安費*5 236.97 6 財務(wù)費 建安成本*12 568.72 7 不可預(yù)見費 建安費*10 473.93 合 計 7344.95二中地下廣場投資估算表備注：（1）工程造價按3600元/平米計算；總費用中未包含土地出讓金和財務(wù)費用；（2）地面操場綠化遷移費用：150萬元；復(fù)建費用按400元/平米計算；（3）不

43、可預(yù)見費里重點考慮地下排水工程的費用；（4）單方成本：7344.95/17430=4214元/平米；單個車位平均成本：4214元/平米*34=14.33萬元/車位。收入測算（回報分析）可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表項 目 建 筑 功 能 項 目 建 筑 面 積（M2）地下汽車庫（輛） 382收益預(yù)計表總計建筑面積（平米） 17430出租車位數(shù) 382出租價格 400元/月出租車位年收入 183.4萬元需要說明的是，在以上預(yù)計項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。4. 市值及收益預(yù)測4.1 建成后收益預(yù)測二中地下停車場綜合項目投入建設(shè)當(dāng)年開始進行相關(guān)車

44、位、商鋪的預(yù)售，這就意味著項目啟動后便會有現(xiàn)金流入。實施經(jīng)營的依據(jù)：二中地下停車場綜合項目各功能部分的出租、出售價格的取值參照xx市目前同類物業(yè)出售、出租水準(zhǔn)而定；倉儲面積出租率的取定：基本上按照正常經(jīng)營年按90%的比例取定；各種稅費按國家標(biāo)準(zhǔn)計??；出租物業(yè)經(jīng)營成本按租金收入的8%計取；物業(yè)經(jīng)營模式：見項目市場定位表，出租收入：總計年均出租收入為： 297.7 萬元物業(yè)出租收入（以20年經(jīng)營期計）匯總，根據(jù)附件財務(wù)推算表數(shù)據(jù)計算：建筑功能 出租面積 出租基價 20年租金總收入（萬元）車位 382個 4800元/年/個 4388倉儲 4000平米 180元/平米/年 1565合計租金總收入 59

45、53項目租售稅利預(yù)測： 根據(jù)附表可知：工程以20年經(jīng)營期計可實現(xiàn)稅后總利潤-1871萬元人民幣，年均稅后利潤為-85萬元人民幣。根據(jù)現(xiàn)金流量分析，詳見附表：財務(wù)推算表。5. 項目投資價值分析5.1 二中地下停車場綜合項目投資收益指標(biāo)分析根據(jù)對一期工程項目開工后21年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測，二中地下廣場項目一期工程未來財務(wù)指標(biāo)狀況如下：項目從第十二年開始每年有正的利潤，且呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢，但是從總的項目20年總收益數(shù)據(jù)分析，該項目在21年時累計虧損-1871萬元人民幣，年均虧損85萬元人民幣。5.2 項目投資價值判斷通過對二中地下廣場項目規(guī)劃數(shù)據(jù)的投資規(guī)模、收益預(yù)測及市場需求狀

46、況等方面的審慎分析，從投資角度看，二中地下廣場項目的財務(wù)收益小于其社會收益。5.3 項目可行性判斷：項目目前規(guī)劃方案不可行6. 對項目的幾點建議6.1 項目的投資吸引力由于回報年限遙遙無期，故希望政府規(guī)劃部門將其設(shè)立為雙層停車場項目以增加收益來源，在土地出讓金減免、公共設(shè)施部分資金投入、開發(fā)資金的融資擔(dān)保方面給與明確政策。以吸引社會資金投資該項目。 6.2 關(guān)于停車場的設(shè)計可參考二中地下停車場綜合項目進行重新規(guī)劃和定位，可重點考慮商業(yè)服務(wù)設(shè)施與公益設(shè)施的設(shè)計。 二中地下停車場財務(wù)推算總表起始年限建設(shè)期始 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年

47、 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第18年 第19年 第20年 第21年 合計一 經(jīng)營收入 1 總出租車位數(shù)(個) 382 年度出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年度出租量 267 325 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 344 6781 租金價格(元) 4800 4944 5092 5245 5402 5565 5731 5903 6080 6263 6451 6644 6844 7049 7260 7478

48、 7703 7934 8172 8417 車位租金收入 128 161 175 180 186 191 197 203 209 215 222 228 235 242 250 257 265 273 281 289 4388 2 出租倉儲面積 4000 年度出租率 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 年度出租量 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 3600 72000 租金價格(元) 180 180

49、 180 180 180 185 191 197 203 209 215 221 228 235 242 249 257 264 272 280 倉儲面積租金收入 65 65 65 65 65 67 69 71 73 75 77 80 82 85 87 90 92 95 98 101 1565 合計 193 225 240 245 251 258 266 274 282 290 299 308 317 327 337 347 357 368 379 390 二 營業(yè)稅及附加 11 13 13 14 14 14 15 15 16 16 17 17 18 18 19 19 20 21 21 22

50、333 三 管理費 6 7 7 7 8 8 8 8 8 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 12 179 四 經(jīng)營成本或折舊 1 停車位及倉儲面積折舊(出租) 716 716 716 716 716 430 430 430 430 430 143 143 143 143 143 143 143 143 143 143 7162 2 停車位及倉儲面積房產(chǎn)稅(出租) 19 23 24 25 25 26 27 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 595 3 財務(wù)費用 4 出租房產(chǎn)經(jīng)營成本 15 18 19 20 20 21 21 22 23

51、 23 24 25 25 26 27 28 29 29 30 31 476 小 計 751 757 759 760 761 476 478 479 481 482 197 199 200 202 204 206 207 209 211 213 8234 五 稅前利潤 0 (574) (551) (540) (536) (532) (241) (235) (229) (223) (217) 76 83 90 97 104 111 119 127 135 143 (8746)六 所得稅 0 (189) (182) (178) (177) (176) (79) (78) (76) (74) (72)

52、 25 27 30 32 34 37 39 42 45 47 (921)七 稅后利潤 0 (385) (369) (362) (359) (357) (161) (157) (153) (149) (145) 51 56 60 65 70 75 80 85 90 96 (1871)八 年均稅后利潤 (85) 注：“（）”內(nèi)數(shù)字表示該項數(shù)據(jù)值為負(fù)數(shù)。第三部分十一中地下停車場項目市場現(xiàn)狀調(diào)查及項目可行性研究1. 十一中項目前期市場調(diào)查現(xiàn)狀調(diào)查1.1 考察范圍說明本項目目標(biāo)輻射區(qū)域，以南大附中（即十一中）為中心點，周邊1平方公里范圍內(nèi)。本次考察區(qū)域范圍：東至高樓門，西至上海路與北京西路，北至傅厚崗與

53、大方巷，南至漢口路。1.2 項目地區(qū)域內(nèi)人口密度及分布情況項目地位屬鼓樓區(qū)，處于中央北路、北京西路及云南路所圍成的地段之間，該區(qū)域地處xx市的經(jīng)濟中心，異常繁華，城市功能多樣，商業(yè)與居住并重，是目前xx市成熟度較高的區(qū)域之一。在本次項目地所輻射的周邊1平方公里的區(qū)域內(nèi)，既有繁華的商業(yè)地段，亦有較密集的居住區(qū)，如傅厚崗居住區(qū)、淵聲巷小區(qū)等，情況復(fù)雜。另外項目地周邊的居住小區(qū)大多是建成年代較久的老式小區(qū)，因此盡管項目地區(qū)域位處xx市繁華地段，仍有許多居住區(qū)內(nèi)部的條件不佳，配套設(shè)施不齊全，居住水平一般。經(jīng)過調(diào)查，目前項目地周邊區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住區(qū)10個左右，分布在中山北路兩側(cè)及中央路東側(cè)，現(xiàn)有居住戶約4

54、900戶左右，人口密度1.42萬人/平方公里，（按每戶2.9人口的標(biāo)準(zhǔn)計算）。該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人口職業(yè)分布及收入水平情況如下：人口分布統(tǒng)計表收入范圍 5萬以下 510萬 1015萬 1520萬 20萬以上分布比例 28% 28% 27% 13% 4%職業(yè)結(jié)構(gòu) 企業(yè)人員 政府官員 教育科研人員 私營業(yè)主、商人 其它分布比例 20% 17% 18% 28% 17%通過調(diào)查，該區(qū)域居住人口以私營業(yè)主、商人及企業(yè)人員等人群為主，其總體收入水平高于xx市一般收入水平。僅從收入水平來看，項目地區(qū)域內(nèi)居住人群的汽車保有量與xx市的整體標(biāo)準(zhǔn)持平。目前xx市現(xiàn)有人口數(shù)約650萬，私家車數(shù)量在12萬兩以上，人口數(shù)

55、與私家車數(shù)之比在50：1左右,私家車保有量的年度增長率在15%以上。（以上數(shù)據(jù)來自統(tǒng)計局官方網(wǎng)站）1.3 項目地區(qū)域內(nèi)汽車保有量情況隨著城市不斷地發(fā)展，人民生活水平和購買力不斷提高，私家車發(fā)展非常迅速，汽車增長量很快，擁有私家車的家庭越來越多，市民出行方式與購物理念的改變，對現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施布局尤其是汽車的停放提出了新的更高的要求。十一中地下停車場項目地區(qū)域內(nèi)的私家車總保有率：項目地區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)有新建成不久的居住小區(qū)如云嶺居、天鶴文元及傅厚港一帶的部分小區(qū)，也有年代相對較久的老式居住區(qū)如二條巷居住區(qū)等。年代較久的老式居住區(qū)內(nèi)住戶的生活水平一般，同時小區(qū)無配套的停車場，受這一停車條件的限制，該區(qū)

56、域內(nèi)擁有私家車的住戶不是很多。云嶺居是新建成不久的新居住區(qū)，小區(qū)內(nèi)有配套停車位近100個，擁有100多輛的私家車。經(jīng)調(diào)查后初步估計，目前區(qū)域內(nèi)私家車保有率約在65人/車左右，略低于xx市一般水平。另外由于項目地位處繁華的商業(yè)地段，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位、商鋪、寫字樓數(shù)量眾多，由此而產(chǎn)生的車流量是十分巨大的。這些車流中有小部分車輛的停放在內(nèi)部專用的停車場所，但是仍有大部分的車輛無配套停車位，亂停亂放在項目地地周邊。如若將這一部分車輛也考慮在內(nèi)，則項目地區(qū)域內(nèi)的汽車保有量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出目前xx市汽車保有量的正常水平。項目地區(qū)域內(nèi)私家車的價格檔次：項目地區(qū)域內(nèi)私家車的價格檔次范圍較廣，主要集中在840萬之間，

57、有帕薩特、尼桑、別克、雪鐵龍、藍(lán)鳥、長安福特、現(xiàn)代、桑塔納等品牌。區(qū)域內(nèi)車流量調(diào)查：調(diào)查時間： 2004年10月8日 星期五 非高峰期10：30 高峰期17：55調(diào)查地點：淵聲巷與中山北路交匯處人流 （85輛自行車+42行人）/分鐘非高峰期車流 5065輛/分鐘非高峰期車流結(jié)構(gòu) 出租車 公交 小車 其它30% 18% 42% 10%高峰期車流 100140輛/分鐘高峰期車流結(jié)構(gòu) 出租車 公交車 小車33% 17% 50%注：以上車流以道路暢通時為標(biāo)準(zhǔn)。1.4 項目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有車位及汽車?？壳闆r調(diào)查 項目地區(qū)域位于xx市市中心，地處繁華階段，項目地附近的商鋪、寫字樓鱗次櫛比，同時由于臨近中山北路

58、及北京西路這兩條市區(qū)主干道，由此使得項目地周邊的車流量非常高。項目地區(qū)域及其周邊區(qū)域開發(fā)較早，是目前xx市成熟度較高的地區(qū)之一，但是由于前期對停車問題的認(rèn)識不夠，使得區(qū)域內(nèi)大部分居住區(qū)無配套的停車設(shè)施，無法滿足居民正常的停車需要。同時，由于項目地周邊車流量巨大，盡管建有停車場，但是數(shù)量卻不能滿足停車需求，這使得項目地區(qū)域附近路面的亂停亂放現(xiàn)象非常普遍，給周邊的居民生活帶來諸多不便的同時，也影響了正常的交通秩序。在項目地區(qū)域周邊，除去部分商業(yè)設(shè)施自身配置的停車場外，尚零散的分布著幾個中、小型停車場，但是停車場的分布不夠合理。項目地區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有正規(guī)及非正規(guī)（含商業(yè)設(shè)施配套停車場、小區(qū)內(nèi)外、收費停車場

59、）停車位1250個左右，單個車位面積414平米不等，其中對外開放的正規(guī)停車位510個，晚間高峰期溢出率再6%以上，具體停車狀況如下表：區(qū)域內(nèi)停車狀況匯總調(diào)查時間：10月8日9：00-13：00 周五注：非高峰停車時間段 地址 擁有車位（個） 當(dāng)時泊車數(shù)量（個） 性質(zhì) 租售狀況、收費標(biāo)準(zhǔn)十一中前至市口腔醫(yī)院段 40 22 路面收費6 停車場收費一般標(biāo)準(zhǔn)：白天7：0019：00，小車610元/次，夜間19：007：00，813元/次；車位租賃費用情況：240400元/月新晨國際大廈 100 27 對內(nèi)/400/月，地下 湖北路2號盛世網(wǎng)絡(luò) 15 對內(nèi) 江蘇大酒店 70 45 路面、地下，收費對外

60、湖北路工商銀行停車場 46（有26個在益來） 15 路面、地下，對內(nèi) 益來國際廣場停車場 200 路面、地下，暫未開放 中山北路26號 15 2 對外 華美達(dá)怡華停車場 87 30 內(nèi)、外 中山北路49號中苑賓館 30 7 內(nèi)、外 中山北路49號旁機械大廈 60 23 內(nèi)、外200多/月 中山北路55號國稅局 12 15 對內(nèi) 鼓樓醫(yī)院門旁 10 7 對外 鼓樓街5號藥監(jiān)局 60 5 對內(nèi)為主；10元/小時 北京西路2號 25 12 內(nèi)、外 北京西路8號 13 12 外 天津路13號 40 33 外，6、8、10 南大附屬鼓樓醫(yī)院前 25 25 非法 鼓樓郵局 10 3 內(nèi) 中山路鼓樓醫(yī)院內(nèi)