2022年四星級商務(wù)酒店建設(shè)可行性研究報告

1、四星級商務(wù)酒店建設(shè)可行性研究報告四星級商務(wù)酒店建設(shè)可行性研究報告（此文檔為word格式,下載后您可任意修改編輯！） TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章項目總論1 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第二章項目建設(shè)背景與建設(shè)必要性5 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第三章市場分析與預(yù)測13 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第四章 項目建設(shè)條件分析和需求分析 18 HYPE

2、RLINK l bookmark10 o Current Document 第五章建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模23 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第六章工程設(shè)計方案26 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第七章環(huán)境影響分析34 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 第八章節(jié)能37 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第九章消防與安全衛(wèi)生39 HYPERLINK l bookmark46 o Current Doc

3、ument 第十章 項目的組織機(jī)構(gòu)與運作方式 44 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 第十一章經(jīng)營方式與營銷策略51575862 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 第十二章項目實施進(jìn)度55第十三章 投資估算 第十四章 經(jīng)濟(jì)效益評價 第十五章結(jié)論與建議四星級商務(wù)酒店建設(shè)可行性研究報告第 頁第一章項目總論項目簡介項目名稱：某某大廈建設(shè)項目項目建設(shè)單位：某某科技學(xué)院項目負(fù)責(zé)人：趙某項目建設(shè)地點某某大廈位于某某省松北區(qū)某某科技學(xué)院內(nèi)，位于美麗的松花江畔，與松浦大橋毗鄰，占地面積1250平米。項目建設(shè)內(nèi)容

4、和建設(shè)規(guī)模：某某大廈按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，共有客房 500套，貴賓房20套， 一至五層為辦公會議場所，五層以上為酒店。樓層數(shù)為 40層，總高 130米，總建筑面積50000吊。投資估算及籌措資金總投資32000萬元，其中：建設(shè)投資31300萬元，鋪底流動資 金200萬元。本項目資金籌措按以下方式進(jìn)行：校友投資32000萬元。可行性研究報告編制單位：某某科技學(xué)院建筑工程學(xué)院可行性研究報告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍1.2.1編制依據(jù)1中華人民共和國城市規(guī)劃法2城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137-90）3哈爾濱市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要4哈爾濱土地利用總體規(guī)劃和松北區(qū)其他有關(guān)專項規(guī)劃

5、5哈爾濱城市總體規(guī)劃（20042020年）國家計委建設(shè)項目可行性研究報告內(nèi)容及深度的規(guī)定其他相關(guān)的政策法規(guī)和技術(shù)規(guī)劃某某大廈建設(shè)項目提供的相關(guān)資料1.2.2指導(dǎo)思想充分利用項目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢，搞好項目的規(guī)劃設(shè)計， 突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實用、美觀、舒適和多功能性。項目建設(shè)要圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、 知識經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、旅游資 源、人文優(yōu)勢等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。為國內(nèi)外商貿(mào)易交流、 文化交流做出貢獻(xiàn)。項目建設(shè)是按照哈爾濱市城市總體規(guī)劃的要求，通過項目建設(shè)，進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能， 創(chuàng) 造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經(jīng) 濟(jì)效益和社會效益。酒

6、店設(shè)計既要現(xiàn)行特點體現(xiàn)行業(yè)特點（住宿、餐飲、娛樂、 商務(wù)、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等），又是具有服務(wù)社 會（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動全市經(jīng)濟(jì)增長等）的功能。1.2.3可行性研究報告編制的范圍項目建設(shè)的背景及必要性項目選址及建設(shè)條件建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容工程技術(shù)方案公用工程和輔助設(shè)施環(huán)保、節(jié)能、安全與消防項目實施計劃組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置投資估算和資金籌措效益分析結(jié)論與建議項目建設(shè)單位簡介某某大廈由本校校友投資，該校友成立了一個房地產(chǎn)公司，注冊 資本10000萬元，現(xiàn)有員工2500余人。公司在哈爾濱市投資在建項 目有觀江國際大酒店、松浦新區(qū)（暫定名），擬建項目有松浦汽車交 易市場（暫定

7、名），目前公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為龍頭，憑借多年專 業(yè)運作經(jīng)驗及雄厚資金實力，成立伊始就招攬大批高素質(zhì)人才公司， 通過產(chǎn)品經(jīng)營、品牌經(jīng)營、資本經(jīng)營的有機(jī)結(jié)合，形成并重點發(fā)展”酒店、房產(chǎn)、商貿(mào)三大板塊?！叭粘鼋t勝火”，松花江之畔的哈爾濱正蓬勃發(fā)展， 公司將 繼續(xù)秉持以品牌化經(jīng)營，秉承“誠信、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、務(wù)實”的核心理 念，憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，以項目為主線的經(jīng)營思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境、生活配套等方面精心打造人居產(chǎn) 品，肩負(fù)起建筑”百年大計”的重?fù)?dān)，致力于為哈爾濱城市建設(shè)締造新 的生活夢想，使公司成長為哈爾濱最優(yōu)秀的的酒店業(yè)、 地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào) 業(yè)投資開發(fā)商和運營商之一。研

8、究的主要結(jié)論與建議1.4.1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱數(shù)量備注總投資32000萬元其中：1、固定資產(chǎn)投資31300萬元2 、鋪底流動資金200萬元正常年份銷售收入5340.7萬元正常年正常年份總成本3005.8萬元正常年利潤總額2326.4萬元正常年所得稅581.6萬元正常年稅后利潤1744.8萬元正常年內(nèi)部收益率（）11.6%稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）1299.6稅后靜態(tài)投資回收期（年）7.9含建設(shè)期1年動態(tài)投資回收期（年）10.7含建設(shè)期1年投資利潤率（）10.8%投資利稅率（）11.0%盈虧平衡點（產(chǎn)量）70.5%第二章項目建設(shè)背景與建設(shè)必要性2.1 項目建設(shè)背景2.1.1哈爾濱市

9、簡介哈爾濱市是某某省省會，中國東北北部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交 通中心，東北北部地區(qū)最大的中心城市，也是中國省轄市中管轄面積 最大、管轄總?cè)丝诰拥诙坏奶卮蟪鞘校?是中國十大城市之一。全市 土地面積5.31萬平方公里，轄8區(qū)7縣，代管3個縣級市。戶籍總 人口 1063.5萬人，其中市區(qū)人口 587.9萬人，48個少數(shù)民族，其中 少數(shù)民族66萬人。是中國著名的歷史文化名城和旅游城市， 素有“共 和國長子”、“冰城”、“天鵝項下的珍珠”、“東方莫斯科”、“東方小巴 黎”以及“冰城夏都”等美稱。特殊的歷史進(jìn)程和地理位置造就了哈爾濱這座具有異國情調(diào)的美麗都市，哈爾濱建筑風(fēng)格別具風(fēng)韻，很 多歐式建筑遍布市

10、區(qū)。它不僅薈萃了北方少數(shù)民族的歷史文化，而且融合了中外文化。1946年4月28日，哈爾濱成為新中國第一個獲得 解放的大城市，為解放東北乃至全國做出了重要貢獻(xiàn)。1950年2月27日，被毛主席公開稱贊為共和國長子。1994年哈爾濱市被確定 為國家級歷史文化名城。2010年，哈爾濱市成為“國家創(chuàng)新型試點 城市”和“三網(wǎng)融合試點城市” 。2010年6月22日，哈爾濱被聯(lián)合 國教科文組織全球創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)認(rèn)定為“音樂之都”，成為中國首個 獲此殊榮的城市。哈爾濱市轄8區(qū)7縣3市，分別為南崗區(qū)、道里區(qū)、 道外區(qū)、香坊區(qū)、松北區(qū)、平房區(qū)、呼蘭區(qū)、阿城區(qū)和賓縣、方正縣、 依蘭縣、巴彥縣、木蘭縣、延壽縣、通河縣，代

11、管縣級雙城市、尚志市、五常市。全市總面積53068平方哈爾濱行政區(qū)劃圖，其中市區(qū)面 積7086平方公里。哈爾濱市人民政府駐松北區(qū)世紀(jì)大道。哈爾濱中心城區(qū)指哈爾濱市南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)、 松北區(qū)的行政轄區(qū)，呼蘭城區(qū)及雙井鎮(zhèn)、長嶺鎮(zhèn)、沈家鎮(zhèn)、孟家鄉(xiāng)和 阿城城區(qū)（包括新利街道、舍利街道）及蜚克圖鎮(zhèn)、料甸鄉(xiāng)、紅星鄉(xiāng)。 總面積約為4187平方公里。主城區(qū)指哈爾濱市道里區(qū)、道外區(qū)、南 崗區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)、松北區(qū)、呼蘭區(qū)規(guī)劃的城市建成區(qū)?？傆玫?面積458平方公里。區(qū)域總?cè)丝?1063.5971萬人，其中市區(qū)人口 587.9 萬（2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)）?！笆晃濉睍r期，全市地區(qū)生產(chǎn)總值從1

12、796.4億元增加到3665.9億元，年均增長13.5%;人均地區(qū)生產(chǎn)總值從2790美元增加 到5583美元，年均增長13%地方財政一般預(yù)算收入從98億元增加 到238.1億元，年均增長19.4%；固定資產(chǎn)投資5年累計達(dá)7725.8 億元，年均增長32.9%；社會消費品零售總額累計達(dá) 6488.2億元， 年均增長17.6%。萬元GDP綜合能耗累計下降21%三次產(chǎn)業(yè)比重由 2005年的15.5:34.3:50.2 調(diào)整為11.3:37.8:50.9 。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位更 加鞏固，綜合生產(chǎn)能力大幅提升，5年累計生產(chǎn)糧食1081億斤；工 業(yè)主導(dǎo)作用進(jìn)一步增強(qiáng)，裝備制造、食品、醫(yī)藥、石化4大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)增加值

13、占規(guī)模以上工業(yè)比重達(dá) 83.5%；服務(wù)業(yè)層次和水平有新提高， 成為國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點區(qū)域。 所有制結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，非公有制 經(jīng)濟(jì)增加值從861億元增加到1904.3億元，年均增長15%占地區(qū) 生產(chǎn)總值比重達(dá)51.9%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值從 718億元增加到2042 億元，年均增長23.1%,科技進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率由 41.7%提高到 53%連續(xù)獲得“全國科技進(jìn)步先進(jìn)城市”稱號，成為首批國家創(chuàng)新 型試點城市。為此，某某科技學(xué)院擬開發(fā)建設(shè)某某大廈項目，以滿足灣沚及周 邊地區(qū)日益增長的休閑、旅游、商貿(mào)、服務(wù)、文化、體育等方面需要。 2.1.2本項目建設(shè)背景旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今時代發(fā)展最快、 最具活力、最

14、有前途的產(chǎn)業(yè)。五 十年代以來，世界旅游業(yè)以年均 9.3%以上的速度遞增，大大超過同 期工業(yè)經(jīng)濟(jì)的年均增長率，全球國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國國內(nèi)生 產(chǎn)總值的比重已達(dá)11%以上，其發(fā)展進(jìn)程和趨勢表明，旅游業(yè)已成為 全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國是世界上旅游資源最豐富的國家， 雖然旅 游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，至1998年末，我國旅游業(yè)收入3237.21億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的4.3%, 1995-1998年年均增長率20% 是同期GDP曽長率的2倍多，旅游業(yè)在在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位 越來越重要。展望21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)、科技的發(fā)展，人民生活水平 的提高，旅游業(yè)的市場前景將更加廣闊，可以預(yù)言，旅游產(chǎn)業(yè)

15、是永遠(yuǎn) 朝陽型產(chǎn)業(yè)。由于該產(chǎn)業(yè)是一項綜合性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對拉動整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。賓館作為旅游經(jīng)濟(jì)的基本細(xì)胞，是旅游業(yè)收入的重要來源，賓館 業(yè)發(fā)達(dá)也促進(jìn)著旅游業(yè)的興旺，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平不斷提 高。哈爾濱地處東北部旅游勝地與松花江流域的內(nèi)陸地帶的結(jié)合部， 腹地廣闊，水、陸、空交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，隨著中央加快建設(shè)東北 部老工業(yè)基地的戰(zhàn)略實施，哈爾濱市將成為信息、資金、技術(shù)、商品 從東北部沿大陸向東北亞傳遞的前沿地帶， 并正成為中國與俄羅斯商 貿(mào)的中心，沿歐亞大陸進(jìn)出口的經(jīng)濟(jì)走廊已初具規(guī)模。 以哈爾濱為軸 心的東北區(qū)域擁有國家級風(fēng)景名勝區(qū) 3處，省級風(fēng)景名勝區(qū)20處；

16、 國家級自然保護(hù)區(qū)4處，省級自然保護(hù)區(qū)7處；省級歷史文化名城7 個，省級歷史文化保護(hù)區(qū)5處；國家和省級森林公園22個，以及多 處國家級文物保護(hù)單位，數(shù)十處省級文物保護(hù)單位和省級重點寺廟， 旅游資源十分豐富，自然風(fēng)光特色明顯，歷史文化積淀深厚，宗教文 化源遠(yuǎn)流長，生態(tài)環(huán)境保護(hù)完好，是安徽省重要的旅游區(qū)域。所有這 些給蕪湖大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)和經(jīng)營提出了緊迫的要求。結(jié)合哈爾濱市場環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認(rèn)為：哈爾濱 市域及周邊地區(qū)，進(jìn)行適應(yīng)市場需求的旅游業(yè)、 商業(yè)、服務(wù)業(yè)項目建 設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項目單位審時 度勢、把握機(jī)會、根據(jù)目標(biāo)市場（四星級酒店為空缺）特

17、點，決定實 施該項目項目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng) 濟(jì)效益。2.2 項目建設(shè)必要性221建設(shè)松浦大廈是發(fā)展三產(chǎn)、構(gòu)建現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的客觀要求發(fā)展三產(chǎn)，是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的要求。關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增 長的第一推動力的新現(xiàn)象，必須認(rèn)識生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)比重增 大是第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化的重要標(biāo)志， 積極米取措施推進(jìn)第二 產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展?？h區(qū)要進(jìn)一步發(fā)展，實現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”，離不開一、 二、三產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，力爭使第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到“三分天下有其一”。 第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)一個重要特征。 在中國都市地區(qū)和 旅游城市，休閑已成為一種主流時尚文化，并相應(yīng)產(chǎn)生多種市場需求， 在

18、旅游業(yè)和娛樂業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來休閑經(jīng)濟(jì)，形成了地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增 長點，2000年我國城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到 39.2%,開始邁 入小康水平的門檻。2003年我國人均GDP首次突破1000美元，旅游 休閑進(jìn)入了一個急劇擴(kuò)張期，“假日經(jīng)濟(jì)”就是一種突出表現(xiàn)。很多 城市的經(jīng)濟(jì)增長模式已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉(zhuǎn)向依靠休閑業(yè)及其相關(guān)產(chǎn) 業(yè)。哈爾濱市區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)比較完善， 對外開放度大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平處于全省較領(lǐng)先地位， 經(jīng) 濟(jì)集聚和輻射功能日益增強(qiáng)。松浦大廈的建設(shè)，不僅完善哈爾濱市的 服務(wù)流通體系，適應(yīng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要，而且對整個某某省的服 務(wù)流通體系的改善都將產(chǎn)生

19、積極作用，必將推動哈爾濱第三產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展。本區(qū)位于東北地區(qū)腹地，是通往風(fēng)景勝地長春、長白山、五大連 池、牡丹江、興凱湖的重要門戶，合理開發(fā)利用當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅 游資源，進(jìn)一步增強(qiáng)哈爾濱在某某省的經(jīng)濟(jì)增長極功能。鑒于哈爾濱 市良好的區(qū)位優(yōu)勢、商業(yè)戰(zhàn)略地位、地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建設(shè)松浦 大廈具有客觀必要性。2.2.2本項目建設(shè)是某某科技學(xué)院建大學(xué)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要某某科技學(xué)院坐落在哈爾濱市松花江畔， 原名某某礦業(yè)學(xué)院，是 原國家煤炭工業(yè)部所屬的院校。1998年高等教育管理體制改革后， 隸屬關(guān)系實行中央與地方共建，以某某省管理為主，是某某省唯一一 所具有礦業(yè)特色的普通高等學(xué)校。某某科技學(xué)院始建于194

20、7年，現(xiàn)地處北國冰城哈爾濱市的松花江畔。 在半個多世紀(jì)的辦學(xué)歷程中，學(xué)校秉承“厚德博學(xué)、強(qiáng)吾興邦”的校訓(xùn)，鑄就了求真求實、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的校風(fēng)，為全國各地培養(yǎng)各級各類人才數(shù)十萬余名。該校因坐落 在松花江北岸，因此又有江畔朝陽一說。近幾年，學(xué)校堅持發(fā)展是硬 道理，搶抓國家加快發(fā)展咼等教育的某某科技學(xué)院抓住有利時機(jī)，用兩年半的時間，在一片廢墟上崛起了一個“規(guī)劃科學(xué)化、功能現(xiàn)代 化、信息網(wǎng)絡(luò)化、后勤社會化、園林生態(tài)化”的校園，圓了幾代科院 人建設(shè)新校區(qū)、沖擊碩士點的兩個夢，實現(xiàn)了辦學(xué)規(guī)模、辦學(xué)層次、 辦學(xué)空間和辦學(xué)領(lǐng)域的跨越式發(fā)展，形成了一校兩地（哈、雞）四校 區(qū)的辦學(xué)格局。全日制在校學(xué)生 20000余人

21、，固定資產(chǎn)14億元。初 步建成了以工為主，理、工、管相結(jié)合，經(jīng)、文、法相協(xié)調(diào)的大學(xué)。 目前，某某科技學(xué)院正在以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)， 以振興老工業(yè)基地為 契機(jī)，深化“確保生命線、構(gòu)筑增長線、強(qiáng)化保障線”的“三條線” 內(nèi)部管理改革，以評促建，充實內(nèi)涵，實現(xiàn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益 協(xié)調(diào)發(fā)展，續(xù)寫科技學(xué)院新的燦爛、新的輝煌！隨著某某科技學(xué)院的發(fā)展，尤其是近年來提出建大學(xué)的構(gòu)想，對 配套服務(wù)提出了更高的要求，校內(nèi)缺少一個高檔的會議辦公場所， 這 給學(xué)校承辦各種高水平大規(guī)模的學(xué)術(shù)研討會帶來了很大的不便。本項目的建設(shè)，正適應(yīng)了滿足某某科技學(xué)院建大學(xué)發(fā)展的需要，規(guī)劃建設(shè)配套服務(wù)區(qū)，提升某某科技學(xué)院的配套水平，為

22、學(xué)校舉辦大型學(xué)術(shù)會 議帶來了很大的便利，也間接提高了某某科技學(xué)院在業(yè)界的知名度。 2.2.3本項目建設(shè)是城市副中心建設(shè)的需要至2004年來，哈爾濱市松北區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 12.07億元，同比 增長19.1%;今年1-9月份，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值13.78億元，同比增 長39.8%，從2004年2月設(shè)區(qū)至今，時隔不過兩年，松北區(qū)令人刮 目相看。樹立科學(xué)發(fā)展觀，規(guī)劃先行，高起點、大手筆的運作讓松北 成為哈爾濱變化最大、發(fā)展最快的一片熱土。大氣謀事，精于干事， 高效成事。松北人秉承這一理念，以全新的思路規(guī)劃松北、建設(shè)松北， 使其成為哈爾濱實現(xiàn)“一江居中、兩翼齊飛”宏大構(gòu)想的世紀(jì)之作 松北承載著哈爾濱復(fù)興的

23、夢想，對其進(jìn)行高起點、大手筆的規(guī)劃是松 北發(fā)展中第一位的問題。去年以來，松北區(qū)堅持“規(guī)劃先行”和“不 留歷史遺憾”的原則，投資近 4000萬元，聘請了國內(nèi)著名的王志剛 工作室為松北進(jìn)行戰(zhàn)略策劃；與英國阿特金斯、中山大學(xué)、南京大學(xué) 規(guī)劃院等國內(nèi)外著名公司和院校， 對松北區(qū)的總體規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃和 重點地區(qū)控詳規(guī)劃，進(jìn)行了深化細(xì)化論證，完成了部分城市設(shè)計。根 據(jù)規(guī)劃，松北總體功能定位是建設(shè)成為現(xiàn)代化園林式新的中心城區(qū)， 行政、旅游、服務(wù)、商業(yè)、貿(mào)易中心，對俄貿(mào)易基地，發(fā)達(dá)制造業(yè)和 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，以及生態(tài)旅游休閑度假區(qū)。規(guī)劃中的松北區(qū)是一 個生態(tài)城區(qū)，擁有大面積的森林、濕地和江河湖泊，城區(qū)綠化率高

24、達(dá) 45%隨著東北亞經(jīng)貿(mào)科技合作區(qū)、歐美亞科技園區(qū)、國家環(huán)保產(chǎn)業(yè) 園等三個產(chǎn)業(yè)園區(qū)被納入某某省哈大齊工業(yè)走廊， 松北騰飛再添動力 從總體空間布局上看，松北的城市規(guī)劃為組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，具體可以概括 為：三片、三點、一帶。三片分別是西部的前進(jìn)片、東部的松浦鎮(zhèn)和 南部的太陽島風(fēng)景區(qū)；三點分別是萬寶鎮(zhèn)、樂業(yè)鎮(zhèn)和對青山鎮(zhèn)；一帶 是北部的科技工業(yè)聚集帶。松浦大廈位于某某鎮(zhèn)，層高米，工程竣工后將成為松浦鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑，為松北區(qū)構(gòu)建市域副中心發(fā)展邁出的 堅實的一步。第三章市場分析與預(yù)測3.1哈爾濱市旅游市場簡析前往哈爾濱旅游，最佳的季節(jié)是以每年 12月至次年1月，此時，滿 目的銀裝素裹，雖然寒冷，卻到處可以看到與江

25、南水鄉(xiāng)迥異的雪地冰 天景色；另外，7月至9月的夏季，對游客而言，絕對是理想的避暑 佳季。哈爾濱中西合璧的城市風(fēng)貌，粗獷豪放的北方民族風(fēng)情，一道道 亮麗的風(fēng)景令人流連忘返，一年一度的哈爾濱之夏音樂會、 冰燈游園 會、冰雪大世界等大型活動顯示了哈爾濱深厚的文化底蘊。哈爾濱極地館、防洪紀(jì)念塔、文廟、極樂寺、圣索非亞教堂、俄羅斯風(fēng)情的中 央大街、蕭紅故居等文物古跡和東北林園、亞布力滑雪旅游度假區(qū)、 原始森林等500余處人文自然景觀，與哈爾濱周邊的鏡泊湖、五大連 池、扎龍自然保護(hù)區(qū)一起構(gòu)成了中國北方別具一格的特色旅游地，憑藉這些優(yōu)勢，哈爾濱市1998年被國家旅游局評選為首批中國優(yōu)秀旅 游城市。哈爾濱素來

26、有著“東方小巴黎”、“東方莫斯科”的美名。市內(nèi)建筑中西合壁，格調(diào)鮮明。人文歷史悠久，不僅薈萃北方 少數(shù)民族的歷史文化，而且是中西文化結(jié)合的名城。莊嚴(yán)雄偉的圣索 菲亞教堂，神秘氣氛籠罩的尼古拉教堂，造型奇巧的俄羅斯木屋，典 雅別致的歌特式樓宇，歐式建筑的中央大街，雅潔明快的建筑色調(diào)， 燈紅酒綠、繁華如錦的都市風(fēng)貌，一年一度的“哈爾濱之夏”音樂會，“冰雪節(jié)”國際冰雕雪塑比賽，以及“國際經(jīng)貿(mào)洽談會”，處處折射 出“東方莫斯科”的獨特魅力。蕪湖市委、市政府十分重視旅游事業(yè)。自“九五”以來，旅游投入逐年大幅度增長，旅游基礎(chǔ)設(shè)施逐年 完善，城市建設(shè)、旅游接待、服務(wù)設(shè)施等方面都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā) 展。全年接

27、待國內(nèi)外各類游客549.82萬人次，比上年增長9.6%，其 中，接待國內(nèi)游客548萬人次，增長9.6%。全年實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 35.65億元，比上年增長15.0%,其中，旅游創(chuàng)匯收入2460萬美元， 增長11.8%。目前，全市公交運營線路長度761.5公里，車輛718輛, 擁有4000輛出租車。全市共有旅行社37家，星級飯店20家，擁有 AA級及以上旅游景區(qū)5處。3.2 哈爾濱市星級酒店市場簡析3.2.1哈爾濱市酒店一覽表哈爾濱市星級酒店一覽表序號酒店名稱星級客房平均價格（元/間/ 天）出租率（%）年平均接待人數(shù)（萬人次）1哈爾濱福順天天大酒店五星6809020.82哈爾濱香格里拉大飯店五星6

28、808020.23哈爾濱萬達(dá)索菲特大酒店五星6807019.44哈爾濱華旗飯店五星6808018.85哈爾濱新巴黎大酒店五星6808017.66松花江凱萊花園酒店五星6809015.77哈爾濱勃萊梅大酒店五星6807015.68哈爾濱萬達(dá)假日酒店四星4808016.59哈爾濱天鵝飯店四星4808015.2合計159.8322哈爾濱市內(nèi)星級酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢簡析一是高星級酒店的經(jīng)營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對額和利潤 率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。二是商務(wù)酒店的比重量繼續(xù)增加。三是高星級酒店入住率高。四是有著世界先進(jìn)管理模式酒店管理集團(tuán)對星級酒店的影響， 他 們憑借著在信息收集和客房

29、預(yù)訂、宣傳促銷與管理、培訓(xùn)等多方面優(yōu) 勢，使自身在華的市場份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國傳統(tǒng)酒店業(yè)。3.3 項目周邊市場環(huán)境分析3.3.1區(qū)域特點本項目建于位于某某省哈爾濱市松北區(qū)文化中心科技學(xué)院內(nèi)，倚江而建，東臨松浦大橋。交通便利，出行自由。到江南市區(qū)僅 需十分鐘車程。區(qū)域內(nèi)有美麗的國家五A級風(fēng)景區(qū)太陽島，東北虎林 園，哈爾濱冰雪大世界，極地館等。一年一度的哈爾濱冰雪節(jié)會在這 兒舉行，在每年一月五日開幕，這是中國第一個以冰雪為內(nèi)容而組織 的國際性節(jié)慶活動。每年的哈爾濱冰雪節(jié)都舉辦大型的冬泳比賽，場面非常壯觀。3.3.2市場分析通過對哈爾濱市星級酒店市場分析，哈爾濱福順天天大酒店、 哈爾濱香格里

30、拉大飯店、哈爾濱新巴黎大酒店等五星級酒店均在哈爾 濱市內(nèi)，對本項目影響不大，松北區(qū)境內(nèi)沒有一家四星級以上的酒店， 所以這兒有著很大的市場空間。隨著哈爾濱市松北區(qū)的發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù) 改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟同時， 伴隨著對外開放 的進(jìn)一步擴(kuò)大，度假旅游等新型產(chǎn)品的開發(fā)，度假旅游者、商務(wù)旅游 者、會議旅游者將大大增加，這將確保市場高檔酒店的出租率持續(xù)攀 升。松北區(qū)內(nèi)沒有一家四星級酒店，有著很大的市場缺口。伴隨著 中國加入WT并且企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會帶來大量的國際國內(nèi)客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務(wù)活 動（包括商務(wù)會議）對該地區(qū)高星級

31、酒店有較大的需求，商務(wù)客源及 會議客源呈現(xiàn)跳躍式增長。而本項目正是充分順應(yīng)了這種趨勢。本章小結(jié)由于項目所在地的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁勢頭和需求旺盛等 造成了極大的高星級酒店市場機(jī)會，同時形成了一個刺激酒店業(yè)結(jié)構(gòu) 優(yōu)化化的過程。目前，項目所處范圍內(nèi)的沒有高星級酒店， 而本項目憑借其優(yōu) 勢和管理優(yōu)勢，使其具有極強(qiáng)的競爭力，有望成為城南新區(qū)酒店中的 明星和龍頭”企業(yè)。項目建設(shè)地周邊的商務(wù)圈使得本項目存在極大的發(fā)展空間?？驮?、會議以及有關(guān)活動較多，加上本項目將委托有經(jīng)驗的管理集團(tuán)對 其進(jìn)行管理，這些都對該項目建成以后的正常經(jīng)營十分有利。伴隨著哈爾濱經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，松北區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位、區(qū)位優(yōu)勢也必 將加強(qiáng)，國

32、際、國內(nèi)商務(wù)活動的日益頻繁，以及國際、國內(nèi)旅游業(yè)的 持續(xù)發(fā)展將推動哈爾濱酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。第四章項目建設(shè)條件分析和需求分析項目建設(shè)條件分析4.1.1松北區(qū)概述某某省哈爾濱市松北區(qū)，位于松花江哈爾濱城區(qū)段北岸。面積 736平方千米，人口 16萬人。松北區(qū)是某某省哈爾濱市下轄的一個 區(qū)，位于松花江哈爾濱城區(qū)段北岸。 面積736平方千米，人口 16萬。 區(qū)人民政府駐松北街道松北一路 18號。下轄3個街道、4個鎮(zhèn)。街 道辦事處：松北街道、松浦街道、萬寶街道。鎮(zhèn)：太陽島鎮(zhèn)、三電鎮(zhèn)、 樂業(yè)鎮(zhèn)、對青山鎮(zhèn)。省市行政中心聚集松北，交通便捷、信息暢通、 商賈云集、人杰地靈，適于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、高端經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服

33、務(wù)業(yè)。 這里有馳名中外的太陽島，碧波蕩漾的天鵝湖，旖旎的天然濕地風(fēng)光， 東北虎野生放養(yǎng)的虎林園，風(fēng)情萬種的俄羅斯小鎮(zhèn)，具有哈爾濱冬之 韻的雪博會、冰雪大世界等，展現(xiàn)了松北區(qū)北國四季各異的獨特風(fēng)姿?！俺窃诹种小⒙吩诰G中、樓在園中、人在景中”目標(biāo)的實現(xiàn)，將成為 人們休閑、旅游、居住的最佳選擇。松北區(qū)自然資源豐富，發(fā)展綠色 和特色農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品深加工潛力巨大。獨有的政區(qū)型開發(fā)區(qū)管理體制 和運行機(jī)制，可為入?yún)^(qū)企業(yè)提供方便、快捷、高效的服務(wù)和優(yōu)良的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展環(huán)境。松北區(qū)發(fā)展前景廣闊，是國內(nèi)外投資者興業(yè)發(fā)展的一片 沃土。1.氣候條件。哈爾濱位于最北端，是中國緯度最高、氣溫最低的大都市。四 季分明，冬季漫長寒

34、冷，而夏季則顯得短暫涼爽。哈爾濱的集中降水 期為每年7至8月，集中降雪期為每年11月至次年1月。年平均溫 度3.6 C。最冷的1月份，平均氣溫為零下13.2 C至零下24.8 C, 最熱的7月份，平均氣溫為18.1 C至22.8 C。3-5月份為春季，易 發(fā)生春旱和大風(fēng)，氣溫回升快而且變化無常，升溫或降溫一次可達(dá) 10C左右。6-8月份為夏季，炎熱濕潤多雨，7月份平均氣溫19-20 C, 最高氣溫達(dá)38C。平均降水量占全年的60%-70%由于降水集中，間 有暴雨，易發(fā)生洪澇災(zāi)害。9-11月份為秋季，降雨明顯減少，晝夜 溫差變幅較大，9月份平均氣溫為10C, 10月份北部地區(qū)已到0C, 南部地區(qū)

35、2-4 C。12-次年2月份為冬季，漫長而寒冷干燥，雪覆大 地。1月平均氣溫零下15C -零下30C，最低氣溫曾達(dá)零下52.3 C地質(zhì)條件。哈爾濱市區(qū)及雙城市、呼蘭區(qū)地域平坦、低洼，東部10縣（市）多山及丘陵地。東南臨張廣才嶺支脈丘陵，北部為小興安嶺山區(qū)，中部 有松花江通過，山勢不高，河流縱橫，平原遼闊。哈爾濱市區(qū)主要分 布在松花江形成的三級階地上：第一級階地海拔在132140米之間， 主要包括道里區(qū)和道外區(qū)，地面平坦；第二級階地海拔145175米, 由第一級階地逐步過渡，無明顯界限，主要包括南崗區(qū)和香坊區(qū)的部 分地區(qū)，面積較大，長期流水浸蝕，略有起伏，土層深厚，土質(zhì)肥沃， 是哈爾濱市重要農(nóng)業(yè)

36、區(qū)；第三級階地海拔180200米，主要分布在荒山嘴子和平房區(qū)南部等地，再往東南則逐漸過渡到張廣才嶺余脈， 為丘陵地區(qū)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析初步測算，全年松北區(qū)高新區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 116.2億元，比上 年增長20.3%。其中，松北區(qū)實現(xiàn)71.9億元，同比增長19.1%;高新 區(qū)實現(xiàn)44.3億元，同比增長20.8%。松北區(qū)第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 4.9 億元，同比增長 8.4%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 30.9億元，同比增長 19.4%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值36.1億元，同比增長20.5%。非公有制 經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)增加值48.7億元，比上年增長20.4%，占全區(qū)生產(chǎn)總值的 比重為67.7%。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率

37、分別為3.2%、45.3%、51.5%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，由上年的8.2:43.7:48.1 調(diào)整為 6.9:42.9:50.2 。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 22.7億元，比上年增長21.5%。在全區(qū)社會消費品零售總額中，吃的商品零售額11.8 億元，比上年增長22.2%，占全部零售額的51.9%；穿的商品零售額 4.5億元，比上年增長21.1%，部零售額的19.8%；用的商品零售額 5.8億元，比上年增長21.3%，占全部零售額的比重為 25.6%。全區(qū) 已備案家電下鄉(xiāng)銷售網(wǎng)點4個。全區(qū)實現(xiàn)累計補貼數(shù)量758臺，累計 補貼金額16.5萬元。對外經(jīng)濟(jì)全區(qū)實現(xiàn)進(jìn)出口總值1411.5萬美元（海

38、關(guān)口徑），比上年增長47.1%。其中，出口總值1376.2萬美元，同比 增長55.1%;進(jìn)口總值35.3萬美元，同比下降50.9%。全年松北區(qū)高 新區(qū)實際利用外資8690萬美元，同比增長171.6%o其中，松北區(qū)實 際利用外資3500萬美元，增長9.4%;高新區(qū)實際利用外資5190萬 美元。松北區(qū)華潤歡樂頌商業(yè)中心、國際啤酒城、皇朝家私等一批大 項目簽約入?yún)^(qū)。科技創(chuàng)新城哈焊接所等國家工程研究中心、省科技廳 的新興產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)平臺、省農(nóng)科院的國際農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新中心等 23個研發(fā)項目簽約入駐創(chuàng)新園；涉及現(xiàn)金制造業(yè)、生物工程等領(lǐng)域 的九州電氣、天地仁藥業(yè)等24個新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)項目簽約入駐產(chǎn)業(yè)園。發(fā)展

39、優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢松北區(qū)是2004年2月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的某某省唯一的政區(qū)型開 發(fā)區(qū)，兼有政府行政和開發(fā)區(qū)建設(shè)管理雙重職能，享受國家級開發(fā)區(qū)管理權(quán)限和優(yōu)惠政策。體制先進(jìn)、機(jī)制靈活、省市支持、政通人和， 為松北區(qū)發(fā)展提供了堅強(qiáng)的體制保證。松北區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)市委、 市政府提出的“開發(fā)江北，兩岸繁榮”的戰(zhàn)略目標(biāo)，確定了“建設(shè)現(xiàn) 代文明，打造綠色松北”的發(fā)展思路，把握國家振興東北老工業(yè)基地 的契機(jī)，借助政區(qū)型政府的體制優(yōu)勢，堅持高水平規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、 高標(biāo)準(zhǔn)管理，建設(shè)松北、發(fā)展松北、繁榮松北。松北區(qū)有著良好的生 態(tài)環(huán)境，豐富的土地資源，明顯的區(qū)位優(yōu)勢，廣闊的發(fā)展空間。交通優(yōu)勢從50年代開始，國家投入了大

40、量資金發(fā)展某某的鐵路運輸事業(yè)。 哈爾濱鐵路局是全國15個鐵路局之一，北起古蓮，南至蘭棱，東達(dá) 綏芬河，西到滿洲里，外與俄羅斯接軌，內(nèi)與沈陽鐵路局相通。36條干線貫穿某某省全境和內(nèi)蒙古部分地區(qū)， 構(gòu)成了歐亞大陸橋的重要 通道。2005年3月18日開始根據(jù)鐵道部的統(tǒng)一部署，鐵路局（集團(tuán) 公司）撤銷下轄的哈爾濱、齊齊哈爾、牡丹江、佳木斯、海拉爾 5個 鐵路分局，實行直接管理站段的管理體制。2005年，全市鐵路運輸完成旅客運輸總量2751萬人次，完成貨物運輸量1371萬噸。鐵路營 業(yè)里程6632.2公里，線路計長12516.9公里。哈爾濱乘坐火車可以 抵達(dá)北京，長春，沈陽，大連，天津，上海，廣州，濟(jì)南

41、，青島，南 昌，武漢，石家莊，鄭州，長沙，西安，重慶，德州，杭州，溫州， 包頭等以及沿線城鎮(zhèn)。哈爾濱乘火車可以抵達(dá)省內(nèi)所有通客運鐵路的 大中小城鎮(zhèn)。是一個連接中國大陸與東北亞的重要鐵路樞紐。2007年開工的哈大客運專線建設(shè)著，同步建成的津秦客運專線以及秦沈客 運專線連接京滬高速鐵路。屆時哈爾濱抵達(dá)長春只需要1個小時，抵 達(dá)沈陽只需要2個小時，抵達(dá)大連只需要3個半小時。配套將來建成 的京沈客運專線，京石，石武，鄭西，武廣客運專線。真正到時實現(xiàn) 哈爾濱到全國各大城市實現(xiàn)朝發(fā)午至， 午發(fā)夕至，夕發(fā)朝至。省內(nèi)建 設(shè)客運專線也開始，哈齊客運專線設(shè)計時速300公里/小時。哈牡客運專線設(shè)計時速250公里/小

42、時。以及哈佳高標(biāo)準(zhǔn)鐵路。屆時將形成 以哈爾濱為中心的某某1小時經(jīng)濟(jì)圈。將輻射大慶，齊齊哈爾，牡丹 江，佳木斯四個地級城市。哈爾濱鐵路樞紐即將建設(shè)哈爾濱西站，哈爾濱北站兩座新客運火車站。擴(kuò)建哈爾濱火車站，哈爾濱火車東站現(xiàn) 有的兩座火車站。其他資源優(yōu)勢松北區(qū)工業(yè)企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好，現(xiàn)已形成以機(jī)械制造、建筑材料、 木器包裝、糧油食品加工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。，具有較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模某某大廈位于某某哈爾濱行政文化中心的北端，占地面積1250平方米。酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，共有客房500套，貴賓房20套，一至五層為辦公會議場所，五層以上為酒店。樓層數(shù)為40層，總高130米，總建筑

43、面積50000。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總用地面積：25000總建筑面積：50000建筑密度：24%容積率：2綠地率：30%機(jī)動車停車數(shù)：100輛經(jīng)營內(nèi)容客房服務(wù)（為國際、國內(nèi)的個人或團(tuán)體提供高檔次的客房服務(wù)）為短期國際、國內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。為短期國際、國內(nèi)商務(wù)服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。為短期國際、國內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。為短期國際、國內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。為短期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級套房）。為長期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級套房）。為國際、國內(nèi)機(jī)構(gòu)辦公用房服務(wù)（寫字間）。會議、展覽與展示服務(wù)為國際、國內(nèi)不同規(guī)模的會議、展覽與展示活動提供全方位、 全過程服務(wù)。為此，設(shè)計了大、中、小會議中

44、心和展覽與展示廳。為商務(wù)會議服務(wù)。為技術(shù)會議服務(wù)。為學(xué)術(shù)會議服務(wù)。為政務(wù)會議服務(wù)。為新聞發(fā)展會服務(wù)。為展覽與展示服務(wù)。商業(yè)服務(wù)為住店客人及機(jī)構(gòu)提供一體化的購銷服務(wù)。為過往客人及機(jī)構(gòu)提供精品購銷服務(wù)。經(jīng)營主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀(jì)念品、藝術(shù)品、生活 用品、文化用品、辦公用品等。餐飲服務(wù)為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)。為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù)。經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、茶座、酒吧。特色經(jīng)營：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。娛樂服務(wù)為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)。為過往客戶提供大眾化娛樂服務(wù)。經(jīng)營主業(yè)：游泳、保齡球、網(wǎng)球、壁球、臺球、網(wǎng)吧、健身、 棋牌、卡拉0K舞會等。根據(jù)時尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激

45、性的娛樂及健身 服務(wù)。其他服務(wù)美容、美發(fā)服務(wù)。保健服務(wù)（醫(yī)療、桑拿、按摩、氧吧、生理測評、心理咨詢）停車服務(wù)郵政服務(wù)金融服務(wù)交通服務(wù)旅游代理第六章工程設(shè)計方案設(shè)計依據(jù)原有總體布置和某某大廈設(shè)計要求。規(guī)劃用地紅線圖。國家和地方頒發(fā)的有關(guān)規(guī)范、和標(biāo)準(zhǔn)。工程概況某某大廈位于某某哈爾濱行政文化中心的北端，占地面積1250平方米。酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，共有客房500套，貴賓房20套，一至五層為辦公會議場所，五層以上為酒店。樓層數(shù)為40層，總高130米，總建筑面積50000吊。建筑設(shè)計6.3.1總體布局與環(huán)境設(shè)計松浦大廈位于松北區(qū)新的文化中心某某科技學(xué)院內(nèi)，與松花江毗鄰，在基地的東南角有規(guī)劃的公共綠地，環(huán)

46、境優(yōu)美，交通方便，是建 造高檔酒店的理想位置。整個項目為一個層數(shù)為40層，高度為130m 的超高層大廈。在基地的西北角留有將來發(fā)展的用地。 酒店沿沿江路 設(shè)有單向6m寬的出入車道，中間用5m寬的綠化帶分隔，這一道路 形式與轉(zhuǎn)角的綠地（靠酒店道路一側(cè)設(shè)向噴水池）一起組成了極為氣 派、高檔的酒店入口空間。酒店主入口廣場與南面綠地交接處呈弧形 布置，中間是圓形的噴水池和花壇，通過不同色彩的石材圖案來渲染 酒店入口廣場的精美風(fēng)格。總體布置了一片標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場作為酒店配 套，在酒店的東西側(cè)布置了大型的停車場地， 建筑周邊有環(huán)通道路作 為消防和貨運、停車場使用。東南轉(zhuǎn)角公共綠地結(jié)合總體布置成三片 以樹木為主的

47、綠地圍繞一個圓形大草坪的形式， 組成疏密有致的高檔 綠地，與大酒店形成一個統(tǒng)一的整體。632單體設(shè)計酒店按星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，地上總建筑面積為50000平方米，共布置500套不同面積的客房和商務(wù)套房，配有多功能宴會廳、大小會議、 大型餐飲、游泳池、網(wǎng)球場、健身房、SPA會所、KIV、棋牌室等休閑設(shè)施。大廈一至五層為辦公會議場所，五層以上為酒店，核心筒內(nèi)布置 有四臺客梯（1.35噸），另有一臺服務(wù)電梯（兼消防電梯），每個標(biāo) 準(zhǔn)層共有20個單間和1個套房，十六層布置了行政酒廊和行政會議 室，另外還有8個商務(wù)客房。所有南面客房部都有陽臺，在此可眺望 優(yōu)美的松花江風(fēng)光。結(jié)構(gòu)設(shè)計6.4.1設(shè)計荷載使用荷載：根

48、據(jù)使用功能按規(guī)范確定主要使用活載標(biāo)準(zhǔn)值如下:使用荷載：上人屋面22.0KN/m非上人屋面0.5KN/m2辦公室及客房2.0 KN/m商場KN/m廚房、空調(diào)機(jī)房、餐飲4.0 KN/m走道、樓梯、廁所2.5 KN/m消防疏散樓梯2.5 KN/m庫房、設(shè)備用房、桑拿房按實際荷載取用2.風(fēng)荷載基本風(fēng)壓值為0.4 KN/m2，基本雪壓值為0.4 KN/m2地面粗糙度類別一一B類3.地震作用丙類建筑，設(shè)房烈度6度、設(shè)計地震分組為第一組，特征周 期：0.35s H累場地土。水平地震加速度0.05g。抗震等級：大廈采用框架一剪力墻結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級為四級、剪力墻抗震等級為三級。6.4.2上部結(jié)構(gòu)據(jù)建筑平面

49、布置，按建筑抗震設(shè)計規(guī)范要求，在大廈房間 設(shè)置抗震縫，縫寬度120mm結(jié)構(gòu)體系明確、平面規(guī)則、受力簡潔、 經(jīng)濟(jì)合理。根據(jù)大廈建筑平面、高度及功能，主樓采用框架一剪力墻結(jié)構(gòu) 體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。6.4.3材料混凝土：大樓：C40,其他均為C30墊層為100厚C10混凝土。鋼筋：HPB235 HRB335鋼材:Q235B墻體:所有墻體材料見建筑說明。輔助工程6.5.1給排水工程水源由城市給水管網(wǎng)直接接入，經(jīng)過DN200給水管二根以供本工程室 內(nèi)、外生活、消防用水。酒店生活進(jìn)水管為DN150在總體上設(shè)置DN150 水表一只，DN200消防水表一只。用水量表序號用水名稱用水量標(biāo)準(zhǔn)1客房400L/人日

50、2職工100L/人次3SPA健身150L/人次4冷卻塔補充水按冷卻循環(huán)水量1.5%5車庫沖洗3L/m3 日6鍋爐補充水7綠化澆灑2L/m3 日8餐飲100L/人次9未預(yù)見水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估為：950 m3/日。給水系統(tǒng)在地下設(shè)置生活蓄水池。給水系統(tǒng)采用上行下給供水方式。室外給水經(jīng)超濾水處理裝置處理后進(jìn)入生活蓄水池由設(shè)置在水泵房內(nèi)的 生活水泵提升至屋頂水箱。屋頂水箱供水區(qū)域分為高，低二個區(qū)。高、 低區(qū)內(nèi)給水系統(tǒng)采用減壓閥進(jìn)行豎向分區(qū)， 各給水區(qū)最地用水電處靜 水壓力不超過350Kpa。頂層水壓不足區(qū)域另設(shè)變頻供水設(shè)施。地下 室用水由城市給水管網(wǎng)直接接入。商務(wù)用房以及貴賓

51、樓：生活用水由城市給水管網(wǎng)直接接入。排水（1）污廢水最高日排水量約為500mVd。（2）酒店室內(nèi)排水采用污、廢水合流制，雨水單獨排放。排水 系統(tǒng)中設(shè)有專用通氣立管，公共衛(wèi)生間排水管增設(shè)環(huán)形通氣管， 客房 衛(wèi)生間排水管設(shè)器具通氣管。消防電梯井旁設(shè)置集水坑和專用消防排 水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室內(nèi)排出生活污、廢水在總體經(jīng)匯集后接如市政污水管道。雨水在總體上經(jīng)匯流后排入市政雨水 管道。雨水量按蕪湖市暴雨強(qiáng)度公式計算，設(shè)計重現(xiàn)期采用P=3年。6.5.2電氣工程負(fù)荷等級與供電電源本工程酒店為四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店屬一類高層建筑， 按一級負(fù)荷要求 供電；本工程中，消防負(fù)荷、經(jīng)營管理用電子計算機(jī)系統(tǒng)電

52、源，變電 所、各弱電機(jī)房、酒店大堂、宴會廳、餐廳、酒店管理中心、娛樂設(shè) 施、廚房及主要通道等照明，變電所電源、生活水泵、主要客梯等為 一級負(fù)荷；變電所排風(fēng)、貨梯電力，酒店的一般客房照明等為二級負(fù) 荷，其余均為三級負(fù)荷。根據(jù)當(dāng)?shù)毓╇娗闆r，弓I入一路 10KV獨立電源供電，電源從當(dāng)?shù)貐^(qū)域變電站引來，以電纜埋地方式進(jìn)入酒店一層變電所。 商務(wù)中心和 貴賓樓的電源由酒店變電所引來。酒店設(shè)置柴油發(fā)電機(jī)組，作為消防設(shè)備應(yīng)急電源，以及市電電源 失電時酒店照明、客梯等主要負(fù)荷的應(yīng)急備用電源。負(fù)荷估算酒店地上部分按ioow/m計算電容量，地下部分按35w/m計算電 容量，考慮需要系數(shù)0.68，功率因數(shù)補償達(dá)到0.

53、9等因素。商務(wù)中 心電安裝容量按160KW計，需要系數(shù)按0.7考慮；每幢貴賓樓電安裝 容量按20KW計，需要系數(shù)按0.7考慮。酒店計算有功功率：2181KW商務(wù)中心計算有功功率：112KW貴賓樓計算有功功率：70KW總計算有功功率：2363KW總計算視在功率：2626KVA選用變壓器2X 1600KVA容量為3200KVA負(fù)荷率82.1%。應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組負(fù)荷容量估算按總負(fù)荷的 30%考慮，按800KW 設(shè)置。防雷接地本工程地處蕪湖地區(qū)，酒店按二類防雷建筑物考慮，商務(wù)中心和 貴賓樓按三類防雷建筑物考慮。在酒店屋面裝屋頂避雷。防雷引下線 利用鋼筋混凝土內(nèi)主鋼筋，上與避雷帶焊接，下與大樓基礎(chǔ)底板、

54、基 梁和柱內(nèi)主鋼筋連接組成一個接地網(wǎng)。電氣設(shè)備工作接地，保護(hù)接地， 火災(zāi)報警等弱電設(shè)備接地及防雷接地共用大樓基礎(chǔ)接地裝置， 接地電阻不大于1歐姆。4保安及接地措施低壓保護(hù)系統(tǒng)采用“ TN- S”接零保護(hù)系統(tǒng)。一般插座賄賂均設(shè) 置漏電保護(hù)開關(guān)。各低壓配電方式一般為放射式配電方式。 照明燈具 盡可能采用節(jié)能型熒光燈具，直管型熒光等一律配裝補償電容器，以減少無功損耗。電信工程酒店建立800門程控用戶交換機(jī)房，機(jī)房設(shè)在酒店一層電話主機(jī) 房內(nèi)，機(jī)房設(shè)備主要有：數(shù)字程控交換機(jī)、保安配線柜、整流電源、 蓄電池組、話務(wù)臺、維護(hù)終端等組成，中繼方式采用 2個2兆口。各 層均建立移動通信分布式天線系統(tǒng)， 每個樓層

55、布置收發(fā)天線，系統(tǒng)采 用50歐姆同軸電纜組網(wǎng)，前端饋源有移動通信局基站提供。商務(wù)中 心和貴賓樓的通信由市政電信網(wǎng)直接接入， 商務(wù)中心設(shè)置100門容量 的程控用戶交換機(jī)。酒電組建兩套計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)：酒店營業(yè)網(wǎng)和客房網(wǎng)。酒店營業(yè)網(wǎng)供 酒店管理、酒店辦公等使用，客房網(wǎng)主要供客人上網(wǎng)使用。6.5.3暖通工程1.按全空調(diào)設(shè)計，其參數(shù)：室外設(shè)計參數(shù)：夏季干球溫度 35C，夏季濕球溫度28.2 C,夏 季風(fēng)速2.3M/S，冬季干球溫度-5 C。室內(nèi)設(shè)計參數(shù)大堂、商場、餐廳、包房、辦公、會議、客房：夏季溫度26-28 C, 相對濕度70%冬季溫度20-22 C,相對濕度30%新風(fēng)2050M/PH。通風(fēng)換氣次數(shù)地下

56、停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制 冷機(jī)房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)， 其換氣次數(shù)為：地下停車庫排風(fēng)為 6次/h，送風(fēng)為5次/h，晚上送、 排風(fēng)量各減半，廚房40次/h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處 理間為10次/h，制冷機(jī)房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均 裝設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，其換氣次數(shù)為：地下停車庫排風(fēng)為6次/h，送風(fēng) 為5次/h，晚上送、排風(fēng)量各減半，洗衣房 20次/h，廚房35次/h， 職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為10次/h，制冷機(jī)房、熱交換站、庫房等為5次/h。對餐廳廚房的機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，為避免串味， 廚房保持負(fù)壓，煤氣灶單設(shè)

57、排風(fēng)系統(tǒng)?？照{(diào)冷熱源冷熱負(fù)荷：本工程酒店裙房和主樓客房做舒適性中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè) 計，采用中央空調(diào)水系統(tǒng)，總建筑面積約為32908平方米，空調(diào)建筑 面積約為31638平方米?？偫湄?fù)荷約為4200KVV冷指標(biāo)為133W/rn總熱負(fù)荷約為2050KVV熱指標(biāo)為65W/r。冷、熱源根據(jù)酒店空調(diào)負(fù)荷變化規(guī)律及部分負(fù)荷運行調(diào)節(jié)的要求， 本工程 酒店空調(diào)冷源采用高性能電力冷水機(jī)組二臺， 大小機(jī)組搭配。其中一 臺850UTR( 2989KW/水冷離心式冷水機(jī)組，一臺 350( 1231KVV水冷 螺桿式冷水機(jī)組，機(jī)器總冷負(fù)荷 4220KW第七章環(huán)境影響分析周邊環(huán)境現(xiàn)狀某某大廈位于某某松北區(qū)文化中心某某科技學(xué)院內(nèi)

58、，與美麗的松花江毗鄰，地塊優(yōu)勢明顯。地塊近似正方形，地勢平坦，用地周圍自 然景觀良好。由于項目尚沒有進(jìn)行施工，場址現(xiàn)狀對環(huán)境污染影響較小且周邊 無大型污染源，主要污染物為道路揚塵、汽車尾氣以及少量的建筑垃 圾。環(huán)境影響分析721項目施工期間的主要環(huán)境問題空氣環(huán)境項目施工期間的大氣污染源主要來自建設(shè)期間土石方和建筑材 料運輸所產(chǎn)生的揚塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。廢水項目施工期的廢水排放主要來自建筑工人的生活污水、地基挖掘時的地下水和澆注混凝土后的沖洗水等。固體廢物項目施工期間會產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾應(yīng)做到及時清運，對環(huán)境影響很小。噪聲項目施工期噪聲主

59、要來自各種施工機(jī)械、 設(shè)備和工程運輸車輛在 運行過程中產(chǎn)生的噪聲。722項目運營期間的主要環(huán)境問題空氣環(huán)境項目運營期間的大氣污染源主要來自區(qū)域內(nèi)汽車尾氣和賓館廚 房排放的燃料廢氣和油煙廢氣等。2廢水項目運營期的廢水排放主要來自賓館和公建部分產(chǎn)生的生活污 水。3固體廢物項目運營期的固體廢物主要為裝修產(chǎn)生的建筑垃圾和日常生活 垃圾。噪聲項目運營期間噪聲主要來自區(qū)域內(nèi)機(jī)器設(shè)備噪音及車輛交通噪 聲等。環(huán)境保護(hù)措施及治理效果7.3.1施工期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果內(nèi)容排放源污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果類型大氣 污染物建筑材料、車輛揚塵、汽車 尾氣等(1)合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆。米用商品水泥，盡

60、量少用干水泥。運輸?shù)缆芳皶r清掃、沖洗。每日定期灑水，防止浮沉。減少車輛在場區(qū)的停留時間安裝汽車尾氣凈化裝置有效減少汽車尾 氣對環(huán)境空氣的 污染水污染物生活污水、地下 水、澆注混泥土 沖洗水CODBOD5SS由市政管網(wǎng)收集，經(jīng)蕪湖縣污水處理 廠集中處理污水經(jīng)處理后達(dá) 標(biāo)排放，對受納水體一伊通河環(huán)境 影響較小固體廢棄物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及時外運，運至建筑垃圾填 埋場統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定 垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。減少二次污染噪聲運輸車輛、機(jī)械 設(shè)備噪聲車輛禁止鳴笛；避免大量高噪聲設(shè)備 同時施工，選用低噪聲設(shè)備，基礎(chǔ)做減振處理，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)732運營