探討住宅工程分戶驗收的質(zhì)量控制

1、探討住宅工程分戶驗收的質(zhì)量控制摘要：伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，相關(guān)的住宅工程質(zhì)量問題糾紛也頻頻發(fā)生。如何做好住宅工程分戶驗收的質(zhì)量控制成為了業(yè)內(nèi)人士普遍關(guān)注的問題，本文分析了當(dāng)前多分戶驗收工作的現(xiàn)狀，并探討了相關(guān)解決措施，以供參考。關(guān)鍵詞：需求；質(zhì)量問題；保障1分戶驗收工作的內(nèi)容商品住宅建設(shè)的快速發(fā)展導(dǎo)致住宅質(zhì)量問題頻發(fā)，住戶對工程質(zhì)量的投訴量激增，開發(fā)商與住戶矛盾日以突現(xiàn)。為全面強化住宅工程質(zhì)量管理，加強對住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的指導(dǎo)，提高住宅工程質(zhì)量。各地紛紛出臺了有關(guān)住宅工程質(zhì)量檢驗標準制度，這對住宅質(zhì)量不同和住戶對質(zhì)量要求的矛盾有一個很好的減緩作用。而其中最有效的辦法就是分戶驗收，

2、它對于減少顧客投訴、保障住宅的質(zhì)量有著積極地作用。我省也于2005年發(fā)布了住宅工程質(zhì)量分戶驗收規(guī)程：該規(guī)程以現(xiàn)行國家、省有關(guān)強制性、規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定為依據(jù)，對住宅室內(nèi)地面、室內(nèi)墻面、頂棚抹灰、空間尺寸、門窗、護欄和扶手、玻璃安裝、櫥柜工程、防水工程、給排水工程、室內(nèi)采暖系統(tǒng)安裝、電氣工程、智能建筑、通風(fēng)與空調(diào)工程、公共部位等的驗收內(nèi)容、質(zhì)量要求、檢查方法、檢查數(shù)量作了具體規(guī)定。2在驗收過程中存在的問題2.1對分戶驗收程序沒有正確的認識有些單位對分戶驗收程序并不是很重視，給驗收小組配置的人員不足且小組人員的組成不穩(wěn)定，可以隨意流動。分戶驗收前不做準備工作，驗收人員對驗收程序不熟悉，沒有明確的目的

3、，驗收過程比較混亂，對于在分戶驗收中存在的質(zhì)量問題沒有得到其重視，導(dǎo)致解決不及時，引起了住宅用戶的投訴。對有質(zhì)量問題的住宅，沒有明確的登記存檔或登記資料存放混亂，這樣往往導(dǎo)致了在質(zhì)量復(fù)檢的時候，復(fù)檢人員不知道哪些地方有問題，對有質(zhì)量問題的住宅沒有切實可行的解決方法，對解決有問題的住宅承諾只存在于書面形式。這些情況都為分戶驗收工作帶來了很大的麻煩。2.2對住宅內(nèi)部的檢查馬虎大意目前的住宅中，成品煙道分為衛(wèi)生間煙道和廚房煙道兩種，基本在交房的時候，開發(fā)商和施工單位進行現(xiàn)場檢驗查收，看原材料是否符合標準，設(shè)計是否合理。而分戶驗收人員在進行驗收時不會再對煙道進行有效的檢查，住戶進住后才發(fā)現(xiàn)廚房或衛(wèi)生間

4、出現(xiàn)煙道漏水、漏氣等問題。在驗收過程中對住宅外窗淋水試驗進行的也不規(guī)范，有些驗收人員為了圖方便省事，只是隨機抽取少量的住宅外窗進行檢測，而且由于條件的限制，在檢測過程中用皮水管淋水的方式對住宅外窗進行檢測，這樣的檢查根本就達不到住宅外窗質(zhì)量檢查的標準，所以在暴風(fēng)雨天氣，容易發(fā)生滲水對住宅用戶造成一定的經(jīng)濟損失。3保證住宅分戶驗收質(zhì)量的方法明確住宅分戶驗收的組織者及參加驗收的相關(guān)單位和人員，強調(diào)有關(guān)責(zé)任單位、責(zé)任人必須參加驗收。對已選定物業(yè)管理公司的，要求物業(yè)公司派員參加有利于以后物業(yè)的管理和維修。驗收過程中要及時填寫住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄，完善簽字手續(xù)。驗收合格的每一戶應(yīng)將有驗收人員簽名的分

5、戶驗收合格證置于戶內(nèi)顯著位置，以告知竣工驗收人員及住戶，該戶已驗收合格。明確了工程質(zhì)量的責(zé)任單位、分戶驗收的責(zé)任人，這樣做直觀、直接，同時要求驗收人員必須認真檢查，嚴格把關(guān)，如實反映情況，能經(jīng)得起住戶的檢查。3.1詳細記錄分析分戶驗收過程中出現(xiàn)不符合要求的應(yīng)及時記錄、現(xiàn)場標注，處理后再行驗收。相關(guān)驗收單位要以實際的工程驗收為基礎(chǔ)，將此作為施工的補充內(nèi)容。若在驗收過程中發(fā)現(xiàn)住宅樓中出現(xiàn)滲漏、墻體開裂、屋內(nèi)尺寸有誤等問題，就應(yīng)該在相關(guān)統(tǒng)計和總結(jié)中詳細列出重點并注明在圖紙對應(yīng)處。若工程中使用了新技術(shù)或者新材料，應(yīng)該將工程的實際質(zhì)量情況進行專項預(yù)防和整治并依照相關(guān)規(guī)定進行審核批準。只有對驗收質(zhì)量進行詳

6、細的記錄和分析，明確時間控制節(jié)點，使用穩(wěn)定性較好的儀器進行質(zhì)量檢測，才能確保驗收質(zhì)量的可靠性。驗收人員在分戶驗收的時候要及時做下記錄，提出整改方案，這樣避免了問題的重復(fù)疊加而導(dǎo)致在以后的處理中出現(xiàn)混亂情況。這就要求驗收人員在檢驗過程中要有耐心和負責(zé)心，只有這樣才能真正地做好驗收工作，保障住宅用戶的利益。3.2做好測量和定位例如，要確保軸線尺寸的精確，在施工階段就要將鋼筋綁扎到位，使得模板和現(xiàn)澆板符合平整度要求；而在建筑過程中，要認真測量墻體之間的數(shù)據(jù)尺寸并上報給監(jiān)理部門，在審核通過后，方可進行施工；而在抹灰前，要進行精確的定位，制作勾方線時，應(yīng)確保其位置于墻角外10cm處，而灰餅的制作是以勾方

7、線為基礎(chǔ)制作的。3.3提高監(jiān)督水平要加強對驗收工作的監(jiān)督力度，在分戶驗收工作完成之后，應(yīng)該對竣工驗收單位所組織的分戶驗收成果進行抽查復(fù)核，可根據(jù)實際情況隨機抽查幾戶的分戶驗收數(shù)據(jù)，對分戶驗收工作沒有履行好職責(zé)的責(zé)任方給予一定的懲罰和記錄，充分發(fā)揮監(jiān)督機構(gòu)的作用，對沒有提交分戶驗收數(shù)據(jù)資料的項目工程嚴加管理，不得組織其進行竣工驗收工作，同時嚴懲虛假作弊的責(zé)任單位，堅決杜絕虛假驗收行為的發(fā)生。3.4提高驗收人員的職業(yè)素養(yǎng)在住宅質(zhì)量驗收的過程中，驗收人員的專業(yè)素養(yǎng)十分重要。作為住宅質(zhì)量檢查人員，不僅要有高度的責(zé)任心，而且掌握其專業(yè)水平也是相關(guān)重要的。例如，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)它是屬電子方面的專業(yè)知識，它

8、的這一屬性就要求驗收人員要具備一定的專業(yè)知識水平，這樣才能對火災(zāi)電子報警器進行維護和修理。因此，要想做好住宅質(zhì)量驗收工作，就要對驗收人員進行相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，讓他們了解和熟悉現(xiàn)代報警系統(tǒng)的功能作用，確保在以后的維護、檢查、保修等工作能順利開展。同時，驗收人員還要有高度的職業(yè)責(zé)任感，對手中進行的工作認真負責(zé)，使管理變得更加規(guī)范。4結(jié)語分戶驗收是對住宅質(zhì)量保障的有效措施，實施分戶驗收的目的就是為了避免因整體驗收而造成的遺漏，實施分戶驗收制度后，住宅交付時開發(fā)商應(yīng)將一份住宅工程質(zhì)量分戶驗收合格證一并提交給住戶，建筑產(chǎn)品如同其他產(chǎn)品，合格后應(yīng)出具合格證書，這更強調(diào)了住宅質(zhì)量分戶驗收的重要性、公開性，合格證的出具要有依據(jù)，這便是通過分戶驗收。當(dāng)然，合格的工程不是沒有一點缺陷的工程，尤其是使用了新型墻體材料、整體現(xiàn)澆樓面的住宅工程，容易出現(xiàn)墻體、樓面裂縫等問題，按建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準等規(guī)定進行驗收的工程仍屬質(zhì)量合格的范疇，