襄樊檀溪路項目管理及策劃管理知識分析報告

1、報告梗概項目定位篇大漢隆城簡介區(qū)域市場篇項目分析篇物業(yè)發(fā)展篇城市速描/樓市分析/競爭市場分析項目概況/地塊價值分析/項目SWOT分析及發(fā)展策略定位概述/目標(biāo)客戶群定位/產(chǎn)品定位整體規(guī)劃建議/項目優(yōu)化策略/關(guān)于商業(yè)的思考項目營銷節(jié)奏建議開發(fā)節(jié)奏/銷售周期公司簡介/漢隆榮譽/操作案例一個足以代表襄城行政中心居住價值的示范社區(qū)打造襄城新坐標(biāo)PART 1 區(qū)域市場篇 大勢影響大盤一、襄樊城市速描1、城市概況襄樊市地處湖北省西北部 ，為湖北省域副中心城市，其城區(qū)建成區(qū)面積100平方公里，人口120萬；襄樊城市在湖北“大三角”經(jīng)濟格局中自成一體，2005年襄樊被福布斯評為“中國20座最適合開設(shè)工廠的城市”

2、之一； 襄樊交通優(yōu)勢突出，有一條漢江、兩座機場、三條鐵路和四通八達(dá)的公路網(wǎng)； 湖北大三角地區(qū)經(jīng)濟格局 襄樊市轄襄陽、襄城、樊城3個區(qū)，南漳、?？?、谷城3縣，棗陽、宜城2市，代管老河口市，設(shè)有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和漁梁洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。襄樊行政區(qū)劃圖作為內(nèi)陸地區(qū)重要的省域副中心城市、工貿(mào)城市、新型汽車城，在國家 “中部崛起”戰(zhàn)略下，襄樊面臨著歷史發(fā)展契機，而房地產(chǎn)業(yè)也在大環(huán)境利好下步入快速發(fā)展期。 【觀點】 2、宏觀經(jīng)濟走勢經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑【觀點】1）襄樊整體經(jīng)濟的快速增長，人均可支配收入的較快提升不僅凸顯一個城市的崛起，同時為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供了經(jīng)濟支持基礎(chǔ)；2）襄樊的房價在省內(nèi)處于前列陣營，2

3、007年房價收入比達(dá)到8.73，但隨著國家宏觀調(diào)控的實施、城市發(fā)展支撐以及整體房地產(chǎn)的健康發(fā)展，可以預(yù)測未來房價將在平穩(wěn)中上升；3）近年房價雖然呈現(xiàn)較快速的增長趨勢，但是仍然符合城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，襄樊市房價基本無泡沫成分。 2007年全市實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值785.45億元，襄樊經(jīng)濟增長創(chuàng)十年來新高，達(dá)到16.33，人均GDP達(dá)到14478元，同比增長16.65%。 根據(jù)通行的宏觀經(jīng)濟人均GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系，我們可以斷定：襄樊市目前房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展階段，在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)將保持著健康穩(wěn)定的發(fā)展。3、襄樊房地產(chǎn)發(fā)展階段研判【觀點】4、城市發(fā)展格局城市發(fā)展目標(biāo)充滿活力的宜居名城；

4、 “一核二翼兩軸”的城市發(fā)展空間布局；分區(qū)空間發(fā)展策略 強化樊城 優(yōu)化襄城 其中襄城重點發(fā)展旅游、文化、教育產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃居住30萬人；中心城區(qū)空間發(fā)展方向宜以向北發(fā)展為主，相應(yīng)的空間發(fā)展策略為：北拓、南優(yōu)、西控、東儲，南部襄城生活空間將得到進(jìn)一步優(yōu)化。 二、襄樊樓市分析1、襄樊樓市發(fā)展歷史 對于襄樊市房地產(chǎn)市場而言，2002年是襄樊房地產(chǎn)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點，由無序至有序，通過2003年的醞釀之后，2004年襄樊的房地產(chǎn)正式起步，20062007年，襄樊房地產(chǎn)開始進(jìn)入上升期。目前房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)不僅僅停留在簡單的住宅供給、需求層次，更多的關(guān)注居住品質(zhì)、舒適度、便利性以及產(chǎn)品的附加功能?！居^點】2、樓市

5、發(fā)展格局襄樊市由漢江分割，且由于城市特有的人文資源，各行政區(qū)資源條件及功能定位有較大的差異性，中心城區(qū)分為三個區(qū)域：襄城區(qū)、樊城區(qū)、襄陽區(qū)部分城區(qū)，另有汽車/高新開發(fā)區(qū)和魚梁州開發(fā)區(qū)，在房地產(chǎn)發(fā)展格局上，襄樊市住宅市場可分為五大板塊。根據(jù)目前市場價格、開發(fā)檔次、開發(fā)規(guī)模等情況，我們可以根據(jù)各區(qū)域的市場成熟度將其綜合排序為：樊城區(qū)襄城區(qū)開發(fā)區(qū)襄陽區(qū)魚梁州。襄城板塊樊城板塊魚梁洲板塊襄陽板塊高新開發(fā)區(qū)板塊3、襄樊住宅市場板塊研究2008年，根據(jù)已知數(shù)據(jù)顯示，目前襄城區(qū)住宅市場還約有31.22萬平方米的供應(yīng)量將投放市場，對于區(qū)域房地產(chǎn)市場而言，仍難于滿足區(qū)域較為旺盛的消費需求。根據(jù)目前已知情況統(tǒng)計，

6、樊城區(qū)2008年將推出24個住宅項目，共計99.5萬平方米的開發(fā)面積。在這些項目的共同推動下，樊城區(qū)將繼續(xù)保持一貫高調(diào)的開發(fā)態(tài)勢，繼續(xù)引領(lǐng)襄樊房地產(chǎn)市場向前發(fā)展。樊城區(qū)域典型住宅項目信息統(tǒng)計【觀點】 4、襄樊商業(yè)市場研究 襄樊市商業(yè)市場整體呈現(xiàn)如下特點： 商業(yè)項目體量大且扎堆開發(fā)襄樊的商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模較大，其中不乏10萬平方米的大型商業(yè)項目，而且大多集中在襄樊的商業(yè)中心組團解放路商圈和長虹路商圈內(nèi)； 商業(yè)運作方式落后市場潛在風(fēng)險較大，商業(yè)市場管理力度有待加強； 專業(yè)市場功能突出相對商業(yè)市場而言，襄樊的專業(yè)市場開發(fā)運營還比 較成功，招商、經(jīng)營和銷售協(xié)調(diào)的比較好。 目前襄樊市的商業(yè)物業(yè)主要集中在樊

7、城，襄城區(qū)也有一定體量商業(yè)，目前在這兩個區(qū)域已經(jīng)形成了比較明顯的商圈分布，對于本項目發(fā)展來說我們有必要對這些商圈有所了解。（1）人民廣場傳統(tǒng)零售商圈襄樊市核心商業(yè)區(qū)解放路商業(yè)街、人民路商業(yè)街、大慶路商業(yè)街和長征路商業(yè)街依然是襄樊最具商業(yè)氛圍和人氣的地方；商業(yè)業(yè)態(tài)各類中高檔專賣店，大型超市、大型家電賣場和商場，以及各種類型的咖啡、酒吧和餐飲名店； 典型商業(yè)財富廣場、奔泰陽光城、開放廣場、錦繡數(shù)碼城、拉美步行街、豪門新天地等 （2）新華路傳統(tǒng)批發(fā)商圈（逐漸走向衰落）襄樊的最大的傳統(tǒng)批發(fā)市場 輻射范圍為襄樊下轄縣市和城鎮(zhèn) ；商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝、鞋帽、建材、家居為主的大型綜合批發(fā)市場 ； 分析市場比較雜亂

8、、商品比較低檔、管理比較粗放，新華路批發(fā)市場將逐步衰落，商業(yè)格局及商業(yè)功能需重新調(diào)整 （3）長虹路現(xiàn)代零售商圈（新型商業(yè)中心區(qū) ）襄樊新興商業(yè)中心區(qū) 近年來成為襄樊商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點，漸漸成為襄樊新興的現(xiàn)代綜合性商圈，一系列大型商業(yè)綜合體的開發(fā)折射出該區(qū)域巨大的商業(yè)開發(fā)潛力 典型商業(yè)民發(fā)商業(yè)廣場、萬福商場、中商平價購物廣場、現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場、白馬服裝廣場 、金百年家居廣場、世紀(jì)新城商業(yè)群樓、武商超市等 （4）春園東路現(xiàn)代批發(fā)商圈（專業(yè)物流市場集中區(qū)） 占據(jù)“金三角”區(qū)位優(yōu)勢春園東路商圈擁有十分獨特的區(qū)位優(yōu)勢，是樊城區(qū)、襄陽區(qū)和汽車開發(fā)區(qū)交匯的“金三角”，其車流、物流、商流條件；典型商業(yè)華中光

9、彩大市場、天潤國際汽配城為代表的兩個超級專業(yè)市場，并依靠二汽開發(fā)區(qū)的先天優(yōu)勢，將汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步延深， （5）襄城十字街傳統(tǒng)零售商圈（古文化商業(yè)區(qū)）中國最長的仿古商業(yè)街 位于襄陽古城的中心，是襄城最主要的商業(yè)配套區(qū)域，由古城內(nèi)兩條呈現(xiàn)十字形的商業(yè)街組成，是目前襄樊兩大成熟商圈之一，其規(guī)模和地位與樊城的人民廣場商圈相當(dāng)。 典型商業(yè)鼓樓商場、武商量販東街店、雅斯超市襄城店、仟吉超市總部店、康樂福超市等。 5、襄樊樓市小結(jié) 襄樊市房地產(chǎn)整體發(fā)展良好，已步入健康發(fā)展軌道，由于城市發(fā)展、剛性需求支撐，07年受宏觀調(diào)控影響較小，目前供需基本平衡，開發(fā)投資趨于理性；各區(qū)域之間品質(zhì)差異嚴(yán)重各區(qū)域之間房地產(chǎn)發(fā)展不

10、一，樊城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展一枝獨秀，部分區(qū)域房地產(chǎn)品質(zhì)有待提升；襄城區(qū)未來雖然受規(guī)模的限制，但是向品質(zhì)化、功能化發(fā)展成為必然，襄城區(qū)未來發(fā)展值得期待；樊城區(qū)域商業(yè)已發(fā)展較為成熟，而襄城作為一座旅游、行政、文化中心定位，其目前單一的商業(yè)中心配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其需要，發(fā)展符合區(qū)域定位的商業(yè)綜合體勢在必行。三、競爭市場分析 立足本區(qū)域，根據(jù)客戶群、區(qū)域劃分，將目前市場在售的具有代表性的項目信息統(tǒng)計如下： 區(qū)域內(nèi)在售項目普遍以中小規(guī)模為主，本項目近20萬平米的規(guī)模將是本項目較大的競爭優(yōu)勢； 市場在售項目不是很多，品質(zhì)以中檔為主。麗江泊林以及后期即將入市的半山逸品將在很大程度上提升區(qū)域房地產(chǎn)的居住品質(zhì)； 襄城區(qū)

11、域房地產(chǎn)項目扎堆分布不是很明顯，以建錦路稍微突出，作為行政、文教集中地的本項目所處的檀溪路沿線，目前基本沒有在售房地產(chǎn)項目，沿線商業(yè)未形成規(guī)模，本項目的開發(fā)將有效填補區(qū)域房地產(chǎn)空缺，支撐起區(qū)域定位； 區(qū)域房地產(chǎn)項目與樊城區(qū)相比，在產(chǎn)品品質(zhì)、定位、建筑設(shè)計、銷售價格上仍有一定的差距，可以說區(qū)域房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。競爭市場小結(jié)PART 2 項目分析篇 項目“蝶變” 基礎(chǔ)一、項目概況基本經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積：96260總建筑面積：194280 其中：住宅116500 商業(yè)70250 會所7530物業(yè)形態(tài)：多層、小高層（產(chǎn)業(yè)用地）容積率：2.02（綜合）規(guī)劃總戶數(shù)：914 本項目位于襄城區(qū)檀溪路，

12、為檀溪村民房改造項目，整個項目規(guī)劃用地面積96260平方米，由A-G七塊相對獨立地塊組成，其中C地塊為一塊獨立商業(yè)用地，G地塊為產(chǎn)業(yè)用地，其它各地塊均由住宅和部分商業(yè)體綜合組成。各地塊沿檀溪路兩側(cè)分布，形成一座綜合社區(qū)?？偨ㄖ娣e：29000其中：商業(yè)6980 住宅19660總建筑面積：31220其中：商業(yè)6270 住宅24190總建筑面積：25120其中：商業(yè)7140 住宅16830總建筑面積：25480（獨立產(chǎn)業(yè)用地）總建筑面積：8010（獨立商業(yè)）總建筑面積：30830其中：商業(yè)4980 住宅25170總建筑面積：44620其中：商業(yè)11390 住宅30650二、地塊價值解析 地塊沿檀溪

13、路分布，周邊政府、教育配套齊全，為襄城區(qū)目前的行政集中地。屆時漢江三橋建成，檀溪路沿線未來將成為襄城區(qū)居住熱點，但是區(qū)域發(fā)展水平不一，自東往西呈現(xiàn)出明顯的兩級分化，作為近20萬方的大盤，項目后期發(fā)展必須考慮區(qū)域情況合理安排開發(fā)節(jié)奏。檀溪路目前商業(yè)呈現(xiàn)兩級分化，還沒有形成規(guī)模商業(yè)集中地，本項目7萬余方的商業(yè)規(guī)模已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了小區(qū)配套商業(yè)體量，如何規(guī)避區(qū)域競爭同時彌補區(qū)域空白，進(jìn)行商業(yè)定位，直接影響著項目的成敗。三、項目SWOT分析及發(fā)展策略PART 3 項目定位篇 做市場的領(lǐng)舞者一、定位前言襄城，一座擁有著2800年的歲月流轉(zhuǎn)與文化積淀的傳奇城市，這里是歷史與現(xiàn)代的交融、繁華與文化的相逢，一座理想

14、的宜居之城。 定位原則城市積淀不可磨滅，做城市文化的傳承者、放大者； 立足區(qū)域，建立大盤市場標(biāo)簽； 彰顯區(qū)域行政、文化中心地位，成為城市的印記；借助毗鄰區(qū)域行政中心地段優(yōu)勢，挖掘商業(yè)配套價值，提升區(qū)域形象不作為項目競爭優(yōu)勢重點創(chuàng)新產(chǎn)品，引領(lǐng)居住潮流區(qū)域內(nèi)超大社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢、周邊原生態(tài)山水環(huán)境及內(nèi)部景觀的營造地段/商業(yè)配套價格規(guī)模/景觀戶型/建筑外觀商業(yè)配套產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)模優(yōu)勢將是項目引領(lǐng)市場的關(guān)鍵所在。據(jù)我司三線城市的開發(fā)經(jīng)驗可知，通常人們在選擇物業(yè)時所考慮的問題依次是地段/商業(yè)配套、價格、戶型/建筑外觀、規(guī)模/景觀等，以上各類因素占比在置業(yè)者心中占位依次遞減：二、目標(biāo)客戶群體定位1、目標(biāo)客戶群鎖定

15、核心客戶群 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群襄城區(qū)域檀溪路沿線大型企業(yè)中高層管理人員、技術(shù)人員襄城政府行政機關(guān)公務(wù)員襄城金融單位、學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位員工周邊其它從業(yè)者項目周邊中小私營業(yè)主、經(jīng)商人士樊城、襄陽等區(qū)域潛在購房群體（投資/居?。┲苓吰渌h市來城區(qū)置業(yè)者、外地返鄉(xiāng)置業(yè)者周邊區(qū)域以及市外投資客2、目標(biāo)客戶描摹他們的表象城市發(fā)展的核心力量、中產(chǎn)階層3、目標(biāo)客戶購房心理分析從上述目標(biāo)客戶定位和描述中，可將本項目目標(biāo)客戶按購房需求可以分為三類消費群體：一是居住改善型消費群體（核心客戶）注重產(chǎn)品的性價比，對價格、地段、交通、相關(guān)配套關(guān)注較多；二是品質(zhì)改善型消費群體（重點客戶）對居家生活有較高的

16、要求，對景觀朝向、樓盤所處位置、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境因素較敏感； 三是過渡型消費群體（兼具居住和投資，次要客戶）看重地段居住價值及其升值潛力，兼具投資居住要求。三、項目產(chǎn)品定位 1、項目產(chǎn)品主題定位襄城新中心 大型商居綜合示范區(qū)主題釋義：襄城行政中心，同時是新興居住中心，以項目的發(fā)展帶動整個區(qū)域的發(fā)展；適合居住，同時兼具大型休閑、購物等商業(yè)功能的多樣化集成社區(qū)，商業(yè)功能滿足社區(qū)配套同時輻射周邊商業(yè)需求；倡導(dǎo)現(xiàn)代城市生活，引領(lǐng)城市居住革命。2、物業(yè)類型定位城市綜合體多層宜居住宅+裙樓商業(yè)街+大型獨立體商業(yè)配套說明受襄城古城保護(hù)的限制，多層住宅規(guī)劃不可改變； 底層裙樓、大型獨立體商業(yè)，滿足

17、項目配套的同時，輻射街區(qū)，并有望改變整個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。3、物業(yè)檔次定位說明根據(jù)區(qū)域市場調(diào)查、目標(biāo)客戶群定位并結(jié)合項目開發(fā)條件，建議本項目開發(fā)檔次定為中高檔，力爭通過自身規(guī)模及其商業(yè)配套建設(shè)為區(qū)域具有地標(biāo)性性的高品質(zhì)商住綜合居住區(qū)。4、項目市場定位襄城新中央20萬方都市人文 街區(qū)項目優(yōu)勢地段城市發(fā)展方向項目規(guī)模優(yōu)勢建立大盤標(biāo)簽項目人文主題倡導(dǎo)都市生活生活配套齊全街區(qū)生活打造案名建議：江南上城案名釋義： “江南”在每一個華夏赤子的心中，都有一副畫卷或清雅、或深悠、或凝重、或開朗，對江南都有獨自的見解。 “上城”，強調(diào)項目品質(zhì)和規(guī)模處于區(qū)域領(lǐng)先地位。備選案名： 書香門第 、江南庭園、江南小鎮(zhèn)風(fēng)

18、格定位：江南風(fēng)情 人文小鎮(zhèn)5、戶型定位 通過對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析及對其未來發(fā)展預(yù)測，以居住改善型、品質(zhì)改善型客戶為重點，對本項目戶型做出以下定位：戶型定位說明： 做到“同等面積功能更強”，主流戶型中小化； 產(chǎn)品以90125的中小戶型為主，堅持市場主流需求； 壓縮戶型面積，并通過錯層陽臺、凸窗、功能陽臺等產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計，增加產(chǎn)品的使用面積，塑造項目產(chǎn)品的高附加值； 創(chuàng)新“2.5居室”概念，滿足市場過渡型客戶需求，同時與現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)同步，做到功能最大化。6、商業(yè)定位思考本項目7萬余平米的商業(yè)體量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了社區(qū)配套商業(yè)的規(guī)模，我們必須站在更高的角度來定位我們的商業(yè)打造區(qū)域級商業(yè)中心規(guī)模、城市

19、級商業(yè)中心的品質(zhì)分析商業(yè)規(guī)模挖掘區(qū)域商業(yè)空白 這些是區(qū)域內(nèi)所沒有的品牌大面積集中餐飲業(yè)態(tài)品牌休閑娛樂集中業(yè)態(tài)高品質(zhì)生活類業(yè)態(tài)旅游經(jīng)濟型酒店整體規(guī)劃與專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理 “大型中式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)” 襄城商業(yè)副中心我們的定位呼之欲出：PART 4 物業(yè)發(fā)展篇 項目“成蝶”的條件超越：個性產(chǎn)品打造及細(xì)節(jié)處理，體現(xiàn)高性價比優(yōu)勢突破：針對目標(biāo)客戶，建立獨特的市場形象訴求培育市場信心樹立產(chǎn)品特性建立競爭優(yōu)勢借勢：借助政府“南優(yōu)”規(guī)劃利好，樹立片區(qū)形象與價值感一、在整體規(guī)劃上的建議1、總體發(fā)展策略建立本項目在襄城甚至是在整個襄樊市獨特、突出個性特征：強調(diào)襄城西部發(fā)展?jié)摿?、?yōu)越景觀資源優(yōu)勢；強調(diào)知名設(shè)計公司打造

20、的個性的、創(chuàng)新的社區(qū)形象；強調(diào)獨有的建筑風(fēng)格、產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理超前意識。發(fā)展思路：項目在建筑規(guī)劃應(yīng)遵循以下原則：個性化原則注重社區(qū)建筑品質(zhì)與文化環(huán)境的營造，充分展現(xiàn)人文街區(qū)的個性；整體性原則在規(guī)劃中應(yīng)科學(xué)利用街區(qū)、建筑、園林等元素的組合，體現(xiàn)項目整體規(guī)劃的優(yōu)勢；商業(yè)價值最大化合理利用地塊地理特性，充分體現(xiàn)地塊商業(yè)價值；成本導(dǎo)向原則住宅和公共配套設(shè)施的設(shè)計要考慮建造成本及營運成本控制的要求，為客戶提供合理、實用的產(chǎn)品及相關(guān)配套。2、總體規(guī)劃布局原則3、基于本項目的發(fā)展思路化零為整，形散神不散統(tǒng)一的建筑風(fēng)格統(tǒng)一的產(chǎn)品開發(fā)理念統(tǒng)一的建筑品質(zhì)統(tǒng)一的營銷推廣形象 在分散中求統(tǒng)一、在統(tǒng)一中創(chuàng)突破、在突破中謀共

21、贏地塊空間的獨立性地塊開發(fā)條件的獨立性4、產(chǎn)品差異競爭優(yōu)勢特色產(chǎn)品打造和臨街商業(yè)區(qū)亮點規(guī)劃 特色產(chǎn)品臨街商業(yè)區(qū)規(guī)劃亮點差異性競爭優(yōu)勢具有文化氣息的中式商業(yè)街區(qū)綜合性配套商業(yè)體標(biāo)志性的公建產(chǎn)品現(xiàn)代中式風(fēng)格的特色產(chǎn)品與建筑特色匹配的江南園林體現(xiàn)健康、休閑的小區(qū)配套營銷策略的有效使用良好的后期物業(yè)管理產(chǎn)品文化內(nèi)涵特色產(chǎn)品營銷與管理特色二、項目產(chǎn)品優(yōu)化策略住宅篇產(chǎn)品設(shè)計部分社區(qū)配套部分1、產(chǎn)品策略 項目基本以多層產(chǎn)品推向市場，與目前區(qū)域市場主流產(chǎn)品基本同質(zhì)，未來要實現(xiàn)價值與周邊競爭項目的超越，必須在產(chǎn)品上進(jìn)行突破。 在產(chǎn)品產(chǎn)品規(guī)劃、功能布局等環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化，實現(xiàn)超越；在產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新，達(dá)到“人無我有，

22、人有我優(yōu)”，只有讓客戶感到產(chǎn)品的全面超越，更高的市場價值方可得到兌現(xiàn)。適度亮點、全面超越2、建筑及外立面風(fēng)格襄城缺少一個 能夠與其文化底蘊相融合的社區(qū)！內(nèi)斂精致的現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格體現(xiàn)濃郁的人文氣息建筑風(fēng)格建議立面建議中式建筑的代表之處就在于白墻褐瓦，體現(xiàn)簡約大方的風(fēng)格，同時也是最能體現(xiàn)中式韻味。參考立面突破中式建筑的傳統(tǒng)，加以現(xiàn)代設(shè)計手法，在傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上賦以現(xiàn)代都市感。參考立面3、產(chǎn)品創(chuàng)新建議設(shè)計錯層陽臺，層高6米，不計入建筑面積，“零面積”贈送給客戶。創(chuàng)造項目獨特亮點，形成獨有競爭力。（1）戶型亮點錯層陽臺（2）戶型亮點倒凸窗通過倒凸窗使戶內(nèi)計算面積部分減少，達(dá)到總價控制，舒適度保持不便

23、。同時倒凸窗可以根據(jù)客戶要求拆卸，贈送一定面積。2.2M內(nèi)（3）戶型亮點功能陽臺功能陽臺也許并不需要寬大，但卻從“窗”的功能上更進(jìn)了一步（4）戶型推薦二房二廳建筑面積：約82平方米通過凸窗、錯層露臺及空中花園等贈送實惠面積，充分保證戶型舒適性。三房二廳建筑面積：約104平方米戶型結(jié)構(gòu)合理，大量贈送實惠面積，保證戶型舒適性和通透性。4、園林景觀設(shè)計優(yōu)雅別致的江南風(fēng)情園林景觀園林風(fēng)格園林細(xì)部元素牌樓、屏、廊、亭將中式園林景觀演繹得淋漓盡致。建筑小品獨具特色的建筑小品于細(xì)節(jié)處體現(xiàn)著社區(qū)的文化道路景觀 在小區(qū)人行道的設(shè)置上采用曲線設(shè)計，增加小區(qū)環(huán)境的趣味性，同時路面形式采用多種方式，豐富小區(qū)環(huán)境。變化

24、多樣的人行道 住宅篇產(chǎn)品設(shè)計部分社區(qū)配套部分1、入口標(biāo)識有中式特色的入口標(biāo)識，簡約卻能體現(xiàn)出大氣，契合項目整體風(fēng)格 教育文化配套是體現(xiàn)大型社區(qū)品質(zhì)生活的必備要素，可考慮從“ 科學(xué)先進(jìn)的校舍配制、引進(jìn)當(dāng)?shù)刂逃龣C構(gòu) ”進(jìn)入社區(qū)兩方面進(jìn)行著手。2、教育配套幼兒園校舍配制：戶外兒童游樂淘氣堡、大型玩具、組合滑梯玩具、中小型塑料玩具、游樂場設(shè)備、安全地墊等。 國際雙語幼兒園建議小區(qū)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)家用型太陽能熱水器統(tǒng)一集中安裝，整體設(shè)計，并保持建筑外立面完整統(tǒng)一，采用單臺單戶系統(tǒng)，使用管理簡便。 3、供暖集中安裝太陽能由于本項目被城市干道劃分為幾個部分，這將給今后的物業(yè)管理帶來極大的不便，如果采用“1拖N”

25、 管理模式，將可有效地解決這個問題?！?拖N” 管理模式，即確定一個區(qū)域管理中心，作為整個小區(qū)的指揮中心，對小區(qū)的物業(yè)管理運做統(tǒng)一安排。區(qū)域管理中心下設(shè)N個管理處（點），各個管理處點實行“4統(tǒng)4分的管理運作”：工作統(tǒng)一安排，分頭實施；人員統(tǒng)一調(diào)度，分點駐守；管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，分片服務(wù)；財務(wù)統(tǒng)一收支，分別核算。4、物業(yè)管理模式“1拖N” 管理模式如：在區(qū)域管理中心下設(shè)管理點，對小區(qū)內(nèi)其中一、兩棟樓或組團統(tǒng)一管理，分工明確，具體負(fù)責(zé)。商業(yè)篇大帶小商業(yè)模式通過大型商業(yè)綜合體帶動裙樓商業(yè)，形成整體商業(yè)氛圍；做到錯位競爭做區(qū)域內(nèi)稀缺業(yè)態(tài)，形成獨一無二的競爭優(yōu)勢；做到風(fēng)情、獨特以特色商業(yè)的經(jīng)營及其推廣，確保發(fā)

26、展同時提升自身檔次；傳承文化、同時契合都市在都市繁華的基礎(chǔ)上賦以商業(yè)全新文化詮釋，并以此為基調(diào)形成心理認(rèn)同；以商帶住通過優(yōu)勢商業(yè)打造，提升整個小區(qū)的檔次。本項目商業(yè)打造關(guān)鍵點1、商業(yè)布局風(fēng)情商業(yè)街綜合商業(yè)公建配套商業(yè)娛樂休閑生活街區(qū)精品綜合商業(yè)打造一個“宜商宜賞”、成為片區(qū)內(nèi)較為有影響力的中式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。風(fēng)格建議2、商業(yè)街建議以文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色街功能定位建筑面積：8010平方米規(guī)劃層數(shù)：4F 滿足區(qū)域生活配套的綜合商業(yè)體業(yè)態(tài)建議：一層二層三層餐飲購物超市綜合商場四層娛樂/休閑功能定位：3、綜合商業(yè)建議4、公建配套商業(yè)建議建筑面積：25480平方米規(guī)劃層數(shù)：712F 經(jīng)濟型商務(wù)酒店及配套功

27、能定位：建議引進(jìn)全國知名酒店連鎖品牌：如家快捷、七天、錦江之星等風(fēng)格示意PART 5 項目營銷節(jié)奏建議開發(fā)節(jié)奏基于拆遷難易程度及產(chǎn)品價值最大化等因素的考慮，建議項目分四期開發(fā)，開發(fā)次序如下：一期：FC地塊 理由：拆遷量較小，能盡快入市，綜合商業(yè)提升項目價值；二期：ED地塊 理由：住宅體量較大區(qū)域，極早入市有助于銷售進(jìn)度控制；三期：BA地塊 理由：價值實現(xiàn)較高區(qū)域，在后期開發(fā)利于價值兌現(xiàn)；四期：G地塊 理由：經(jīng)歷長時期產(chǎn)品形象培育后的標(biāo)志產(chǎn)品。一期二期三期三期四期銷售周期項目分四期滾動開發(fā)，結(jié)合整個市場去化速度及本項目體量，本項目銷售周期為：公開發(fā)售之日起4年內(nèi)，實現(xiàn)住宅銷售完成100%PART

28、 6 大漢隆城簡介公司簡介武漢大漢隆城房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,是2000年6月成立的一家從事房地產(chǎn)全程策劃、廣告設(shè)計和銷售代理的專業(yè)公司，是武漢房地產(chǎn)業(yè)具有強大競爭實力的代理公司之一。 公司下設(shè)大漢隆城武漢公司、黃石公司、青島公司、開發(fā)置業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)咨詢機構(gòu)和半畝廣告公司，并進(jìn)一步開拓國內(nèi)其他市場。公司現(xiàn)有員工500余人,其中大專以上學(xué)歷352人， 漢隆人以“激情、專業(yè)、執(zhí)行、超越”的企業(yè)精神， 不斷創(chuàng)造出新的更加輝煌的業(yè)績。 大漢隆城曾先后被評為“中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)”和“湖北房地產(chǎn)金牌營銷代理機構(gòu)”，進(jìn)榜中國服務(wù)業(yè)500強.公司資質(zhì)法定代表人：陳明星經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換等流通領(lǐng)域中的經(jīng)紀(jì)及代理活動、提供房地產(chǎn)信息、咨詢活