締約過失責(zé)任相關(guān)文件

1、 早在HYPERLINK /view/128936.htm羅馬法時期，人們就差不多發(fā)覺了締約上的過失行為，并對其進(jìn)行規(guī)制，以愛護(hù)無辜的受害人。然而，羅馬法只是對締約上過失行為作了零星規(guī)定，并沒有“締約上過失”的概念，更沒有關(guān)于締約上過失責(zé)任的系統(tǒng)規(guī)定。隨著社會的進(jìn)展，締約上過失行為逐漸增多，學(xué)者對締約上過失問題的研究也逐漸增加。 但對這一問題進(jìn)行了系統(tǒng)、深刻和周密的分析始自1861年德國法學(xué)家耶林在其所主編的耶林法學(xué)年報(bào)第四卷上發(fā)表的締約上過失，契約無效與不成立時之損害賠償。耶林在該文中精辟地指出：“當(dāng)事人因自己過失致使契約不成立者，對信其契約有效成立的相對人，應(yīng)賠償基于此項(xiàng)信賴而生的賠償。”

2、我國合同法中的締約上過失問題研究1981年中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法（第16條第1款）1986年中華人民共和國民法通則第61條第1款部分地吸納了這一思想，1999年3月15日通過的中華人民共和國合同法，第42條、第43條則專門作出一般規(guī)定，至此，締約上過失責(zé)任作為學(xué)講繼受的成果，正式被立法全面采納。在此之后，臺灣地區(qū)“民法”債編于1999年4月21日通過修正，增訂第245條之1“締約過失責(zé)任”； 2002年1月1日德國債務(wù)法現(xiàn)代化法施行，于第311條第2款及第3款，將以德國判例法為主進(jìn)展的締約上過失責(zé)任規(guī)則明文規(guī)定為一般規(guī)則。依通講，締約過失責(zé)任是指當(dāng)事人在訂立合同過程中，因過錯違反依老實(shí)信用原

3、則負(fù)有的HYPERLINK /view/322927.htm先合同義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立，或者合同盡管成立，但不符合法定的生效條件而被確認(rèn)無效、被變更或被撤銷，給對方造成損失時所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。所謂先合同義務(wù)，又稱先契約義務(wù)或締約過程中的附隨義務(wù)，是指自締約當(dāng)事人因簽訂合同而相互接觸磋商，至合同有效成立之前，雙方當(dāng)事人依老實(shí)信用原則負(fù)有協(xié)助、通知、告知、愛護(hù)、照管、保密、忠實(shí)等義務(wù)。 合同法第42條規(guī)定:“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任: (一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商; (二)有意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況; (三)有其他違背

4、老實(shí)信用原則的行為。” （一）締約過失責(zé)任與違約責(zé)任。由于締約過失責(zé)任產(chǎn)生于合同訂立時期，它通常適用于合同訂立中及合同因不成立、無效或被撤銷的情況，因其與合同有關(guān)，因此它與合同責(zé)任之間的關(guān)系比較緊密。但這兩種責(zé)任之間的區(qū)不也是比較明顯的，要緊表現(xiàn)如下：責(zé)任性質(zhì)不同。違約責(zé)任是因?yàn)檫`反有效合同而產(chǎn)生的責(zé)任，它以合同的合法有效存在為前提，因此而產(chǎn)生的債務(wù)是一種合同約定之債，當(dāng)事人既能夠在合同中約定損害賠償?shù)挠?jì)算方法、違約責(zé)任及違約金數(shù)額，也可約定免責(zé)條件和具體情由；而締約過失責(zé)任創(chuàng)立的目的是要解決合同未成立、被撤銷或者被宣布為無效的情況下一方遭受的依靠利益損失的承擔(dān)問題，它不是一種合同責(zé)任，因此而

5、發(fā)生的債務(wù)也不是約定之債，而是一種法定之債，它不能課以違約金。因此在審判實(shí)踐中，假如存在合同關(guān)系，則應(yīng)當(dāng)適用合同責(zé)任，假如不存在合同關(guān)系，則能夠考慮適用締約過失責(zé)任。責(zé)任形成的時刻點(diǎn)不同。違約責(zé)任的形成是在合同成立后，義務(wù)人不履行合同義務(wù)時形成的；而締約過失責(zé)任是在合同訂立過程中，合同當(dāng)事人一方違反誠信義務(wù)而形成的。責(zé)任承擔(dān)方式不同。違約責(zé)任能夠由當(dāng)事人約定責(zé)任形成，除了約定賠償責(zé)任外，還可約定違約金責(zé)任、解除合同或者強(qiáng)制實(shí)際履行等方式，還能夠約定免責(zé)條件和具體事由。因此，責(zé)任方式的選擇權(quán)在債權(quán)人。而締約過失責(zé)任只有一種賠償責(zé)任，即彌補(bǔ)性方式，而且該責(zé)任的法定性的性質(zhì)決定了其不能由當(dāng)事人約定。

6、賠償范圍不同。在違約責(zé)任情況下，當(dāng)事人可依法主張履行利益的請求權(quán)。如要求賠償期待利益的損失，而期待利益既包括了可得利益，也包括了履行本身，即可要求對方接著實(shí)際履行或據(jù)此求償；而締約過失責(zé)任當(dāng)事人所遭受的是因信其合同有效成立受到的信賴?yán)鎿p失，故權(quán)利人只能就其信賴?yán)鎿p失主張權(quán)利，經(jīng)濟(jì)利益損失以不超過履行利益為限。免責(zé)不同。合同成立后，可因不可抗力等法定情由而免除違約責(zé)任；而締約過失責(zé)任不存在免責(zé)問題，因?yàn)橐s、承諾時期不存在實(shí)際履行問題。故在現(xiàn)在期，當(dāng)事人之間要么不存在實(shí)際損失，要么相對人在要約有效期間發(fā)生不可抗力情勢前已有信賴?yán)鎿p失，此種損失與不可抗力并無聯(lián)系，合同不成立也不存在合同免責(zé)問

7、題，有過錯的一方對此前的信賴?yán)鎿p失應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。 3、歸責(zé)原則不同。違約責(zé)任要緊適用無過錯責(zé)任原則，例外或補(bǔ)充適用過錯推定原則；而締約過失責(zé)任則只能適用過錯責(zé)任原則，即只有在締約人一方有過錯的情況下才會產(chǎn)生締約過失責(zé)任。假如締約當(dāng)事入一方在締約過程中沒有過錯，是不能讓他承擔(dān)締約過失責(zé)任的。無代理權(quán)人簽訂二手房買賣合同，被判承擔(dān)締約過失責(zé)任 東莞市某基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向法院起訴稱：經(jīng)原告介紹高女士購買位于東莞市南城區(qū)宏圖大道18號石竹新花園瑞竹苑7座101號商品房，依照房產(chǎn)證顯示該商品房為陳某銀和周某淘共同所有，被告周某年稱該商品房的所有權(quán)人陳某銀系其前妻、周某淘是其親生兒子（提供結(jié)婚證、嬰

8、兒左腳印及離婚公證書）。2008年3月28日被告周某年以陳某銀代理人和周某淘法定代理人的身份與高女士及原告簽訂房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書，約定將位于東莞市南城區(qū)宏圖大道18號石竹新花園瑞竹苑7座101號商品房出賣給高女士，成交價格為420000元。合同還約定“賣方須于簽署本合同之日起30日內(nèi)出具公證托付給經(jīng)紀(jì)人及擔(dān)保公司指定人員，同時買方須協(xié)助賣方辦理贖樓手續(xù)配合一切相關(guān)文件。如賣方拒不出具公證托付書，視為賣方構(gòu)成全然違約。不管在任何情況下，若賣方或者買方任何一方未能依本合同之約定出售或購入該物業(yè)，則約一方須即時向經(jīng)紀(jì)人賠償經(jīng)紀(jì)人從事居間活動所支出的必要費(fèi)用人民幣12600元”。合同簽訂后高女士依約

9、向被告周某年支付定金10000元。事后被告陳某銀分不在房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書賣方及定金收據(jù)的經(jīng)手人處補(bǔ)簽姓名。在但被告收到定金后既沒出具公證托付書給原告及擔(dān)保公司指定人員，也沒將物業(yè)交付高女士使用。經(jīng)原告及高女士多次督促被告均不予理睬。原告于2009年8月13日向東莞市第一人民法院提起訴訟，訴請法院判決陳某銀和周某淘支付原告違約金12600元，開庭審理時周某淘的監(jiān)護(hù)人提出沒有授權(quán)周某年出賣該商品房，也不同意將該商品房出賣。東莞市第一人民法院（2009）東一法民一初字第8366號民事判決以“出賣行為人陳某銀、周某年行行為屬無權(quán)處分”為由，駁回了原告的訴訟請求。依照我國民法通則第六十六條“未經(jīng)追認(rèn)的

10、行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，特依法提起訴訟，敬請人民法院支持原告的訴訟請求，以維護(hù)原告的合法權(quán)益。 東莞市第二人民法院（2010）東二法民二初字第28號民事判決書判決如下: 一) 限周某年)陳某銀行于一審判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi), 支付某基公司6300元。二) 駁回某基公司其他的訴訟請求。假如未按原審判決指定的期間履行給付金鈔票義務(wù), 應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國民事訴訟法 第二百二十九條之規(guī)定, 加倍支付拖延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)58 元,由某基公司負(fù)擔(dān)29 元) 周某年) 陳某銀行負(fù)擔(dān)29 元。 周某年不服原審判決,上訴稱: 一)一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。1) 本案屬特不典型的一

11、案兩訴, 且案件的判決截然不同。首先, 某基公司在東莞市第一人民法院以居間合同糾紛為由起訴, 案號為( 2009 ) 東一法民二初字第3564 號( 以少了周某淘及第三人; 再者, 糾紛的本質(zhì), 是房地產(chǎn)買賣合同糾紛, 依我國法律的規(guī)定, 屬專屬管轄, 即由房產(chǎn)所在地的人民法院管轄。在東莞市城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)交易具體規(guī)定有限公司不。因此第一次的法院受理是正確的, 而某基公司在第一次的起訴的判決生效后, 換一個地點(diǎn)的法院起訴, 并被受理了, 是不合理的。其四, 按最高人民法院案由治理的相關(guān)精神, 第一次與第二次的案由是一模一樣的, 且發(fā)生的糾紛的起因和過程是同一事由, 這是無可改變的事實(shí), 因此

12、第一次與第二次當(dāng)屬重復(fù)起訴。2. 一審認(rèn)定事實(shí)錯誤: 第一次判決書認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書( 以下簡稱合同書), 屬無效合同, 應(yīng)視為當(dāng)事人已簽訂合同, 但合同為無效的情形, 依照合同第十一條“基于經(jīng)紀(jì)人所提供的居間服務(wù)且已促成買賣雙方簽訂了本合同賣方應(yīng)向經(jīng)紀(jì)人支付傭金6300 元, 買方應(yīng)向經(jīng)紀(jì)人支付傭金6300 元 , 周某年認(rèn)為這純屬指鹿為馬首先第一次判決書認(rèn)定合同書無效其緣故是某基公司無證據(jù)證明周某年有權(quán)代理周某淘簽訂合同書。而在合同書中周某淘是房屋的共有人, 依照中華人民共和國物權(quán)法, 未經(jīng)三分之二以上的按份共有人或者全體共有入同意, 不得處分共有的不動產(chǎn)。其二, 應(yīng)視為當(dāng)事人已簽訂

13、合同沒有依據(jù)。上已述及, 作為共有人之一的周某淘是理所因此的當(dāng)事人, 其本人沒有簽字(未成年), 其法定監(jiān)護(hù)人不同意簽字(在第一次訴訟中提交了書面證詞, 已被生效的判決認(rèn)定)。在一方當(dāng)事人缺失的情況下, 認(rèn)定合同書已簽訂, 是沒有依據(jù)的。其三,合同書上有簽字的是周某年與陳某銀行, 他們是兩夫妻, 且陳某銀行是在周某年后面簽的, 故周某年代陳某銀行是因此能夠的。縱觀合同書, 沒有任何證據(jù)證明, 周某年能夠代周某淘簽名, 也確實(shí)是講共有人之一的周某淘方?jīng)]有簽訂本合同書。這在第一次的判決中有特不詳盡的論述。其四, 第一被上訴人是專門的中介機(jī)構(gòu), 他們特不清晰, 在賣房子的時候, 誰是真正的當(dāng)事人。而

14、且, 合同書系某基公司的格式合同, 因此會選擇對中介有利的條款。在種必須查明當(dāng)事人的情況下, 于2009 年的3 月28 日當(dāng)晚, 中介急于聚攏高某輝夫婦和周某年簽約。由此可見, 中介是分不約定當(dāng)事人簽字的方法完成合同的, 迄今為止, 仍未完成合同簽訂程序, 是錯在中介。其五, 也是最重要的一點(diǎn), 由某基公司的主事職員李小姐預(yù)先起草書寫, 并鄭重地在合同書的備注中的第4款列明: 現(xiàn)賣方有一方屬未成年青年, 如因戶口問題, 過戶不成功, 不算賣方違約, 合同自動失效。在那個地點(diǎn)能夠?qū)ｉT清晰地推斷某基公司深知, 當(dāng)時共有人之一周某淘的戶口是合同書是否成立的不確定因素。事實(shí)上, 也確實(shí)是因?yàn)橹苣程缘?/p>

15、法定監(jiān)護(hù)人不同意將房子出售, 造成合同書沒有成立。3) 一審認(rèn)定, 由于周某年的緣故導(dǎo)致合同書無效, 這是沒有依照的。在上面的論述中, 能夠得知合同無效是因?yàn)楣灿腥酥坏闹苣程苑讲煌獬鍪?其法定代表人未在合同書上簽字, 也確實(shí)是一方當(dāng)事人的缺失,導(dǎo)致合同書無效。因此講由于周某年的緣故導(dǎo)致合同書無效, 實(shí)屬不知所云。二) 一審法院適用法律不當(dāng)。1) 本案屬重復(fù)起訴, 第二次不應(yīng)受理, 應(yīng)告知被上訴人按申訴處理。2) 本案屬專屬管轄,應(yīng)在房地產(chǎn)所在地審理, 而不是第一次在房地產(chǎn)所在地, 第二次在被告所在地審理。居間合同屬無效, 緣故是一方當(dāng)事人的缺失,即出賣方的共有人之一周某淘沒有簽訂本合同書,

16、 在此情況下,不能講合同差不多簽訂。因此依照這種合同要求, 處于弱勢地位的一方承擔(dān)居間費(fèi)用, 顯屬適用法律不當(dāng)。綜上, 請求二審法院:撤銷(2010) 東二法民二初字第28 號判決, 判令周某年不應(yīng)支付某基公司居間費(fèi)用6300 元, 由某基公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)。 熊仁武律師代理被上訴人某基公司在二審?fù)徶写疝q稱:上訴人明知自己沒有代理權(quán)，其簽字出賣房屋的簽字行為事后也沒有獲得周某淘法定代理人的追認(rèn)，屬于典型的無權(quán)代理，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)締約過失責(zé)任，即賠償某基公司的為促成該二手房買賣合同訂立而造成的經(jīng)濟(jì)損失。因此，請求二審法院駁回上訴, 維持原判決。被上訴人陳某銀沒有提出答辯意見, 亦沒有提供任何

17、證據(jù)及提出任何質(zhì)證意見。 二審法院審理認(rèn)為, 依照最高人民法院關(guān)于民事經(jīng)濟(jì)審判方式改革問題的若干規(guī)定第三十五條之規(guī)定, 第二審案件的審理應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人上訴請求的范圍進(jìn)行, 當(dāng)事人沒有提出請求的, 不予審查。本案二審爭議焦點(diǎn)要緊在于周某年是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書無效的締約過失責(zé)任。依據(jù)差不多生效并發(fā)生法律效力的( 2009 ) 東一法民二初字第3564 號民事判決, 本院依法確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書為無效合同。在本案中，周某年不是案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人或處分權(quán)人, 也沒有取得房產(chǎn)所有權(quán)人周某淘的監(jiān)護(hù)人的授權(quán)托付。依照中華人民共和國合同法第四十八條規(guī)定:“行為人沒有代理權(quán). 超越代理權(quán)或者代理

18、權(quán)終止後以被代理人名義訂立合同, 未經(jīng)被代理人追認(rèn), 對被代理人不發(fā)生效力, 由行為人承擔(dān)責(zé)任 ,周某年簽訂該合同的行為屬于無權(quán)代理, 依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 中華人民共和國合同法 第四十二條規(guī)定: “當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一, 給對方造成損失的, 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任: (一) 假訂立合同, 惡意進(jìn)行磋商; (二) 有意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況； ( 三 ) 有其他違背老實(shí)信用原則的行為?！敝苣衬暝诤贤喠⒌倪^程中違背老實(shí)信用原則、沒有提供該合同的有關(guān)重要事實(shí), 其無權(quán)處分行為致使該合同無效。某基公司在簽訂該合同時, 周某年出示了結(jié)婚證、嬰兒左腳印圖以及離

19、婚協(xié)議書公證書復(fù)印件等證據(jù)材料以證明其有權(quán)為周某淘代為簽訂該合同, 某基公司差不多對周某年的代理權(quán)盡了必要的審查義務(wù), 對該合同之無效并無過錯。因此, 本院依法認(rèn)定周某年簽訂該合同的行為構(gòu)成締約過失, 應(yīng)當(dāng)依法賠償某基公司的為促成該合同訂立而造成的損失。 在本案中，綜合考慮周某年的過錯程度、 某基公司為促成合同訂立而提供了相應(yīng)的中介服務(wù)及其可期待利益, 參考雙方約定的傭金與案涉房產(chǎn)的標(biāo)的, 本院認(rèn)為原審法院判令周某年向某基公司賠償6300 元即某基公司因提供中介服務(wù)所支出的必要費(fèi)用, 金額合理且合法有據(jù), 本院予以支持。至于本案是否屬于重復(fù)起訴, ( 2009 ) 東一法民二初字第3564 號

20、民事判決與( 2010 ) 東二法民二初字28 號民事判決中的當(dāng)事人與訴訟請求并不相同。前一個訴訟中的被告是周某淘、陳玉銀, 而后一個訴訟中的被告是周某年、陳某銀； 在前一個訴訟中, 某基公司主張的是在案涉合同成立前提下對方的違約責(zé)任,而在后一個訴訟中, 某基公司實(shí)質(zhì)上主張的是在合同不成立的前提下對方的締約過失責(zé)任。因此,本案并不屬于重復(fù)起訴的情形,原審法院處理正確, 本院予以支持。 綜上所述, 原審判決認(rèn)定事實(shí)清晰) 處理得當(dāng), 應(yīng)予維持。東莞市中級人民法院（2010）東中法民二初字第631號民事判決書，依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第( ) 項(xiàng)之規(guī)定判決如下:駁上訴, 維

21、持原判。 本案二審受理費(fèi)50 元，由周某年負(fù)擔(dān) 本判決為終審判決東莞律師版權(quán)所有裁判要旨在合同未成立、無效或被撤銷的情形下，對此負(fù)有過錯的一方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償合同相對方的信賴?yán)鎿p失。 案情 2003年12月29日，某市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局（甲方，以下簡稱技術(shù)監(jiān)督局）與天象公司（乙方）簽訂一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，約定：甲方以700萬元的價格轉(zhuǎn)讓其位于淮海路109號的一棟辦公大樓、辦公大樓東側(cè)門面房及后院一棟小樓的所有權(quán)給乙方；乙方在合同簽訂后10日內(nèi)匯入甲方賬戶50萬元，2004年2月29日、5月31日、12月31日前分不再匯入甲方賬戶100萬元、200萬元、350萬元；若乙方在2004年12月

22、31日前未付清所有款項(xiàng)，甲方有權(quán)將一樓大廳及后樓三至四層使用權(quán)收回。合同簽訂后，天象公司于2004年1月8日、4月29日兩次支付技術(shù)監(jiān)督局購房款50萬元、100萬元，技術(shù)監(jiān)督局按約向天象公司交付了辦公樓一樓大廳和后院小樓三至四層。2004年2月，天象公司將一樓辦公大廳以每年45萬元的租金出租給了中國聯(lián)通某分公司（以下簡稱聯(lián)通公司），租期5年，聯(lián)通公司先行支付了三年租金135萬元。前述合同約定的付款期限屆滿后，技術(shù)監(jiān)督局于2005年3月25日給天象公司發(fā)出關(guān)于處理解除房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同遺留問題的函，稱雙方已于2005年3月1日達(dá)成了解除合同的口頭協(xié)議，要求天象公司于2005年3月30日前與該局協(xié)商解

23、決合同解除后的遺留問題。天象公司接函后回復(fù)關(guān)于接著履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的函，認(rèn)為技術(shù)監(jiān)督局所稱的雙方于2005年3月1日達(dá)成的解除合同的口頭協(xié)議等與事實(shí)不符，要求技術(shù)監(jiān)督局接著履行合同。因雙方對是否解除合同未達(dá)成一致，技術(shù)監(jiān)督局遂以天象公司沒有履行合同的要緊義務(wù)，嚴(yán)峻違約為由，于2005年4月8日訴至一審法院，請求判令解除合同并由天象公司承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院審理后，認(rèn)為涉案合同屬無效合同，依法向雙方進(jìn)行了釋明。技術(shù)監(jiān)督局于2005年12月16日變更其訴訟請求為：收回一樓大廳、地下室原出租部分和后院小樓三至四層的使用權(quán)；天象公司將從聯(lián)通公司收取的135萬元租金退回技術(shù)監(jiān)督局。同日，天象公司提起反

24、訴，請求判令技術(shù)監(jiān)督局賠償因合同無效給其造成的損失500萬元并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。 技術(shù)監(jiān)督局轉(zhuǎn)讓的上述房地產(chǎn)所涉土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)；雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議未報(bào)某市人民政府審批。依照一審法院應(yīng)天象公司申請托付鑒定的結(jié)果，在評估基準(zhǔn)日2005年12月16日，案涉房產(chǎn)的市值為1275.6965萬元。裁判 安徽省淮北市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：技術(shù)監(jiān)督局與天象公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，該合同未報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，應(yīng)為無效合同。技術(shù)監(jiān)督局在轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時明知其土地使用權(quán)系劃撥而來的情況下沒有履行報(bào)批手續(xù)，且在訴訟過程中怠于補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，對合同無效應(yīng)承擔(dān)要緊責(zé)任。天象公司

25、簽訂合同時沒有盡到注意義務(wù)，對合同無效亦有一定責(zé)任。雙方應(yīng)當(dāng)依照各自過錯大小，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。依照法律的規(guī)定，合同無效后，雙方因合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)相互予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。遂判決：1.天象公司于判決生效后15日內(nèi)將技術(shù)監(jiān)督局一樓大廳和后院小樓三至四層的使用權(quán)及一樓大廳出租租金135萬元返還給技術(shù)監(jiān)督局，技術(shù)監(jiān)督局在接收上述權(quán)利及款項(xiàng)的同時返還天象公司已付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款150萬元，相互折抵后技術(shù)監(jiān)督局于判決生效后15日內(nèi)給付天象公司15萬元；2.技術(shù)監(jiān)督局于判決生效后15日內(nèi)賠償天象公司損失280萬元；3.駁回天象公司的其他訴訟請求。 技術(shù)監(jiān)督局與天象公司均不服一審

26、判決，向安徽省高級人民法院提起上訴。技術(shù)監(jiān)督局上訴稱：天象公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)企業(yè)，其未盡差不多的審慎和注意義務(wù)導(dǎo)致合同無效，應(yīng)承擔(dān)要緊責(zé)任；一審判決將房屋升值部分的利益認(rèn)定為天象公司的實(shí)際損失并判決該局賠償天象公司可得利益損失違反合同法的規(guī)定；一審判決該局賠償對方280萬元損失沒有事實(shí)依據(jù)。天象公司上訴稱：案涉合同無效的全部責(zé)任應(yīng)由技術(shù)監(jiān)督局承擔(dān)，天象公司并無過錯；135萬元租金全部歸技術(shù)監(jiān)督局所有不合理；一審所判的280萬元遠(yuǎn)未彌補(bǔ)天象公司的損失，涉案房產(chǎn)2005年12月16日的市場價值為1275.6965萬元，已高出700萬元的合同價575.6965萬元。 安徽高院經(jīng)審理認(rèn)為：

27、1.涉案合同項(xiàng)下的土地系劃撥性質(zhì)，技術(shù)監(jiān)督局作為出讓方有義務(wù)在合同簽訂前或至提起訴訟前，對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)涉及的土地履行相關(guān)審批手續(xù)，其未履行該項(xiàng)義務(wù)構(gòu)成締約過失，對導(dǎo)致合同無效負(fù)有要緊責(zé)任。天象公司作為受讓方未盡到必要的注意義務(wù)，對導(dǎo)致合同無效應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。2.合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故天象公司應(yīng)將技術(shù)監(jiān)督局辦公大樓一樓大廳、后院小樓三至四層的使用權(quán)返還技術(shù)監(jiān)督局，技術(shù)監(jiān)督局應(yīng)將收取的購房款150萬元返還天象公司。租金是使用房屋取得的收益，租金上漲的要緊緣故是市場因素。在房屋出租過程中，天象公司雖存在經(jīng)營成本支出，但其未提供相應(yīng)的證據(jù)加以證明，故一審將135萬元租金

28、全部作為該公司因合同取得的財(cái)產(chǎn)而判令其予以返還，并無不當(dāng)。天象公司關(guān)于其出租收益超出技術(shù)監(jiān)督局自行出租所得的部分不應(yīng)返還的上訴主張，該院不予支持。3.由于技術(shù)監(jiān)督局對導(dǎo)致合同無效存在過錯，依照合同法第四十二條的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)締約過失的損害賠償責(zé)任，賠償天象公司信賴?yán)鎿p失。其賠償范圍不僅包括對方實(shí)際支出的締約和履行費(fèi)用等直接損失，還應(yīng)包括由于信賴合同有效，從而喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的利益。綜合考慮涉案房地產(chǎn)的性質(zhì)和價值及天象公司實(shí)際付款情況、雙方過錯責(zé)任的大小等因素，可確定由技術(shù)監(jiān)督局賠償天象公司100萬元。一審判令技術(shù)監(jiān)督局賠償280萬元，沒有充分考慮天象公司未按期足額付款的事實(shí)，有

29、失公允。技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于賠償損失數(shù)額過高的上訴理由部分成立，該院予以支持。 據(jù)此，案經(jīng)審判委員會討論決定，依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）(二)項(xiàng)和中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法第三十九條第一款，中華人民共和國合同法第五十八條、第四十二條的規(guī)定，判決：維持一審判決主文第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；變更一審判決主文第二項(xiàng)為技術(shù)監(jiān)督局于判決生效之日起15日內(nèi)償付天象公司100萬元。評析 能夠看出，一、二審法院對這起案件的裁判結(jié)果雖有差異，但處理思路是一致的，即某市技術(shù)監(jiān)督局對造成涉案合同無效的法律后果負(fù)有要緊過錯，應(yīng)對合同的相對方天象公司承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償其信賴?yán)鎿p失。關(guān)于締約過失責(zé)

30、任及信賴?yán)鎿p失賠償問題，我國現(xiàn)行法律的規(guī)定較為原則，目前理論界仍存在較大的爭議，實(shí)務(wù)界普遍感到操作起來有相當(dāng)大的難度，因此法院這方面的案例并不多見，本案能夠講是一起典型案例。 本案中，某市技術(shù)監(jiān)督局系將其在劃撥土地上建筑的房屋轉(zhuǎn)讓給天象公司，雙方簽訂合同后，該合同尚處于未生效狀態(tài)，作為轉(zhuǎn)讓方和劃撥土地的使用權(quán)人，技術(shù)監(jiān)督局依據(jù)協(xié)助、勤勉和老實(shí)等先合同義務(wù)應(yīng)及時履行相應(yīng)的報(bào)批手續(xù)促使合同生效，但技術(shù)監(jiān)督局至起訴前均怠于履行上述義務(wù)并致使合同被法院認(rèn)定為無效，故技術(shù)監(jiān)督局是以不作為的方式違反了先合同義務(wù)，其行為違法且主觀過錯十分明顯。反觀天象公司，其雖未完全履行給付轉(zhuǎn)讓款的義務(wù)，但基于對技術(shù)監(jiān)督

31、局的信賴和對合同目的得以實(shí)現(xiàn)的預(yù)期，部分履行了義務(wù)并已就受讓的房屋加以經(jīng)營（出租），因合同被認(rèn)定無效，雙方返還因合同取得的財(cái)產(chǎn)，在涉案房屋已大幅漲價的情況下，天象公司受損是不可幸免的。技術(shù)監(jiān)督局已構(gòu)成了締約過失，應(yīng)對天象公司承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。法院以合同生效并得以正常履行情況下該公司可獲得的房產(chǎn)升值利益為參考酌定其損失的裁判思路無疑是值得確信的。同時，一、二審法院均注意到，天象公司作為房屋買受人在簽訂和履行合同過程中應(yīng)盡必要的注意義務(wù)，其對交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有一定的預(yù)判能力，但該公司輕信合同有效并能最終得以履行，可能因此喪失了與第三人訂約的機(jī)會，對其利益受損主觀上亦存有過失，故依照“過失相抵”規(guī)則

32、，相應(yīng)減輕了技術(shù)監(jiān)督局的賠償責(zé)任。此外，一、二審法院亦考慮了天象公司僅給付了少部分購房款的實(shí)際情況并將其作為酌定因素之一，二審最終判令技術(shù)監(jiān)督局賠償天象公司100萬元，這一賠償數(shù)額應(yīng)該講是比較適當(dāng)?shù)摹?本案案號為：（2007）皖民一終字第144號 案例編寫人：安徽省高級人民法院 佘延宏上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單；下家通過中介獵取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交二手房市場在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中許多糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承

33、擔(dān)“締約過失”責(zé)任。房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。表現(xiàn)不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)老實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家托付中介商，同時收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單；上下家在中介商那兒獵取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交；出售的房屋

34、已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清晰，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是合同法第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，有意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；有其它違背老實(shí)信用原則的行為。因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)合同法

35、第條的締約過失責(zé)任。陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。內(nèi)容五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)要緊有五個方面的內(nèi)容瑕疵告知義務(wù)內(nèi)容：二手房的提供者，不管是上家依舊中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押；或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實(shí)告知購房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。案例：姜女士與肖某就本市大連西路的一套頂層二手房達(dá)成了購買意向。幾天后，姜女士于合同簽訂當(dāng)日支付給肖某萬元定金及房屋預(yù)付款萬元。半個多月后，本

36、市連降大雨，姜女士偶然發(fā)覺自己購買的這套二手房樓面滲漏水嚴(yán)峻，雨水甚至滲漏至樓下，引起鄰里糾紛。不久，姜女士以肖某出售房屋時隱瞞了房屋存在的瑕疵，使自己在不明真相的情況下簽訂了房屋買賣合同為由，未去辦理過戶手續(xù)，并訴至法院，要求認(rèn)定合同無效，肖某應(yīng)返還定金及預(yù)付款。法院經(jīng)審理，支持了姜某的訴訟請求。重要事項(xiàng)通知義務(wù)內(nèi)容：關(guān)于阻礙房屋買賣合同訂立的重要事項(xiàng)，一方應(yīng)當(dāng)如實(shí)通知對方。如履行合同的能力，訂立合同的能力、財(cái)務(wù)狀況等。在二手房交易磋商過程中，有些當(dāng)事人并不是房屋產(chǎn)權(quán)人，而是背著家人將房子掛牌上市，結(jié)果造成簽約不能或無效，使下家因此失去了與第三人訂立合同的最佳時刻。有的直到簽訂合同時，才通知對方自己需要上家房屋作抵押辦理按揭購房等。案例：家住浦西的楊先生經(jīng)一家中介公司介紹，看中了浦東的一套房子。楊先生在中介公司的見證下，與章先生簽訂了以萬元的價格購買浦三路上的一套建筑面積為