8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、土地估價(jià)實(shí)踐專(zhuān)業(yè)總結(jié)考生：號(hào)：20065000164號(hào)：2008500020資格本人于 2008 年通過(guò)土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格。為了全面、系統(tǒng)地掌握土地估價(jià)技術(shù)，我在平時(shí)的工作學(xué)習(xí)實(shí)踐的過(guò)程中，努力學(xué)習(xí)相關(guān)的土地估價(jià)知識(shí)與相關(guān)，按照土地估價(jià)行業(yè)的要求嚴(yán)格要求自己，虛心向有經(jīng)驗(yàn)的土地估價(jià)師請(qǐng)教學(xué)習(xí)，認(rèn)真負(fù)責(zé)的完成土地估價(jià)的工作，在實(shí)踐中不斷完善自己，更好的掌握土地估價(jià)的技術(shù)，通過(guò)將近三年的實(shí)踐并結(jié)合中對(duì)土地估價(jià)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，對(duì)土地估價(jià)這項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性的工作有了更深的認(rèn)識(shí)。土地估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)踐性很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作，土地估價(jià)不僅需要理解相關(guān)的概念定義，掌握土地估價(jià)的方法和程序，明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及拓展相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知

2、識(shí)，而且要積極的學(xué)習(xí)與關(guān)注有關(guān)的及部門(mén)規(guī)章和行業(yè)規(guī)定，使土地估價(jià)在遵守國(guó)家的同時(shí)，按照行業(yè)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和要求，程序與方法，客觀公正獨(dú)立的進(jìn)行。按照中地估價(jià)師資格制度的規(guī)定，對(duì)土地估價(jià)師要進(jìn)行實(shí)踐的考核要求，現(xiàn)從土地估價(jià)工作實(shí)際出發(fā)，結(jié)合土地估價(jià)理論和自己的一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)實(shí)踐工作中的執(zhí)行業(yè)務(wù)和職業(yè)道德修養(yǎng)進(jìn)行總結(jié)如下。一、 執(zhí)行業(yè)務(wù)總結(jié)（一） 項(xiàng)目承接與資料收集階段項(xiàng)目承接階段主要包括明確估價(jià)基本事項(xiàng)，即估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)基準(zhǔn)日，明確基本事項(xiàng)后，初步判斷工作量大小，工作的難易程度，并考慮本機(jī)構(gòu)的勝任能力和機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，評(píng)估的土地估價(jià)師和與委托方或相關(guān)當(dāng)事人是否存在現(xiàn)實(shí)或潛在的利害關(guān)系，雙方

3、就達(dá)成一致意見(jiàn)后，簽定業(yè)務(wù)委托書(shū)，提出需要委托方提供的資料及其他需要配合的事項(xiàng)。在這個(gè)階段，需要關(guān)注一是對(duì)宗地評(píng)估的項(xiàng)目背景資料的重視，表現(xiàn)為對(duì)宗地的權(quán)屬來(lái)源的資料關(guān)注，相關(guān)部門(mén)對(duì)土地的限制情況，以及宗地評(píng)估前與評(píng)估后的相關(guān)的政策和交易程序的了解深度，很容易導(dǎo)致評(píng)估后，委托利用評(píng)估結(jié)果進(jìn)行交易時(shí)出現(xiàn)。這就要求估價(jià)向委托方或資產(chǎn)占有方詢問(wèn)并查閱土地交易過(guò)程中歷史資料，在開(kāi)始時(shí)候多查閱相關(guān)的文件（特別是針對(duì)整體資產(chǎn)評(píng)估中的土地評(píng)估），并在必要時(shí)向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)該土地的相關(guān)情況，力爭(zhēng)對(duì)評(píng)估對(duì)象的了解更深入；二是簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)階段，需要重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)事人各方的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)將各方權(quán)利義務(wù)界定清楚，這樣才能

4、保護(hù)好各方的利益。（二）現(xiàn)場(chǎng)查勘階段現(xiàn)場(chǎng)查勘有兩個(gè)目的，一是查證委估宗地情況，親臨現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)了解委估宗地的實(shí)體狀況和權(quán)益狀況，包括宗地座落位置、街道、街坊、地號(hào)、門(mén)牌號(hào)、面積、容積率、用途及土地利用效率等，對(duì)于地上建筑物還需要注意查看其結(jié)構(gòu)、建筑面積、內(nèi)外部裝修及使用情況等，例如外墻、樓層高度、天花板、地板、客廳、臥室、衛(wèi)生間、門(mén)窗材質(zhì)及完損、裝飾材料及檔次等。二是對(duì)委估宗地所在地區(qū)的區(qū)域條件和個(gè)別條件勘查。親臨現(xiàn)場(chǎng)感受所在區(qū)域的環(huán)境景觀、周?chē)ㄖ锴闆r、道路通達(dá)程度、市政配套、商服繁華程度、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟(jì)收益水區(qū)域，以及了解對(duì)宗地形狀、臨街條件、進(jìn)深、地質(zhì)、地形條件等個(gè)

5、別。實(shí)地勘察要做好現(xiàn)場(chǎng)勘查并形成工作底稿，要按照估價(jià)機(jī)構(gòu)制定的土地狀況現(xiàn)場(chǎng)表內(nèi)容逐一詳細(xì)填寫(xiě)土地狀況現(xiàn)場(chǎng)登記表并進(jìn)行拍照存檔，以留檔備查。在現(xiàn)場(chǎng)勘察中，容易漏掉對(duì)一些項(xiàng)目的詳細(xì)了解，特別對(duì)一些位于城鎮(zhèn)范圍外的土地估價(jià)，開(kāi)始從事土地估價(jià)工作的來(lái)說(shuō)，難度比較大。因?yàn)橥恋氐呐涮自O(shè)施主要為公司自建，其道水、下水、通訊、通電、場(chǎng)地平整等達(dá)到“五通一平”所發(fā)生的成本缺乏比較案例，與城鎮(zhèn)熟地相比，其差異性比較大。一般采用成本法估價(jià)，其中對(duì)于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定，需要以詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘察資料作為基礎(chǔ)，并要求學(xué)習(xí)和了解工程成本和造價(jià)的知識(shí)，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)勘查形成的現(xiàn)場(chǎng)勘查表應(yīng)當(dāng)由委托方和相關(guān)當(dāng)事方和估價(jià)共同簽字確認(rèn)。（

6、三） 評(píng)定估算階段2、土地評(píng)估價(jià)值的確定在評(píng)估過(guò)程中，用不同的評(píng)估方法可能會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)果，估價(jià)應(yīng)關(guān)注采用不同方法測(cè)算產(chǎn)生的評(píng)估結(jié)果的差異，并在不同的評(píng)估結(jié)果中合理確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。在實(shí)務(wù)中，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)方法與其估價(jià)目的、用途相配合的在專(zhuān)業(yè)實(shí)踐中，本人遵守城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、所收集到的資料情況，選用不少于兩種方法評(píng)估宗地地價(jià)。在實(shí)務(wù)中，宗地地價(jià)估價(jià)常用的方法主要為市場(chǎng)比較法、剩余法、成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，較少使用的為收益還原法和路線價(jià)法。根據(jù)委估宗地的特點(diǎn)和收料情況選擇適宜的評(píng)估方法，對(duì)于各種方法中各種參數(shù)的確定、以及對(duì)各種評(píng)估方法地價(jià)的判斷和最終

7、的評(píng)估價(jià)格的確定需要重點(diǎn)把握。1、各種方法主要參數(shù)的確定市場(chǎng)法評(píng)估的難點(diǎn)在于選定與估價(jià)對(duì)象可比性很強(qiáng)的市場(chǎng)案例，這就要求估價(jià)和機(jī)構(gòu)平常要不斷積累市場(chǎng)案例，并對(duì)案例進(jìn)行整理分析，在承接項(xiàng)目之后現(xiàn)場(chǎng)勘查之前可以找出同一交易區(qū)的相同用途的類(lèi)似地塊，在現(xiàn)場(chǎng)勘查階段一并對(duì)市場(chǎng)案例進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘并，以便跟委估宗地進(jìn)行比較；收益還原法有較強(qiáng)的理論基礎(chǔ)，但在實(shí)踐操作中較難把握，由于土地的收益和土地還原利率直接影響最終土地的收益法評(píng)估價(jià)格，因此準(zhǔn)確把握土地收益和還原利率是運(yùn)用收益法的關(guān)鍵所在，這就需要多方面的知識(shí)和相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)； 剩余法評(píng)估主要依賴(lài)于未來(lái)項(xiàng)目規(guī)劃的準(zhǔn)確性，只有在未來(lái)規(guī)劃明確和資料充分且已有評(píng)估類(lèi)似項(xiàng)

8、目經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，才能對(duì)評(píng)估結(jié)果做出合理的判斷；成本近法中土地取得成本獲取容易，關(guān)鍵是確定土地開(kāi)發(fā)成本，由于委估地塊往往與土地價(jià)值的內(nèi)涵不一致，在考慮其作為評(píng)估結(jié)果時(shí)要仔細(xì)分析所采用的參數(shù)是否合理；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是一種較為實(shí)用的方法，在應(yīng)用時(shí)應(yīng)注意基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和適用范圍，注意其他用途地塊是否可以參照某用途地塊或者參照某用途地塊做一定的修正，例如農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地的基準(zhǔn)地價(jià)和出讓金可以參照工業(yè)用地的 70%確定；路線價(jià)法主要是針對(duì)臨街用地，適用于成片宗地快速估價(jià)方法，路線價(jià)法需要附設(shè)有路線價(jià)、完善合理的深度修正系數(shù)以及條件修正系數(shù)表，由于受條件限制，目前較少應(yīng)用。原則，檢查估價(jià)資料的準(zhǔn)確性、廣泛性

9、、代表性和完整性，仔細(xì)推敲所用資料和分析方法所依據(jù)的邏輯程序是否明確、妥善、能否有效地推導(dǎo)出符合估價(jià)目的和用途的結(jié)論，充分運(yùn)用專(zhuān)業(yè)知識(shí)和以往經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)其重要性、可用程度及可靠性判定最后的估價(jià)額；通過(guò)對(duì)估價(jià)資料、對(duì)象、目的、方法、估價(jià)原則以及各試算價(jià)格的客觀分析，結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)技能，對(duì)各試算價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。一般采用以下三種方法：各試算結(jié)果相差不大，可用算術(shù)平均值法確定宗地地價(jià)；若考慮到對(duì)各估價(jià)方法結(jié)果的重要程度不同，可以采用確定地價(jià)；平均數(shù)法（3）以一種估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格為主，其他估價(jià)方法計(jì)算出的價(jià)格只供參考，這種情況一般要將原因進(jìn)行詳細(xì)描述。另外還有中位數(shù)法、眾數(shù)法，但實(shí)踐中較少運(yùn)用

10、。撰寫(xiě)是土地估價(jià)中最為重要的一環(huán)，在城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中，提供了估價(jià)的規(guī)范格式，在實(shí)務(wù)中，各機(jī)構(gòu)通常都根據(jù)規(guī)程的要求，每個(gè)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況進(jìn)行修改。對(duì)于剛?cè)胄械耐恋毓纼r(jià)來(lái)說(shuō)，需要把握：1、在撰寫(xiě)中，對(duì)某些土地的特點(diǎn)描述不清晰。在土地估價(jià)中，撰寫(xiě)是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，雖然城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程提供了的內(nèi)容和格式要求，但每一個(gè)土地仍然有它的獨(dú)特性，這是由土地的自身特點(diǎn)決定的。在我們的中，應(yīng)盡量能把這種土地的特點(diǎn)反映出來(lái)。2、在的撰寫(xiě)中，對(duì)估價(jià)對(duì)象的個(gè)別分析的說(shuō)明比較少。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定，在土地對(duì)象描述及地價(jià)影響分析中，對(duì)地價(jià)影響大的重要必須分析，與本次估價(jià)的相關(guān)性小或無(wú)關(guān)的僅為參照，因土地的

11、特殊用途或其他原因而影響地價(jià)的特殊，要進(jìn)行說(shuō)明并進(jìn)一步分析。但在估價(jià)實(shí)踐中，這對(duì)估價(jià)的要求很高，也是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，要求估價(jià)人員積累相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，力爭(zhēng)在估價(jià)中能夠的定性并結(jié)合定量分析物業(yè)的特征是如何對(duì)價(jià)值產(chǎn)生影響。3、注意邏輯性和一致性。由于在實(shí)際工作中，都是按照估價(jià)規(guī)程（四）撰寫(xiě)階段規(guī)定的模板，在對(duì)模板的修改過(guò)程中，很容易出現(xiàn)前后邏輯的情況，例如在區(qū)域及個(gè)別中描述的情況較好，但在進(jìn)行修正的時(shí)候又將其描述的不好，存后。這就要求在的撰寫(xiě)中要更加的仔細(xì)，同時(shí)也要求機(jī)構(gòu)的復(fù)核人的關(guān)注這種情況。二、作為土地估價(jià)遵循職業(yè)道德的總結(jié)本人在專(zhuān)業(yè)實(shí)踐中，遵守土地估價(jià)師的職業(yè)道德，在土地估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中實(shí)事求是，執(zhí)行國(guó)家有關(guān)地價(jià)政策，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，自覺(jué)行業(yè)的信譽(yù)和利益，委估人的不合理要求，不為迎合委估人而出具失實(shí)的估價(jià)報(bào)告，不以任