某房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展定位報告

1、 “新鄉(xiāng)喬榭村項(xiàng)目發(fā)展定位報告”鄭州 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于鄭州的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對鄭州作提報之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果有幸和貴方合作，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。第一部分：市場環(huán)境第二部分：項(xiàng)目定位第三部分：規(guī)劃建議第四部分：營銷戰(zhàn)略報告構(gòu)架PART-1分析市場，尋找項(xiàng)目的定位方向微觀層面項(xiàng)目屬性宏觀層面城市概括宏觀經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境城市規(guī)劃SWOT分析政策咨詢樓市分析新鄉(xiāng)市位于河南省北

2、部，北依太行、南臨黃河，是豫北的經(jīng)濟(jì)和交通中心，重要的制造業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，綜合實(shí)力位居全國百強(qiáng)城市84位?，F(xiàn)轄兩市(輝縣市、衛(wèi)輝市)、六縣(新鄉(xiāng)縣、獲嘉縣、原陽縣、延津縣、封丘縣、長垣縣)、四區(qū)(衛(wèi)濱區(qū)、紅旗區(qū)、牧野區(qū)、鳳泉區(qū))以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、西工區(qū)、小店工業(yè)區(qū)。總面積8169平方公里，總?cè)丝?50萬；其中市區(qū)規(guī)劃面積625平方公里，人口90萬。1宏觀層面城市概況關(guān)鍵詞：豫北經(jīng)濟(jì)交通中心、制造業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地。1宏觀層面宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵詞：新鄉(xiāng)市GDP已連續(xù)5年突破千億大關(guān)，且保持快速增長，新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)投資高位運(yùn)行，也對開發(fā)水準(zhǔn)提出了要求。2012年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1619億元，增長11

3、.4%，總量位居全省第5位。2012年，25個城中村改造項(xiàng)目完成征收拆遷108萬平方米，開工66萬平方米、竣工52萬平方米。1宏觀層面開發(fā)投資關(guān)鍵詞：2012年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資173億元，增長10.7%。相比2010年，增長近60億，增長30%以上。1宏觀層面人均收入關(guān)鍵詞：2012年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入達(dá)到20159元和8647元，分別增長12.1%和14.8%。1宏觀層面城市規(guī)劃關(guān)鍵詞：城市向東擴(kuò)、向南移，建設(shè)行政新區(qū)。城市規(guī)劃：新鄉(xiāng)市提出著力打造新鄭產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，“南移東擴(kuò)”發(fā)展大勢已定，本案處于城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢突出，多元化的功能定位必將引導(dǎo)項(xiàng)目由區(qū)域中

4、心向城市中心的方向發(fā)展。1宏觀層面政策咨詢國五條出爐，成為多地房價不降反升的溫和調(diào)劑。國五條溫和落地，調(diào)控成“一紙空文”。1宏觀層面政策咨詢品牌開發(fā)商提前進(jìn)入一、二線城市拿地，工作重心轉(zhuǎn)向擴(kuò)充土地儲備。2、品牌開發(fā)商加速一二線城市拿地2013年4月份，一線城市土地出讓金同比上漲208%4月份，由于受到樓市新“國五條”及各地政策細(xì)則的影響，整個房地產(chǎn)市場受到很大沖擊。北京、上海等地新房及二手房成交量明顯下滑，購房者觀望情緒漸漸濃厚。然而，與住宅市場不同的是，各地土地市場呈現(xiàn)出另一番景象。2013年4月306個城市土地交易2153宗，土地出讓金額1343億元，與去年同期相比上漲11.1%。其中，由

5、于一線城市樓市供需矛盾突出，加上年初政府推地積極性較高，4月交易地塊73宗，土地出讓金高達(dá)212億元，比去年同期上漲208%，環(huán)比3月上漲67%。-政策來源：中國行業(yè)研究網(wǎng)1宏觀層面政策咨詢中原經(jīng)濟(jì)區(qū)成為新的國家戰(zhàn)略增長極，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。3、國務(wù)院批復(fù)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃國務(wù)院就于11月17日以國函【2012】194號正式批復(fù)了規(guī)劃，同意規(guī)劃建設(shè)鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū) ，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)涵蓋5省30市3縣（區(qū)） ，“兩不三新”，三化協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展成為貫穿規(guī)劃的主線。規(guī)劃進(jìn)一步明確了中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的“五大戰(zhàn)略定位”：國家重要的糧食生產(chǎn)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地、全國三化協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)、全國重要的經(jīng)濟(jì)增長板塊、全國區(qū)域協(xié)

6、調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略支點(diǎn)和重要的現(xiàn)代綜合交通樞紐、華夏歷史文明傳承創(chuàng)新區(qū)。在內(nèi)容上，進(jìn)一步強(qiáng)化了具體支撐，明確了重大抓手，使戰(zhàn)略定位的實(shí)現(xiàn)途徑更加具體。 -政策來源：新浪網(wǎng)用途區(qū)縣 合計(jì)宗地類型商服用地工礦廠儲用地住宅用地新增用地存量用地小計(jì)廉(公）租房用地經(jīng)濟(jì)適用房用地棚改房用地城中村改造用地商品房用地合計(jì)563.0586 412.118 150.9445.593142.004278.49814.1885.1140.6592184.08134.459衛(wèi)濱區(qū)61.1836 57.3861 3.7975 10.37142.7424 8.0693 3.7975 4.2718 紅旗區(qū)177.0088131.

7、89745.11121.7700 42.7424 143.8766.7800 2.6000 105.66028.836牧野區(qū)158.9431 114.85344.0900 33.451314.2816 48.1874 5.0133 5.11 33.9667 4.0974 鳳泉區(qū)115.5248 84.7903 30.7345 38.8361 71.9557 1.6082 0.2950 70.0525 高新區(qū)23.1909 23.1909 15.2100 6.4099 0.7867 5.6232 工業(yè)園區(qū)27.2074 27.2074 新鄉(xiāng)市二一二年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃表單位：公頃2宏觀層面土

8、地市場2012年度，新鄉(xiāng)國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為563.06公頃，其中新增建設(shè)用地412.12公頃，存量建設(shè)用地150.94公頃。2012，紅旗區(qū)城中村改造占據(jù)開發(fā)主流。3宏觀層面樓市市場新鄉(xiāng)樓市劃分為老城中心板塊、城東新區(qū)板塊、東南高新區(qū)板塊。根據(jù)地緣特點(diǎn)，也可劃分為中心城板塊、北區(qū)板塊、南區(qū)板塊、東區(qū)板塊。樓盤動態(tài)分析中心區(qū)價格：4號樓5100元/，5號樓4700元/，6號樓6500元/ ，按揭付款99折，一次性付款97折.在售戶型：目前在售二期，房源不多，4#,6#兩棟，4#32層一單元兩梯四戶，中戶90平兩房，端戶120-130平三房；6#33層三單元，1單元兩梯三戶，戶型全為140

9、平三房，2單元兩梯兩戶，戶型全為220平四室兩廳三衛(wèi)，3單元兩梯兩戶，戶型全為280平五房。三期12月8號開始排號，5#，40-90平的小戶型商鋪在售，剩余10幾套，兩層，256-320平，20000元/平銷售狀況：二期進(jìn)入尾盤銷售，剩余房源不多，都是大面積戶型，三期目前在售：33層，44-275,營銷推廣：4月份推出特價房.狼族點(diǎn)評：目前住宅一期已經(jīng)銷售完畢，底層商業(yè)年前開始銷售。二期2012年8月25日開始銷售，推出房源360套，開盤當(dāng)天去化將近60%，目前二期基本售完，三期在售，翡翠城雖然整體定價較高，但憑借其優(yōu)秀的內(nèi)在品質(zhì)和外在資源，仍取得了不錯的交易量。翡翠城 5#樓盤動態(tài)分析中心區(qū)

10、價格：均價4900-5000元/平；房展會期間總房款減5000元*97折戶型面積：5期4-7#4棟，均為32層高層，4、6#兩棟中戶101平兩房，西端戶160平四房，東端戶130平三房；5、7#兩棟兩梯四戶，中戶88平兩房，端戶120-130平三房。銷售狀況：5期1批 4#-7#4棟，共推出900余套房源，現(xiàn)在去化82%左右，剩余房源110套左右，現(xiàn)在主力面積是84平兩房，113平三房、160平四房。營銷推廣：綠色4月，3.8萬超低首付，輕松融入王府圈層。狼族觀點(diǎn)：目前項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行到第五期，本次推出的房源滿足各個層次客戶的需求，加上地理位置的優(yōu)勢和可享受前期已經(jīng)開發(fā)完善的配套資源，從而贏得市場

11、。星海假日王府區(qū)域總結(jié)1、中心區(qū)為新鄉(xiāng)老城區(qū)，市政配套齊全，交通便利，生活配套豐富，教育配套完善；2、區(qū)域樓盤定位均在中高端層面，整體品質(zhì)和口碑在當(dāng)?shù)囟己懿诲e；3、價格較其他區(qū)域偏高點(diǎn)，均價都在4500以上，尤其是翡翠城，引領(lǐng)整個新鄉(xiāng)市的房價；4、本月中心區(qū)域樓盤除翡翠城已推出新的房源外，其余均在其已推售產(chǎn)品的清尾階段。優(yōu)惠活動方面，塞納春天優(yōu)惠幅度較大，整體優(yōu)惠將近8%，但受整體市場影響，房源去化速度依舊較慢。樓盤動態(tài)分析北區(qū)價格：3600元/平米，全款優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠2%。在售戶型：1期3批1#26層兩單元，兩梯七戶，戶型面積為40平一房，68，70，85，89平兩房，124，128平三

12、房；10#三個單元，2梯4戶，110平的三房。銷售階段：9月份開盤，目前主推1#，剩余10幾套和10#樓，剩余約20套。營銷推廣：無狼族觀點(diǎn)：萬和城定位于中檔大眾精品樓盤，是北區(qū)具有代表性的區(qū)域性大盤。成功原因主要在于戶型設(shè)計(jì)和面積控制充分考慮到區(qū)域目標(biāo)客戶的消費(fèi)特點(diǎn)，在戶型設(shè)計(jì)保證空間舒適度的前提下最大限度降低購房成本，從而贏得了市場。萬和城樓盤動態(tài)分析北區(qū)價格：均價4000元/平，按揭總房款減1萬基礎(chǔ)上再99折，一次性總房款減1萬基礎(chǔ)上再98折。在售戶型：一期推出5#，8#，9#，11#四棟，22-27層，5#，9#11#兩梯四戶。中戶88-95平兩房一衛(wèi)。端戶110平三房兩廳一衛(wèi)130平

13、三房兩廳兩衛(wèi)。8#兩梯三戶，中戶110平三房兩廳一位，西戶130平三房兩廳兩衛(wèi)，東戶170平四房兩廳兩衛(wèi)。銷售階段：一期推出4棟樓，一批為5#，11#兩棟，3月份排號，4月29日開盤，目前去化85%，二批推出8#，9#兩棟，8#為樓王，6月22日開盤。推出房源250套左右，去化85%左右。現(xiàn)主推8#樓?，F(xiàn)8#樓剩余少量房源，面積120平米、170平米。3#現(xiàn)在排號階段，預(yù)計(jì)6月份開盤。營銷推廣：3#排號，交1萬抵2萬。狼族觀點(diǎn)：未來城是億通進(jìn)入新鄉(xiāng)首個項(xiàng)目，臨靠北干道，定位于中高檔精品樓盤，以3.5萬平生態(tài)園林，新風(fēng)，直飲水，無線系統(tǒng)打造新型科技社區(qū)。因目前北區(qū)項(xiàng)目較少，又主要面向周邊改善型客

14、戶，較無競爭壓力。因8#為樓王，所以價位上較高，現(xiàn)在房源較少，加推3#，目前排號，預(yù)計(jì)價位比8#要低。未來城8#樓盤動態(tài)分析北區(qū)價格：樓王優(yōu)惠后均價5000元/平，其他均價4800-4900元/平。在售戶型：總共規(guī)劃12棟高層，一期一批推出1#，2#，3#3棟高層，都為兩梯四戶，1#17層，中戶81，84平兩室兩廳一衛(wèi)，端戶114，120平2+1室兩廳兩衛(wèi)；2#30層，中戶89，91平2+1室一廳兩衛(wèi)，端戶95-100平2+1室一廳兩衛(wèi)。3#33層，中戶101平2+1室兩廳兩衛(wèi)，端戶114，120平2+1室兩廳兩衛(wèi)。銷售階段：一期推出5棟樓，目前為一期一批總共推出3棟，全部為兩梯四戶，總共32

15、0套，1#已售完，2#、3#在售，其中1#沒有房源，2#有120平少量房源（10層、18層、31層），3#樓為80-90平小面積房源居多。營銷推廣：一次性98折，按揭99折，預(yù)計(jì)下周開盤，排號10000抵30000狼族觀點(diǎn)：劍橋城地處學(xué)院路師大附中旁，內(nèi)部2萬平中央花園，1比1地下停車位，外部五分鐘路程直達(dá)牧野湖，地處老城區(qū)，生活和市政配套都十分完善，又有較高的綠化率，雖然劍橋城價位在此區(qū)域偏高，但因其地理位置和自身的品質(zhì)因素，依舊取得了不錯的業(yè)績。劍橋城區(qū)域總結(jié)1、北區(qū)作為新鄉(xiāng)老城區(qū)，因不在政府主要規(guī)劃發(fā)展方向之列，因此發(fā)展較為緩慢；2、本區(qū)域樓盤較少，目前入市有萬和城、未來城、劍橋城和公園

16、道1號，都是面向區(qū)域周邊改善型居民，競爭壓力?。?、北區(qū)整體價格較其他區(qū)域偏低，均價在4000左右，只有個別有特殊資源優(yōu)勢的樓盤價格偏高，像劍橋城，均價在4800左右；4、除劍橋城這月去化較快外，其余樓盤去化速度較慢，近期未推出新房源。樓盤動態(tài)分析東區(qū)價格：4700元/平，優(yōu)惠后均價4500元/平米。在售戶型:臨街多單元為兩梯四戶，內(nèi)部獨(dú)單元為兩梯三戶；兩房82平，三房一衛(wèi)90、114平，三房兩衛(wèi)115、125、136、140平。銷售階段：一期1、2、3、5、6#在售，共1200套，剩余房源主要為中間戶和大戶型高樓層，7#樓王熱推中。營銷推廣:1、2、3、5、6#房展會期間100平以下總房款1

17、5888元,100平以上-18888元，推個別特價房。7#房展會期間一次性97折，按揭99折。4月21日舉行了馬克杯DIY活動。工程進(jìn)度：一期西側(cè)地庫已建成，等待回填土層做綠化，2013年底交房。狼族觀點(diǎn)：該項(xiàng)目的四公園、私屬商業(yè)街、會所幼兒園等設(shè)計(jì)理念市場反應(yīng)都比較好；戶型面積表現(xiàn)為市場主流消費(fèi)特點(diǎn)，面向中產(chǎn)階級人群，這與萬科的產(chǎn)品線類似；一期大環(huán)境已基本成型，馬上進(jìn)入綠化階段，準(zhǔn)現(xiàn)房。建業(yè)壹號城邦一期樓盤動態(tài)分析東區(qū)價格：毛坯均價4700元/平米。在售戶型：規(guī)劃11棟28層高層住宅+1棟酒店+1棟會所；推出一期2#3#5#三棟樓，5#未售，2#28層兩梯四戶，中間戶89平兩戶，端戶122平

18、三房兩衛(wèi)；3#32層兩梯三戶，中間戶141平三房兩衛(wèi)，端戶141、158平三房兩衛(wèi)銷售階段：2#、3#推出300余套房源，已剩約40套，2#剩余高樓層少量房源，3#剩30余套。沒新房源加推。營銷推廣：無狼族觀點(diǎn)：天津松江，上市房企，在天津、廣東等地開發(fā)數(shù)個項(xiàng)目。開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，開發(fā)理念先進(jìn)；東區(qū)核心位置臨大學(xué)城、寶龍商業(yè)廣場，區(qū)位優(yōu)勢明顯；臨新中大道，與市政府同軸線；景觀規(guī)劃較好，體現(xiàn)出中等規(guī)模樓盤的精細(xì)化。所剩房源不多，沒有加推新房源。松江帕提歐樓盤動態(tài)分析東區(qū)價格：一房一價，110平均價4900，130-145均價4500-4600，最高價臨湖7000元/平。在售戶型：共24棟30、33層高

19、層住宅；分5期開發(fā)，一期為2、3、4#30層兩梯三戶91平兩房，112三房一衛(wèi)，140三房兩衛(wèi)。2#兩梯三戶，中戶90兩房，端戶112-148三房。6#樓王全復(fù)式，200-280平。銷售階段：1期1批1-6#樓持續(xù)銷售中。主推89-188兩房、三房，共1200余戶，其中2.3#樓已售完，剩余房源約200套。營銷推廣：160-210大美御湖樓王2萬抵5萬貴賓預(yù)約中。5月12日郎咸平攜手金宸國際，共襄經(jīng)濟(jì)高峰論壇。狼族觀點(diǎn)：新鄉(xiāng)高檔樓盤的典型代表，臨牧野湖生態(tài)資源無法復(fù)制；戶型面積區(qū)間較大，擴(kuò)大了客戶層面；營銷推廣活動精彩而豐富，產(chǎn)生了良好的效果；開發(fā)商因勢利導(dǎo)，將湖景與沿湖七星之勢發(fā)揮到極致，這

20、是本案最大的成功之處。價位在整個新鄉(xiāng)市算是比較高的。金宸國際1-6#樓盤動態(tài)分析東區(qū)價格：均價4800元/平，最高價8000元/平；商鋪單層，20000-40000元/平，雙層，12000-13000元/平在售戶型：住宅1期推出1#-9#共九棟，19-32層，底層復(fù)式，兩梯四戶，中戶90平兩房，端戶120-140平三房。 公寓1棟，為31層高層，兩梯23戶，40-53平一房。銷售階段：9#樓于11月20日開盤，剩余約20%， 住宅一期共1500余套，整體銷售率為85%，推出1-9#樓，商業(yè)二期公寓銷售完畢，1#-4#底商銷售中。營銷推廣：針對9#樓推出5套特價房源，4500元/平。狼族觀點(diǎn)：寶

21、龍作為商業(yè)地產(chǎn)的大品牌商，延續(xù)一貫的營銷風(fēng)格，打造新都市核心區(qū)，依托寶龍商場，提升住宅產(chǎn)品的附加值。另外寶龍戶型設(shè)計(jì)合理，人性化突出，居住舒適度較高；因此其項(xiàng)目優(yōu)勢在于寶龍品牌資源、項(xiàng)目規(guī)模和戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)三大方面。寶龍城市廣場樓盤動態(tài)分析東區(qū)價格：現(xiàn)均價4500，商鋪（沿新四街）價格13000-14000元/平，150-160的雙層。在售戶型：4#、6#、7#，一梯兩戶，11層板式，主力戶型，126-129平米三房。銷售階段：7#和5#，5#4月21日開盤，共44套純板式房源。狼族觀點(diǎn)：定位中端大眾精品住宅，差異化定位避開周邊競爭；東區(qū)核心住宅區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢突出，交通便利；主力目標(biāo)客戶定位于全城

22、剛性需求，次主力客戶為部分改善性需求；戶型面積適中，滿足目標(biāo)客戶的需求類型；戶型設(shè)計(jì)傳統(tǒng)經(jīng)典，實(shí)用性強(qiáng)；此次推出的板式小高層，在新鄉(xiāng)確實(shí)不多，其稀缺性無形中提升了產(chǎn)品的附加值。華瑞 逸品紫晶樓盤動態(tài)分析東區(qū)價格：現(xiàn)成交均價4300，一次性95折，分期96折，按揭97折戶型面積：本次推出23#,24#，25#，26#，27#樓房源，均為首層架空，23#兩梯兩戶26層，西戶160平三房，東戶180平四房，頂層復(fù)式。24#兩梯三戶23層，中戶為120平兩房，端戶140-160平三房；26#兩梯三戶23層，中戶106平兩房，西戶140平三房，東戶160平四房。24#,25#，25層，2個單元，2梯4戶

23、，92的兩房和148的三房。銷售階段：當(dāng)前26#、27#已售罄，25#在售，營銷推廣：推一口價特價房。4月19日“攜手北大”一對一教育輔導(dǎo)計(jì)劃之“走進(jìn)燕園”活動。狼族觀點(diǎn)：新東區(qū)高端大型樓盤之一；臨和諧公園、市政府、平原路、新二街，區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯；價格較高，但銷售形勢較好；戶型面積偏大，舒適型為主；戶型設(shè)計(jì)合理，舒適度和人性化均有體現(xiàn)；景觀設(shè)計(jì)具有特色，外部和諧公園與內(nèi)部景觀相互補(bǔ)充；社區(qū)配套超市、幼兒園，新風(fēng)系統(tǒng)等；客戶定位于全城改善性需求客戶。偉業(yè)中央公園三期樓盤動態(tài)分析東區(qū)地址：平原路北側(cè)，榮校東路南側(cè)，新七街以東開發(fā)商：新鄉(xiāng)市正商置業(yè)有限公司建筑規(guī)模：260畝，61萬平米，綠化率4

24、0%配套：幼兒園價格：均價3700元/平米產(chǎn)品類型：26棟高層組成，其中24層2棟，25層9棟，26層1棟，27層7棟，29層2棟，33層5棟主力戶型：88.98平米兩房和136平米三房。銷售情況：分四期開發(fā)，分四個組團(tuán)開發(fā)，現(xiàn)售一期，2月24日4#、5#開盤。景觀：組團(tuán)式圍合景觀，緊鄰600畝人工湖狼族觀點(diǎn)：作為正商首次進(jìn)入新鄉(xiāng)的開山之作，會延續(xù)復(fù)制其已成功操作的正商城系列。但受項(xiàng)目區(qū)位的限制，未來的銷售壓力會很大，因此必須從營銷策略上去適當(dāng)彌補(bǔ)。所以今后可多關(guān)注其以后的營銷活動和手段。正商城區(qū)域總結(jié)1、行政新區(qū)，政府規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，未來經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，種種條件造成了東區(qū)成為無可比擬的最有升值潛力

25、的板塊；2、各大品牌開發(fā)商爭先進(jìn)駐，促使東區(qū)的區(qū)域價值不斷擴(kuò)大，因此不管從品質(zhì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，產(chǎn)品理念的任何方面來看，東區(qū)都領(lǐng)先與其他各大區(qū)域；3、東區(qū)均價在4300-4500之間，但有個別高品質(zhì)樓盤，價格普偏偏高，最高達(dá)到7000元，因此去化速度大大降低；樓盤動態(tài)分析南區(qū)價格：4400-4700元在售面積：項(xiàng)目已接近尾聲，進(jìn)入尾盤期。只剩9#和10#樓，約40套.戶型主要是89平米兩房和125平米三房，146平米四房銷售階段：進(jìn)入尾盤期，只剩9#、10#的約20多套房源，共26層，126平方基本都為18層以上西戶，低樓層?xùn)|戶只有146平方，5月6日交房。營銷推廣：按揭優(yōu)惠8個點(diǎn)，一次性10個點(diǎn)。

26、狼族觀點(diǎn)：該項(xiàng)目2004年開發(fā)，受市場等因素影響，銷售周期一直很長，但憑建業(yè)品牌優(yōu)勢明顯，森林半島系其發(fā)展戰(zhàn)略的先頭兵，延續(xù)其進(jìn)城先森林半島的戰(zhàn)略。由于其品牌影響力的作用和品質(zhì)口碑好的影響，市場接受度和認(rèn)可度逐漸提高，目前清盤階段。建業(yè)森林半島樓盤動態(tài)分析南區(qū)價格：已剩頂層和底層的房源，一期多層帶電梯價格為5500-7000元/平，現(xiàn)在20#、23#、25#排號認(rèn)籌中，預(yù)計(jì)均價4000-4500元/平米。戶型面積：1期8棟，六棟8層電梯洋房，一梯兩戶，三單元；東西兩端120平三室，中戶104平三室，一層帶下沉花園（一層帶地下室，送30多平面積）；兩棟11層小高層，一梯三戶，端戶104、120平

27、三室，中戶67、88平兩室。銷售階段：一期共400余套，基本售完，已剩底層和頂層的房源，一層是復(fù)式，送地下室（30平），頂層送閣樓，目前20#、23#、25#排號認(rèn)籌中。預(yù)計(jì)5月中旬開盤。營銷推廣：排號交5000到開盤當(dāng)天每平米減100元。工程進(jìn)度：電梯多層12年年底交房，小高層13年中旬。狼族觀點(diǎn)：項(xiàng)目定位于中檔大眾樓盤，主力目標(biāo)客戶定位于全城剛性需求，次主力客戶為部分改善性需求；戶型面積適中，滿足目標(biāo)客戶的需求類型；戶型設(shè)計(jì)傳統(tǒng)經(jīng)典，實(shí)用性強(qiáng)；本項(xiàng)目在景觀上無太多亮點(diǎn)，除了一個人工湖外，其余都是大眾化的設(shè)計(jì)元素。天鵝第一城樓盤動態(tài)分析南區(qū)價格：均價精裝5600，惠后均價5500元/平米，含

28、裝修（1500元/平）在售戶型：1期3#兩梯四戶，99平兩室，145-151平三室；4#兩梯四戶，96平兩室，97平三室。主推8#3單元，東單元兩梯三戶，中戶128平三室，端戶141-167平三室。西單元兩梯四戶，中戶106平三室，端戶170平四室。中單元兩梯四戶，中戶99平三室，端戶145平三室。7#108、110平米小三房，120平米三房，177平米四房。2#99-170平精致三房/奢華四房。銷售階段：1期推出3棟33層高層，共800多套房源，持續(xù)銷售中，2#樓上個月開盤，房源去化50%，現(xiàn)在7#認(rèn)籌排號，營銷推廣：7#排號交1萬抵4萬。狼族觀點(diǎn)：延續(xù)恒大產(chǎn)品的特色，30000皇家園林，恒

29、大劇場，豪華會所等。戶型面積符合主流消費(fèi)者特征，但是在三線城市，這種先進(jìn)理念的產(chǎn)品需要更多的時間去被接受和認(rèn)同，因此恒大的產(chǎn)品并沒有達(dá)到預(yù)期的銷售結(jié)果。恒大雅苑區(qū)域總結(jié)1、相比整個新鄉(xiāng)而言，南區(qū)板塊房價處于整體處于中等水平；2、鄭新一體化的不斷形成和人文環(huán)境的不斷提升，使得地產(chǎn)大鱷趨之若鶩?，F(xiàn)已進(jìn)入的有上海綠地、恒大地產(chǎn)、河南建業(yè)、綠都置業(yè)等實(shí)力房企；3、南區(qū)樓盤均價在4400元，這是因?yàn)闃潜P主要以大品牌商開發(fā)為主，整體品質(zhì)較高；3微觀層面地塊現(xiàn)狀原地塊為A-04宗地，占地近90畝，地形呈不規(guī)則形狀，三面臨路，如下圖黃色塊范圍；項(xiàng)目主要指標(biāo)：占地89畝左右；容積率：2.0-3.5；土地性質(zhì)：居

30、住用地；建筑面積：20.8萬平米；項(xiàng)目地塊特點(diǎn)：地塊不方正，局部不規(guī)整；規(guī)劃難度較高；地塊四周臨界關(guān)系：南鄰喬榭路；東臨新五街；西依新四街；北靠規(guī)劃路。本案A-04A-053微觀層面項(xiàng)目區(qū)位地處新鄉(xiāng)市東南部區(qū)域、地塊北側(cè)規(guī)劃道路與向陽路平行，距離老城區(qū)商業(yè)和行政中心2公里左右，屬行政區(qū)&教科園區(qū)范圍。新鄉(xiāng)東南板塊教育積聚區(qū)項(xiàng)目周邊聚集著新鄉(xiāng)主要的大學(xué)教育機(jī)構(gòu)，如：河南科技學(xué)院園林學(xué)院、河南科技學(xué)院新科學(xué)院、河南科技學(xué)院附屬子弟學(xué)校、新鄉(xiāng)醫(yī)學(xué)院、新鄉(xiāng)學(xué)院、新鄉(xiāng)市第二十中等。政府行政區(qū)項(xiàng)目所處的區(qū)域?yàn)樾锣l(xiāng)東南板塊行政核心區(qū)，與華蘭大道、新中大道、向陽路、金穗大道等城市主干道平行或串聯(lián)，交通路網(wǎng)相對

31、發(fā)達(dá)。本案3微觀層面周邊資源1公里生活配套：學(xué)校：河南科技學(xué)院、新鄉(xiāng)醫(yī)學(xué)院、新鄉(xiāng)學(xué)院、二十中、洪翔幼兒園等；金融：中國農(nóng)行洪門支行；其他：大學(xué)城市場、思達(dá)超市洪門賣場、網(wǎng)吧、賓館；2公里生活配套：行政事業(yè)單位：新鄉(xiāng)縣農(nóng)機(jī)局、洪門中心地稅所、洪門鎮(zhèn)政府、新鄉(xiāng)市委黨校；生活配套：洪門建材大世界、新鄉(xiāng)醫(yī)學(xué)院第三附屬醫(yī)院；金悅假日酒店等。本案向陽路規(guī)劃路新五街新四街3微觀層面SWOT分析SWOT分析 優(yōu)勢Strength威脅Threat新鄉(xiāng)新行政區(qū)和教育積聚區(qū)；區(qū)域發(fā)展和升值潛力大； 區(qū)域內(nèi)豐富的大中小教育資源占地百畝，中型社區(qū)規(guī)模三面臨路，交通便利目前北側(cè)規(guī)劃路未規(guī)劃，不利開發(fā)；區(qū)域內(nèi)娛樂設(shè)施配套不

32、足；市場中高端項(xiàng)目競爭壓力；政策威脅（投放量及觀望情緒）劣勢Weaknesses機(jī)會Opportunities3微觀層面屬性界定屬性詮釋市場屬性1、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；2、市場投放量大；3、棚戶區(qū)改造、城中村改造齊頭并進(jìn)；經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展給房市場市場提供動力，地產(chǎn)大鱷的注入，提升城市居住品位。區(qū)位屬性1、位于新行政區(qū)地段；2、大中小教育集中區(qū)；3、區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大；學(xué)區(qū)資源豐富，不可多得教育集聚區(qū)。項(xiàng)目屬性1、項(xiàng)目規(guī)模適中、可塑性高；2、 規(guī)劃路未修通前，開發(fā)難度高；3、地塊南部環(huán)境一般，臨近建材市場、村莊具有一定發(fā)展?jié)摿?，但需要近乎完善。PART-2在東南版圖里，建立一個新地標(biāo)項(xiàng)目定位市場定位客戶定位

33、定位分析項(xiàng)目分析發(fā)展定位競爭分析11項(xiàng)目分析從項(xiàng)目價值角度分析，尋找項(xiàng)目發(fā)展方向。關(guān)鍵詞1：大環(huán)境條件較好，項(xiàng)目規(guī)模適中。區(qū)位：新城區(qū)交通便利、認(rèn)可度較高。資源：生活配套良好，娛樂配套有待進(jìn)一步完善。環(huán)境：周邊大中小教育資源豐富。規(guī)劃：城市發(fā)展方向，發(fā)展速度較快。客群：周邊學(xué)校老師、行政單位公務(wù)員、建材市場企業(yè)主。規(guī)模：約90畝、規(guī)模適中，具有一定可塑空間。從項(xiàng)目綜合價值分析可以看出，本項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢，但是同時也面臨一定威脅，不太適合走高端路線，中高端路線具有較大的優(yōu)勢。21競爭分析關(guān)鍵詞2：高端競品多，放量足，品牌實(shí)力強(qiáng)；從市場競爭角度分析，尋找項(xiàng)目發(fā)展方向。項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品定位建業(yè)壹號城邦

34、80萬m2高層高端松江帕提歐27.8萬m2板樓高層、板塔結(jié)合高端金宸國際81萬m2小高層、高層高端寶龍城市廣場120萬多層、小高層、高層高端華瑞 逸品紫晶20萬m2小高層、高層中端偉業(yè)中央公園70萬m2小高層、高層高端正商城61萬m2高層中高端本案21萬？目前東部區(qū)域在售項(xiàng)目中，高端定位的項(xiàng)目為“建業(yè)壹號城邦、松江帕提歐、寶龍城市廣場、金宸國際、偉業(yè)中央公園”，區(qū)域項(xiàng)目中幾乎清一色為高端項(xiàng)目，因此，我們認(rèn)為項(xiàng)目做高端產(chǎn)品的起點(diǎn)較高，開發(fā)風(fēng)險較大。2市場定位市場占位競爭的格局將呈現(xiàn)鮮明的分級特點(diǎn)，對應(yīng)不同的占位，其核心的成功因素是不同的。補(bǔ)缺者追隨者領(lǐng)導(dǎo)者目標(biāo)明確、挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場空隙創(chuàng)新產(chǎn)品和

35、需求點(diǎn)搭便車、借勢以小博大、殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者非唯一性較高價格產(chǎn)品具有創(chuàng)新性、領(lǐng)先性難復(fù)制價格壟斷性高價格壟斷性低區(qū)域發(fā)展推動力弱區(qū)域發(fā)展推動力強(qiáng)2市場定位市場占位補(bǔ)缺者核心競爭力的共性以產(chǎn)品優(yōu)勢致勝，并賦予人文內(nèi)涵。1、是以產(chǎn)品的品質(zhì)創(chuàng)新，確立自己的競爭優(yōu)勢；2、是以產(chǎn)品的附加服務(wù)，確立自己的競爭優(yōu)勢；3、是以區(qū)域環(huán)境或資源，提升項(xiàng)目價值；4、是以產(chǎn)品規(guī)模、企業(yè)品牌所傳遞的內(nèi)涵作為核心競爭力，一旦形成難以模仿或超越體現(xiàn)品牌價值。環(huán)境自然、區(qū)位產(chǎn)品 新進(jìn)者社會資源人文 品牌服務(wù)1234客觀性主觀性被動式 主動式2市場定位市場占位環(huán)境自然、區(qū)位產(chǎn)品 新進(jìn)者社會資源人文 品牌服務(wù)1234客觀性

36、主觀性被動式 主動式本項(xiàng)目成為補(bǔ)缺者的關(guān)鍵：產(chǎn)品創(chuàng)新+環(huán)境+人文本項(xiàng)目成為補(bǔ)缺者三大特征的衍伸;產(chǎn)品：以營造社區(qū)環(huán)境為著眼點(diǎn)，根據(jù)客戶需求深層需求全面提升產(chǎn)品功能，對社區(qū)主題進(jìn)行完全貫徹，在建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林景觀等方面充分展示，使消費(fèi)者感知充分。人文：確定符合消費(fèi)群定的價值需求、獨(dú)特的社區(qū)主題，并貫穿于建筑、景觀營銷推廣中；人文的打造是通過長時間的、逐步滲透的方式進(jìn)行。環(huán)境：利用項(xiàng)目配套設(shè)施及品牌樹立項(xiàng)目高形象。1意味著項(xiàng)目要做東南版圖產(chǎn)品創(chuàng)新者和引導(dǎo)者2市場定位市場形象通過項(xiàng)目價值、企業(yè)發(fā)展、市場競爭分析，確定了項(xiàng)目發(fā)展方向走中高端、做補(bǔ)缺者、塑品牌。2客戶定位客群類型客戶類型及圈層我

37、們鎖定核心客戶和重要客戶核心客戶：在區(qū)域內(nèi)行政單位府機(jī)關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、縣城進(jìn)城族，約總客戶的50%左右。重要客戶：周邊原居民和在附近工作職工、商戶，外地返鄉(xiāng)客，約占20%游離客戶：在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作、經(jīng)商、私營業(yè)主 ，注重品質(zhì)中高收入階層、約占20%。偶得客戶：在外地務(wù)工或經(jīng)商，在家置業(yè)及投資者，約占10%。核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶2客戶定位客群收入通過對項(xiàng)目綜合分析及市場定位，確定本項(xiàng)目的客戶全是新鄉(xiāng)中高端、中端客戶。家庭年收入10萬元以上家庭年收入510萬元家庭年收入5萬元家庭年收入35萬元家庭年收入3萬元以下主力客戶群 一般來說越是高收入階層，其購房的比例越高，針對本項(xiàng)

38、目來說市場的主流客戶群應(yīng)該是在家庭年收入5萬元左右的家庭，他們是我重點(diǎn)需要研究和把握的客戶。2客戶定位心態(tài)描述項(xiàng)目客戶群心態(tài)需求描述啟迪項(xiàng)目發(fā)展定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)。價值觀：精神 物質(zhì)生活觀：細(xì)節(jié) 整體消費(fèi)觀：產(chǎn)品之外 產(chǎn)品客戶群心態(tài)描述項(xiàng)目定位從創(chuàng)新的角度出發(fā)，建立產(chǎn)品價值注重建筑與環(huán)境的關(guān)系，著意刻劃細(xì)節(jié)注重身份感和尊崇感的氣氛營造PART-3從市場和發(fā)展的角度，描繪項(xiàng)目發(fā)展的藍(lán)圖 規(guī)劃建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品提升配套建議11產(chǎn)品建議戶型配比及面積區(qū)間產(chǎn)品類型面積區(qū)間戶型所占比例高層8590二房20%100120小三房45%125130大三房20%135144四房（或三變四）10%160180以上復(fù)式5

39、% 通過對新鄉(xiāng)中高端樓盤對手的調(diào)研分析，基本都存在大戶型銷售緩慢的情況。建議本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)及配比，以中段客戶為主、高端客戶為輔，以中小戶型為主、大戶型為輔；其中大戶型要具備一定特色和競爭優(yōu)勢。12產(chǎn)品建議一梯三戶小高層建議戶型8411712產(chǎn)品建議兩梯三戶高層戶型建議8412212產(chǎn)品建議電梯直接入戶設(shè)計(jì)建議。135143。戶型特點(diǎn)及設(shè)計(jì)理念1、采用電梯直接入戶設(shè)計(jì)；2、減少公攤、增加使用面積；3、體現(xiàn)業(yè)主的尊貴與身份；4、南北雙陽臺及觀景和生活 與一體；5、使用智能卡電梯與其他樓 區(qū)別較大，賣點(diǎn)獨(dú)特。6、位于社區(qū)中央可打造社區(qū) 樓王針對高端客戶群。7、提高項(xiàng)目品質(zhì)。社區(qū)中央采用上圖建議戶型

40、，采用電梯直接入戶設(shè)計(jì)，打造小區(qū)樓王；主要針對高端客戶，面積135143平米。12產(chǎn)品建議三房變四房戶型建議（3+1）12產(chǎn)品建議兩梯兩戶戶型建議12612712產(chǎn)品建議四房產(chǎn)品建議將別墅花園入戶概念引入高層，生態(tài)禮遇。南向雙陽臺，新鄉(xiāng)首創(chuàng)，半面積贈送，空中園藝?？紤]少量高端客戶對四房有一定需求，但由于所占比例比較小；建議在樓頭設(shè)計(jì)部分四房二廳戶型，面積控制在155160平米，20套左右。12戶型創(chuàng)新元素設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目附加值元素在戶型中運(yùn)用打造泛豪宅 “灰空間” ，體現(xiàn)戶型的優(yōu)越感；豪宅空間元素： 露臺，入戶花園，內(nèi)庭院、寬廳 10雙層觀景陽臺 6入戶花園；改房贈送：10贈送：6贈送：1.2贈送

41、：1.5贈送：1.2贈送面積：21.312戶型創(chuàng)新元素設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目附加值元素在戶型中運(yùn)用270轉(zhuǎn)角窗“灰空間” ，局部贈送空間，融觀景和空間使用與一體；戶型賣點(diǎn)： 多功能轉(zhuǎn)角窗； 贈送12平米面積； 觀景、娛樂、視覺與一體；270度轉(zhuǎn)角窗12戶型創(chuàng)新元素設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目附加值元素在戶型中運(yùn)用創(chuàng)新 “功能空間” ，塑造與眾不同生活和身份；戶型賣點(diǎn)：隱形櫥柜（利用墻體打造隱形櫥柜）；嵌入式保險柜 （將保險柜由傳統(tǒng)的墻外構(gòu)造改變向墻里構(gòu)造轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)了保險柜的隱形 ）；高度低于2.2米隱形櫥柜，不計(jì)建筑面積2新鄉(xiāng)住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)狀傳統(tǒng)中式：蘇州 福園 目前新鄉(xiāng)住宅項(xiàng)目建筑風(fēng)格融入地中海、西班牙、現(xiàn)代、新

42、古典在內(nèi)，產(chǎn)品風(fēng)格已趨于多變，都顯示出對產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的追求。3建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議寶龍城市廣場建業(yè)壹號城邦松江帕提歐金宸國際偉業(yè)中央公園華瑞 逸品紫晶22項(xiàng)目意向建筑風(fēng)格建議一：新古典主義3建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議傳承歐洲的洋房底蘊(yùn)建筑立面洋房化選用質(zhì)感突出面磚作為立面材料，產(chǎn)品具有價值感和穩(wěn)重大氣的氣質(zhì)特征。設(shè)計(jì)風(fēng)格：新歐陸主義關(guān)鍵字：經(jīng)典、簡約、幾何元素的運(yùn)用調(diào)性：沉穩(wěn)、大氣、人文氣息借鑒項(xiàng)目：鄭州綠城百合、建業(yè)森林半島、鑫苑景園。鄭州高端項(xiàng)目的代表作，他們采用新古典主義建筑風(fēng)格。22項(xiàng)目意向建筑風(fēng)格建議二：地中海建筑風(fēng)格3建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議傳承歐洲的洋房底蘊(yùn)建筑立面洋房化選用質(zhì)感突出涂料作為立面材料，

43、產(chǎn)品具有價值感和穩(wěn)重大氣的氣質(zhì)特征。設(shè)計(jì)風(fēng)格：地中海風(fēng)格關(guān)鍵字：經(jīng)典、簡約、幾何元素的運(yùn)用調(diào)性：沉穩(wěn)、大氣、人文氣息借鑒項(xiàng)目：普羅旺斯、森林湖、遠(yuǎn)大理想城、國瑞城。鄭州高端項(xiàng)目的代表作，他們采用地中海或西班牙主義建筑風(fēng)格。22項(xiàng)目意向建筑風(fēng)格建議三：Art Deco建筑風(fēng)格3建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)風(fēng)格： “ArtDeco”關(guān)鍵字：三段、對稱、石材、外墻磚調(diào)性：雅致、古典、高貴借鑒項(xiàng)目：銀基王朝（鄭州）、建業(yè)壹號城邦（鄭州）。Art Deco與新古典主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格3建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，首先要充分考慮項(xiàng)目的市場定位，建筑風(fēng)格要與市場定位相呼應(yīng)；另外還要與主要競爭對比具有一定的優(yōu)勢

44、和理念賣點(diǎn)；同時要充分考慮建安成本。綜合以上情況建議本項(xiàng)目采用新古典主義建筑風(fēng)格，同時融入Art Deco建筑元素。2景觀定位資源利用和放大景觀層次需要解決的問題精細(xì)化的定位思路水系景觀重點(diǎn)建筑，景觀，空間、導(dǎo)視元素呼應(yīng)創(chuàng)新，多元，融合社區(qū)之眼會所橋、水園林定位思考點(diǎn)實(shí)現(xiàn)方式統(tǒng)一的人文理念貫穿建筑配合4景觀設(shè)計(jì)定位思考682噴泉廣場、會所組團(tuán)景觀幾何式花園、休閑涼亭采用首層架空設(shè)計(jì)，打造南北通透景觀，泛會所設(shè)計(jì)。中心景觀：水系、小橋流水景42134景觀設(shè)計(jì)概念建議以水為景觀主題，采用廣場+湖+組團(tuán)花園+架空相結(jié)合的設(shè)計(jì)理念。24景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新細(xì)節(jié)“人造霧”“植物形象墻”可以在散水公園中配備人造霧

45、，制造更多的負(fù)離子，優(yōu)化社區(qū)空氣環(huán)境。植物形象墻，彰顯社區(qū)園林主題小景觀創(chuàng)意成就項(xiàng)目高品質(zhì)，如：人造物、植物墻、文化雕塑等。林蔭道 + 健身按摩道路精心修剪的樹木、草坪和雕塑、燈具設(shè)施結(jié)合在一起，體現(xiàn)尊貴和專享的氛圍。文化雕塑文化雕塑，展示社區(qū)文化底蘊(yùn)。25硬件配套高標(biāo)準(zhǔn)大堂:精裝修電梯:IC卡電梯管理單元門：可視對講系統(tǒng)門窗:斷橋彩鋁雙層中空玻璃冷暖：戶式中央空調(diào) 高層住宅設(shè)計(jì)新風(fēng)系統(tǒng)水：直飲水系統(tǒng)高配置標(biāo)準(zhǔn)智能科技材料用品牌一卡通直飲水系統(tǒng)高標(biāo)準(zhǔn)配置是造成豪宅基本要素，也是項(xiàng)目中高端的體現(xiàn)。25智能安防3A級產(chǎn)品名稱規(guī)格說明位置量說明智能安全防盜報警系統(tǒng)安防報警主機(jī)配電箱1高音警號客廳遙控

46、器*2-門磁大門吸頂紅外探測器客廳、主臥電源配電箱電話線紅外方向性幕簾探測器具有入侵方向識別能力，誤報率低、探測性強(qiáng)平臺拉門燃?xì)庑孤┨綔y器連續(xù)自動監(jiān)測廚房1煙霧探測器離子型廚房1緊急按鈕兒童房、主臥、客臥3安防適配器獲取報警信號，執(zhí)行布防撤防配電箱1安防聯(lián)動家居安防系統(tǒng)智能化幾乎每個項(xiàng)目都有，但是標(biāo)準(zhǔn)的高低代表項(xiàng)目品質(zhì)不同。25軟件配套高端服務(wù)物業(yè)管理作為社區(qū)的軟件服務(wù)，既體現(xiàn)項(xiàng)目生活品質(zhì)，也體現(xiàn)未來的生活標(biāo)準(zhǔn)。本案定位為中高端，物業(yè)服務(wù)也必須高標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合公司情況建議引入國內(nèi)或省內(nèi)知名管理或顧問，物業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合不但對項(xiàng)目品牌有很大的提升；同時也增加項(xiàng)目的附加值，提升項(xiàng)目價值。2體現(xiàn)項(xiàng)目中高端品質(zhì)必須的幾個細(xì)節(jié)6產(chǎn)品細(xì)節(jié)高端品質(zhì) 入口處理大門 導(dǎo)示系統(tǒng) 精神堡壘 門牌 功能性文化小品 大堂精裝 汽車大堂 優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 行至入口的途中要尤其做好綠化隔離和道路展示，讓回家變得有儀式感，提升項(xiàng)目檔次，讓社區(qū)