分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的現(xiàn)狀

1、分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的現(xiàn)狀一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀2009 年以來，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲。 9 月份， 全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 2.8%，漲幅比 8月份擴(kuò)大 0.8 個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第 3個(gè)月同比上 漲；環(huán)比上漲 0.7%，環(huán)比連續(xù) 7 個(gè)月正增長(zhǎng)。盡管近期北京、上海 等一線城市房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三 線城市房?jī)r(jià)卻在加速上漲， 表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)潮正在由一線 城市向省會(huì)城市、中小城市等二、三線城市蔓延。進(jìn)入 2010 年以來，自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，樓市調(diào)整政策頻出。二 手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠終止、國(guó)四條、

2、土地出讓金比例調(diào)高至 50%、國(guó)十一 條以及央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等為當(dāng)前火熱的樓市注入了一劑良方。 特別是 2010年 9月 30日由深圳率先推出的限制購房令， 繼而蔓延至 全國(guó)各大城市，對(duì)房地產(chǎn)投資更是帶來了極大的影響。 統(tǒng)計(jì)顯示，2010 年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 48267 億元，比上年增長(zhǎng) 33.2%；其中，112 月增速比 111月回落 3.3 個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售面積 10.43億平 方米，增長(zhǎng) 10.1%，增幅回落超過 30 個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額 5.25 萬億元，增長(zhǎng) 18.3%，增幅回落超過 50 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 本年資金來源 72494億元，增長(zhǎng) 25.4%，

3、增幅回落 20 個(gè)百分點(diǎn)左右。 從同比數(shù)據(jù)看， 4 月份以后房?jī)r(jià)同比增幅逐步回落，到 12 月，回落 6.4 個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，數(shù)據(jù)變動(dòng)趨勢(shì)與同比數(shù)據(jù)變動(dòng)趨勢(shì)具 有大致相同特征，漲幅也呈逐步回落態(tài)勢(shì)。二、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要觀點(diǎn)（一）什么是行為經(jīng)濟(jì)學(xué)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)就是要從人的現(xiàn)實(shí)決策過程中出發(fā)， 建立符合心理學(xué)事實(shí) 的個(gè)體決策模型， 以此來分析具體的經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。 它強(qiáng)調(diào)的 是，經(jīng)濟(jì)學(xué)的假設(shè)前提必須和實(shí)際情況一致， 通過大量的心理學(xué)實(shí)驗(yàn) 和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)研究， 對(duì)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家所堅(jiān)守的公理化假設(shè)進(jìn)行可復(fù)制的 實(shí)驗(yàn)，并在這些重復(fù)的實(shí)驗(yàn)中尋找一些具有規(guī)律性的東西， 接著用數(shù) 學(xué)把規(guī)律表達(dá)出來， 以便給

4、經(jīng)濟(jì)學(xué)的演繹推理更為科學(xué)， 也更具預(yù)測(cè) 性的模型奠定基礎(chǔ)。二）行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展傳統(tǒng)的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)代表人物之一的 HerbertSi?mon 通過對(duì)認(rèn)知心理學(xué) 的研究，提出了 “有限理性 ”假說，該假說指出了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)事人在決 策時(shí)不僅面臨復(fù)雜環(huán)境的約束，而且還面臨自身認(rèn)知能力的 ?約束， 即使一個(gè)當(dāng)事人能夠精確地計(jì)算每一次選擇的成本收益， 也很難精確 地作出選擇，因?yàn)楫?dāng)事人可能無法準(zhǔn)確了解自己的偏好集合?，F(xiàn)代行為經(jīng)濟(jì)學(xué)抓住了經(jīng)濟(jì)學(xué)中的核心問題一對(duì)選擇的分析。 20 世 紀(jì) 70 年代， Kahncman 和 Tver-sky 通過大量的實(shí)驗(yàn)證據(jù)表明，理性人 的假設(shè)是不符合實(shí)際的生活事實(shí)的， 與此

5、同時(shí)， 他們還提出了自己的 效用函數(shù)一基于期望理論的價(jià)值函數(shù)和概率權(quán)重函數(shù)， 這為行為經(jīng)濟(jì) 學(xué)的發(fā)展提供了模型構(gòu)建的土壤。他們的理論概括主要有四點(diǎn)：人們并不具備完全理性，人們生活的真正決策遵從啟發(fā)性原則，并 受到框架效應(yīng)等多重因素的影響， 而這些因素最終都影響到人們的選 擇。價(jià)值函數(shù)被定義在相對(duì)某一個(gè)參照點(diǎn)的損失和收益水平上。這表明人們關(guān)心的更多是財(cái)富水平的變化，卻不是單純的絕對(duì)財(cái)富水平。收益和損失函數(shù)都將呈現(xiàn)出遞減的敏感性。該特征與新古典中的邊 際效用遞減規(guī)律相似。損失厭惡的存在性。（三）選擇行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度的意義由于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的前提是承認(rèn)人的有限理性， 因此對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中的 一些有限理性現(xiàn)象

6、給予了較好的解釋。 其中之一則為羊群行為。 從理 論角度來說，羊群行為很難有相對(duì)精確的概念。一般來說，羊群行為 是指人們的行為趨同， 即人們?cè)谟^察到其他人的決策后， 行為會(huì)受到 其他人的影響。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看， 單個(gè)微觀主體的行為決策本身對(duì)整體的宏觀政 策不會(huì)產(chǎn)生多大的影響， 但是在當(dāng)今社會(huì)中， 信息量大、傳播速度快、 受眾面廣， 使得羊群行為的具有規(guī)?；男?yīng)， 而單個(gè)微觀主體的行 為決策正是經(jīng)過羊群行為效應(yīng)的擴(kuò)大化進(jìn)而對(duì)宏觀政策的整體產(chǎn)生 了不可忽視的抵消作用。三、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看房地產(chǎn)的投資需求（一）心理賬戶對(duì)房地產(chǎn)投資需求的影響1.人們根據(jù)資金的來源、資金的所在和資金的用途等因素的不

7、同對(duì)資 金進(jìn)行歸類，這種現(xiàn)象被稱為 “心理賬戶 ”。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假定資 金是具有替代性的，也就是說所有資金都是等價(jià)的，事實(shí)上，在人們 眼中資金通常不是那樣可以替代， 1000元彩票帶來獎(jiǎng)金和 1000 元的 工資收入是有區(qū)別的。 人們會(huì)傾向于把他們的投資武斷地分配到單獨(dú) 的心理賬戶中， 并根據(jù)投資所在的賬戶分別作出決策。 這也導(dǎo)致了心 理賬戶另外一個(gè)重要的特征， 即狹隘的框定效應(yīng)， 即人們會(huì)在面對(duì)個(gè) 人投資時(shí)會(huì)與之前的投資行為和結(jié)果分離， 而不會(huì)綜合之前的投資結(jié) 果來評(píng)估是否值得再次投入。2.由于有限理性的前提及心理賬戶的存在，這類投資者通常會(huì)將自己 的收入分在三個(gè)不同的賬戶， 在圖形上表

8、現(xiàn)為三個(gè)不同的曲線。 由于 曲線狀態(tài)的不同導(dǎo)致有不同的投資收益， 再根據(jù)這一點(diǎn)來決定自己的 收入應(yīng)該如何分配。短期損失厭惡對(duì)房地產(chǎn)投資需求的影響1.期望理論的重要發(fā)現(xiàn)之一是人們?cè)诿鎸?duì)收益和損失的決策時(shí)表現(xiàn) 出不對(duì)稱性。 Kahncman和 Tver-sky 的實(shí)驗(yàn)得出的結(jié)論是：人們并非 厭惡風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)他們認(rèn)為合適時(shí)，他們會(huì)選擇賭上一把，但如果不是厭 惡風(fēng)險(xiǎn)又是什么？他們認(rèn)為， 人們的動(dòng)機(jī)主要是躲避損失， 而不是那 么厭惡不確定性，人們厭惡的是損失，損失總顯得比收獲更突出、感 受更強(qiáng)烈。損失厭惡( lossaversion)是指人們面對(duì)同樣數(shù)量的損失帶 來的負(fù)效用為同量收益的正效用的 2.5 倍。

9、期望理論認(rèn)為，損失厭惡 反映了人們的風(fēng)險(xiǎn)偏好并不是一致的， 當(dāng)涉及的是收益時(shí)， 人們表現(xiàn) 為風(fēng)險(xiǎn)厭惡；當(dāng)涉及的是損失時(shí)，人們則表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)尋求。2.我們發(fā)現(xiàn)在房屋價(jià)格上漲中，房屋交易的成交量也是同比上升，因 此我們預(yù)期控制房?jī)r(jià)上漲或房?jī)r(jià)下跌將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資者拋售房產(chǎn) 的局面，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性區(qū)間。 但從短視損失厭惡理論的 闡述中，我們知道人們普遍厭惡遭受損失。相對(duì)于收益，人們對(duì)損失 更加敏感。 人們常常感到放棄某一物品所遭受的效用上的損失量， 大 于獲得同一物品所得到的效用上的增加量。 這就可以解釋在房產(chǎn)價(jià)格 預(yù)期下跌或已經(jīng)下跌后房地產(chǎn)投資者將如何選擇要價(jià)以及是否接受 某個(gè)出價(jià)。在繁榮期

10、過后，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，或預(yù)期未來房產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，特 別當(dāng)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將低于當(dāng)前房產(chǎn)投資者為其所支付的價(jià)格， 損失 厭惡將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者決定通過一個(gè)高于無損失情況下的保留價(jià) 格來減少損失， 這樣設(shè)定的要價(jià)就會(huì)較高， 在市場(chǎng)上待售的時(shí)間也將 延長(zhǎng)，而最終達(dá)到的成交價(jià)格也就相對(duì)較高。同時(shí)，面臨較小損失或是已有一定收益的房地產(chǎn)投資者在對(duì)要價(jià)的邊 際上所提高的幅度要比在面臨較大損失時(shí)高出很多。 從而即便在房地 產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行的風(fēng)險(xiǎn)， 許多房地產(chǎn)投資者傾向于在市場(chǎng)上觀望， 并 使要價(jià)保持在期望的售房?jī)r(jià)格之上， 最終將無法做成任何交易， 使房 產(chǎn)的成交量大幅下降， 房產(chǎn)價(jià)格也不會(huì)有較大的波動(dòng)。 這說明

11、了在損 失厭惡的情況下， 房地產(chǎn)投資者的售房保留價(jià)格比購房者的保留價(jià)格 更缺乏向下的彈性。（三）時(shí)間偏好對(duì)房地產(chǎn)投資需求的影響1.傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為效用是隨著時(shí)間的變化而以指數(shù)的方式來貼現(xiàn)的。 這就意味著人們的偏好在時(shí)間變量上應(yīng)該是一致的， 無論何時(shí)， 人們 對(duì)效用的權(quán)衡都應(yīng)該是相同的。 事實(shí)上， 關(guān)于時(shí)間跨度的研究至今都 未能表明時(shí)間偏好在時(shí)間上具有穩(wěn)定性，而且在對(duì)待不同的事物上， 時(shí)間的貼現(xiàn)率也明顯不同。 甚至是同一事物， 人們也會(huì)傾向于推遲執(zhí) 行馬上需要投入而報(bào)酬滯后的任務(wù)， 熱衷于能夠立即帶來報(bào)酬而投入 滯后的任務(wù)。 Loewenstein 曾提出，對(duì)于時(shí)間偏好，應(yīng)分為三部分動(dòng) 機(jī)：一是沖

12、動(dòng)性，即個(gè)人不經(jīng)過思考，無計(jì)劃地行動(dòng)的傾向；二是強(qiáng) 制性，即制訂計(jì)劃并遵守計(jì)劃的傾向性；三是抑制性，即欲望和情緒 會(huì)觸發(fā)沖動(dòng)的行為，抑制這些自動(dòng)的或 “條件反射 ”的反應(yīng)的能力。2.由于我國(guó)目前處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期間，通貨膨脹較快，貧富差距較 大，人們對(duì)未來生活的不確定性增加， 隨之之后的結(jié)果就是自己在權(quán) 衡不同時(shí)間內(nèi)的成本和收益的情況下， 更注重近期效益， 注重短期投 機(jī)而不是長(zhǎng)期投資。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆體現(xiàn)出在宏觀經(jīng)濟(jì)不確定的形 勢(shì)下，人們更多傾向于投資不動(dòng)產(chǎn)， 一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資回 報(bào)率過高，帶來豐厚的短期收益，不斷吸引更多投資者進(jìn)入該市場(chǎng)， 另一方面心理賬戶的存在人們開始確認(rèn)了房地產(chǎn)投資曲線， 從而在整 體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的大背景下， 隨著時(shí)間的推延， 人們降低了對(duì)房地產(chǎn)投資 收益的時(shí)間貼現(xiàn)率，更加注重房地產(chǎn)短期回報(bào)。四、結(jié)語從目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的手段來看， 正是通過行政與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié) 合，一方面通過行政手段打