時(shí)代廣場(chǎng)現(xiàn)階段營(yíng)銷策略報(bào)告

1、.PAGE ：.；MarketingStrategy宏遠(yuǎn).時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略報(bào)告Key Points 報(bào)告要點(diǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì)要素有利于宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)的價(jià)值增長(zhǎng)近年來東莞各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目的不斷堅(jiān)持著良好的開展勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)安康開展，宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)未來的價(jià)值看漲。 城市開展態(tài)勢(shì)有利于宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)的價(jià)值提升未來5年內(nèi)，東莞將投入500億打造現(xiàn)代化中心城市。大規(guī)模的舊城改造與新城市開展，城市中心的聚集效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)的晉級(jí)，文化的建立，城市人口構(gòu)造的轉(zhuǎn)變將相當(dāng)程度上促進(jìn)房地產(chǎn)的需求和增長(zhǎng)。東莞房地產(chǎn)進(jìn)入快速生長(zhǎng)階段，地處東莞CBD的宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)將是最大的受害者之一，未來數(shù)年價(jià)值將加速提升。 東莞總體房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)的良性開展是宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)升值的奠基石東莞房地產(chǎn)整體處于快速增長(zhǎng)、迅速放量、銷售價(jià)錢上升的階段，總體表現(xiàn)為“情勢(shì)一片大好。房地產(chǎn)價(jià)值的提升，宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)的價(jià)值將會(huì)水漲船高。 工程區(qū)域的飛速開展是宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)未來升值的保證東莞城市規(guī)劃將極大改善工程片區(qū)的周邊配套，并根本性改動(dòng)工程的交通情況。規(guī)劃將使工程周邊交通條件得到極大的改善，為工程的增值帶來艱苦利好。謀劃人士必備資料庫！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 83598 :69031789目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc188670875 一、工程概略 PAGEREF _Toc18

3、8670875 h 3 HYPERLINK l _Toc188670876 二、東莞宏觀市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc188670876 h 7 HYPERLINK l _Toc188670877 2.1 城市現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc188670877 h 7 HYPERLINK l _Toc188670878 2.1.1 東莞概略 PAGEREF _Toc188670878 h 7 HYPERLINK l _Toc188670879 2.1.2城市人口構(gòu)造 PAGEREF _Toc188670879 h 8 HYPERLINK l _Toc188670880 2.1.3區(qū)域開展現(xiàn)狀

4、 PAGEREF _Toc188670880 h 8 HYPERLINK l _Toc188670881 2.2 城市開展 PAGEREF _Toc188670881 h 8 HYPERLINK l _Toc188670882 2.2.1城市總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc188670882 h 8 HYPERLINK l _Toc188670883 2.2.2交通規(guī)劃 PAGEREF _Toc188670883 h 9 HYPERLINK l _Toc188670884 2.3 經(jīng)濟(jì)情勢(shì) PAGEREF _Toc188670884 h 10 HYPERLINK l _Toc18867088

5、5 2.3.1經(jīng)濟(jì)位置 PAGEREF _Toc188670885 h 10 HYPERLINK l _Toc188670886 2.3.2國(guó)民消費(fèi)總值 PAGEREF _Toc188670886 h 10 HYPERLINK l _Toc188670887 2.3.3、東莞綜合實(shí)力排名 PAGEREF _Toc188670887 h 11 HYPERLINK l _Toc188670888 三、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc188670888 h 12 HYPERLINK l _Toc188670889 3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc188670889 h 12

6、 HYPERLINK l _Toc188670890 3.1.1 近年東莞新增商品房面積走勢(shì)： PAGEREF _Toc188670890 h 12 HYPERLINK l _Toc188670891 3.1.2、近年東莞商品房銷售均價(jià)走勢(shì)： PAGEREF _Toc188670891 h 12 HYPERLINK l _Toc188670892 3.1.3商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)步開展期 PAGEREF _Toc188670892 h 13 HYPERLINK l _Toc188670893 3.2.政策面對(duì)房地產(chǎn)影響的分析 PAGEREF _Toc188670893 h 13 HYPERLINK l

7、 _Toc188670894 3.2.1人民幣升值 PAGEREF _Toc188670894 h 13 HYPERLINK l _Toc188670895 3.2.2近年股市價(jià)值的不斷提升 PAGEREF _Toc188670895 h 14 HYPERLINK l _Toc188670896 3.2.3國(guó)家物價(jià)上漲 PAGEREF _Toc188670896 h 14 HYPERLINK l _Toc188670897 四、片區(qū)價(jià)值分析 PAGEREF _Toc188670897 h 15 HYPERLINK l _Toc188670898 五、總結(jié) PAGEREF _Toc1886708

8、98 h 18 前言宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)雄踞東莞市CBD中心地段，毗鄰東莞市政府、市體育中心、勝和廣場(chǎng)行政中心；周邊有萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)、金升國(guó)際、塞納河畔、東莞山莊等知名樓盤；還有香港街、和升文具零售市場(chǎng)等都市繁華商圈。宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)短期內(nèi)不做大型推行銷售的主要緣由是：“該工程未來數(shù)年內(nèi)，具有很大的升值空間。近年東莞從無中心逐漸向城市中心化快速開展，將會(huì)帶動(dòng)城區(qū)物業(yè)的價(jià)值，CBD周邊物業(yè)的價(jià)值提升速度尤快，宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值也將水漲船高，未來工程周邊將陸續(xù)遷入沃爾瑪、家樂福等國(guó)際知名商業(yè)，東莞中心商圈的幅員逐漸構(gòu)筑，未來的商業(yè)中心呼之欲出；同時(shí)工程片區(qū)的舊城改造也進(jìn)展得如火如荼，舊海關(guān)搬遷、萬科運(yùn)河?xùn)|

9、1號(hào)、金升國(guó)際、塞納河畔等高檔社區(qū)的建立加速了片區(qū)舊城的改造，同時(shí)居住人口也與日俱增；根據(jù)以上的市場(chǎng)要素，我們判別宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將在未來數(shù)年將會(huì)有更大的升幅。鑒于以上的判別，為了追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略為“短期內(nèi)不做大型推行，暫緩銷售、待數(shù)年后工程大幅升值再行推售，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。工程概略1.1工程區(qū)位解析宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)1.1.1區(qū)域市場(chǎng)特征南城區(qū)原為篁村，東莞市重要的高新技術(shù)工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集地，是政府重點(diǎn)開展的新型區(qū)域，也是未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)開展的熱點(diǎn)區(qū)域。新城市中心區(qū)規(guī)劃為市行政文化中心、金融商貿(mào)中心、科教研發(fā)中心、居住休閑中心，在CBD區(qū)域，大量的土地將被用作政府

10、籠統(tǒng)工程的建立和辦公、商業(yè)用地，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥頄|莞政治、商業(yè)、金融最活潑最中心的區(qū)域。南城的市政配套完善，經(jīng)濟(jì)根底雄厚；諾基亞、雀巢等許多跨國(guó)企業(yè)都落戶在南城。南城規(guī)劃建立目的是重點(diǎn)建立“一園兩區(qū)四縱十橫 ，這將為南城的房地產(chǎn)開展帶來更好的契機(jī)。南城區(qū)的樓盤以中檔為主，主要吸引周邊的本地居民和分布在莞城各處的企業(yè)白領(lǐng)和政府公務(wù)員。1.1.1工程周邊現(xiàn)狀東城中心區(qū)莞城中心區(qū)萬江中心區(qū)南城中心區(qū)新城市中心區(qū)1.5公里2公里3公里3公里6公里本工程工程地處東莞市莞城和南城交界處，行政區(qū)域隸屬南城區(qū)。工程位于城市主干道莞太大道。工程直通新城市中心區(qū)、毗鄰莞城區(qū)和萬江區(qū)。工程間隔 市中心商業(yè)圈老城區(qū)僅

11、1公里，經(jīng)過莞太路5分鐘車程。間隔 東莞市最具規(guī)模的商業(yè)步行街南城富民步行街約3公里，約10分鐘車程直達(dá)。間隔 東城中心區(qū)約6公里，約15分鐘車程。1.1.2工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的工程住宅已全部銷售終了，剩余商業(yè)面積共27.37平米，其中一層面積為3992平米、共75間；二層商業(yè)面積4972.83平米；三層商業(yè)面積4562.54平米。1.1.3工程定位工程商業(yè)主要定位為東莞市最高檔次的文儀用品專業(yè)市場(chǎng)；詳細(xì)：辦公用品：紙、張、筆、辦公耗材、文具等。精品、禮品：禮儀用品、贈(zèng)送禮品、水晶、陶瓷器具等。家飾、用品：干花、畫、擺飾物。體育用品：球類、拍類、護(hù)類、健身器材、棋類。1.1.4運(yùn)營(yíng)情況本工程未作大

12、面積營(yíng)銷推行，因此本工程一樓外街商鋪運(yùn)營(yíng)普通，出租率為50%；一樓內(nèi)鋪少量出租；二、三樓為毛坯房，現(xiàn)空置。價(jià)錢及租金：一樓商鋪平均售價(jià)為16603元/平方米未售、實(shí)收租金均價(jià)為42元/平方米/月，面價(jià)租金均價(jià)52元/平方米/月。小結(jié)：宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)地處東莞中心地段，毗鄰東莞的行政辦公中心，地段價(jià)值不言而喻，伴隨東莞城市中心化的加速開展，宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)的價(jià)值也將快速提升。東莞宏觀市場(chǎng)分析2.1 城市現(xiàn)狀2.1.1 東莞概略東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北距廣州50公里，南離深圳90公里，水路至香港47海里，至澳門48海里，處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間， 是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。全市陸

13、地面積2465平方公里，戶籍人口156.19萬，常住人口640多萬，此外，還有港澳臺(tái)同胞70多萬人，海外僑胞20多萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。東莞已成為國(guó)際制造業(yè)名城，是廣東省的中心城市之一，構(gòu)成了以電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、造紙及紙制品業(yè)、食品飲料加工制造業(yè)、電力蒸汽熱水消費(fèi)和供應(yīng)業(yè)為支柱的現(xiàn)代化的制造業(yè)體系。東莞有優(yōu)良的配套齊全的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，世界上大多工業(yè)產(chǎn)品都可以在東莞企業(yè)群體的工業(yè)生物鏈中找到其相配套的行業(yè)和產(chǎn)品。世界上95%IT產(chǎn)品都可以在這里配齊，東莞塞車、世界缺貨成為譽(yù)滿全球的東莞制造的最好注解。2.1.2城市人口構(gòu)造產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的變化將使未來城市人口構(gòu)造產(chǎn)生變化，啞鈴型的人口構(gòu)造向紡棰型過渡，中

14、堅(jiān)購(gòu)房人群消費(fèi)活力加強(qiáng)，占據(jù)比重逐漸增大；長(zhǎng)期構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)格局使得東莞城市人口構(gòu)造呈現(xiàn)啞鈴形狀，中高端富有階層成為城市人口構(gòu)造中重要的一個(gè)群體，近年外來人口逐漸增長(zhǎng)，消費(fèi)才干也將不斷加強(qiáng)。2.1.3區(qū)域開展現(xiàn)狀粗放型的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、優(yōu)越的地理位置、興隆的交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成了東莞“各鎮(zhèn)為營(yíng)開展的城市特點(diǎn)，但南城中心區(qū)最為東莞城市行政、商務(wù)中心區(qū)，經(jīng)過幾年開展，已逐漸構(gòu)成真正的城市中心，城市中心的構(gòu)成將使周邊的物業(yè)價(jià)值得到極大的提高。2.2 城市開展2.2.1城市總體規(guī)劃東莞市將成為珠江三角洲東岸重要的地域性中心城市，重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，省級(jí)歷史文化名城，以國(guó)際制造業(yè)名城為特征的現(xiàn)代化中心城市。強(qiáng)化中心

15、城區(qū)的中心位置，以中心城區(qū)為中心，加速開展以虎門為副中心的西部城鎮(zhèn)帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮(zhèn)帶，重點(diǎn)開展石龍、塘廈、長(zhǎng)安、樟木頭、麻涌等中心城鎮(zhèn)。到2021年，中心城區(qū)人口控制在80萬人左右，城鎮(zhèn)建立用地控制在70.5平方公里以內(nèi)。“三位一體的城市開展戰(zhàn)略規(guī)劃“三位一體即將中心城區(qū)、同沙水庫生態(tài)區(qū)和松山湖科技產(chǎn)業(yè)園作為一個(gè)整體來規(guī)劃建立，構(gòu)成東莞未來的主城區(qū)。它的規(guī)劃建立將使東莞由原來的“人字形格局向“個(gè)字形格局轉(zhuǎn)變，中心的開展軸線將隨著主城區(qū)的建立逐漸加強(qiáng)。將中心城區(qū)、同沙生態(tài)維護(hù)區(qū)和松山湖科技產(chǎn)業(yè)園整合為三位一體的主城區(qū)，是將高科技制造業(yè)中心、生態(tài)綠心和第三產(chǎn)業(yè)中心融為一體，對(duì)加

16、強(qiáng)主城區(qū)的綜合功能和區(qū)域中心位置、提升城市功能有著非常重要的意義。主城區(qū)由北部中心城區(qū)、中部同沙片區(qū)和南部松山湖片區(qū)三部分組成。北部中心城區(qū)主要承當(dāng)行政、文化、商業(yè)、居住、物流等城市效力類功能；中部同沙片區(qū)以改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境、建立城市“綠心、提供休閑文娛度假場(chǎng)所為主要職能；南部松山湖片區(qū)是制造業(yè)中心，承當(dāng)著全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心和技術(shù)中心的職能。從東莞城市的規(guī)劃來看，宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)位處東莞未來規(guī)劃開展的重點(diǎn)區(qū)域“中心城區(qū)，未來升值潛力無限。2.2.2交通規(guī)劃小結(jié)：未來5年內(nèi)，東莞將投入500億打造現(xiàn)代化中心城市。大規(guī)模的舊城改造與新城市開展，城市中心的聚集效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)的晉級(jí)，文化的建立，城市人口構(gòu)造

17、的轉(zhuǎn)變將相當(dāng)程度上促進(jìn)房地產(chǎn)的需求和增長(zhǎng)。東莞房地產(chǎn)進(jìn)入快速生長(zhǎng)階段，宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)的價(jià)值也將逐漸提升。規(guī)劃將全市干線路網(wǎng)構(gòu)造大體分為三級(jí)：一級(jí)為高速公路體系，主要處理城市過境和快速對(duì)外交通，強(qiáng)化區(qū)域間的快速聯(lián)絡(luò)，包括已建的廣深珠高速，南段已建成、北段正在建立的莞深高速，規(guī)劃的常虎高速、沿海高速、博深高速和清塘高速，總長(zhǎng)度180公里，全市平均7.3公里/百平方公里；二級(jí)為城市快速路體系，以承當(dāng)城市組團(tuán)間交通為主要功能，以長(zhǎng)間隔 交通為主，以市區(qū)五環(huán)路的中心，西環(huán)加快城區(qū)與常平、塘廈、石龍等方向的聯(lián)絡(luò)，東環(huán)加快城區(qū)與虎門、長(zhǎng)安、麻涌等方向的聯(lián)絡(luò)，并將東環(huán)與西環(huán)以快速路聯(lián)絡(luò)，以構(gòu)筑東莞市域范圍內(nèi)完好

18、的快速路網(wǎng)，將城區(qū)組團(tuán)、虎門組團(tuán)、常平組團(tuán)快速相連，總長(zhǎng)度359公里，全市平均15公里/百平方公里；三級(jí)為干線性主干道體系，主要承當(dāng)組團(tuán)間交通，以長(zhǎng)間隔 客運(yùn)交通為主，最終構(gòu)成方格網(wǎng)形的路網(wǎng)體系，總長(zhǎng)度9公里，全市平均55公里/百平方公里。東莞城際、城市交通網(wǎng)絡(luò)的完善將會(huì)加速東莞經(jīng)濟(jì)的開展。2.3 經(jīng)濟(jì)情勢(shì)2.3.1經(jīng)濟(jì)位置據(jù)“東莞地產(chǎn)龍虎榜研討組研討統(tǒng)計(jì)，東莞在房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資潛力方面位居全國(guó)15強(qiáng)，二線城市住宅開發(fā)投資潛力方面位居全國(guó)20強(qiáng)，二線城市商業(yè)用房開發(fā)投資潛力方面位居全國(guó)15強(qiáng)，二線城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資潛力方面位居全國(guó)15強(qiáng)。2.3.2國(guó)民消費(fèi)總值2007年東莞全市完成消費(fèi)總

19、值3151億元，可比價(jià)錢比上年增長(zhǎng)20.06%，增速趨緩。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整繼續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步提高。2007年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資840億元，增長(zhǎng)19.1%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資216.4億元，增長(zhǎng)32.0%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27025元，增長(zhǎng)12.2%，鄉(xiāng)村居民人均純收入11514元，增長(zhǎng)8%；實(shí)踐利用外資21億美圓，增長(zhǎng)16.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)695億元，同比增長(zhǎng)19%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額3755億元，增長(zhǎng)8.4%；小結(jié)：東莞作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活潑的城市之一， “打造現(xiàn)代化制造業(yè)名城的城市化進(jìn)程戰(zhàn)略將為東莞帶來新一輪價(jià)值增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開展進(jìn)入快速開展階段。同時(shí)，東莞具有如此強(qiáng)

20、勁的城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市居民支付才干，這為房地產(chǎn)的開展提供了最重要的供需支持。良好的經(jīng)濟(jì)要素為宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)的價(jià)值提升奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。2.3.3、東莞綜合實(shí)力排名東莞市綜合競(jìng)爭(zhēng)力名列全省首位。東莞2007年先后獲得中國(guó)優(yōu)秀創(chuàng)新型城市、中國(guó)最具投資價(jià)值新銳金融生態(tài)城市、廣東省社會(huì)治安綜合治理任務(wù)優(yōu)秀市等榮譽(yù)，延續(xù)第五次被評(píng)為全國(guó)科技提高先進(jìn)城市，全國(guó)雙擁模范城實(shí)現(xiàn)六連冠。在中科院中，東莞科學(xué)開展綜合評(píng)價(jià)位居全國(guó)地級(jí)以上大城市第二名。在省社科院中，東莞綜合競(jìng)爭(zhēng)力名列全省首位。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.1.1 近年東莞新增商品房面積走勢(shì)：數(shù)據(jù)來源：東莞市建立局，東莞合富輝煌公司數(shù)據(jù)庫東

21、莞房地產(chǎn)市場(chǎng)新增商品房面積逐漸添加，東莞城市容顏日新月異，市政配套趨完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模越來越大，東莞于珠三角地理優(yōu)勢(shì)明顯，人們看好東莞物業(yè)升值。3.1.2、近年東莞商品房銷售均價(jià)走勢(shì)： 數(shù)據(jù)來源：東莞市建立局，東莞合富輝煌公司數(shù)據(jù)庫每年的GDP仍堅(jiān)持2位數(shù)快速增長(zhǎng)，東莞市經(jīng)濟(jì)根底扎實(shí)，為房地產(chǎn)業(yè)開展提供良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境。加上東莞城區(qū)土地市場(chǎng)緊缺和需求不斷添加，房?jī)r(jià)呈大幅上升趨勢(shì)，特別近2年來，隨著深圳、廣州的投資客涌入，東莞房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，城市價(jià)值不斷提升，工程未來的價(jià)值也將不斷提升。3.1.3商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)步開展期07年共89個(gè)樓盤有商鋪新增供應(yīng)，總供應(yīng)量為57.83萬，共有4,548個(gè)單位。供

22、應(yīng)面積上較去年同期下降40.44%；平均每個(gè)工程供應(yīng)6,497.75，較去年同期下降26.38%；商鋪的戶均面積為127.2。反映了商業(yè)的供應(yīng)量在逐漸減少，商業(yè)供求關(guān)系逐漸趨向平衡，加快對(duì)積累的商業(yè)工程消化，從長(zhǎng)久看，由于供求關(guān)系變化，商業(yè)價(jià)錢將會(huì)逐漸提升。3.2.政策面對(duì)房地產(chǎn)影響的分析3.2.1人民幣升值小結(jié)：東莞房地產(chǎn)整體處于快速增長(zhǎng)、迅速放量的階段，總體表現(xiàn)為“情勢(shì)一片大好。不僅從土地供應(yīng)、開發(fā)量、銷售速度、銷售總量上這些數(shù)據(jù)商表現(xiàn)出東莞房地產(chǎn)強(qiáng)勁的開展勢(shì)頭。同時(shí)，遭到人民幣升值、股市、物價(jià)等要素，將成為未來商業(yè)價(jià)錢升值的主要?jiǎng)恿?。從東莞房地產(chǎn)開展的態(tài)勢(shì)來看，對(duì)宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)的價(jià)值提升極

23、其有利。中國(guó)07年貿(mào)易順差2622億元，創(chuàng)歷史新高， 07年人民幣兌美圓升值近7%，漲幅為06年的2倍，并在08年1月初沖破7.3。人民幣的升值，長(zhǎng)期而言有助于房?jī)r(jià)程度的上升，出口相應(yīng)減少，貿(mào)易順差加大，減少資本的凈流出，添加國(guó)內(nèi)的消費(fèi)，國(guó)內(nèi)居民的收入也會(huì)添加，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各種資產(chǎn)的價(jià)錢程度也會(huì)上升。作為保值性最好的房產(chǎn)長(zhǎng)期被看好。3.2.2近年股市價(jià)值的不斷提升股市牛氣沖天，投資者從中獲取的“宏大財(cái)富向何處去？按照中國(guó)人的傳統(tǒng)心思，有錢之后首當(dāng)其沖的就是給本人選擇一處房產(chǎn)，讓本人的余生后顧無憂。房子本身是一種消費(fèi)品，供人們居住運(yùn)用，同時(shí)房子也是一種保值增值的優(yōu)良工具，其沒有股市風(fēng)險(xiǎn)大，動(dòng)

24、搖程度小。在中國(guó)傳統(tǒng)思想中：“一鋪養(yǎng)三代就是明證。在1999年至2000年股市由于網(wǎng)絡(luò)新經(jīng)濟(jì)而處于牛市階段，導(dǎo)致了當(dāng)年高檔住宅在北京脫銷的局面，北京市場(chǎng)出現(xiàn)了供需兩旺。當(dāng)股市聚集的“財(cái)富效應(yīng)不斷放大，并轉(zhuǎn)向樓市的時(shí)候，會(huì)促進(jìn)樓市價(jià)錢的進(jìn)一步上漲。3.2.3國(guó)家物價(jià)上漲物價(jià)的上漲不僅激發(fā)了住宅一手房市場(chǎng)均價(jià)的上升，同時(shí)住房租賃價(jià)錢也會(huì)不斷上漲，其反響更為直接、更為明顯。住房租賃市場(chǎng)價(jià)錢的一路走高，在一定程度上也能激發(fā)不少潛在客戶投入購(gòu)房方案，該客戶群體多為正處于過度期租客和想經(jīng)過投資住房、商鋪用于出租獲取收入的人。片區(qū)價(jià)值分析4.1.東莞城市空間開展態(tài)勢(shì)是宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)未來升值的保證宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)東

25、莞城市空間開展態(tài)勢(shì)表示圖：東莞未來的城市空間將呈現(xiàn)一個(gè)中心，兩個(gè)根本點(diǎn)成三足鼎立之勢(shì)。東莞將構(gòu)成以“城區(qū)、松山湖傳統(tǒng)主城區(qū)、沙田-虎門一厚街沿海經(jīng)濟(jì)帶、常平一樟木頭東部經(jīng)濟(jì)帶三大復(fù)合型城市中心，共同承當(dāng)區(qū)域與市域的效力職能，勾勒出一幅全新東莞城市空間構(gòu)造。宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)地處中部經(jīng)濟(jì)帶，隨著東莞城市中心化的開展，工程未來的商業(yè)價(jià)值將會(huì)不斷提升。4.2家樂福、沃爾瑪南遷成就了工程周邊未來的商業(yè)中心南城CBD商圈是中心區(qū)未來的商業(yè)環(huán)境開展運(yùn)營(yíng)的中心，以中心區(qū)的規(guī)劃、未來商住人口及交通地理優(yōu)勢(shì)，中心區(qū)商業(yè)環(huán)境的硬件條件是非常優(yōu)越的。由于該區(qū)擁有東莞城區(qū)最便利的快捷通道東莞大道，可以銜接廣深高速和各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)

26、快速道路，而輕軌的建立，也將使該區(qū)的輻射功能到達(dá)最大化，未來商業(yè)可開掘的空間很大。目前中心區(qū)商業(yè)開場(chǎng)啟動(dòng)，這個(gè)商圈的崛起與東莞?jìng)鹘y(tǒng)商圈將有什么不同的地方？目前老城區(qū)與東城商圈的消費(fèi)力比較集中，普通以居住者的就近消費(fèi)為主，而未來的中心區(qū)消費(fèi)那么有所區(qū)別，需求以商務(wù)和便利的交通帶動(dòng)消費(fèi)，公交、輕軌及私家車構(gòu)成輻射力更強(qiáng)的消費(fèi)市場(chǎng)。工程周邊中心商圈的崛起與成熟將加速提升工程的商業(yè)價(jià)值。4.3.CBD行政辦公中心日益成熟東莞寫字樓起步于2003年；2004年伴隨著東莞城市開展和新中心區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)高潮；2005年由于局限于本身產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和市場(chǎng)需求，使市場(chǎng)出現(xiàn)滑坡。2005年政府提出的商貿(mào)

27、東莞和“退二進(jìn)三政策，為東莞寫字樓開展帶來了新機(jī)遇，寫字樓市場(chǎng)在2006年逐漸復(fù)蘇，伴隨著2007年臺(tái)商大廈等一批寫字樓工程的集中入市，2007年2021年的東莞寫字樓供應(yīng)將出現(xiàn)一個(gè)高潮。 在此根底上，一旦東莞總部經(jīng)濟(jì)的想象付之實(shí)施，商業(yè)地塊的批建數(shù)量應(yīng)該會(huì)大于住宅工程。這一政策決議東莞大道今后將沿著一條商業(yè)開展為主的脈絡(luò)前行，寫字樓產(chǎn)品將是其中最大的受害者。東莞大道的寫字樓曾經(jīng)步入了升值的快車道。 宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)地處東莞的CBD中心地段，東莞CBD的成熟與完善繼續(xù)推進(jìn)著宏遠(yuǎn)時(shí)代廣場(chǎng)的價(jià)值。4.4沿河地帶與城市輕軌的建立圖：東莞沿河地帶與城市輕軌的建立圖輕軌的建筑以及沿河片區(qū)居住帶的定位在一定程度上將確定城區(qū)集中開展的區(qū)域，主要集中在輕軌沿線以及東莞水道、運(yùn)河沿線。輕軌的建立將刺激沿線的房地產(chǎn)開發(fā)，像會(huì)展中心站附近的中信東泰花園、第一國(guó)際正在逐漸的成熟之中，而東莞大道也就是輕軌經(jīng)由的路段沿線新建小區(qū)層出不未來升值的潛力可以預(yù)見。和輕軌沿線相比，沿河居住帶更傾向于休閑觀光的田園生活，尤其是東莞水道治理好之后，水量變清，包括電子巨頭的落戶，將使沿河地帶擁有無可替代的風(fēng)景，打呵斥珠江三角洲的外灘，吸引眾多金融、電子商業(yè)賣場(chǎng)在此扎堆。小結(jié)：片區(qū)的城市規(guī)劃將極大改善工程片區(qū)的周邊配套，并根本性改動(dòng)工程的交通情況。為工程商業(yè)的增值帶來艱苦利好。對(duì)宏遠(yuǎn)時(shí)代廣