廣西北海和安商港專項市場分析報告

1、.：.；精品資料網(wǎng)cnshu 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料廣西北海和安商港專項市場分析報告廣州凌峻房地產(chǎn)謀劃推行機構(gòu)2003年9月目 錄第一部分：前言 /2第二部分：北海市宏觀市場調(diào)查 /3一、北海市根本概略二、北海經(jīng)濟開展現(xiàn)狀三、北海的未來城市規(guī)劃第三部分：北海商業(yè)市場調(diào)查 /9一、北海商圈分析二、海城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分析三、海城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析四、北海商業(yè)物業(yè)開展現(xiàn)狀的分析第四部分：區(qū)域競爭對手調(diào)查 /20一、在營工程分析二、在建工程分析三、專業(yè)市場分析第五部分：目的群體分析 /35一、運營者分析二、消費者分析第六部分：北海商業(yè)開展趨勢預(yù)測

2、/40第七部分：工程優(yōu)優(yōu)勢分析 /42一、工程根本情況二、工程SWTO分析第八部分：總結(jié)及建議 /48第一部分：前 言市場研討經(jīng)過對工程環(huán)境的綜合調(diào)查和市場調(diào)研分析，以工程為中心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境，當?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)市場的供求情況，工程所在區(qū)域同類工程的現(xiàn)狀及客戶的租賃行為進展調(diào)研分析，再結(jié)合工程的SWTO分析，在此根底上，為工程進展市場定位提供市場根據(jù)，從而為工程制定合理的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略和招商戰(zhàn)略。市場調(diào)查是市場研討和分析任務(wù)的根底部分，是一切決策的根底，好的市場調(diào)查可以了解市場至目前為止的靜態(tài)情況，市場研討那么是為市場未來的開展做出動態(tài)預(yù)測，市場分析的重點在于找出市場構(gòu)造的薄弱部位、市場空白點

3、及未來能夠的需求增長點，“調(diào)查是不可短少的一環(huán)，而“分析那么是最重要的一環(huán)。為使本工程能在猛烈的競爭環(huán)境中脫穎而出，迅速實現(xiàn)招商目的，謀劃前期的市場調(diào)查和市場研討顯得尤為重要。為此，凌峻機構(gòu)組成了專項小組對北海市的商業(yè)市場進展了為期四天的深化專項調(diào)查。工程小組經(jīng)過對工程地塊實地調(diào)查，周邊環(huán)境走訪，競爭工程的點對點式調(diào)查，搜集到市場的第一手資料；同時，結(jié)合經(jīng)過各種渠道獲得的市場資料和進展對運營商家的訪談，對該工程所在海城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場和商業(yè)零售市場作了深化的調(diào)查，順利地完成市場的實地調(diào)查任務(wù)。本分析報告是經(jīng)過我司調(diào)查人員對北海市的商業(yè)物業(yè)及工程周邊商業(yè)環(huán)境進展實地專項調(diào)查后，結(jié)合和安商港的實踐

4、情況而構(gòu)成。第二部分：北海市宏觀市場調(diào)查一、北海市根本概略北海地處廣西南端，北部灣東北岸。西北距南寧206公里，東距廣東湛江198公里，西南距越南海防157海里,東南距海口市147海里。市區(qū)南北西三面環(huán)海。全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣，共有27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)3個鄉(xiāng)、24個鎮(zhèn)，總面積3337平方公里,市區(qū)面積957平方公里，2002年年末北海市全市總?cè)丝?45萬人，其中市區(qū)人口52萬人。北海市背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越，是西部地域最便利的出海口，也是西部地域獨一的沿海開放城市。1984年4月被國務(wù)院確定為進一步對外開放的十四個沿海旅游城市之一，既享用

5、東部沿海開放城市的優(yōu)惠政策，又享用西部大開發(fā)的優(yōu)惠政策，是廣西對外開放的龍頭地域。二、北海經(jīng)濟開展現(xiàn)狀1、北海市經(jīng)濟開展現(xiàn)已進入加速軌道北海是西部地域獨一同時擁有機場、深水港口、鐵路和高速公路的開放性城市，先后被國家定為沿海開放城市、邊境貿(mào)易區(qū)、國家旅游度假區(qū)、經(jīng)濟協(xié)作開發(fā)區(qū)，為北海的經(jīng)濟開展提供了更寬廣的開展前景。各類經(jīng)濟目的實現(xiàn)新的突破,增幅均呈兩位數(shù)增長, 其中2002年國內(nèi)消費總值到達億元，比2001年增長10.7%， GDP的增長幅度每年均遠超全國78%的增長程度，顯示近年來北海市經(jīng)濟得到繼續(xù)、穩(wěn)定的開展，固定資產(chǎn)方面的投資額更到達30%的增長率。20012002年北海市各項經(jīng)濟目的

6、各項經(jīng)濟目的2001年2002年增長%國內(nèi)消費總值124.7億元億元10.7人均國內(nèi)消費總值8579元9465元10.3財政收入10.7億元11.6億元8.7城市居民人均可支配收入7013元7714元10.0城市居民人均消費支出5406元鄉(xiāng)村居民人均純收入2265元2454元8.3社會消費品零售總額37.4億元40.7億元9.0城鄉(xiāng)居民儲蓄存款80.63億元85.8億元6.4恩格爾系數(shù)46%固定資產(chǎn)投資19.9億元26億元30.7外貿(mào)出口0.8億美圓1.1億美圓34.3從北海各類經(jīng)濟目的開展情況來看，總體經(jīng)濟開展增長較快。而從北海的人均國內(nèi)消費總值與社會消費品零售總額來看，北海市民的生活程度雖

7、然已實現(xiàn)了跨越性的提高，但政府的財政收入、居民人均可支配收入、人均消費支出和社會消費品零售總額仍處于較低的程度，對北海市商業(yè)流通領(lǐng)域的開展存在一定的制約。根據(jù)恩格爾系數(shù)定律原那么，隨著家庭和個人收入的添加，收入中用于食品方面的支出比例就越小，一個地域恩格爾系數(shù)越大，那么表示該地域居民生活越貧困，反之，生活越富有，恩格爾系數(shù)就越小。按結(jié)合國規(guī)范，恩格爾系數(shù)低于40%為富有生活程度，2001年北海市恩格爾系數(shù)僅為46%，屬全國的中等程度，闡明北海市城鎮(zhèn)居民用于日常生活方面的消費支出依然占主要比例。2、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造得到有效的調(diào)整地產(chǎn)泡沫浩劫之后，經(jīng)過了一段長時間的市場培育與醞釀，沉寂一段時間的北海經(jīng)濟目

8、前曾經(jīng)開場復(fù)蘇，第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重具有明顯的增長，政府著力促進北海地產(chǎn)與商業(yè)的開展,使得北海的地產(chǎn)與商業(yè)朝著良性的開展增長勢頭，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造更得到了有效的調(diào)整，加快了北海城市化的進程。經(jīng)過分析，2002年北海市產(chǎn)業(yè)開展情況如表格所示：產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值億元產(chǎn)值份額增長率第一產(chǎn)業(yè)38.527.9%4.5第二產(chǎn)業(yè)40.629.4%18.0第三產(chǎn)業(yè)58.942.7%12.0合計.0100%將2001年與2002年的產(chǎn)業(yè)開展構(gòu)造比較，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造根本無較大的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)仍占主導(dǎo)位置，但第三產(chǎn)業(yè)的增長幅度卻比第二產(chǎn)業(yè)要慢，而且北海本身的零售消費總額程度并不高，闡明北海對外來消費具有較強的吸納才干，旅游業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值

9、的增長奉獻較大。假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的開展得不到強有力的支持,將不能有效促進第三產(chǎn)業(yè)的迅速開展。1工業(yè)北海的工業(yè)開展迅速，高產(chǎn)值企業(yè)不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品構(gòu)造得到有效的調(diào)整。由于大型石化基地的啟動與恒基偉業(yè)等大型企業(yè)的進駐，將更大程度地加速第二產(chǎn)業(yè)的開展，同時由于這些企業(yè)吸納了大量的從業(yè)人員進入北海任務(wù)和生活，也將為北海的商業(yè)市場提供更多、更大的商機。2交通物流a、隨著成都至北海高速、桂海高速與粵桂高速的全線貫穿，將會大大地縮短了北海與其他城市的時間間隔 。b、北海機場新航站樓即將落成，更有利于吸引更多的游客來北海進展旅游消費。c、北海港正在興建5萬噸集裝箱公用碼頭，有利于建立北海較強的海運外貿(mào)體系。北

10、海市已構(gòu)成海陸空四通八達的立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)，有利于加快了北海物流體系的建立與物流的運轉(zhuǎn)，同時，也促進了北海商業(yè)及旅游業(yè)的開展。 3旅游旅游業(yè)北海的四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，2002年北海旅游業(yè)總產(chǎn)值18.2億元，占北海市GPD的12%，占北海市第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的30%。北海市20012002游客量與旅游收入分別為：類別年度游客量旅游收入人數(shù)萬人同比增收入額億元同比增20013519.7516.5 3.320023859.5718.210.3三、北海未來城市規(guī)劃1、一個中心兩個翼規(guī)劃框架是“一個中心兩個翼，即以市區(qū)為中心，以合浦縣城和鐵山港區(qū)為兩翼。市中心區(qū)又劃分為10個功能區(qū)和三條濱海旅游度假帶北部岸線

11、濱海旅游帶、西南部岸線冠頭嶺-白虎頭旅游帶即銀灘西部景區(qū)、南部岸線僑港-大冠沙旅游帶即銀灘國家旅游度假區(qū)。東西向北海大道銜接銀灘西區(qū)、出口加工區(qū)、軟件科技園、藥業(yè)科技園、眾多金融機構(gòu)和星級酒店，北海大道改造建立工程的完工，更加強化了北海城市整體規(guī)劃規(guī)劃的功能性。2、建立現(xiàn)代化商貿(mào)旅游海濱城市按照北海市“建立現(xiàn)代化商貿(mào)旅游海濱城市的要求，加快城市建立，拓展城市空間，營造良好的生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境，樹立城市整體運營的理念，把城市作為一個資源聚合體，將城市管理與市場經(jīng)濟結(jié)合，使城市管理本身也融入城市運營的范疇，實現(xiàn)城市管理的社會化、企業(yè)化。3、構(gòu)筑嶄新的商業(yè)架構(gòu)北海的商業(yè)步行街即將在長青路與富貴路興建

12、。商業(yè)步行街是提升城市檔次的重要標志，隨著北海新一輪大開發(fā)的開場，市委市政府從加快城市化進程、提高城市功能的角度出發(fā)決議興建一條具有購物、休閑、飲食、旅游、觀光功能于一體的商業(yè)步行街。長青路商業(yè)步行街西接北部灣廣場、東連長青公園，和安商港位于長青路步行街的龍頭位置，兩個大型工程相互配合，將以嶄新的商業(yè)方式和消費方式，突破北海目前的商業(yè)格局。小結(jié)：1北海市的商業(yè)開展程度和社會消費程度仍處于較低的程度，迫切需求更高檔次的、新興的商業(yè)方式來刺激消費市場。多項經(jīng)濟目的也闡明，北海市具有得天獨厚的自然條件“東部的環(huán)境，西部的政策，隨著經(jīng)濟的開展、恩格爾系數(shù)目的的逐漸下降，北海的商業(yè)市場將有更大的開展?jié)摿?/p>

13、和開展前景。2旅游業(yè)是北海市第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，在一段相當長的時間，旅游業(yè)仍將是北海的主要支柱產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)的開展將會帶來龐大的消費群，有助促進商業(yè)、餐飲業(yè)的同步開展，前提是商業(yè)物業(yè)的開展也要跟上時代開展步伐。3政府一方面加大了整治爛尾工程的力度，另一方面對北海市的市容市貌進展大力改造，并不斷對產(chǎn)業(yè)構(gòu)造進展優(yōu)化調(diào)整，大大地提高了北海投資環(huán)境的商業(yè)價值，也加速了北海城市化的進程。優(yōu)越的投資環(huán)境將會吸引大量的外資投入，勢必會加快北海的商業(yè)開展步伐。4隨著城市的整體規(guī)劃出臺，長青路將建成為北海第一條商業(yè)步行街，突破原來的商業(yè)架構(gòu)，有利于提升和安商港的商業(yè)價值與開展?jié)摿?，兩個大型商業(yè)機構(gòu)的建成，一定會成為北

14、海市的亮點工程，成為游客在北海的又一個極具特征的購物、觀光、旅游景點。第三部分：北海商業(yè)市場調(diào)查一、北海商圈分析社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的開展，必然導(dǎo)致城市的擴張、舊城的改造，令整個商業(yè)市局面臨重新“洗牌的格局，給商業(yè)物業(yè)提供了宏大的開展機遇。目前，北海只需一個成熟的商圈。北海的商業(yè)格局由北部灣路商圈為主，以解放路、四川路、中山路、富貴路、長青路及北京路等零星商業(yè)為輔，組成一個傳統(tǒng)的商業(yè)架構(gòu)。北部灣路商圈位于北海市中心區(qū)域，主要商業(yè)集中在北部灣路與四川路交接處、北部灣廣場西廣場一帶，眾多大中型商場拱衛(wèi)，云集了北海最具影響力的商場，如新力購物廣場、寶誼大廈、啟東商城、好好佳超市等大型商業(yè)工程，規(guī)劃完善

15、，商業(yè)氣氛濃重，輻射力較強，能吸引周邊地域的消費者前往消費、購物。北部灣路商圈所運營的品類豐富、集中，是北海市消費、購物人流最為聚集的地方，也是商家運營的首選之地?，F(xiàn)正運營的商場不論是商場的硬件，還是運營的軟件方面，都已明顯落后于市場的開展，不能滿足北海市民提高生活質(zhì)素的需求。隨著城市規(guī)劃的完善，傳統(tǒng)的商業(yè)格局已逐漸發(fā)生了較大的變化，長青路步行街的規(guī)劃與和安商港的建立，將使商業(yè)重心逐漸朝北部灣廣場東廣場、長青路一帶轉(zhuǎn)移，由此逐漸構(gòu)成了北海市新的商業(yè)格局。而同時，富貴路步行街規(guī)劃的實施，對強化現(xiàn)行北部灣廣場西廣場區(qū)域的商業(yè)優(yōu)勢有明顯作用?？梢灶A(yù)見，以北部灣廣場為中心即將構(gòu)成西廣場與東廣場區(qū)域的商

16、業(yè)競爭局面。北部灣路商圈區(qū)域有1、2、3、5、6、7、8、9、北生藥業(yè)專線車等多路公交車經(jīng)過，交通便利度北海最正確，從北海市區(qū)各個方向，都可以隨便到達，為北部灣路商圈的昌盛保送了眾多的客流量；同時，北?？瓦\車站就設(shè)于圈內(nèi)，往來北海至周邊地域的客商都在這里乘車，如：北海至南寧、柳州、桂林、吳州及合浦，更方便外地消費者購物。二、海城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分析1、商業(yè)區(qū)較集中零售業(yè)：北海市的商業(yè)主要集中于北部灣路及四川路交接處一帶，各大商家都逐漸向北部灣廣場區(qū)域靠攏，構(gòu)成一個商業(yè)氣氛極濃的商業(yè)重地，將北海的人流、物流、資金流及信息流都聚集于此，表達了該區(qū)域的商業(yè)價值及升值潛力。餐飲業(yè)：主要集中在外沙島。外沙島集

17、美食、購物、旅游、文娛于一體，是北部灣最大的海產(chǎn)品集散中心、北海最大的珍珠市場、土特產(chǎn)市場和海鮮餐飲市場。2、商業(yè)網(wǎng)點較分散1北部灣路北部灣路是北海人流量最旺盛的一條主干道，是傳統(tǒng)的商業(yè)旺街，新力、寶誼、啟東等商場同在北部灣路的一條線上，交通便利，有多路的公交車經(jīng)過，毗鄰北部灣廣場。北部灣路一旁的臨街鋪面的開間較大，運營范圍多樣，以柒牌服裝、自在鳥服裝、歌莉婭服裝、森馬服裝等品牌專賣店為主，還有茂昌眼鏡行、中國挪動通訊專賣店等業(yè)種。品牌服裝的店面營業(yè)面積多是在50平方米左右。2解放路以國通購物中心為商業(yè)龍頭，南與北部灣路相接，北與中山路相接，屬原老城區(qū)范圍，但因其借國通購物中心聚集人氣的輻射影

18、響，具有一定的人流量。然而解放北路雖與解放南有一路之隔，但由于國通位于南路一側(cè)，解放南路人流不但勝于北路，而且租金程度明顯占有較大的優(yōu)勢。解放路兩邊商鋪產(chǎn)權(quán)分別是屬于幼兒園與醫(yī)院的，所以，兩邊的商鋪只是純出租性的。主要運營背包、手提包，兼有家電、音像、少量服裝。因其屬原老城區(qū)，故配套相對較全，附近有劇院、郵局、銀行、幼兒園、醫(yī)院等。3中山路曾是北海的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，隨著商業(yè)中心的外移，其原有的大部分商家已遷出。目前只剩有極少小商家在此運營，中山路聚集人流的才干已不復(fù)存在。中山路及其附近運營范圍主要有零星的服裝、自行車、文具、低檔次家私店等。其主要消費群以較低檔消費為主，無法吸引最具消費才干的年輕

19、消費群體和中高端消費群體。4富貴路富貴路是北海的一條傳統(tǒng)商業(yè)街，以啟東商城為中心，主營服裝及飲食，已構(gòu)成了成熟的商業(yè)氣氛。晚上人流量龐大，特別是晚上的夜市，每晚夜晚降臨的時候，富貴路就變得熱火朝天，眾多的小商戶就在富貴路擺設(shè)一個個的小攤位，繁華程度僅次于北部灣西廣場一帶，為啟東商城帶來更多的群眾消費群體。根據(jù)城市的未來規(guī)劃，富貴路以后將會變成一條商業(yè)步行街，這就會更大程度上提升了啟東商城的商業(yè)價值。5長青路目前長青路的商業(yè)氣氛還不是很理想，是北海獨一的電腦配件專業(yè)街，但運營戶寥寥，白天人流量較少，晚上那么以流動的小吃攤位為主,成為當?shù)匾粭l特征的小食街，可以吸引一定的低消費群體。然而，根據(jù)市政規(guī)

20、劃，長青路將會建成北海第一條現(xiàn)代的商業(yè)步行街，成為北海未來一條極具投資潛力的商業(yè)街。而且，加之地理位置的優(yōu)勢，本工程就在長青路的咫尺范圍內(nèi)，日后可以很大程度地借助短間隔 的優(yōu)勢吸引步行街上的人流流進本工程進展購物、休閑、文娛、飲食及觀光消費，從而，可以很大程度地提高本工程的商業(yè)價值與升值潛力。3、北海各主要街道鋪面租金分析1主要街道鋪面租金元/月m2主要街道租金程度業(yè)態(tài)分布人流量富貴路5060飲食、服裝等白天較少人，晚上人流量龐大解放路65100皮包、皮箱、音像等人流量較多北部灣路75100大型商場、品牌服裝專賣店、電信等車流、人流都較多，是各街道人流量最多文明路2030飲食、士多店人流量較少

21、長青路3540電腦配件、自行車等白天人流量較少，晚上夜市人流較大中山路5570勞保用品、皮鞋、服裝、自行車等人流量較少2主要商場租金元/月m2商場稱號租金規(guī)范(不包管理費)運營情況啟東商城45120良寶誼大廈4580差新力購物廣場25120優(yōu)國通購物中心25140較好時代廣場4070較差總的來說，北海的商業(yè)市場起步較慢，商鋪租金依然處于一個比較低的程度，如新力購物廣場3 樓電器商場，包含管理費和水電費的商鋪租金每平方米才35元，租金和管理費的低程度對支撐商業(yè)物業(yè)的開展存在一定的風(fēng)險，和安商港以招商為主，堅持產(chǎn)權(quán)的集中，協(xié)作運營以賺取長久利潤，是明智之舉，時代廣場的運營現(xiàn)狀是我們的前車之鑒。三、

22、海城區(qū)業(yè)態(tài)分析北海雖然作為中國的一個重點旅游城市，但國內(nèi)外的各類知名品牌商家仍在張望北海市場，北海目前的品牌商家根本上都是從廣西省南寧市及其他地域過來的，外鄉(xiāng)的品牌極少。1、超市、食品以北海外鄉(xiāng)的超市為主，較大型的超市分別有好好佳超市、萬家興超市及東方超市三家，廣西區(qū)域或全國超市品牌仍未進入北海市場。好好佳超市、萬家興超市是連鎖超市，其中好好佳超市正在北部灣路籌建北海最大的超市，是和安商港的重要競爭對手。2、飲食類北海的餐飲市場是較為興隆的，2001年餐飲業(yè)消費總額達6.2億元，占當年全年社會消費品零售總額的六分之一強。市場空白主要集中在中西式快餐、西餐、酒巴等休閑性強的工程。品牌商家運營路段

23、運營面積價錢德克士快餐店時代廣場約350漢堡包：8元/個可樂：4.5元/杯上島咖啡店北海大道約500咖啡：25元/杯起，高至110元多美麗快餐店國通購物中心約600漢堡包：8.8元/個可樂：4.5元/杯童子雞：28元/只各類海鮮酒樓集中在外沙島中高檔消費3、服飾類： 品牌稱號運營路段運營面積價錢元/件自在鳥北部灣中路607015120佐丹奴休閑服裝國通首層臨街鋪758035150Boss中山路3545150500詩帕高北部灣中路607535150法國老人頭鞋新力購物廣場2530150300彬彬西服西服啟東商城二樓3035200350襯衫50150啄木鳥國通購物中心2530100200花花公子寶

24、誼大廈304050150班尼路新力場臨街鋪8010025150七匹狼北部灣中路8010040200華倫天奴中山路3545100300皮爾卡丹中山路3545100300老船長國通購物中心2535100250江南布衣新力商場內(nèi)鋪35402004004、家電類：家電種類運營路段運營面積價錢元/臺容聲冰箱新力、寶誼、廣東路200250L，0萬寶冰箱L，1200161L，1650163L，1500LG彩電21寸，95025寸，250029寸，2800海爾洗衣機手搓式，1590新科空調(diào)機分體1匹，1400華騰空調(diào)機分體1匹，1550窗機1匹，1300手機及電信包括：中國挪動、中國聯(lián)通、中國電信等。這幾大通

25、訊分別分布在北部灣路、北海大道等，營業(yè)面積大約在70100。5、手飾品與工藝品類：種類運營面積價錢元/件珍珠203580以上視質(zhì)量及詳細情況而定玉器2055100以上視質(zhì)量及詳細情況而定各大商場內(nèi)都有商家運營飾品。6、新興文娛、休閑包括：卡薩布蘭卡酒巴連鎖店南寧位于國通購物中心四、五樓，啤酒的售價是120元半打買一送一。 經(jīng)過對北海商業(yè)零售市場的調(diào)查，初步掌握了北海零售市場的價錢程度。綜上所述：1由以上數(shù)據(jù)分析得到，傳統(tǒng)的貿(mào)易零售額占據(jù)了社會消費品零售總額的半數(shù)以上，如以廣州物價價錢指數(shù)定為1作規(guī)范，北海零售產(chǎn)品零售價錢與廣州的價錢根本一致，超市與食品價錢、快餐業(yè)價錢與廣州價錢程度一致，高檔服

26、裝、家電產(chǎn)品、手機價錢比廣州略高，低檔服裝價錢即比廣州價錢略低。假設(shè)剔除旅游消費，與北海居民收程度相比，北海的零售價錢程度并不低，而且零售市場在運營上還很不規(guī)范。2旅游者消費力較強，在一定程度上帶動了北海的旅游經(jīng)濟。本地特征產(chǎn)品，如珍珠飾品、海味等，成為外來游客的首選產(chǎn)品，占了北海零售市場的很大份額。寵大的游客量為北海帶來的是宏大的商機，經(jīng)過旅游業(yè)的開展促進北海商業(yè)的開展是必需研討的課題。 3經(jīng)調(diào)查分析可知，2001年，餐飲、服裝的零售總額有了近10%的增幅，2002年實現(xiàn)社會消費品零售總額40.7億元，比上年增長9.05，至今年初集貿(mào)市場添加至101個，全年成交額達24億元，闡明北海零售業(yè)的

27、開展仍有較大幅度的增長。四、北海商業(yè)物業(yè)開展現(xiàn)狀分析目前，北海的商業(yè)物業(yè)開展正處于初級階段，暫時還沒有出現(xiàn)一個商業(yè)的真正領(lǐng)頭羊。時代廣場、新力購物廣場、啟東商城、寶誼大廈及國通購物中心的外立面設(shè)計都比較滯后，商場的業(yè)態(tài)分布都較混亂，已遠遠地跟不上北海城市開展的步伐。隨著人們生活程度的日益提高，人們不但對住宅的要求越來越高，而且，購物、休閑的心態(tài)也逐漸成熟。鑒于人們消費觀念的轉(zhuǎn)變與不斷追捧新事物的心態(tài)，和安商港以一個全新的籠統(tǒng)，集購物、休閑、文娛、飲食、旅游及觀光于一體，不但填補了北海商業(yè)物業(yè)市場的空白，更是突破了北海原有的商業(yè)格局，將會促進北海的商業(yè)呈跨越性的向前推進開展，成為北海的商業(yè)導(dǎo)航座

28、標。目前北海商業(yè)物業(yè)存在的主要問題：經(jīng)過我司和安商港專案調(diào)查小組的深化調(diào)查分析得出，北海商業(yè)物業(yè)市場主要存在以下幾大問題：1商業(yè)市場屬于最原始的商業(yè)形狀，存在很大的開展空間目前，北海的商業(yè)物業(yè)無論從功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合、配套設(shè)備、物業(yè)管理及商業(yè)運營管理等，都是以最原始的市場姿態(tài)出現(xiàn)，遠遠跟不上時代潮流迅速開展的要求，整體的商業(yè)市場形狀還是屬于起步開展的階段。按照前沿城市商業(yè)開展的軌跡來看，嚴厲地說，北海的商業(yè)至今還沒有真正出現(xiàn)一家百貨公司方式的商業(yè)機構(gòu)。北?，F(xiàn)有5個購物商城和在建的北海商廈與和安商港的兩個后進者。據(jù)不完全統(tǒng)計，北海的各大商場總營業(yè)面積約為8萬平方米，但有效運營的營業(yè)面積約占一半左

29、右，也就說，市場還是存在很大的開展空間與發(fā)掘的潛力。2商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計嚴重滯后，遠遠跟不上市場需求北海各大小商城規(guī)劃設(shè)計都嚴重滯后。無論從外立面還是從內(nèi)部細節(jié)的規(guī)劃設(shè)計都遠遠地跟不上潮流的開展，展現(xiàn)不出現(xiàn)代標新立異的籠統(tǒng)，跟不上市場的開展步伐。最明顯的是商場內(nèi)人流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計的失調(diào)，像新力購物廣場，首層的主通道也只需兩米左右；時代廣場全部以店中店方式設(shè)計，主次通道的寬度都設(shè)計到位，但出入口的設(shè)計影響了商業(yè)氣氛的營造。3商場業(yè)態(tài)分布嚴重反復(fù)與混亂各大商場的業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂與嚴重反復(fù)，沒有系統(tǒng)而有機分布及點綴，呵斥消費者不能到達有效的購物目的，導(dǎo)致客流得不到有效的良性循環(huán)，況且商場里也沒有明

30、顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo)及方便消費者在商場里循環(huán)消費、購物。更為嚴重的是容易呵斥商戶間的惡性競爭，如在啟東商城，同時運營著兩大超市好好佳和萬家興；如新力二樓做成服裝市場、三樓做成家電市場，各商戶的運營種類根本無差別，價錢戰(zhàn)競爭令各商家運營更加困難。另一方面，各大商場的功能定位根本是單一的購物功能，業(yè)態(tài)設(shè)置缺乏多樣性，不能滿足消費者日益豐富的消費需求，更不能滿足消費者在消費過程的精神愉悅。4商場配套設(shè)備嚴重缺乏，嚴重影響商場的人流良性循環(huán)從時代廣場到國通購物中心，北海五大購物商城普遍存在配套設(shè)備嚴重缺乏。最常見的是手扶電梯、貨梯配套缺乏，既無法提升工程的檔次，也難以吸引市民前往購物消費，除寶誼

31、大廈與國通購物中心有雙向手扶電梯外，其他的三個商場都是每層只需一臺單向的手扶電梯，啟東商城只需一臺貨梯，時代廣場也是只需一臺從一樓直上四樓的貨梯，寶誼、新力及國通都沒有配套的公用貨梯，而且，全部商場都沒有配套運送客流的公用上落電梯；其次是休閑區(qū)域、停車位嚴重缺乏，時代廣場甚至連中央空調(diào)這一根本設(shè)備都沒有，這是由于開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)工程時，沒有思索到商場以后的運營，輕視商場以后的運營配套建立，不但給商家?guī)砗艽蟮牟槐?，更不能吸引消費人流在商場里延伸逗留時間。5商場運營管理理念淡薄北海的各大商場普遍都存在只重開發(fā)建立而輕視運營管理的景象，商場只需普通的物業(yè)管理，甚至有些商場連物業(yè)管理都沒有，更不用說

32、開展商業(yè)運營管理了。這不但很大程度上沒有保證運營商家的利益，更不利于整體提高商場的商業(yè)價值與檔次。即使名義上有物業(yè)管理，但真正地落實到商場的詳細運作中的商場并不多。比如，時代廣場前不久曾發(fā)生由于業(yè)主欠交電費而對整個商場進展停電的事件，從這一點就可以反映出該商場的物業(yè)管理效力程度?，F(xiàn)代的物業(yè)管理效力理念與中心是“以人為本，將管理寓于效力之中，商業(yè)物業(yè)管理那么更須以商家和消費者的利益為重，要以一個效力者的姿態(tài)效力運營商戶和消費者。6商場規(guī)劃超前度缺乏北海的商場大部份是幾年前規(guī)劃設(shè)計的，由于在規(guī)劃設(shè)計時對市場開展的態(tài)勢把握缺乏，至如今，這些商場已顯得過時和老態(tài)了。商場普通要在開業(yè)后的兩三年時間內(nèi)才干

33、做旺，開展商除了從地產(chǎn)或建筑的角度去思索商場的開發(fā)問題外，而且，必需思索商場日后如何運營運用，并力爭在工程開業(yè)后的幾年內(nèi)構(gòu)成領(lǐng)先態(tài)勢。如在北海的眾多商業(yè)工程中所謂的中庭，其實就是休憩廳，與現(xiàn)代商場的中庭設(shè)計理念相差甚遠，而且沒有得到適當?shù)囊?guī)劃及運用。既不利于優(yōu)化購物環(huán)境，也不利于日后運營活動的開展。五、小結(jié)和安商港可以說是市場的后進者，可以從一個高的角度謹慎地看清楚北海整個商業(yè)物業(yè)市場存在的問題，也可以針對性地躲避北海目前商業(yè)物業(yè)所存在的問題，更要以一種高姿態(tài)的強勢進駐市場，爭做同行的領(lǐng)頭羊。從我們的閱歷可知，好的地段是必要條件，但絕對不是商場的最大優(yōu)勢，位于北部灣路商圈的華聯(lián)商廈倒閉也是最好

34、的闡明。經(jīng)過對目前北海商業(yè)物業(yè)的研討分析，和安商港必需從購物環(huán)境、配套設(shè)備、業(yè)態(tài)組合及運營管理等諸多元素上下大功夫，讓北海的市民與來北海旅游的各界人士有一個集購物、休閑、文娛、飲食及觀光的更好去處。第四部分：競爭對手調(diào)查一、在營工程分析1、啟東商城 工程稱號啟東商城地理位置位于北部灣西路開展商北海啟東商城有限責任公司工程規(guī)劃營業(yè)面積約30000平方米配套設(shè)備單向電梯、啟東休閑廳，一臺貨梯周邊配套建立銀行、多路公交車站車位數(shù)量停車位數(shù)量較少商鋪間隔約25m2 總體功能購物，主力商戶好好佳超市和萬家興超市商鋪類型商場內(nèi)鋪柜臺、開放式鋪、臨街鋪商場層高約3.8m(天花板已吊頂)商場通道主通道約2.5

35、m，次通道約1.4m樓層運營內(nèi)容及租金程度樓層運營內(nèi)容主要品牌負樓運營日常生活用品萬家興超市F1飾品、化裝品、食品、皮箱、眼鏡、文具、辦公用品、煙酒好好佳超市安踏運動系列F2服裝、兒童用品、床上用品、皮具、美容中心花花公子、啄木鳥、水星被服、多美家紡總匯、興洋毛毯、大華聯(lián)床上用品、夢琪、麥丹爾，九梭王西褲F3網(wǎng)吧，古玩收藏，飾品，書店 希望寶貝游樂園，希望書店F4、F5沒有開業(yè)租金約45120元/月m2優(yōu)勢：1位于北海傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，商業(yè)氣氛較濃。2商場定位中低檔，毗鄰的富貴路是政府未來規(guī)劃的一條商業(yè)步行街，客戶群一樣，可以很大程度地提高啟東商城的投資價值。3商場規(guī)模較大，運營種類豐富，以超市

36、作為主力店，可以吸引更多的消費者。4商場開業(yè)較早，在競爭相對舒緩時獲得開展先機。優(yōu)勢：1短少停車場，在一定程度上流失部分消費者。2運營業(yè)態(tài)分布混亂，業(yè)態(tài)反復(fù)規(guī)劃，無明顯導(dǎo)購系統(tǒng)，難于有效疏通及引導(dǎo)消費者。商場規(guī)劃設(shè)計較差，燈光昏暗，不利于提高本商場的檔次。4衛(wèi)生清潔管理極差，洗手間產(chǎn)生較濃的異味，商場門口亂七八糟，嚴重影響到商場的運營。5商場電梯嚴重缺乏，不利于有效保送人流上到更高的層次。6多重商鋪間隔，容易產(chǎn)生死角位商鋪。小結(jié)：啟東商城是以傳統(tǒng)的街市業(yè)態(tài)為主，依托地理與規(guī)模大的優(yōu)勢，啟東商城仍具有較多人流，一、二樓的人流較旺，但樓層的業(yè)態(tài)分布較亂，內(nèi)部規(guī)劃過于局促，各樓層沒有明顯的功能規(guī)劃，

37、電梯配套又明顯缺乏，很難將人流引導(dǎo)到三樓，更不要說支持四、五樓的營運了，從很大程度上就影響到了整個商城的運營情況與商業(yè)氣氛，估計四、五樓在相當一段時間內(nèi)，都難以運營正常，除非變卦業(yè)態(tài)。2、寶誼大廈工程稱號寶誼大廈地理位置位于北部灣廣場西側(cè)開展商北海寶誼房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃營業(yè)面積約8000平方米配套設(shè)備雙向手扶梯、一臺貨梯車位數(shù)量少量停車位商鋪間隔25-60m2 總體功能購物，主力商戶是萬家興超市商鋪類型商場內(nèi)鋪開放式商鋪、柜臺與店中店、臨街鋪商場層高約3.8m天花板已吊頂商場通道主通道2.5m，次通道1.5-2m樓層運營內(nèi)容及租金樓層運營內(nèi)容主要品牌負樓萬家興超市F寶誼休閑廳、煙酒、寶誼文娛電

38、子游戲機、手機專賣、西餅屋、寶誼大藥房、家電TCL、迪比特手機等F男、女士服飾花花公子等F3皮鞋、床上用品、書店、體育用品租金約為4580元/月m2不包括管理費優(yōu)勢：1位于商業(yè)氣氛最旺盛的北部灣路，正對北部灣廣場，交通方便，人流龐大，地理位置極佳。2與新力購物廣場相對望，相互構(gòu)成目前北海市的商圈中心，可以有利于共享消費群體的資源。3是目前在營商場中配套設(shè)備最好的商場，配備了雙向扶手電梯，有利于方便保送人流到各個層次。4裝修效果、購物環(huán)境較其他商場好，有利于吸引高消費群體。5物業(yè)管理程度稍優(yōu)，商場管理根本到位，是目前在營商場中管理最好的商場，商場檔次明顯高于其他商場。優(yōu)勢：1商場實為高層住宅的裙

39、樓，運營規(guī)模較小，難以成為主流商業(yè)。2入市較晚，沒有把握市場開展趨勢和工程優(yōu)勢，依然從北海原有的商業(yè)角度去規(guī)劃、運營，根本沒有超前度，故在競爭中無法超越新力和啟東。3雖與新力只是一路之隔，在知名度和商場的成熟程度均不如新力，運營上很大程度處于新力的下風(fēng)，導(dǎo)致一大部分的消費群被分流。3萬家興入口外置，不利于將人流引入商場內(nèi)，不利于引起商場與超市的消費者產(chǎn)生互動效應(yīng)。4停車位數(shù)量缺乏，不論是車一族、還是騎摩托車或自行車的消費群都滿足不了停車需求，故難以吸引北部灣廣場的休閑人流。小結(jié)：本來寶誼是有時機做北海最好的商場，主要是受開展商的性質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)商而非商業(yè)開發(fā)商所致，從而導(dǎo)致工程本身在先天上的缺乏，

40、無法構(gòu)成有效的競爭力。3、新力購物廣場工程稱號新力購物廣場地理位置位于北部灣廣場西側(cè)開展商北海市新力購物廣場有限責任公司工程規(guī)劃營業(yè)面積約為25000平方米配套設(shè)備門口設(shè)廣場，休閑廳、單向手扶電梯、無公用貨梯周邊配套銀行、多路公交車站車位數(shù)量人行道旁設(shè)暫時停車點包括一個約200m2停放自行車、摩托車的場所，車位數(shù)量雖不多，但是北海各商場屬于車位最多的一個商場。商鋪間隔以約25m2為主總體功能購物，主力商家是東方超市商鋪類型商場內(nèi)鋪柜臺、開放式商鋪與店中店、臨街鋪商場層高約3.5m天花板已吊頂商場通道主通道約2.5m，次通道約1.5m樓層運營內(nèi)容及租金程度樓層運營內(nèi)容主要品牌F1超市、皮鞋、化裝

41、品、音像、眼鏡、服裝、飾品、珠寶等恒福珠寶金行、嬰兒小天使專賣店、杉杉牛仔、班尼路、七匹狼、啄木鳥、萊克斯頓服裝、華倫天奴服裝、奧龍、紅蜻蜓、安踏等東方超市約600mF服裝、皮具、皮鞋老船長、皮爾卡丹，啄木鳥、華倫天奴、醒目仔、添多利服裝F運營各種品牌家電西門子、康佳、愛浪音響、飛利浦、高科、索尼、松下、TCL、LGF4北方證券有限責任公司租金(元/月m2、已包括管理費)首層，60-100(臨街鋪120-140)；2層，30-40；3層，25-30優(yōu)勢：1位于北海商業(yè)圈中心位置，商業(yè)氣味濃重，臨北部灣廣場，人流極為旺盛，是目前運營最好的商場。2門前的廣場，成為吸引消費者的有力支持，商場主入口規(guī)

42、劃較合理，構(gòu)成對流，便于將消費者引入商場。3內(nèi)部規(guī)劃、人流導(dǎo)向相對合理，超市與商場相通，構(gòu)成超市與商場的人流互動。4初具物業(yè)管理效力認識，可以更有效地吸引運營商家與消費者的進入。5停車位較其他商場多，可以吸引更多的消費者，不論能否有意進入新力購物，或是要去北部灣廣場散步，大多數(shù)市民都喜歡將車停在新力門口。優(yōu)勢：1功能單一，只能滿足消費者簡單的購物需求，業(yè)態(tài)分布反復(fù)且混亂，運營方式明顯落伍。2商鋪間隔、商品檔次規(guī)劃分布跟不上市場的開展，特別是二、三樓的規(guī)劃，是市場運營的方式間隔規(guī)劃，商場檔次顯得較低。3配套設(shè)備缺乏，只需單向手扶電梯，沒有上落貨梯，將家電商場設(shè)在三樓，呵斥商家搬運貨物、顧客提貨均

43、極為不便。4商場內(nèi)部裝修陳舊、燈光設(shè)計較差，戶外霓虹燈商場廣告甚至長期缺損，無法提升商場的檔次，嚴重影響顧客的購物意欲。小結(jié)：新力購物廣場交通四通八達，極其方便，人流量龐大，是北海目前運營最好的一個商場。新力購物廣場已初具物業(yè)管理效力認識，但商場明顯缺乏運營管理的理念，新力如今的旺場，置信只是市民一種慣性的消費行為，在強有力的競爭對手未產(chǎn)生之前，仍能苦苦支撐，但隨著人們生活程度和文化素質(zhì)的提高，消費者購物不再僅僅為滿足物質(zhì)生活的需求，而是將購物視為集購物、休閑、文娛、文化交流為一體的一種精神享用過程，新力將無法滿足市民的這種精神享用。4、國通購物中心 工程稱號國通購物中心地理位置北部灣中路與解

44、放路交匯處開展商北海國通房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃營業(yè)面積約12000平方米配套設(shè)備單向電梯，中央空調(diào)戶外、室內(nèi)電梯各一部只供卡薩布蘭卡運用周邊配套銀行、車站、學(xué)校、中山公園車位數(shù)量停車場車位較少，以摩托車和自行車停車為主商鋪間隔商場內(nèi)鋪以20-30m2間隔為主總體功能購物、餐飲、文娛，重要商家有多美麗炸雞、手機城和萬家興超市商鋪類型商場內(nèi)鋪店中店方式為主、柜臺，臨街鋪商場層高約3.8m天花板已吊頂商場通道主通道約2.5m，次通道1.5-2m樓層運營內(nèi)容及租金程度樓層運營內(nèi)容主要品牌臨街鋪服飾為主佐丹奴、歐亞體育用品、迪柯尼、紅粉麗人F1內(nèi)鋪以通訊產(chǎn)品、服裝為主，兼有眼鏡，餐飲，婚紗藝術(shù)攝影多美麗快餐

45、店，國通王者專業(yè)通訊城、中國挪動、創(chuàng)新眼鏡F2國通名牌服飾城，運營港澳臺及國內(nèi)外中、高檔時裝的服裝巴路士、法拉利、柏尼斯迪、啄木鳥等F3超市萬家興超市F4、F5DISCO、歌舞廳(南寧)卡薩布蘭卡太空城夜總會租金(月/m2,不包括管理費)臨街鋪約140元；首層，80-130；二層40-60；三層20-30優(yōu)勢：國通位于北部灣路與解放路交接處，是老商業(yè)中心區(qū)與新商業(yè)中心的交匯點，聚集大量的人流、車流。引入主力商家，如多美麗、國通王者通訊城、萬家興超市、南寧卡薩布蘭卡等，重點商家均具有較大的規(guī)模和品牌力度，可以吸引更多的消費者。是北海目前獨一多功能商場，除購物功能外，還有餐飲、文娛功能，有利于吸引

46、運營者與消費者。商場門前設(shè)立促銷廣場，經(jīng)常開展商品展現(xiàn)、促銷活動，能活潑商業(yè)氣氛，吸引人氣。商戶引入與商場功能定位相符，商場目的群定位以年輕人為主，運營的服裝、通訊、餐飲產(chǎn)品明顯能有效針對年輕消費群。業(yè)態(tài)規(guī)劃根天性有序進展，首層以知名品牌吸引顧客，而將客流量大的超市設(shè)置在三樓，將有助引導(dǎo)顧客走向更高樓層。優(yōu)勢：國通距北部灣路商圈一段路程，雖然避開了與對手的正面交鋒，但地理位置明顯不如北部灣廣場周邊，商業(yè)氣氛缺乏，置信這是國通運營不甚理想的主要緣由。商場配套設(shè)備規(guī)劃不佳，難將業(yè)態(tài)規(guī)劃上的優(yōu)勢發(fā)揚出來，人流欲往上也難前行，無法讓消費者在商場里產(chǎn)生良性循環(huán)消費，垂直電梯只直通四、五層的歌舞廳，商場的

47、人流卻不可運用，規(guī)劃上存在明顯缺陷。商鋪間隔和通道的設(shè)計不能滿足運營的需求，特別是首層手機城，顯得擁堵、雜亂，為了多劃出一兩個檔口，商場與多美麗的通道僅設(shè)一扇小門，難以吸引快餐店的人流。小結(jié)：國通購物中心定位為北海檔次中高的商場，產(chǎn)品較其他商場要貴一些。經(jīng)過調(diào)查了解，國通購物中心引入一些品牌商家，比如：多美麗快餐店、佐丹奴，可以吸引更多的人流量，可以引進中小商家進駐。國通的主力商家引入可以說是國通的一大勝利。開展商的努力是可以感遭到的，但由于缺乏專業(yè)的運營管理、配套設(shè)備規(guī)劃落后、地理位置缺乏，令國通的運營一直未盡人意。5、時代廣場工程稱號時代廣場地理位置位于北海大道開展商北海時代房地產(chǎn)開發(fā)工程

48、規(guī)劃建筑面積約3萬平方米配套設(shè)備單向電梯、兩大中庭、沒有中央空調(diào)車位數(shù)量停車位數(shù)量較少商鋪間隔約40m2總體功能購物、餐飲商鋪類型商場內(nèi)鋪店中店，臨街鋪商場層高約4.5m天花板已吊頂商場通道主通道約3.5m，次通道約2.5m樓層運營內(nèi)容及租金程度樓層運營內(nèi)容主要品牌F運營煙酒、手飾品、服裝專賣店、銀行、電信、快餐德克士快餐店、中國挪動、聯(lián)通、民航等F樓品牌服裝、鞋、皮具、化裝品、床上用品戴安娜、城市儷人、芳美亞、森達、百麗、凡思、Theme等F3、F5空置F4休閑、歌舞廳租金40-70元/月m2不包括管理費優(yōu)勢：1鋪面間隔較大，有利于滿足不同品牌商家的需求。2商場設(shè)有雙中庭，休閑活動空間較充足

49、，從而營造出更寬松溫馨的運營和購物環(huán)境。3商場的層高約在4.5米左右天花板已吊頂，主通道約在3.6米，次通道約為2.53米，寬大的通道有利于吸引更多的人流。4借助政府的優(yōu)惠政策，趁機以一種突破性的新概念入市，已獲得一定成果。優(yōu)勢：1采用產(chǎn)權(quán)式銷售商鋪，不利于商場的一致運營管理。商鋪已銷售一空，由于有相當一部份業(yè)主是投資者，開展商沒有提供一致招商效力，導(dǎo)致店鋪開業(yè)情況不理想。2從地理位置來看，時代廣場位于主干道北海大道旁，不利于截停人流引入商場進展消費，北海大道是北海的主干道，在城市整體規(guī)劃上已宣布這里不是商業(yè)區(qū)域。3商場入口較小，而且主次入口不分，一樓寬大的主通道冷冷清清，降低整個商場的商業(yè)氣

50、氛。4商場管理效力認識嚴重落后，嚴重打擊投資者和運營商家的運營自信心。5現(xiàn)代商場通暢連中央空調(diào)也沒有，嚴重破壞了整體的購物環(huán)境，不利吸引消費者及招租。小結(jié)：時代廣場在工程選址和開發(fā)建立方面失當，呵斥工程先天的硬傷。由于商場規(guī)劃與運營管理等問題，時代廣場曾經(jīng)處于一種非常危急的階段。前段時間，由于物業(yè)管理公司與運營商家發(fā)生了爭論，物業(yè)管理公司采取了極端的手段，對商場進展停電方式意圖讓業(yè)主妥協(xié)，被北海晚報披露，給市場樹立了一個極為不良的籠統(tǒng)?？梢钥闯鰰r代廣場的管理程度極差，先天既缺乏，后天又失調(diào)，運營勝利？難矣。二、在建工程分析北海商廈工程稱號北海商廈時代廣場二期地理位置位于北海大道開展商北海時代房

51、地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃建筑面積總體8萬平方米整體規(guī)模地下一層、地上29層，裙樓部份是購物中心、高層包括寫字樓時代財富大廈、酒店時代大酒店車位數(shù)量負一層設(shè)大型停車場商鋪間隔約40m2總體功能購物、餐飲、辦公、旅業(yè)工程定位與時代廣場共同構(gòu)成北海規(guī)模最大的商業(yè)群和中心商務(wù)區(qū)工程進度2003年6月開工，估計2005年5月投入運用北海商廈位于北海大道與四川南路交匯處、時代廣場的左側(cè)，與北海中心商圈間隔 一個街區(qū)，目前正處于三平的施工階段，與時代廣場是同一開展商開發(fā)，屬北海市政府的重點建立工程。雖然時代廣場運營不善，在市場上的口碑也不好，北海商廈的面市一定會面臨很大的運營壓力，但由于目前對其了解不深，難以采取針

52、對性的措施，置信其開展商一定會汲取時代廣場的閱歷教訓(xùn)，所以，對于和安商港來說，它的要挾雖然不是很大，但我們也不能等閑視之。三、專業(yè)市場的分析北海專業(yè)市場多以本地的土特產(chǎn)為主營工程。如北海水產(chǎn)市場、南珠宮等專業(yè)商場，此類專業(yè)市場以游客作為主要消費群體。專業(yè)市場操作有兩種主要方式：方式1：是由一家公司進展獨立運營，一致收銀，一致管理，與當?shù)鼗蛲獾芈糜喂緟f(xié)作，主要是讓旅游公司帶來外地的游客，以外地的游客為主體消費群。方式2：由開展商開發(fā)商場，再出租給不同的運營者，但運營的種類也都是以珍珠、手飾品或土特產(chǎn)為主。由于開展商運營商場的觀念落后及運營方法較差，導(dǎo)致運營場所運營管理混亂，檔次較低，租金低，出

53、租率低。四、小結(jié)經(jīng)過對各大商廈的詳細調(diào)查分析可知，北海各大商場與現(xiàn)代商業(yè)運作方式存在較大差距，最突出的問題包括：1建筑風(fēng)格缺乏個性，沒有表達出現(xiàn)代、時髦的消費潮流；2各大商場均沒有聘請專業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計公司的規(guī)劃設(shè)計，沒有從商場以后的運營方面思索，令到不能保證商場日后運營的繼續(xù)旺盛；3各大商場的業(yè)態(tài)分布還是處于一種市場最原始的形狀，招商時先到先得，沒有得到系統(tǒng)的商戶組合與分布；4商場整體檔次較低，購物環(huán)境可以用簡陋來描畫，裝修陳舊、燈光昏暗、缺乏整潔，顧客的消費愿望無法被更大限制地調(diào)動起來；5缺乏根本的配套設(shè)備，體量較大的時代廣場甚至連中央空調(diào)都沒有；6商場管理程度較低，根本沒有提供運營管理，商

54、家各自混戰(zhàn)，進展無序競爭。為了可以讓工程與競爭工程建立一個能更明晰縱向?qū)Ρ确绞?，我司根?jù)各項目的對競爭對手進展了綜合質(zhì)素的評分，以便建立一個性價比的數(shù)據(jù)方式，為工程的提供參考根據(jù)。北海主要工程綜合質(zhì)素打分評分工程啟東寶誼新力國通時代地段9101075功能定位77785業(yè)態(tài)規(guī)劃77895商鋪間隔56467配套設(shè)置48745商場管理66743規(guī)模95868整體規(guī)劃56657外立面籠統(tǒng)45466商場推行55784綜合評分6165686355評分規(guī)范闡明：各小項總分值為10分，共10項，總分為100分。13分：差；35分：普通；68分：良；910分：優(yōu)秀。得分在60分以下含60分為低檔質(zhì)素盤，得分在6

55、0-80分為中檔質(zhì)素盤，得分在90100分為高檔質(zhì)素樓盤。從各大在營工程運營可以看出，北海的商業(yè)市場還可以說是一塊處女地，市場還沒有出現(xiàn)一個真正適宜并能引導(dǎo)市場開展的工程。和安商港的出現(xiàn)將會填補北海商業(yè)地產(chǎn)的空白，無論從購物環(huán)境、商場配套、休閑文娛配套都是開北海之先河，同時，值得我們留意的是，除北海商廈在建外，據(jù)報道“南南大酒店的新業(yè)主，也有意將大廈裙樓改建為商場用途，現(xiàn)正在向有關(guān)部門提出懇求，因此，必需注重堅持和安商港在市場上的領(lǐng)先優(yōu)勢和超前度。本工程必需求根據(jù)市場趨勢的開展與需求，無論從功能設(shè)計還是內(nèi)部細節(jié)的設(shè)計，都要有一定的超前度起碼要領(lǐng)先新力10年以上，爭做同行的領(lǐng)頭羊。第五部分：目的

56、群體分析一、運營者分析從實地調(diào)查可知，北海主流商戶指正常運營、籠統(tǒng)鮮明、有品牌度的商戶或?qū)Ｙu店以外來商戶占絕大多數(shù)，本地品牌商戶難得一見，唯本地超市有三、四家，但他們不是和安的目的。在外來商戶中，國內(nèi)一線的品牌商戶指全國知名的品牌商戶屈指可數(shù)，或有也多以運營服裝為主，如佐丹奴、花花公子、班尼路、啄木鳥等僅有幾家，而且服裝、家電多是以分銷或代銷為主，代理店根本沒有一家，這些品牌都是和安的目的，但這此商戶卻未必能成為和安的商戶。其他業(yè)態(tài)的品牌店更少，能成為主力商戶的全國知名百貨、超市、快餐品牌還沒有一家在北海開店。因此，招商的方向可確定為，立足外地商戶，兼顧本地商戶。以本地商戶目前的運營情況，將無

57、法順應(yīng)本工程高素質(zhì)的要求，必需實施“走出去，請進來的戰(zhàn)略，網(wǎng)羅南寧及全國的知名商戶加盟和安商港，同時，對于本地運營特征種類如珍珠、北海特產(chǎn)等和本地知名品牌，要發(fā)明條件，吸引他們加盟。二消費者分析1、北海市居民消費情況到北海旅游或出差的人士，假設(shè)不細心思解，很容易被北部灣路商圈的繁華情景和北海高樓大廈林立所迷惑。其實北海的商業(yè)、消費程度正處于起步開展階段。北海市居民消費分析表從2001年城鎮(zhèn)居民消費分析中，可以顯示北海市居民消費種類構(gòu)造極不平衡，用于食品的支出近50%，按照恩格爾系數(shù)原理，該地域的居民生活程度有待提高：1北海人用于食品方面的開支27.7億元，遠大于住房含物業(yè)管理費、水電費方面的開

58、支11.7億元，顯示居住條件的改善在房地產(chǎn)泡沫之后進展仍緩慢，主要的消費是處理根本生活需求。2服裝和家電方面的消費，分別僅占6.1%和4.6%的少量份額，文娛及文教方面的消費也只需8.1%的份額，置信花在文化教育方面的開支占絕大部分，文娛方面的開支不會超越2%，顯示北海市民精神享用的奢侈消費份額比較少。3除食品支出外，其他工程的支出增長都缺乏5%，服裝和家電零增長，而食品消費支出卻有11.7%的大幅增長。市民的消費現(xiàn)狀是制約商業(yè)市場開展的重要要素。在居民生活程度不斷提升的態(tài)勢下，居民用于食品的支出將逐漸減少，對其它消費品將有更大需求量，特別是對零售產(chǎn)業(yè)的推進將產(chǎn)生宏大的作用。2、居民人均收入情

59、況2001-2002年北海市居民人均收支情況表人口數(shù)量萬人收入情況人均消費支出城鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)村居民城鎮(zhèn)居民人均可支配收入農(nóng)民人均純收入2001約41.2約103.57013元2265元4202元20027714元2454元4412元2002年北海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7714元，同比增長10%，農(nóng)民人均純收入2454元，同比增長8.3%。假設(shè)在未來幾年內(nèi)，能堅持這個增長勢頭，至2005年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將添加到9300元以上，凈增收入1600元，由于人民幣具有強勁的升值才干，未來幾年物價仍將會比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)較大的增幅，凈增收入的絕大部分將構(gòu)成新的消費支出額。北海整體經(jīng)濟開展曾經(jīng)起步，

60、正不斷高速開展，隨著居民收入的逐漸添加，人均消費支出額將出現(xiàn)遞進式增長，和安商港可謂生得逢時，廣州天河城廣場1993年開工，1995年開業(yè)，正處在廣州經(jīng)濟高速開展階段，得益于經(jīng)濟的開展，成就了無人能及的商業(yè)霸主位置。3、北部灣廣場人流及人群分類調(diào)查北部灣廣場商業(yè)集中，人流在此交錯，是北海市的市中心和黃金地段，從地理位置來看，處于北海市的“中樞，具有其他地域不可比較的交通便利優(yōu)勢；北部灣廣場代表了北海市的文化檔次，樹立北海對外開放的城市籠統(tǒng)。這次調(diào)查，我們針對北海人氣最聚集的北部灣廣場，作了人流與人群專項摸查，目的是了解工程周邊的人群構(gòu)造。北部灣廣場人流及人群分類調(diào)查表人群分類白天晚上1、按年齡