[遼寧]高檔住宅小區(qū)客戶(hù)研究及項(xiàng)目規(guī)劃(附圖豐富 有案例)

1、項(xiàng)目客戶(hù)專(zhuān)題研究及產(chǎn)品建議2007/02/07頁(yè)腳【客戶(hù)專(zhuān)題研究】頁(yè)腳客戶(hù)專(zhuān)題研究中探討以下幾方面內(nèi)容：高端客戶(hù)分類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)判斷核心價(jià)值取向產(chǎn)品需求特征頁(yè)腳高端客戶(hù)分類(lèi)本地原住民、城市移民、外地客戶(hù)頁(yè)腳客戶(hù)名稱(chēng)來(lái)源大連原住民城市移民外地客戶(hù)陳林、于長(zhǎng)宏等位于巍巍孫建偉楊汝陽(yáng)高先生孟局長(zhǎng)王書(shū)記劉先生張姓夫婦徐建成畢先生陳超姜華李先生王彥茜在21為深訪(fǎng)客戶(hù)中，有19位客戶(hù)具備與本項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售總價(jià)相當(dāng)?shù)馁?gòu)買(mǎi)力，這些客戶(hù)主要來(lái)源：在回收的41份有效問(wèn)卷中，客戶(hù)主要是與大連存在多種往來(lái)，經(jīng)常往返與大連與其他城市之間的外地高收入人群：客戶(hù)深訪(fǎng)、調(diào)研問(wèn)卷中的客戶(hù)來(lái)源經(jīng)常性商務(wù)活動(dòng)范圍經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市北京、上海、

2、深圳東北資源型城市港口城市大連頁(yè)腳中心板塊外地客戶(hù)在50%以上（主要為東北客戶(hù)）在售項(xiàng)目中小戶(hù)型產(chǎn)品占較大比例，投資客戶(hù)比例較高本地自住客戶(hù)主要為私營(yíng)業(yè)主及周邊公司白領(lǐng)軟件園板塊本地客戶(hù)占較大比例長(zhǎng)期居住為主本地客戶(hù)主要為周邊高校教師、軟件園高級(jí)員工星海廣場(chǎng)板塊50%以上外地客戶(hù)（東北客戶(hù)為主），40%左右本地客戶(hù)，少量外籍客戶(hù)居住、度假為主，少量投資本地客戶(hù)多從事貿(mào)易、投資類(lèi)行業(yè)南部沿海板塊帝柏灣項(xiàng)目中50%以上外地客戶(hù)（東北客戶(hù)為主），海天瀛洲客戶(hù)以本地客戶(hù)為主長(zhǎng)期居住為主本地客戶(hù)多從事貿(mào)易、貨運(yùn)類(lèi)行業(yè)東港板塊50%以上為外地客戶(hù)（東北客戶(hù)為主），少量日韓籍外地客戶(hù)置業(yè)目的主要為自住兼投資

3、本地客戶(hù)為企業(yè)高級(jí)員工、私營(yíng)業(yè)主或政府職員山區(qū)板塊本地客戶(hù)整體超過(guò)70%，外地客戶(hù)在尚品南山項(xiàng)目中比較集中（主要為東北客戶(hù)）長(zhǎng)期居住為主，少量投資本地客戶(hù)周邊企業(yè)高級(jí)員工、大外教師、貿(mào)易及貨運(yùn)類(lèi)私營(yíng)業(yè)主大連高端居住板塊中的客戶(hù)構(gòu)成頁(yè)腳高端客戶(hù)類(lèi)型從來(lái)源劃分，高端客戶(hù)包括：大連本地原住民，城市移民，外地客戶(hù)。在大連高端住宅的客戶(hù)構(gòu)成中，外地客戶(hù)占50%以上，是主要的客戶(hù)構(gòu)成。頁(yè)腳高端客戶(hù)類(lèi)型根據(jù)不同來(lái)源所劃分的客戶(hù)類(lèi)型描述：【大連本地原住民】生土長(zhǎng)的大連人，這部分人群經(jīng)歷了大連城市的變化。 【城市移民】大連城市移民中以原籍為東北或山東的客戶(hù)為主，其中包括了兩種類(lèi)型，一類(lèi)客戶(hù)是由于求學(xué)或服兵役等原

4、因在青年時(shí)代便到大連，后落戶(hù)大連工作、生活；另一類(lèi)客戶(hù)是由于工作的原因，由其他城市轉(zhuǎn)入大連工作生活【外地客戶(hù)】高端住宅的外地客戶(hù)中包括兩種情況，一種是定居在大連而無(wú)大連戶(hù)口的人群，這部分人群的特征基本與外地移民客戶(hù)相同；另一種情況是雖在大連置業(yè)，但居住時(shí)間是以中短期為主 頁(yè)腳目標(biāo)客戶(hù)判斷從意見(jiàn)領(lǐng)袖到主力客群頁(yè)腳客群特征認(rèn)知【大連本地原住民】雖然依賴(lài)便利的城市配套，但居住更偏好安靜的居住氛圍，看重周邊人群的素質(zhì)，不愿遠(yuǎn)離自己的社交區(qū)域?qū)Υ筮B城市原住民而言，住宅是他們養(yǎng)育子女或贍養(yǎng)老人的地方，居住的氛圍與周邊人群的素質(zhì)是十分重要的，他們希望自己的鄰居的構(gòu)成是相對(duì)簡(jiǎn)單的、和自己同是本地居民、有著大致

5、相同的生活背景、同屬同一階層的人群。并且，常年積累的生活習(xí)慣與培養(yǎng)的社交環(huán)境，使他們更加不希望輕易的遠(yuǎn)距離變動(dòng)自己的居住地點(diǎn)。南山板塊仍然是最好的居住地大連本地人，經(jīng)歷了城市的變化，商圈的興衰，對(duì)城市各區(qū)域的認(rèn)知在他們幼年的時(shí)候已經(jīng)形成。南山板塊以具有較好的山景資源又由于被群山環(huán)抱不致受到海風(fēng)的侵襲成為大連最早形成的高檔居住區(qū)，形成的歷史可以追溯到殖民時(shí)期的外國(guó)使館區(qū)，以及近幾年建成的市長(zhǎng)樓。由此，大連本地人對(duì)南山板塊的高檔居住區(qū)的形象形成了非常穩(wěn)固的心理認(rèn)知，在區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同上與外人相比，有著較大的差距。價(jià)格預(yù)期偏于保守構(gòu)成目前大連本地主要購(gòu)房群體的客戶(hù)，基本都經(jīng)歷了私屬宅邸、單位分房以及商

6、品房初期極低的銷(xiāo)售價(jià)格的時(shí)期，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的過(guò)程中，每年價(jià)格快速的攀升幾乎都超出了他們能夠想象的范圍。本地客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的漲幅及漲速有很明顯的時(shí)滯，雖然他們?cè)谀壳暗氖袌?chǎng)環(huán)境的影響下多數(shù)都認(rèn)為價(jià)格將會(huì)持續(xù)的上漲，但對(duì)未來(lái)價(jià)格的判斷往往落后于真實(shí)市場(chǎng)所發(fā)生的變化。頁(yè)腳客群特征認(rèn)知【城市移民】在大連生活較長(zhǎng)時(shí)間，對(duì)大連比較了解雖然為大連移民，但由于在大連生活、工作時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)大連也非常熟悉，也經(jīng)歷了大連的一些變化。沒(méi)有固有的城市區(qū)域認(rèn)知基礎(chǔ)與大連本地客戶(hù)相比，外來(lái)移民基本以一代移民為主，后成家生子，他們雖然對(duì)城市的發(fā)展有一定的了解，但對(duì)區(qū)域的認(rèn)知是建立在城市快速發(fā)展的基礎(chǔ)之上的，沒(méi)有固有的

7、城市區(qū)域價(jià)值認(rèn)知觀念，對(duì)新興的高檔或繁榮的區(qū)域比較容易發(fā)現(xiàn)其價(jià)值，并樂(lè)于融入其中。在選擇居住地點(diǎn)的時(shí)候，也不受固有思想的束縛，他們看中的是今天城市發(fā)展中形成的區(qū)位的價(jià)值。從事行業(yè)多樣外來(lái)移民中的高端客戶(hù)，財(cái)富積累的歷程多數(shù)是在大連完成的，與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其中以房地產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、貨運(yùn)、服務(wù)、投資等類(lèi)型的行業(yè)居多。工作所需，使他們經(jīng)常往來(lái)于多個(gè)城市之間，見(jiàn)多識(shí)廣，信息接受快速。頁(yè)腳客群特征認(rèn)知【城市移民】?jī)r(jià)格預(yù)期比較符合市場(chǎng)變化對(duì)城市變化比較敏感，工作所致的多城市間的往來(lái)，使這部分高端客戶(hù)更易于接受房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化。消費(fèi)方式相對(duì)領(lǐng)先一方面需要通過(guò)相對(duì)超前的消費(fèi)來(lái)證明自身的成功，另一方面相對(duì)

8、快速的財(cái)富積累使這部分高端客戶(hù)對(duì)未來(lái)發(fā)展有更強(qiáng)的信心。因此在消費(fèi)方式方面，逐步形成了這個(gè)城市的意見(jiàn)領(lǐng)袖，潛移默化的成為整個(gè)城市消費(fèi)方式變化的催動(dòng)者，這方面特點(diǎn)不僅僅體現(xiàn)在住宅消費(fèi)上，也同時(shí)體現(xiàn)在其他高檔生活用品、服飾、汽車(chē)、飲食方面。大連經(jīng)濟(jì)洼地的形成會(huì)帶動(dòng)更多外地移民的進(jìn)入，促進(jìn)了這部分客群規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)大連經(jīng)濟(jì)相比東北地區(qū)更加快速的發(fā)展，會(huì)形成洼地效應(yīng)，吸引廣泛的移民進(jìn)入，從整體基數(shù)上保證了高端外地移民客群規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。頁(yè)腳客群特征認(rèn)知【外地客戶(hù)】客戶(hù)來(lái)源主要集中在東北地區(qū)東北作為大連的腹地，與大連之間的關(guān)系最為緊密，而大連絕佳的地理位置使其在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、自然資源方面又形成了比較明顯的優(yōu)勢(shì)

9、，因此在外地客戶(hù)中，東北客戶(hù)占據(jù)的比例最高。在東北三省中，東北十市經(jīng)濟(jì)相對(duì)活躍，高收入人群財(cái)富積累的速度也明顯高于其他東北城市，因此在東北的客戶(hù)構(gòu)成中來(lái)自于東北十市的客戶(hù)更多。經(jīng)濟(jì)實(shí)力普遍超過(guò)同一社區(qū)中的其他人群一方面，從這類(lèi)客群所表現(xiàn)出來(lái)的置業(yè)目的及北方人群相對(duì)保守的消費(fèi)行為綜合判斷，這類(lèi)客戶(hù)具有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；另一方面，在多數(shù)高檔住宅項(xiàng)目中，一次性付款的可以也主要以東北地區(qū)客戶(hù)為主?？腿阂?guī)模成長(zhǎng)性有較好的預(yù)期這類(lèi)客群的規(guī)模在很大程度上取決于東北區(qū)域及大連城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平與速度。而振興東北成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的舉措，并且大連城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定也意味著未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)有比較高的預(yù)期，因

10、此這部分客群的成長(zhǎng)性預(yù)期是比較樂(lè)觀的。頁(yè)腳目標(biāo)客群判斷目標(biāo)客群【本地原住民】【主力客群】【意見(jiàn)領(lǐng)袖】城市移民是界于本地原住民與外地客戶(hù)之間的一類(lèi)客群，具備相對(duì)領(lǐng)先的價(jià)值認(rèn)知觀念及比較廣泛的圈層關(guān)系，是本項(xiàng)目首批客戶(hù)構(gòu)成。外地客戶(hù)，尤以東北客戶(hù)為主，客群規(guī)模較大，并且購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，構(gòu)成本項(xiàng)目的主力客群。本地原住民，居住觀念有待進(jìn)一步引導(dǎo)，在本項(xiàng)目后期形象比較成熟時(shí)，會(huì)成為客戶(hù)構(gòu)成的補(bǔ)充。本項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值特征及分期節(jié)奏的安排上，應(yīng)與目標(biāo)客群的核心價(jià)值取向及產(chǎn)品需求特征相一致，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行提升。頁(yè)腳核心價(jià)值取向彰顯、從眾、尚未成熟的居住觀念頁(yè)腳彰顯將居所作為展示自身社會(huì)地位的載體，并向外界表明所從

11、屬階層的生活態(tài)度。大連城市原住民，在居住方面，當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到一定水平的時(shí)候，比較樂(lè)于更換住所，提升自己的居住品質(zhì)，希望能夠在一定程度上向周?chē)娜苏故咀约涸谑聵I(yè)上的成功與經(jīng)濟(jì)條件的改善，或者說(shuō)在對(duì)居住條件的態(tài)度上有某種程度的攀比的傾向。但總的看來(lái)，他們的具體行為仍是相對(duì)內(nèi)斂的，炫耀或攀比的對(duì)象也僅限于同階層的人或生活圈中的人群中。城市移民，這部分人群希望能夠在各方面融入到大連城市生活之中，他們沒(méi)有家族背景的生活、社交圈層，而接觸到的更多的是在社會(huì)中與自己同一階層的各類(lèi)人群。外來(lái)移民渴望能夠落根在這個(gè)城市，希望能夠在社會(huì)中證明自己的存在與價(jià)值。大連外來(lái)移民基本是白手起家，在通過(guò)自身的努力后成為社會(huì)

12、中的富裕階層，他們通過(guò)變換更好的居住條件渴望向更高一層級(jí)的人群靠攏，并向整個(gè)社會(huì)證明自己的成就及所處的階層。在這部分高端客戶(hù)看來(lái)，居住社區(qū)中的人群來(lái)源并不重要，是否為本地人也不重要，重要的是大家都是成功的人士，居住在這里能夠顯示自己的身份地位，是展示所處階層標(biāo)簽。在居住區(qū)位的選擇上，以最大化的占有這個(gè)城市的資源為驕傲，來(lái)證明自己是這個(gè)城市中不可忽視的一分子。外地客戶(hù)，異地置業(yè)已經(jīng)是其可以顯示自身實(shí)力的最佳方式，而對(duì)于其中更具實(shí)力的客戶(hù)，將以占有這個(gè)城市最突出的資源及擁有最高品質(zhì)的住宅為榮。這部分客群看中的是居所的知名度。頁(yè)腳彰顯將居所作為展示自身社會(huì)地位的載體，并向外界表明所從屬階層的生活態(tài)度

13、。從“彰顯”這個(gè)視點(diǎn)出發(fā)，三類(lèi)客戶(hù)所追求的居所應(yīng)具備的核心價(jià)值：【占有城市優(yōu)良資源】【項(xiàng)目具有較高的知名度】【建筑品質(zhì)能經(jīng)受時(shí)間的磨礪】【高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)】客戶(hù)的產(chǎn)品需求特征是基于所追求的居所應(yīng)具備的核心價(jià)值而表現(xiàn)出來(lái)的，本項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值應(yīng)是在此基礎(chǔ)上的放大，從而實(shí)現(xiàn)自由定價(jià)。頁(yè)腳從眾心理是客戶(hù)彰顯身份地位的具體體現(xiàn)，也是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)客群放大的機(jī)會(huì)。作為意見(jiàn)領(lǐng)袖的城市移民及構(gòu)成主力客群的外地客戶(hù)，均具有較強(qiáng)的從眾心理：城市移民，會(huì)考慮同一階層或更高階層人群的普遍的價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，希望自己與社會(huì)中主流的價(jià)值觀一致的表現(xiàn) 。因此反映出在目前高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)的引導(dǎo)下，這類(lèi)客群對(duì)海景高層住宅的價(jià)值認(rèn)可度較

14、高。外地客戶(hù)，對(duì)城市區(qū)域價(jià)值的判斷及市場(chǎng)情況的了解并不十分深入，購(gòu)房信息獲取的途徑也多數(shù)通過(guò)朋友介紹獲取，在項(xiàng)目選擇上的從眾心理表現(xiàn)的十分突出。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略：順勢(shì)基于市場(chǎng)現(xiàn)狀較高的對(duì)海景高層住宅的價(jià)值認(rèn)知，先期推出具有極高景觀價(jià)值的高層產(chǎn)品。造勢(shì)通過(guò)項(xiàng)目整體高品質(zhì)形象的打造及對(duì)低密度產(chǎn)品的價(jià)值挖掘，引導(dǎo)客戶(hù)逐步認(rèn)可低密度產(chǎn)品。頁(yè)腳尚未成熟的居住觀念使本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)通過(guò)營(yíng)造新型高品質(zhì)生活方式而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)在高端客戶(hù)訪(fǎng)談中發(fā)現(xiàn)，大部分客戶(hù)對(duì)高品質(zhì)住宅的向往僅停留在資源的占有、產(chǎn)品本身特征、相對(duì)人性化的物業(yè)管理方面，而極少客戶(hù)會(huì)涉及到對(duì)高尚生活方式的最求；目前市場(chǎng)供應(yīng)的引導(dǎo)主要體現(xiàn)在城市資源的占有及

15、產(chǎn)品舒適度方面；無(wú)論是高端客戶(hù)自身認(rèn)識(shí)的局限性還是市場(chǎng)供應(yīng)引導(dǎo)的片面性，都反映出目前在高端客戶(hù)群中尚未形成成熟的居住觀念。本項(xiàng)目是目前唯一一個(gè)由高檔酒店、商業(yè)、住宅組成的綜合性項(xiàng)目，因此各物業(yè)共同形成的新型的高品質(zhì)生活方式，將有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品溢價(jià)。頁(yè)腳產(chǎn)品需求特征具有較大的引導(dǎo)空間頁(yè)腳必須滿(mǎn)足客戶(hù)需求的產(chǎn)品特征【占有城市優(yōu)良資源】【項(xiàng)目具有較高的知名度】【建筑品質(zhì)能經(jīng)受時(shí)間的磨礪】【高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)】客戶(hù)對(duì)居所的核心價(jià)值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：頁(yè)腳必須滿(mǎn)足客戶(hù)需求的產(chǎn)品特征【占有城市優(yōu)良資源】客戶(hù)對(duì)居所的核心價(jià)值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：在客戶(hù)深訪(fǎng)及問(wèn)卷調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：城市移民、外地

16、客戶(hù)均表現(xiàn)出對(duì)海景資源的偏好；本地原住民則反映出對(duì)相對(duì)安靜的山區(qū)板塊的低密度住宅的偏好。星海廣場(chǎng)高層項(xiàng)目中均存在一定比例的戶(hù)型不能提供很好的觀海景的資源，項(xiàng)目通過(guò)內(nèi)部園林弱化資源占有的不均；低密度產(chǎn)品存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，在山區(qū)板塊中的低密度產(chǎn)品供應(yīng)稀缺。本項(xiàng)目產(chǎn)品特征需具備：高層及低密度產(chǎn)品均應(yīng)充分利用海景資源；低密度部分應(yīng)體現(xiàn)出居住的環(huán)境的安靜與私密；內(nèi)部園林設(shè)計(jì)應(yīng)具備較好的景觀效果。頁(yè)腳必須滿(mǎn)足客戶(hù)需求的產(chǎn)品特征【占有城市優(yōu)良資源】客戶(hù)對(duì)居所的核心價(jià)值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：通過(guò)客戶(hù)訪(fǎng)談所發(fā)現(xiàn)的客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的需求海景資源的產(chǎn)品體現(xiàn)：客廳、主臥室設(shè)置大面積開(kāi)窗主臥衛(wèi)生間能夠看海內(nèi)部園林景觀的需

17、求：大部分客戶(hù)雖喜歡水景，但認(rèn)識(shí)到日常維護(hù)難度較大，所以偏好并不明顯多數(shù)客戶(hù)希望園林具有大面積的綠地及高大的植物，開(kāi)敞的視野具有較大面積的公共活動(dòng)場(chǎng)地頁(yè)腳必須滿(mǎn)足客戶(hù)需求的產(chǎn)品特征【項(xiàng)目具有較高的知名度】客戶(hù)對(duì)居所的核心價(jià)值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：在客戶(hù)深訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)：所有客戶(hù)均提到星海國(guó)寶是大連最高檔次的住宅，大部分客戶(hù)均曾經(jīng)有意向購(gòu)買(mǎi)星海國(guó)寶的住宅，并且少部分客戶(hù)已在星海國(guó)寶置業(yè)被訪(fǎng)客戶(hù)比較認(rèn)同星海國(guó)寶的高品質(zhì)、高售價(jià)所形成的較高的知名度本項(xiàng)目的策略：結(jié)合酒店、商業(yè)所形成的綜合優(yōu)勢(shì)，打造與星海國(guó)寶差異化的品質(zhì)形象在市場(chǎng)可接受范圍之內(nèi)，本項(xiàng)目具備優(yōu)質(zhì)資源的產(chǎn)品可形成較高的價(jià)格標(biāo)桿（單價(jià)、總

18、價(jià)），從而提升項(xiàng)目的知名度頁(yè)腳必須滿(mǎn)足客戶(hù)需求的產(chǎn)品特征【建筑品質(zhì)能經(jīng)受時(shí)間的磨礪】客戶(hù)對(duì)居所的核心價(jià)值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：在客戶(hù)深訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)：所有客戶(hù)均對(duì)星海國(guó)寶的建筑品質(zhì)具有較高的認(rèn)可，主要體現(xiàn)在：全石材外立面歐式仿古的建筑風(fēng)格精裝修入戶(hù)大堂分戶(hù)式中央空調(diào)不銹鋼防腐露臺(tái)護(hù)欄銅制水管頁(yè)腳必須滿(mǎn)足客戶(hù)需求的產(chǎn)品特征【高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)】客戶(hù)對(duì)居所的核心價(jià)值訴求，所反映出的產(chǎn)品需求特征：在客戶(hù)深訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)：客戶(hù)均對(duì)高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的需求主要包括：安全管理人性化的服務(wù)品牌物業(yè)管理公司頁(yè)腳必須滿(mǎn)足客戶(hù)需求的產(chǎn)品特征在客戶(hù)深訪(fǎng)及調(diào)研問(wèn)卷中發(fā)現(xiàn)，基于客戶(hù)已形成的居住習(xí)慣所反映出的產(chǎn)品需求特征：一層少戶(hù)

19、，標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)數(shù)在3戶(hù)以下戶(hù)型方正、南北通透客廳、主臥室均應(yīng)朝南向主臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間具有可供觀景的露臺(tái)封閉的廚房及獨(dú)立的餐廳基本無(wú)須保姆間頁(yè)腳客戶(hù)存在的不確定的產(chǎn)品需求【低密度產(chǎn)品形式】由于低密度產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)較少，導(dǎo)致：被訪(fǎng)客戶(hù)中，具有低密度產(chǎn)品居住體驗(yàn)的客戶(hù)較少市場(chǎng)中產(chǎn)品供應(yīng)形式單一，品質(zhì)較低客戶(hù)在低密度產(chǎn)品需求的方面認(rèn)識(shí)比較模糊，不能明確的提出建筑形式、層數(shù)、露臺(tái)面積、私家花園、停車(chē)方式、地下室空間等方面的需求，在問(wèn)及相關(guān)問(wèn)題時(shí)，客戶(hù)僅對(duì)居住的功能空間分布提出相對(duì)簡(jiǎn)單的需求。本項(xiàng)目低密度產(chǎn)品需要對(duì)客戶(hù)的需求進(jìn)行引導(dǎo)，一方面通過(guò)引入先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，引導(dǎo)客戶(hù)的居住習(xí)慣；另一方面可以通過(guò)產(chǎn)品附加值的

20、體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)較高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。頁(yè)腳客戶(hù)存在的不確定的產(chǎn)品需求【戶(hù)型面積】客戶(hù)對(duì)居室數(shù)量的需求主要集中在三居、四居客戶(hù)在戶(hù)型面積的需求上，受市場(chǎng)引導(dǎo)性較大，在售高層項(xiàng)目多數(shù)在景觀資源較好的位置設(shè)置較大面積的戶(hù)型，因此客戶(hù)所購(gòu)置的戶(hù)型面積多數(shù)超出真實(shí)需求。市場(chǎng)供應(yīng)中，面積適中的戶(hù)型由于總價(jià)控制得當(dāng)，銷(xiāo)售速度較快，如大連明珠項(xiàng)目的銷(xiāo)售中200平米以下的戶(hù)型以及半島聽(tīng)濤項(xiàng)目的銷(xiāo)售中170平米左右的戶(hù)型由于面積適中，銷(xiāo)售速度相對(duì)較快。客戶(hù)在滿(mǎn)足居住功能的基礎(chǔ)上，戶(hù)型面積需求并非一味求大，因此本項(xiàng)目可在優(yōu)勢(shì)資源處設(shè)置相對(duì)大面積戶(hù)型，而其他戶(hù)型設(shè)置應(yīng)以滿(mǎn)足客戶(hù)使用功能的前提下控制戶(hù)型面積，使產(chǎn)品在單價(jià)提升

21、的情況下可以控制總價(jià)頁(yè)腳客戶(hù)存在的不確定的產(chǎn)品需求【裝修標(biāo)準(zhǔn)】在深訪(fǎng)及調(diào)研問(wèn)卷中發(fā)現(xiàn)，客戶(hù)對(duì)精裝修產(chǎn)品的需求并不能形成傾向性的意見(jiàn)：深訪(fǎng)客戶(hù)中，多數(shù)偏好清水交房，僅一位客戶(hù)選擇精裝修產(chǎn)品在調(diào)研問(wèn)卷中，約40%的客戶(hù)選擇普通精裝修或菜單式精裝修。頁(yè)腳客戶(hù)存在的不確定的產(chǎn)品需求【先進(jìn)的設(shè)備配置】分戶(hù)式中央空調(diào)、地板采暖得到普遍認(rèn)知高端市場(chǎng)供應(yīng)中，多數(shù)項(xiàng)目采用分戶(hù)式中央空調(diào)及地板采暖系統(tǒng)，客戶(hù)對(duì)此類(lèi)設(shè)備比較熟悉新風(fēng)、直飲水、中央吸塵、除濕、熱水系統(tǒng)客戶(hù)認(rèn)知模糊，主要關(guān)心附加建造成本及后期使用成本由于目前高端產(chǎn)品使用相對(duì)先進(jìn)的設(shè)備配置稀少，客戶(hù)缺乏實(shí)際的體驗(yàn)及使用成本的預(yù)計(jì)頁(yè)腳【XX案例分析】頁(yè)腳地理

22、位置北京朝陽(yáng)建外大街2號(hào)項(xiàng)目概況用地面積：31305平方米總建筑面積：350000平方米中央主樓地上63層，高249.9米東西兩棟配樓地上42層，高186米裙樓4層，高24米地下3層功能組合物業(yè)：公寓、酒店服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)寫(xiě)字樓（東西2棟配樓），目前已分別整售給美林集團(tuán)及中國(guó)人保公寓+酒店（中央主樓）寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓X大廈商業(yè)配套項(xiàng)目基本情況頁(yè)腳寫(xiě)字樓：兩棟44層辦公樓，每棟地上面積7.2萬(wàn)平米，標(biāo)準(zhǔn)層1849平米（層高4米）X大廈XX府： 主樓5058層21套，建面17410平米XX酒店：34-49層，5963層酒店配套，237間客房，建面4萬(wàn)平米XX居： 7-33層精裝修酒店服務(wù)式公寓

23、，共216套，建面39212平米商業(yè)：地下一層至地上3層，裙房連接3棟塔樓，總面積52,199平方米VIP俱樂(lè)部： 地上5層，會(huì)議、餐飲會(huì)所： 地上6層，游泳、健身功能分區(qū)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓X大廈商業(yè)配套頁(yè)腳平面布置寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓X大廈寫(xiě)字樓獨(dú)立入口寫(xiě)字樓獨(dú)立入口中心入口中心入口B1-3F商業(yè)配套5F6F會(huì)所，俱樂(lè)部頁(yè)腳縱向功能分區(qū)商業(yè)裙樓：B1-3FXX居、XX府配套VIP俱樂(lè)部： 5F會(huì)議、餐飲會(huì)所： 6F游泳、健身XX居： 7F-33FXX酒店： 34F-49FXX府： 50F-58F酒店配套：63F大堂、 59FSPA 60F會(huì)議室 61F餐廳 62F酒吧*注：XX樓層設(shè)置中取消4、14等特殊

24、數(shù)字X大廈酒店配套XX府酒店XX居X(jué)X居、XX府配套（Vip俱樂(lè)部、會(huì)所）商業(yè)頁(yè)腳平面布置及交通組織XX居專(zhuān)享大堂X大廈XX酒店專(zhuān)享大堂XX府專(zhuān)享大堂頁(yè)腳X大廈XX居標(biāo)準(zhǔn)層平面圖首層平面圖9#133.58平米8#240.35平米產(chǎn)品特征：建筑面積：39212平米標(biāo)準(zhǔn)層：一梯9戶(hù)，戶(hù)型面積（僅兩類(lèi)）133平米，一居45% 240平米，兩居55%設(shè)計(jì)風(fēng)格：簡(jiǎn)潔的酒店式設(shè)計(jì)除電動(dòng)窗簾、光控、中央空調(diào)、石材地采暖等外無(wú)高科技使用率：72%XX居頁(yè)腳X大廈XX居價(jià)格均價(jià)：40000元/平米最低價(jià)：25000元/平米最高價(jià)：57000元/平米價(jià)差：由于可觀看長(zhǎng)安街，西北向比東南向單價(jià)增加10-15%頁(yè)腳銷(xiāo)

25、售情況銷(xiāo)售率： 83% 購(gòu)買(mǎi)目的：100%投資多數(shù)外籍客戶(hù)不了解北京市場(chǎng)，主要置業(yè)考慮為凱悅酒店提供物業(yè)管理服務(wù)，并作為房屋租賃中介，能夠保證穩(wěn)定出租客源X大廈XX居銷(xiāo)售策略2005年10月項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)，開(kāi)始積累客戶(hù)，內(nèi)部定價(jià)為25000元/平米2006年3月正式銷(xiāo)售，通過(guò)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行的價(jià)格測(cè)試，逐步提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目售價(jià)的心理預(yù)期，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到40000元/平米水平頁(yè)腳客戶(hù)客戶(hù)來(lái)源： 70%外籍客戶(hù)其中以華僑及港澳同胞為主付款方式：95%一次性付款（外籍購(gòu)房無(wú)法作貸款）目前新出臺(tái)的限外政策對(duì)項(xiàng)目剩余產(chǎn)品銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響，意向購(gòu)買(mǎi)的外籍客戶(hù)需辦理相關(guān)購(gòu)房證明手續(xù)X大廈XX居頁(yè)腳首層平面圖豎向交

26、通首層獨(dú)立大堂，3部專(zhuān)享電梯電梯刷卡進(jìn)入XX居各層電梯不可直接到達(dá)酒店配套，前往酒店，需先下一層再另乘電梯至酒店配套X大廈XX居首層獨(dú)立大堂頁(yè)腳交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000-7000元/平米全套家具、家電，及完備的設(shè)備配置具體交房標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件X大廈XX居物業(yè)：費(fèi)用：18元/平米.月管理公司： 凱悅酒店管理公司成立物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)用僅包括公共部分的物業(yè)管理，酒店服務(wù)另外收費(fèi)提供房屋租賃服務(wù)，收取中介費(fèi)用頁(yè)腳產(chǎn)品特征：建筑面積：17410平米標(biāo)準(zhǔn)層：1700平米，標(biāo)準(zhǔn)層2-3戶(hù)戶(hù)型面積56-58F：869.43平米戶(hù)型，共6套，標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)50-55F：640.52平米（兩套聯(lián)賣(mài)）戶(hù)型，

27、共5套；549.17平米戶(hù)型，共10套使用率：67%X大廈XX府56-58F 869.43平米50-55F 640.52平米50-55F 549.17平米XX府頁(yè)腳X大廈XX府價(jià)格均價(jià)：70000元/平米（毛坯）目前售出的兩套單價(jià)分別為71174元/平米、68416元/平米價(jià)差：由于可觀看長(zhǎng)安街，西北向比東南向價(jià)格增加15%頁(yè)腳銷(xiāo)售情況目前成交兩套，戶(hù)型面積為549.17平米銷(xiāo)售方式先由低層開(kāi)始銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)目的為純自住客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)來(lái)源： 已成交的兩套戶(hù)型的客戶(hù)均為外籍華僑付款方式：一次性付款（外籍購(gòu)房無(wú)法作貸款）目前新出臺(tái)的限外政策對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響，意向購(gòu)買(mǎi)的外籍客戶(hù)需辦理相關(guān)購(gòu)房證明手續(xù)

28、X大廈XX府頁(yè)腳首層平面圖豎向交通首層獨(dú)立大堂，2部專(zhuān)享電梯電梯刷卡進(jìn)入XX府各層電梯可直接到達(dá)上部酒店配套X大廈XX府首層獨(dú)立大堂頁(yè)腳X大廈XX府交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房設(shè)備配置與XX居相同具體設(shè)備配置情況見(jiàn)附件物業(yè)：費(fèi)用：18元/平米.月物業(yè)管理人員：由XX酒店原班人員進(jìn)行管理，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)物業(yè)費(fèi)用僅包括公共部分的物業(yè)管理，酒店服務(wù)另外收費(fèi)提供房屋租賃服務(wù)，收取中介費(fèi)用頁(yè)腳X大廈XX酒店首層平面圖豎向交通首層獨(dú)立大堂，3部專(zhuān)享電梯電梯直達(dá)頂層的酒店大堂，不可去往XX居、XX府首層獨(dú)立大堂規(guī)劃情況建筑面積：37018平米客房數(shù)量：237間樓層： 34-49層X(jué)X酒店，5963層酒店配套頁(yè)腳功能

29、分區(qū)XX酒店客房： 34F-49F酒店配套： 59F-63F大堂63F（頂層）SPA59F會(huì)議室60F餐廳61F酒吧62FX大廈XX酒店酒店特色國(guó)際化的物業(yè)管理服務(wù)在中國(guó)唯一參與投資并全盤(pán)管理的酒店項(xiàng)目凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)在大中華地區(qū)首家XX酒店精品型酒店：凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)旗下?lián)碛袆P悅(Hyatt Regency )、君悅(Grand Hyatt) 及XX(Park Hyatt)三個(gè)著名品牌，其中“XX”品牌為極致尊貴和精品型酒店酒店配套酒店頁(yè)腳豎向分布原則XX酒店作為凱悅旗下最高端酒店品牌，對(duì)物業(yè)要求較高，需占有較高樓層的優(yōu)勢(shì)資源酒店大堂設(shè)置在頂層資源最好的位置，樹(shù)立高品質(zhì)的形象XX府最初定位為

30、開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，并交由凱悅集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，打造頂級(jí)公寓，因此設(shè)置在資源較好的高樓層處凱悅酒店集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面管理XX居、XX府的物業(yè)管理費(fèi)用僅包括公共部分的管理，附加酒店式服務(wù)需另行收費(fèi)提供中介租賃服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)用XX府由XX酒店全班人員提供服務(wù)XX居由凱悅酒店管理集團(tuán)成立物業(yè)管理公司進(jìn)行服務(wù)對(duì)XX居、XX府產(chǎn)生的影響多數(shù)購(gòu)買(mǎi)XX居的客戶(hù)并不了解北京市場(chǎng)，但因?yàn)閷?duì)XX品牌十分認(rèn)同，并看好酒店擁有的固定的租客資源，因此進(jìn)行投資性購(gòu)買(mǎi)。XX居在銷(xiāo)售中對(duì)客戶(hù)提供月租金為30美圓/平米的價(jià)格參考。由于XX酒店全班人員為XX府提供高品質(zhì)的服務(wù)，因此成為支撐XX府超高售價(jià)的因素之一。XX酒店與XX

31、居、XX府的關(guān)系頁(yè)腳【產(chǎn)品建議】頁(yè)腳規(guī)劃專(zhuān)題低密度產(chǎn)品專(zhuān)題高層產(chǎn)品專(zhuān)題打造項(xiàng)目的焦點(diǎn)化內(nèi)部市政道路處理別墅產(chǎn)品規(guī)模探討多層產(chǎn)品形式建議產(chǎn)品建議內(nèi)容頁(yè)腳項(xiàng)目規(guī)劃專(zhuān)題打造項(xiàng)目焦點(diǎn)，化解市政道路不利影響頁(yè)腳【打造項(xiàng)目焦點(diǎn)】起因：本項(xiàng)目所處星海灣區(qū)域因占地廣闊而著稱(chēng)，但卻缺乏焦點(diǎn)化的建筑通過(guò)焦點(diǎn)化建筑的打造可以有效提升項(xiàng)目整體形象，形成知名度公共海灘旺季人流繁雜，焦點(diǎn)化的建筑可以形成對(duì)人流的吸引，并有效的區(qū)隔本項(xiàng)目與公共海灘之間的關(guān)系，弱化負(fù)面影響頁(yè)腳【打造項(xiàng)目焦點(diǎn)】焦點(diǎn)打造方式一軸線(xiàn)與廣場(chǎng)商業(yè)建筑沿海岸線(xiàn)布置，形成天然的橫向商業(yè)景觀及視線(xiàn)交匯軸線(xiàn)；可以利用壹品星海項(xiàng)目和大連明珠項(xiàng)目之間的市政路延長(zhǎng)線(xiàn)

32、穿越本項(xiàng)目形成縱向景觀及視線(xiàn)交匯軸線(xiàn)；在兩道軸線(xiàn)交匯處設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特的廣場(chǎng)，打造本項(xiàng)目的焦點(diǎn)。廣場(chǎng)規(guī)模：不求大，應(yīng)適合2層左右商業(yè)建筑的尺度和氛圍；廣場(chǎng)風(fēng)格主題：開(kāi)放，活躍，旱噴泉結(jié)合綠植，個(gè)性化硬質(zhì)鋪裝，適合高端商業(yè)活動(dòng)需求。頁(yè)腳【打造項(xiàng)目焦點(diǎn)】焦點(diǎn)打造方式一軸線(xiàn)與廣場(chǎng)大樹(shù)廣場(chǎng)雕塑旱地噴泉廣場(chǎng)個(gè)性化鋪裝廣場(chǎng)商業(yè)氛圍頁(yè)腳【打造項(xiàng)目焦點(diǎn)】焦點(diǎn)打造方式二把商業(yè)獨(dú)立出來(lái)規(guī)劃中沿海岸線(xiàn)布置的商業(yè)建筑是對(duì)外經(jīng)營(yíng)為主，與公共海灘聯(lián)系更緊密；高端住宅區(qū)與商業(yè)建筑之間為了私密必然會(huì)利用綠化或其他手段產(chǎn)生一定隔離；酒店建筑和超高層住宅在體量上更容易形成一致和諧；我們需要特色的焦點(diǎn)。把商業(yè)獨(dú)立出來(lái)：讓其風(fēng)格與住宅部

33、分完全不同，自成一體；商業(yè)建筑的群組“雕塑”化處理：把商業(yè)建筑整體作為一個(gè)焦點(diǎn)，類(lèi)似于海岸邊的一組雕塑，是人造風(fēng)景滿(mǎn)足被欣賞的需求，同時(shí)具有商業(yè)功能。頁(yè)腳【打造項(xiàng)目焦點(diǎn)】焦點(diǎn)打造方式二把商業(yè)獨(dú)立出來(lái)大組團(tuán)群體雕塑化體量打散，建筑自身個(gè)性化景觀化頁(yè)腳【內(nèi)部市政路處理】起因：規(guī)劃的市政道路位于本項(xiàng)目用地內(nèi)部，將項(xiàng)目用地分割為兩部分，增加項(xiàng)目打造統(tǒng)一的社區(qū)形象的難度市政道路增加了項(xiàng)目用地的臨街面，對(duì)本項(xiàng)目?jī)?nèi)部高端住宅產(chǎn)品將產(chǎn)生不利的影響因此在項(xiàng)目規(guī)劃中需要考慮選擇能夠弱化市政道路帶來(lái)的不利影響的的處理方式頁(yè)腳化解市政路帶來(lái)的不利步行街轉(zhuǎn)化法24米30米擴(kuò)大道路寬度，使這段路整體長(zhǎng)寬比例更接近矩形廣場(chǎng)

34、的感覺(jué)；采用個(gè)性化硬質(zhì)鋪裝，修建廣場(chǎng)化的小品雕塑；沿路兩側(cè)引入部分商業(yè)；北京已經(jīng)有成功的將市政路轉(zhuǎn)化為步行街的典范：世貿(mào)天街。優(yōu)點(diǎn)：硬質(zhì)鋪裝從心理上可以有效阻隔車(chē)行流線(xiàn)，帶來(lái)步行人流氛圍；步行街兩側(cè)引入商業(yè)分擔(dān)商業(yè)總量，可以使沿海商業(yè)層數(shù)降低或者體量打散，產(chǎn)生更多向內(nèi)部住宅區(qū)滲透的海景視線(xiàn)通廊。缺點(diǎn)：增加了操作難度；需要部分調(diào)整商業(yè)整體規(guī)劃布局。【內(nèi)部市政路處理】頁(yè)腳化解市政路帶來(lái)的不利空中花園式天橋、架空會(huì)所規(guī)劃市政路正常通車(chē)使用；本項(xiàng)目被市政道路天然分成兩個(gè)部分，需要聯(lián)系、呼應(yīng)；橫跨市政路建設(shè)升級(jí)版過(guò)街天橋，將空中花園、架空會(huì)所概念引入；深圳中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)此類(lèi)構(gòu)思，成為項(xiàng)目又一亮點(diǎn)

35、。優(yōu)點(diǎn)：不修改市政路規(guī)劃；巧妙的聯(lián)系兩部分居住區(qū)，形成個(gè)性化景觀。缺點(diǎn)：架空的花園、廣場(chǎng)會(huì)所比普通的天橋或者常規(guī)廣場(chǎng)、會(huì)所成本更高?！緝?nèi)部市政路處理】頁(yè)腳低密度產(chǎn)品專(zhuān)題通過(guò)不同檔次的洋房產(chǎn)品，打造項(xiàng)目高品質(zhì)住宅頁(yè)腳【別墅產(chǎn)品規(guī)模探討】起因：按照本項(xiàng)目的規(guī)劃條件，地塊內(nèi)部全部實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)別墅類(lèi)產(chǎn)品將損失住宅部分的建筑面積，是否依然可以實(shí)現(xiàn)同樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)如果布置少量別墅類(lèi)產(chǎn)品，是否可以即保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)有能夠有效提升整體住宅的高端形象頁(yè)腳【別墅產(chǎn)品規(guī)模探討】極端假設(shè)除去高層和公寓剩下的住宅全部修建別墅除去高層和公寓剩下的住宅全部修建五層洋房住宅總建筑面積15萬(wàn)平方米；受到用地條件、市場(chǎng)環(huán)境等因素

36、限制，高層最多分擔(dān)7.5萬(wàn)平方米建面；公寓建筑面積在1.08萬(wàn)左右相對(duì)合理；在滿(mǎn)足豪宅高品質(zhì)舒適度的前提下最多只能實(shí)現(xiàn)4萬(wàn)平方米左右建筑面積，100多套別墅。在目前市場(chǎng)對(duì)低密度產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知模糊的環(huán)境下，通過(guò)損失住宅面積來(lái)布置別墅類(lèi)產(chǎn)品對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)形成較大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也由于總價(jià)過(guò)高而導(dǎo)致銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)在滿(mǎn)足豪宅高品質(zhì)舒適度的前提下可以做足剩余的住宅面積，并且可以額外再排下16套左右的聯(lián)排或雙拼別墅；如果不增加別墅，則洋房可以實(shí)現(xiàn)更高品質(zhì)，且與商業(yè)建筑之間形成更寬闊的綠化生態(tài)隔離。可以實(shí)現(xiàn)五層洋房為主，少量別墅（別墅與高層+洋房總套數(shù)比1:38），但是這樣少量的別墅是否能吸引高端客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)值呢

37、？X頁(yè)腳【別墅產(chǎn)品規(guī)模探討】案例分析別墅類(lèi)產(chǎn)品形成規(guī)模后產(chǎn)生的影響沿香蜜湖最好的資源景觀布置一定規(guī)模的別墅，后排是高層豪宅，項(xiàng)目以別墅為主打，別墅先入市形成良好形象，高層才作為別墅區(qū)中的空中庭院推出，別墅的價(jià)值品質(zhì)實(shí)現(xiàn)最大化的同時(shí)，也提升了高層的價(jià)值。深圳香蜜湖一號(hào)高層相對(duì)集中，別墅形成規(guī)模，占據(jù)最好的資源景觀，項(xiàng)目先以別墅入市，高層作為別墅區(qū)中的公寓推出，別墅品質(zhì)沒(méi)有下降，反而抬升了高層公寓的價(jià)值。深圳萬(wàn)科17英里頁(yè)腳【別墅產(chǎn)品規(guī)模探討】案例分析少量別墅類(lèi)產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的影響以高層為主打產(chǎn)品，別墅少量，項(xiàng)目處在北京二三環(huán)之間的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，別墅更多的傾向作為輕型辦公用途，銷(xiāo)售才獲得成功。北京主語(yǔ)

38、城高層林立之下的疊拼和聯(lián)排別墅，在后排高層尚未完工的時(shí)候銷(xiāo)售尚可，但是因?yàn)槠渲鞔虿皇羌儎e墅居住概念，別墅的品質(zhì)也比較普通，沿路布置，資源景觀都不是最佳，并沒(méi)有充分體現(xiàn)別墅產(chǎn)品的實(shí)際價(jià)值。深圳中信紅樹(shù)灣頁(yè)腳【別墅產(chǎn)品規(guī)模探討】規(guī)模與品質(zhì)的平衡項(xiàng)目名稱(chēng)別墅套數(shù)高層+多層住宅套數(shù)比例分析本項(xiàng)目166161/38外環(huán)境和項(xiàng)目自身都無(wú)法形成別墅居住氛圍深圳香蜜湖一號(hào)933181/3.5湖景唯一豪宅，項(xiàng)目自身能夠形成一定規(guī)模別墅居住氛圍深圳萬(wàn)科17英里1073781/3.5濱海度假區(qū)，項(xiàng)目自身能夠形成一定規(guī)模別墅居住氛圍北京主語(yǔ)城245401/22無(wú)別墅居住氛圍，區(qū)位優(yōu)勢(shì)別墅更傾向辦公用途深圳中信紅樹(shù)灣二

39、期177231/42外環(huán)境別墅居住氛圍濃，但高層林立之下的別墅并未實(shí)現(xiàn)純別墅居住的最高價(jià)值結(jié)論：當(dāng)外環(huán)境沒(méi)有別墅居住氛圍，而項(xiàng)目自身也無(wú)法形成一定規(guī)模（別墅占住宅總套數(shù)20%左右）的別墅組團(tuán)時(shí)，修建別墅其品質(zhì)環(huán)境會(huì)降低，價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)最大化。因此，在目前市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)知比較模糊的環(huán)境下，不建議開(kāi)發(fā)別墅類(lèi)產(chǎn)品，而應(yīng)合理利用土地實(shí)現(xiàn)較高品質(zhì)的洋房產(chǎn)品。洋房林立中少量的別墅，其別墅追求的私密性和高品質(zhì)會(huì)損失許多。頁(yè)腳【多層產(chǎn)品形式建議】前提：本項(xiàng)目中低密度產(chǎn)品需要能夠提供高品質(zhì)、舒適的居住環(huán)境，并且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量使用別墅化的設(shè)計(jì)手法，提升居住品質(zhì)在目前市場(chǎng)對(duì)低密度產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知模糊的環(huán)境下，需要通過(guò)適度

40、控制戶(hù)型面積來(lái)保證在實(shí)現(xiàn)較高銷(xiāo)售單價(jià)的條件下控制產(chǎn)品總價(jià)，降低風(fēng)險(xiǎn)頁(yè)腳成熟市場(chǎng)中兩種主流的產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)一：追求經(jīng)濟(jì)精巧控制套面積在130-185平方米；存在標(biāo)準(zhǔn)層，只在局部修改，層層退臺(tái)，結(jié)構(gòu)成本降低；巧妙運(yùn)用設(shè)計(jì)手段，比如挑空共享空間等在節(jié)約套面積的同時(shí)增加了戶(hù)型的附加值，提升了整體居住品質(zhì)；平層居多，大面寬（10米以上）小進(jìn)深；節(jié)約成本，一般不改造地形，地下室較小或根本不做，采用地上停車(chē)，人車(chē)混行。趨勢(shì)二：追求豪華舒適套面積相對(duì)更大，一般在190-265平方米；不存在標(biāo)準(zhǔn)層，多采用電梯入戶(hù)，戶(hù)內(nèi)躍層，結(jié)構(gòu)成本相對(duì)較高；戶(hù)型各功能空間齊備，面積舒適，更接近別墅的尺度需求；躍層居多，面寬更

41、接近普通聯(lián)排或雙拼別墅（10米以下），進(jìn)深則相對(duì)較大；追求更高品質(zhì)，改造地形，開(kāi)挖地下室，考慮地下停車(chē)以滿(mǎn)足高端客戶(hù)的車(chē)位需求，人車(chē)分流。普通洋房升級(jí)版：萬(wàn)科情景洋房立體疊加別墅：北京上元【多層產(chǎn)品形式建議】頁(yè)腳首層可以從獨(dú)立小院直接入戶(hù)二層可以通過(guò)室外露臺(tái)直接入戶(hù)三、四層通過(guò)樓梯間入戶(hù)這種創(chuàng)新性的“入戶(hù)方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過(guò)堂式的“回家感覺(jué)”，使家的歸屬感更強(qiáng)。首層戶(hù)型二層戶(hù)型三層戶(hù)型立體多點(diǎn)入戶(hù)方式趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房【多層產(chǎn)品形式建議】頁(yè)腳首層約10平方米的情景房位于客廳的外部，入口的旁邊，可用作書(shū)房、茶室、花廳、客房等功能，獨(dú)立情景房的設(shè)置。為住戶(hù)預(yù)留出一塊可以自由設(shè)計(jì)

42、的DIY空間，給室內(nèi)增加了情趣性與靈活性 。首層情景房【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房頁(yè)腳首層戶(hù)型二層戶(hù)型三層戶(hù)型根據(jù)首層“情景房”的形體，每戶(hù)向陽(yáng)面都是層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶(hù)擁有南向的陽(yáng)光露臺(tái)露臺(tái)沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)的概念，可更多享受日光，使居者充分與自然情景溝通露臺(tái)與客廳毗連，并有較大的進(jìn)深，便于安排活動(dòng)半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感南向陽(yáng)光大露臺(tái)【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房頁(yè)腳首層戶(hù)型8.1米寬開(kāi)間的橫向客廳和餐廳，對(duì)南向陽(yáng)光的獲得更為有利，通風(fēng)更好，使客廳視野開(kāi)闊，感受開(kāi)闊舒適。大開(kāi)間橫廳【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房頁(yè)腳頂層的躍層戶(hù)型，在8米的寬廳

43、上方是6米高的共享空間，提升空間效果，節(jié)約面積躍層共享空間【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房頁(yè)腳每個(gè)組團(tuán)兩側(cè)為車(chē)行道，中間為人行步道和組團(tuán)內(nèi)綠化，以組團(tuán)為單位進(jìn)行人車(chē)分流，將車(chē)流控制在組團(tuán)級(jí)道路上。人車(chē)分流不徹底，區(qū)內(nèi)主要干道仍然存在人車(chē)混行問(wèn)題。地上停車(chē)成本投入相對(duì)較少。人流與車(chē)流組織平面分流優(yōu)點(diǎn)：人車(chē)混流，地上停車(chē)，成本低；缺點(diǎn)：社區(qū)整體品質(zhì)下降，浪費(fèi)地上土地資源，并且車(chē)位永遠(yuǎn)缺乏，必須通過(guò)物業(yè)管理協(xié)調(diào)?！径鄬赢a(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)一：萬(wàn)科情景洋房頁(yè)腳通過(guò)搭臺(tái)造勢(shì)形成天然坡地，并植濃陰于坡地之上，A區(qū)建筑體從南往北、由西往東逐層增高，后排別墅比前一排抬高1.2米，使疊拼別墅起伏錯(cuò)落，逐層

44、疊加，前排樓座的屋頂花園成為后排樓座的永久景觀，這樣加強(qiáng)了每戶(hù)的采光和觀景效果，形成“坡House”。微坡地形趨勢(shì)二：北京上元【多層產(chǎn)品形式建議】頁(yè)腳下沉的室外花園，給地下室?guī)?lái)自然通風(fēng)和采光，也豐富了首層庭院空間的層次，精巧的庭院生活從此開(kāi)始。下沉花園【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)二：北京上元頁(yè)腳出屋面的樓梯，將業(yè)主的生活空間延伸到屋頂露臺(tái)，沐浴在陽(yáng)光和空氣中，體會(huì)假日休閑的氣氛。屋頂花園【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)二：北京上元頁(yè)腳15米面寬，12.36米進(jìn)深；平層布局，電梯入戶(hù)；四室兩廳三衛(wèi)；建筑面積約190平方米； 7.5米開(kāi)間的起居廳和餐廳，通長(zhǎng)的陽(yáng)光露臺(tái)；3.91米開(kāi)間的主臥區(qū)南北通透。電梯入

45、戶(hù)，平層戶(hù)型占2戶(hù)超大面寬【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)二：北京上元頁(yè)腳采用下沉式車(chē)道設(shè)計(jì)將人行與車(chē)行從小區(qū)外圍環(huán)路分層，小區(qū)內(nèi)人車(chē)徹底分流。車(chē)行道可直達(dá)每個(gè)單元對(duì)應(yīng)的地下車(chē)庫(kù)，并從位于地下車(chē)庫(kù)的單元入口直接通過(guò)電梯入戶(hù)。人行道與園林景觀及起伏形相結(jié)合，移步易景，營(yíng)造舒適的人居環(huán)境。全地下停車(chē)及人工造勢(shì)的臺(tái)地，使得成本投入相對(duì)較高。 人流與車(chē)流組織立體分流優(yōu)點(diǎn)：人車(chē)徹底分流，社區(qū)整體品質(zhì)上升，節(jié)約地上土地資源，易于營(yíng)造綠化景觀；缺點(diǎn)：地下停車(chē)庫(kù)，建造和維護(hù)成本高?！径鄬赢a(chǎn)品形式建議】趨勢(shì)二：北京上元頁(yè)腳對(duì)比提煉借鑒人流與車(chē)流組織立體分流平層戶(hù)型占2戶(hù)超大面寬屋頂花園，城市別墅體驗(yàn)下沉花園，地下室采光

46、銷(xiāo)售面積大電梯入戶(hù)，增加公攤?cè)肆髋c車(chē)流組織平面分流躍層共享空間大開(kāi)間橫廳南向陽(yáng)光大露臺(tái)首層情景房立體多點(diǎn)入戶(hù)方式微坡地形，增加成本萬(wàn)科情景洋房：130-185平方米，平層為主北京上元：190-265平方米，躍層為主相對(duì)舒適的起居空間、主臥系列完備豪華，輔助空間齊全，增加了面積相對(duì)經(jīng)濟(jì)的起居空間、主臥系列并不完善，輔助空間能省則省躍層戶(hù)型增加了垂直交通空間，使實(shí)際套內(nèi)使用面積降低結(jié)論：更舒適的居住品質(zhì)需要增加成本，增加套內(nèi)實(shí)際使用面積來(lái)實(shí)現(xiàn)；要結(jié)合市場(chǎng)需求適當(dāng)控制增加量，有選擇的實(shí)現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)。不存在標(biāo)準(zhǔn)層，建設(shè)成本增加【多層產(chǎn)品形式建議】頁(yè)腳對(duì)比提煉借鑒兩種趨勢(shì)的進(jìn)化維持相對(duì)經(jīng)濟(jì)的戶(hù)型面積區(qū)間；不

47、設(shè)置地下室；平層為主，主體標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)概念；保留首層情景房，立體多點(diǎn)入戶(hù)，南向大露臺(tái)，大面寬大橫廳，頂躍層共享空間；中部平層結(jié)構(gòu)預(yù)留同層打通形成更大戶(hù)型的可能；引入電梯，提高居住品質(zhì)，但增加了公攤，即增加了戶(hù)型建筑面積；完善主臥系列，適當(dāng)放大起居系列尺度，提高居住舒適度，但增加了一定戶(hù)內(nèi)面積。維持相對(duì)舒適的戶(hù)型面積區(qū)間；保留采光地下室和下沉庭院；保留電梯入戶(hù)，屋頂大露臺(tái)；保留中部平層結(jié)構(gòu)預(yù)留同層打通形成更大戶(hù)型的可能；增加面寬到10米以上，設(shè)計(jì)大橫廳，首層情景房，立體多點(diǎn)入戶(hù)，南向大露臺(tái)，頂躍層共享空間；減少躍層，即削減戶(hù)內(nèi)垂直交通面積，從而控制戶(hù)型總體面積更加合理；引入主體標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)概念，優(yōu)化

48、成本。普通洋房升級(jí)版：萬(wàn)科情景洋房立體疊加別墅：北京上元情景洋房：150-190平方米立體別墅：200-250平方米【多層產(chǎn)品形式建議】頁(yè)腳對(duì)比提煉借鑒立體別墅的可行性12.7米大面寬，12.8米進(jìn)深；下躍地下一層，花園入戶(hù)；地下室采光，雙層花園；首層情景洋房； 8.5米開(kāi)間的起居廳和餐廳；主臥系列相對(duì)完整舒適。北京領(lǐng)秀新硅谷：首層+地下一層，233平方米借鑒點(diǎn)：首層如果做下沉花園，微地形地下室采光，大面寬橫廳，相對(duì)舒適的起居和完善的主臥系列，需要至少230平米的建筑面積。首層+地下一層【多層產(chǎn)品形式建議】頁(yè)腳北京領(lǐng)秀新硅谷：二層+地下一層，211平方米借鑒點(diǎn)：二層從室外樓梯平臺(tái)經(jīng)花園入戶(hù)，擁

49、有地下室，基本上具備別墅感受；標(biāo)準(zhǔn)層概念，只有局部細(xì)節(jié)調(diào)整，節(jié)約成本。二層+地下一層12.7米大面寬，12.8米進(jìn)深；室外樓梯平臺(tái)經(jīng)花園入戶(hù)；擁有采光地下室；8.5米開(kāi)間的起居廳和餐廳；主臥系列相對(duì)完整舒適；與首層基本上一至的標(biāo)準(zhǔn)層模式，節(jié)約了建筑成本。對(duì)比提煉借鑒立體別墅的可行性【多層產(chǎn)品形式建議】頁(yè)腳北京領(lǐng)秀新硅谷：三層躍四層，215平方米借鑒點(diǎn)：頂層大露臺(tái)空中花園感受；起居主臥輔助空間都舒適完備；在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上局部退臺(tái)，節(jié)約成本。三層躍四層12.7米大面寬；電梯入戶(hù)；頂層南向大露臺(tái)；8.5米開(kāi)間的起居廳和餐廳；主臥系列相對(duì)完整舒適；與首層基本上一至的標(biāo)準(zhǔn)層模式，頂層退臺(tái)，節(jié)約了建筑成本。

50、【多層產(chǎn)品形式建議】對(duì)比提煉借鑒立體別墅的可行性頁(yè)腳1234567超高層海景豪宅五星級(jí)酒店沿城市干道，有一定外部干擾，私密性較差，底層看不到海景，適宜布置中檔價(jià)值產(chǎn)品；建議在此處布置情景洋房相對(duì)普通戶(hù)型多層低密度產(chǎn)品。沿城市干道，遠(yuǎn)離酒店配套，臨近小戶(hù)型公寓，私密性較差，底層看不到海景，適宜布置中檔價(jià)值產(chǎn)品；建議在此處布置情景洋房相對(duì)普通戶(hù)型多層低密度產(chǎn)品。小戶(hù)型公寓濱海商業(yè)區(qū)地塊核心區(qū)，私密性好，建筑限高5層；臨近五星級(jí)酒店，方便引入高端物業(yè)管理，形象氣質(zhì)佳，適合布置本項(xiàng)目最高端產(chǎn)品；建議在此處布置立體別墅這類(lèi)大戶(hù)型多層低密度產(chǎn)品，且盡量將此處商業(yè)體量打散，將海岸風(fēng)景引入居住組團(tuán)內(nèi)。本項(xiàng)目?jī)r(jià)

51、值點(diǎn)建議規(guī)劃位置示意【多層產(chǎn)品形式建議】頁(yè)腳本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)建議戶(hù)型面積及樓型示意情景洋房，1棟樓8戶(hù)，無(wú)地下室，帶電梯層數(shù)戶(hù)型面積說(shuō)明1層180花園入戶(hù)，帶情景房2層165平層，室外樓梯平臺(tái)花園入戶(hù)和電梯入戶(hù)，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶(hù)打通的可能3層150平層，電梯入戶(hù)，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶(hù)打通的可能4躍5層190躍層，電梯入戶(hù)，頂層大露臺(tái)立體別墅，1棟樓8戶(hù)，有地下室，帶電梯層數(shù)戶(hù)型面積說(shuō)明1層230花園入戶(hù)，帶下沉庭院，情景房，地下室采光2層220平層，室外樓梯平臺(tái)花園入戶(hù)和電梯入戶(hù)，帶采光地下室3層200平層，電梯入戶(hù)，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶(hù)打通的可能4躍5層250躍層，電梯入戶(hù)，頂層大露臺(tái)【多層產(chǎn)品形式建議

52、】頁(yè)腳本項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)建議立體別墅亮點(diǎn)詳解1層花園入戶(hù)；帶下沉庭院，地下室采光；超大面寬南向橫廳起居舒適，帶情景房；主臥系列中包含步入式衣櫥、小書(shū)房或者會(huì)客區(qū)，主衛(wèi)自然采光。10米以上大面寬，有標(biāo)準(zhǔn)層的平躍結(jié)合，作為情景洋房的升級(jí)產(chǎn)品，保留情景洋房的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)增加主臥和起居系列面積，引入微地形，在首層和二層設(shè)置采光地下室，以提升居住品質(zhì)。2層帶采光地下室；室外樓梯平臺(tái)花園入戶(hù)；超大面寬南向橫廳起居舒適，帶南向露臺(tái)；主臥系列中包含步入式衣櫥、小書(shū)房或者會(huì)客區(qū)，主衛(wèi)自然采光。3層平層，電梯入戶(hù)；超大面寬南向橫廳起居舒適，帶南向露臺(tái)；主臥系列中包含步入式衣櫥、小書(shū)房或者會(huì)客區(qū)，主衛(wèi)南向觀景采光；三層可以

53、看海；從結(jié)構(gòu)上預(yù)留左右兩戶(hù)打通形成平層大戶(hù)型的可能。4層躍5層，電梯入戶(hù)；屋頂層帶面海觀景大露臺(tái)超大面寬南向橫廳起居舒適，帶南向露臺(tái)；主臥系列中包含步入式衣櫥、小書(shū)房或者會(huì)客區(qū)，主衛(wèi)南向觀景采光；客廳上空共享空間。【多層產(chǎn)品形式建議】頁(yè)腳高層產(chǎn)品專(zhuān)題奢華產(chǎn)品極至化，提升項(xiàng)目知名度常規(guī)產(chǎn)品高檔化，降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)頁(yè)腳【超高層產(chǎn)品專(zhuān)題】規(guī)劃條件需要在2棟超高層建筑中實(shí)現(xiàn)7-7.5萬(wàn)平米的建筑面積市場(chǎng)環(huán)境需要滿(mǎn)足高端客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的硬性需求目前區(qū)域高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)中主力戶(hù)型三居、四居面積在140-275平米之間產(chǎn)品策略如果按照規(guī)劃條件，設(shè)計(jì)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相似的戶(hù)型方案則在建筑單體層面無(wú)法形成更顯著的競(jìng)爭(zhēng)力考慮通

54、過(guò)極至奢華的產(chǎn)品與相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品組合的方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高層部分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力頁(yè)腳123456五星級(jí)酒店多層情景洋房小戶(hù)型公寓濱海商業(yè)區(qū)多層立體別墅街角形象佳，較吵，私密性相對(duì)受到一定干擾，西南望海景和社區(qū)內(nèi)部園景，東北看星海廣場(chǎng)，景觀視野開(kāi)闊，就景觀價(jià)值點(diǎn)而言可分割性更強(qiáng)。適合戶(hù)型面積有限的情況下更高品質(zhì)的需求。建議布置普通豪宅戶(hù)均170平方米。雖然臨路但是非街角，相對(duì)安靜；臨近五星級(jí)酒店及其配套，便于引入高水平物業(yè)管理，形象氣質(zhì)佳，適合高端居住需求；景觀價(jià)值點(diǎn)相對(duì)街角位置受到一定限制，但是對(duì)于幾乎可以四面采光觀景的大戶(hù)型而言沒(méi)有影響。建議布置純奢大戶(hù)型，戶(hù)均400平方米?！境邔赢a(chǎn)品專(zhuān)題】頁(yè)腳

55、純奢大戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)挖掘價(jià)值突破點(diǎn)1層少戶(hù)，南北通透，3面以上自然采光外部園林內(nèi)部化景觀引入大堂觀景最佳效果大面寬、大露臺(tái)提升戶(hù)內(nèi)品質(zhì)躍層室內(nèi)吹拔樹(shù)立極致稀缺標(biāo)桿頂層空中泳池花園居住舒適度更高標(biāo)準(zhǔn)完善奢華的主臥系列社交心理氣派的起居系列尊貴與便利齊備體貼的輔助空間聚會(huì)親朋方便家人多套主臥設(shè)計(jì)【超高層產(chǎn)品專(zhuān)題】從功能需求、景觀需求、附加值角度出發(fā)，挖掘產(chǎn)品價(jià)值：目標(biāo)樓型最優(yōu)化景觀最大化高附加值戶(hù)型設(shè)計(jì)理念更貼近高端客戶(hù)需求頁(yè)腳純奢大戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)挖掘樓型選擇通用時(shí)代的升級(jí)版仆人電梯主人電梯主人電梯優(yōu)點(diǎn)：交通核采光，每戶(hù)各自獨(dú)立四面采光，雙大堂主仆分入一層一戶(hù)的尊貴感覺(jué)。缺點(diǎn)：成本提高，凹槽部分對(duì)視問(wèn)題。

56、品質(zhì)提高后售價(jià)自然提高，成本的付出可以獲得回報(bào)。利用戶(hù)型差異化設(shè)計(jì)，將功能空間錯(cuò)開(kāi)布置，在凹槽處錯(cuò)位開(kāi)窗，避免對(duì)視。優(yōu)化辦法【超高層產(chǎn)品專(zhuān)題】頁(yè)腳純奢大戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)挖掘景觀引入大堂優(yōu)點(diǎn)：通透，將外部景觀園林室內(nèi)化；與地下車(chē)庫(kù)形成吹拔空間，上下貫通，改善地下車(chē)庫(kù)的品質(zhì)，使地下車(chē)庫(kù)地上化。缺點(diǎn)：大堂需要挑高，園林引入，成本提高?！境邔赢a(chǎn)品專(zhuān)題】頁(yè)腳純奢大戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)挖掘電梯花園入戶(hù)深圳香蜜湖一號(hào)優(yōu)點(diǎn)：經(jīng)過(guò)花園入戶(hù)，空中別墅感受，花園錯(cuò)位挑高2層，更開(kāi)闊舒適，貫通上下層創(chuàng)造視線(xiàn)交流空間。缺點(diǎn)：公攤大（豪宅客戶(hù)并不在乎這點(diǎn)損失）。本層花園，上部挑空。下層花園，本層挑空，可以憑欄下望?？刂迫霊?hù)花園面積，精

57、巧設(shè)計(jì)優(yōu)化辦法【超高層產(chǎn)品專(zhuān)題】頁(yè)腳純奢大戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)挖掘超大面寬深圳香蜜湖一號(hào)優(yōu)點(diǎn)：22米超大面寬，小進(jìn)深，主要功能空間全朝南布置，橫向舒展南北通透，居住舒適。缺點(diǎn)：基底投影對(duì)后方建筑遮擋較大，建筑成本增加。適度控制面寬在22米以?xún)?nèi)優(yōu)化辦法【超高層產(chǎn)品專(zhuān)題】頁(yè)腳純奢大戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)挖掘挑高2層大露臺(tái)深圳香蜜湖一號(hào)優(yōu)點(diǎn)：錯(cuò)層錯(cuò)位挑空露臺(tái)，增加觀景舒適度，同時(shí)比普通陽(yáng)臺(tái)節(jié)約了面積（2層通高露臺(tái)不算面積），豐富立面造型。缺點(diǎn)：成本會(huì)相應(yīng)增加。露臺(tái)面積不宜過(guò)大，最好設(shè)置在南向觀海面，錯(cuò)層挑空。優(yōu)化辦法奇數(shù)層偶數(shù)層露臺(tái)位置不同，錯(cuò)層挑空。【超高層產(chǎn)品專(zhuān)題】頁(yè)腳純奢大戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)挖掘躍層室內(nèi)挑空廣州匯美景臺(tái)優(yōu)點(diǎn)

58、：氣派，視野更開(kāi)闊，空中別墅品質(zhì)，相應(yīng)減少了總面積，適當(dāng)控制了總價(jià)壓力。缺點(diǎn)：只有躍層戶(hù)型才能實(shí)現(xiàn)。對(duì)于躍層戶(hù)型來(lái)說(shuō)可以更進(jìn)一步，將玄關(guān)也做成通高2層，大門(mén)選擇雙開(kāi)門(mén)，登堂入室開(kāi)闊氣派。優(yōu)化辦法客廳上層挑空，空間視野更開(kāi)闊?！境邔赢a(chǎn)品專(zhuān)題】頁(yè)腳純奢大戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)挖掘頂層空中泳池深圳錦繡花園三期優(yōu)點(diǎn)：超高層頂層空中泳池花園，帶來(lái)尊貴奢華極品享受，唯一稀缺性。缺點(diǎn)：成本增加，維護(hù)費(fèi)用高。打造星海廣場(chǎng)乃至大連豪宅市場(chǎng)的稀缺極致戶(hù)型，樹(shù)立標(biāo)桿，前期宣傳后期服務(wù)到位。優(yōu)化辦法躍層首層躍層二層躍層頂層空中泳池花園【超高層產(chǎn)品專(zhuān)題】頁(yè)腳純奢大戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)挖掘完善奢華的主臥系列北京緣溪堂3居414平方米進(jìn)入主臥

59、室序列感強(qiáng)南向景觀衛(wèi)浴和大露臺(tái)優(yōu)點(diǎn)：主臥室擁有南向露臺(tái)、南向采光景觀衛(wèi)浴，超大雙更衣間，通過(guò)小書(shū)房會(huì)客間，再由更衣間過(guò)渡才進(jìn)入真正的臥室，營(yíng)造了極強(qiáng)的序列感。缺點(diǎn)：需要近100平方米才能實(shí)現(xiàn)如此完備奢華的主臥室系列。【超高層產(chǎn)品專(zhuān)題】頁(yè)腳純奢大戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)挖掘氣派的起居系列北京星河灣優(yōu)點(diǎn)：餐廳采光有露臺(tái)，起居室南向有露臺(tái)，南北貫通空間流暢，餐廳大尺度可以擺放十人宴會(huì)桌，社交功能完美體現(xiàn)，可以在家里開(kāi)派對(duì)。缺點(diǎn)：對(duì)面積要求大，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)要求高，整個(gè)起居空間之內(nèi)需要少柱或無(wú)柱設(shè)計(jì)。【超高層產(chǎn)品專(zhuān)題】頁(yè)腳純奢大戶(hù)型價(jià)值點(diǎn)挖掘齊備體貼的輔助空間北京緣溪堂仆人從廚房進(jìn)入戶(hù)內(nèi)仆人有獨(dú)立衛(wèi)浴間中西分廚島式廚房?jī)?yōu)點(diǎn)：主仆分入，中西分廚島式廚房，工人房帶獨(dú)立衛(wèi)浴，整體布局緊密合理。缺點(diǎn)：對(duì)面積要求大，缺少儲(chǔ)藏空間，客衛(wèi)還可以細(xì)分?？梢栽O(shè)計(jì)采光工人房；將客用衛(wèi)生間