項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的報(bào)告54精品課件

1、湖南高鑫.麓城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告目標(biāo)及問(wèn)題界定銷(xiāo)售執(zhí)行細(xì)節(jié)戰(zhàn)略指導(dǎo)報(bào)告思路解決思路項(xiàng)目背景12345項(xiàng)目區(qū)位初判本案位于長(zhǎng)沙市府板塊中央?yún)^(qū)位，對(duì)面就是該板塊房地產(chǎn)發(fā)展的帶頭羊咸嘉新村，從這個(gè)角度來(lái)講，本案是本區(qū)域發(fā)展的核心區(qū)位。1、區(qū)域日趨繁華，本案地塊已經(jīng)成為區(qū)域核心區(qū)位；2、緊隨融城步伐，河西先導(dǎo)區(qū)地產(chǎn)發(fā)展迅速，；3、本案地塊從咸嘉新村開(kāi)始至今已經(jīng)發(fā)展了7年，目前地塊已經(jīng)相當(dāng)成熟，周邊居民相對(duì)密集；4、毗鄰市府，周邊大專院校云集，購(gòu)買(mǎi)人群集中；本案對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目占地40.56畝，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，容積率3.3，綠化率達(dá)40從地理位置來(lái)看，本項(xiàng)目地塊是桐梓坡沿線

2、，難得的黃金寶地。該地理位置集中體現(xiàn)在三個(gè)核心價(jià)值：路通:桐梓坡路是河西市府板塊最早也是目前最繁華的一條城市干道，目前商業(yè)環(huán)境也逐漸成熟，本案的地塊條件非常優(yōu)越；人和:本案對(duì)面是市府板塊最早的成熟社區(qū)咸嘉新村，目前社區(qū)已經(jīng)成為該板塊規(guī)模最大、人口最集中的一個(gè)社區(qū)，本案地產(chǎn)咸嘉新村對(duì)面，可以借助咸嘉龐大的人脈網(wǎng)，人脈優(yōu)勢(shì)凸出。宜居:河西目前已經(jīng)被公認(rèn)為是長(zhǎng)沙最具居住價(jià)值的區(qū)域，本案更是位于該板塊難得的配套成熟區(qū)域，因此從居住價(jià)值方面優(yōu)勢(shì)明顯。同致行認(rèn)為本項(xiàng)目的地塊價(jià)值:區(qū)域價(jià)值區(qū)位價(jià)值地塊價(jià)值本案具有以上優(yōu)勢(shì)，但是卻面臨滯銷(xiāo)難題，本案的價(jià)值如何發(fā)掘？目標(biāo)及問(wèn)題界定銷(xiāo)售執(zhí)行細(xì)節(jié)戰(zhàn)略指導(dǎo)報(bào)告思路解決

3、思路項(xiàng)目背景12345同致行認(rèn)為本次提案首先要解決的核心問(wèn)題是：本次提案要解決的核心問(wèn)題如何清空一期尾盤(pán)，快速出貨，但又不損失二期及項(xiàng)目的整體形象？如何發(fā)掘已經(jīng)沉淀的項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的品牌形象？如何破解淡市營(yíng)銷(xiāo)的難題？目標(biāo)一期剩余194套房源快速出貨；彌補(bǔ)一期品牌缺失，展示發(fā)展商上市公司實(shí)力，為二期的推出奠定基礎(chǔ)?，F(xiàn)狀1、市場(chǎng)低迷，銷(xiāo)售壓力大。2、片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，去化速度緩慢，價(jià)格戰(zhàn)開(kāi)始。3、本案銷(xiāo)售出現(xiàn)斷檔，公眾及品牌形象缺失，一期余貨滯銷(xiāo)。目標(biāo)及問(wèn)題界定銷(xiāo)售執(zhí)行細(xì)節(jié)戰(zhàn)略指導(dǎo)報(bào)告思路解決思路項(xiàng)目背景12345SWOTSW區(qū)位優(yōu)勢(shì)融城先導(dǎo)，市府核心地塊優(yōu)勢(shì)板塊難得成熟碼頭發(fā)展商上市公司強(qiáng)勢(shì)背景周邊大

4、盤(pán)云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈；前期產(chǎn)品形象缺失，產(chǎn)品展示面較差；企業(yè)形象缺失，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目和發(fā)展商均無(wú)認(rèn)識(shí);O發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)政府直線救市三市融城，先導(dǎo)區(qū)快速發(fā)展；市府板塊，搶占發(fā)展先機(jī)重新整合企業(yè)和項(xiàng)目資源；重新塑造項(xiàng)目形象；重新定義物業(yè)價(jià)值； 以板塊成熟優(yōu)勢(shì)發(fā)掘人脈；以現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)創(chuàng)造價(jià)值；以差異化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)產(chǎn)品綜合優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)價(jià)值；T發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅市場(chǎng)供遠(yuǎn)大于需，競(jìng)爭(zhēng)壓力大淡市，客戶觀望情緒濃厚，投資客撤離；一期客戶發(fā)生公關(guān)危機(jī)；打造項(xiàng)目和核心競(jìng)爭(zhēng)力；發(fā)掘投資需求但規(guī)避地產(chǎn)投資，跳出惡性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)路；化解矛盾，延續(xù)人脈；不打價(jià)格戰(zhàn)；建立新規(guī)則；樹(shù)立新形象；創(chuàng)造新需求方

5、向一：速度是第一位的，快速回收資金。通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)一步到位快速去化產(chǎn)品，以價(jià)格作為評(píng)價(jià)產(chǎn)品品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。策略評(píng)價(jià)：1、作為住宅物業(yè)，必然難以跳出行業(yè)淡市的影響，陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)路；2、本案的優(yōu)勢(shì)沉淀，同時(shí)二期的形象受到影響；3、物業(yè)的價(jià)格受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的限制，難以拉升；4、加劇已購(gòu)房業(yè)主矛盾；方向二：通過(guò)塑造產(chǎn)品差異化，跳出惡性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)路，同時(shí)完成項(xiàng)目形象再造。目前項(xiàng)目一期已經(jīng)成為現(xiàn)房，園林環(huán)境景觀可以展示，通過(guò)重塑一期產(chǎn)品形象一方面促進(jìn)一期尾盤(pán)銷(xiāo)售，另一方面重塑項(xiàng)目形象，第三可以展示二期品質(zhì)。策略評(píng)價(jià)：1、一期產(chǎn)品重塑創(chuàng)造核心價(jià)值點(diǎn)；2、通過(guò)整體展示一期和二期的全貌重塑項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢(shì)；3、更為關(guān)鍵

6、的是通過(guò)重塑產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，跳出目前樓市的惡性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)路；目標(biāo)及問(wèn)題界定銷(xiāo)售執(zhí)行細(xì)節(jié)戰(zhàn)略指導(dǎo)報(bào)告思路解決思路項(xiàng)目背景12345如何重塑項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力？目前本案對(duì)外銷(xiāo)售均價(jià)在4500平方米左右，按照今年市場(chǎng)的普遍規(guī)律，樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格降到2019年初水平，則本案的價(jià)格回落范圍大約在600-700元左右，大概是一套房裝修的標(biāo)準(zhǔn)。我們通過(guò)剩余房源贈(zèng)送精裝修，一方面可以以極大的力度推動(dòng)剩余房源的銷(xiāo)售，另一方面可以解決剩余房源中臥室不規(guī)則的缺陷，第三可以通過(guò)精裝修房源的上市打造本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力和差異化優(yōu)勢(shì)；第四可以通過(guò)精裝修房展示企業(yè)和項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目品質(zhì)；精裝修樣板房一時(shí)難以出爐，可以通過(guò)在售樓部開(kāi)辟精

7、裝修設(shè)計(jì)展示區(qū)表現(xiàn)精裝修房效果。第一，購(gòu)房贈(zèng)送精裝修；通過(guò)贈(zèng)送老業(yè)主裝修設(shè)計(jì)一方面投入微乎其微，甚至可以和裝修公司協(xié)商從其裝修收入中返還設(shè)計(jì)費(fèi)，另一方面可以修復(fù)和老業(yè)主的感情，促進(jìn)老業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可，并利用老業(yè)主的人脈，同時(shí)配合一定的回饋措施促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)。要點(diǎn)：裝修設(shè)計(jì)公司必須選擇知名設(shè)計(jì)公司，體現(xiàn)設(shè)計(jì)作品的含金量。設(shè)計(jì)費(fèi)先有發(fā)展商墊付可在后期裝修公司的收入中返回；是增加售樓部人氣和人脈資源的重要手段；由于一期開(kāi)發(fā)涉及到延期交房賠付的問(wèn)題，利用給一期老業(yè)主的補(bǔ)償?shù)臅r(shí)機(jī)拉動(dòng)人脈，發(fā)力營(yíng)銷(xiāo)，化不利為有利。第二，老業(yè)主贈(zèng)送裝修設(shè)計(jì)；目前項(xiàng)目形象陳舊，需要根據(jù)重塑的項(xiàng)目形象昭示一個(gè)新的高品質(zhì)樓盤(pán)的形象定位

8、。因此項(xiàng)目的VI需要重新導(dǎo)入，項(xiàng)目的相關(guān)形象需要重新打造。具體包括：項(xiàng)目二期分案名及VI視覺(jué)系統(tǒng)，售樓部的重新裝飾（塑造項(xiàng)目整體形象及一期精裝修樓盤(pán)形象、項(xiàng)目沙盤(pán)、工地及戶外表現(xiàn)系統(tǒng)等等）第三，重新導(dǎo)入項(xiàng)目VI，重塑項(xiàng)目形象；由于項(xiàng)目一期和二期沒(méi)有整體規(guī)劃，以至于在一期銷(xiāo)售過(guò)程中客戶對(duì)項(xiàng)目的全貌缺乏認(rèn)識(shí)，另外發(fā)展商背后金花集團(tuán)的大背景缺乏市場(chǎng)認(rèn)知，導(dǎo)致客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)的偏差。目前急需撥亂反正，重塑項(xiàng)目高品質(zhì)形象，并以此抵消實(shí)際降價(jià)的負(fù)面效果，并未二期出世奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)。第四，對(duì)項(xiàng)目全貌整體宣傳，對(duì)發(fā)展商背景大力傳播，凸顯營(yíng)銷(xiāo)大手筆源于大背景；通過(guò)展示項(xiàng)目全貌提升項(xiàng)目的形象和品質(zhì)長(zhǎng)沙高鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有

9、限公司是一家的專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，是長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。公司成立于2019年8月。目前注冊(cè)資金為人民幣六億元，是上市公司金發(fā)科技（600143）的控股子公司。2019年6月25日公司在長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上以9.52億元競(jìng)得“長(zhǎng)土網(wǎng)掛201901號(hào)”地塊。認(rèn)識(shí)高鑫尖山項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙城市版圖的西北角，距離市政府約5公里6分鐘車(chē)程，距市中心約25分鐘車(chē)程。屬城市近郊地帶。項(xiàng)目總面積為709.8畝，凈用地516畝，保留代征面積193.6畝，代征用地為保留山體、水面、綠化、道路等，整體容積率為2.0。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商背景的包裝和傳播，增加客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目的信任，籍此來(lái)提升項(xiàng)目的社會(huì)形象。項(xiàng)目的園

10、林在施工中背離了設(shè)計(jì)本意，一方面無(wú)法顯示項(xiàng)目的品質(zhì)，另一方面作為已經(jīng)完成的園林對(duì)二期的客戶起到誤導(dǎo)的作用，將對(duì)一期尾盤(pán)和二期的銷(xiāo)售造成直接的影響，因此整改勢(shì)在必行。另外項(xiàng)目的軟件方面體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，有待提升。整改升級(jí)后的項(xiàng)目一期園林和物業(yè)將成為后期銷(xiāo)售的樣板區(qū)和展示區(qū)，會(huì)起到體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的作用。第五，對(duì)項(xiàng)目園林和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行提升；提升營(yíng)銷(xiāo)力的主要措施在于提升營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、營(yíng)銷(xiāo)道具、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行力，這將有專業(yè)的代理銷(xiāo)售隊(duì)伍完成。第六，提升營(yíng)銷(xiāo)力；目標(biāo)及問(wèn)題界定銷(xiāo)售執(zhí)行細(xì)節(jié)戰(zhàn)略指導(dǎo)報(bào)告思路解決思路項(xiàng)目背景1234508年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)熱點(diǎn)話題是“破冰”，一方面是07年末湖南的冰災(zāi)似乎預(yù)示著中國(guó)

11、房地產(chǎn)進(jìn)入冬天，冰災(zāi)已經(jīng)過(guò)去，但是房地產(chǎn)的冬天卻還在持續(xù)。對(duì)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)而言，傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)套路在這樣的大氣候下都失去了原有的效果，市場(chǎng)的游戲規(guī)則改了，不能與時(shí)俱進(jìn)的后果就是被淘汰。那么，在現(xiàn)階段的市場(chǎng)狀況下地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的出路在何方？同致行通過(guò)對(duì)全國(guó)各大城市的研究和實(shí)踐，推出自己的“破冰戰(zhàn)略破冰八法”。營(yíng)銷(xiāo)建議同致行破冰期營(yíng)銷(xiāo)攻略營(yíng)銷(xiāo)策略總綱傳統(tǒng)戰(zhàn)略+破冰八法孫子兵法云“以正合，以奇勝”，在正確的產(chǎn)品定位基礎(chǔ)上，結(jié)合傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)手段，通過(guò)團(tuán)購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)、人脈營(yíng)銷(xiāo)、巡展?fàn)I銷(xiāo)、行銷(xiāo)等主動(dòng)出擊的手段提高銷(xiāo)售速度。目前主流的傳統(tǒng)戰(zhàn)略有那些？推盤(pán)戰(zhàn)略：集中蓄客、集中開(kāi)盤(pán)；營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：廣告拉客，現(xiàn)場(chǎng)殺客；廣告戰(zhàn)略：媒體轟炸，活

12、動(dòng)配合；戶外（主力）：作為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的主力手段，盡管戶外一次性投入較大，但是效果持久，好的戶外可以為售樓部帶來(lái)持久的人流，是地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)傳統(tǒng)手段之首選；公交（主力）：是戶外的重要補(bǔ)充，可以視為流動(dòng)的戶外；網(wǎng)絡(luò)（輔助）：目前網(wǎng)絡(luò)作為地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)性價(jià)比最高的輔助手段越來(lái)越多的為人們所關(guān)注，網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)用巧妙往往會(huì)起到一些傳統(tǒng)廣告起不到的效果；短信（輔助）：以其效果立竿見(jiàn)影越來(lái)越被重視，尤其是結(jié)合項(xiàng)目活動(dòng)發(fā)送的短信效果更佳；報(bào)廣（輔助）：在重大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)投放，建議結(jié)合活動(dòng)投放； 山不轉(zhuǎn)水轉(zhuǎn)，從守株待兔到主動(dòng)出擊行銷(xiāo) 專精賣(mài)場(chǎng)，苦修內(nèi)功，終端發(fā)力，各個(gè)擊破提升案場(chǎng)的攻擊力 酒香就怕巷子深針對(duì)相對(duì)集中的目標(biāo)客戶的巡展

13、營(yíng)銷(xiāo) 化零為整，化被動(dòng)為主動(dòng)人脈營(yíng)銷(xiāo) 明修棧道，暗渡陳倉(cāng)團(tuán)購(gòu)營(yíng)銷(xiāo) 團(tuán)結(jié)就是力量板塊聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo) 物以類聚，人以群分小眾營(yíng)銷(xiāo) 你的眼里只有我注意力營(yíng)銷(xiāo)破冰八法：營(yíng)銷(xiāo)建議以上營(yíng)銷(xiāo)方略區(qū)別于傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)中一味地通過(guò)大量的投放廣告吸引客戶，營(yíng)銷(xiāo)終端被動(dòng)的守株待兔的模式，在目前列強(qiáng)齊聚長(zhǎng)沙，動(dòng)輒數(shù)十億投入、數(shù)千萬(wàn)廣告費(fèi)用覆蓋的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局下，為本項(xiàng)目尋求一條差異化營(yíng)銷(xiāo)的新組合模式。但是在初期階段，在我們的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)尚在搭建的狀況下，還不能完全拋棄傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)渠道，必要的廣告配合還是必不可少的。在項(xiàng)目人脈營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)搭建起來(lái)后，傳統(tǒng)的廣告投入就會(huì)逐步減少。隨著我們前期銷(xiāo)售量不斷積累，當(dāng)達(dá)到一定量時(shí)，這就為我們后期房源的銷(xiāo)

14、售奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、行銷(xiāo) 本案行銷(xiāo)將以大客戶的團(tuán)購(gòu)為主要特征，客戶群體以板塊內(nèi)各大院校、單位客戶為主。 我們將通過(guò)該部分產(chǎn)品的團(tuán)購(gòu)行銷(xiāo)快速拉升成家率，在開(kāi)盤(pán)之前達(dá)到一個(gè)理想的銷(xiāo)售進(jìn)度，然后借勢(shì)一鼓作氣打造項(xiàng)目淡市熱銷(xiāo)的狀況，以此推動(dòng)后期產(chǎn)品的銷(xiāo)售。 另外在推盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法上我們將盡可能采取走出去的一些營(yíng)銷(xiāo)措施，如巡展等，在銷(xiāo)售手法上我們將采取行銷(xiāo)的一些專業(yè)技巧，在前期對(duì)此進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)。 08年各樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這就對(duì)我們的一線銷(xiāo)售人員提出了更高的要求，不僅要熟悉產(chǎn)品，了解客戶心理，還要對(duì)我們的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)了如指掌，努力提升案場(chǎng)的攻擊力，打造一支“狼性團(tuán)隊(duì)”，這樣才能保證上門(mén)客戶的成交率。具

15、體方式有：、通過(guò)隨時(shí)搜集主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，并針對(duì)對(duì)手的缺陷研究相應(yīng)的說(shuō)辭，通過(guò)每天都例會(huì)隨時(shí)給售樓員培訓(xùn)；、針對(duì)客戶有可能對(duì)本案指出的缺陷以及本案的核心賣(mài)點(diǎn)制定相應(yīng)的說(shuō)辭，確保每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)對(duì)答如流；、通過(guò)小組配合（便衣組和正裝組）隨時(shí)保證賣(mài)場(chǎng)的人氣，并針對(duì)客戶看中的房源制造競(jìng)爭(zhēng)氛圍；、通過(guò)對(duì)團(tuán)隊(duì)考核和小組競(jìng)爭(zhēng)，制定每月獎(jiǎng)罰機(jī)制，針對(duì)完成任務(wù)或者業(yè)績(jī)優(yōu)秀者及時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)，針對(duì)不能完成考核目標(biāo)的置業(yè)顧問(wèn)給予停職以及辭退的處理。二、提升案場(chǎng)攻擊力三、巡展?fàn)I銷(xiāo)巡展是案場(chǎng)的延伸，是縮短營(yíng)銷(xiāo)渠道的一種手段。本案的巡展可以區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心或者在居民和單位的集中居住區(qū)舉行。四、人脈營(yíng)銷(xiāo)客戶之間的口碑效應(yīng)是很大的，所

16、以我們將考慮利用客戶之間的人脈關(guān)系進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。返利給介紹新客戶的老客戶，通過(guò)此種方式擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)，充分調(diào)動(dòng)老客戶介紹新客戶的積極性，給本案建立一條長(zhǎng)期的人脈營(yíng)銷(xiāo)的通道。操作方式：在給老客戶帶新客戶的回報(bào)方面最具激勵(lì)作用的無(wú)疑是現(xiàn)金的獎(jiǎng)勵(lì)，但是這種方式會(huì)對(duì)老客戶的人脈關(guān)系方面造成一些負(fù)面的影響，為了避免這種狀況，建議采取變通的方式進(jìn)行。為本案作出貢獻(xiàn)的老客戶給予一定的積分，積分可以直接兌現(xiàn)現(xiàn)金，也可以兌現(xiàn)裝修費(fèi)用或者建材、物業(yè)費(fèi)等各種方式，當(dāng)然后者可以通過(guò)我們的組織客戶團(tuán)購(gòu)會(huì)更優(yōu)惠。回報(bào)：方式一：老客戶介紹一個(gè)新客戶贈(zèng)送老客戶會(huì)員積分分。方式二：?jiǎn)挝豢蛻暨_(dá)到10個(gè)人或10個(gè)人以上，獎(jiǎng)勵(lì)每個(gè)單位客戶

17、會(huì)員積分分；方式三：老客戶介紹的新客戶達(dá)到10個(gè)人，額外再獎(jiǎng)勵(lì)客戶會(huì)員積分分；另外，通過(guò)贈(zèng)送老客戶精裝修設(shè)計(jì)也是人脈營(yíng)銷(xiāo)的重要措施之一；五、板塊聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)這塊主要從兩方面來(lái)做，一方面利用市府板塊炒作，達(dá)到板塊內(nèi)樓盤(pán)的共贏。具體板塊營(yíng)銷(xiāo)的操作方式一方面可以通過(guò)媒體為中介組織。另一方面也可以通過(guò)政府出面組織，第三也可以聯(lián)絡(luò)板塊內(nèi)其它樓盤(pán)進(jìn)行。例如：岳麓區(qū)政府主板的區(qū)域房交會(huì)、行業(yè)網(wǎng)站舉辦的岳麓區(qū)網(wǎng)上房交會(huì)等等。（具體營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃待與上述單位銜接后再行提交）六、注意力營(yíng)銷(xiāo)注意力營(yíng)銷(xiāo)主要是為了吸引大眾的眼球，從而提高項(xiàng)目和知名度，有力的促進(jìn)銷(xiāo)售，主要以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主。活動(dòng)的主要方式是密切關(guān)注市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題

18、，尤其是房交會(huì)或者關(guān)于河西先導(dǎo)區(qū)的活動(dòng)。另一方面利用房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的有關(guān)活動(dòng)來(lái)進(jìn)行宣傳，如家博會(huì)、汽車(chē)展銷(xiāo)會(huì)等。我們會(huì)隨時(shí)關(guān)注08年下半年的一些熱點(diǎn)事件或者話題及時(shí)策劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，達(dá)到借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)的目的，具體活動(dòng)計(jì)劃即時(shí)提交。項(xiàng)目：和莊主題：百姓購(gòu)房集結(jié)號(hào)簡(jiǎn)介：集結(jié)號(hào)新片客戶觀映活動(dòng)項(xiàng)目：和莊主題：恰同學(xué)少年簡(jiǎn)介：2019年秋交會(huì)，恰逢恰同學(xué)少年全國(guó)熱播。我們以該劇服裝為道具，在房展會(huì)派發(fā)項(xiàng)目資料，以極小的代價(jià)搶足了眼球。項(xiàng)目：和莊主題：開(kāi)福寺祈福活動(dòng)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)作為所有營(yíng)銷(xiāo)模式中最有說(shuō)服力的一種在一些高檔樓盤(pán)中應(yīng)用很廣，運(yùn)用的好，可以給客戶耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)的效果，對(duì)促進(jìn)成交有非常重要的效果。針對(duì)本案而

19、言，通過(guò)本案的精裝房和一期園林促成銷(xiāo)售就是最為關(guān)鍵的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)手段。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)建議環(huán)保、健康材料、高科技材料、工藝展示廳 目的:通過(guò)對(duì)材料和工藝的展示，展現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)，提高客戶購(gòu)買(mǎi)信心 關(guān)鍵點(diǎn)： 建筑工藝的剖析過(guò)程要配以文字說(shuō)明； 部分高科技材料可以現(xiàn)場(chǎng)示范，讓客戶體驗(yàn)其價(jià)值。 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)工法樣板房樣板房裝修風(fēng)格建議:樣板房的設(shè)計(jì)風(fēng)格結(jié)合客戶群的喜好來(lái)確定，而且要與項(xiàng)目的整體風(fēng)格一致。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)精裝樣板房本次提案結(jié)束，謝謝聆聽(tīng)！項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析模型世聯(lián)研究定位與物業(yè)發(fā)展研究模型來(lái)源深圳項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議2019年7月26日版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。未來(lái)2-3年大盤(pán)頻現(xiàn)，供應(yīng)集中放量，總量將超過(guò)2000萬(wàn)平方米。項(xiàng)目占地建面容積率開(kāi)發(fā)商特征描述2000萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)本項(xiàng)目07年上半年入市時(shí)，正是片區(qū)推盤(pán)的高峰期，競(jìng)爭(zhēng)趨白熱化。2019年2019年2019年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度一期萬(wàn)平方米