房產(chǎn)公司考察報告

1、房產(chǎn)公司考察報告篇一：地產(chǎn)公司考察報告某房地產(chǎn)公司考察報告根據(jù)年初計劃安排，為進一步開闊視野、拓展思路、尋找差距，學(xué)習(xí)借鑒其他城市的開發(fā)建設(shè)理念，提高濟寧房地產(chǎn)的開發(fā)水平，市房協(xié)于XX年4月12日至15日組織了部分會員單位的主要負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理，在市建委副主任馬建國的帶領(lǐng)下對北京、天津、沈陽、大連等4個城市的15個小區(qū)進行了觀摩考察。此次考察過程中，市房協(xié)秘書處還與天津、沈陽、大連等地的房協(xié)進行了深入交流，學(xué)習(xí)了他們在協(xié)會工作方面的一些先進經(jīng)驗與做法，探討了協(xié)會今后的運作模式及發(fā)展思路，受益良多，取得了較好的成果，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：一、考察概況此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、星

2、河灣，天津的柴樓莊園、美域、星耀五洲、天津濱海新區(qū)，沈陽的唯美品格、河畔新城、萬科城，大連的第五郡、小平島海御、萬科溪之谷、大連明珠、萬科魅力之城、明秀山莊。1、雅世合金公寓雅世合金公寓1：60沙盤雅世合金公寓由雅世集團投資、北京新歲豐臵業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，今年通過了“百年住居示范工程項目認(rèn)證”考評，并獲此殊榮。雅世合金公寓2.2萬平方米，總建筑面積7.8萬平方米，容積率2.2。該項目最大的創(chuàng)新亮點，在于“小戶型里的大空間”的設(shè)計，是由中國建筑設(shè)計研究院國家住宅工程中心和日本市浦建筑設(shè)計事務(wù)所強強聯(lián)手，打造出緊湊而多變的居住空間，創(chuàng)造了小戶型、多功能的精品建筑。雅世合金公寓所采用的部分先進技術(shù)

3、整體規(guī)劃上，雅世?合金公寓通過一橫兩縱四院總體整合，以復(fù)合性街區(qū)，創(chuàng)造出居住、活動、娛樂混合型的都市空間。景觀設(shè)計上，充分汲取亞洲園林智慧，打造獨具匠心的禪意園林在圍合的空間中打造汀步、綠丘、林蔭、裂巖四大景觀院落。技術(shù)上，采用了住宅的結(jié)構(gòu)體s(skeleton)和居住填充體i(infill)居住體系十項先進技術(shù)管線與結(jié)構(gòu)墻體分離系統(tǒng)、干式采暖系統(tǒng)、集中管道井系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、無負(fù)壓供水系統(tǒng)、內(nèi)保溫系統(tǒng)、負(fù)壓式新風(fēng)系統(tǒng)、煙氣直排系統(tǒng)等。豐富的空間應(yīng)用系統(tǒng)，包括dk（對面）餐廚系統(tǒng)、三分離衛(wèi)浴系統(tǒng)、居室分離系統(tǒng)，獨立玄關(guān)系統(tǒng)，完全收納系統(tǒng)，家務(wù)空間系統(tǒng)等，通過對小戶型空間的充分設(shè)計滿足家庭對大

4、空間的需求，也讓一套房能夠適應(yīng)一個家庭變化成長的各個階段的需求。為了配合這樣的空間設(shè)計，該項目建筑部品和建筑技術(shù)上充分汲取亞洲先進集成住宅優(yōu)勢，通過管線墻體全分離技術(shù)、24小時通風(fēng)換氣技術(shù)、中央空調(diào)、干式地暖技術(shù)、同層排水、廢氣直排技術(shù)、污廢分流，中水回用技術(shù)等數(shù)十項新技術(shù)系統(tǒng)的采用，實現(xiàn)建筑的百年耐用、可變和安全。2、金隅山墅金隅山墅項目總體規(guī)劃車庫入口樓體外觀廚房設(shè)計車位設(shè)計內(nèi)部空間設(shè)計由北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于海淀區(qū)，西四環(huán)與西五環(huán)之間，地處田村山麓，環(huán)境優(yōu)美，是少有的城市山景住宅。該項目占地面積10.5萬平方米，總建筑面積13.28萬平方米，分一二期開發(fā)，一期占地面積6

5、.2萬平方米，建筑面積約為6萬平米，主要以聯(lián)排和疊拼別墅為主，戶型上都是低密度大戶型。聯(lián)排面積在225m2-270川之間，每一戶都享有地下室、露臺的私密空間。疊拼別墅面積為210m-220m,戶型設(shè)計合理，下層環(huán)繞入戶花園、上層可透過露臺觀景，成為連接室內(nèi)、外空間的自然過渡。產(chǎn)品設(shè)計有機結(jié)合了自然和人文特點，設(shè)計細致入微，7.8米面寬，讓居住者能充分地享受到*。3、星河灣小區(qū)綠化由星河灣地產(chǎn)投資、北京富華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，屬于高檔住宅小區(qū)。該項目位于朝陽區(qū)東四環(huán)路朝陽北路四季星河路，占地面積34.7萬平方米，總建筑面積約60萬平方米。項目北臨106.7萬平方米森林公園，東傍133萬

6、平方米的綠化隔離帶。項目總體布局北高南低，西低中高，順應(yīng)地形、不拘一格，體現(xiàn)了建筑的錯落之美。園區(qū)內(nèi)的珍稀植物豐富多樣。共有喬木50多個品種，還種植了多種灌木、地被植物及水生植物。為保證自然更替綠色，植物配植采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合及花草結(jié)合的手法，既豐富了植物的層次又達到擴大綠化面積的效果，同時采用常綠植物及落葉植物營造了四季景觀，讓業(yè)主足不出門坐享四季景觀。星河灣以黃蠟石為主要園林景觀用石。黃蠟石質(zhì)地細膩、石料表面光潔度好，油潤感強，外觀色澤艷麗，最具特色的是富含瑪瑙玉質(zhì)紋，布于環(huán)境中，園林質(zhì)樸自然的氣息能達到雙事半功倍的效果。小區(qū)水系景觀設(shè)計上，星河灣自然山水庭園，結(jié)合靜態(tài)、動態(tài)水景，順應(yīng)

7、地形特點，巧妙的運用了“對景”、“借景”、“障景”以中國古典園林于咫尺之地體現(xiàn)大自然山水之美的造園手法，利用豐富的差異性園林語言。在起伏跌宕的山勢中，生氣盎然的喬林灌叢間，極其自然地串引溪流、跌泉等活水體系，山為水用，木為林用。星河灣建筑南北均為水面環(huán)繞，形成水中樓閣的特色。樓體外觀精裝修方面，星河灣以獨有的整體設(shè)計理念，創(chuàng)造出更為實用與人性化的全精裝品質(zhì)，用材均為世界頂級品牌。多種戶型與現(xiàn)代簡約風(fēng)格、現(xiàn)代古典的artdeco風(fēng)格、現(xiàn)代經(jīng)典風(fēng)格等多種精裝風(fēng)格，將高檔社區(qū)獨有的空間氣度，發(fā)揮到了極至。內(nèi)部裝修4、柴樓莊園柴樓莊園總體規(guī)劃衛(wèi)生間設(shè)計柴樓莊園住宅區(qū)由天津雙發(fā)房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司開發(fā)，

8、坐落于天津市北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)柴樓村原址，是天津市“十一五”規(guī)劃中“新家園”建設(shè)的所在地，是天津市小城鎮(zhèn)建設(shè)示范項目之一，列為北辰區(qū)政府確定的環(huán)境立區(qū)戰(zhàn)略重點項目工程。柴樓莊園項目占地總面積22萬平方米，總建筑面積70萬平方米，全部住宅由60幢點式高層樓宇組成，并輔以規(guī)?；虡I(yè)等配套設(shè)施，是天津市首個全部以現(xiàn)代化高層住宅樓組成的小城鎮(zhèn)?？蛷d設(shè)計廚房設(shè)計柴樓莊園項目凸顯環(huán)境生態(tài)、交通方便、配套齊全、布局合理、精裝舒適五大亮點。項目位于享有黃金走廊之稱的京津公路西側(cè)，緊靠近外環(huán)線，距市中心僅10余公里。建在柴樓莊園內(nèi)的公交客運中心站工程，占地1萬平方米，建有0.2萬平方米的客運大樓，預(yù)計有10余條公交線

9、路通達北辰各鎮(zhèn)、市中心區(qū)、武清楊村等地。項目留有規(guī)模龐大的商業(yè)用房，將陸續(xù)引入一批超市、餐飲、娛樂、金融等行業(yè)，形成配套齊全的社區(qū)服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，知名的集賢大酒店現(xiàn)已進駐。規(guī)劃“以人為本”設(shè)計，使每套住宅采光通透；從60平方米到200平方米，從一室、兩室、三室到四室，多種戶型應(yīng)有盡有。小區(qū)內(nèi)30篇二：房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研報告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)稽查中存在的問題及建議幾年來我市地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得如火如荼，尤其河?xùn)|新城的拉動影響，房價更始是一路上漲，盡管國家采取宏觀調(diào)控政策，仍然抑制不住房價的上揚，銷售形勢一片大好。然而，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報表嚴(yán)重虧損，這與房地產(chǎn)市場的繁榮形成巨大反差。為了規(guī)范房地產(chǎn)

10、開發(fā)企業(yè)的征收管理，遼陽市地稅局稽查局近幾年每年都安排對轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行專項檢查。現(xiàn)對稽查中發(fā)現(xiàn)存在的問題及稅務(wù)稽查的幾點建議分析如下：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式中存在的問題（一）合作建房之一：“以房換地”雙方均未納稅以房換地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的一種方式，具體形式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取土地所有人土地使用權(quán)的一種行為。因其前期投入少，對企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結(jié)算，也不通過會計帳簿核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只依據(jù)實際收取的“預(yù)收帳款”為計稅依據(jù)繳納

11、營業(yè)稅，形成偷逃稅款。實際上，在房屋與土地互換過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為；土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價，換取了部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此雙方都未按規(guī)定繳納稅款。（二）合作建房之二：以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)，雙方均未納稅土地所有權(quán)人將土地使用權(quán)出租給房地產(chǎn)開發(fā)公司若干年，房地產(chǎn)開發(fā)公司投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，開發(fā)公司將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還土地所有權(quán)人。在這一經(jīng)營過程中，雙方?jīng)]有貨幣結(jié)算，也因此忽略了稅金問題。實際上開發(fā)公司是以建筑物為代價換得若干年的土地使

12、用權(quán)，土地所有權(quán)人是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。土地所有權(quán)人發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。這一經(jīng)營過程中，合作雙方均未繳納相應(yīng)的稅款。（三）合作建房之三：按一定比例參與分配房屋，雙方均未納稅在合作建房中，甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)。房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，在此經(jīng)營過程中，合作雙方也未進行貨幣結(jié)算，在分得房屋后將房屋進行銷售而未按規(guī)定納稅。在此經(jīng)營行為中，未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。首先甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，發(fā)生了“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”行為，而對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售

13、，則發(fā)生了“銷售不動產(chǎn)”行為，因此合作雙方都未按規(guī)定繳納稅款。（四）合作建房之四：按一定比例參與收入分配，取得利潤未納稅在合作建房中，甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配或提取固定利潤。合營企業(yè)能夠按照所取得的房屋銷售收入繳納營業(yè)稅，而甲方在取得相應(yīng)的利潤或收入時未繳納相應(yīng)的稅金。在這種經(jīng)營行為中，甲方不屬于營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，甲方在取得固定利潤或從銷售收入中按比例提取的收時，發(fā)生了“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”的行為。（五）“拆一還一”回遷戶未依成本價計稅房地

14、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊有居民點進行開發(fā)時，對原有住戶普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場價或優(yōu)惠價出售的方法（俗稱“拆一還一，多增補價”）取得土地使用權(quán)。對原住戶增加面積繳納的購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍能依預(yù)收帳款計提營業(yè)稅，而對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計算并繳納營業(yè)稅。（六）假代建、真開發(fā)：雙方同時不繳納稅金開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實質(zhì)為對方（七）有掛靠關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)繳未繳稅費現(xiàn)象。包括被掛靠企業(yè)向掛靠方收取的代扣繳稅費未按規(guī)定時間申報等。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)核算

15、中存在的問題（一）隱匿收入方面企業(yè)“預(yù)收賬款”不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成少繳各項稅金及附加。一些企業(yè)的財務(wù)人員將預(yù)收的定金長期掛賬，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，認(rèn)為只要不給購房人開具正式的發(fā)票，不將預(yù)收帳款結(jié)轉(zhuǎn)到銷售收入中就可以不繳納營業(yè)稅。致使“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間滯后，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間。有的企業(yè)將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”，從而隱瞞收入，部分企業(yè)將向業(yè)主收取的“代辦費”、“手續(xù)費”、“車位費”等相關(guān)收費記入“其他業(yè)務(wù)收入”，未繳納相應(yīng)稅金。提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及

16、時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。將自行開發(fā)的房產(chǎn)用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時未按規(guī)定視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入未按規(guī)定申報繳納稅費。（二）虛增成本方面利用成本核算特點虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價X

17、銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務(wù)不能及時的取得各項目的“工程結(jié)算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預(yù)算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預(yù)算造價，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。支付工程款、材料款未取得國家規(guī)定的發(fā)票，加大成本支出少繳稅款。房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。同時少繳或遲繳房產(chǎn)稅、土地使用稅。企業(yè)管理人員的私家車，在企業(yè)列支并計提折舊，虛列

18、成本，少繳企業(yè)所得稅；企業(yè)將預(yù)繳的土地增值稅一次性計入當(dāng)期損益，虛增當(dāng)期成本，造成少繳企業(yè)所得稅。（三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費用利息支出問題。（1）未在成本對象中分?jǐn)偨杩罾?。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務(wù)處理未將其予以資本化，而作為財務(wù)費用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。（2）高利率融資。存在的問題主要有：在企業(yè)內(nèi)部進行集資，超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費用；在支付給職工利息時，有未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅的行為。銷售費用列支問題（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性

19、大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準(zhǔn)確。（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司收取費標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。（3）廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費、業(yè)務(wù)招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費”等明細科目的賬載金額。（四）其它問題：發(fā)票管理問題:該行業(yè)大多數(shù)企業(yè)都存在未按規(guī)定開具、取得發(fā)票的行為。印花稅問題：少數(shù)企業(yè)存在合同及實收資本未貼印花問題。不設(shè)置帳務(wù)，特別是掛靠

20、企業(yè)。因為目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是私營經(jīng)濟性質(zhì)，有的根本沒有設(shè)置帳務(wù)，也沒有專門的財會人員，只在房屋銷售（預(yù)售）時才臨時安排開票的收款人員，致使稅務(wù)機關(guān)無帳可查。或者雖設(shè)置了帳務(wù)，但不齊全，也不規(guī)范。有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不全，核算不準(zhǔn)確，會計人員多是家庭成員，財務(wù)會計水平較低，基本上只將銷售（預(yù)售）收入進行了核算，其余成本、費用帳大多沒有進行核算，致使所得稅檢查無從入手。土地增值稅的清算問題。為了不繳或少繳土地增值稅，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取各種手段規(guī)避土地增值稅。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將全部成本和費用都放在清算稅款的房地產(chǎn)扣除項目中，對于未銷售完的房地產(chǎn)，不進行成本和費

21、用的分?jǐn)偅灰灿械姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將具有產(chǎn)權(quán)的會所、地下車位等的成本也在清算稅款的項目中列支。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對綜合類房地產(chǎn)項目，如納稅人既開發(fā)普通住宅又開發(fā)底層商業(yè)用房的，在清算稅款時不按項目細類分別核算，而是全部按照普通住宅對待，以偷逃土地增值稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)開發(fā)的時間跨度長，開發(fā)成本大，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛列房地產(chǎn)的扣除項目金額，有的企業(yè)對開發(fā)成本費用進行不同項目間的分開核算，有的企業(yè)甚至存在憑證造假現(xiàn)象。三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查的幾點建議：（一）在稽查前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行全面了解掌握在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稽查之前，應(yīng)該充分了解企業(yè)的基本情況：其中主要包

22、括：該企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、組織機構(gòu)和經(jīng)營情況；財務(wù)會計機構(gòu)及其工作組織；以前年度接受審計和稅務(wù)檢查的情況；企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財務(wù)管理制度；公司的重要會計政策的選擇；企業(yè)會計銷售收入的確認(rèn)時限；企業(yè)銷售成本的計要求企業(yè)提供一些與項目基本信息有關(guān)的證件資料稅務(wù)稽查前期工作中需要企業(yè)提供的政府部門的批件包括以下方面：建委的立項批復(fù)建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補充合同國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議了解列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù)）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（7）建委頒發(fā)的施工許可證企業(yè)與施工

23、企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細等登記表房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)(11)房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售(預(yù)售)許可證，作為可售面積的依據(jù)(12)企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。實地觀察了解企業(yè)的建設(shè)項目相關(guān)情況檢查人員要到建設(shè)項目現(xiàn)場實地巡視項目的進展情況；要注意到企業(yè)的銷售部、工程部、預(yù)算部、財務(wù)部、人力資源部、檔案等部門實地觀察了解企業(yè)各部門的職責(zé)及彼此之間的相篇二：地

24、產(chǎn)公司考察報告篇一：某房地產(chǎn)公司考察報告某房地產(chǎn)公司考察報告根據(jù)年初計劃安排，為進一步開闊視野、拓展思路、尋找差距，學(xué)習(xí)借鑒其他城市的開發(fā)建設(shè)理念，提高濟寧房地產(chǎn)的開發(fā)水平，市房協(xié)于XX年4月12日至15日組織了部分會員單位的主要負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理，在市建委副主任馬建國的帶領(lǐng)下對北京、天津、沈陽、大連等4個城市的15個小區(qū)進行了觀摩考察。此次考察過程中，市房協(xié)秘書處還與天津、沈陽、大連等地的房協(xié)進行了深入交流，學(xué)習(xí)了他們在協(xié)會工作方面的一些先進經(jīng)驗與做法，探討了協(xié)會今后的運作模式及發(fā)展思路，受益良多，取得了較好的成果，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：一、考察概況此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、

25、星河灣，天津的柴樓莊園、美域、星耀五洲、天津濱海新區(qū)，沈陽的唯美品格、河畔新城、萬科城，大連的第五郡、小平島海御、萬科溪之谷、大連明珠、萬科魅力之城、明秀山莊。1、雅世合金公寓雅世合金公寓1：60沙盤雅世合金公寓由雅世集團投資、北京新歲豐臵業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，今年通過了“百年住居示范工程項目認(rèn)證”考評，并獲此殊榮。雅世合金公寓2.2萬平方米，總建筑面積7.8萬平方米，容積率2.2。該項目最大的創(chuàng)新亮點，在于“小戶型里的大空間”的設(shè)計，是由中國建筑設(shè)計研究院國家住宅工程中心和日本市浦建筑設(shè)計事務(wù)所強強聯(lián)手，打造出緊湊而多變的居住空間，創(chuàng)造了小戶型、多功能的精品建筑。雅世合金公寓所采用的部分先進技

26、術(shù)整體規(guī)劃上，雅世?合金公寓通過一橫兩縱四院總體整合，以復(fù)合性街區(qū)，創(chuàng)造出居住、活動、娛樂混合型的都市空間。景觀設(shè)計上，充分汲取亞洲園林智慧，打造獨具匠心的禪意園林在圍合的空間中打造汀步、綠丘、林蔭、裂巖四大景觀院落。技術(shù)上，采用了住宅的結(jié)構(gòu)體s（skeleton）和居住填充體i（infill）居住體系十項先進技術(shù)管線與結(jié)構(gòu)墻體分離系統(tǒng)、干式采暖系統(tǒng)、集中管道井系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、無負(fù)壓供水系統(tǒng)、內(nèi)保溫系統(tǒng)、負(fù)壓式新風(fēng)系統(tǒng)、煙氣直排系統(tǒng)等。豐富的空間應(yīng)用系統(tǒng)，包括dk（對面）餐廚系統(tǒng)、三分離衛(wèi)浴系統(tǒng)、居室分離系統(tǒng)，獨立玄關(guān)系統(tǒng)，完全收納系統(tǒng)，家務(wù)空間系統(tǒng)等，通過對小戶型空間的充分設(shè)計滿足家庭對

27、大空間的需求，也讓一套房能夠適應(yīng)一個家庭變化成長的各個階段的需求。為了配合這樣的空間設(shè)計，該項目建筑部品和建筑技術(shù)上充分汲取亞洲先進集成住宅優(yōu)勢，通過管線墻體全分離技術(shù)、24小時通風(fēng)換氣技術(shù)、中央空調(diào)、干式地暖技術(shù)、同層排水、廢氣直排技術(shù)、污廢分流，中水回用技術(shù)等數(shù)十項新技術(shù)系統(tǒng)的采用，實現(xiàn)建筑的百年耐用、可變和安全。2、金隅山墅金隅山墅項目總體規(guī)劃車庫入口樓體外觀廚房設(shè)計車位設(shè)計內(nèi)部空間設(shè)計由北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于海淀區(qū)，西四環(huán)與西五環(huán)之間，地處田村山麓，環(huán)境優(yōu)美，是少有的城市山景住宅。該項目占地面積10.5萬平方米，總建筑面積13.28萬平方米，分一二期開發(fā)，一期占地面積

28、6.2萬平方米，建筑面積約為6萬平米，主要以聯(lián)排和疊拼別墅為主，戶型上都是低密度大戶型。聯(lián)排面積在225m2-270川之間，每一戶都享有地下室、露臺的私密空間。疊拼別墅面積為210m-220m,戶型設(shè)計合理，下層環(huán)繞入戶花園、上層可透過露臺觀景，成為連接室內(nèi)、外空間的自然過渡。產(chǎn)品設(shè)計有機結(jié)合了自然和人文特點，設(shè)計細致入微，7.8米面寬，讓居住者能充分地享受到*。3、星河灣小區(qū)綠化由星河灣地產(chǎn)投資、北京富華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，屬于高檔住宅小區(qū)。該項目位于朝陽區(qū)東四環(huán)路朝陽北路四季星河路，占地面積34.7萬平方米，總建筑面積約60萬平方米。項目北臨106.7萬平方米森林公園，東傍133

29、萬平方米的綠化隔離帶。項目總體布局北高南低，西低中高，順應(yīng)地形、不拘一格，體現(xiàn)了建筑的錯落之美。園區(qū)內(nèi)的珍稀植物豐富多樣。共有喬木50多個品種，還種植了多種灌木、地被植物及水生植物。為保證自然更替綠色，植物配植采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合及花草結(jié)合的手法，既豐富了植物的層次又達到擴大綠化面積的效果，同時采用常綠植物及落葉植物營造了四季景觀，讓業(yè)主足不出門坐享四季景觀。星河灣以黃蠟石為主要園林景觀用石。黃蠟石質(zhì)地細膩、石料表面光潔度好，油潤感強，外觀色澤艷麗，最具特色的是富含瑪瑙玉質(zhì)紋，布于環(huán)境中，園林質(zhì)樸自然的氣息能達到雙事半功倍的效果。小區(qū)水系景觀設(shè)計上，星河灣自然山水庭園，結(jié)合靜態(tài)、動態(tài)水景，順

30、應(yīng)地形特點，巧妙的運用了“對景”、“借景”、“障景”以中國古典園林于咫尺之地體現(xiàn)大自然山水之美的造園手法，利用豐富的差異性園林語言。在起伏跌宕的山勢中，生氣盎然的喬林灌叢間，極其自然地串引溪流、跌泉等活水體系，山為水用，木為林用。星河灣建筑南北均為水面環(huán)繞，形成水中樓閣的特色。樓體外觀精裝修方面，星河灣以獨有的整體設(shè)計理念，創(chuàng)造出更為實用與人性化的全精裝品質(zhì)，用材均為世界頂級品牌。多種戶型與現(xiàn)代簡約風(fēng)格、現(xiàn)代古典的artdeco風(fēng)格、現(xiàn)代經(jīng)典風(fēng)格等多種精裝風(fēng)格，將高檔社區(qū)獨有的空間氣度，發(fā)揮到了極至。內(nèi)部裝修4、柴樓莊園柴樓莊園總體規(guī)劃衛(wèi)生間設(shè)計柴樓莊園住宅區(qū)由天津雙發(fā)房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)有限公司開發(fā)

31、，坐落于天津市北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)柴樓村原址，是天津市“十一五”規(guī)劃中“新家園”建設(shè)的所在地，是天津市小城鎮(zhèn)建設(shè)示范項目之一，列為北辰區(qū)政府確定的環(huán)境立區(qū)戰(zhàn)略重點項目工程。柴樓莊園項目占地總面積22萬平方米，總建筑面積70萬平方米，全部住宅由60幢點式高層樓宇組成，并輔以規(guī)?；虡I(yè)等配套設(shè)施，是天津市首個全部以現(xiàn)代化高層住宅樓組成的小城鎮(zhèn)?？蛷d設(shè)計廚房設(shè)計柴樓莊園項目凸顯環(huán)境生態(tài)、交通方便、配套齊全、布局合理、精裝舒適五大亮點。項目位于享有黃金走廊之稱的京津公路西側(cè)，緊靠近外環(huán)線，距市中心僅10余公里。建在柴樓莊園內(nèi)的公交客運中心站工程，占地1萬平方米，建有0.2萬平方米的客運大樓，預(yù)計有10余條公交

32、線路通達北辰各鎮(zhèn)、市中心區(qū)、武清楊村等地。項目留有規(guī)模龐大的商業(yè)用房，將陸續(xù)引入一批超市、餐飲、娛樂、金融等行業(yè)，形成配套齊全的社區(qū)服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，知名的集賢大酒店現(xiàn)已進駐。規(guī)劃“以人為本”設(shè)計，使每套住宅采光通透；從60平方米到200平方米，從一室、兩室、三室到四室，多種戶型應(yīng)有盡有。小區(qū)內(nèi)30篇二：房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研報告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)稽查中存在的問題及建議幾年來我市地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得如火如荼，尤其河?xùn)|新城的拉動影響，房價更始是一路上漲，盡管國家采取宏觀調(diào)控政策，仍然抑制不住房價的上揚，銷售形勢一片大好。然而，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報表嚴(yán)重虧損，這與房地產(chǎn)市場的繁榮形成巨大反差。為了規(guī)范房地

33、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征收管理，遼陽市地稅局稽查局近幾年每年都安排對轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行專項檢查?，F(xiàn)對稽查中發(fā)現(xiàn)存在的問題及稅務(wù)稽查的幾點建議分析如下：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式中存在的問題（一）合作建房之一：“以房換地”雙方均未納稅以房換地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的一種方式，具體形式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取土地所有人土地使用權(quán)的一種行為。因其前期投入少，對企業(yè)資金需求壓力不大而被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與土地所有人在房屋與土地互換過程中均沒有進行貨幣結(jié)算，也不通過會計帳簿核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只依據(jù)實際收取的“預(yù)收帳款”為計稅依據(jù)繳

34、納營業(yè)稅，形成偷逃稅款。實際上，在房屋與土地互換過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為；土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價，換取了部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此雙方都未按規(guī)定繳納稅款。（二）合作建房之二：以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)，雙方均未納稅土地所有權(quán)人將土地使用權(quán)出租給房地產(chǎn)開發(fā)公司若干年，房地產(chǎn)開發(fā)公司投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，開發(fā)公司將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還土地所有權(quán)人。在這一經(jīng)營過程中，雙方?jīng)]有貨幣結(jié)算，也因此忽略了稅金問題。實際上開發(fā)公司是以建筑物為代價換得若干年的土地

35、使用權(quán)，土地所有權(quán)人是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。土地所有權(quán)人發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。這一經(jīng)營過程中，合作雙方均未繳納相應(yīng)的稅款。（三）合作建房之三：按一定比例參與分配房屋，雙方均未納稅在合作建房中，甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)。房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，在此經(jīng)營過程中，合作雙方也未進行貨幣結(jié)算，在分得房屋后將房屋進行銷售而未按規(guī)定納稅。在此經(jīng)營行為中，未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。首先甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，發(fā)生了“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”行為，而對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷

36、售，則發(fā)生了“銷售不動產(chǎn)”行為，因此合作雙方都未按規(guī)定繳納稅款。（四）合作建房之四：按一定比例參與收入分配，取得利潤未納稅在合作建房中，甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配或提取固定利潤。合營企業(yè)能夠按照所取得的房屋銷售收入繳納營業(yè)稅，而甲方在取得相應(yīng)的利潤或收入時未繳納相應(yīng)的稅金。在這種經(jīng)營行為中，甲方不屬于營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，甲方在取得固定利潤或從銷售收入中按比例提取的收時，發(fā)生了“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”的行為。（五）“拆一還一”回遷戶未依成本價計稅房

37、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊有居民點進行開發(fā)時，對原有住戶普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場價或優(yōu)惠價出售的方法（俗稱“拆一還一，多增補價”）取得土地使用權(quán)。對原住戶增加面積繳納的購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍能依預(yù)收帳款計提營業(yè)稅，而對“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計算并繳納營業(yè)稅。（六）假代建、真開發(fā)：雙方同時不繳納稅金開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實質(zhì)為對方（七）有掛靠關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)繳未繳稅費現(xiàn)象。包括被掛靠企業(yè)向掛靠方收取的代扣繳稅費未按規(guī)定時間申報等。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)核

38、算中存在的問題（一）隱匿收入方面企業(yè)“預(yù)收賬款”不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成少繳各項稅金及附加。一些企業(yè)的財務(wù)人員將預(yù)收的定金長期掛賬，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，認(rèn)為只要不給購房人開具正式的發(fā)票，不將預(yù)收帳款結(jié)轉(zhuǎn)到銷售收入中就可以不繳納營業(yè)稅。致使“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間滯后，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間。2.有的企業(yè)將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”，從而隱瞞收入，部分企業(yè)將向業(yè)主收取的“代辦費”“手續(xù)費”、“車位費”等相關(guān)收費記入“其他業(yè)務(wù)收入”，未繳納相應(yīng)稅金。提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直

39、接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。將自行開發(fā)的房產(chǎn)用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時未按規(guī)定視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入未按規(guī)定申報繳納稅費。（二）虛增成本方面利用成本核算特點虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造

40、價X銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務(wù)不能及時的取得各項目的“工程結(jié)算單”所以在會計核算單位造價時往往使用以預(yù)算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預(yù)算造價，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。支付工程款、材料款未取得國家規(guī)定的發(fā)票，加大成本支出少繳稅款。房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。同時少繳或遲繳房產(chǎn)稅、土地使用稅。企業(yè)管理人員的私家車，在企業(yè)列支并計提折舊，虛

41、列成本，少繳企業(yè)所得稅；企業(yè)將預(yù)繳的土地增值稅一次性計入當(dāng)期損益，虛增當(dāng)期成本，造成少繳企業(yè)所得稅。（三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費用利息支出問題。（1）未在成本對象中分?jǐn)偨杩罾?。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務(wù)處理未將其予以資本化，而作為財務(wù)費用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。（2）高利率融資。存在的問題主要有：在企業(yè)內(nèi)部進行集資，超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費用；在支付給職工利息時，有未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅的行為。銷售費用列支問題（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意

42、性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準(zhǔn)確。（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司收取費標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。（3）廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費、業(yè)務(wù)招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費”等明細科目的賬載金額。（四）其它問題：發(fā)票管理問題:該行業(yè)大多數(shù)企業(yè)都存在未按規(guī)定開具、取得發(fā)票的行為。印花稅問題：少數(shù)企業(yè)存在合同及實收資本未貼印花問題。不設(shè)置帳務(wù)，特別是掛

43、靠企業(yè)。因為目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是私營經(jīng)濟性質(zhì)，有的根本沒有設(shè)置帳務(wù)，也沒有專門的財會人員，只在房屋銷售（預(yù)售）時才臨時安排開票的收款人員，致使稅務(wù)機關(guān)無帳可查?；蛘唠m設(shè)置了帳務(wù)，但不齊全，也不規(guī)范。有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不全，核算不準(zhǔn)確，會計人員多是家庭成員，財務(wù)會計水平較低，基本上只將銷售（預(yù)售）收入進行了核算，其余成本、費用帳大多沒有進行核算，致使所得稅檢查無從入手。土地增值稅的清算問題。為了不繳或少繳土地增值稅，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取各種手段規(guī)避土地增值稅。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將全部成本和費用都放在清算稅款的房地產(chǎn)扣除項目中，對于未銷售完的房地產(chǎn)，不進行成本和

44、費用的分?jǐn)?；也有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將具有產(chǎn)權(quán)的會所、地下車位等的成本也在清算稅款的項目中列支。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對綜合類房地產(chǎn)項目，如納稅人既開發(fā)普通住宅又開發(fā)底層商業(yè)用房的，在清算稅款時不按項目細類分別核算，而是全部按照普通住宅對待，以偷逃土地增值稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)開發(fā)的時間跨度長，開發(fā)成本大，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛列房地產(chǎn)的扣除項目金額，有的企業(yè)對開發(fā)成本費用進行不同項目間的分開核算，有的企業(yè)甚至存在憑證造假現(xiàn)象。三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查的幾點建議：（一）在稽查前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行全面了解掌握在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稽查之前，應(yīng)該充分了解企業(yè)的基本情況：其中主要

45、包括：該企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、組織機構(gòu)和經(jīng)營情況；財務(wù)會計機構(gòu)及其工作組織；以前年度接受審計和稅務(wù)檢查的情況；企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財務(wù)管理制度；公司的重要會計政策的選擇；企業(yè)會計銷售收入的確認(rèn)時限；企業(yè)銷售成本的計算方法等。7）要求企業(yè)提供一些與項目基本信息有關(guān)的證件資料稅務(wù)稽查前期工作中需要企業(yè)提供的政府部門的批件包括以下方面：建委的立項批復(fù)建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補充合同國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議了解列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù)）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建委頒發(fā)的施工許可證企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細等登記表房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)（11）房屋管理局頒發(fā)的商品