房地產經濟語音答疑507提綱課件

1、2013年春季學期房地產經濟課程答疑日期：5月07日助教：任宛竹一、課程內容介紹房地產經濟課程一共包括十章內容。第一章主要介紹了我國住房制度改革的情況。二至五章按照房地產開放的流程分別對土地征用、房地產投資、企業(yè)融資和開發(fā)方案的選擇和實施、產品的銷售等內容進行了闡述。六至九章主要涉及到房地產市場理論，主要包括房地產市場、房地產周期、房地產泡沫和房地產價值評估的程序和方法。而最后一章的主要內容則集中在物業(yè)管理。全書邏輯清楚、內容豐富，對房地產市場從多角度進行了全方位的解讀。書中引用了我國對于房地產市場的諸多法律和規(guī)定，對我們了解國家政策、正確的判斷市場環(huán)境和合乎規(guī)范的進行市場操作都能提供幫助。參

2、考教材房地產經濟論，崔建華 編著，經濟科學出版社，2011年版。二、復習方法和建議理解基本概念熟悉房地產投資風險評估、房地產價值評估等理論用本課程的原理和知識來分析和解釋現(xiàn)實當中關于房地產行業(yè)的實際問題 總體要求本課程應用性較強、理論性相對弱一些，使得本門課程的學習應該以結合現(xiàn)實經濟現(xiàn)象進行對應學習。本課程教材房地產經濟論的主要特征較為簡明扼要，通俗易懂，具有非常強的現(xiàn)實意義。具體而言，本書不僅涵蓋了對我國住房制度和土地制度的闡述，也包括了房地產投資的實務論述，還在修訂版中加入了近年來房地產市場運行中對應性的關于房地產泡沫與房地產周期等理論性較強的知識。因之，在復習的過程中，本門課程一方面要求

3、同學們理解和掌握房地產經濟學的一些基本概念，另一方面則要求同學們能夠依托所學習的知識對現(xiàn)實經濟現(xiàn)象提出自己的價值判斷。總體要求由于我國的房地產市場還處在培育發(fā)展的過程中，部分制度還在不斷的修訂，房地產開發(fā)的模式、要求也在變化，本門課程會加入一些最新的內容。因此要求同學們在掌握課本內容的基礎上，能夠及時跟隨市場的變化。在復習方法上，要求同學們在學習教材，參與論壇的討論外，也積極關注房地產經濟領域的最新事件，期末考試可能會在論述題要求大家就某一問題進行分析，請同學做好解答開放性試題的準備。具體建議 認真對待學習資源，以教學課件和教材為依托，全面掌握課程的知識點聆聽和參與語音答疑 要認真獨立完成作業(yè)

4、，按照參考答案的格式回答問題，作業(yè)覆蓋部分期末考試題目積極關注課程論壇每周導學欄目，掌握課程的重點；論壇中的新聞、專家文章等內容可以作為本課程的拓展知識，有利于開放性試題的解答復習資料1、教材和視頻教學課件（此類資源耗費時間較多，但推薦同學們以課本為主，在無法理解課本解釋內容時再結合視頻進行深度復習，特別是對于有時間有精力的同學）2、仔細復習課程論壇“每周導學”所指定的內容，明確各個知識點的考察類型和考察要求；3、仔細完成作業(yè)題（作業(yè)可用來熟悉以往考試題型，并涵蓋有部分期末考試試題）； 4、深度復習語音答疑相關資料（第二次語音答疑較為重要，主要是關于知識點的總結性串講，以及考試題型與考試重點的

5、講授，希望大家能夠積極參加）5、期末復習提綱三、考題類型名詞解釋題簡答題計算題論述題考題類型介紹1、名詞解釋 簡要敘述要點，亦可進行補充性說明，字數(shù)不必太多,使用1-4句話解釋名詞意義即可。2、問答題 對題目中的問題進行簡要回答，能在將要點回答清楚的基礎上進行適當?shù)暮唵侮U述即可。一般而言簡答題采點給分,僅答出每一知識點是什么可得一半的分數(shù),在答出每一點的基礎上進行適當?shù)慕忉?1-2句話即可)可得滿分?？碱}類型介紹3、計算題 計算題需要在計算的時候明確說明計算過程，且分數(shù)的判定主要依據(jù)計算過程的邏輯是否嚴密。4、論述題 能詳細的回答題目的含義、內容，并結合自己的理解進行詳細的闡述，僅回答要點者的

6、分數(shù)將酌情扣減。此部分需要同學結合我國房地產行業(yè)的相關政策性新聞進行分析，屬于開放性試題，無需千篇一律的答案，言之成理即可。四、重點內容概覽前言前言部分 概念：房地產、改良物、固定附著物【重點掌握】房地產的經濟性質前言名詞解釋房地產：土地以及固著于土地的與土地不可分離的部分，這些與土地不可分離的部分，包括建筑物、樹木、草地等各種具體的表現(xiàn)形式。改良物：是提高土地的品質，使土地更能滿足人們生產生活需要的物質。固定附著物：某種可以移動的物品一旦通過某種方式依附于房屋或土地上，則該物品成為不動產。前言房地產的經濟性質土地的稀缺性用途的多樣性社會經濟位置的可變性市場的區(qū)域性政府干預性合并與分割的可能性

7、四、重點內容概覽第一章 第一章 中國城鎮(zhèn)住房制度改革【重點】 概念：公積金、經濟適用房、廉租房、兩限房 了解改革前的中國城鎮(zhèn)住房制度 【掌握】我國原有城鎮(zhèn)住房制度的問題 了解住房商品化的含義 了解公有住房的出售與提租 了解我國住房公積金的繳存和提取使用 【重點掌握】我國城鎮(zhèn)住房制度改革的難點第一章名詞解釋公積金：國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房資金。經濟適用房：是在政府指導下組織建設的，適合中低收入家庭承受能力的，具有一定社會保障性質的微利商品房。第一章名詞解釋廉租房：市政府和單位向具有城鎮(zhèn)常住戶口的最低收入家庭提

8、供的租金相對低廉的普通住房。兩限房：全稱為限房價、限套型普通商品住房，兩限房經城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式招標確定住宅項目開發(fā)建設單位，由中標單位按照標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。我國原有城鎮(zhèn)住房制度的問題原有制度:福利性住房制度低租金是住房資金自身無法實現(xiàn)投入與回收的良性循環(huán)嚴重影響城鎮(zhèn)住房的建設和消費住房水平的差異取決于房屋的來源,即個人所在單位的類別消費結構不合理采取計劃和行政手段調控和管理,排斥市場與價格的作用.城鎮(zhèn)住房制度改革的難點一、房價-收入矛盾高房價使人們買不起房，也同時使人們租不

9、起住房。二、住房貨幣化分配中的補貼資金來源與利益均衡性問題住房補貼的來源問題、利益的均衡性問題三、住房的社會保障保障對象和措施（經適房等）四、重點內容概覽第二章 第二章 土地使用制度【重點】 【掌握】國有土地使用權出讓的含義 了解集體土地出讓的后果 了解土地使用權行政劃撥的幾種情況 【掌握】土地使用權出讓的方式 【掌握】土地使用權到期或國家提前收回土地 使用權的處理方式 了解土地出讓合同的內容 了解耕地保護制度的內容 【掌握】農業(yè)用地轉化為建設用地的內容國有土地使用權出讓的含義(背景)1988年土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓,國家依法實行國有土地

10、有償使用制度國有土地使用制度改革的根本思路:在堅持土地國家所有的前提下,所有權和使用權分離,通過出讓土地的使用權,實現(xiàn)國有土地的有償使用.國有土地使用權出讓的含義土地使用權出讓:就是國家將國有土地的使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用這項國家支付土地出讓金的行為.主體是國家出讓的是使用權而非所有權,有明確的年限土地使用權出讓的方式拍賣出讓符合事先約定的條件的競買人在一定的場合舉牌報價競爭,出價最高者獲得購買權招標出讓政府將出讓地塊各種條件和要求制成標書,采取公開或不公開、定向或不定向等方式將標書發(fā)到擬購買該地塊的競買人手中,有意競買人在指定時間以前將自己的投標書投入標箱,發(fā)標人通過評

11、標委員會對土地使用權出讓的方式所有投標進行評審,以確定土地使用權的受讓人.協(xié)議出讓政府同土地使用權的有意受讓人雙方進行一對一的協(xié)商和談判,就各方面的權利義務達成一致.土地使用權到期或國家提前收回土地使用權的處理方式在出讓年限期滿后,使用者需要繼續(xù)使用該土地申請續(xù)期在出讓年限期滿前土地使用者不申請續(xù)期或者申請沒有獲得批準，土地的使用權由國家無償收回。特殊情況下國家提前收回土地使用權拆遷、安置和補償工作土地滅失，土地使用權終止，國家不承擔土地使用者帶來的損失。農業(yè)用地轉化為建設用地的內容1.耕地保護:占用耕地補償制度和耕地總量控制制度2.國家征用土地三方面的法律特征征用主體的唯一性，征地行為的行政

12、性，征地條件的補償性。3.農用地轉用審批四、重點內容概覽第三章第三章 房地產投資 【掌握】了解房地產投資與房地產投機的區(qū)別 了解房地產投資的特點 了解房地產開發(fā)資金籌集的方式 了解選擇房地產開發(fā)籌資方案的判斷依據(jù) 【重點掌握】房地產項目的風險分析方法（會 計算） 了解房地產投資的風險及處置方式 了解收益確定情況下的決策方法房地產投資與房地產投機的區(qū)別房地產投資:將資源投入到房地產開發(fā) 經營 管理和中介服務等房地產的經營活動中,以期在未來能獲得一定的效益.房地產投機:第一,房地產投機者一般并不進行真正的房地產開發(fā)活動,而專注于房地產的市場流通,也就是房地產的轉手買賣.第二,房地產的投機者購買房地

13、產,不是因為其房地產以外的生產經營活動或者生活的需要,也就是說不是真實需求.第三,房地產投機存續(xù)的時間比較短,而投資活動是一個長期行為第四,房地產投機活動在市場處于景氣狀態(tài)時比較明顯,因為此時獲利機會比較多,獲利程度可能更高,而風險相對較小.第五,房地產投機者對利潤的期望往往大于投資者,因此,投機可能會獲利比較高,也可能遭受更大的損失高風險的投資行為就屬于投機。房地產項目的風險分析方法投資風險的度量度量風險的大小,就是度量各種不確定結果之間的差異程度或者離散程度.差異程度越大,說明不確定結果的總和效應越難以測定,從而風險就越大.作業(yè)計算題需要掌握四、重點內容概覽第四章 第四章 房地產融資 概念

14、：債券融資、房地產投資信托基金、房 地產產業(yè)投資資金 了解房地產融資的基本理論 【重點掌握】房地產企業(yè)融資特點與影響因素了解房地產企業(yè)一般融資渠道； 【重點掌握】我國房地產企業(yè)融資渠道存在的問題，以及分析深層次原因【掌握】房地產企業(yè)新型融資渠道，著重掌握房地產企業(yè)拓寬融資渠道的途徑債券融資:債券是指企業(yè)或政府為籌集房地產開發(fā)經營資金,依照法定程序發(fā)行,約定在一定期限內還本付息的有價證券.只有國有獨資公司 上市公司 兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有資格發(fā)行房地產投資信托基金:一種證券化的產業(yè)投資基金,通過發(fā)行股票,集合投資者資金,由專門機構經營管理,通過投資,選擇不同地區(qū) 不同類型的房地產

15、項目進行投資組合,在有效降低風險的同時,通過將房地產經營收入以派息的方式分配給固定,從而使投資人獲得長期穩(wěn)定的投資收益房地產產業(yè)投資資金:通過發(fā)行基金收益憑證募集資金,交由專業(yè)投資管理機構運作,基金資產專門投資與房地產產業(yè)或項目,以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài).房地產企業(yè)融資特點與影響因素融資特點:開發(fā)資金需求量大;土地和房產的抵押是重要條件;面臨比較大的經營風險和財務風險;開發(fā)的個階段資金不斷發(fā)生變化,具有不確定性.影響因素外部:政府政策 通脹水平內部:公司規(guī)模 盈利能力 房地產企業(yè)的信用 經營能力我國房地產企業(yè)融資渠道存在的問題，以及分析深層次原因問題融資結構單一,銀行面臨信貸風險

16、;金融創(chuàng)新少;法律法規(guī)還不健全原因房地產金融缺乏創(chuàng)新工具;房地產金融體系效率不高;房地產金融體系還不健全;與房地產金融相關的法律法規(guī)還不完善房地產企業(yè)新型融資渠道幾種新型融資渠道房地產投資信托基金;房地產產業(yè)投資基金;合作融資;短期融資券拓寬房地產企業(yè)融資渠道的建議建立多層次房地產融資體系;拓展多元化的房地產企業(yè)融資渠道;頒布和完善相關法規(guī)四、重點內容概覽第四章 第五章 房地產開發(fā) 概念：房地產開發(fā)、總價合同、單價合同、 成本加酬金合同、可調價合同 了解房地產開發(fā)的程序 【重點掌握】房地產開發(fā)可行性研究的內容 了解房地產開發(fā)項目招投標的一些注意事項 【掌握】工程建設合同的各種形式以及不同形 式

17、的具體內容 了解工程監(jiān)理的主要內容和工程驗收的程序房地產開發(fā) 根據(jù)城市規(guī)劃以及經濟社會發(fā)展的要求,對土地和土地上的建筑物 改良物與固定附著物進行的開發(fā)建設總價合同,通過投標者的競爭來決定工程的總造價并簽訂的承包合同單價合同,開發(fā)生按照工程項目的一定計量單位議定固定單價,然后再按照實際工程量匯總計價的方法成本加酬金合同,開發(fā)商向承包商支付工程實際發(fā)生的成本和一定酬金可調價格合同,合同價格可以依據(jù)開發(fā)商和承包商的約定而調整房地產開發(fā)可行性研究的內容開發(fā)項目概況、市場分析與預測規(guī)劃方案的優(yōu)選、項目進度安排投資估算、籌資方案與現(xiàn)金流分析財務分析、風險分析項目的社會效益與環(huán)境效益結論工程建設合同的形式按

18、照計價方式劃分總價合同,通過投標者的競爭來決定工程的總造價并簽訂的承包合同單價合同,開發(fā)生按照工程項目的一定計量單位議定固定單價,然后再按照實際工程量匯總計價的方法成本加酬金合同,開發(fā)商向承包商支付工程實際發(fā)生的成本和一定酬金可調價格合同,合同價格可以依據(jù)開發(fā)商和承包商的約定而調整按照承保范圍與關系劃分總承包合同,某一工程項目施工的全過程或某階段的全部工作由一個承包商負責組織實施聯(lián)合共同承包,大型的或者結構復雜的建筑工程,由兩個以上的承包單位聯(lián)合共同承包開發(fā)商直接發(fā)包的承包合同,開發(fā)商將工程分部分項直接發(fā)包給各承包商獨立承包合同,一家承包商獨立完成工程項目的合同按照是否包材料劃分包料合同,承包

19、商提供其所負責施工的項目一切材料和設備部分包料合同,承包商提供其所負責施工的項目的部分材料和設備,其余材料設備由開發(fā)商提供.不包料合同,開發(fā)項目建設所需要的全部材料和設備均由開發(fā)商負責提供,承包商只提供勞務四、重點內容概覽第五章 第六章 房地產市場 【掌握】房地產市場的特征 【重點掌握】影響商品房價格的因素 了解共有面積的分攤原則和內容 了解房地產轉讓的條件和手續(xù) 【掌握】房屋租賃與抵押的關系 【掌握】房地產抵押的含義及其形式 了解個人購房的“陷阱” 【掌握】個人購房合同的六項內容 【掌握】房地產的三種基本定價方法 了解房地產營銷的廣告策略的兩個注意事項 了解使房地產廣告具有吸引力的四點要求房

20、地產市場的特征土地一級市場中的賣方壟斷房地產市場是明顯的區(qū)域性市場房地產市場是房產與地產合一的市場房地產市場的法律性房地產市場是公開交易與隱蔽交易并存的市場影響商品房價格的因素制度因素 制度是由政府指定的,因而政府力量對商品房價格的影響不容忽視經濟因素 經濟發(fā)展狀況 房地產市場上的供求關系 居民收入水平 物價人口因素 人口數(shù)量 人口素質 人口流動 家庭規(guī)模投機因素 土地的投機等其他因素 自然環(huán)境 人文與社會環(huán)境 心理房屋租賃與抵押的關系房地產租賃與抵押的關系在本質上不矛盾兩種基本情形:先出租后抵押 按照買賣不破租賃的規(guī)則,即使在抵押權實現(xiàn)以后,租賃合同在有效期內應該對抵押物的受讓人繼續(xù)有效先抵

21、押后出租 在抵押權設定以后成立房屋租賃關系,租賃關系一般不會影響抵押權的實現(xiàn)房地產抵押的含義及其形式房地產抵押是指以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為預購商品房貸款抵押 購房人在支付首期規(guī)定的房價款之后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為在建工程抵押 抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為.個人購房合同的六項內容項目準售 在合同中必須載明開發(fā)項目的建設依據(jù)和銷售依據(jù)面積確認以及面積差異處理買受人逾期付款的

22、違約責任出賣人逾期交房的違約責任產權約定 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛房屋以及設施使用性質房地產的三種基本定價方法成本導向型定價 全部開發(fā)成本和目標利潤之和需求導向型定價 依據(jù)市場對開發(fā)項目的需求以及消費者對項目價值的認知程度定價競爭導向型定價 開發(fā)商可以接受現(xiàn)有的價格水平,隨行就市定價,也可以以比現(xiàn)行價格高出許多或者低許多的新價格水平定價,充當新價格的領導者或原有價格的挑戰(zhàn)者四、重點內容概覽第七、八章 第七章 房地產周期 了解經濟周期 了解房地產周期的概念、類型和階段 了解房地產周期的原因 了解房地產周期的傳導機制第八章 房地產泡沫概念：房地產泡沫，資源配置效應、收入分配

23、效應 【掌握】房地產泡沫的定義和特征 【掌握】房地產泡沫形成因素及機制分析 【掌握】房地產泡沫如何判定？ 【重點掌握】房地產泡沫的負面效應 【掌握】規(guī)避房地產泡沫的政策建議房地產泡沫:由于虛擬需求的過度膨脹導致房地產價格水平相對于其理論價格的非平穩(wěn)性上漲,由此造成房地產經濟的虛假繁榮現(xiàn)象資源配置效應收入分配效應(見負面效應分析)房地產泡沫的定義和特征定義:由于虛擬需求的過度膨脹導致房地產價格水平相對于其理論價格的非平穩(wěn)性上漲,由此造成房地產經濟的虛假繁榮現(xiàn)象一般特征:商品的供給與需求嚴重失衡投機交易情形嚴重獨有特征:房地產價格波動的一種形態(tài),價格波動幅度較大,沒有先后的連續(xù)性,也沒有穩(wěn)定的周期

24、和頻率主要源于投機行為,同時貨幣供應量在經濟系統(tǒng)中短期內劇烈變動也扮演了極為重要的角色房地產泡沫形成因素及機制分析形成因素:預期 投機 有限理性機制分析內層次因素分析土地供給的有限性居民住房建設周期和使用壽命長住房需求的無限性外層次因素分析信貸擴張投機因素制度因素市場體系的不完善及政府部門干預和監(jiān)管缺失房地產泡沫如何判定？房價收入比 經驗比例是房價應該為居民年收入的3-6倍住房空置率 國外合理區(qū)間4%-5% 投資增長率 相當于經濟增長率的兩倍時,就會產生泡沫的危險房地產泡沫的負面效應資源配置效應 房地產泡沫的膨脹,資產價格不斷上升,使得房地產資產持有人的財富不斷增加,不斷吸引社會資金注入房地產

25、業(yè),導致大量資金在該產業(yè)集中,在資金總量已定的情況下,無疑會減少在其他資產方面的資金投入,引發(fā)社會經濟資源的重新配置,泡沫的出現(xiàn)必將對國民經濟的產業(yè)結構產生影響收入分配效應 帶來收入上的再分配,這種分配效應屬于市場分配范疇.在泡沫成長階段,市場價格越來越偏離均衡價格,使得由市場分配因素決定的價格出現(xiàn)扭曲,產生及無效率又損害社會公平的分配效應風險效應 因房地產泡沫的產生 膨脹和崩潰導致房地產價格的大幅度波動以及對整體經濟的影響規(guī)避房地產泡沫的政策建議全面推進各項制度體制的改革與建設,具體包括土地制度財稅體制以及收入分配制度等深化金融體制改革加強對房地產業(yè)的監(jiān)管力度加強財政政策之間以及財政政策與貨

26、幣政策的相互配合四、重點內容概覽第六、七章 第九章 房地產價值評估【重點、難點】 了解房地產價值評估的原則和程序 了解房地產價值評估的各種方法 【重點掌握】收益還原法，可以利用此方法來比較不 同房地產的價值（會計算）第十章 物業(yè)管理 概念：業(yè)主公約、物業(yè)管理合同 【掌握】業(yè)主的概念及業(yè)主的權利與義務 了解業(yè)主委員會的權力與業(yè)務 了解物業(yè)管理的內容收益還原法(收益法)基本原理:某宗房地產的價值應該等于一定數(shù)量的貨幣,該筆貨幣資金存入銀行每年的利息收入與房地產每年所帶來的純收益相等. V=A/rV 待評估的房地產價值 A 待評估的房地產每年的純收益 r資本化率理論依據(jù)：房地產價格形成中的預期收益原

27、理，決定房地產價值的是未來的因素適用性：收益性房地產的價值評估作業(yè)題講解五、相關實例分析：名詞解釋題 經濟適用房回答：經濟適用房是指在政府主導下組織建設的，適合中低收入家庭承受能力的，具有一定社會保障性質的微利商品房。五、相關實例分析：簡答題 國有土地使用權有哪幾種出讓方式，當土地使用權到期或國家提前收回土地使用權時應怎么處理？回答：國有土地使用權的出讓可以采取拍賣、招標或雙方協(xié)議的方式。當土地使用權到期或國家提前收回土地的時候：（1）在土地出讓年限期滿后，使用者需要繼續(xù)使用該土地。此時，土地使用者要提前一定時間申請續(xù)期，除非是由于社會公共利益的需要而收回土地，國家應該批準土地使用者的續(xù)期申請

28、，這時要再次簽訂國有土地使用權的出讓合同，受讓方依照規(guī)定再次支付出讓金。業(yè)主公約 管理公約或公共契約,是業(yè)主承諾的 對全體業(yè)主具有約束力的有關物業(yè)使用 維護 維修 管理等方面權利義務的行為準則,是以書面形式訂立的自治規(guī)范.物業(yè)管理合同 是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托從事物業(yè)管理服務,由委托方與受托方訂立的約定雙方權利義務的書面協(xié)議五、相關實例分析：簡答題 (續(xù)) （2）在出讓期限滿前土地使用者不申請續(xù)期或者申請沒有獲得批準。這時土地的使用權由國家無償收回，原來的出讓合同所載明的權利義務關系終止。（3）在特殊情形下，國家可以提前收回土地使用權，即“社會公共利益需要”情形。（4）

29、土地滅失，土地使用權終止，國家不承擔因此給土地使用者帶來的損失。五、相關實例分析：計算題已知某房地產項目的投資收益率如下圖所示，請計算其風險度量值。宏觀經濟狀況發(fā)生概率投資收益率復蘇0.430%繁榮0.250%蕭條0.3-10%衰退0.1-30%五、相關實例分析：計算題答案： 平均收益率為: 0.40.3+0.20.5-0.30.1- 0.10.3=0.16 風險度量值為： = 0.269 五、相關實例分析：論述題 為什么要進行房地產開發(fā)的可行性研究，可行性研究的內容有哪幾部分？回答：房地產開發(fā)的可行性研究的主要任務就是要保證決策的科學性、合理性和可行性，為開發(fā)活動指明方向，提高項目決策成功率

30、，提高項目的經濟效益。其作用體現(xiàn)在：可行性研究就是項目審批；投資決策；項目籌資；開發(fā)商與有關各方商談合同、簽訂協(xié)議；編制下階段規(guī)劃設計方案的依據(jù)。其主要內容包括：卡發(fā)項目概況、市場分析與預測、規(guī)劃方案的優(yōu)選、項目進度安排、投資估算、籌資方案與現(xiàn)金流分析、財務分析、風險分析、項目的社會效益與環(huán)境效益、得出結論進行判斷。六、思維拓展我國房價飆高的原因有哪些？經濟因素政治因素國際因素11醉翁亭記 1反復朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語感。2結合注釋疏通文義，了解文本內容，掌握文本寫作思路。3把握文章的藝術特色，理解虛詞在文中的作用。4體會作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、導入新課范仲淹因參與改革被貶

31、，于慶歷六年寫下岳陽樓記，寄托自己“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”的政治理想。實際上，這次改革，受到貶謫的除了范仲淹和滕子京之外，還有范仲淹改革的另一位支持者北宋大文學家、史學家歐陽修。他于慶歷五年被貶謫到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期間，歐陽修在滁州留下了不遜于岳陽樓記的千古名篇醉翁亭記。接下來就讓我們一起來學習這篇課文吧！【教學提示】結合前文教學，有利于學生把握本文寫作背景，進而加深學生對作品含義的理解。二、教學新課目標導學一：認識作者，了解作品背景作者簡介：歐陽修(10071072)，字永叔，自號醉翁，晚年又號“六一居士”。吉州永豐(今屬江西)人，因吉州原屬廬陵郡，因此他又

32、以“廬陵歐陽修”自居。謚號文忠，世稱歐陽文忠公。北宋政治家、文學家、史學家，與韓愈、柳宗元、王安石、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏合稱“唐宋八大家”。后人又將其與韓愈、柳宗元和蘇軾合稱“千古文章四大家”。關于“醉翁”與“六一居士”：初謫滁山，自號醉翁。既老而衰且病，將退休于潁水之上，則又更號六一居士?？陀袉栐唬骸傲缓沃^也？”居士曰：“吾家藏書一萬卷，集錄三代以來金石遺文一千卷，有琴一張，有棋一局，而常置酒一壺?！笨驮唬骸笆菫槲逡粻枺魏?？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之間，豈不為六一乎？”寫作背景：宋仁宗慶歷五年(1045年)，參知政事范仲淹等人遭讒離職，歐陽修上書替他們分辯，被貶到滁州做了兩年知

33、州。到任以后，他內心抑郁，但還能發(fā)揮“寬簡而不擾”的作風，取得了某些政績。醉翁亭記就是在這個時期寫就的。目標導學二：朗讀文章，通文順字1初讀文章，結合工具書梳理文章字詞。2朗讀文章，劃分文章節(jié)奏，標出節(jié)奏劃分有疑難的語句。節(jié)奏劃分示例環(huán)滁/皆山也。其/西南諸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，瑯琊也。山行/六七里，漸聞/水聲潺潺，而瀉出于/兩峰之間者，釀泉也。峰回/路轉，有亭/翼然臨于泉上者，醉翁亭也。作亭者/誰？山之僧/曰/智仙也。名之者/誰？太守/自謂也。太守與客來飲/于此，飲少/輒醉，而/年又最高，故/自號曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之間也。山水之樂，得之心/而寓之酒也。節(jié)奏

34、劃分思考“山行/六七里”為什么不能劃分為“山/行六七里”？明確：“山行”意指“沿著山路走”，“山行”是個狀中短語，不能將其割裂。“望之/蔚然而深秀者”為什么不能劃分為“望之蔚然/而深秀者”？明確：“蔚然而深秀”是兩個并列的詞，不宜割裂，“望之”是總起詞語，故應從其后斷句?！窘虒W提示】引導學生在反復朗讀的過程中劃分朗讀節(jié)奏，在劃分節(jié)奏的過程中感知文意。對于部分結構復雜的句子，教師可做適當?shù)闹v解引導。目標導學三：結合注釋，翻譯訓練1學生結合課下注釋和工具書自行疏通文義，并畫出不解之處?！窘虒W提示】節(jié)奏劃分與明確文意相輔相成，若能以節(jié)奏劃分引導學生明確文意最好；若學生理解有限，亦可在解讀文意后把握節(jié)

35、奏劃分。2以四人小組為單位，組內互助解疑，并嘗試用“直譯”與“意譯”兩種方法譯讀文章。3教師選擇疑難句或值得翻譯的句子，請學生用兩種翻譯方法進行翻譯。翻譯示例：若夫日出而林霏開，云歸而巖穴暝，晦明變化者，山間之朝暮也。野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰，風霜高潔，水落而石出者，山間之四時也。直譯法：那太陽一出來，樹林里的霧氣散開，云霧聚攏，山谷就顯得昏暗了，朝則自暗而明，暮則自明而暗，或暗或明，變化不一，這是山間早晚的景色。野花開放，有一股清幽的香味，好的樹木枝葉繁茂，形成濃郁的綠蔭。天高氣爽，霜色潔白，泉水淺了，石底露出水面，這是山中四季的景色。意譯法：太陽升起，山林里霧氣開始消散，煙云聚攏，山谷又

36、開始顯得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明變化的，就是山中的朝暮。春天野花綻開并散發(fā)出陣陣幽香，夏日佳樹繁茂并形成一片濃蔭，秋天風高氣爽，霜色潔白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季。【教學提示】翻譯有直譯與意譯兩種方式，直譯鍛煉學生用語的準確性，但可能會降低譯文的美感；意譯可加強譯文的美感，培養(yǎng)學生的翻譯興趣，但可能會降低譯文的準確性。因此，需兩種翻譯方式都做必要引導。全文直譯內容見我的積累本。目標導學四：解讀文段，把握文本內容1賞析第一段，說說本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此運用了怎樣的藝術手法。明確：首先以“環(huán)滁皆山也”五字領起，將滁州的地理環(huán)境一筆勾出，點出醉

37、翁亭坐落在群山之中，并縱觀滁州全貌，鳥瞰群山環(huán)抱之景。接著作者將“鏡頭”全景移向局部，先寫“西南諸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南諸峰之中，視野集中到最佳處。再寫瑯琊山“蔚然而深秀”，點山“秀”，照應上文的“美”。又寫釀泉，其名字透出了泉與酒的關系，好泉釀好酒，好酒叫人醉?！白砦掏ぁ钡拿直惆抵型赋?，然后引出“醉翁亭”來。作者利用空間變幻的手法，移步換景，由遠及近，為我們描繪了一幅幅山水特寫。2第二段主要寫了什么？它和第一段有什么聯(lián)系？明確：第二段利用時間推移，抓住朝暮及四季特點，描繪了對比鮮明的晦明變化圖及四季風光圖，寫出了其中的“樂亦無窮”。第二段是第一段“山水之樂”的具體化。3第三段同樣是寫“樂”，但卻是寫的游人之樂，作者是如何寫游人之樂的？明確：“滁人游”，前呼后應，扶老攜幼，自由自在，熱鬧非凡；“太守宴”，溪深魚肥，泉香酒洌，美味佳肴，應有盡有；“眾賓歡”，投壺下棋，觥籌交錯，說說笑笑，無拘無束。如此勾畫了游人之樂。4作者為什么要在第三段寫游人之樂？明確：寫滁人之游，描繪出一幅太平祥和的百姓游樂圖。游樂場景映在太守的