BIM在商業(yè)地產(chǎn)項目中的實踐

1、瓣BI稗M白在商業(yè)地產(chǎn)項目中佰的實踐1項目概況骯上海證大房產(chǎn)是證笆大集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)扒的旗艦公司，也是柏香港主板的上市公伴司。公司專注于開百發(fā)和管理優(yōu)質(zhì)住宅班和商業(yè)地產(chǎn)項目，邦目前已成功開發(fā)了礙上海喜瑪拉雅中心捌和大拇指廣場等優(yōu)把秀城市綜合體項目板。襖南京證大大拇指項跋目是證大房產(chǎn)大拇拔指商業(yè)地產(chǎn)品牌在懊南京的延續(xù)和升級把。項目地塊位于南矮京南站東南方向，瓣項目占地總面積班為隘93 526.4阿m鞍2按，規(guī)劃總建筑面積隘約霸628 835.哎4m扳2頒，采用了 HYPERLINK /哀BIM爸技術(shù)，這也是該技百術(shù)在公司大型商業(yè)伴綜合體項目中的首八次應(yīng)用。啊南京證大大拇指項傲目效果圖辦2 HYPE

2、RLINK /把BIM俺應(yīng)用實踐藹該項目 HYPERLINK /矮BI爸M唉技術(shù)癌的實施需要從三個搬層按面矮佰稗規(guī)劃層、實施層及安保障層進行。胺南京證大大拇指項百目版BI扮M白三層框架圖扮規(guī)劃層主要解決項柏目應(yīng)用的目標和規(guī)疤劃，目標設(shè)定項目瓣或者公阿司班BI藹M癌應(yīng)用的方向，規(guī)劃瓣解決達到目標的實襖施步驟，規(guī)劃層需啊要公司或者項目管哎理層設(shè)定并一致通伴過。實施層主要定案義的是項目實施過靶程中伴的扒BI懊M百應(yīng)用方式及方法，叭可艾由擺BI絆M哎執(zhí)行團隊制定并報哀公司或者項目管理稗層審核通過。保障斑層主要定義的是項啊目應(yīng)用過程中需要班提供的相關(guān)條件，矮保障層設(shè)定的內(nèi)容胺需要公司或者項目敖相關(guān)管理團

3、隊審核爸。霸2.1 BI敗M藹應(yīng)用目標盎應(yīng)用目標的制定對熬于辦BI愛M八在項目上的應(yīng)用至八關(guān)重要，關(guān)系扳到啊BI半M骯應(yīng)用的全局和預期熬的價值評估。目標稗需要遵啊循捌SMAR唉T敗原則，并作埃為頒BI暗M吧在項目應(yīng)用的基本礙出發(fā)點，所敗有BI扮M柏活動，包括應(yīng)用點安的制定、服務(wù)商的拌選擇、合同的制定敖等都需要在目標的耙指引下完成。目標熬制定也需要考慮項奧目的重點、難點和胺公司管理流程等。背目標制定完成后，氨在公司和項目層次白，相關(guān)人員均應(yīng)明懊確隘BI半M翱應(yīng)用目標。本項目板依據(jù)公司特點和項隘目重點、難點，運挨用 HYPERLINK /邦BI背M安技術(shù)艾針對設(shè)計、施工和捌成本管理均制定了絆相應(yīng)的

4、目標要求。奧2.2 BI巴M擺應(yīng)用規(guī)劃昂BI挨M骯應(yīng)用規(guī)劃需要結(jié)合稗項目實際工期和公傲司發(fā)展要求來制定斑切實可行的步驟計耙劃，與此同時，每胺一步需要具備的條翱件和達到的目標均般需要明確。對于新絆開澳始奧BI壩M辦應(yīng)用的項目或者公笆司，首先需要解決柏的問題是基敖于八BI把M澳的工作流程問題。癌流程制定的基本目伴標是讓公司或者項安目相關(guān)參與方知道鞍在什么時間做什么氨事情，做到什么程敖度?；糜诎锽I八M把的流程制定需要在爸公司現(xiàn)有流程的基扮礎(chǔ)上梳理，流程的安梳理需依據(jù)目標展開相應(yīng)的實施活動盎，活動應(yīng)該包括主芭要事件、事件的前按提和假設(shè)、實施流唉程、工作程序、相案關(guān)角色在本事件上矮的職責及事件完成敗

5、的交付物和標準等捌。搬南京證大大拇指項跋目是本公司第一個扳應(yīng)耙用礙BI斑M擺的大型商業(yè)綜合體澳項目，為了給公司搬積累更多敖的襖BI半M巴項目管理經(jīng)驗，本百項目要拜求笆BI骯M敖顧問方依據(jù)證大公笆司內(nèi)部的管理流程凹和現(xiàn)狀，在充分調(diào)笆研和訪談的基礎(chǔ)上藹制定項目級別的咨啊詢報告，同時結(jié)合吧證大公司的特點，岸基于總部管控的出發(fā)點制定各項目應(yīng)瓣用艾BI矮M擺的參考標準。版BI伴M懊咨詢報告目錄職責分工和流程圖扒2.3 BI佰M斑輔助設(shè)計霸在設(shè)計階段頒，艾BI奧M白應(yīng)依據(jù)不同的項目伴特點和項目各階段邦的困難制定相應(yīng)的霸應(yīng)用點翱。氨BI百M阿建模是重要的基礎(chǔ)皚工作，模型必須要邦靈活應(yīng)用才能產(chǎn)生阿價值，因此，

6、不同昂階段的工作重點是把如何應(yīng)用模型。鑒瓣于南京大拇指廣場案項目體量大、功能壩布局變化快的特點澳，在擴初階段建立按了面積模型，動態(tài)柏跟蹤各棟各層的建澳筑面積，如下圖所襖示。面積統(tǒng)計報告版本項目由于層高比安較低（地下板室絆3啊層，其百中白B案2愛層傲3.5俺m百，柏B敖3澳層爸3.7哎m襖，地上部分最低層澳高爸為愛3.15般m背），空間比較緊張氨，在整個設(shè)計階拜段靶BI板M案的重點研究任務(wù)除邦了碰撞檢查和管線班綜合之外，就是凈扳高復核。從擴初階扳段的主要路由和干安線，到施工圖階段八考慮施工過程中的安噴淋頭及檢修空間皚等巴，擺BI霸M矮在設(shè)計階段圍繞凈芭高檢查快速建立和藹更新模型，核查并笆反饋給施

7、工圖設(shè)計吧團隊。擴初及施工佰圖早期辦，白BI板M岸團隊將模型復核的敖凈高分區(qū)域呈現(xiàn)給挨設(shè)計方，這樣施工跋圖設(shè)計方在收到說跋明之后能夠快速地霸定位問題和危險區(qū)澳域，并在總體原則皚上進行區(qū)域協(xié)調(diào)，昂避免從一開始就陷奧入解決局部單個問白題的泥潭。懊凈高區(qū)域分析定位伴圖笆施工圖階段，安排靶施工總承包商敖的捌BI胺M扳團隊和機電安裝團壩隊參與進行設(shè)計階爸段的管線綜合，提按出機電安裝上的相暗關(guān)要求絆，拜BI敖M搬團隊對這些要求進靶行合理采納并在模礙型上進行綜合排布把，將排布好的結(jié)果白依據(jù)施工圖紙反饋壩給施工圖設(shè)計方。奧經(jīng)過多輪的建模、跋復核、反饋和調(diào)整笆之后，至施工圖出頒圖階段，地下室復版雜區(qū)域和公共走道

8、罷的凈高在管線綜合拌調(diào)整后均滿足要求爸，下圖暗是柏BI班M絆配合設(shè)計方進行局柏部管線和路由優(yōu)化八調(diào)整笆后局部凈高隘由皚3.0m邦提升翱到按3.1稗m稗的截圖。版凈高分析和調(diào)整前擺后對比圖隘本項目另外一個重伴點和難點就是幕墻唉部分。幕墻除了本啊身的形體復雜，優(yōu)巴化技術(shù)難度大之外邦，在設(shè)計時還需要案考慮幕墻與主體結(jié)敗構(gòu)及幕墻與屋頂機啊電等的碰撞，下圖拌是幕墻玻璃翼與頂凹層樓板的碰撞報告捌。把幕墻與主體結(jié)構(gòu)碰敖撞報告頒大拇指項目一期整熬體的模型圖如下圖百所示：百一敗期稗BI礙M翱模型外部漫游視頻叭的截圖壩2.4 BI阿M疤配合招投標澳本項目的招投標是藹項目進展的大事之背一，但由于工期緊凹，整個招投標

9、的實霸際發(fā)生時間為一個佰月左右。如果在一皚個月的時間內(nèi)，要巴求投標方對項矮目癌BI吧M皚施工階段的應(yīng)用做拔一次匯報，一方面氨這么短的時間內(nèi)很胺難看到實施的實際扒效果，通常情況下盎投標方會在短期內(nèi)隘借用內(nèi)、外部資源絆，集中突擊以滿足鞍招標方的要求，這襖樣的結(jié)果可能沒有笆辦法如實反應(yīng)投標頒方在正常工作速度艾下真實的工作水平百；另一方面，業(yè)主盎內(nèi)部團隊在短期內(nèi)愛增加了評標的工作疤量和難度?；谶@版樣的考慮，本項啊目按BI笆M鞍配合招標提出了事耙前進行兩輪考察的板辦法。搬（昂1伴）第一輪般：扒BI熬M凹開放式問卷與考察懊該階段，首先制定敖一系列開放式問題捌并要求在規(guī)定時間般內(nèi)匯報。問題的制挨定要結(jié)合本

10、項目未唉來佰BI礙M熬將要解決的重點和柏難點問題提出，并懊充分考慮本項目的澳發(fā)包體系和本公司骯的管理體系。所有版的書面作答內(nèi)容要矮求結(jié)合項目案例，啊而不是空洞地來自皚于互聯(lián)網(wǎng)的拷貝版挨。在第一輪匯報完霸之后，選取有代表敖性的項目，到項目八現(xiàn)場參觀考察。考安察的重點既包笆括斑BI跋M稗工作本身，也包括版實際項目的管線排霸布等關(guān)百乎罷BI翱M澳應(yīng)用結(jié)果的內(nèi)容。芭（搬2澳）第二輪：項鞍目稗BI捌M愛實際應(yīng)用能力考評啊該階段針對項目圖埃紙的現(xiàn)狀，圍繞本柏項扒目岸BI骯M班的應(yīng)用制定可操作稗性強的考評辦法。澳本項目考評時利用矮擴初階段的圖紙進矮行了建模、土方施辦工模擬、混凝土算笆量及結(jié)合模型評估斑地下室

11、凈高的要求岸等多種考核方式。百考核過程中，考核俺標準和執(zhí)行辦法必拔須在公司內(nèi)部審核叭通過，所有考核必半須本著公平公正的笆基本原則作把為白BI鞍M罷的出發(fā)點。考核的頒目標在于挑選出合扮適的能夠勝任的投扮標單位，因此對考熬核結(jié)果需要關(guān)注相斑對排名，最終的相礙對排名在招投標的骯實際發(fā)生之前完成敗，這樣既能體擺現(xiàn)班BI瓣M疤專業(yè)的主張，也不案影響招投標時間，白投標單位也有更多啊的時間關(guān)注施工技敖術(shù)和商務(wù)條件。皚當所有單位都基于襖同樣的要求完成匯按報后，每家單位的白實力和水平顯露無爸疑，因此，最終的邦結(jié)果在公司內(nèi)部很霸容易達成一致。當擺然，每家公司絆的岸BI敖M哀應(yīng)用實力也可以通壩過多種角度去反應(yīng)扮，比

12、如地下室混凝把土算量的總量，本板項目聘請的投資顧礙問公司基于同一版芭施工圖（二矮維矮CA半D吧圖紙）按照傳統(tǒng)方盎法進行了算量，把藹該量作為基準量去稗評估每家的算量（安尤為重要的一點是襖，該基準參考量是叭公司成本控制條線昂認可的），然后以隘此基準量去衡量每家投標單位從模型笆里面提取的混凝土辦量。在考核方法制般定之初，對于各家哎的混凝土總量是否藹準確，筆者作為規(guī)笆則的制定者也沒有懊把握，最后的結(jié)果叭顯示，有兩家單位懊地下室的混凝土總阿量在誤胺差耙1捌%瓣以內(nèi)，這樣的結(jié)果扮也超過了筆者本人哀的預期。由于混凝凹土的基準量是獲得邦公司內(nèi)部成本控制壩條線認可的，那稗么哎“捌3疤家單位的算量結(jié)果岸在礙5吧%

13、拜的誤差范圍癌內(nèi)礙”襖這一結(jié)果也大大增爸強了公司內(nèi)部成本控制條線拔對佰BI胺M邦算量的信心。絆2.5捌昂設(shè)計階段靶的唉BI絆M靶應(yīng)用對施工階段的懊思考傲本項目在方案階段辦就已經(jīng)確定扮了皚BI疤M奧應(yīng)用的方向，從節(jié)板約資源、提高效率把和縮短整體工作時俺間的角度，提出了擺設(shè)計階段礙的版BI鞍M隘模型傳遞并應(yīng)用于笆施工階段的基本要罷求，因此，設(shè)計階岸段的模型規(guī)劃需要埃進一步考慮施工因案素。首先從建模方拌法上提出了模型按凹照樓層及專業(yè)拆分藹的要求，如下圖所矮示，這樣做可以保班證施工階段的模型癌能夠按照專業(yè)和樓板層提取。疤同時，在構(gòu)件的建耙模方法上進行了統(tǒng)百一，而且按照施工熬的要求建模，如墻敖、柱按照樓

14、層建立班，梁按照跨度建立佰，樓板按照分割區(qū)按域建立。有了統(tǒng)一伴的規(guī)則和方法之后扮，基本能夠保證設(shè)跋計模型傳遞給施工奧模型的大方向。另霸外，在實際操作過爸程中，在設(shè)計階段拜充分考慮施工因素熬，定期安排總承包頒商艾的巴BI邦M稗團隊對設(shè)計階段的瓣模型進行審查，充矮分考慮施工安裝對疤設(shè)計階段的管線綜拔合提出的要求。業(yè)襖主可針對總承包提隘出的合理化建議，八要求采納甚至更改叭設(shè)計階段的模型。3小結(jié)敗本項目目前施工圖皚設(shè)計階段已經(jīng)接近俺尾聲，施工階段襖的拔BI把M拌相關(guān)工作正在有條奧不紊地展開，施工暗階段的應(yīng)用尚未正翱式開始。根據(jù)近半藹年柏的霸BI癌M敖實踐，筆者將商業(yè)頒地產(chǎn)項目百的鞍BI瓣M阿實踐經(jīng)驗總結(jié)為如昂下幾點：襖（班1