中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 2021年第二季度_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、2021年第二季度商業(yè)地產(chǎn)熱度延續(xù) 市場(chǎng)需求近歷史峰值季度指標(biāo)速遞寫字樓季度環(huán)化年度同比租金-0.2-1.7空置率-0.6pp-1.2pp零售物業(yè)季度環(huán)化年度同比租金0.60.2空置率-0.3pp0.0pp倉(cāng)儲(chǔ)物流季度環(huán)化年度同比租金0.40.0空置率-0.2pp-1.6pp物業(yè)投資*季度環(huán)化年度同比總金額74.1132.8數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度*成交金額包含1000萬(wàn)美元以上的寫字樓、零售物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、綜合體、酒店和其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。寫字樓2021年二季度寫字樓市場(chǎng)租賃需求進(jìn)一步回暖,本季錄得凈吸納 量209萬(wàn)平方米,近歷史單季峰值。一線城市季內(nèi)貢獻(xiàn)逾凈 吸納量,此

2、外,科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的二線城市成都與杭州等需求強(qiáng)勁,單季錄得至萬(wàn)平方米凈吸納量。受益于市場(chǎng)活躍租賃需求, 租金跌幅收窄至0.2%,空置率相應(yīng)回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。零售物業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)保持復(fù)蘇態(tài)勢(shì),推升上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額至21.2萬(wàn)億元。本季度全國(guó)18個(gè)城市新增供應(yīng)及凈吸納量分別錄得214萬(wàn)平方米和212萬(wàn)平方米,凈吸納量錄得疫情爆發(fā)后最高值。新增供應(yīng)及現(xiàn)有空置面積去化情況良好,整體空置率小幅回落至 7.7%。全國(guó)購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比上升0.6%。倉(cāng)儲(chǔ)物流二季度國(guó)內(nèi)16個(gè)主要城市錄得高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)125萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)60%。其中京滬及其周邊節(jié)點(diǎn)城市占比超過40%,可租面積的增加帶來這些熱

3、門區(qū)域倉(cāng)庫(kù)需求的加速釋放,本季京滬凈吸納量均突破10萬(wàn)平方米。物業(yè)投資二季度國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)交易活躍度顯著提升,交易額環(huán)比上漲74.1至966億元,為2019年以來的最高季度成交額。上半年大宗交易總額錄得1,521億元,較2020上半年上漲30%,并且已超過疫情前2019年同期水平。宏觀經(jīng)濟(jì)2021年第二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)7.9,環(huán)比增長(zhǎng)1.3% 。上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng) 12.7%??萍紕?chuàng)新動(dòng)能持續(xù)增強(qiáng)。上半年高技術(shù)制造業(yè)和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值同比分別增長(zhǎng)22.6% 和 20.3%,新能源汽車、工業(yè)機(jī)器人、集成電路產(chǎn)量 同比分別增長(zhǎng)205.0%、69.8%、48.1%。與此同

4、時(shí),在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來的外部需求回暖推動(dòng)下,貨物貿(mào)易出口額同比增長(zhǎng)28.1%。國(guó)內(nèi)消費(fèi)繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng), 上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) 23%,化妝品、珠寶等消費(fèi)升級(jí)類商品增長(zhǎng)加快,餐飲消費(fèi)規(guī)模已經(jīng)恢復(fù)至疫情前水平。6月服務(wù)業(yè) 商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為52.3%,連續(xù)16個(gè)月高于臨界點(diǎn)。業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)為60.4%,繼續(xù)保持在高位景氣 區(qū)間。7月初,央行決定自7月15日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次時(shí)隔一年多后的首次降準(zhǔn)將釋放1萬(wàn)億的長(zhǎng)期資金,貨幣政策支持下半年經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的預(yù)期明確。世邦魏理仕預(yù)計(jì),在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和消費(fèi)持續(xù)回暖的合力作用下,全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有望增長(zhǎng)8.2。圖表1:季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

5、及同比增長(zhǎng)率人民幣億元350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0002018.12018.22018.32018.42019.12019.22019.32019.42020.12020.22020.32020.42021.12021.20中國(guó)季度GDP (現(xiàn)價(jià),億元,左軸)中國(guó)GDP同比增長(zhǎng)率(右軸)數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,世邦魏理仕研究部,2021年第二季度增長(zhǎng)率指標(biāo)(y-o-y)2021年6月(%)2021年3月(%)工業(yè)增加值8.314.1出口額32.230.6社會(huì)消費(fèi)品零售總額(累計(jì))23.033.9固定資產(chǎn)投資完成額(累計(jì))12.625

6、.6房地產(chǎn)開發(fā)投資(累計(jì))15.025.6M28.69.4社會(huì)融資總額(存量)11.012.3圖表2:主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20151050-5-102021年6月,首批9支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市, 標(biāo)志著中國(guó)公募 REITs 市場(chǎng)的正式啟動(dòng),對(duì)于改 善基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)、提升資產(chǎn)管 理能力具有重要意義。首批REITs上市不到一個(gè)月,國(guó)家發(fā)改委即發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施 領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通 知(958號(hào)文),將公募REITs試點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)展到 全國(guó),并將保障性租賃住房等底層資產(chǎn)納入試點(diǎn) 范圍,這有望加速推動(dòng)國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)的健康 發(fā)展。指數(shù)指標(biāo)2021年

7、6月2021年3月采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)50.951.9貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(1年期)3.853.85貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(5年期)4.654.65數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,世邦魏理仕研究部,2021年第二季度寫字樓凈吸納量436.7%第二季度同比空置率-1.2百分點(diǎn)第二季度同比租金-1.7%第二季度同比全國(guó)凈吸納量接近歷史單季峰值圖表3:全國(guó)寫字樓新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率年第二季度,全國(guó)個(gè)城市共錄得寫字樓新增供應(yīng)萬(wàn)平方米,四個(gè)一線城市貢獻(xiàn)逾萬(wàn)平方米,主要集中在新興商務(wù)區(qū)板塊如北京麗澤、上海浦東世博、深圳寶安等。寫字樓市場(chǎng)租賃需求延續(xù)上季度的復(fù)蘇態(tài)勢(shì),全國(guó)凈吸納量錄得萬(wàn)平方米,接近歷史單季峰值。一線城市活躍的經(jīng)濟(jì)

8、商務(wù)活動(dòng)使其貢獻(xiàn)凈吸納量的。其中,上海以萬(wàn)平方米,位列全國(guó)前一。北京錄得年內(nèi)最高值,盡管月爆發(fā)的局部疫情讓廣深兩地的商務(wù)活動(dòng)有所放緩,但四、五月份活躍的租賃市場(chǎng)依然使廣深兩地錄得逾 萬(wàn)平方米的單季凈吸納量。二線城市中成都、杭州、武漢和西安等科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)城市需求強(qiáng)勁,單季錄得至萬(wàn)平方米的凈吸納量。受益于活躍的租賃需求,全國(guó)寫字樓整體空置率環(huán)比回落 個(gè)百分點(diǎn)至 , 與疫情前( 年第四季度)空置率水平基本持平。全國(guó) 個(gè)城市中,共有 個(gè)城市錄得環(huán)比空置率下降??萍夹袠I(yè)繼續(xù)擴(kuò)張, 金融業(yè)租賃占比回升市場(chǎng)租賃成交類型來看,科技新媒體、金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)繼續(xù)擔(dān)當(dāng)主力需求引擎,貢獻(xiàn)租賃成交的 、 和 。細(xì)分行

9、業(yè)來看,國(guó)家對(duì)教育行業(yè)的整頓使得在 線教育行業(yè)擴(kuò)張速度放緩,本季部分企業(yè)調(diào)整 策略并整合現(xiàn)有辦公空間。但以新科技軟件開 發(fā)和場(chǎng)景應(yīng)用為業(yè)主重心的科技類企業(yè)繼續(xù)擴(kuò) 張。頭部科技企業(yè)則以擴(kuò)租為主要房地產(chǎn)策略,季內(nèi)約的科技企業(yè)擴(kuò)租交易來自頭部企業(yè)。1,000 2580020萬(wàn)平方米60015400102005200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021YTD00新增供應(yīng)凈吸納量空置率數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度圖表4:空置率和未來供應(yīng)500 50450 4540040萬(wàn)平方米3503530030250252

10、00201501510010505上海深圳廣州杭州武漢北京成都重慶西安南京長(zhǎng)沙青島寧波沈陽(yáng)蘇州大連無錫天津00未來供應(yīng)(2021-2023年)空置率(Q2 2021)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度本季度,金融業(yè)租賃交易占比回升,以銀行、保圖表5:不同行業(yè)租賃寫字樓面積占比險(xiǎn)、基金為代表的傳統(tǒng)金融繼續(xù)助推需求增長(zhǎng),搬遷和擴(kuò)租為主要交易類型,分別貢獻(xiàn)和 的成交面積。律師事務(wù)所繼續(xù)承擔(dān)專業(yè)服務(wù)類租戶的第一大需求行業(yè),貢獻(xiàn) 的行業(yè)內(nèi)租賃成交量,集中分布于一線城市,仍以搬遷和擴(kuò)租為主要交易類型。租金下行進(jìn)一步趨緩二季度全國(guó)寫字樓市場(chǎng)平均租金跌幅進(jìn)一步收窄,錄得環(huán)比下跌。杭州、寧波和成都實(shí)

11、現(xiàn)租金環(huán)比小幅增長(zhǎng),另有包括上海、廣州在內(nèi)的 個(gè)城房地產(chǎn), 7.0制造業(yè), 7.7專業(yè)服務(wù)業(yè), 8.2其他, 18.3醫(yī)藥和生命科學(xué), 3.3零售商貿(mào), 3.1科技新媒體, 32.5金融業(yè), 20.0市的租金跌幅減緩。進(jìn)一步聚焦城市內(nèi)部板塊發(fā)現(xiàn),北京望京、上海前灘、廣州琶洲、杭州黃龍、成都金融城和大源等連續(xù)數(shù)季錄得空置率顯著改善的板塊租金增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁。注釋:寫字樓租賃成交包括新設(shè)、擴(kuò)租、搬遷和升級(jí)。數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度圖表6:寫字樓租金指數(shù)200 175 150 125 100 指數(shù)Q1 2003 = 10075 2003 Q12004 Q12005 Q12006 Q

12、12007 Q12008 Q12009 Q12010 Q12011 Q12012 Q12013 Q12014 Q12015 Q12016 Q12017 Q12018 Q12019 Q12020 Q12021 Q150 全國(guó)一線城市二線城市注釋:基于租金面價(jià)的可比租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度零售物業(yè)凈吸納量N/A第二季度同比空置率0.0百分點(diǎn)第二季度同比租金0.2%第二季度同比年第二季度,全國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)繼續(xù)保持復(fù)蘇態(tài)勢(shì), 圖表7:全國(guó)零售物業(yè)新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率推升上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額至萬(wàn)億元,同 比增長(zhǎng)。消費(fèi)升級(jí)類商品銷售增長(zhǎng)領(lǐng)先,上半 年限額以上企業(yè)的黃金珠

13、寶、服裝、體育娛樂用品、汽車零售額的同比增速均超過,化妝品零售增 速也達(dá)到。1,200 121,00010萬(wàn)平方米800860064004世邦魏理仕預(yù)計(jì),下半年消費(fèi)市場(chǎng)回暖的基調(diào)不變,但基于去年同期基數(shù)擴(kuò)大,增速將逐步回落,全年 社零總額增長(zhǎng)有望達(dá)到左右。2000新增供應(yīng)凈吸納量2200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021YTD0空置率高品質(zhì)項(xiàng)目集中入市,凈吸納量創(chuàng)疫情后新高本季,全國(guó) 個(gè)城市總計(jì)錄得 萬(wàn)平方米的零售物業(yè)面積入市,多個(gè)期待已久的商場(chǎng)正式開業(yè),如上海啦啦寶都、寧波阪急百貨、重慶光環(huán)購(gòu)物公園等。龍湖、華潤(rùn)

14、、印力、香港置地等具有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商的項(xiàng)目貢獻(xiàn)本季新增供應(yīng)面積約,其開業(yè)率普遍在以上,加之現(xiàn)有空置面積被逐步去化,全國(guó)凈吸納量錄得疫情爆發(fā)后的最高值萬(wàn)平方米。季末空置率環(huán)比下降 個(gè)百分點(diǎn)至 。全國(guó)購(gòu)物中心首層租金繼續(xù)回升,環(huán)比增長(zhǎng) 至每天每平方米 元。數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度圖表8:空置率和未來供應(yīng)350 2130018萬(wàn)平方米250152001215091006503深圳上海成都重慶武漢長(zhǎng)沙西安南京北京寧波沈陽(yáng)廣州天津無錫杭州蘇州青島大連00未來供應(yīng)(2021-2023年)空置率(Q2 2021)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度圖表9:不同業(yè)態(tài)擴(kuò)張活

15、躍度風(fēng)險(xiǎn)資本助力國(guó)內(nèi)品牌快速擴(kuò)張, 奢侈品牌加快拓店步伐風(fēng)險(xiǎn)資本持續(xù)看好國(guó)內(nèi)消費(fèi)領(lǐng)域, 助推咖啡茶飲和特色餐飲、手辦潮玩、飾品集合店等品類快速擴(kuò)張。本季咖啡、咖啡、茶顏悅色、海倫司小酒館等在全國(guó)均有多家新店開出。名創(chuàng)優(yōu)品旗下潮玩手辦品牌于廣州、成都和上海相繼開出 夢(mèng)工廠店 ,五一節(jié)期間還在九城同開家新店。飾品集合 店如洋蔥倉(cāng)庫(kù)、超級(jí)飾擴(kuò)店快速。奢侈品和輕奢品牌繼續(xù)加大對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的投入。除對(duì)原店進(jìn)行升級(jí)和鋪位優(yōu)化,亦積極在高端商場(chǎng)開設(shè)新店, 本季錄得案例包括 、在寧波阪急百貨開設(shè)新店,、入 駐 深 圳 萬(wàn) 象 城 , 廣 州 太 古 里、開業(yè)等。運(yùn)動(dòng)健身業(yè)態(tài)新店品類更趨多元,滑雪體驗(yàn)館、沖浪館、

16、舞蹈教室等成為購(gòu)物中心此類業(yè)態(tài)面 積去化的新動(dòng)力。新能源汽車仍在繼續(xù)去化購(gòu) 物中心面積,主要以內(nèi)資或合資車企品牌為主,門店面積趨于小型化,選場(chǎng)區(qū)域下沉至次級(jí)商 圈。餐飲服飾 潮玩 新能源汽車 休閑體驗(yàn) 美妝 數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度圖表10:全國(guó)購(gòu)物中心首層租金指數(shù)指數(shù)Q1 2003 = 100250 225 200 175 150 125 100 75 2003 Q12004 Q12005 Q12006 Q12007 Q12008 Q12009 Q12010 Q12011 Q12012 Q12013 Q12014 Q12015 Q12016 Q12017 Q12018

17、Q12019 Q12020 Q12021 Q150 全國(guó)一線城市二線城市注釋:基于租金報(bào)價(jià)的可比租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度倉(cāng)儲(chǔ)物流凈吸納量17.5%第二季度環(huán)比空置率-0.2 百分點(diǎn)第二季度環(huán)比租金0.2%第二季度環(huán)比京滬及周邊節(jié)點(diǎn)城市供應(yīng)入市加速需求釋放, 成渝去化面積領(lǐng)先全國(guó)二季度國(guó)內(nèi)個(gè)主要城市錄得高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)。其中京滬及其周邊節(jié)點(diǎn)城市占比超過,可租面積的增加帶來這些熱門區(qū)域倉(cāng)庫(kù)需求的加速釋放,本季京滬凈吸納量均突破萬(wàn)平方米,天津、蘇州需求也表現(xiàn)活躍。中西部城市中,成渝倉(cāng)儲(chǔ)需求均持續(xù)活躍,去化面積領(lǐng)先全國(guó)。尤其成都本季凈吸納量錄得萬(wàn)平方米,全

18、國(guó)居首并創(chuàng)年以來新高。天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)的通航將進(jìn)一步鞏固了成都作為中國(guó)西部物流樞紐的地位。本季個(gè)主要城市總計(jì)凈吸納量達(dá)到萬(wàn)平方米,在強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下,高標(biāo)倉(cāng)整體空置率環(huán)比下 降個(gè)百分點(diǎn)至,為新冠疫情以來新低。在線購(gòu)物節(jié)推升第三方物流和電商需求第三方物流和電商仍是最主要的租賃需求來源, 分別占二季度整體租賃需求的和。京東、唯品會(huì)等傳統(tǒng)電商新租和擴(kuò)租面積較大,部分需 求與購(gòu)物節(jié)備貨有關(guān)。多多買菜等社區(qū)生美團(tuán) 優(yōu)選等社區(qū)團(tuán)購(gòu)繼續(xù)布點(diǎn),本季于環(huán)京、大灣區(qū)、成渝等多個(gè)主要城市群內(nèi)均錄得大面積租賃交易。值得關(guān)注的是, 快時(shí)尚跨境電商平臺(tái)希音()本季度錄得其新租及擴(kuò)租面積超過萬(wàn)平方米。希音最新一輪融資估值已經(jīng)超

19、億元,預(yù)計(jì)未來幾個(gè)季度將尋求更大規(guī)模倉(cāng)儲(chǔ)資源。此外,汽車制造業(yè)在本季度積極尋租,錄得總計(jì) 超萬(wàn)平方米的新租和擴(kuò)租,這與可選消費(fèi)的快 速?gòu)?fù)蘇及新能源補(bǔ)貼政策的加碼密切相關(guān)。圖表11:全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率600 2450020萬(wàn)平方米4001630012200810042009201020112012201320142015201620172018201920202021 YTD00 新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度圖表12:空置率和未來供應(yīng)300 60250 50萬(wàn)平方米2004015030100205010上海天津廣

20、州武漢寧波重慶成都北京杭州蘇州南京青島無錫沈陽(yáng)深圳大連00未來供應(yīng)(左軸,2021-2023年) 空置率(右軸,Q2 2021)數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部, 2021年第二季度一線城市租金保持快速增長(zhǎng), 二線城市租金步入良性增長(zhǎng)通道2021 年二季度, 全國(guó)16 座城市租金環(huán)比上漲0.4% , 連續(xù)第二個(gè)季度實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中一線城市租金增長(zhǎng)保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì), 環(huán)比增長(zhǎng)0.8% 。空置率持續(xù)位于5% 以下的北京漲幅領(lǐng)先, 單 季租金增長(zhǎng)達(dá)2% ; 大灣區(qū)的高標(biāo)倉(cāng)在持續(xù)向 好的進(jìn)出口需求以及跨境電商快速發(fā)展的帶動(dòng) 下進(jìn)一步上漲,廣州和深圳本季租金分別環(huán)比 上漲1.3% 和0.6%;上海市場(chǎng)以加速去化為主

21、,但租金仍錄得0.2% 的穩(wěn)步增長(zhǎng)。指數(shù)Q4 2009 = 100二線城市租金在一線周邊節(jié)點(diǎn)城市的推動(dòng)下,本季上漲0.2%。環(huán)滬節(jié)點(diǎn)城市漲幅均在0.5%以上,天津亦錄得0.4% 的增幅。圖表13:二季度不同行業(yè)租賃倉(cāng)儲(chǔ)物流面積的占比制造業(yè), 11其他其他零售和貿(mào)易行業(yè), 2第三方物流, 45電商, 43數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部, 2021年第二季度圖表14:全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流租金指數(shù)180 160 140 120 100 2009 Q12010 Q12011 Q12012 Q12013 Q12014 Q12015 Q12016 Q12017 Q12018 Q12019 Q12020 Q12021

22、Q180 全國(guó)一線城市二線城市數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度物業(yè)投資季度成交量74.1%環(huán)比變化季度成交量132.8%同比變化大宗交易金額創(chuàng)2019 年以來新高, 機(jī)構(gòu)資本積極入市二季度國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)交易活躍度顯著提升,交易額環(huán)比上漲 至 億元,為 年以來的最高季度成交額。上半年大宗交易總額錄得 億元,較 上半年上漲 ,并且已超過疫情前 年同期水平。本季地產(chǎn)基金、險(xiǎn)資、等機(jī)構(gòu)投資者的收購(gòu)金額達(dá)到億元,環(huán)比上漲,創(chuàng)歷史新高。外資買家交易額達(dá)到億元,較上季度外資成交 額環(huán)比上漲占比回升至 ,錄得新冠疫 情以來的最高值。機(jī)構(gòu)資本的積極入市展示出其 對(duì)中國(guó)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期信心以

23、及對(duì)當(dāng)下資產(chǎn) 價(jià)格正逐步進(jìn)入合理區(qū)間的判斷。一線城市在 年上半年的投資總額中占比為,其中上海的交易額突破 億元,重回城市榜單首位。在多個(gè)大型資產(chǎn)包交易的帶動(dòng)下,本季二線城市交易額占比升至 ,投資者對(duì)于核心二線城市中消費(fèi)升級(jí)驅(qū)動(dòng)的零售和倉(cāng)儲(chǔ)物流投資抱持積極態(tài)度。零售和酒店投資已恢復(fù)至疫情前水平, 寫字樓交易窗口逐步開啟具備運(yùn)營(yíng)能力的投資者正持續(xù)加倉(cāng)疫情后基本面快速修復(fù)的零售和酒店資產(chǎn),以獲取更高的回報(bào)。本季度零售資產(chǎn)交易額突破 億元人民幣,并推動(dòng)上半年交易總額至 億元, 已達(dá)到 年全年水平的。酒店投資亦加速反彈,上半年交易額達(dá)到近億元,近 年全年水平的 。寫字樓大宗交易金額達(dá)億元,自用買家需求持

24、續(xù)活躍,科技、生物醫(yī)藥、制造業(yè)企業(yè)本季貢獻(xiàn)寫字樓交易總額的。投資型買家持續(xù)關(guān)注門戶城市核心區(qū)位的寫字樓投資機(jī)會(huì),季內(nèi)錄得主要交易包括和諧健康保險(xiǎn)收購(gòu)大廈。此外,黑石于 月宣布收購(gòu)中國(guó)位于北京和上海以寫字樓為主的資產(chǎn)包 。盡管寫字樓市場(chǎng)短期內(nèi)仍面臨供應(yīng)高峰的影響,但考慮到過去 個(gè)月內(nèi)租賃需求的強(qiáng)勁反彈和資產(chǎn)價(jià)格的適度調(diào)整,寫字樓的交易機(jī)會(huì)窗口正逐步開啟。圖表15:商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額(按城市)圖表16:商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額占比- 按買家類型(人民幣1-0億元)100200300010203040502021 YTD202020192018一般企業(yè)地產(chǎn)基金地產(chǎn)公司機(jī)構(gòu)投資者20172016北京上海

25、廣州&深圳二線城市其他房地產(chǎn)信托2021 1H2020數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,RCA,2021年第二季度所錄交易包括在寫字樓,零售物業(yè),混合用途,工業(yè)物流,酒店和另類資產(chǎn)領(lǐng)域中超過1000萬(wàn)美元的交易。公募REITS上市進(jìn)一步利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資二季度總計(jì)錄得倉(cāng)儲(chǔ)物流、商務(wù)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)交易億元,代表性交易包括收購(gòu)新宜物流資產(chǎn)包以及凱德收購(gòu)上海顓橋數(shù)據(jù)中心。此外,疫情后生物醫(yī)藥相關(guān)主題投資成為產(chǎn)業(yè)投資的新關(guān)注點(diǎn)。 月首批上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募 中包括 單產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) ,得到了券商、險(xiǎn)資、銀行理財(cái)?shù)雀黝愘Y金積極參與。公募為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了新的融資來源和退出渠道,并增強(qiáng)了交易透明度,世邦魏理仕

26、預(yù)計(jì)這將進(jìn)一 步提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在大宗交易市場(chǎng)的交易活躍度。圖表18:商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額占比- 按物業(yè)類型0102030405060寫字樓零售資產(chǎn)酒店混合用途工業(yè)物流2021 1H其他資產(chǎn)2020數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部, 2021年第二季度圖表19:與中國(guó)區(qū)相關(guān)的封閉式私募基金融資額30,000 25,00020,000百萬(wàn)美元15,00010,0005,0000201620172018201920202021 1H數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,Preqin,2021年第二季度圖表20:2021年第二季度主要成交市場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)類型交易價(jià)格(人民幣百萬(wàn)元)買家賣家北京,上海,杭州,寧波,成都凱德來

27、福士資產(chǎn)包混合用途46,700平安人壽凱德集團(tuán)北京SK大廈寫字樓9,060和諧健康保險(xiǎn)SK集團(tuán)上海、北京、青島、西安、重慶ADIA 悅薈資產(chǎn)包購(gòu)物中心8,900Brookfield 博楓阿布扎比投資局上海上海顓橋數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)中心3,660凱德集團(tuán)中航信托及裕興科技投資控股有限公司廣州太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心3,200Link REIT 領(lǐng)展未披露數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度市場(chǎng)展望寫字樓展望年下半年,全國(guó) 個(gè)城市預(yù)計(jì)有至萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市,較多集中在四個(gè)一線城市及中西部區(qū)域,全國(guó)寫字樓市場(chǎng)的整體空置率預(yù)計(jì)將上升 至 個(gè)百分點(diǎn)。盡管供應(yīng)端仍面臨壓力,基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)和上半

28、年旺盛的寫字樓租賃需求,世邦魏理仕上調(diào)全年凈吸納量預(yù)測(cè)至萬(wàn)平方米,下半年凈吸納量預(yù)計(jì)逾萬(wàn)平方米。租金將進(jìn)一步擺脫全面下行的趨勢(shì),租戶持續(xù)流入、供需平衡改善明顯的區(qū)域有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)的租金增長(zhǎng),但城市和板塊之間的表現(xiàn)仍將分化。零售物業(yè)展望下半年, 預(yù)計(jì)全國(guó) 個(gè)城市將有 萬(wàn)平方米左右的新商場(chǎng)開業(yè), 年全年新增供應(yīng)達(dá) 萬(wàn)平方米。鑒于部分高品質(zhì)新項(xiàng)目品牌簽約率已達(dá) 以上,我們預(yù)計(jì)新項(xiàng)目的開業(yè)將推高凈吸納量至全年 萬(wàn)平方米左右,年底空置率將小幅上升 至 個(gè)百分點(diǎn)。受風(fēng)險(xiǎn)資本推動(dòng)的國(guó)內(nèi)品牌仍將是下半年市場(chǎng)需求的主力。從世邦魏理仕研究部追蹤的資本投資餐飲零售案例來看,二季度全部或部分資金用于開設(shè)實(shí)體店的成交共計(jì)

29、筆, 為年以來的最高水平。其中, 咖啡茶飲和特色簡(jiǎn)餐占比近六成,其次為美妝護(hù)膚、運(yùn)動(dòng)健身,潮玩手辦的投資熱度亦有所上升。此類品牌城市選址計(jì)劃多集中于一、二線城市。從開店規(guī)模上看, 整合產(chǎn)品線和大店模式成為多品牌服飾集團(tuán)的門店策略之一。一方面, 較大的門店面積有利于品牌方獲取更 好的商場(chǎng)鋪位和更優(yōu)惠的租賃條件, 另一方面,大店也有利于對(duì)品牌的集中式管理。單一品牌 或初創(chuàng)品牌則選擇入駐集合店或跨界與其他品 牌合作。建議業(yè)主結(jié)合項(xiàng)目招商定位與上述品 牌的契合度, 對(duì)商場(chǎng)的空間進(jìn)行相應(yīng)切分或整 合,以更好地捕獲其拓店需求。倉(cāng)儲(chǔ)物流下半年預(yù)計(jì)將有約萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。一線城市及其周邊區(qū)域的新增供應(yīng)放量

30、將成為 租戶在核心區(qū)位選址擴(kuò)租的機(jī)會(huì)窗口,尤其是 深圳將迎來三年后的首個(gè)新增供應(yīng)。寧波、武 漢等部分二線城市的去化壓力將有所加大,租 金走勢(shì)短期承壓。物業(yè)投資全年大宗交易金額有望增長(zhǎng),物流設(shè)施資 本化率將繼續(xù)下行。世邦魏理仕年初的中國(guó)投 資者意向調(diào)查結(jié)果顯示,的投資者計(jì)劃今 年加大對(duì)中國(guó)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的投資,而二季度 我們的確看到了各類資產(chǎn)交易全面復(fù)蘇的跡象,預(yù)計(jì)全年大宗物業(yè)交易金額將較年上升, 達(dá)到 億元。資產(chǎn)價(jià)格方面, 下半年商辦物業(yè)的資本化率將保持穩(wěn)定,而考慮到工業(yè)物流領(lǐng)域近兩年來活躍的私募地產(chǎn)基金募集和國(guó)內(nèi)公募的上市, 物流設(shè)施的資本化率將有小幅下行的空間。租金趨勢(shì)圖表21:全國(guó)寫字樓租

31、金走勢(shì)(Q2 2021)北京天津上海大連蘇州沈陽(yáng)南京青島廣州無錫深圳武漢重慶西安杭州長(zhǎng)沙成都寧波加速下跌跌幅放緩加速增長(zhǎng)增速放緩圖表22:全國(guó)購(gòu)物中心租金走勢(shì)(Q2 2021)天津廣州重慶西安長(zhǎng)沙北京大連沈陽(yáng)青島蘇州寧波無錫成都杭州上海南京深圳武漢加速下跌跌幅放緩加速增長(zhǎng)增速放緩圖表23:全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流租金走勢(shì)(Q2 2021)青島大連重慶武漢成都寧波沈陽(yáng)北京蘇州南京天津加速下跌跌幅放緩加速增長(zhǎng)上海無錫杭州廣州深圳增速放緩數(shù)據(jù)來源:世邦魏理仕研究部,2021年二季度.圖表24:2021年第二季度寫字樓租金和空置率城市租金單位租金環(huán)比變化( )同比變化( )空置率( )北京每月每平方米 元398.

32、9-0.7-1.916.9天津每月每平方米元97.0-0.5-3.734.3大連每月每平方米元85.9-2.9-3.520.2沈陽(yáng)每月每平方米元74.0-0.5-1.822.9青島每月每平方米元98.4-0.5-1.528.9上海每月每平方米元276.7-0.1-1.917.8南京每月每平方米元118.5-0.2-2.124.0杭州每月每平方米元116.80.6-0.617.4寧波每月每平方米元71.20.3-0.118.7蘇州每月每平方米元79.7-0.1-1.727.4無錫每月每平方米元59.0-0.6-2.928.2廣州每月每平方米元161.60.0-1.59.1深圳每月每平方米元187.3-0.2-1.720.9成都每月每平方米元83.40.3-0.418.4重慶每月每平方米 元77.4-0.1-1.726.4西安每月每平方米元76.6-0.10.831.8武漢每月每平方米元89.9-0.5-2.939.3長(zhǎng)沙每月每平方米元87.0-0.2-2.743.3圖表25:2021年第二季度零售物業(yè)租金和空置率城市租金單位租金環(huán)比變化( )同比變化( )空置率( )北京每天每平方米元35.90.1-0.58.5天津每天

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