農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心招商政策資料

1、,Word 版，可自由編輯！】目錄第一部分、招商政策制定背景、西安項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)展當(dāng)前，西安項(xiàng)目正按原計(jì)劃有序推進(jìn)，全部樁基已完成，現(xiàn)已進(jìn)入全面地 上施工階段，部分建筑如水果交易區(qū)和快捷酒店地基已打好。、市場(chǎng)客觀原因當(dāng)前西安北二環(huán)市場(chǎng)因團(tuán)結(jié)水庫(kù)的修建面臨著今年10月份拆遷的問題，根據(jù)掌握的市場(chǎng)情況來看，西部欣橋市場(chǎng)主體建筑已基本完工，其招商政策也將在10月份推出。屆時(shí)，部分商戶可能會(huì)選擇到新建的西部欣橋市場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。但由于西部欣橋市場(chǎng)地處昆明立交橋東南角，周邊交通配套與我公司項(xiàng)目比還距,我比期!的明部有一定的差故部分商戶對(duì) 公司項(xiàng)目還是 較看好，充滿 望，但我項(xiàng)目 招商政策并未 確，也會(huì)動(dòng)搖良照路

2、立空昆明路分商戶對(duì)我們項(xiàng)目的信心。同時(shí)，通過近期對(duì)西安主要大型的農(nóng)批市場(chǎng)宣傳（發(fā)放宣傳折頁(yè)）和意向 商戶訪談，使多數(shù)商戶更加明確的了解了我們的項(xiàng)目，每天來訪和來電的商戶 絡(luò)繹不絕，交談中得知來訪來電商戶最關(guān)心的還是我們的招商政策。選擇此時(shí)招商政策出臺(tái)正是滿足了市場(chǎng)的需求，迎合了商戶的預(yù)期，同時(shí)也符合我們項(xiàng)目推進(jìn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)第二部分、西安農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)調(diào)研情況說明、調(diào)研范圍根據(jù)西安市農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)規(guī)模大小，西安市農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)可分為一批市場(chǎng)、二批市場(chǎng)和零售終端市場(chǎng)。西安項(xiàng)目組經(jīng)過三個(gè)月左右的全方位的調(diào)研，共完成一批市場(chǎng) 14 家，分別是北二環(huán)蔬菜副食交易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、朱雀農(nóng)產(chǎn)

3、品交易中心、胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場(chǎng)群、方欣炭市街副食品市場(chǎng)、炭市街水產(chǎn)交易中心、西部欣橋市場(chǎng)（市場(chǎng)正在修建，處于招商前期階段）、國(guó)亨市場(chǎng)、豐慶路市場(chǎng)、長(zhǎng)樂路市場(chǎng)、自強(qiáng)西路冷庫(kù)、海隆水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)、西安黃河水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)、曲江瓜子市場(chǎng)。西安市農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)中沒有明顯的二批市場(chǎng)，二批市場(chǎng)的交易主要夾雜在一批市場(chǎng)中，其中朱雀市場(chǎng)的二批交易比較明顯，各市場(chǎng)中本地水果基本上都是二批，水果一批都建在產(chǎn)地。西安市一批市場(chǎng)分布零售終端市場(chǎng)85 家，分別是紡建路綜合市場(chǎng)、鹿苑街綜合批發(fā)市場(chǎng)、紡織五廠市場(chǎng)、長(zhǎng)樂坡蔬菜市場(chǎng)、胡家廟綜合市場(chǎng)、四合窯副食便民市場(chǎng)、萬壽便民市場(chǎng)、萬壽路便民放心市場(chǎng)、十七街坊集貿(mào)市場(chǎng)、緯什街

4、綜合市場(chǎng)、建工路綜合市場(chǎng)、韓森寨華林綜合市場(chǎng)、范北村蔬菜綜合市場(chǎng)、郭家村果蔬自由市場(chǎng)、曹家堡市場(chǎng)、金家堡市場(chǎng)、徐家灣市場(chǎng)、東關(guān)南街室內(nèi)綜合市場(chǎng)、長(zhǎng)樂坊綜合市場(chǎng)、安仁坊蔬菜副食便民超市、興慶綜合市場(chǎng)、森和市場(chǎng)、太乙路綜合市場(chǎng)、家里嘉蔬菜市場(chǎng)、西鐵南郊大市場(chǎng)、綠園市場(chǎng)、明珠巷蔬菜綜合市場(chǎng)、西安秦 嶺火燒碑蔬菜綜合市場(chǎng)、西安自力蔬菜市場(chǎng)、西安中北綜合交易市場(chǎng)、西安西 環(huán)綜合市場(chǎng)、冉家村菜市場(chǎng)、徐家莊菜市、二十所社區(qū)綜合市場(chǎng)、勞動(dòng)村豐元 市場(chǎng)、桃園西路祥發(fā)綜合市場(chǎng)、糜家橋新村市場(chǎng)、西桃園市場(chǎng)、豐登南路蔬菜 副食市場(chǎng)、豐登南路水果市場(chǎng)、金家堡市場(chǎng)、民新路綜合市場(chǎng)、日化蔬菜便民 點(diǎn)、昆明路蔬菜綜合市場(chǎng)、大

5、寨路蔬菜市場(chǎng)、二府莊農(nóng)牧漁市場(chǎng)、興發(fā)服裝蔬 菜市場(chǎng)、測(cè)繪西路市場(chǎng)、西影路紅星街辦市場(chǎng)、西安西勘西影路綜合市場(chǎng)、朱 雀路果蔬綜合市場(chǎng)、長(zhǎng)延堡購(gòu)物中心、翠華路蔬菜干果市場(chǎng)、龍首蔬菜綜合市 場(chǎng)、中北綜合市場(chǎng)、工農(nóng)路果品市場(chǎng)、自力蔬菜市場(chǎng)、老百姓平價(jià)蔬菜市場(chǎng)、 自強(qiáng)東路西閘口自由市場(chǎng)、大家潤(rùn)綜合市場(chǎng)、銘湖景園菜市場(chǎng)、八府莊市場(chǎng)、 藥王洞市場(chǎng)、順暢綜合市場(chǎng)、大明宮農(nóng)副產(chǎn)品購(gòu)物區(qū)、曹家廟市場(chǎng)、南康新村 市場(chǎng)、西安蓮湖區(qū)興旺蔬菜副食品綜合市場(chǎng)、緯二十八（范南村）街蔬菜副食 市場(chǎng)、棗園市場(chǎng)、永新路蔬菜副食市場(chǎng)、小北門順城蔬菜副食綜合市場(chǎng)、眾家 蔬菜市場(chǎng)、三棵樹曹家巷生鮮市場(chǎng)、東六路蔬菜市場(chǎng)、東大院社區(qū)便民點(diǎn)、

6、東 七路便民綜合市場(chǎng)、放心蔬菜大肉便民點(diǎn)、建國(guó)門老蔬菜副食綜合市場(chǎng)、建國(guó) 門新綜合市場(chǎng)、南油巷綜合市場(chǎng)、梁家牌樓便民點(diǎn)、文藝路副食品蔬菜市場(chǎng)、 白家村綜合市場(chǎng)、邊家村綜合市場(chǎng)。西安市內(nèi)零售終端市場(chǎng)分布、調(diào)研方法實(shí)地調(diào)研走訪，重點(diǎn)商戶約談、調(diào)研結(jié)果綜合分析市場(chǎng)名稱鋪位數(shù)建筑面積蔬菜果品凍品肉食水產(chǎn)副食調(diào)料北二環(huán)蔬菜副食交易中心鋪位數(shù)（個(gè)）4371560建筑平米（行）5400018455000西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）5501560建筑平米（行）1384618452200胡家廟蔬 菜副食綜 合批發(fā)市 場(chǎng)群鋪位數(shù)（個(gè)）162123450建筑平米（行）144002007329922方欣商圈鋪

7、位數(shù)（個(gè)）233260407建筑平米（行）1074755358140朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中鋪位數(shù)（個(gè)）16090150214心市場(chǎng)建筑平米（行）8163550757123960炭市街水產(chǎn)副食綜 合批發(fā)市 場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）180200建筑平米（行）121778400國(guó)亨巾場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）612建筑平米（行）15000豐慶路市場(chǎng)群鋪位數(shù)（個(gè)）1500建筑平米（行）30000長(zhǎng)樂路市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）717建筑平米（行）14340自強(qiáng)西路冷庫(kù)鋪位數(shù)（個(gè)）50建筑平米（行）1000曲江瓜子市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）80建筑平米（行）13320海隆水產(chǎn)市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）80建筑平米（行）1600黃河水產(chǎn)市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）20建筑平

8、米（行）400大家潤(rùn)綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）282136建筑平米（行）112315540銘湖景園菜后場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）30428建筑平米（行）1804040160八府莊巾場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）2516建筑平米（行）100240力動(dòng)利豐元市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）151212建筑平米（行）45132120藥土洞市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）20454建筑平米（行）100207560糜家橋新村市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）821建筑平米（行）802412西桃園市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）5138建筑平米（行）50103080豐登南路蔬菜副食市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）244318建筑平米（行）481230180豐登南路水果市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）2020820建筑平米（行）8040

9、0160400民新路綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）636建筑平米（行）241224日化蔬菜便民點(diǎn)鋪位數(shù)（個(gè)）748建筑平米（行）214080昆明路蔬菜綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）市場(chǎng)將要拆遷建筑平米（行）大寨路蔬菜后場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）8354建筑平米（行）24122940紡建路綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）17083276建筑平米（行）612160384912鹿苑街綜合批發(fā)市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）60341743建筑平米（行織五廠市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）585322建筑平米（行）1452088長(zhǎng)樂坡蔬菜后場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）7425建筑平米（行）2160230明珠卷蔬菜綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）7212449建筑平米（行）18

10、03024238西女/g火燒碑蔬菜綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）10115768建筑平米（行）3005421324西安自力疏菜巾場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）19622建筑平米（行）473080西安中北綜合交易市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）464558建筑平米（行）92825263西安西環(huán)綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）31614113建筑平米（行）621270565冉家村菜市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）12924建筑平米（行）39361020義藝路副食品蔬菜市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）1951016建筑平米（行）9075150240測(cè)繪西路市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）5358建筑平米（行）50305080西影路紅星街辦市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）155240建筑平米（行）361250865西

11、安西勘西影路綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）2471279建筑平米（行）84243001795胡家廟綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）30217100建筑平米（行）1208340940順暢綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）1511081建筑平米（行）25520200150大明宮農(nóng)副廠品購(gòu)物區(qū)鋪位數(shù)（個(gè)）1211627建筑平米（行家廟巾場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）50723建筑平米（行）3504917南康新村市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）30514建筑平米（行）21035140二府莊農(nóng)牧漁市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）20313建筑平米（行）6030130興發(fā)服裝疏菜巾場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）3252建筑平米（行）64520桃園西路祥發(fā)綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）30

12、17建筑平米（行）120170興旺蔬菜副食品綜鋪位數(shù)（個(gè)）621029合市建筑平米（行）212100242緯二十八（范南村）街蔬菜副食市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）401918建筑平米（行）400190180棗園市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）281554建筑平米（行）56150540永新路蔬菜副食市鋪位數(shù)（個(gè)）4518建筑平米（行）850180小北門順城蔬菜副食綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）252916建筑平米（行）902076150眾家蔬菜市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）171133建筑平米90110330（行）四合窯副食便民市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）13410建筑平米（行）40100萬壽便民市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）29104434建筑平米（行）87724040

13、315萬壽路便民放心市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）411321329建筑平米（行）1235330130300十七街坊集貿(mào)市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）91114建筑平米（行）111010140緯什街綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）103617建筑平米（行）1003060170建工路綜鋪位數(shù)58288452合市場(chǎng)（個(gè)）建筑平米（行）2901901040520韓林爾十林綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）81226建筑平米（行）801020260范北村蔬菜綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）9417建筑平米（行）14615105郭家村果蔬自由市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）1247建筑平米（行）1204070曹家堡市鋪位數(shù)（個(gè)）47948場(chǎng)建筑平米（行）9490480金家堡市場(chǎng)鋪位數(shù)

14、（個(gè)）4861167建筑平米10018165670（行）徐家灣巾場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）30467建筑平米（行）6012670東關(guān)南街室內(nèi)綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）20222建筑平米（行）6020220長(zhǎng)樂坊綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）361646建筑平米（行）108160460安仁坊蔬菜副食便民超市鋪位數(shù)（個(gè)）7810建筑平米（行）2180100興慶綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）37104341建筑平米（行）80304030410森和市場(chǎng)鋪位數(shù)22418（個(gè)）建筑平米（行）6016180長(zhǎng)延堡購(gòu)物中心鋪位數(shù)（個(gè)）321053建筑平米（行）96100530翠華路蔬菜干果市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）124415建筑平米（行）36124015

15、0三棵樹曹家巷生鮮市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）18109建筑平米（行）5410090東六路蔬菜后場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）2826建筑平米（行）842060東大院社區(qū)便民點(diǎn)鋪位數(shù)（個(gè)）321建筑平米302010（行）東七路便民綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）市場(chǎng)即將關(guān)閉建筑平米（行）放心蔬菜大肉便民占八、鋪位數(shù)（個(gè)）1172建筑平米（行）553510建國(guó)門老蔬菜副食綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）269建筑平米（行）206090建國(guó)門新鋪位數(shù)（個(gè)）1101820綜合市場(chǎng)建筑平米（行）365180200南油巷綜鋪位數(shù)（個(gè)）53181821合市場(chǎng)建筑平米（行）16054144170梁家牌樓鋪位數(shù)434便民點(diǎn)（個(gè)）建筑平米（行）403040白家村

16、綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）3421520建筑平米（行）6820110160朱雀路果蔬綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）建筑平米（行）市場(chǎng)即將關(guān)閉徐家莊菜市鋪位數(shù)（個(gè)）38131518建筑平米（行）93130150180二十所社區(qū)綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）2513822建筑平米（行）7512040200邊家村綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）14313建筑平米4210130（行）龍首蔬菜綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）13813建筑平米（行）4080130中北綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）3152449建筑平米（行）9340192342工農(nóng)路果品市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）7208建筑平米（行）3616064自力蔬菜市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）142811建筑平米（行）35166

17、488老百姓平鋪位數(shù)（個(gè)）424價(jià)疏采巾場(chǎng)建筑平米（行）321632聯(lián)志路疏鋪位數(shù)8135果自由市場(chǎng)（個(gè)）建筑平米（行）136176885自強(qiáng)東路西閘口自由市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）81225建筑平米（行）801202050太乙路綜合市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）47612938建筑平米（行）105910290380家里嘉蔬菜后場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）7127建筑平米（行）5691656西鐵南郊大市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）59162921建筑平米（行）300160245159綠園市場(chǎng)鋪位數(shù)（個(gè)）856建筑平米244318（行）合計(jì)鋪位數(shù)（個(gè)）301598731516226454建筑平米（行）2182712002150895通過對(duì)西安農(nóng)副

18、產(chǎn)品交易市場(chǎng)綜合調(diào)研分析，一批和二批市場(chǎng)交易主要集 中在13個(gè)市場(chǎng)，分別是北二環(huán)蔬菜副食交易中心、西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、 朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易中心、胡家廟蔬菜批發(fā)市場(chǎng)群、方欣炭市街副食品市場(chǎng)、炭市 街水產(chǎn)交易中心、國(guó)亨市場(chǎng)、豐慶路市場(chǎng)群、長(zhǎng)樂路市場(chǎng)、自強(qiáng)西路冷庫(kù)、海 隆水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)、西安黃河水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)、曲江瓜子市場(chǎng)。零售終端85個(gè)市場(chǎng)中有3個(gè)市場(chǎng)即將面臨拆遷和關(guān)閉，分別是朱雀路果蔬 綜合市場(chǎng)、昆明路蔬菜綜合市場(chǎng)、東七路便民綜合市場(chǎng)。蔬菜、副食和水產(chǎn)肉 食交易每個(gè)市場(chǎng)都有，凍品交易主要集中在10個(gè)市場(chǎng)，分別是太乙路綜合市場(chǎng)、自力蔬菜市場(chǎng)、中北綜合市場(chǎng)、興慶綜合市場(chǎng)、糜家橋新村市場(chǎng)、范北村蔬菜 綜合

19、市場(chǎng)、韓森寨華林綜合市場(chǎng)、萬壽便民市場(chǎng)、十七街坊集貿(mào)市場(chǎng)、建工路 綜合市場(chǎng)。各市場(chǎng)鋪位租金（元/天/行）蔬菜果品凍品肉食水產(chǎn)副食調(diào)料北二環(huán)蔬菜副食交易中心西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場(chǎng)方欣商圈32朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場(chǎng)西部欣橋市場(chǎng)正在修建無相關(guān)費(fèi)用國(guó)亨巾場(chǎng)豐慶路市場(chǎng)10長(zhǎng)樂路市場(chǎng)自強(qiáng)西路冷庫(kù)曲江瓜子市場(chǎng)海隆水產(chǎn)市場(chǎng)免費(fèi)黃河水產(chǎn)市場(chǎng)目前在招商和市場(chǎng)培育階段，免費(fèi)經(jīng)營(yíng)大家潤(rùn)綜合市場(chǎng)銘湖景園菜市場(chǎng)5八府莊市場(chǎng)2力動(dòng)利豐兀市場(chǎng)藥土洞市場(chǎng)糜家橋新村市場(chǎng)4西桃園市場(chǎng)豐登南路蔬菜副食市場(chǎng)55豐登南路水果市場(chǎng)民新路綜合市場(chǎng)日化蔬菜便民點(diǎn)昆明路蔬菜綜合市場(chǎng)市場(chǎng)即將關(guān)閉，無租

20、金大寨路疏菜巾場(chǎng)1111紡建路綜合市場(chǎng)1鹿苑街綜合批發(fā)市場(chǎng)2233紡織五廠市場(chǎng)4長(zhǎng)樂坡疏菜巾場(chǎng)明珠卷蔬菜綜合市場(chǎng)西安秦嶺火燒碑蔬菜綜合市場(chǎng)3333西安自力蔬菜市場(chǎng)455西安中北綜合交易市場(chǎng)44西安西環(huán)綜合市場(chǎng)1010冉家村菜市場(chǎng)44文藝路副食品蔬菜市場(chǎng)3222測(cè)繪西路市場(chǎng)4444西影路紅星街辦市場(chǎng)西安西勘西影路綜合市場(chǎng)胡家廟綜合市場(chǎng)55順暢綜合市場(chǎng)6大明宮農(nóng)副產(chǎn)品購(gòu)物區(qū)曹家廟市場(chǎng)3333南康新村市場(chǎng)3333二府莊農(nóng)牧漁市場(chǎng)興發(fā)服裝疏菜市場(chǎng)2桃園西路祥發(fā)綜合市場(chǎng)興旺蔬菜副食品綜合市緯二十八街蔬菜副食市場(chǎng)1棗園市場(chǎng)永新路蔬菜副食市22小北門順城蔬菜副食綜合市場(chǎng)333眾家疏菜巾場(chǎng)四合窯副食便民市場(chǎng)1

21、1萬壽便民市場(chǎng)2222萬壽路便民放心市場(chǎng)十七街坊集貿(mào)市場(chǎng)緯什街綜合市場(chǎng)建工路綜合市場(chǎng)韓森寨華林綜合市場(chǎng)2222范北村蔬菜綜合市場(chǎng)郭家村果蔬自由市場(chǎng)222曹家堡市場(chǎng)金家堡市場(chǎng)徐家灣市場(chǎng)33東關(guān)南街室內(nèi)綜合市場(chǎng)55長(zhǎng)樂坊綜合市場(chǎng)533安仁坊蔬菜副食便民超市3興慶綜合市場(chǎng)森和市場(chǎng)553長(zhǎng)延堡購(gòu)物中心翠華路蔬菜干果市場(chǎng)3322三棵樹曹家巷生鮮市場(chǎng)東六路疏菜巾場(chǎng)33東大院社區(qū)便民點(diǎn)東七路便民綜合市場(chǎng)市場(chǎng)即將拆遷，無租金放心蔬菜大肉便民點(diǎn)建國(guó)門老蔬菜副食綜合市場(chǎng)建國(guó)門新綜合市場(chǎng)33南油巷綜合市場(chǎng)44梁家牌樓便民點(diǎn)白家村綜合市場(chǎng)5朱雀路果蔬綜合市場(chǎng)市場(chǎng)即將關(guān)閉，無租金徐家莊菜市10二十所社區(qū)綜合市場(chǎng)3333

22、3邊家村綜合市場(chǎng)55龍首蔬菜綜合市場(chǎng)中北綜合市場(chǎng)工農(nóng)路果品市場(chǎng)333自力疏菜巾場(chǎng)老百姓平價(jià)蔬菜巾場(chǎng)聯(lián)志路蔬果自由市場(chǎng)自強(qiáng)東路西閘口自由市場(chǎng)太乙路綜合市場(chǎng)家里嘉蔬菜巾場(chǎng)2222西鐵南郊大市場(chǎng)2綠園市場(chǎng)在一批和二批市場(chǎng)中，蔬菜類朱雀市場(chǎng)每平方日租金最高，元/天/行，北二環(huán)蔬菜副食交易中心最低，/天/行；果品類兩個(gè)市場(chǎng)鋪位均價(jià)相差1元/天/行；凍品類朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)最高，元/天/行，炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場(chǎng)最低元/天/行；副食調(diào)料類朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)最高，元/天/行，炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場(chǎng)最低，元/天/ m20由于零售終端市場(chǎng)大都在市內(nèi)社區(qū)附近的黃金地段，故租金相對(duì)較高，在3一6元/天/行之

23、間，有4個(gè)市場(chǎng)日租金在1元之內(nèi)，分別是緯二十八街蔬菜副 食市場(chǎng)、緯什街綜合市場(chǎng)、聯(lián)志路蔬果自由市場(chǎng)、自強(qiáng)東路西閘口自由市場(chǎng)。蔬菜類市場(chǎng)日租金比其它業(yè)態(tài)平均高出12元/天/行.各市場(chǎng)交易量（噸/天）蔬菜果品凍品肉食水產(chǎn)副食調(diào)料北二環(huán)蔬菜副食交易中心2000565西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)1500115胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場(chǎng)800120300方欣商圈65050400朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)800300300200炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場(chǎng)5050海隆水產(chǎn)市場(chǎng)22黃河水產(chǎn)市場(chǎng)5國(guó)亨巾場(chǎng)50豐慶路市場(chǎng)600長(zhǎng)樂路市場(chǎng)50一批各市場(chǎng)中蔬菜類每天交易量北二環(huán)蔬菜交易中心最大，2000噸/天，占有西安市場(chǎng)50麻上的

24、份額；果品類每天的交易西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)最大，1500噸/天，占有西安市場(chǎng)絕對(duì)的份額；只有方欣商圈有凍品，每天交易量650噸/天；肉食水產(chǎn)類朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)每天的交易量最大，300噸/天,胡家廟市場(chǎng)次之，120噸/天，其他市場(chǎng)都在100噸/天以下；副食調(diào)料類每天交易量豐慶路市場(chǎng)最大，600噸/天，方欣商圈、胡家廟市場(chǎng)、朱雀市場(chǎng)基本相當(dāng)，北二環(huán)市場(chǎng)、西北農(nóng)副產(chǎn)品中心市場(chǎng)、國(guó)亨市場(chǎng)及長(zhǎng)樂路市場(chǎng)都在 100噸 /天以下。由于零售終端市場(chǎng)貨物進(jìn)出較為零散，故沒有統(tǒng)計(jì)其日交易量。各市場(chǎng)交易量（車/天）蔬菜果品凍品肉食水產(chǎn)副食調(diào)料北二環(huán)蔬菜副食交易中心240西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)100市場(chǎng)胡家廟蔬菜

25、副食批發(fā)市場(chǎng)70方欣商圈朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)7020炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場(chǎng)海隆水產(chǎn)市場(chǎng)黃河水產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)亨巾場(chǎng)豐慶路市場(chǎng)長(zhǎng)樂路市場(chǎng)一批市場(chǎng)中，只有蔬菜和果品可以用車來衡量每天的交易情況，經(jīng)營(yíng)蔬菜和果品的市場(chǎng)有北二環(huán)蔬菜副食交易中、西北農(nóng)副產(chǎn)品中心市場(chǎng)、胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場(chǎng)和朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)。蔬菜類北二環(huán)蔬菜副食交易中心240車/天，蔬菜類胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場(chǎng)和朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)都是70車/天。果品類西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)100車/天，朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng) 20車/天。北二環(huán)蔬菜副食交易中心的蔬菜類和西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)以車為單位的交易量較大。且北二環(huán)市場(chǎng)在蔬菜交易中占的絕對(duì)的市場(chǎng)份額。

26、各市場(chǎng)綜合收費(fèi)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元/噸）水費(fèi)（元/噸）電費(fèi)（元/度）衛(wèi)生費(fèi)（元/月）磅秤租賃費(fèi)（元/天）裝卸費(fèi)（元/噸）場(chǎng)內(nèi)短駁運(yùn)輸費(fèi)（元/車）交易傭金冷庫(kù)（元/噸/天）倉(cāng)庫(kù)（元/行/天）北二環(huán)蔬菜副食交易中心4051510西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)502胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場(chǎng)20-40方欣商圈203朱雀農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)40305炭市街水產(chǎn)副食綜合批發(fā)市場(chǎng)5西部欣橋市場(chǎng)正在修建，無收費(fèi)情況。國(guó)亨巾場(chǎng)43315市價(jià)收市價(jià)收民市場(chǎng)萬壽便民市場(chǎng)5萬壽路便民放心市場(chǎng)510十七街坊集貿(mào)市場(chǎng)610緯什街綜合市場(chǎng)4建工路綜合市場(chǎng)韓森寨華林綜合市場(chǎng)51范北村蔬菜綜合市場(chǎng)1郭家村果蔬自由市場(chǎng)2曹家堡市場(chǎng)5金家堡市場(chǎng)5徐家灣市

27、場(chǎng)41一批市場(chǎng)綜合收費(fèi)主要有有十類：進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、磅秤租賃費(fèi)、裝卸費(fèi)、場(chǎng)內(nèi)短駁運(yùn)輸費(fèi)、交易傭金、冷庫(kù)和倉(cāng)庫(kù)費(fèi)。西北農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)最高，50元/噸，其他市場(chǎng)都在 40元/噸左右。水費(fèi)和電費(fèi)基本上都是市場(chǎng)統(tǒng)一價(jià)格，相差不多，其中水費(fèi)元/噸左右，電費(fèi)元/度。衛(wèi)生費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格在2030元/月。磅秤租賃費(fèi)市場(chǎng)在25元/天。裝卸費(fèi)市場(chǎng)為15元/噸，場(chǎng)內(nèi)短駁運(yùn)輸費(fèi)市場(chǎng)為10元/車。零售終端市場(chǎng)中交易經(jīng)營(yíng)費(fèi)用主要有三種，分別是水、電費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)。水費(fèi)在 4元/噸左右，電費(fèi)2元/度左右，基 本和市價(jià)格相當(dāng)，同時(shí)有 16 個(gè)市場(chǎng)收取衛(wèi)生費(fèi)，在10 60 元/ 月之間。第三部分、客戶需求情況

28、說明、客戶登記情況當(dāng)前，隨著招商工作的不斷推進(jìn)， 客戶畜水漸漸增多， 截至 7 月 22 日， 已登記來訪來電客戶及招商人員下市場(chǎng)收集的意向商戶累計(jì)3529 人，其中副食735 戶、干貨 477 戶、調(diào)料 265 戶、土特產(chǎn) 53 戶、糧油 51 戶、熟食 32 戶、小食品 163戶、煙酒茶飲糖361 戶、炒貨 24 戶、蔬菜 228 戶、凍品 279 戶、水產(chǎn) 147 戶、果品 162 戶、花卉 35 戶、肉品 188 戶、百貨42戶、餐飲17戶、配套商鋪22戶、食品添加劑17戶、經(jīng)紀(jì)人101人、終端終端市場(chǎng)130戶。（副食大類合計(jì)為 2220戶）各業(yè)態(tài)登記數(shù)量表:業(yè)態(tài)副食干貨調(diào)料土特產(chǎn)糧油

29、熟食小食品煙酒茶飲糖炒貨百貨食品添加劑蔬菜凍品水產(chǎn)果品花卉肉品餐飲配套商鋪經(jīng)紀(jì)人終端市場(chǎng)總數(shù)人735477265535132163361244217228322104162351881722101130352數(shù)9、各業(yè)態(tài)客戶需求情況根據(jù)我項(xiàng)目的產(chǎn)品特色，在此客戶需求說明不包括餐飲、配套商鋪、花卉、經(jīng)紀(jì)人、終端市場(chǎng)共 305人。只對(duì)副食大類、蔬菜、凍品、水產(chǎn)、肉類及果品做說明，此六業(yè)態(tài)共計(jì)3224人。業(yè)態(tài)登記人數(shù)鋪位個(gè)數(shù)（間）鋪位面積（行）冷庫(kù)需求噸位（噸）倉(cāng)庫(kù)需求面積（行）冷庫(kù)需求噸位人均倉(cāng)庫(kù)需求面積人均副食大類2220267011214015897172蔬菜22822812768凍品3224

30、241780830210108水產(chǎn)1041075350458031肉類1881889400果品16216290724200（常溫庫(kù)）26合計(jì)32243779167186347908215897172副食大類登記意向商戶 2220名，需求鋪位2670個(gè)，需求鋪位面積112140行，其中對(duì)倉(cāng)庫(kù)需求面積為 158971 m20蔬菜類登記意向客戶 228名，需求鋪位228個(gè)，需求鋪位面積12768m2o凍品登記意向客戶322名，需求鋪位424個(gè)，需求鋪位面積17808 n需求冷庫(kù)30210噸。水產(chǎn)登記意向客戶104名，需求鋪位107個(gè)，需求鋪位面積5350 nl 需求冷庫(kù)4580噸。肉類登記意向客戶1

31、88名，需求鋪位個(gè)數(shù)188個(gè)，需求鋪位面積9400 m20果品登記意向客戶162名，需求鋪位162個(gè)，需求鋪位面積8100 m2, 需求常溫庫(kù)4200噸。通過客戶對(duì)鋪位的需求情況調(diào)研，商戶習(xí)慣于小鋪面大倉(cāng)儲(chǔ)的模式，多數(shù)客戶要求鋪位面積不要太大，在20-40行之間。凍品、水產(chǎn)類商戶對(duì)凍庫(kù)的需求相對(duì)較多，兩個(gè)業(yè)態(tài)對(duì)冷庫(kù)需求平均每戶82噸。副食大類對(duì)倉(cāng)庫(kù)的需求較大，每戶平均 72 m20、各業(yè)態(tài)商戶需求與項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)比根據(jù)我項(xiàng)目的產(chǎn)品特色，在此客戶需求說明不包括餐飲、配套商鋪、花卉、經(jīng)紀(jì)人、終端市場(chǎng)共 305人。只對(duì)副食大類、蔬菜、凍品、水產(chǎn)、肉類及果品做說明，此六業(yè)態(tài)共計(jì)3224人業(yè)態(tài)鋪位需求項(xiàng)目規(guī)

32、劃占比鋪位需求面積項(xiàng)目規(guī)劃鋪位面積占比冷庫(kù)需求噸位項(xiàng)目規(guī)劃冷庫(kù)噸位占比倉(cāng)庫(kù)需求面積項(xiàng)目規(guī)劃倉(cāng)庫(kù)面積占比個(gè)鋪數(shù)位個(gè)數(shù)副食大267224119112194471191589179988類09%403%7108%蔬菜228107821%127686516220%凍品42459671%178082504971%3021013300026%水產(chǎn)10714574%5350723074%4580肉類18894001446165%42003700果品16295017%90725704516%（常溫0常溫11%庫(kù)）庫(kù)合計(jì)3779501875%16718626342063%3479013300026%158971

33、17990888%副食大類商戶鋪位個(gè)數(shù)和面積需求均已超過項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)量，達(dá)到規(guī)劃的119%由于原因是副食類經(jīng)營(yíng)者入行門檻低，投入小，小客戶較多，因 此在我們收集的客戶中存在數(shù)量較多的小客戶蔬菜類商戶鋪位個(gè)數(shù)需求是項(xiàng)目規(guī)劃的21%面積需求是項(xiàng)目規(guī)劃的20%凍品類商戶鋪位個(gè)數(shù)和面積需求均達(dá)到規(guī)劃的71%超過規(guī)劃數(shù)量的一半。水產(chǎn)類商戶鋪位個(gè)數(shù)和面積需求均達(dá)到規(guī)劃的74%也超過了項(xiàng)目規(guī)劃的一半。肉食類商戶鋪位面積需求達(dá)到項(xiàng)目規(guī)劃的65%超過一半。果品等客戶由于登記較少，客戶的需求明顯與項(xiàng)目規(guī)劃的體量相差較多，只有項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)量的 19%商戶對(duì)常溫庫(kù)的需求也只有規(guī)劃的11%總體來看，鋪位個(gè)數(shù)需求占規(guī)劃個(gè)數(shù)7

34、5%鋪位面積需求占規(guī)劃面積63%凍品和水產(chǎn)兩業(yè)態(tài)對(duì)冷庫(kù)噸位的需求占規(guī)劃26%果品類對(duì)常溫庫(kù)需求占規(guī)劃的11%副食類對(duì)倉(cāng)庫(kù)需求面積占規(guī)劃 88%、各業(yè)態(tài)商戶需求與西安市農(nóng)批市場(chǎng)總鋪位數(shù)量對(duì)比根據(jù)我項(xiàng)目的產(chǎn)品特色，在此客戶需求說明不包括餐飲、配套商鋪、花卉、經(jīng)紀(jì)人、終端市場(chǎng)共 305人。只對(duì)副食大類、蔬菜、凍品、水產(chǎn)、 肉類及果品做說明，此六業(yè)態(tài)共計(jì)3224人。業(yè)態(tài)鋪位需求市場(chǎng)總數(shù)占比鋪位需求面積市場(chǎng)總數(shù)占比冷庫(kù)需求噸位市場(chǎng)總數(shù)占比倉(cāng)庫(kù)需求面積市場(chǎng)總數(shù)占比個(gè)數(shù)副食26764541%112141508974%1589100015大040571009%類蔬22875930%127687656317%菜

35、凍4242831501780811747152302103050099%品%水10725342%53501475636%4580500092%產(chǎn)肉18859032%94003443127%類42009000果16264025%90721935347%（常（常47%品溫庫(kù)）溫庫(kù)）合37789742%167183077454%347903550098%1589100015計(jì)996571009%當(dāng)前，副食大類登記意向客戶較多，所需求鋪位數(shù)2670個(gè)，占到西安市場(chǎng)從事副食經(jīng)營(yíng)的商戶的 41%所需求的鋪位面積占到西安副食市場(chǎng)的74%副食大類商戶對(duì)倉(cāng)庫(kù)的需求面積較大，達(dá)到西安副食市場(chǎng)的159%通過以上數(shù)據(jù)

36、分析可見，當(dāng)前西安副食類大戶有約70%已經(jīng)前來登記，并且西安目前的副食倉(cāng)庫(kù)的容量不能滿足客戶的需求。蔬菜類登記意向客戶較少，商戶對(duì)鋪位個(gè)數(shù)和面積需求分別是西安蔬菜市場(chǎng)的30%和 17%。這主要是由于北二環(huán)市場(chǎng)特殊的股東結(jié)構(gòu)模式造成的。凍品類商戶的需求較為明顯，鋪位個(gè)數(shù)和面積需求都已超過了當(dāng)前西安凍品市場(chǎng)的數(shù)量，分別達(dá)到150%和 152%。其對(duì)凍庫(kù)的需求量很大，占到市場(chǎng)的99%，反映出當(dāng)前西安市場(chǎng)從事凍品類生意的客戶較多且出現(xiàn)交易場(chǎng)所不足的現(xiàn)狀。水產(chǎn)類商戶鋪位個(gè)數(shù)和面積需求分別達(dá)到西安水產(chǎn)市場(chǎng)的42%和 36%，和凍品一樣，水產(chǎn)類商戶對(duì)凍庫(kù)的需求量較大，達(dá)到92%。再一次證明了西安市場(chǎng)冷庫(kù)供不

37、應(yīng)求。肉食類商戶鋪位個(gè)數(shù)和面積需求分別達(dá)到西安肉類市場(chǎng)的32%和 27%，還未達(dá)到西安肉類市場(chǎng)總數(shù)的一半。果品類商戶鋪位個(gè)數(shù)和面積需求分別達(dá)到西安果品市場(chǎng)的25%和 47%，商戶對(duì)常溫庫(kù)的需求也只有市場(chǎng)的47%。均不到果品市場(chǎng)的一半?？傮w來看，由于當(dāng)前西安市場(chǎng)中缺乏較大規(guī)模的農(nóng)副產(chǎn)品交易場(chǎng)所，特別是商戶經(jīng)過多年的發(fā)展后面臨著發(fā)展受限的局面。通過分析商戶對(duì)冷庫(kù)和倉(cāng)庫(kù)的需求明顯，已登記的副食大類商戶對(duì)倉(cāng)庫(kù)的需求已超過當(dāng)前西安副食類倉(cāng)庫(kù)總?cè)萘浚?倉(cāng)庫(kù)需求量是西安副食市場(chǎng)總庫(kù)容的159%。 凍品和水產(chǎn)類對(duì)冷庫(kù)的需求也分別達(dá)到當(dāng)前市場(chǎng)總?cè)萘康?9%和 92%。果品類對(duì)常溫庫(kù)的需求達(dá)到市場(chǎng)總?cè)萘康?7%。

38、另外，當(dāng)前水產(chǎn)、肉類和水果類市場(chǎng)一戶兩鋪（即一個(gè)商戶同時(shí)在兩個(gè)市場(chǎng)都擁有鋪位）的現(xiàn)象比較明顯，此類商戶約占市場(chǎng)的30%。故市場(chǎng)中水產(chǎn)、肉類和水果類的總鋪位數(shù)預(yù)計(jì)應(yīng)為177、 413、 448 個(gè)。第四部分、項(xiàng)目定位及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析、項(xiàng)目定位西安是國(guó)家物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃確定的 21 個(gè)全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)城市之一，同時(shí)也是西北物流區(qū)域的中心之一。雨潤(rùn)西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心順應(yīng)國(guó)家物流的發(fā)展趨勢(shì)，將建設(shè) 西北最大、全國(guó)一流、輻射全球 的農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心。該中心將成為有重大影響和帶動(dòng)作用的農(nóng)副產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)，西北地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)商商品展示交易的窗口和拓展國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的平臺(tái)，并為國(guó)內(nèi)外跨國(guó)公司在

39、我國(guó)尋求合格的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)商和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品提供服務(wù)。項(xiàng)目建成后將是一座現(xiàn)代化，立體式、多業(yè)態(tài)、配套齊的農(nóng)副產(chǎn)品綜合性展示交易平臺(tái)。將農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)與現(xiàn)代商業(yè)完美結(jié)合，擁有成熟的現(xiàn)代農(nóng)副物流產(chǎn)業(yè)的配套設(shè)施。? 20 萬噸冷庫(kù)滿足低溫冷藏延長(zhǎng)農(nóng)產(chǎn)品上市周期， 創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)、“ 、/效益；? 39 萬平方米倉(cāng)儲(chǔ)大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施；? 20 萬平方米加工配送中心成熟的加工技術(shù)、 一站式的物流配送服務(wù)；? 5000 平方米的產(chǎn)品展示中心打造陜西“一村一品”特色農(nóng)產(chǎn)品展示窗口，推介西北名、特、優(yōu)、新農(nóng)副產(chǎn)品；? 12 萬平方米的星級(jí)酒店為商家和采購(gòu)商提供周到的商務(wù)服務(wù)，免除奔波勞累；? 28 萬平方米的配

40、套商業(yè)商務(wù)配套、住宅配套、餐飲娛樂、綜合服務(wù)等一應(yīng)俱全；? 四層內(nèi)部高架立體、 互通式的交通體系， 進(jìn)貨、 出貨快速便捷；? 超大停車場(chǎng)可容納 11000 輛車， 方便市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)交易和貨物流通；? 自備加油站、修車廠提供各式車輛的加油、清洗、維修、保養(yǎng)等貼心服務(wù)。、項(xiàng)目SWO分析運(yùn)用態(tài)勢(shì)分析方法，分為 S優(yōu)勢(shì)、W-一劣勢(shì)）、O一機(jī)遇、T一威脅四種態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目在西安農(nóng)批市場(chǎng)中所處的 大環(huán)境進(jìn)行分析。AS （優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）【最新*料，Word版）可自由編輯！】我們的項(xiàng)目多業(yè)態(tài)大而全我們項(xiàng)目所處的位置在當(dāng)前還是相對(duì)較偏的區(qū)域雨潤(rùn)的品牌優(yōu)勢(shì)給客戶以信心保障O （機(jī)遇）T （威脅）目前西安市農(nóng)批市場(chǎng)面臨升

41、級(jí)改造目前西部欣橋市場(chǎng)正在施工，預(yù)計(jì)年底將投入運(yùn)營(yíng)，這將分流我們部分客戶市內(nèi)的農(nóng)批市場(chǎng)幾年之內(nèi)都要搬遷我們的宣傳遲遲沒有展開，項(xiàng)目施工進(jìn)度未能達(dá)到客戶的預(yù)期，客戶對(duì)我們開始持 觀望態(tài)度通過SWO百析，我們的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)明顯，機(jī)遇和威脅并存。西咸一體進(jìn)程加速，西安市新政府即將北遷，同時(shí)亞洲最大的客運(yùn)站西安火車北站也即將投入使用，這一切將有力的使我們項(xiàng)目的劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)。但這種轉(zhuǎn)化還有一定的過程。同時(shí)， 我們面對(duì)的威脅卻是一步步逼近我們而來。面對(duì)我們當(dāng)前所處的劣勢(shì)、 面對(duì)西部欣橋市場(chǎng)年底將投入運(yùn)營(yíng)、面對(duì)商戶的觀望態(tài)度，我們項(xiàng)目自身只有加強(qiáng)必要的宣傳即通過盡快建立營(yíng)銷中心、戶外廣告大牌及完善項(xiàng)目現(xiàn)

42、場(chǎng)包裝來有效的宣傳項(xiàng)目，從而轉(zhuǎn)化劣勢(shì)和回避威脅。同時(shí)，我們應(yīng)抓住西安市內(nèi)農(nóng)批市場(chǎng)搬遷的機(jī)遇，更要加快施工進(jìn)度，在別人工程還沒完工前搶奪優(yōu)勢(shì)客戶資源，為項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)創(chuàng)制良好的條件。第五部分、招商政策制定、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析當(dāng)前，西安農(nóng)批市場(chǎng)鋪位租金及收費(fèi)情況不平衡，也沒有規(guī)律可言，有高也有低。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格的高低由兩個(gè)原因構(gòu)成。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手內(nèi)部管理不到位， 價(jià)格形成機(jī)制混亂， 轉(zhuǎn)租及二房東現(xiàn)象比較普遍。當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格是由市場(chǎng)所處的地理位置及多年經(jīng)營(yíng)后所形成的。故部分市場(chǎng)價(jià)格比較高。鑒于此，我們項(xiàng)目?jī)r(jià)格的制定是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格的基礎(chǔ)上，再考慮各方面的因素對(duì)每個(gè)市場(chǎng)的一個(gè)價(jià)格均值。再者，我們是批發(fā)市場(chǎng)，零售終端市

43、場(chǎng)的價(jià)格與我們項(xiàng)目的可比性不強(qiáng)，故不做對(duì)比?？蛻粜枨蠓治鐾ㄟ^三個(gè)月左右的時(shí)間對(duì)西安市整體市場(chǎng)進(jìn)行摸排式調(diào)研，我們對(duì)西安市農(nóng)批交易市場(chǎng)的調(diào)研基本完成。通過市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)客戶需求的分析，目前招商工作中的客戶需求存在以下特點(diǎn)：副食大類客戶積累較多，共2220 名，占總需求客戶的63%，需求鋪位數(shù) 2670 個(gè)。同時(shí)目前副食大類客戶鋪位個(gè)數(shù)和面積需求已超過項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)量，均達(dá)到119%，倉(cāng)庫(kù)需求也達(dá)到項(xiàng)目規(guī)劃的88%。這主要是由于副食類客戶本身在市場(chǎng)中的總量就較多， 且該業(yè)態(tài)進(jìn)入門檻較低， 市場(chǎng)中總的經(jīng)營(yíng)戶就多， 另外先期項(xiàng)目組對(duì)副食大類業(yè)態(tài)的人力投入較大，導(dǎo)致副食大類客戶積累較多。蔬菜類客戶積累客戶 2

44、28 戶， 鋪位需求個(gè)數(shù)占整個(gè)西安蔬菜市場(chǎng)總量的30%，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目規(guī)劃鋪位的21%。其形成的主要原因是西安蔬菜交易以北二環(huán)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)為主（占西安蔬菜交易總額的70%左右），該市場(chǎng)主要以股份制（商戶參股）形式經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)的建設(shè)資金來源于商戶的集資， 這在很大程度上對(duì)商戶進(jìn)駐我們市場(chǎng)產(chǎn)生了阻力。凍品類登記商戶數(shù)322 人， 鋪位個(gè)數(shù)需求424 個(gè)， 已占到西安市農(nóng)批市場(chǎng)凍品經(jīng)營(yíng)客戶數(shù)量的150%， 冷庫(kù)需求 30210， 達(dá)到西安市場(chǎng)冷庫(kù)的99%。但由于我們項(xiàng)目?jī)銎敷w量較大，客戶鋪位個(gè)數(shù)和面積需求均只有項(xiàng)目規(guī)劃的71%，冷庫(kù)需求不到項(xiàng)目規(guī)劃的30%。雖然西安農(nóng)批市場(chǎng)已滿足不了商戶的需求， 但仍然達(dá)不

45、到我項(xiàng)目規(guī)劃的數(shù)量。水產(chǎn)類登記商戶 104 人， 商戶對(duì)鋪位個(gè)數(shù)和面積的需求達(dá)到項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)量的74%，但只有西安水產(chǎn)市場(chǎng)的42%和 36%。另外水產(chǎn)商戶對(duì)冷庫(kù)的需求還不到項(xiàng)目規(guī)劃的30%， 但卻是西安水產(chǎn)市場(chǎng)的92%?？梢姰?dāng)前西安市場(chǎng)嚴(yán)重缺乏冷庫(kù)。根據(jù)調(diào)研， 西安農(nóng)批市場(chǎng)的肉類經(jīng)營(yíng)區(qū)主要是以屠宰廠直接進(jìn)場(chǎng)批發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)模式，我們登記的 188 個(gè)客戶主要為零售和二批客戶，雖然他們?cè)阡佄幻娣e的需求上對(duì)應(yīng)項(xiàng)目規(guī)劃鋪位面積的65%，但由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模的現(xiàn)實(shí)情況， 我們將在下步加大對(duì)西安市及周邊屠宰廠的客戶積累。水果客戶登記鋪位數(shù)量分別為 162 戶， 雖然這水果業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者總量不小， 但大部分是從事終端零

46、售， 市場(chǎng)中從事一批和二批的客戶相對(duì)較少， 通過我們與客戶的訪談， 這兩種業(yè)態(tài)中的批發(fā)戶一戶兩鋪甚至多鋪的現(xiàn)象普遍存在，占據(jù)了市場(chǎng)總量的30%，其市場(chǎng)總?cè)萘恐挥?448 戶左右， 對(duì)應(yīng)西安項(xiàng)目的體量， 水果類客戶已完成項(xiàng)目規(guī)劃鋪位數(shù)量的17%。通過以上分析，西安項(xiàng)目組將在下步工作中參考客戶的蓄積情況及西安市場(chǎng)客戶容量，后期將主要針對(duì)副食大類和水產(chǎn)類商戶進(jìn)行深度挖掘，進(jìn)一步完善畜水工作；對(duì)于凍品類商戶在進(jìn)一步挖掘現(xiàn)有市場(chǎng)未登記商戶的前提下，走出西安吸引西安市周邊及外地商戶前來經(jīng)營(yíng)；對(duì)于肉類商戶根據(jù)其經(jīng)營(yíng)的特殊性，加大對(duì)屠宰廠的調(diào)研與客戶積累的工作，加大客戶蓄水力度；對(duì)于蔬菜和水果市場(chǎng)目前西安市場(chǎng)

47、的現(xiàn)狀，要在進(jìn)一步投入人員加大客戶積累的前提下，加大外地產(chǎn)地市場(chǎng)客戶的調(diào)研與客戶積累工作、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)招商政策的制定將依據(jù)我們項(xiàng)目在西安市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的大環(huán)境、項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)特色及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)的相關(guān)收費(fèi)情況為主要依據(jù)，同時(shí)考慮當(dāng)前各業(yè)態(tài)意向客戶登記畜水情況來制定相關(guān)招商政策及具體的費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)對(duì)我們項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)如下：各市場(chǎng)綜合收費(fèi)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元/噸）停車費(fèi)（元/次）水費(fèi)（元/噸）電費(fèi)（元/度）租金（元/天/m2）衛(wèi)生費(fèi)（元/月/鋪）磅秤租賃費(fèi)（元/天/臺(tái)）裝卸費(fèi)（元/ 噸）場(chǎng)內(nèi)短駁 運(yùn)輸費(fèi) （元/車次）交易傭金冷庫(kù)（元/噸/天）倉(cāng)庫(kù)（元/行/天）裝費(fèi)卸費(fèi)副食大類51230210810蔬菜5130

48、2108104%凍品5130210810水產(chǎn)51302108102%肉類大肉7元/頭51230210810牛羊肉5元/頭51230210810果品51302108104%2香蕉房5130210810進(jìn)場(chǎng)費(fèi)：考慮到北二環(huán)市場(chǎng)及其它市場(chǎng)的此項(xiàng)收費(fèi)為40元/噸，當(dāng)前蔬菜客戶積累不多，西部欣橋建成后將是我們最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以為吸引更多的商戶，我們市場(chǎng)收取交易傭金后不再收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。其中肉類將主要參考朱雀市場(chǎng)肉類的經(jīng)營(yíng)收費(fèi)情況，現(xiàn)在肉類客戶積累較少，同時(shí)還需引進(jìn)屠宰場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)，所以大肉進(jìn)場(chǎng)費(fèi)定為7元/頭，牛羊肉進(jìn)場(chǎng)費(fèi)定為5元/頭。水費(fèi)、電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)和停車費(fèi)采取市場(chǎng)統(tǒng)一價(jià)格，其中水、電費(fèi)按西安市工業(yè)用水

49、及用電價(jià)格收取，水費(fèi)元/噸，電費(fèi)1元/度（參照西安物價(jià)局一一價(jià)格信息網(wǎng)）。衛(wèi)生費(fèi)市場(chǎng)統(tǒng)一收取 30元/月/鋪（考慮到當(dāng)前西安市場(chǎng)多為只收費(fèi)不服務(wù)，而我市場(chǎng)將為商戶提供優(yōu)質(zhì)的清潔服務(wù)，故在市場(chǎng)均價(jià)上略做提升），停車費(fèi)為5元/次，且最長(zhǎng)期2元/天/臺(tái)。限為一天，主要針對(duì)來市場(chǎng)的配貨車輛。磅秤租賃費(fèi)：此項(xiàng)收費(fèi)為服務(wù)性配套，所以可以相對(duì)定低一些，為裝卸費(fèi)：考慮到卸比裝相對(duì)容易，當(dāng)前北二環(huán)裝卸費(fèi)統(tǒng)一收取為15元/噸，故我市場(chǎng)裝費(fèi)定為 10元/噸，卸費(fèi)8元/噸場(chǎng)內(nèi)短駁運(yùn)輸費(fèi)：結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)，北二環(huán)市場(chǎng)按10元/車次收取，豐慶路市場(chǎng)6 元/車次。考慮到我項(xiàng)目將是一個(gè)比較規(guī)范和十分有序的市場(chǎng)，所以按10 元/

50、車次收取。交易傭金：主要結(jié)合西安市場(chǎng)進(jìn)行定價(jià)，4%的傭金在西安是被商戶普遍能接受的一個(gè)價(jià)格，但考慮到水產(chǎn)是高價(jià)格的業(yè)態(tài)，所以蔬菜、水果按4%收取交易傭金，水產(chǎn)按2%收取交易傭金，鋪位租金：不同的業(yè)態(tài)采取不同的鋪位租金政策，以下按業(yè)態(tài)進(jìn)行說明。? 副食大類，主要參考國(guó)亨市場(chǎng)、豐慶路市場(chǎng)、長(zhǎng)樂路市場(chǎng)和其它市場(chǎng)的副食區(qū)，同時(shí)根據(jù)當(dāng)前副食大類客戶畜水的情況和我項(xiàng)目體量進(jìn)行分析，副食大類經(jīng)營(yíng)者入行門檻低，投入小，小客戶較多，因此在我們收集的客戶中存在數(shù)量較多的小客戶。從而導(dǎo)致副食類客戶有很大的不確定性，為了確保招商成功，副食大類費(fèi)用取市場(chǎng)均價(jià)：鋪位租金2元/天/行，倉(cāng)庫(kù)租金元/天/行，無其它費(fèi)用。因?yàn)槲?/p>

51、們項(xiàng)目的 鋪位較大，但單個(gè)鋪位的總價(jià)卻比其它市場(chǎng)要便宜，我們是大鋪位小價(jià)格 。倉(cāng)庫(kù)價(jià)格和其它市場(chǎng)基本相當(dāng)，有的商戶利用市場(chǎng)周邊村民所建倉(cāng)庫(kù)使用，雖然租金低，但增加了成本。而我們的倉(cāng)庫(kù)就在交易區(qū)內(nèi)部，能降低時(shí)間、人力等運(yùn)營(yíng)成本。當(dāng)前 市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)價(jià)格相對(duì)較高，是因?yàn)槭袌?chǎng)倉(cāng)庫(kù)供不應(yīng)求，而我們體量較大，低價(jià)格能提高倉(cāng)庫(kù)的出租率。? 蔬菜類、水果類，考慮到蔬菜、水果業(yè)態(tài)的相似性，故此兩個(gè)業(yè)態(tài)采取相同的定價(jià)策略。鋪位租金元/行/天。當(dāng)前西安市場(chǎng)，蔬菜主要針對(duì)北二環(huán)市場(chǎng)（占西安蔬菜交易71%份額），雖然我們所定的價(jià)格比北二環(huán)略高，但兩年后物價(jià)、人力成本都在增長(zhǎng)，所以我項(xiàng)目所定價(jià)格并不高。水果主要針對(duì)摩爾市場(chǎng)和

52、胡家廟市場(chǎng)，我項(xiàng)目所定的價(jià)格略低于這兩個(gè)市場(chǎng)，有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。?凍品類，方欣市場(chǎng)是西安最大的凍品市場(chǎng)，故主要參考此市場(chǎng)。我項(xiàng)目定價(jià)鋪位租金元/天/行，冷庫(kù)租金元/天/ 噸。兩項(xiàng)價(jià)格均略低于方欣市場(chǎng)的價(jià)格，因?yàn)楫?dāng)前西安冷庫(kù)價(jià)格較高只是因?yàn)樘幱谝环N供不應(yīng)求的情況，而我們的冷庫(kù)容量較大，建成后將相對(duì)改善這種供求局面，略低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格有助于提高我們的冷庫(kù)出租率，從而帶動(dòng)市場(chǎng)整體出租率。?水產(chǎn)類，我項(xiàng)目鋪位租金定價(jià)元/天/行。當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)在元左右，現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格較低主要是因?yàn)槎酁閭€(gè)人投資，同時(shí)高層經(jīng)營(yíng)環(huán)境及硬件設(shè)施都沒有我們項(xiàng)目建成后齊全和先進(jìn)。所以，我們采取略高于市場(chǎng)價(jià)格的策略。?肉類，肉類分為大

53、肉和牛羊肉兩類，將主要參考朱雀市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收費(fèi)情況，同進(jìn)考慮到當(dāng)前肉類客戶畜水不多,鋪位租金我項(xiàng)目統(tǒng)一定價(jià) 2元/天/行。大肉進(jìn)場(chǎng)費(fèi)7元/頭，牛羊肉進(jìn)場(chǎng)費(fèi)5元/頭。?香蕉房，由于香蕉的特殊性，故在此單獨(dú)說明。當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格為元/天/行，考慮到我市場(chǎng)中配套設(shè)施都好于當(dāng)前市場(chǎng)，并且我們有很好的優(yōu)惠措施，所以我們項(xiàng)目香蕉房租金定價(jià)和市場(chǎng)相同，為元/天/行。為烘托開業(yè)氣氛，開業(yè)成功，根據(jù)當(dāng)前西安農(nóng)批市場(chǎng)基本情況、客戶累積及我市場(chǎng)的體量特制定以下招商優(yōu)惠政策:各業(yè)態(tài)優(yōu)崽政策鋪位租金交易傭金倉(cāng)庫(kù)冷庫(kù)其它上半年下半年第二年上半年下半年第二年副食大類免減半正常收費(fèi)無優(yōu)惠針對(duì)大的知名品牌，可以提供一間 30行的辦公

54、室，免半年房租蔬菜免免正常免減半正常收針對(duì)有影響力的客戶，可以可以提供一間30行的辦公室，收費(fèi)費(fèi)免半年房租凍品免減半正常收費(fèi)無優(yōu)惠每戶補(bǔ)貼2000元用于建周轉(zhuǎn)庫(kù)水產(chǎn)免減半正常收費(fèi)免免正常收費(fèi)無肉類免減半正常收費(fèi)商戶若建周轉(zhuǎn)庫(kù)則補(bǔ)貼 2000元凡前期進(jìn)入保鮮庫(kù)的商戶只收入庫(kù)費(fèi)，不收交易費(fèi)果品免免正常收費(fèi)免減半正常收費(fèi)針對(duì)有影響力的客戶，可以可以提供一間30行的辦公室，免半年房租香蕉房免減半正常收費(fèi)免免正常收費(fèi)香蕉房拆遷費(fèi)用給予10000/戶的補(bǔ)償副食大類：根據(jù)當(dāng)前客戶畜水情況來看，客戶較多，但我們的體量也比較大。同時(shí)副食業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者入行門檻低，投 入小，小客戶較多，在我們收集的客戶中存在數(shù)量較多的

55、小客戶。從而導(dǎo)致副食類客戶有很大的不確定性，為了確保招商成功，采取如下優(yōu)惠政策，鋪位租金免金半年，下半年減半，第二年正常收費(fèi)，其中倉(cāng)庫(kù)不優(yōu)惠，同時(shí)針對(duì) 大的知名品牌，可以提供一間 30行的辦公室，免半年房租。蔬菜、水果類：考慮到 10 月份西部欣橋市場(chǎng)即將建成，北二環(huán)市場(chǎng)客戶面臨搬遷，同時(shí)，水果類胡家廟市場(chǎng)和摩爾市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)都比較穩(wěn)定，整個(gè)西安水果市處于供大于求的現(xiàn)狀，再則蔬菜、水果兩個(gè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)形式相同，為吸引商戶，蔬菜水果類采取相同的優(yōu)惠政策如下，鋪位租金免一年，交易費(fèi)上半年免收，下半年減半，第二年正常收費(fèi)，同時(shí)針對(duì)有影響力的客戶，可以可以提供一間30行的辦公室，免半年房租。凍品類：在考慮我項(xiàng)目

56、體量和當(dāng)前客戶畜水的同時(shí)主要參考方欣市場(chǎng)，我項(xiàng)目冷庫(kù)建成后將有效的改善西安冷庫(kù)供大于求的狀況，為提高冷庫(kù)出租率，采取如下優(yōu)惠政策，鋪位租金上半年免收，下半年減半，第二年正常收費(fèi)，其中冷庫(kù)不優(yōu)惠。同時(shí)，每戶補(bǔ)貼2000 元用于建周轉(zhuǎn)庫(kù)水產(chǎn)類：考慮到當(dāng)前水產(chǎn)市場(chǎng)無序競(jìng)爭(zhēng)的狀況，海隆市場(chǎng)和黃河水產(chǎn)市場(chǎng)都是免費(fèi)供商戶經(jīng)營(yíng)，炭市街市場(chǎng)也只是收取基本租金，為保證水產(chǎn)招商的成功，采取如下優(yōu)惠政策，鋪位租金免一年，下半年減半，第二年正常收費(fèi) . 交易傭金免一年。肉類：考慮到西安肉類市場(chǎng)的特點(diǎn)，屠宰場(chǎng)直接發(fā)貨到市場(chǎng)做一級(jí)批發(fā)，而市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)戶多為零售和二批，為吸引2000屠宰場(chǎng)到我市場(chǎng)，保證肉類招商成功，采取如下

57、優(yōu)惠政策，鋪位租金免半年，下半年減半，第二年正常收費(fèi)，同時(shí)為提高保鮮庫(kù)的出租率，前期進(jìn)入保鮮庫(kù)的商戶只收取入庫(kù)費(fèi)，不收交易費(fèi)。另外，商戶若建周轉(zhuǎn)庫(kù)則補(bǔ)貼元/ 戶。香蕉房：考慮到香蕉房的特殊性，故單獨(dú)制定政策如下，香蕉租金免一年，下半年減半，第二年正常收費(fèi)。交易傭金免一年。另外，香蕉房拆遷費(fèi)用給予 10000/ 戶的補(bǔ)償。其它優(yōu)惠政策：? 任 何我們市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)戶，在項(xiàng)目購(gòu)買公寓樓可在原有優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再享受2%的優(yōu)惠。? 商 戶子女在義務(wù)教育階段上學(xué)，可在經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)提供幫助。? 針 對(duì)個(gè)別特殊性商戶，對(duì)其搬遷費(fèi)用給予適當(dāng)補(bǔ)償。? 我 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶將統(tǒng)一辦理工商稅務(wù)。? 商 超客戶及企事業(yè)院校入駐我市場(chǎng)，將為其提供免費(fèi)分揀場(chǎng)所、辦公室收費(fèi)優(yōu)惠并通過雨潤(rùn)相關(guān)檢測(cè)后貼上“雨 潤(rùn)”標(biāo)識(shí)。? 對(duì) 外來基地客戶入駐我市場(chǎng)，將為其提供免費(fèi)場(chǎng)所、辦公室收費(fèi)優(yōu)惠、通過雨潤(rùn)相關(guān)檢