天津海濱旅游度假區(qū)策劃案

1、WORD18/18海濱旅游度假區(qū)招商計(jì)劃書第一章、 海濱旅游度假區(qū)簡(jiǎn)介海濱旅游度假區(qū)建于1989年，曾稱“濱海游樂(lè)城”和“海濱浴場(chǎng)”，是隸屬于塘沽區(qū)人民政府的全民所有制事業(yè)單位。1993年7月被市旅游局批準(zhǔn)為涉外旅游景點(diǎn)，是目前國(guó)最大的人工海濱浴場(chǎng)，是以海洋為特色的集旅游、度假、海水浴、溫泉康復(fù)、水上體育、會(huì)議、展覽于一體的綜合性多功能的游樂(lè)景區(qū)。一、海濱旅游度假區(qū)綜述海濱旅游度假區(qū)是市人民政府批準(zhǔn)的省級(jí)旅游度假區(qū)，在該景區(qū)投資項(xiàng)目將享受省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。2001年被國(guó)家旅游局評(píng)為國(guó)家首批四A級(jí)景區(qū)。作為市旅游戰(zhàn)略的一個(gè)中心，兩個(gè)側(cè)翼的南翼，這是一個(gè)充滿了投資機(jī)遇和旅游前景的開

2、發(fā)區(qū)域。該景區(qū)規(guī)劃面積22.5平方公里，已開發(fā)2平方公里，前期投資已達(dá)到3.8億元人民幣，擁有面積為70萬(wàn)平方米，可容納5萬(wàn)人游泳的海水浴場(chǎng)和80萬(wàn)平方米的水上游樂(lè)中心，經(jīng)過(guò)十幾年建設(shè)開發(fā)，初步行成了以海為中心、以溫泉為特色，集旅游、度假、娛樂(lè)、會(huì)議、水上游樂(lè)為一體的綜合性多功能旅游度假區(qū)。這里自然地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，環(huán)境幽雅、空氣清新、一半是海水、一半是溫泉，海之戀別墅，威尼斯風(fēng)格的水上客房，堪稱一絕。交通便捷，距160公里，距市中心45公里，京津塘高速公路、京塘高速公路、津?yàn)I高速公路、津港公路、海防路形成網(wǎng)絡(luò)，條條道路通海濱。隨著對(duì)外開放步伐的加快，這里已成為休閑、度假、療養(yǎng)的旅

3、游勝地和開發(fā)投資的熱土。在不遠(yuǎn)的將來(lái)，這里將成為的威尼斯、亞洲的夏威夷。（見圖一）圖一： 海濱旅游度假區(qū)（市海濱浴場(chǎng)）1、 海濱旅游度假區(qū)發(fā)展歷程 2、 海濱旅游度假區(qū)的現(xiàn)狀海濱浴場(chǎng)位于海濱旅游規(guī)劃度假區(qū)南端，是海濱旅游度假區(qū)的前期工程，占地面積為2平方公里，現(xiàn)已投入3.8億元人民幣，累計(jì)接待游客600萬(wàn)人次，每年游客人數(shù)早已超過(guò)30萬(wàn)人次，浴場(chǎng)總收入6000多萬(wàn)元，已經(jīng)展現(xiàn)出濱海旅游度假區(qū)的良好收益和開發(fā)前潛力。海濱浴場(chǎng)于1989年開始興建并實(shí)現(xiàn)當(dāng)年對(duì)外開放。經(jīng)過(guò)十幾年的開發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)建設(shè)成為我國(guó)北方最大的人工海濱浴場(chǎng)，擁有70萬(wàn)平方米的人工海水浴場(chǎng)和80萬(wàn)平方米的綜合性水上運(yùn)動(dòng)游樂(lè)場(chǎng)、

4、大型溫泉游樂(lè)宮和露天溫泉池等設(shè)施。游客可以盡情享受暢游大海的豪情和各種水上運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)項(xiàng)目的刺激。目前，海濱旅游度假區(qū)已經(jīng)成為享譽(yù)京、津、冀、魯?shù)鹊貐^(qū)的海濱休閑、度假、娛樂(lè)、旅游、會(huì)議接待的首選地之一。海濱旅游度假區(qū)在現(xiàn)有資源的基礎(chǔ)上由市渤海規(guī)劃編制完成了海濱旅游度假區(qū)總體規(guī)劃。3、 海濱旅游度假區(qū)的特色“洗海澡、浴溫泉、品海鮮、趕海趣、逛洋貨、觀海港、看日出”等以“海”為塘沽特色的旅游活動(dòng)，是塘沽發(fā)展旅游的整體特色，深受各地游人的喜愛。海濱旅游度假區(qū)，是全國(guó)首批AAAA景區(qū)之一，充分體現(xiàn)了塘沽以休閑度假、突出海濱特色的旅游定位。各處緊緊圍繞“海”字做文章，建成了以旅游度假、海濱風(fēng)光、捕魚趕海、現(xiàn)

5、代娛樂(lè)、溫泉保健、康復(fù)、會(huì)議接待等多功能的海濱旅游度假區(qū)。（見圖二） 圖二：塘沽濱海旅游度假區(qū)被授予國(guó)家級(jí)4A旅游景區(qū)塘沽地?zé)豳Y源豐富，儲(chǔ)量達(dá)434.9億噸，出水溫度為65-78度，“海水”與“溫泉”的結(jié)合在沿海大城市非常少見，開發(fā)具有海濱特色的醫(yī)療、保健溫泉與娛樂(lè)旅游項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)非常大。二、海濱旅游度假區(qū)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)介紹塘沽區(qū)政府賦予海濱旅游度假區(qū)管理委員會(huì)行政管理職能，行使海濱旅游度假區(qū)的行政管理職責(zé)。海濱旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)總公司，是在塘沽政府海濱旅游度假區(qū)管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（1993年134號(hào)市塘沽區(qū)政府批文）。尤其總體負(fù)責(zé)按照已經(jīng)編制完成的總體規(guī)劃逐步實(shí)施開發(fā)建

6、設(shè)和對(duì)外招商工作。第二章、 海濱旅游度假區(qū)環(huán)境分析和規(guī)劃介紹一、海濱旅游度假區(qū)的環(huán)境分析1、 海濱旅游度假區(qū)的自然環(huán)境濱海地區(qū)地貌屬?zèng)_積平原，沿海為典型的淤泥質(zhì)海岸，灘涂坡度平緩，潮閘帶寬度達(dá)1.52公里，海水混濁含泥量高，但在塘沽南至高沙嶺一帶岸段灘涂都為粉砂沉積，經(jīng)市海岸綜合調(diào)查，從高沙嶺往北的長(zhǎng)15公里海灘的潮間帶均由3米厚的亞沙土構(gòu)成，呈灰褐色，特別是高沙嶺一帶水域無(wú)污染，不失為市建設(shè)濱海度假區(qū)的理想場(chǎng)所。濱海地區(qū)屬暖溫帶季風(fēng)大陸性氣候，四季分明，氣候干燥，雨少風(fēng)多，夏季高溫，多陰雨，秋季冷暖適宜，晴天多，冬季寒冷，少雷多霧。年平均氣溫12，平均地面溫度14.2，年平均蒸發(fā)量1909.

7、6毫米，年平均氣壓1016.4毫巴，日照百分率65%，全年平均日照實(shí)數(shù)2898.9小時(shí)。經(jīng)論證，完全適宜開發(fā)海濱娛樂(lè)項(xiàng)目。濱海地區(qū)有覆蓋整個(gè)地區(qū)的豐富的地?zé)豳Y源，據(jù)一九八九年該地區(qū)打熱水井有關(guān)資料，井深2千米，出水溫度達(dá)78。井水中含有琉、鐵、銅等十多種元素，可治療風(fēng)濕病、關(guān)節(jié)炎和老年斑等多種疾病。地?zé)豳Y源已成為海濱旅游度假區(qū)優(yōu)勢(shì)中的“一絕”。濱海地區(qū)的灘涂有豐富的貝類資源，可為游客戲海、趕海與利用潮差圍網(wǎng)捕魚提供便利條件。規(guī)劃的海濱旅游度假區(qū)環(huán)境幽靜，非常適于進(jìn)行大規(guī)模旅游業(yè)開發(fā)。2、 海濱旅游度假區(qū)的交通環(huán)境海濱旅游度假區(qū)距最近的海濱旅游度假區(qū)。她東臨渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北，是

8、京津城市帶和環(huán)渤海城市帶的交匯點(diǎn)。海濱旅游度假區(qū)通過(guò)建成的海防路與京津塘高速公路相通，距160公里，距濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里，距市區(qū)45公里，距塘沽城區(qū)中心20公里，緊臨港和正在建設(shè)的臨港工業(yè)區(qū)。六條國(guó)家級(jí)道路與京哈鐵路貫穿塘沽境，形成了快捷便利的海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。海濱旅游度假區(qū)地理位置得天獨(dú)厚。海濱旅游度假區(qū)位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和京津塘經(jīng)濟(jì)帶中心，又處在2003年建成的濱海新區(qū)中心。依附北方重要經(jīng)濟(jì)中心市，連結(jié)首都，幅射冀、魯、晉、豫、寧等陸地區(qū)。據(jù)此判斷，擁有強(qiáng)大的客源市場(chǎng)和消費(fèi)群體。3、 海濱旅游度假區(qū)的政策環(huán)境在海濱旅游度假區(qū)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，按照國(guó)務(wù)院關(guān)于試辦國(guó)家旅游度假區(qū)有關(guān)問(wèn)題的通

9、知、國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于國(guó)家旅游度假區(qū)有關(guān)稅收問(wèn)題的通知精神和省級(jí)開發(fā)區(qū)的政策規(guī)定，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。4、 海濱旅游度假區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況1) 海濱旅游度假區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)為保護(hù)海濱旅游度假區(qū)的環(huán)境，塘沽區(qū)政府和旅游度假區(qū)管理委員會(huì)加大了對(duì)景區(qū)綠化、美化的投入和改善力度。近幾年來(lái)，新建了環(huán)海大道、綠色長(zhǎng)廊、奇形怪石、假山亭園、花園綠草、仿真椰樹，逐步的完善為廣大游客提供一個(gè)休閑、度假、療養(yǎng)、觀光的場(chǎng)所所需得配套設(shè)施，逐步的在北方樹立起“威尼斯”的新形象。2) 旅游度假區(qū)接待設(shè)施建設(shè)在方圓二平方公里的陸域和水域上興建了一大批具有海濱特色的旅游基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施：有面積為70萬(wàn)平方米的可同時(shí)容納5萬(wàn)人游泳的海濱

10、浴場(chǎng)；面積為80萬(wàn)平方米的水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)；面積為5400平方米的健身與理療、康復(fù)為一體的溫泉游樂(lè)宮；具有民族建筑風(fēng)格的可同時(shí)容納300人就餐的金海飯店；具有海鮮特色的金沙灘海鮮快餐廳、海鮮宮；威尼斯風(fēng)格的水上客房、溫泉公寓、海濱別墅、沙灘帳篷；具有傣家風(fēng)情的椰林木屋；集餐飲、住宿、會(huì)議為一體的金海賓館。截止目前，共擁有旅游飯店、酒店10個(gè)，床位1500多。近幾年來(lái)，已有近10個(gè)單位前來(lái)投資興建各種設(shè)施，陸續(xù)建成了三星級(jí)的夏日酒店、三源電力培訓(xùn)中心、交管培訓(xùn)中心、引進(jìn)巴拉地餐飲燒烤、金海洋水族館等。據(jù)統(tǒng)計(jì)自19891997年，累計(jì)出讓土地8萬(wàn)多平方米。浴場(chǎng)部供水、供電、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也已形成相當(dāng)

11、的規(guī)模。3) 旅游度假區(qū)信息與服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)海濱旅游度假區(qū)現(xiàn)擁有1000門微波程控，3.5萬(wàn)伏變電站，冷熱水井、衛(wèi)星電視轉(zhuǎn)播系統(tǒng)，公用磁卡、廣播站、醫(yī)療中心、水上救護(hù)中心、游客投訴咨詢中心、團(tuán)體旅行社接待中心等設(shè)施，同時(shí)伴隨新規(guī)劃區(qū)域的發(fā)展建設(shè)，還會(huì)有相應(yīng)的交通、通訊和信息系統(tǒng)配套建設(shè)。4) 旅游度假區(qū)文化娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)海濱旅游度假區(qū)游樂(lè)服務(wù)設(shè)施功能齊全。以“海”字做文章，引進(jìn)開發(fā)各種海上體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)項(xiàng)目包括：海上快艇俱樂(lè)部、海上網(wǎng)球場(chǎng)、多滑道海水滑梯、漁家風(fēng)情的趕海拾貝、海鮮食廊、海上垂釣園、沙灘排球、兒童溫泉戲水園、空中跳傘等活動(dòng)并配有中華龍車、足球與保齡球館等相關(guān)設(shè)施。旅游文化活動(dòng)豐

12、富多彩，舉辦兩屆“全國(guó)沙灘排球精英對(duì)抗賽”、每年一屆的“中國(guó)趕海節(jié)”、盛事空前的“津沽海會(huì)”、環(huán)場(chǎng)長(zhǎng)跑比賽、海上趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)、龍舟大賽、沙灘泳裝模特表演、飛行跳傘表演、民族歌舞表演、焰火晚會(huì)、書法繪畫、攝影比賽等。二、海濱旅游度假區(qū)規(guī)劃介紹1、 圍、面積表一：塘沽濱海旅游度假區(qū)圍面積表東臨：沿海防路向東灘涂延伸3公里西到：海防路南抵：現(xiàn)海濱旅游度假區(qū)北面：由現(xiàn)海濱旅游度假區(qū)南邊界向北7.5公里總計(jì)為22.5平方公里陸域面積：約8平方公里水域面積：約14.5平方公里2、 環(huán)境容量分析海濱旅游度假區(qū)環(huán)境容量是旅游區(qū)合理容納的游人量的理論規(guī)模，其為建設(shè)管理提供了一定的定量依據(jù)，是今后衡量旅游區(qū)資源利用

13、水平、景區(qū)環(huán)境水平與生態(tài)環(huán)境狀況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。在分析景區(qū)、景點(diǎn)與游線情況的基礎(chǔ)上，分別用面積容量法和線路容量法求得。（見表二）表二：旅游度假區(qū)環(huán)境容量表車行道37km5550150人/km步行道35km5600160人/km林地125ha6255200m/人游樂(lè)大觀園（含別墅）100ha2500040m/人環(huán)球漫游200ha3300060m/人海水浴場(chǎng)110ha（水面）3000040m/人水上活動(dòng)區(qū)100ha（水面）3000300m/人綜合區(qū)170ha（水、陸）20000度假村100ha500050人/ha度假村40ha260065人/ha林中露營(yíng)區(qū)10ha2000200人/ha萬(wàn)國(guó)博覽100h

14、a20000200人/ha總計(jì)160000此外，根據(jù)有關(guān)調(diào)查資料和該區(qū)的實(shí)際情況，規(guī)劃將服務(wù)人員數(shù)量定為游客總?cè)藬?shù)的8%10%，即1280016000人。3、 功能區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃規(guī)劃將旅游度假區(qū)分成若干個(gè)不同的功能區(qū)，將它們沿著海防路串連式布置，以各級(jí)道路和水路將各功能區(qū)連接起來(lái)，同時(shí)在某些功能區(qū)段的外海岸邊設(shè)置棧橋和快艇碼頭，通過(guò)外海進(jìn)一步加強(qiáng)了功能區(qū)之間的聯(lián)系。1) 水域區(qū)規(guī)劃旅游度假區(qū)現(xiàn)有區(qū)域基本由五個(gè)水面組成，規(guī)劃方案將賦與五個(gè)水面以不同的特色。南側(cè)泳區(qū)將繼續(xù)作為旅游度假區(qū)使用；北側(cè)泳區(qū)水面較大，西半側(cè)規(guī)劃作海水浴場(chǎng)之外，東半側(cè)作為快艇活動(dòng)區(qū)。這樣還可以利用快艇活動(dòng)造浪，增加海水浴的樂(lè)趣；

15、南后湖水面面積相對(duì)較小，且現(xiàn)在已有若干建筑延伸在水面上，因此規(guī)劃中設(shè)計(jì)了適合水面上項(xiàng)目。例如：水面東北水域擬建水上別墅，湖心利用沉淀泥沙堆積起一座湖心島，改變現(xiàn)在開敞的性質(zhì)，使其變得豐富而充滿含；北后湖重點(diǎn)是豐富岸線形狀，制造安靜、平和的氣氛，使之成為別墅、公寓區(qū)客人與游人劃船、休閑的去處。為增添海水浴的自然情趣，進(jìn)一步開發(fā)浴場(chǎng)資源，在圍堤南側(cè)利用海水水凹面入，開辟自然海水浴場(chǎng)。在圍堤?hào)|側(cè)修建游船碼頭，供游人揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。2) 娛樂(lè)設(shè)施區(qū)規(guī)劃除與海水浴相關(guān)的兩個(gè)海水浴場(chǎng)、一個(gè)自然海水浴場(chǎng)、一個(gè)快艇游樂(lè)區(qū)和若干游船碼頭外，另外的陸上娛樂(lè)設(shè)施主要分布在北段岸線、兩后湖間的陸域上以與南后湖的湖心島上，主

16、要項(xiàng)目有：（A） 北側(cè)岸線北段的以各種運(yùn)動(dòng)為主、包括大型室活動(dòng)場(chǎng)地的運(yùn)動(dòng)區(qū)和一個(gè)溫泉世界；（B） 兩后湖間陸域上的青少年游樂(lè)宮和一個(gè)公園；（C） 南后湖小島上的一個(gè)綜合娛樂(lè)城。3) 公建區(qū)規(guī)劃除南側(cè)岸線現(xiàn)有大量公建外，新規(guī)劃出的公建區(qū)包括北岸的度假旅館、海鮮街和中段岸線上的會(huì)議中心。根據(jù)功能和景觀要求，旅館面向浴場(chǎng)區(qū)，海鮮街也緊靠浴場(chǎng)區(qū)并與賓館和公寓區(qū)相臨；會(huì)議中心面向相對(duì)安靜的南后湖，并與別墅、公寓區(qū)相臨，此規(guī)劃設(shè)計(jì)充分利用了海濱沿岸的資源并考慮了如何為游客提供便捷的服務(wù)。4) 別墅、公寓區(qū)規(guī)劃規(guī)劃中有四片別墅、公寓區(qū)：（A） 南后湖東北角建水上別墅，同現(xiàn)有的南岸別墅結(jié)合成一片；（B） 中段

17、岸線在水渠西岸建設(shè)一片別墅區(qū)和七棟公寓樓；（C） 北后湖東側(cè)建水上別墅和公寓樓；（D） 現(xiàn)南入口大道南的別墅區(qū)，以康復(fù)理療為特色，層數(shù)為23層。這四個(gè)別墅、公寓區(qū)所處地段皆視野開闊，景觀良好，位置相對(duì)遠(yuǎn)離水上活動(dòng)、泳區(qū)等喧鬧場(chǎng)所、環(huán)境優(yōu)雅；四區(qū)不管從交通還是視覺(jué)上都是聯(lián)通的，這樣便于日常管理、旅客交流和增加別墅、公寓區(qū)特有的氣氛。5) 環(huán)球漫游規(guī)劃陸域約200公頃，位于水上迪斯尼南側(cè)，為全度假區(qū)的精華所在。在該區(qū)域的平面布局上，嚴(yán)格按照全球地形微縮出一個(gè)包括五四大洋的小世界，在陸域上不同位置，按一定比例相應(yīng)地制作出與我們這個(gè)現(xiàn)實(shí)地球一致的典型地形地貌。該區(qū)域的主要游覽容包括環(huán)球港口和國(guó)際民俗村

18、。其中各個(gè)港口和民俗村的安置都將與其所在的地理位置相吻合。6) 萬(wàn)國(guó)博覽規(guī)劃該區(qū)位于環(huán)球漫游與北側(cè)海水浴場(chǎng)之間的大面積陸域上，用地100公頃。該區(qū)中部為一東西向大道，大道兩側(cè)為博覽建筑，考慮到塘沽今后將發(fā)展為自由港區(qū)和對(duì)外開放的城市，有必要結(jié)合濱海地理優(yōu)勢(shì)和旅游資源，集中設(shè)置博覽區(qū)，以供舉辦世界性的展覽之用。大道西端為會(huì)議中心，會(huì)議中心和博覽區(qū)可接待游客約2萬(wàn)人。萬(wàn)國(guó)博覽區(qū)是世界現(xiàn)代化建筑薈萃的場(chǎng)所，這里有完善的服務(wù)設(shè)施，位置優(yōu)越，也是游客較集中的區(qū)域之一。位于該區(qū)的會(huì)議中心主要規(guī)劃布置高、中檔賓館、寫字樓、商業(yè)購(gòu)物中心、餐飲設(shè)施與文化娛樂(lè)設(shè)施等。會(huì)議中心是海濱旅游度假區(qū)建筑輪廓線中的制高點(diǎn)。

19、7) 道路交通規(guī)劃部道路網(wǎng)主要分三級(jí)。（A） 主要干道：包括海濱旅游度假區(qū)周邊環(huán)線，貫穿萬(wàn)國(guó)博覽東西向道路，水上迪斯尼與環(huán)球漫游景區(qū)之間的道路。寬度為16米，斷面形式為3.593.5；（B）次干道：為聯(lián)系各景區(qū)的交通干道，寬9米，斷面形式為171；（C） 步行路：供游人步行游覽的道路，路寬約2米。規(guī)劃在度假區(qū)部主要干道上安排小型公交車客運(yùn)環(huán)線，次要干道上安排小型電瓶車，方便游人的游覽活動(dòng)。在環(huán)球博覽、水上迪斯尼區(qū)的沿岸主要景點(diǎn)處，均設(shè)置游船碼頭、配備游船，組成水上瀏覽環(huán)線。規(guī)劃沿著海防路設(shè)四個(gè)度假區(qū)主入口，分別位于綜合區(qū)、萬(wàn)國(guó)博覽區(qū)、北度假區(qū)和水上迪斯尼，每個(gè)入口處設(shè)一個(gè)停車場(chǎng)，停車場(chǎng)總面積約

20、80000平方米，可設(shè)1600個(gè)停車位。8) 綠化布置規(guī)劃區(qū)將有三片大的集中綠地：（A） 會(huì)議中心以北的公園，它主要服務(wù)于游樂(lè)宮、會(huì)議中心和與其相鄰的一片別墅、公寓區(qū)；（B） 海鮮街以北的綠地，服務(wù)于度假旅館、水上別墅、公寓區(qū)和海鮮街；（C） 中心廣場(chǎng)西的綠地，這片綠地由于受南岸線地塊狹窄的影響，面積有限，它服務(wù)于中心廣場(chǎng)、北側(cè)的賓館，還有別墅區(qū)與海灘。這三塊集中綠化，分別成為幾組建筑圍合的中心，它們對(duì)于創(chuàng)造優(yōu)美自然的旅游區(qū)景觀起著至關(guān)重要的作用。4、 主要項(xiàng)目規(guī)劃1) 水上別墅與低層公寓目前度假區(qū)陸地面積有限，相比之下水域面積過(guò)大而又顯得空曠沒(méi)有充分得到利用。因此為了充分開發(fā)度假區(qū)的用地資源

21、，利用其獨(dú)特物自然景觀，在規(guī)劃中分別在兩個(gè)后湖里設(shè)置了兩片水上別墅。水上別墅基礎(chǔ)做于水中，通過(guò)連橋相聯(lián)。水上別墅的建筑風(fēng)格以輕巧、新穎為主，布置盡量靈活多樣又不失規(guī)律性，并且現(xiàn)狀或規(guī)劃中的別墅區(qū)和公寓區(qū)相鄰成片，這樣可便于日常管理。兩個(gè)水上別墅都設(shè)有游船碼頭，?？柯每妥庥玫挠瓮Ш屯涤趧e墅區(qū)與其他景點(diǎn)的游船。規(guī)劃有兩片低層公寓共十一棟與別墅區(qū)相鄰。低層公寓主要是滿足短期居住的旅客的住宿要求，部可設(shè)廚房，住客可通過(guò)趕?；蚝ｕr街購(gòu)買食品，自己烹飪制作。低層公寓層數(shù)以三層為主。2) 溫泉世界溫泉世界是利用地?zé)豳Y源開辟的一個(gè)以淡水游泳為主的室外綜合活動(dòng)場(chǎng)。這里將引進(jìn)一些先進(jìn)的游樂(lè)設(shè)施，使游人享受淡水游

22、泳、日光浴、水滑梯等多種游樂(lè)項(xiàng)目的樂(lè)趣。溫泉世界是對(duì)海水浴的一個(gè)良好的補(bǔ)充，估計(jì)建成后會(huì)有很多游人愿意以溫泉世界活動(dòng)代替海水浴后的淋浴。溫泉世界將在近期開始建設(shè)。3) 海鮮街游人在趕海滿載而歸后，可到海鮮街的店面里自己制作或請(qǐng)廚師制作。除以烹調(diào)海鮮為主的飯店外，海鮮街還設(shè)一些出售旅游用品和紀(jì)念品的商店。海鮮街建筑風(fēng)格體現(xiàn)海濱特色，中間圍合的小廣場(chǎng)在具體設(shè)計(jì)中亦要體現(xiàn)獨(dú)特的風(fēng)格。4) 海濱度假旅館規(guī)劃區(qū)中有兩處旅館，一個(gè)靠中心廣場(chǎng)，目前已經(jīng)竣工；另一個(gè)規(guī)劃在海鮮街以北，由兩棟旅館和裙房組成。這組旅館面向海灘，背后是一片集中綠地，南邊是海鮮街，其建成后將成為游樂(lè)城的景觀中心，對(duì)豐富游樂(lè)城的立面輪廓

23、線起重要作用。5) 休閑世界這是對(duì)度假旅館以北以休閑、運(yùn)動(dòng)為主的一片綜合區(qū)域的總稱，它包括網(wǎng)球場(chǎng)、溜馬場(chǎng)、大型室活動(dòng)中心、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)和集模擬槍戰(zhàn)與傳奇故事于一體的“海盜戰(zhàn)爭(zhēng)”等。另外，這里設(shè)有其他的娛樂(lè)機(jī)構(gòu)，如老年俱樂(lè)部、航海俱樂(lè)部、垂釣俱樂(lè)部等。6) 游樂(lè)宮和桃園島此游樂(lè)宮主要為青少年準(zhǔn)備，集游樂(lè)、科普教育于一體，并可舉辦主題與海洋相關(guān)的夏令營(yíng)活動(dòng)。利用北后湖沉淀的泥沙，在湖心堆積起小島，并在上面建設(shè)綜合娛樂(lè)設(shè)施和別墅。其娛樂(lè)項(xiàng)目的選擇上可有獨(dú)特性，結(jié)合小型沙灘、日光浴和可供過(guò)夜住宿的別墅，這里將成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的世外桃源、度假天堂。7) 海水浴場(chǎng)主要分三段，北浴場(chǎng)、南浴場(chǎng)和自然海水浴場(chǎng)

24、。北浴場(chǎng)將利用相鄰的快艇活動(dòng)區(qū)造浪來(lái)增添游泳的樂(lè)趣。自然海水浴是新增添的一個(gè)項(xiàng)目，安排在南邊的海面凹入處，并修建一個(gè)浮筏碼頭，以利于安全。8) 快艇活動(dòng)和遠(yuǎn)航快艇活動(dòng)與北浴場(chǎng)安排在一起，中間用安全網(wǎng)隔開，從事各種快艇運(yùn)動(dòng)，同時(shí)為浴場(chǎng)造浪。在浴場(chǎng)以外建遠(yuǎn)航碼頭，供游人揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。9) 直升機(jī)停機(jī)坪總體規(guī)劃要求規(guī)劃出直升機(jī)停機(jī)坪，為避免噪音污染，將其設(shè)置在北后湖的西北角，并配以相應(yīng)設(shè)施。5、 給排水、供電、供熱、通訊、防風(fēng)暴潮等工程規(guī)劃簡(jiǎn)介海濱旅游度假區(qū)水源近期主要為地下水。取水泵點(diǎn)結(jié)合規(guī)劃布局，在游客稠密與居住度假區(qū)域設(shè)置，管網(wǎng)自成體系，遠(yuǎn)期考慮從塘沽城區(qū)接管引水解決。海濱旅游度假區(qū)污水主要為生活

25、污水、糞便經(jīng)沉淀處理用管道直接排往外海。遠(yuǎn)期視發(fā)展規(guī)?？梢月糜螀^(qū)建污水處理廠。在一期建設(shè)階段暫不考慮用電量增加，視開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，擬在博覽區(qū)適當(dāng)?shù)奈恢媒ㄒ蛔?10千伏變電站。度假區(qū)供熱主要通過(guò)以下兩個(gè)途徑解決。一是地?zé)崴膳m用于中低檔公寓與寫字樓采暖；另一個(gè)是空調(diào)采暖，由于耗電量大，可用于高檔別墅、公寓與管理標(biāo)準(zhǔn)較高的建筑。遠(yuǎn)期擬建500010000門程控支局一處。根據(jù)塘沽新港六米碼頭驗(yàn)潮站19801985年實(shí)測(cè)潮位資料進(jìn)行的最高潮位頻率分析得出，百年一遇的最高潮位為4.84米。初定海濱旅游度假區(qū)遠(yuǎn)期的土埝頂高程為7.306.8米。（參照附件圖）1第三章、 海濱旅游度假區(qū)客源市場(chǎng)分析一、海

26、濱旅游度假區(qū)的潛力市場(chǎng)市場(chǎng)對(duì)一個(gè)景點(diǎn)產(chǎn)品作何反應(yīng)是決定這個(gè)景點(diǎn)成功與否的重要因素。一個(gè)好的景點(diǎn)首先要由一個(gè)巨大的潛力市場(chǎng)，在此基礎(chǔ)上發(fā)揮項(xiàng)目特色，準(zhǔn)確定位，才能逐步走上成功的道路。中國(guó)的人均海岸線約2.5厘米，屬于非常少的國(guó)家，所以海濱的資源相對(duì)稀缺，這種稀缺現(xiàn)象在北方體現(xiàn)的尤其突出。海濱旅游度假區(qū)要抓住這種優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取短期樹立起良好的海濱形象，創(chuàng)建完備的海濱旅游度假設(shè)施，爭(zhēng)取客源市場(chǎng)輻射京、津、冀、晉、魯?shù)仁∈?。且伴隨人民物質(zhì)文化生活的改善，國(guó)旅游人數(shù)的增長(zhǎng)勢(shì)頭十分明顯，這樣分析起來(lái)，濱海旅游度假區(qū)的潛力市場(chǎng)特別巨大。二、海濱旅游度假區(qū)的定位市人民政府關(guān)于同意設(shè)立海濱旅游度假區(qū)的批復(fù)津政函19

27、988號(hào)文件中提出：要進(jìn)一步完善海濱旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃，突出海濱特色，建設(shè)風(fēng)格要和諧統(tǒng)一。要以吸引外資為重點(diǎn)，開發(fā)檔次高、結(jié)構(gòu)合理、特色鮮明的旅游項(xiàng)目，既滿足國(guó)游客的需要，又符合國(guó)際游客的需求。海濱旅游度假區(qū)是我市唯一的旅游開發(fā)開放區(qū)域，是塘沽旅游業(yè)發(fā)展的龍頭，也是濱海新區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，更是旅游產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。要努力建設(shè)成為以海為特色，以地?zé)豳Y源為優(yōu)勢(shì)，集旅游、度假、娛樂(lè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的多功能、綜合性的全國(guó)著名旅游度假區(qū)。圖三：海濱旅游度假區(qū)市場(chǎng)定位圖示：2 城市人口的增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)人口構(gòu)成的變化，城市群的出現(xiàn)，為度假旅游打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)，這是度假旅游發(fā)展的前提條件。但不管是什么

28、形式的旅游方式，最基本的旅游條件都是兩個(gè)，一個(gè)是人們的收入水平達(dá)到出游的要求；另一個(gè)是出門旅游的人有足夠的時(shí)間。針對(duì)濱海旅游度假區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)，以海為核心，定位于京津周邊的陸城市，年齡在20-40之間的工薪族、家庭和離退休人員是經(jīng)過(guò)論證并實(shí)踐的。陸城市的人群對(duì)海有一種特殊的向往，尤其是平時(shí)工作壓力較大的工薪階層，周末、節(jié)日走出城市，呼吸來(lái)勢(shì)海洋的新鮮空氣的想法油然而生。而雙休、五一與十一假日為濱海旅游度假的觀光提供了時(shí)間上的保障。加上度假區(qū)為游客準(zhǔn)備的各種活動(dòng)和設(shè)施給繁忙的都市人口帶來(lái)無(wú)比的輕松和愉悅。這里自然更是歡度周末娛樂(lè)休閑、度假的好去處。三、客源市場(chǎng)定位策略采用完全不同的三種策略來(lái)吸引海

29、濱旅游度假區(qū)的游客：1、 核心部分策略本項(xiàng)目的核心部分由兩點(diǎn)，一是塘沽是距離中國(guó)北方陸省市最近的海濱小城，在方圓很大面積里沒(méi)有類似的沿海灘涂。二是塘沽是輻射周邊多個(gè)大城市的地區(qū)之一，并周邊城市有大量的人口居住。所以濱海旅游度假區(qū)的主題和關(guān)鍵核心是以“?！睘橹行模幪幇l(fā)揮“海”的優(yōu)勢(shì)，并結(jié)合都市人口的特點(diǎn)來(lái)服務(wù)。2、 外形部分策略通過(guò)服務(wù)質(zhì)量、紀(jì)念品的花樣和質(zhì)量、員工態(tài)度、員工著裝、景區(qū)設(shè)計(jì)風(fēng)格、商品價(jià)格、服務(wù)價(jià)格、品牌形象等旅游景區(qū)的外形部分樹立處處心系有效游客群體的策略服務(wù)于大眾。3、 延伸部分策略通過(guò)提供便捷的信息服務(wù)、結(jié)算付款服務(wù)、信用系統(tǒng)、優(yōu)惠措施與競(jìng)爭(zhēng)者比服務(wù)，從而創(chuàng)建自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

30、。總之，旅游業(yè)是一個(gè)需要“新”、“奇”、“特”的行業(yè)，因?yàn)橛慰退非蟮木褪恰靶隆?、“奇”、“特”的意境，因此，不斷的?chuàng)新，應(yīng)當(dāng)貫穿旅游行業(yè)的全部和旅游活動(dòng)的全過(guò)程。首先，旅游產(chǎn)品的“硬產(chǎn)品”旅游景區(qū)、景點(diǎn)需要樹立特色，它所追求的是人無(wú)我有、人有我特、人特我奇。只有用新視角、新思維、新活動(dòng)在保持自身特色的前提下推出新，才是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的法寶。四、濱海旅游度假區(qū)營(yíng)銷“新理念”旅游營(yíng)銷無(wú)論理念還是方式均要隨著時(shí)代的進(jìn)步而變化，要迎合時(shí)尚，不斷改進(jìn)營(yíng)銷方式、方法。個(gè)性化是一種創(chuàng)新，是在體現(xiàn)更高層次人文關(guān)懷精神的理念擴(kuò)。創(chuàng)新要堅(jiān)持科學(xué)性、實(shí)踐性和開放性，創(chuàng)造新的適銷對(duì)路的“精品”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與市場(chǎng)的匹

31、配。歷史進(jìn)入21世紀(jì)。與20世紀(jì)以工業(yè)化為主題的社會(huì)化大生產(chǎn)蓬勃發(fā)展所不同的是，21世紀(jì)以旅游業(yè)為主導(dǎo)的休閑產(chǎn)業(yè)異軍突起，人們的人生目標(biāo)從20世紀(jì)追求物質(zhì)財(cái)富極大化轉(zhuǎn)向物質(zhì)與精神的同步釋放，追求生活品質(zhì)的高尚化。這一轉(zhuǎn)變，將是人類進(jìn)化的需要，又是社會(huì)發(fā)展的必然，它所衍生的是21世紀(jì)與人類社會(huì)文明的進(jìn)步相比稱的精神文化產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。國(guó)際旅游在世界圍的迅速膨脹即有力的說(shuō)明了其中的緣由。度假旅游方式是休閑、放松、其旅游吸引點(diǎn)主要是各種娛樂(lè)、健身、休閑的設(shè)施，因此度假區(qū)旅游開發(fā)側(cè)重于對(duì)旅游項(xiàng)目、活動(dòng)、文化的策劃和設(shè)計(jì)。與之大有不同的觀光旅游是以欣賞風(fēng)景為主，很顯然他的景色建設(shè)就非常的重要了。所以度假

32、區(qū)的營(yíng)銷和策劃要有“新理念”才會(huì)有特色和生命力。下面介紹濱海旅游對(duì)加區(qū)的“新理念”之一“分時(shí)度假”：分時(shí)度假（Timeshare）倡導(dǎo)的是旅游度假新概念，強(qiáng)調(diào)的是給消費(fèi)者一個(gè)“家”的感覺(jué)，度假村的房間不是一般的標(biāo)準(zhǔn)客房，是帶有家居特色的套房，面積不小于20平方米，并備有所有家庭生活的相關(guān)設(shè)施，游客可以到海鮮街購(gòu)物，回度假村“燒烤”，真正的享受人生，達(dá)到休閑、放松、遠(yuǎn)離煩碌的舒適感。五、濱海旅游度假區(qū)的營(yíng)銷方法與觀光旅游不同，度假旅游有其根本的不同。比如觀光旅游項(xiàng)目注重資源的開發(fā)與利用，而度假旅游項(xiàng)目更應(yīng)該注重休閑、娛樂(lè)設(shè)施和活動(dòng)的開發(fā)策劃。因此旅游項(xiàng)目的自身特點(diǎn)會(huì)直接影響旅游項(xiàng)目的營(yíng)銷方式。我

33、們將采用的營(yíng)銷方式有以下幾種：1、 利用旅游宣傳品營(yíng)銷我們將利用動(dòng)態(tài)和靜態(tài)的兩種旅游宣傳品進(jìn)行宣傳。靜態(tài)資料按照表現(xiàn)形式不同分為：文字、照片、圖件、廣告牌、宣傳畫等。按照表現(xiàn)的容不同又分為：介紹旅游城市的宣傳品和介紹濱海旅游度假區(qū)的宣稱品；動(dòng)態(tài)的旅游宣傳資料包括電影片、錄像片、電視片、光盤、計(jì)算機(jī)軟盤、廣播宣傳等。2、 利用節(jié)慶活動(dòng)營(yíng)銷我們已經(jīng)根據(jù)濱海旅游度假區(qū)的特色，確定了各種活動(dòng)的主題和基本的活動(dòng)方案。津沽海會(huì)就是每年濱海旅游度假區(qū)拉開旅游帷幕的定期性活動(dòng)，每年都吸引大量的游客。同時(shí)，濱海旅游度假區(qū)管理委員會(huì)還與幾家有實(shí)力的策劃公司建立了良好的合作關(guān)系，從而能保證新活動(dòng)策劃的層出不窮。3、

34、 廣告營(yíng)銷濱海旅游度假區(qū)管理委員會(huì)擬定了詳細(xì)的廣告營(yíng)銷方案。其中包括傳統(tǒng)型的廣告有報(bào)刊、電波（廣播和電視）、戶外廣告（廣告牌和空中廣告）、印刷品廣告（招貼畫、宣傳小冊(cè)、旅游手冊(cè)、活頁(yè)宣傳品、明信片、掛歷）以與近來(lái)隨著信息技術(shù)發(fā)展而得以迅速發(fā)展的網(wǎng)上廣告。六、濱海旅游度假區(qū)面臨的時(shí)代機(jī)遇濱海旅游度假區(qū)的建設(shè)與開發(fā)所面臨著如下的機(jī)遇：1、 旅游業(yè)市場(chǎng)前景廣闊中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速“九五”期間國(guó)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率接近8%。在我國(guó)制定的“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃中，未來(lái)十年的國(guó)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)將在7.2%左右。目前我國(guó)人均年收入已達(dá)500美元左右，城鎮(zhèn)居民大多說(shuō)已從小康步入富裕小康水平，、與周邊一

35、些地區(qū)已達(dá)到或超過(guò)1000美元。而據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)，人均年收入達(dá)400-800美元是國(guó)旅游的急劇發(fā)展期。2、 假日旅游在全國(guó)圍升溫目前我國(guó)居民的節(jié)假日由原先的7天增加到10天，全年的休假（含雙休日）總共達(dá)到114天，約占全年總天數(shù)的1/3。因而假日旅游也成為濱海旅游業(yè)發(fā)展的重要因素。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，帶薪休假制度將在我國(guó)出現(xiàn)，這將帶來(lái)新的一輪的持續(xù)的假日旅游熱潮，進(jìn)一步推動(dòng)市旅游業(yè)的發(fā)展。3、 社會(huì)消費(fèi)心理趨于成熟隨著居民生活水平的提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時(shí)間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，我國(guó)居民的恩格爾系數(shù)逐年下降。越來(lái)越多的居民趨向于觀光和度假旅游。休閑性旅游是旅

36、游業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)，高品位，高科技，文化型，質(zhì)量型，休閑型，生態(tài)型在現(xiàn)代旅游中的分量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費(fèi)心理。4、 創(chuàng)造的異域風(fēng)情環(huán)境，國(guó)能享受國(guó)外風(fēng)情奇異的外國(guó)風(fēng)光是濱海旅游度假區(qū)的一大特色，這給不能出國(guó)旅游的人帶來(lái)了娛樂(lè)的機(jī)會(huì)和樂(lè)趣。5、 極度有利的政策環(huán)境黨中央、國(guó)務(wù)院和市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺(tái)了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。旅游業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步成長(zhǎng)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。6、 奧運(yùn)會(huì)目前申辦2008年夏季奧運(yùn)會(huì)成功，這將為京津地區(qū)吸引大批的國(guó)旅客和海外旅客。也將成為重要的場(chǎng)地所在地之一，屆時(shí)將吸引大批海外客源和國(guó)客源，并形成一個(gè)二至三年的旅游高潮。7、 中國(guó)加入WTO加入世界貿(mào)易組織會(huì)為我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇。加入WTO