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文檔簡介
1、PAGE 5420內部資料CCP江蘇省揚州市房地產市場投資環(huán)境考察報告上海XX投資(集團)有限責任公司二00五年十一月目錄 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc120603254 目錄 PAGEREF _Toc120603254 h 2 HYPERLINK l _Toc120603255 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603256 一、地理位置 PAGEREF _Toc120603256 h 5 HYPERLINK l _Toc120603257 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603258 三、交通
2、情況 PAGEREF _Toc120603258 h 6 HYPERLINK l _Toc120603259 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603260 2、鐵路 PAGEREF _Toc120603260 h 6 HYPERLINK l _Toc120603261 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603262 4、港口 PAGEREF _Toc120603262 h 6 HYPERLINK l _Toc120603263 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603264 四、面積與人口 PAGERE
3、F _Toc120603264 h 7 HYPERLINK l _Toc120603265 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603266 2、人口現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc120603266 h 7 HYPERLINK l _Toc120603267 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603268 4、簡要分析 PAGEREF _Toc120603268 h 8 HYPERLINK l _Toc120603269 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603270 1、歷史 PAGEREF _Toc12
4、0603270 h 9 HYPERLINK l _Toc120603271 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603272 3、風俗 PAGEREF _Toc120603272 h 9 HYPERLINK l _Toc120603273 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603274 一、宏觀經濟發(fā)展狀況 PAGEREF _Toc120603274 h 11 HYPERLINK l _Toc120603275 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603276 2、歷年GDP增長情況 PAGEREF _Toc
5、120603276 h 11 HYPERLINK l _Toc120603277 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603278 1)、現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc120603278 h 13 HYPERLINK l _Toc120603279 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603280 4、揚州民營經濟發(fā)展狀況 PAGEREF _Toc120603280 h 13 HYPERLINK l _Toc120603281 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603282 1)外資引進成果 PAGEREF
6、_Toc120603282 h 14 HYPERLINK l _Toc120603283 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603284 二、揚州居民生活水平 PAGEREF _Toc120603284 h 15 HYPERLINK l _Toc120603285 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603286 2、揚州居民收入情況 PAGEREF _Toc120603286 h 15 HYPERLINK l _Toc120603287 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603288 4、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款
7、水平 PAGEREF _Toc120603288 h 17 HYPERLINK l _Toc120603289 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603290 三、城市規(guī)劃及重大市政建設狀況 PAGEREF _Toc120603290 h 19 HYPERLINK l _Toc120603291 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603292 1)、城市布局 PAGEREF _Toc120603292 h 19 HYPERLINK l _Toc120603293 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc1206032
8、94 3)、城市交通規(guī)劃 PAGEREF _Toc120603294 h 21 HYPERLINK l _Toc120603295 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603296 1)、人口 PAGEREF _Toc120603296 h 22 HYPERLINK l _Toc120603297 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603298 3、揚州市規(guī)劃發(fā)展重點區(qū)域沿江產業(yè)帶 PAGEREF _Toc120603298 h 24 HYPERLINK l _Toc120603299 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l
9、_Toc120603300 2)、生態(tài)環(huán)境布局 PAGEREF _Toc120603300 h 24 HYPERLINK l _Toc120603301 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603302 4)、沿江開發(fā)近期目標(摘略) PAGEREF _Toc120603302 h 24 HYPERLINK l _Toc120603303 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603304 1、投資優(yōu)勢 PAGEREF _Toc120603304 h 25 HYPERLINK l _Toc120603305 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYP
10、ERLINK l _Toc120603306 2)、自然環(huán)境、歷史環(huán)境優(yōu)勢 PAGEREF _Toc120603306 h 25 HYPERLINK l _Toc120603307 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603308 4)、城市化進程加速、市區(qū)范圍擴大、規(guī)劃蘊藏投資機會 PAGEREF _Toc120603308 h 25 HYPERLINK l _Toc120603309 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603310 1)、工業(yè)基礎較薄弱 PAGEREF _Toc120603310 h 25 HYPERLINK l _
11、Toc120603311 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603312 3)、人力資源競爭能力較弱 PAGEREF _Toc120603312 h 26 HYPERLINK l _Toc120603313 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603314 第三部分、揚州房地產市場發(fā)展情況 PAGEREF _Toc120603314 h 27 HYPERLINK l _Toc120603315 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603316 1、揚州房地產市場總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢,市場發(fā)展比較健康; PAG
12、EREF _Toc120603316 h 27 HYPERLINK l _Toc120603317 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603318 3、揚州目前樓盤以多層小高層為主,品質一般,高端產品缺失; PAGEREF _Toc120603318 h 27 HYPERLINK l _Toc120603319 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603320 5、居民購房熱情較高,樓盤去化能力較強,總價購買承受能力50萬左右; PAGEREF _Toc120603320 h 28 HYPERLINK l _Toc120603321 錯
13、誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603322 7、揚州新建商品房市場受宏觀調控影響較小,呈價平量微縮狀態(tài); PAGEREF _Toc120603322 h 28 HYPERLINK l _Toc120603323 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603324 9、二手房市場穩(wěn)步發(fā)展,但近期受到宏觀調控的一定影響 PAGEREF _Toc120603324 h 28 HYPERLINK l _Toc120603325 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603326 1、揚州市土地市場概述 PAGEREF
14、_Toc120603326 h 29 HYPERLINK l _Toc120603327 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603328 3、揚州土地價格情況 PAGEREF _Toc120603328 h 30 HYPERLINK l _Toc120603329 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603330 2)、開發(fā)區(qū)一類居住用地 PAGEREF _Toc120603330 h 30 HYPERLINK l _Toc120603331 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603332 1)、量 PAG
15、EREF _Toc120603332 h 30 HYPERLINK l _Toc120603333 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603334 3)、趨勢 PAGEREF _Toc120603334 h 30 HYPERLINK l _Toc120603335 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603336 1、揚州固定資產投資情況 PAGEREF _Toc120603336 h 31 HYPERLINK l _Toc120603337 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603338 四、揚州市房地產
16、市場供求情況 PAGEREF _Toc120603338 h 32 HYPERLINK l _Toc120603339 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603340 2、揚州房地產市場價格情況 PAGEREF _Toc120603340 h 33 HYPERLINK l _Toc120603341 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603342 4、揚州房地產泡沫分析 PAGEREF _Toc120603342 h 34 HYPERLINK l _Toc120603343 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc1
17、20603344 6、揚州二手房市場 PAGEREF _Toc120603344 h 36 HYPERLINK l _Toc120603345 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603346 五、揚州市別墅市場簡要分析 PAGEREF _Toc120603346 h 37 HYPERLINK l _Toc120603347 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603348 1、揚州房地產市場發(fā)展?jié)摿^大 PAGEREF _Toc120603348 h 40 HYPERLINK l _Toc120603349 錯誤!超級鏈接引用無效。 H
18、YPERLINK l _Toc120603350 3、揚州房地產市場供求變化預測 PAGEREF _Toc120603350 h 41 HYPERLINK l _Toc120603351 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603352 5、揚州房地產市場需求類型將呈現(xiàn)多樣化趨勢 PAGEREF _Toc120603352 h 42 HYPERLINK l _Toc120603353 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603354 一、項目簡介 PAGEREF _Toc120603354 h 42 HYPERLINK l _Toc120
19、603355 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603356 2、項目位置 PAGEREF _Toc120603356 h 42 HYPERLINK l _Toc120603357 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603358 4、項目技術指標 PAGEREF _Toc120603358 h 43 HYPERLINK l _Toc120603359 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603360 二、項目初步經濟效益估算 PAGEREF _Toc120603360 h 43 HYPERLINK l _T
20、oc120603361 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603362 一、分析 PAGEREF _Toc120603362 h 46 HYPERLINK l _Toc120603363 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603364 附錄 PAGEREF _Toc120603364 h 48 HYPERLINK l _Toc120603365 錯誤!超級鏈接引用無效。 HYPERLINK l _Toc120603366 二、2003-2004年揚州土地出讓統(tǒng)計 PAGEREF _Toc120603366 h 51 HYPERLINK
21、 l _Toc120603367 錯誤!超級鏈接引用無效。第一部分、揚州城市概況一、地理位置揚州地處江蘇中部,南臨長江、北接淮水、中貫京杭大運河。其南部瀕臨長江,北與淮陰、鹽城接壤,東和鹽城、泰州毗聯(lián),西南京、淮陰交界。揚州獨特的地理位置使它既能融入南京都市圈,又能接受上海經濟圈的輻射,還能連接蘇南經濟板塊和濱江近海的新興工商城市。江蘇各主要城市分布圖二、行政區(qū)劃 揚州現(xiàn)轄3個區(qū),分別是廣陵區(qū)、維揚區(qū)、邗江區(qū),轄高郵、江都、儀征3個縣級市和寶應縣。三、交通情況1、公路交通 揚州現(xiàn)有高速公路196公里,京滬高速、寧通高速在此交匯,在江蘇率先實現(xiàn)縣縣通高速公路。如今連接揚州至鎮(zhèn)江的潤揚長江公路大橋
22、已全線通車,揚州到上海、浙江的陸路交通變的更加便捷。2、鐵路 揚州鐵路(寧揚鐵路)為國鐵I級,已于2004年竣工營運。3、航空 距南京祿口國際機場約1個小時,距上海虹橋國際機場約2小時。4、港口 揚州港為國家一類對外開放口岸,擁有萬噸級件雜貨碼頭和多功能碼頭,設有保稅倉庫和口岸聯(lián)檢服務機構,從市區(qū)到港口約10公里。5、交通直達情況 按照目前的交通建設情況,從揚州到北京約花八個小時,從揚州到上海約花兩個小時,從揚州到南京約花費一個小時。區(qū)位交通圖四、面積與人口1、地域面積 揚州市總面積6638平方公里,市區(qū)總面積973平方公里。2、人口現(xiàn)狀2004年底全市總人口454萬,其中市區(qū)人口115萬人。
23、表1:揚州歷年人口變化情況年份2000年2001年2002年2003年2004年全市年末總人口(萬人)450.62451.59452.22453.61454.39市區(qū)年末總人口(萬人)109.66110.76112.52115.13表2:江蘇各城市暫住人口情況對比地區(qū)揚州南京蘇州無錫泰州徐州總人口(萬人)453.39583.6598.85447.19502.77916.85暫住人口(萬人)28.98130325.8716919.5460.6暫住人口比率6.39%22.28%54.42%37.79%3.89%6.61%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒 從地區(qū)人口組成情況來看,我們不難發(fā)現(xiàn)揚州目前的人口結構特
24、點: 市區(qū)人口比例還較低 市區(qū)的中心輻射能力有限,市區(qū)人口增長潛力較大。 外來人口比例偏低 暫住人口比例比較低,城市輻射能力和經濟吸引能力有限。3、人口發(fā)展與城市化水平目標 揚州市規(guī)劃目標:市域總人口到2005年464萬人,2010年473萬人,2020年482萬人;城鎮(zhèn)人口至2005年237萬人,2010年265萬人,2020年318萬人;城市化水平2005年達到51%,2010年56%,2020年66%。4、簡要分析作為風景旅游城市,揚州在人口組成方面和蘇州、杭州之間還有不小的差距。但由于市區(qū)面積狹小,揚州已經處于一種人多地少的狀況,土地資源并不豐富。我們判斷今后揚州的人口、外來人口將會繼
25、續(xù)平穩(wěn)增長,但漲幅有限。五、歷史文化及習俗習慣1、歷史 揚州歷史悠久,唐宋時期揚州已成為中國東南第一大都會。明清時期揚州更是中國中部各省食鹽供應基地和南北漕運的咽喉,康熙三次、乾隆五次南巡揚州。2、文化 揚州文化底蘊深厚,留下了李白、白居易、歐陽修、蘇軾、鄭板橋、朱自清等大批名人涯士的足跡,是我國首批公布的二十四座歷史文化名城之一,旅游資源非常豐富。3、風俗 揚州自古以來形成的餐飲、休閑消費觀念使揚州人的消費能力非常旺盛,從我們實地考察的情況來看也印證了這一點。第二部分 城市投資環(huán)境分析一、宏觀經濟發(fā)展狀況1、城市總體經濟情況 揚州曾經由于區(qū)位優(yōu)勢和交通便利成為舉世矚目的繁榮大都市.但改革開放
26、以來由于沒有鐵路,揚州的經濟發(fā)展一直比較慢, 只能處于江蘇經濟的中游,在整個長三角都市圈中也排名靠后,落后于蘇南。 隨著潤楊長江大橋和鐵路的通車,揚州經濟將會有跨越式的發(fā)展。2、歷年GDP增長情況表3、揚州市歷年GDP增長情況統(tǒng)計年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP總量(億元)472.12505.46558.93647.22788.13增幅7.10%10.60%15.80%21.77%人均GDP(元)1051511205123681429017359增幅6.60%10.40%15.50%20.50%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒我們從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出:1)、揚州的經濟基礎比較
27、薄弱,經濟總量在江蘇處于中游水平。2)、近幾年來揚州的GDP增長較快且增速也一直在加快,總體GDP增長勢頭強勁。3)、揚州市區(qū)的人均GDP明顯高于全市水平,其水平與南京非常接近,說明揚州市區(qū)的經濟水平較高。隨著揚州城市各項基礎設施建設的完善和招商引資力度的擴大,我們判斷揚州的經濟將在今后幾年有較大的發(fā)展。 根據(jù)聯(lián)合國75國統(tǒng)計資料,住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關系為:表: 人均GDP與房地產市場發(fā)育狀況的關系表人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段 根據(jù)以上的標準判斷,揚州市區(qū)當前人均GDP水平下
28、,房地產處于快速上升階段。3、揚州產業(yè)結構情況1)、現(xiàn)狀 從總體三產結構來看,揚州有別與江蘇其他城市。揚州的2004年的三產結構比例接近1:1:1,說明揚州的第三產業(yè)(特別是服務業(yè))比重相對較大,而工業(yè)發(fā)展略顯不足。2)、展望 從揚州市政府制定的產業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看,未來揚州將大力引進外資發(fā)展工業(yè),在保持服務業(yè)的持續(xù)發(fā)展基礎上以促進第二產業(yè)集聚作為拉動地方經濟增長、實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。 4、揚州民營經濟發(fā)展狀況我們從各方面了解到的信息來看,揚州民營經濟發(fā)展情況總結如下:民營經濟發(fā)展底蘊深厚 揚州自古以來是繁華的商貿城市,商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展有很深厚的底蘊。民營經濟所占比重較大 揚州市規(guī)模以上
29、民營企業(yè)占總規(guī)模企業(yè)總數(shù)的56.6%;擁有資產總額151.7億元,占全市規(guī)模以上資產總額的18.1%。民營經濟發(fā)展依然十分迅速 規(guī)模以上民營企業(yè)數(shù)量保持同比20%以上的增長,民營企業(yè)資產的增幅也達到40%以上。5、揚州的外資企業(yè)發(fā)展情況1)外資引進成果 揚州從2001年到2004年,外資引進的增長每年翻番。 2001至2004年,揚州實際利用外資分別為0.82億美元、2億美元、4.2億美元、8.2億美元。80公里沿江岸線成為揚州外資投入密集區(qū),其外資企業(yè)數(shù)占全市80以上,實際利用外資則占到全市的90.6。2)、優(yōu)越的投資環(huán)境 臺灣電機電子工業(yè)同業(yè)公會(簡稱電電公會)日前公布2005年祖國大陸地
30、區(qū)投資環(huán)境與風險調查報告,在評選大陸10大投資城市中,揚州排名第6,僅次于蘇州、無錫、寧波、昆山和杭州。二、揚州居民生活水平1、揚州居民生活水平概述根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)結合實地考察情況,我們認為:1)揚州全市范圍內居民平均收入處于江蘇中游水平,總體而言并不富裕。2)揚州市區(qū)居民平均收入水平大大高于全市水平,發(fā)達的私營服務業(yè)和商貿業(yè)使當?shù)匾呀浶纬闪撕艽笠徊糠指呤杖肴后w。3)揚州市居民消費觀念有待于向投資性消費轉變,且這種轉變有足夠的儲蓄作為消費支撐。4)揚州居民居住水平從量上來看處于一個教高的水平,但住宅產品同質化嚴重,居住質量有待提高。2、揚州居民收入情況表:揚州居民收入統(tǒng)計表年份2000年2001年
31、2002年2003年2004年居民人均可支配收入(元)67347205783387009851增 幅7.00%8.70%11.10%13.20%在崗職工平均工資(元)973210763120061380116008增幅10.60%11.50%15.00%16%農民人均純收入(元)34643690392641724755增幅6.50%6.40%6.30%12.60%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒、揚州市統(tǒng)計局提供材料表:各城市人均收入比較城市揚州南京無錫蘇州泰州徐州人均可支配收入(元)981511602135871445096959839數(shù)據(jù)來源各城市統(tǒng)計年鑒 我們以上述的統(tǒng)計資料結合我們實地考察結果來看
32、,揚州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅較快,表明揚州總體的購買能力不足。 雖然揚州人均可支配收入水平不高且增長幅度小于GDP增幅水平(目前大多數(shù)城市存在的現(xiàn)象),但結合揚州的私營經濟發(fā)展水平來看,揚州存在著一定數(shù)量的高收入階層。3、揚州恩格爾系數(shù)水平 從上面的圖表我們可以發(fā)現(xiàn),揚州的恩格爾系數(shù)仍然高于40%。但實際上揚州人民生活水平并不低,恩格爾系數(shù)偏高的主要是由于揚州餐飲文化非常發(fā)達,且當?shù)厝说南M習慣比較傾向于“吃”。 從總體趨勢來看,揚州的恩格爾系數(shù)還是在慢慢下降的,表明當?shù)厝嗣裆钫谶M一步改善。4、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款水平表:揚州城鄉(xiāng)居民存款儲蓄余額年份2000年2001年200
33、2年2003年2004年全市居民儲蓄存款余額(億元)276314.6378449522.8增幅13.99%20.15%18.78%16.44%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒 揚州居民儲蓄存款總體還是呈上升的趨勢,只是增幅有所下降。由此可見近年隨著揚州經濟的不斷發(fā)展和人民生活水平的提高,揚州居民有一定住宅消費或其他投資性消費。但這種投資性消費還是比較適度的,不會影響到今后住宅消費能力。5、揚州居民住房水平表:居民住房水平統(tǒng)計年份2000年2001年2002年2003年2004年平均每人使用面積(平方米)14.1515.316.7821.522.38增幅8.13%9.67%28.13%4.09% 數(shù)據(jù)來源揚
34、州統(tǒng)計年鑒 由絕對數(shù)來看,揚州居民的平均住房水平在整個江蘇是處于上游水平的,超過南京、無錫和蘇州。 我們在實際考察中也發(fā)現(xiàn)揚州市區(qū)目前已經建成的多層小高層公寓社區(qū)已經形成一定的規(guī)模,但高端產品比較稀缺,住房條件質的提高還需要時間。三、城市規(guī)劃及重大市政建設狀況1、揚州市總體規(guī)劃 (2001年-2020年)1)、城市布局 揚州市目前的城市布局為“一主三副”?!耙恢鳌笔侵冈瓉淼睦铣菂^(qū),規(guī)劃以保護為主?!叭薄狈謩e為城西新區(qū)、廣陵新區(qū)和城南瓜洲沿江副中心。2)、城市發(fā)展方向 揚州目前的城市發(fā)展方向主要是“主導向南,拓展東西”。南延 擴大經濟開發(fā)區(qū),跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū),作為發(fā)展第二產業(yè)的主要載
35、體。西進東拓 城市主要居住人口向西部分區(qū)集中,充分提高基礎設施和公共服務設施的利用率。東部分區(qū)注重對現(xiàn)有居住用地進行整合和改造,提高居住環(huán)境質量和各類服務設施配套水平。附圖片、3)、城市交通規(guī)劃公路 近期規(guī)劃建設揚州和鎮(zhèn)江第二條通道(五峰山橋位)及改建南繞城,近一步改善城市南線交通狀況,為城南經濟開發(fā)區(qū)和沿江副中心的發(fā)展提供支持。城市道路系統(tǒng) 快速路系統(tǒng):環(huán)線加縱橫道路。 一環(huán)為運河南路、運河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路。 東西方向快速道路:江陽西路、江陽中路、江陽東路、運河西路。 南北方向快速干道:揚子江北路、揚子江中路、揚子江南路;賈七路、揚瓜路;揚圩路。輕軌交通系統(tǒng) “一縱一橫加環(huán)
36、線”。 一橫:(鐵路客站)文昌西路揚子江中路江陽中路江陽東路江都路文昌東路江都市區(qū):總長度約為24公里。 一縱:(江陽工業(yè)園)揚子江北路揚子江中路揚子江南路(港口):總長度約為20公里。 環(huán)線:沿城區(qū)東環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路、江陽工業(yè)園區(qū)中心路、漕河路。附圖片2、揚州規(guī)劃發(fā)展目標1)、人口 預測市域總人口到2005年464萬人、2010年473萬人、2020年482萬人;城鎮(zhèn)人口至2005年237萬人、2010年265萬人、2020年318萬人;城市化水平2005年達到51%、2010年56%、2020年66%。2)、用地規(guī)模 控制在 85 平方公里左右,土地投放量每年約在 5 平方公里左右,其
37、中 11.5 平方公里左右用于住宅建設, 22.5 平方公里作為工業(yè)發(fā)展。附其他規(guī)劃圖3、揚州市規(guī)劃發(fā)展重點區(qū)域沿江產業(yè)帶 揚州市政府非常重視沿江開發(fā),并把沿江產業(yè)帶的布局作為“十一五規(guī)劃”的一個重點來討論。規(guī)劃定位使沿江發(fā)展成為揚州市實現(xiàn)工業(yè)騰飛的關鍵,我們判斷該區(qū)域投資價值很高。1)、產業(yè)帶布局 以引入重大項目,形成產業(yè)高地為目標,重點構建沿江六大產業(yè)板塊(汽車制造業(yè)、化業(yè)工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產業(yè)、生態(tài)農林業(yè)、旅游物流業(yè))80公里沿江岸線成為揚州外資投入密集區(qū),其外資企業(yè)數(shù)占全市80以上,實際利用外資則占到全市的90.6。2)、生態(tài)環(huán)境布局 我們從揚州總體規(guī)劃圖、建設用地規(guī)劃圖、重點
38、項目規(guī)劃圖中可以看到,沿江產業(yè)帶南側臨江地帶將被規(guī)劃成為大片的綠色開放空間,形成良好的居住環(huán)境,適合發(fā)展高端綜合居住產品。3)、沿江開發(fā)現(xiàn)階段重要成果 沿江高等級公路6.4公里先導試驗段建成通車,揚瓜公路以及揚子江南路、江都興港路等縱向通道正在進行改造??偼顿Y9000萬美元的PTG項目、總投資15億元的精細化工及熱電項目等已進入揚州(儀征)化學工業(yè)園區(qū)建設。4)、沿江開發(fā)近期目標(摘略) 揚州開發(fā)區(qū)初步建成電子一條街,形成了4英寸、5英寸、6英寸、8英寸等系列芯片生產能力。 ??速悹枴⑷A督、可瑞爾等項目已經投產,川奇光電、晶芯半導體、華夏集成光電、明揚威電、阿波羅蓄電池等項目。四、城市投資環(huán)境
39、優(yōu)劣勢分析1、投資優(yōu)勢1)、區(qū)位優(yōu)勢 揚州自古以來就是連接南北經濟的中心樞紐城市,占盡水運便利的交通要沖。目前揚州交通的全面升級將使其區(qū)位有時重新顯現(xiàn),承擔著長三角產業(yè)轉移和向西向北輻射的重任。2)、自然環(huán)境、歷史環(huán)境優(yōu)勢 揚州自然環(huán)境優(yōu)美,歷史文化底蘊深厚,城市價值近來由于經濟的關系被低估。我們判斷隨著揚州經濟的近一步發(fā)展,它的投資潛力將近一步顯現(xiàn)。3)、經濟發(fā)展前景優(yōu)勢 隨著揚州市政府招商引資力度的不斷加大(臺商十佳投資城市),隨著揚州經濟開發(fā)區(qū)內外商投資企業(yè)的不斷到位,我們預計揚州的工業(yè)水平會在近兩年之內有較快的發(fā)展。4)、城市化進程加速、市區(qū)范圍擴大、規(guī)劃蘊藏投資機會 揚州近年城市化率
40、以年均1%的速度增長,市區(qū)范圍不斷擴大。 隨著廣陵、邗江撤縣并區(qū),沿江開發(fā)區(qū)規(guī)劃的進一步明朗,揚州新一輪的城市化進程蘊藏了較大的投資機會。2、投資劣勢1)、工業(yè)基礎較薄弱揚州歷來“重商輕工”,工業(yè)發(fā)展相對蘇南各城市而言比較落后,基礎比較薄弱。2)、政府投資服務和優(yōu)惠措施有所欠缺 揚州市政府目前雖然在工業(yè)方面給予的投資優(yōu)惠政策比較多,但房地產投資方面的優(yōu)惠政策比較少,政府的投資服務也有待加強。3)、人力資源競爭能力較弱 揚州目前人力資源比較薄弱,境內沒有一流的高等教育學校,高技術人才和高級管理人員比較缺乏。 同時揚州在技術引進上落后較多,需要學習蘇州在人才引進方面的政策,利用靠近南京上海的優(yōu)勢,
41、加大人才引進。4)、城市文化競爭力較弱 揚州作為一個歷史悠久的城市,市民生活舒適安逸,但競爭意識較弱,缺少充足的創(chuàng)新、開拓和冒險精神,創(chuàng)新氛圍淡薄,不利于現(xiàn)代市場經濟發(fā)展。第三部分、揚州房地產市場發(fā)展情況一、揚州房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括 我們首先來概括一下?lián)P州房地產市場發(fā)展的現(xiàn)狀和特征,使各位領導能夠直觀的對揚州房地產市場有個初步的了解,同時本部分的論述也是圍繞以下幾點展開:1、揚州房地產市場總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢,市場發(fā)展比較健康; 揚州房地產市場從2003年至今商品房供求比一直保持在1.2左右(供應中還包括了安置性住房),房價呈溫和上漲,我們判斷市場總體供求基本平衡。2、揚州房價收入比較
42、低(與蘇州04年相當)房價穩(wěn)中有升泡沫較??; 揚州房價收入比大約在7.26上下和2004年蘇州的水平相當,在江蘇省處于中下游。同時由于揚州三產比例較大,居民收入隱性較高,我們判斷實際的房價收入比應該更低,市場泡沫程度較低。3、揚州目前樓盤以多層小高層為主,品質一般,高端產品缺失; 根據(jù)我們實地考察走訪的情況來看,目前揚州普通住宅樓盤產品類型主要以多層小高層為主,建筑品質較好綜合環(huán)境一般。揚州高端的別墅產品相對較少,特別是高品質的獨立別墅市場,稀缺性比較明顯。4、居民購房偏好中等戶型(90-120),戶型功能實用性要求較高; 從我們走訪的樓盤情況看,揚州目前比較好銷的是100平方米上下的戶型,購
43、買者對戶型的使用功能非??粗?,偏好緊湊使用的戶型。5、居民購房熱情較高,樓盤去化能力較強,總價購買承受能力40萬左右; 目前揚州市區(qū)環(huán)線以內的住宅均價達到3200元/平方米左右,居民的總價承受能力基本在40萬以下。6、居民購房以自住為主,存在一定的投資性購房,但規(guī)模不大; 通過走訪相關部門和一些樓盤,我們初步了解到揚州市目前居民購房自住比例較大。但因為在揚州經商的外地人較多,揚州樓市中目前也存在著一定數(shù)量的投資性購房群體。7、揚州新建商品房市場受宏觀調控影響較小,呈價平量微縮狀態(tài); 在這次的宏觀調控中揚州一手房市場受到的影響比較小,價格基本保持穩(wěn)定,但今年的銷售量在二季度末有一定程度的萎縮,近
44、期初步恢復,我們判斷揚州房地產市場總體所受的影響較小。8、揚州市年土地供應量較小,土地價格相對比較低,有一定的增值潛力 揚州市目前每年的土地供應量較小,2004年市區(qū)出商住用地1000多畝,今年計劃供地1250畝。土地價格略高于蘇北,相對而言比較有增值潛力。9、二手房市場穩(wěn)步發(fā)展,但近期受到宏觀調控的一定影響 揚州二手房市場近年來穩(wěn)步發(fā)展,2004年二手房成交量接近新房成交量的50%。今年受宏觀調控的影響,三季度的成交量開始萎縮,但總體影響有限。二、揚州土地市場交易情況1、揚州市土地市場概述 根據(jù)我們從揚州國土部門了解的情況,同時參照分析相關統(tǒng)計資料得出如下判斷:揚州是典型的風景旅游城市,城區(qū)
45、面積較小土地資源也十分有限。揚州市政府近年來在土地供應上采取了“總體趨緊,適度增長”的政策,土地供應量相對較小,保持市場的一種“半饑餓”狀態(tài)。整體土地供應分區(qū):住宅用地多位于城區(qū)西側;商業(yè)辦公用地多位于城區(qū)、城西、城東新區(qū);工業(yè)用地多集中在城南工業(yè)園。揚州土地價格近年以來平穩(wěn)上升,但總體而言價格不高。2、揚州歷年土地出讓、開發(fā)情況統(tǒng)計表:揚州歷年土地開發(fā)統(tǒng)計年份2000年2001年2002年2003年2004年土地開發(fā)面積(萬平方米)9.7420.1538.2361.59土地開發(fā)面積(畝)146.10 302.25 573.45 923.85 數(shù)據(jù)來源揚州國土資源局 2004年揚州市國土總計出
46、讓商業(yè)、住宅和辦公用地2343畝,其中住宅用地1000多畝。 2005年1-3季度共計出讓商業(yè)、住宅和辦公用地2936畝,其中住宅用地1500畝左右。附:文后附歷年成交土地結果統(tǒng)計表3、揚州土地價格情況 從以上的土地成交結構統(tǒng)計表中我們可以了解到目前揚州的土地價格的基本情況:1)、市區(qū)一類建設用地住宅建設用地成交價格集中在100萬/畝上下;高容積率的商業(yè)辦公用地價格達到120萬/畝以上,少有200萬/畝以上土地出讓。(根據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計)2)、開發(fā)區(qū)一類居住用地北側靠近市區(qū)的價格集中在70萬/畝左右;偏南側地塊價格基本在60萬左右(根據(jù)2005年出讓地塊統(tǒng)計) 邗江區(qū)地塊價格較低,基本
47、在50萬/畝以下。4、揚州土地市場分析1)、量 揚州土地市場和江蘇其他城市相比較(特別是蘇北一些城市)而言是比較理性的,年土地出讓總量適中。2)、價 從價格上來說,目前揚州的地價水平在江蘇各城市中處在中偏下的水平。如果拿我們曾經考察過的蘇北幾個城市來比較,揚州的地價基本能反映其城市價值,同時土地增值潛力較大。3)、趨勢從城市發(fā)展趨勢結合我們從政府了解到的信息來判斷,未來揚州市區(qū)土地出讓將會越來越少,大規(guī)模的土地出讓基本集中在邗江區(qū)和廣陵新區(qū),傳統(tǒng)意義上的市區(qū)土地稀缺性將會顯現(xiàn)。三、揚州固定資產投資及房地產投資情況1、揚州固定資產投資情況表:揚州固定資產投資情況統(tǒng)計表年份2000年2001年20
48、02年2003年2004年固定資產投資(億元)128.24144180247330增長率12.29%25.00%37.22%33.60%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒 揚州的經濟發(fā)展是從2002年開始有所起色的,當年揚州的鐵路建成開通,束縛揚州發(fā)展的一大交通瓶頸被打破。 揚州的固定資產投資也是從2002年開始高速增長,年增幅保持在30%的左右。2004年由于宏觀調空的影響增幅有所回落,但仍然停留在一個較高的水平。2、揚州房地產投資情況表:揚州市房地產投資情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房地產投資(億元)15.4319.7826.243.8164增長率28.19%32.46%67
49、.21%46.09%房地產投資所占比例12.03%13.74%14.56%17.74%19.39%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒 從揚州的房地產投資增長幅度和固定資產增幅以及房地產投資占固定資產投資的比例情況來看,我們認為揚州房地產投資沒有過熱,預計今后房地產投資增長的空間仍然比較充裕。四、揚州市房地產市場供求情況1、歷年揚州市商品房供求情況表:揚州市歷年商品房供求情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房屋建筑施工面積(萬平方米)200.28207.14274.37424.75585.26住宅施工面積(萬平方米)163.98162.03215.89353.21471.66房屋建筑竣工
50、面積(萬平方米)118.66131.72137.03197.19275.15其中:住宅100.85104.56106.3157.04223.02商品房銷售面積(萬平方米)89.9598.46114.57192.8227.05商品房銷售額(億元)11.113.61838.752.6供求比1.32 1.34 1.20 1.02 1.21 資料來源揚州統(tǒng)計年鑒、揚州房管局資料 以上是2000年至2004年的揚州樓市供求情況。 由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)中竣工面積的計算包含了一部門配套住房的量,所以實際的商品房供求比應該要比以上得出的略低,即商品房供應量應該比統(tǒng)計的略小一些。 通過供求比我們可以看出,2000-20
51、04年揚州商品房供求基本平衡,且供求比有所下降,反映出揚州存在較大的潛在住房需求。2、揚州房地產市場價格情況 注:以上價格是揚州市區(qū)的價格水平 從揚州市區(qū)不同商品住宅總體價格趨勢上我們可以發(fā)現(xiàn),揚州的房價在近3年內有一個較大的漲幅,其中03年漲幅高達38.4%(揚州鐵路建成后的利好影響),隨后進入一個穩(wěn)步上升的階段。 目前揚州的房價在江蘇各城市中處于中游水平,鑒于其城市綜合價值,我們判斷揚州房價仍然比較正常。3、揚州市房地產歷年供求價格綜合分析 我們試圖通過供求、價格、信息三方面來綜合分析近幾年揚州房地產市場交易情況。 我們從以上的量價分析結合其他渠道的信息資料,可以初步總結如下兩點: 1)揚
52、州2002年以來房價的上漲是和成交量同步的,反映出揚州房地產市場供需兩旺的態(tài)勢。 2)揚州房地產市場近幾年一直處于供求平衡狀態(tài),房價泡沫成分較小。4、揚州房地產泡沫分析表:2004年各城市房價泡沫比序號城市04年居民家庭人均可支配收入(元)三口之家年收入年節(jié)余平均房價簡約兩居室平均總價(70平方米)(元)買套簡約兩居室需要年限房價收入比1南京116023480619839496034720017.59.972泰州96952908516578262018340011.06 6.31 3常州128683860422004364025480011.58 6.60 4淮南74182225412684.
53、8210014700011.59 6.61 5無錫135884076423235390227314011.76 6.70 6蘇州144514335324711446031220012.63 7.20 7揚州98512955316845306421448012.73 7.26 8杭州145654369524906721050470020.2611.55數(shù)據(jù)來源各城市統(tǒng)計年鑒及政府資料 我們選取了一些江蘇的主要城市,以及相關的蘇州、杭州作為參照來討論揚州的房價泡沫情況。 通過對比我們可以發(fā)現(xiàn),揚州的房價泡沫程度和蘇州相當,遠遠低于杭州、南京等城市。如果按照公認的標準我們認為2004年蘇州的房價是基
54、本沒有泡沫的話,揚州的房價泡沫程度也是比較低的。5、揚州市區(qū)房地產市場受宏觀調空的影響表:今年宏觀調空以來揚州市區(qū)房地產市場交易情況(萬平方米)時間1-2月3月4月5月6月7月8月9月商品房竣工面積8.539.048.0818.715.6620.320.246.92商品住宅竣工面積8.1488.0818.4212.8712.410.146.83商品房銷售面積11.5913.068.8313.4912.5410.061.366.84商品住宅銷售面積11.448.28.7812.4410.4510.051.176.73數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計月報、揚房指數(shù)報告 從統(tǒng)計結果來看,今年1-9月份揚州市區(qū)商品房
55、竣工面積80.57萬平方米,可售面積達到217萬平方米(歷年未售出存量商品房+05年竣工商品房)。同時,今年1-9月?lián)P州市商品房銷售面積71萬平方米。 從竣工和銷售比來看,宏觀調控以來揚州商品房銷售只受到了微弱的影響,我們判斷總體上揚州房地產市場未受宏觀調控沖擊。 從月成交情況看我們可以發(fā)現(xiàn)除八月外各月的銷售情況均于去年差別不大。從我們了解的情況來看,三季度(特別是八月)是由于受到購房習慣影響導致成交量特別低。6、揚州二手房市場 揚州二手房存量住房市場是從2002年開始的(老公房可上市交易故該年的交易量巨大),近幾年交易量一直保持在一個相對穩(wěn)定的水平上,價格也穩(wěn)中趨升。 今年宏觀調控以來,二季
56、度市場仍然比較繁榮。但三季度由于受到個人稅收方面的進一步調控政策的影響,二手房市場開始出現(xiàn)明顯的反映,成交量急劇下跌但價格仍然保持在3000元/平方米左右。7、初步結論 總結以上各方面因素,我們初步判斷揚州歷年以來房地產市場供求基本平衡且價格穩(wěn)中有升。宏觀調控對揚州市房地產市場有一定的影響,但影響主要局限在二手房市場,新建商品房市場影響不大。五、揚州市別墅市場簡要分析 揚州房地產市場的一大特點就是高端產品缺失,別墅市場可以說才剛剛起步,高品質的獨立別墅社區(qū)非常少,因此稀缺性十分明顯。 揚州別墅的價格總體呈上漲趨勢,成交量從今年開始快速放大。 從我們實地考察的情況來看,今年以來揚州出現(xiàn)了一兩個優(yōu)
57、質的獨立別墅項目。揚州城西的“海德花園”,其美式的建筑風格和較好的景觀環(huán)境設計使之成為揚州別墅市場的銷售冠軍,成交價格已經達到6700元/平方米以上,且基本銷售完畢。另一個“金湖墅灣”一個季度成交21套,成交均價7017元/平方米,最高單價8500元/平方米。(開發(fā)區(qū)內)六、揚州房地產市場發(fā)展前景預測1、揚州房地產市場發(fā)展?jié)摿^大 同蘇南各城市相比,揚州房地產市場剛剛起步且平穩(wěn)發(fā)展,沒有炒作過度的痕跡。同蘇北各城市相比,揚州的經濟基礎和居住環(huán)境又有很大的優(yōu)勢。 所以我們判斷隨著揚州經濟(特別是工業(yè))的快速發(fā)展,揚州房地產市場的發(fā)展?jié)摿^大,有成為第二個蘇州的可能性。2、揚州房地產市場需要價值回
58、歸 揚州房價近兩年的上漲是以銷售的有效放大為基礎的,我們判斷這種上漲是由真實需求拉動的,不是市場過熱的表現(xiàn)。同時,揚州城市的歷史自然環(huán)境優(yōu)勢,也需在房地產市場上尋求一種“城市價值回歸”。3、揚州房地產市場供求變化預測 我們判斷揚州房地產市場在未來的兩到三年之內總體上仍將保持供求平衡,但不排除某些類型的產品市場出現(xiàn)短時間的供大于求。 具體來說,我們預測中端市場(多層、小高層)將會出現(xiàn)供大于求,而高端市場(別墅、寫字樓市場)將會出現(xiàn)短暫的供不應求。4、揚州房地產市場將出現(xiàn)“兩極分化” 我們從各方面了解到的情況來看,揚州房地產市場將出現(xiàn)兩級分化:高端缺失 隨著揚州引進外資力度的加大,我們判斷揚州的高
59、端客戶群體將進一步增加。而目前揚州高品質的獨立、泛獨立別墅社區(qū)比較少,高端缺失現(xiàn)象比較明顯。中低端壓力 揚州市政府目前準備開始大力推進住房保障,據(jù)悉今年內將推出保障性住房30萬平方米,并在今后幾年內加大保障性住房的供應力度。我們判斷中低端商品住宅將面臨嚴峻的市場挑戰(zhàn),市場競爭將日趨激烈。5、揚州房地產市場需求類型將呈現(xiàn)多樣化趨勢需求產品多樣化的原因 相對蘇南地區(qū),揚州目前的土地價格較低; 揚州的古城特色和較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境保證了揚州的居住環(huán)境; 交通更加便捷城市輻射范圍增大; 歷史文化底蘊深厚、城市的文化價值較高。需求產品多樣化的趨勢 高品質別墅、排屋、混合型社區(qū)將越來越受歡迎; 旅游房產、度假
60、型房產需求也將日益增大; 反映中國傳統(tǒng)文化(建筑風格、園林風格)的產品將會成為亮點。第四部分、項目基本情況一、項目簡介1、項目名稱 楊潤森林公園-春江苑景觀別墅區(qū)。2、項目位置 楊潤森林公園內(見附圖:附錄3)。3、項目性質 該項目為低密度住宅項目(為合作項目,具體尚未深入談)。4、項目技術指標 項目占地350畝,綜合容積率0.4(其他指標暫不考慮)。5、項目現(xiàn)狀 項目位于占地3300多畝的楊潤森林公園內(其中一期1000余畝已建成開放),四周為人工水系,土地待平整無拆遷。二、項目初步經濟效益估算 項目占地350畝,容積率0.4,地價約50萬/畝,將才用掛牌方式推出,樓面地價1874元/平方米
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