[武漢]商住樓項目市場調(diào)研報告（33頁）_secret

1、漢陽*項目市場調(diào)研報告（2008年1季度）一、市場近況1、武漢市房地產(chǎn)供銷情況分析2、武漢市房地產(chǎn)供應(yīng)分析3、武漢市房地產(chǎn)銷售分析4、漢陽區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析5、漢陽區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)分析6、漢陽區(qū)房地產(chǎn)銷售分析二、周邊樓盤1、主要樓盤分布地點2、主要樓盤規(guī)劃參數(shù)3、主要樓盤建筑形態(tài)4、主要樓盤工程進度5、主要樓盤銷售情況三、成交地塊1、漢陽土地成交匯總2、周邊主要地塊情況四、漢陽區(qū)居民置業(yè)意向調(diào)查1、漢陽區(qū)居民置業(yè)意向調(diào)查匯總2、漢陽城市居住環(huán)境意見征集調(diào)查數(shù)據(jù)分析五、漢陽*項目產(chǎn)品核心賣點1、戶型空間2、園林景觀3、建筑品質(zhì)一、市場近況1、武漢市房地產(chǎn)供銷情況分析武漢市商品房住宅銷售備案分析（2

2、008年1-4月）新增可售面積965553新增可售套數(shù)8987套新增已售面積150077新增已售套數(shù)1540套新增住宅銷售率14.6%結(jié)轉(zhuǎn)可售面積10017951結(jié)轉(zhuǎn)可售套數(shù)86362套結(jié)轉(zhuǎn)已售面積969842結(jié)轉(zhuǎn)已售套數(shù)9552套結(jié)轉(zhuǎn)成交均價5012元/結(jié)轉(zhuǎn)套數(shù)銷售率9.9%調(diào)查顯示2008年1-4月8日，武漢市新增住宅面積約111.5萬（已售15萬、可售96.5萬），新增套數(shù)10527套（已售1540套、可售8987套）。累計上年結(jié)轉(zhuǎn)項目，現(xiàn)存商品房住宅供應(yīng)總量約1098.7萬、95914套。由此可見，現(xiàn)階段市場供應(yīng)充足，新開盤項目的成交率略高于上年結(jié)轉(zhuǎn)項目。武漢市商品房住宅銷售每周走勢圖

3、 調(diào)查顯示截止四月第2周(4月2日-4月8日)，目前全市主城區(qū)在售樓盤432個，成交均價5869.24元/平方米，比上周上漲了66.57元/平方米，價格漲幅為1.15%。2、武漢市房地產(chǎn)供應(yīng)分析武漢市不同類別商品房備案情況（2008.4月）2008年4月高層小高層多層其它可銷售面積502771936351961646151394883已銷售面積53027845080226869116288可銷售套數(shù)44550套33558套14702套1338套已銷售套數(shù) 5388套 4975套 2492套 58套銷售率10.8%12.9%14.5%4.1%占已售總量比41.7%38.5%19.3%0.5%武漢

4、市不同戶型商品房備案情況（2008.4月）2008年4月90以下90-120120-140140以上可銷售面積2171123268968223556053767093已銷售面積395335454240210183210237可銷售套數(shù)31737套26385套18160套19067套已銷售套數(shù) 5204套 4596套 1620套 1212套銷售率14.114.88.2%6.0%占已售總量比41.2%36.4%12.8%9.6% 調(diào)查顯示 2008年4月，武漢市房地產(chǎn)待銷面積、套數(shù)均集中在小高層與高層。占可銷售總量70%以上，占據(jù)主導(dǎo)地位。從中我們可以看出，目前市場主要以小高層、高層為主。從不同戶

5、型情況來看，120以下的中小戶型占可售總量60%以上，是目前市場主要供應(yīng)面積段。榮興觀點小高層與高層市場供應(yīng)充足，空間較大；120以下中小等戶型受市場追捧，供應(yīng)量較大。3、武漢市房地產(chǎn)銷售情況分析武漢市不同類別商品房備案情況（2008.4月）武漢市 商品房不同類別商品住房具體情況類別可售面積()可售套數(shù)(套)已銷售面積()已銷售套數(shù)(套)成交均價(元/)多層新增1654351461501594593859結(jié)轉(zhuǎn)14807161324121853120333924小高層新增3176263166344383835074結(jié)轉(zhuǎn)33175703039241636542774099高層新增482492436

6、0654806985137結(jié)轉(zhuǎn)45452274019046479846906093別墅新增00000結(jié)轉(zhuǎn)394883133816288589433武漢市不同戶型商品房備案情況（2008.4月）武漢市 商品房不同型結(jié)構(gòu)商品住房具體情況面積類別可售面積()可售套數(shù)(套)已銷售面積()已銷售套數(shù)(套)成交均價(元/)90以下新增2084442938489566014999結(jié)轉(zhuǎn)1962679287993463794603495191-120新增2973973020667747024046結(jié)轉(zhuǎn)23922852336538746638944472121-140新增203791155015222117376

7、2結(jié)轉(zhuǎn)21518151661019496115034875140以上新增2559211479191241206931結(jié)轉(zhuǎn)35111721758819111310926110調(diào)查顯示2008年4月武漢市房地產(chǎn)銷售與待銷面積、套數(shù)均集中在小高層與高層。成交均價則以小高層、高層為最高，都在4000元/以上。戶型集中在120以下的中小戶型，占總銷售套數(shù)的77%以上。榮興觀點武漢市小高層、高層價格最高；120以下的中等戶型，仍是熱銷產(chǎn)品。4、漢陽區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)情況分析漢陽區(qū)商品房住宅銷售備案分析（2008年1-4月）新增可售面積71914新增可售套數(shù)634套新增已售面積428新增已售套數(shù)4套新增住宅銷售率

8、0.6%結(jié)轉(zhuǎn)可售面積890823結(jié)轉(zhuǎn)可售套數(shù)9544套結(jié)轉(zhuǎn)已售面積65608結(jié)轉(zhuǎn)已售套數(shù)754套結(jié)轉(zhuǎn)成交均價4671元/結(jié)轉(zhuǎn)套數(shù)銷售率7.3%調(diào)查顯示2008年1-4月8日，漢陽區(qū)新增住宅面積約7.2萬（已售428、可售7.2萬），新增套數(shù)638套（已售4套、可售634套）。累計上年結(jié)轉(zhuǎn)項目，現(xiàn)存商品房住宅供應(yīng)總量約95.6萬、10298套。由此可見，現(xiàn)階段市場供應(yīng)充足，新開盤項目的成交率低于上年結(jié)轉(zhuǎn)項目。漢陽區(qū)商品房住宅銷售每周走勢圖 調(diào)查顯示截止四月第2周(4月2日-4月8日)，漢陽目前全區(qū)樓盤87個，成交均價6053.78元/平方米，比上周上漲了86.46元/平方米，樓市價格漲幅為1.4

9、5%。5、漢陽區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)分析漢陽區(qū)不同類別商品房備案情況（2008.4月）2008年4月8日高層小高層多層其它可銷售面積3250694676651549104353已銷售面積31570288775490526可銷售套數(shù)3299套5174套1585套21套已銷售套數(shù)346套337套76套3套銷售率9.5%6.1%4.6%12.5%占已售總量比45.4%44.2%10%0.4%漢陽區(qū)不同戶型商品房備案情況（2008.4月）2008年4月8日90以下90-120120-140 140 以上可銷售面積378272320564126542137360已銷售面積409911641353383721可銷售

10、套數(shù)5159套3237套984套798套已銷售套數(shù)532套167套41套22套銷售率9.3%4.9%4.0%2.7%占已售總量比69.8%21.9%5.4%2.9 調(diào)查顯示 2008年4月，漢陽區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量中，小高層和高層占供應(yīng)總量80%以上。從中我們可以看出，目前市場主要以小高層和高層為主。從面積上看， 120以下的中小戶型最受歡迎，占供應(yīng)總量的80%以上。 榮興觀點 小高層和高層供應(yīng)量較大，更受市場青睞。120以下中等戶型受市場追捧，市場空間較大。6、漢陽區(qū)房地產(chǎn)銷售情況分析漢陽區(qū)不同類別商品房備案情況（2008.4月）漢陽區(qū) 商品房不同類別商品住房具體情況類別可售面積()可售套數(shù)(

11、套)已銷售面積()已銷售套數(shù)(套)成交均價(元/)多層新增1355659000結(jié)轉(zhuǎn)14135415265490762543小高層新增00000結(jié)轉(zhuǎn)4676655174288773373442高層新增5835857542845864結(jié)轉(zhuǎn)2667122724311433426123別墅新增00000結(jié)轉(zhuǎn)43532152639272武漢市不同戶型商品房備案情況（2008.4月）漢陽區(qū) 商品房不同型結(jié)構(gòu)商品住房具體情況面積類別可售面積()可售套數(shù)(套)已銷售面積()已銷售套數(shù)(套)成交均價(元/)90以下新增190532000結(jié)轉(zhuǎn)376367512740991532419191-120新增505174

12、9729035894結(jié)轉(zhuǎn)2700462740161231644995121-140新增59364613715800結(jié)轉(zhuǎn)1206069385201406233140以上新增1355659000結(jié)轉(zhuǎn)1238037393721226498調(diào)查顯示2008年4月，漢陽區(qū)房地產(chǎn)銷售與待銷面積、套數(shù)均集中在小高層與高層。成交均價則以小高層、高層為最高，都在3400元/以上。戶型集中在120以下的中小戶型，占總銷售套數(shù)的80%以上。榮興觀點漢陽區(qū)小高層、高層價格最高；120以下的中等戶型，仍是熱銷產(chǎn)品。二、周邊樓盤1、主要樓盤分布地點周邊主要樓盤分布圖都市蘭亭香榭琴臺十里華府本項目地塊錦繡長江金橋/港灣花園

13、項目名稱坐落地點開發(fā)企業(yè)與本案距離門前道路都市蘭亭鐘家村漢陽公園旁廣電房地產(chǎn)1400米漢陽大道錦繡長江期漢陽濱江大道1號世茂錦繡長江 2100米濱江大道香榭琴臺 馬滄湖路與墨水湖路交匯處新長江置業(yè)1000米馬滄湖路十里華府漢陽大道528號海陸景置業(yè)4000米漢陽大道濱江/怡暢園漢陽區(qū)鸚鵡大道373號泓江房屋建設(shè)3200米鸚鵡大道港灣花園期鸚鵡大道448號中橋大橋局2200米鸚鵡大道濱江/怡暢園說明：本地塊周邊5km內(nèi)典型在售樓盤6座，分布較為密集，是漢陽的熱點開發(fā)地區(qū)。2、主要樓盤規(guī)劃參數(shù)項目名稱占地面積建筑面積建筑規(guī)模本期住宅容積率都市蘭亭 248521168005棟18/26層1359戶4

14、.12錦繡長江期569761606658棟30/55層1083戶2.70香榭琴臺18層476 戶2.30十里華府22089649366棟18層380 戶3.00濱江/怡暢園5090011200018棟6/18層1358戶2.20港灣花園期23590637009棟11層652戶2.70說明：目前，周邊在售樓盤建筑面積總計551660m2，住宅數(shù)量總計5308戶。3、主要樓盤建筑形態(tài)都市蘭亭錦繡長江期香榭琴臺十里華府濱江/怡暢園港灣花園期說明：目前，本地塊周邊在售樓盤，都主要以小高層、高層，現(xiàn)代風(fēng)格建筑外立面。4、主要樓盤工程進度都市蘭亭錦繡長江期香榭琴臺基本完工基本完工

15、建筑主體施工十里華府濱江/怡暢園港灣花園期建筑主體施工部分入住外立面施工說明：目前，周邊在售樓盤都基本封項，部分樓盤已售磬，進入交房入住階段。項目名稱銷售時間現(xiàn)時均價(元/)全程均價(元/)已售戶數(shù)(戶)可售戶數(shù)(戶)銷售率都市蘭亭2006.08.26850058401077套245套79%錦繡長江期2006.10.28950089701042套 2套96%香榭琴臺 2007.12.1665006115300套176套63%十里華府2008.03.2962005955 11套338套3.2%濱江/怡暢園2006.07.2553004018679套642套50%金橋港灣期2007.08.0163

16、005368283套363套43%5、主要樓盤銷售情況說明：目前，周邊在售樓盤最高均價9500元/，最低5300元/，住宅可售1766戶。三、成交地塊1、漢陽土地成交匯總2004-2008年度土地成交分布與土地面積表地塊編號地塊名稱地塊位置出讓面積()土地用途及使用年限容積率竟得人P(2008)002十里投資墨水湖墨水湖北路以南33851住宅70年2.2十里投資P(2008)003十里投資十升路十升小路以東9251住宅70年1.8十里投資P(2007)061新城國際新*新*306415住70年商40年2.03新城國際P(2007)062新城國際新*新*618012住70年商40年1.83新城國

17、際P(2007)060新城國際新*新*439808住70年商40年2.15新城國際P(2007)059新城國際新*新*477161住70年商40年2.54新城國際P(2007)050鐵橋地產(chǎn)鐵橋村鐵橋村89865住70年商40年2.5鐵橋地產(chǎn)P(2007)051十里投資十里鋪十里鋪村68878住70年商40年3.0十里投資P(2007)052中盛地產(chǎn)鸚鵡村鸚鵡村A地塊67000住70年商40年3.0中盛地產(chǎn)P(2007)045兆麟地產(chǎn)漢橋路漢陽大道以南17885住宅70年2.5兆麟地產(chǎn)P(2007)008潤隆實業(yè)月湖橋月湖橋西側(cè)124300住70年商40年2.8潤隆實業(yè)P(2006)040人信

18、鸚鵡大道都市蘭亭對面22550住70年商40年4.6人信置業(yè)P(2006)043龍陽科技芳草路芳草路以西地區(qū)29173住宅70年1.4龍陽科技P(2006)032新長江馬滄湖馬滄湖路東路57285住宅70年2.3新長江置業(yè)P(2006)001三江地產(chǎn)琴臺路琴臺路北側(cè)161286住70年商40年2.0三江地產(chǎn)P(2006)003金福置業(yè)麒麟路麒麟路以東10703住70年商40年3.5金福置業(yè)P(2005)047海陸景漢陽大道漢陽大道528號15875住70年商40年3.5海陸景置業(yè)P(2005)029安泰江堤中路江堤中路19565居住70年2.4錦華安泰實業(yè)P(2005)030統(tǒng)建馬滄湖馬滄湖路

19、34713居住70年2.4統(tǒng)建城市開發(fā)P(2005)004荊江漢陽大道漢陽大道313號16435居住70年2.7荊江地產(chǎn)P(2004)070上海世茂鸚鵡洲漢陽區(qū)鸚鵡洲572093居住70年2.7上海世茂建設(shè)P(2004)045廣電地產(chǎn)鐘家村漢陽區(qū)鐘家村24852住70年商40年4.7廣電地產(chǎn)P(2004)027開來地產(chǎn)馬滄湖馬滄湖路58號2795居住70年3.4開來地產(chǎn)P(2004)006中鐵大橋陽新路陽新路3號14148居住70年2.8中鐵大橋局P(2004)028新龍地產(chǎn)馬滄湖馬滄湖路83號9329居住70年2.4新龍地產(chǎn)2004-2008年度漢陽土地成交價格與樓面地價表地塊編號地塊名稱出

20、讓面積()建筑面積()每畝單價(萬元/畝)樓面地價(元/)成交價(萬元)成交日期P(2008)002十里投資墨水湖3385174472382.072605194002008.3.12P(2008)003十里投資十升路925116652231.33192732102008.3.12P(2007)061新城國際新*306415624200378.6527841738002007.12.28P(2007)062新城國際新*6180121135900226.8918492101002007.12.28P(2007)060新城國際新*439808946300291.9520331924002007.12

21、.28P(2007)059新城國際新*4771611212900275.5216241970002007.12.28P(2007)050鐵橋地產(chǎn)鐵橋村89865224662274.811651371002007.12.28P(2007)051十里投資十里鋪68878206634338.831689349002007.12.28P(2007)052中盛地產(chǎn)鸚鵡村670002010003811895381002007.12.28P(2007)045兆麟地產(chǎn)漢橋路1788544712415.182507112102007.12.28P(2007)008潤隆實業(yè)月湖橋124300348040725.6

22、738871353002007.4.30P(2006)040人信鸚鵡大道22550103730631.782075213702006.12.5P(2006)043龍陽科技芳草路2917340842164.99176872202006.12.5P(2006)032新長江馬滄湖57285131755293.742048252402006.11.21P(2006)001三江地產(chǎn)琴臺路161286322572167.611229405502006.3.10P(2006)003金福置業(yè)麒麟路1070337460361.89157058102006.3.10P(2005)047海陸景漢陽大道1587555

23、562298.58129371102006.2.10P(2005)029安泰江堤中路1956546956149.2593343802005.9.20P(2005)030統(tǒng)建馬滄湖3471383311205.111282106802005.9.20P(2005)004荊江漢陽大道1643544374 210.80118752702005.4.15P(2004)070上海世茂鸚鵡洲5720931544651367.1320393150002005.2.2P(2004)045廣電地產(chǎn)鐘家村24852116804420.271331155502004.10.21P(2004)027開來地產(chǎn)馬滄湖279

24、59503214.289479002004.9.29P(2004)006中鐵大橋陽新路1414839614239.04126750202004.6.3P(2004)028新龍地產(chǎn)932922389189.28118326502004.9.2說明：2004-2008年，漢陽區(qū)成交土地（居住、商業(yè)+居住用途）共25宗，成交土地面積共計3243228，可建筑面積7634995；其中 2008年2宗，成交土地面積43102，可建筑面積91124； 2007年9宗，成交土地面積2209324，可建筑面積4944348。 2006年5宗，成交土地面積280997，可建筑面積636359。 2005年4宗，

25、成交土地面積86588，可建筑面積230203。 2004年5宗，成交土地面積623217，可建筑面積1732961。說明：2004-2008年，漢陽成交土地總價值共計1519270萬元，平均土地單價312.96萬元/畝，平均樓面地價1782.52元/；其中 2008年2宗，平均土地單價306.7萬元/畝，平均樓面地價2266元/； 2007年9宗，平均土地單價367.6萬元/畝，平均樓面地價2213元/。 2006年5宗，平均土地單價324.0萬元/畝，平均樓面地價1738元/。 2005年4宗，平均土地單價215.9萬元/畝，平均樓面地價1174元/。 2004年5宗，平均土地單價286.

26、0萬元/畝，平均樓面地價1353元/。2、周邊主要地塊情況新*地塊出讓面積：1841396 建筑面積：3919300 平均容積率：2.13成交價：773300萬元 平均每畝單價：280萬元 平均樓面地價：1973元/ 新*地區(qū)待開發(fā)、待拆遷實景（距本地塊4-5公里）世茂錦繡長江地塊出讓面積：572093 建筑面積：1544651 平均容積率：2.70成交價：315000萬元 平均每畝單價：367萬元 平均樓面地價：2039元/ 世茂項目在建工程（距本地塊3公里）和已拆遷地塊實景（距本地塊2公里）鸚鵡村A地塊出讓面積：67000 建筑面積：201000 容積率：3.0成交價：38100萬元 平均

27、每畝單價：381萬 平均樓面地價：1895元/ 鸚鵡村A地塊（距本地塊3公里） 周邊主要地塊分布圖 P(2007)008P(2007)043鸚鵡村地塊P(2007)052P(2007)051P(2007)050P(2008)002P(2008)003本項目地塊新五里地塊世茂地塊說明：由上圖可見：沿漢陽鸚鵡大道一線，除已建成的大型住宅區(qū)（鸚鵡花園、金橋港灣、濱江暢景園等）和工業(yè)、物流區(qū)外，從內(nèi)環(huán)線到二環(huán)線的幾乎整個漢陽濱江地帶，都已經(jīng)納入整體拆遷和開發(fā)，定位為高級商住區(qū)世茂項目和商住展覽綜合區(qū)的新*項目，總開發(fā)量近550萬。四、漢陽區(qū)居民置業(yè)意向調(diào)查1、漢陽區(qū)居民置業(yè)意向調(diào)查匯總漢陽區(qū)居住環(huán)境的

28、意見征集匯總表1、您對現(xiàn)在的居住環(huán)境滿意嗎A.很滿意26位B.基本滿意30位C.不滿意26位D.很不滿意18位2、您認(rèn)為2年后漢陽最適合居住的地方是A.鐘家村一帶33位B.墨水湖一帶28位C.鸚鵡大道一帶19位D.漢陽大道一帶20位3、您有改善居住環(huán)境的打算嗎A.有今年搬家32位B.有明年再說25位C.沒有已經(jīng)很好43位4、如果您改善居住環(huán)境，會選擇多大面積的住房A.75以下46位B.90兩房29位C.120三房18位D.140以上7位5、認(rèn)為什么是居住最重要的因素A.買的起便宜58位B.地段好方便34位C.檔次高舒服8位6、您認(rèn)為一個好的居住環(huán)境還應(yīng)該包括什么A.物業(yè)管理好86人次B.環(huán)境景

29、觀好82人次C.質(zhì)量好且漂亮77人次D.配套設(shè)施好55人次7、請問您對居住樓層的喜好A.2層以下6位B.3到4層14位C.10層左右38位D.20層以下33位E.越高越好 9位8、請問您對建筑風(fēng)格的喜好A.現(xiàn)代簡潔27位B.歐式典雅21位C.中式韻味19位D.中西結(jié)合17位E.超前時尚 16位9、請問您對園林景觀的喜好A.大面綠地55人次B.有廣場36人次C.有水景38人次D.文化內(nèi)涵83人次E.成熟大樹88人次10、請問您對公共配套的喜好A.兒童游樂87人次B.健身場所82人次C.高檔會所33人次D.文教場所73人次E.游泳池25人次11、請問您對建筑品質(zhì)的喜好A.質(zhì)量可靠92人次B.高檔用

30、材65人次C.建筑造型漂亮65人次D.高檔配套設(shè)備78人次12、請問您對高檔樓盤的理解A.價格昂貴27位B.名牌物業(yè)55位C.豪華裝修65位D.注重品牌82位E.人文關(guān)懷73位2、漢陽城市居住環(huán)境意見征集調(diào)查數(shù)據(jù)分析 、對現(xiàn)有居住條件的總體滿意度調(diào)查顯示，有30位占30%的受訪者對現(xiàn)有居住環(huán)境基本滿意；有26位占26%的受訪者對現(xiàn)有居住環(huán)境不滿意；有26位占26%的受訪者對現(xiàn)有居住環(huán)境很滿意；有18位占18%的受訪者對現(xiàn)有居住環(huán)境很不滿意。由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近半數(shù)的漢陽城市居民對現(xiàn)有居住環(huán)境表示滿意。我們分析認(rèn)為：這主要得益于漢陽近年來經(jīng)濟高速發(fā)展，住房環(huán)境得到一定程度的改善。城市中心區(qū)高度集中

31、，中心區(qū)的生活配套密度較高。同時發(fā)現(xiàn)：44%的受訪者對現(xiàn)有居住環(huán)境不滿。這意味著漢陽總體上還有較大的住房需求面，但需求層次不會很高。因此，建議本項目定位為中高檔樓盤。 、對城市居住環(huán)境的地段認(rèn)知度調(diào)查顯示：有33位占33%的受訪者認(rèn)為2年后漢陽區(qū)最適合居住的地方的是鐘家村一帶；有28位占28%的受訪者認(rèn)為是墨水湖一帶；有19位占19%的受訪者認(rèn)為是鸚鵡大道一帶；有20位占20%的受訪者認(rèn)為是漢陽大道一帶；由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，漢陽區(qū)多數(shù)居民看好鐘家村一帶，只有20%的人看好漢陽大道沿線。我們分析認(rèn)為：本項目入市面對的首要問題是地段認(rèn)知度不高，導(dǎo)致客戶流量不高，樓盤價值也較難得到完全體現(xiàn)。因此，應(yīng)該同

32、步提高地段知名度和產(chǎn)品性價比。、對改善居住條件的意向迫切度調(diào)查顯示，有57位占57%的受訪者有改善居住環(huán)境的打算；其中，明年再說的有25位占25%；今年搬家的有32位占32%；還有43位占43%的受訪者沒有改善居住環(huán)境的打算。由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，漢陽區(qū)多數(shù)居民有改善居住環(huán)境的打算，其中大部分希望在今年能夠改善居住環(huán)境。因此，建議本項目抓緊時間，盡快開始前期動工，爭取在2009年春節(jié)前后入市，以較好的切合市場需求，同時也有利于在競爭壓力不斷增加時，爭取更大的市場空間。、對居住面積的心理需求度調(diào)查顯示，有46位占46%的受訪者偏好75以下的小戶型。有29位占29%的受訪者偏好90的精致兩房或三房；有1

33、8位占18%的受訪者偏好120的三房； 僅有7位占7%的受訪者偏好140以上的大戶型；由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，漢陽區(qū)居民最喜歡75以下，75-90這個面積段共計75%，占了整個受訪群的大多數(shù)。結(jié)合目前漢陽區(qū)市場的平均房型面積90考慮，建議本項目保留20%的120三房，并引入75-90的小戶型做為主力戶型，為住戶實現(xiàn)高使用率和低總價負擔(dān)，以高性價比和高創(chuàng)新度爭取市場。、對改善居住條件的首要關(guān)注點調(diào)查顯示，有58位占58%的受訪者認(rèn)為買的起便宜是最重要的； 有34位占34%的受訪者認(rèn)為地段好方便是重要的；有8位占8%的受訪者認(rèn)為檔次高舒服是最重要的；由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，漢陽區(qū)大多數(shù)居民認(rèn)為買的起便宜最為重要，

34、反映出漢陽區(qū)居民較高收入人群的相對較少。同時，認(rèn)為地段好方便是重要的居民，對城市生活方式的高度依賴。僅有少數(shù)居民認(rèn)為檔次高重要，這部分人群對居住生活質(zhì)量的追求，已經(jīng)達到了一定的高度。因此，我們認(rèn)為：本項目在地段上有一定先天優(yōu)勢，但在“物美價廉”和“高性價比”方面，可做為重點突破。、對改善居住環(huán)境的其他關(guān)注點調(diào)查顯示，有86人次占86%的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理很重要； 有82人次占82%的受訪者認(rèn)為綠化景觀很重要；有77人次占77%的受訪者認(rèn)為質(zhì)量好而且建筑漂亮很重要；有55人次占55%的受訪者認(rèn)為配套設(shè)施好很重要；由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，對物業(yè)管理的重視程度要高于周邊城區(qū)。這有利于本項目后期企業(yè)綜合實力與

35、品牌優(yōu)勢的發(fā)揮。其次，漢陽區(qū)居民最關(guān)注的產(chǎn)品規(guī)劃要素是綠化景觀，這與整個城市的環(huán)境特征（多污染又多公園）正好吻合。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)：當(dāng)?shù)鼐用駥ε涮自O(shè)施關(guān)注度相對并不高，這應(yīng)與城市房地產(chǎn)開發(fā)的密度較大，配套設(shè)施較為完善有關(guān)。、對住宅類型和建筑高度的偏好度調(diào)查顯示，有38位占38%的受訪者認(rèn)為10層左右最為理想；有33位占33%的受訪者認(rèn)為20層以下是最為理想的；有14位占14%的受訪者認(rèn)為三到四樓最為理想的；有9位占9%的受訪者認(rèn)為樓層越高越好； 只有6位占6%的受訪者認(rèn)為二樓以下最為理想的。由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，漢陽區(qū)大多數(shù)居民認(rèn)為10層左右和20層以下是理想的居住樓層，可推斷為這部分人群青睞現(xiàn)代的小高層

36、/高層住宅，建議本項目前期以這部分人群為主要目標(biāo)客戶群。9%的受訪者可接受高層/超高層，而這部分人群多為商人、高管等高素質(zhì)、高收入的人群。通過與其他問題選項的對比分析，這部分人群也是對居住環(huán)境、居住地段最為挑剔，同時置業(yè)意向最為強烈的潛在客戶群。、對住區(qū)建筑風(fēng)格的偏好度調(diào)查顯示，有27位占27%的受訪者認(rèn)為有現(xiàn)代簡潔建筑風(fēng)格是最為理想的；有21位占21%的受訪者認(rèn)為歐式典雅建筑風(fēng)格是最為理想的；有19位占19%的受訪者認(rèn)為中式韻味建筑風(fēng)格是最為理想的；有17位占17%的受訪者認(rèn)為中西結(jié)合建筑風(fēng)格是最為理想的；有16位占16%的受訪者認(rèn)為超前時尚建筑風(fēng)格是最為理想的.由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，漢陽區(qū)居民認(rèn)

37、為有現(xiàn)代簡潔建筑風(fēng)格是最為理想的，更受本地居民的青睞。同時，其它歐式典雅和中式韻味建筑風(fēng)格的好感度較接近，反應(yīng)出本地居民對建筑風(fēng)格的偏好成多元化的趨勢。建議本項目建筑風(fēng)格上以現(xiàn)代簡潔風(fēng)格為主，突出現(xiàn)代與高層住宅環(huán)境。、對住區(qū)環(huán)境和景觀配套的偏好度調(diào)查顯示，有88人次占88%的受訪者認(rèn)為有成熟大樹最為理想；有83人次占83%的受訪者認(rèn)為有文化內(nèi)涵最為理想；有55人次占55%的受訪者認(rèn)為有大面積綠化最為理想；有38人次占38%的受訪者認(rèn)為有水景最為理想；有36人次占36%的受訪者認(rèn)為有廣場最為理想。由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，漢陽區(qū)絕大多數(shù)居民認(rèn)為有成熟大樹、文化內(nèi)涵是理想的居住環(huán)境，只有少部分認(rèn)為有廣場、有

38、水景是理想的居住環(huán)境，而追求大面積綠地優(yōu)雅環(huán)境的占到了一半以上。建議本項目景觀環(huán)境可營造寧靜、生態(tài)、祥和的“文化社區(qū)”，為提高有限土地的利用率，建議不設(shè)置大面積公共廣場，底層架空增大綠化面積。 、對公共配套設(shè)施的偏好度調(diào)查顯示，有87人次占87%的受訪者認(rèn)為有兒童游樂場最理想；有82人次占82%的受訪者認(rèn)為有健身會所最為理想；有73人次占73%的受訪者認(rèn)為有文化或教育場所最為理想；有33人次占33%的受訪者認(rèn)為有高檔會所最為理想；僅有25人次約占25%的受訪認(rèn)為者有游泳池最為理想。由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，漢陽區(qū)絕大多數(shù)居民認(rèn)為有兒童游樂場所、健身會所、文化或教育場所是理想的公共配套設(shè)施，只有少部分認(rèn)為

39、有高檔會所、有游泳池是理想的公共配套設(shè)施。建議本項目公共配套設(shè)施以文化中心、健身會所、兒童游樂場所為核心，打造以文化、文明、文雅的“高尚人文社區(qū)”。 、對建筑品質(zhì)的偏好度調(diào)查顯示，有92人次占92%的受訪者認(rèn)為建筑質(zhì)量可靠最重要；有78人次占78%的受訪者認(rèn)為高檔配套設(shè)備最重要；有65人次占65%的受訪者認(rèn)為建筑造型漂亮最重要；有65人次占65%的受訪者認(rèn)為建筑用材高檔最重要；由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，漢陽區(qū)絕大多數(shù)居民認(rèn)為有建筑質(zhì)量可靠是重要的建筑品質(zhì)，還有多數(shù)居民認(rèn)為有高檔配套設(shè)備是重要的建筑品質(zhì)。同時，建筑造型漂亮、建筑用材高檔也有一半以上的居民認(rèn)為是最為重要的建筑品質(zhì)。建議本項目建筑品質(zhì)上以質(zhì)量

40、可靠為開發(fā)工作重點，以質(zhì)量樹形象、樹品牌。建議增加觀光電梯、全玻璃幕墻，跳高5.6米的入口。打造“安全、時尚”的人文社區(qū)。 、對高檔樓盤的理解調(diào)查顯示，有82人次占82%的受訪者認(rèn)為好品牌最重要；有73人次占73%的受訪者認(rèn)為注重人文關(guān)懷最重要；有65人次占65%的受訪者認(rèn)為豪華裝修最重要；有55人次占55%的受訪者認(rèn)為名牌物業(yè)最重要；僅有27人次占27%的受訪者認(rèn)為價格昂貴最重要。由以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，漢陽區(qū)居民對高檔樓盤的理解絕大多數(shù)注重品牌的認(rèn)知度，然后是人文關(guān)懷、豪華裝修、名牌物業(yè)也是大多數(shù)居民注重的因素。僅有少數(shù)居民認(rèn)為價格昂貴是高檔樓盤的標(biāo)志。因此，我們認(rèn)為：創(chuàng)新和包裝，就是本項目快速吸

41、引市場關(guān)注、贏得客戶青睞的“兩支手”，不僅“都要硬”，也都要“看得見”！五、漢陽*項目產(chǎn)品核心賣點1、戶型空間（第一賣點）：戶型賣什么？面積配比合適（90以下 ；100-110以內(nèi) ；115以上 ）消費群調(diào)查反映：有75%的居民喜歡90以下，反映出漢陽區(qū)居民對中小戶型更偏愛。空間設(shè)計合適（客廳開間4.2m；臥室開間3.6-3.9m；過道面積10%以下） 消費群調(diào)查反映：有76%的喜歡客廳開間4.2m；有65%的喜歡臥室開間3.6-3.9m； 有85%的居民認(rèn)為過道面積應(yīng)低于10%以下。反映漢陽區(qū)居民對大客廳、低過道的更實用戶型發(fā)展。通風(fēng)采光合適（客廳餐廳相連；客廳主臥全部朝南；房間全部自然采光） 消費群調(diào)查反映：有80%的認(rèn)為雙客相連最理想；有73%的認(rèn)為客臥朝南最理想； 有92%的居民認(rèn)為房間全部自然采光最理想。反映漢陽區(qū)居民對更環(huán)保、更節(jié)能、更通透的戶型發(fā)展。觀景朝向合適（客廳全部朝向中央花園；主臥或父母臥室朝向中央花園） 消費群調(diào)查反映：有85%的居民認(rèn)為客廳全部朝向中央花園最理想；有83%的居民認(rèn)為主臥或父母臥室朝向中央花園最理想。反映漢陽區(qū)居民對更多觀景