[浙江]商業(yè)大廈項(xiàng)目市場研判報(bào)告

1、XXXXXX大廈市場研判報(bào)告2012年8月由項(xiàng)目所引發(fā)的三個(gè)觀點(diǎn)項(xiàng)目本體的戰(zhàn)略性理解？項(xiàng)目市場去化客觀現(xiàn)狀？項(xiàng)目所面臨的客群方向？觀點(diǎn)一觀點(diǎn)二觀點(diǎn)三項(xiàng)目是否存在包銷可能的必要條件項(xiàng)目本體的戰(zhàn)略性理解？觀點(diǎn)一戰(zhàn)略理解一：宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展本體理解宏觀城市GDP： 總量低、增速快、人均產(chǎn)值較高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 第三產(chǎn)業(yè)絕對值低 產(chǎn)業(yè)定位呈現(xiàn)“2+3”并重局面人口及收入結(jié)構(gòu)： 本地消費(fèi)市場特征明顯 人口集中度相對不高詳見附件XX經(jīng)濟(jì)增速較快，但產(chǎn)業(yè)規(guī)模及人口基數(shù)限定經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量，尤其第三產(chǎn)業(yè)絕對值低導(dǎo)致目前商辦需求較少戰(zhàn)略理解二：城市發(fā)展定位城市定位： 港口經(jīng)濟(jì)下的“產(chǎn)、城”結(jié)合發(fā)展模式 三個(gè)中心：港口中心、大

2、眾商品交易中心、旅游中心 國家級(jí)新區(qū)：繼上海浦東、天津?yàn)I海、重慶兩江新區(qū)后又一個(gè)國家級(jí)新區(qū)區(qū)域戰(zhàn)略定位：行政中心，現(xiàn)代化海島生態(tài)新城 “產(chǎn) 城“模式結(jié)合下的城市總部經(jīng)濟(jì)的”心臟“XX升級(jí)為以海洋經(jīng)濟(jì)為核心的國家級(jí)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)核心引擎落位臨城新區(qū)，國家級(jí)重點(diǎn)規(guī)劃下的臨港區(qū)域?qū)⒚媾R跳躍式發(fā)展前景詳見附件本體理解宏觀城市本體理解項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位： 臨城核心、周邊商務(wù)氛圍濃厚 緊鄰市行政中心，政策性引導(dǎo)具備相應(yīng)條件項(xiàng)目進(jìn)度： 項(xiàng)目建設(shè)接近20層、10月即可結(jié)構(gòu)封頂 項(xiàng)目具備近期入市的先決條件項(xiàng)目產(chǎn)品： 300-400平米構(gòu)成項(xiàng)目主力入市產(chǎn)品，單體面積相對較大頂層會(huì)所配置及商業(yè)裙樓的配套決定了項(xiàng)目甲級(jí)辦公

3、的品質(zhì)化體現(xiàn) 配套125個(gè)車位，車位的容量有限戰(zhàn)略理解三：核心商務(wù)圈內(nèi)的品質(zhì)化辦公產(chǎn)品，項(xiàng)目構(gòu)成決定面向中、高端企業(yè)入駐的核心訴求詳見附件項(xiàng)目本體的戰(zhàn)略性理解XX提升為第四個(gè)國家級(jí)新區(qū)后，產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)規(guī)模將處于飛躍式發(fā)展臨城新區(qū)作為XX未來行政及商務(wù)的核心區(qū)域，發(fā)展前景非?？捎^本案作為臨城核心區(qū)品質(zhì)型辦公物業(yè)與城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的商辦需求契合項(xiàng)目市場去化客觀現(xiàn)狀？觀點(diǎn)二臨城東港定海沈家門板塊個(gè)案物業(yè)屬性能級(jí)售價(jià)（元/）租金（元/天）臨城中浪國際大廈辦公樓甲級(jí)12500（在售）-財(cái)富中心辦公樓甲級(jí)-港航國際大廈辦公樓甲級(jí)-金躍大廈辦公樓甲級(jí)8500（售罄）1.3-1.7XXXX大廈辦公樓甲級(jí)-中

4、昌國際大廈辦公樓甲級(jí)130001.6建設(shè)大廈辦公樓甲級(jí)110001.6新城商會(huì)大廈辦公樓甲級(jí)-東港海中洲廣場辦公樓乙級(jí)-1.2-1.7海景時(shí)代廣場soho-12500-沈家門財(cái)富大廈辦公樓甲級(jí)-海貿(mào)大廈辦公樓/soho-13000-市場解讀一：XX辦公市場格局 高端辦公樓基本集中在臨城新城；東港及沈家門過渡為小面積soho產(chǎn)品 純市場環(huán)境下，臨城辦公樓在售單價(jià)1.2w/平米左右，周邊辦公租金1.3-1.6元/平米/天，租金回報(bào)低市場解讀供需分析供應(yīng)分析： 供應(yīng)布局：臨城是目前XX辦公的主要供應(yīng)區(qū)域，甲級(jí)辦公品質(zhì)為市場供應(yīng)主流 供應(yīng)格局：臨城短期余量5.4萬方，預(yù)計(jì)2014年港航大廈入市10萬方

5、，一年半后供應(yīng)量激增 供應(yīng)結(jié)構(gòu)：300-400平米產(chǎn)品供應(yīng)占據(jù)市場主要比例，同質(zhì)化現(xiàn)象相對明顯需求分析： 臨城辦公產(chǎn)品純市場環(huán)境下月去化在1200-1500平米左右，去化周期至少2年以上 臨城在售辦公樓單價(jià)1.2-1.3萬/平米，在租辦公樓租金1.3-1.6元/平米/天，投資回報(bào)較低 臨城存量辦公租賃成本的偏低，中小企業(yè)為了控制成本，可能將被分流至租賃市場市場解讀二：臨城供需水平分析詳見附件市場解讀供需分析觀點(diǎn)三項(xiàng)目所面臨的客群方向？客源解讀宏觀城市：新一輪海洋經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)下的新區(qū)建設(shè) 區(qū)域定位：城市行政、商務(wù)中心的載體 市場表現(xiàn)：未來品質(zhì)化總部經(jīng)濟(jì)的辦公聚合地核心客源重要客源補(bǔ)充客源政策引導(dǎo)下的

6、本地中、高端資源類企業(yè)他們源自：金融、船務(wù)運(yùn)輸、能源、生產(chǎn)制造業(yè)等本地特色服務(wù)業(yè)企業(yè)他們源自：海洋貿(mào)易物流、水產(chǎn)漁業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等 改善辦公環(huán)境的中、小型企業(yè)他們源自：廣告設(shè)計(jì)，貿(mào)易等詳見附件SSWOTWTO劣勢(weakness)機(jī)會(huì)(opportunity)威脅(threat) 優(yōu)勢(strength)SWOT分析 核心區(qū)位下的核心品質(zhì)化辦公產(chǎn)品 會(huì)所及商業(yè)裙房的設(shè)置將一定程度提升產(chǎn)品品質(zhì) 周邊配套齊全，商務(wù)氛圍逐步成熟 車位供應(yīng)并不足夠，一定程度上拉低了整體品質(zhì) 單套戶型面積略大，不匹配部分小型企業(yè)需求 現(xiàn)有價(jià)格水平下，辦公產(chǎn)品去化并不迅速 未來供應(yīng)逐步加劇 產(chǎn)品同質(zhì)化呈現(xiàn)劇烈的趨勢 租賃

7、市場同樣分流部分客群 大型企業(yè)非政府引導(dǎo)下或落位寧波 XX已成為第四個(gè)國家級(jí)新區(qū)，政策利好非常大 臨城行政、商務(wù)中心逐步形成 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展已見雛形，品質(zhì)化辦公需求逐步涌入 當(dāng)前政策引導(dǎo)下的企業(yè)入駐率逐步上升 項(xiàng)目發(fā)展存在利好條件在于臨城的區(qū)位發(fā)展已定性，未來是企業(yè)辦公需求的主力區(qū)域近期銷售具備條件，但合理定價(jià)成為必然，1.2萬/平米的價(jià)格已成為去化瓶頸； 短期內(nèi)市場競爭尚不明顯，2014年后供應(yīng)加劇已成為必然，后續(xù)供應(yīng)按目前市場去化速度需3年方可去化完畢，因此本案去化周期的控制成為重點(diǎn)；1、從整體發(fā)展上看2、從市場現(xiàn)狀來看3、從項(xiàng)目入市條件上來看項(xiàng)目建議首先： 銷售周期應(yīng)控制在1年左右，按現(xiàn)有

8、的價(jià)格水平去化相對有限，因此合理市場價(jià)格應(yīng)控制在1.2萬元/平米以內(nèi)，而包銷價(jià)格按8折計(jì)算，整盤應(yīng)控制在9000元/平米左右。其次： 在通路上若能加強(qiáng)政府引導(dǎo)，政策因素引導(dǎo)下，企業(yè)入駐的概率將加大； 同時(shí)項(xiàng)目裙樓部分有近5000平米的體量，以區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀，短期內(nèi)無法產(chǎn)生利潤，應(yīng)回避直接包銷；項(xiàng)目若要包銷應(yīng)具備的條件價(jià)格背景：12000元/ 為目前辦公市場天花板競爭背景：2014年中旬港航國際大廈部分入市，體量大且可能受政府扶持銷售項(xiàng)目建議市場平臺(tái)項(xiàng)目運(yùn)作原則：去化周期盡量控制在一年內(nèi)收購價(jià)格不高于9000元/附件一:宏觀城市宏觀城市GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn) XX總體經(jīng)濟(jì)走勢呈現(xiàn)基礎(chǔ)總量低，發(fā)展增

9、速較快、人均產(chǎn)值較高的現(xiàn)狀； 工業(yè)化特征尚不明顯前提下，海港城市的定位將進(jìn)一步加快城市總體經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展水平。宏觀城市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀45%49.3%40.3%38.8%41.6%44.6%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 XX第三產(chǎn)業(yè)絕對值處于各市低位，而其所占比重較高，達(dá)45%，高于全省平均水平1.2個(gè)百分點(diǎn)，僅次于杭州（49.3%） ； 港口物流、海洋旅游等特色服務(wù)業(yè)是目前XX第三產(chǎn)業(yè)的主要構(gòu)成。城市產(chǎn)業(yè)的專屬定位決定了XX發(fā)展呈現(xiàn)總量低，第三產(chǎn)業(yè)占比重較大的特點(diǎn)2011年規(guī)模以上主要行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值（億元）比上年增長船舶修造業(yè)593.1517.6水產(chǎn)加工業(yè)122.274.9石油化工業(yè)162.5143.9

10、電力供應(yīng)業(yè)41.8320.3機(jī)械制造業(yè)37.1212.3紡織服裝業(yè)17.965.9化纖制造業(yè)16.0415.7電子電機(jī)業(yè)8.8535.4醫(yī)藥制造業(yè)5.0815.5宏觀城市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀服務(wù)業(yè)主要行業(yè)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率 船舶修造、水產(chǎn)加工、石油化工在第二產(chǎn)業(yè)中（工業(yè)）產(chǎn)值比例最高，也是目前城市產(chǎn)業(yè)定位的集中體現(xiàn) 交通運(yùn)輸（物流）是作為港口城市定位的必要服務(wù)業(yè)支撐，因此貢獻(xiàn)率占據(jù)服務(wù)業(yè)首位海洋及港口城市定位賦予了XX 呈現(xiàn)“2+3”產(chǎn)業(yè)共同布局宏觀城市人口及收入人口及收入特點(diǎn) 人口的負(fù)增長注定了城市“外緣”屬性較弱，人口集中度相對不高； 城市收入水平基本處于浙江各市中部水平，增長率較快，從而城市消費(fèi)具備一定基礎(chǔ)

11、；人口集中度不高，城市消費(fèi)本地特征相對明顯宏觀城市城市發(fā)展定位 城市定位格局：三個(gè)中心發(fā)展模式1、港口中心：港口經(jīng)濟(jì)腹地，為江浙沿海及長江中下游地區(qū)，2011年XX港口吞吐量達(dá)6.91億噸，排名全國第一2、旅游中心：群島型宜居城市，沿海旅游資源豐富3、大眾商品交易中心：形成有國際影響的大宗商品現(xiàn)貨交易市場，逐步形成大宗商品現(xiàn)貨交易的“寧波XX指數(shù)” 2011年7月7日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立浙江XX群島新區(qū)，XX成為我國繼上海浦東、天津?yàn)I海、重慶兩江新區(qū)后又一個(gè)國家級(jí)新區(qū)，也是首個(gè)以海洋經(jīng)濟(jì)為主題的國家級(jí)新區(qū)，XX城市發(fā)展面臨新的機(jī)遇。 “產(chǎn)、城”結(jié)合的發(fā)展模式： 綜合定位：發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)

12、+城”結(jié)合模式發(fā)展宏觀城市區(qū)域發(fā)展定位XX群島規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖臨城新區(qū)普陀朱家尖定海老塘山岑港展茅經(jīng)開區(qū)白泉馬岙本案 XX市原有政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，省級(jí)歷史文化名城 港口、工業(yè)、倉儲(chǔ)功能為主的臨港工業(yè)區(qū) 全國著名的漁港，國家重要的海洋開發(fā)基地，XX市旅游金三角的組成部分，普陀區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 輔助中心城區(qū)，承擔(dān)港口，交通等城市綜合功能配套區(qū)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)輔助區(qū)。 XX市近期政治、文化、教育、服務(wù)中心，現(xiàn)代化的海島生態(tài)新城 產(chǎn) 城結(jié)合的模式下XX總部辦公的集聚地本案所處臨城新區(qū)，將成為城市發(fā)展新的構(gòu)筑平臺(tái)。附件二:本體分析本體分析戰(zhàn)略位置本案項(xiàng)目位于臨城新區(qū)CBD用地規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)市政府財(cái)富君庭大

13、酒店綠城大酒店建設(shè)大廈花園大酒店XX公安局新城公交總站XX海關(guān)XX市民政局XX市人民法院新城時(shí)代小區(qū)邦泰城荷塘月色小區(qū)領(lǐng)城故事新城御景園未來城城建大樓千島路（世紀(jì)大道）海天大道海宇道星島路滄海道海華道煙草大廈金島路島城路本案XXXX大廈，位于XX群島新區(qū)新城CBD核心區(qū)，香溢大廈（煙草大廈）南側(cè)，該地塊正南面為財(cái)富君廷大酒店，西臨世紀(jì)大道。本體分析區(qū)位環(huán)境行 政 中 心核 心 商 務(wù) 板 塊居 住 板 塊居 住 板 塊海洋旅游資源板塊 該項(xiàng)目主樓東側(cè)1-4層裙樓為商業(yè)用房，裙樓高度為18.9米。主樓1層大堂前廳挑高設(shè)計(jì)，建筑層高14m左右；2-21層為辦公樓，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1340-1367，

14、層高4.5m；22-23層為會(huì)所。項(xiàng)目車位相對有限，將一定程度影響商業(yè)裙房經(jīng)營及辦公車位擴(kuò)大需求序號(hào)名稱數(shù)量1規(guī)劃用地面積（）7625適建用地面積（）68432總建筑面積（）38762地上34452地上43103容積率5.044建筑密度37.3%5綠化率10.7%6機(jī)動(dòng)車停車位（個(gè)）125地上26地下997非機(jī)動(dòng)停車位6008地上建筑層數(shù)239地下建筑層數(shù)110建筑高度9211人防面積2494本體分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層面積1367，單套主力建筑面積340-365（共61套），套內(nèi)面積230左右；主樓采用核心筒結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層面公用衛(wèi)生間區(qū)域設(shè)計(jì)，辦公物業(yè)特征明顯。公用衛(wèi)生間4部客梯+1部貨梯柱距8

15、.4x8.4寫字樓戶型配比表面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比100以下11.25%100-20011.25%200-30067.5%300-4006378.75%400-50011.25%500-60067.5%600-70011.25%700以上11.25%本體分析戶型本體分析建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)接近20層，10月份可結(jié)構(gòu)封頂。附件三:市場分析臨城東港定海沈家門板塊個(gè)案物業(yè)屬性能級(jí)備注臨城中浪國際大廈辦公樓甲級(jí)XX未來CBD中心辦公樓數(shù)量大財(cái)富中心辦公樓甲級(jí)港航國際大廈辦公樓甲級(jí)金躍大廈辦公樓甲級(jí)XXXX大廈辦公樓甲級(jí)中昌國際大廈辦公樓甲級(jí)建設(shè)大廈辦公樓甲級(jí)新城商會(huì)大廈辦公樓甲級(jí)東港海中洲廣場辦公樓乙級(jí)辦公氛

16、圍弱于臨城海景時(shí)代廣場soho-沈家門財(cái)富大廈辦公樓甲級(jí)以旅游投資型產(chǎn)品為主海貿(mào)大廈辦公樓/soho-XX辦公市場分布 市場格局：XX寫字樓市場集中在臨城、沈家門及東港，其中臨城為辦公主要集中區(qū)域。市場解讀市場分布XX辦公市場供應(yīng)量地塊名稱面積(畝)用途容積率()成交總價(jià)(萬)樓面價(jià)(元/M2)競得單位交易時(shí)間預(yù)計(jì)上市時(shí)間建筑面積（）勾山C-12-02西側(cè)北地塊7.49辦公1.81133.551261XX市普陀興隆貿(mào)易有限公司2011-10-202013年8988東港商務(wù)中心周邊區(qū)域29-13地塊14.93辦公36734.742255浙江天海置業(yè)發(fā)展有限公司、浙江XX普陀農(nóng)村合作銀行聯(lián)合競得2

17、011-6-92013年29860臨城新區(qū)Lkd-1-1d地塊6.23辦公1.3482.695894浙江浙大網(wǎng)新集團(tuán)有限公司2011-4-82013年5399峧頭750畝畈辦新區(qū)公區(qū)域地塊9.82辦公2.41047.05667XX瑞和置業(yè)有限公司2011-3-22013年15712勾山C-09-04地塊5.99辦公1.82595.623611XX市沃克萊登電氣制造有限公司2011-3-22013年7188勾山C-12-02西側(cè)地塊7.51辦公21777.241775XX瑞欣置業(yè)有限公司2010-11-102012年10013勾山C-12-02地塊9.81辦公2.2699.75486XX普陀華南

18、房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2010-3-242012年14388臨城新區(qū)LC31-1地塊37.8辦公847312186XX港務(wù)集團(tuán)有限公司2010-1-282014年202794 XX寫字樓市場2006年開始起步，截止2011年年底總體供應(yīng)量為34.15萬方，總體去化量為27.84萬方，余量6.31萬方。 XX辦公土地市場自2010年起，截止2011年年底總體掛牌成交29.43萬方。供應(yīng)格局：短期余量6.31萬方，長期供應(yīng)約19.43萬方，兩年后供應(yīng)量出現(xiàn)井噴。市場解讀供應(yīng)分析XX港航國際，供應(yīng)20萬方，預(yù)計(jì)其中10萬方對外銷售臨城辦公市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)結(jié)構(gòu)格局：供應(yīng)主力面積為300-400平米，供應(yīng)結(jié)

19、構(gòu)陷入同質(zhì)化。中昌大廈金躍大廈中浪國際建設(shè)大廈財(cái)富中心港航大廈泰邦大廈新城商會(huì)大廈科技大廈在售個(gè)案名稱寫字樓體量戶型面積（供應(yīng)）成交均價(jià)中浪國際8.9750（50%）292-420（50%）13500新城商會(huì)大廈6.6-發(fā)展商持有不對外銷售在租個(gè)案名稱體量戶型面積（存量需求）租金建設(shè)大廈6.4650（26%）280-325（60%）1.6元/天金躍大廈2.4300-600（70%）1.3-1.7元/天中昌大廈3.3650（28%）280-325（66%）1.6元/天科技大廈3.2650（8%）280-325（85%）1.3元/天在售未售售罄市場供應(yīng)面積段50%-70%為300-400平米，與本

20、案面積段相仿市場解讀供應(yīng)結(jié)構(gòu)XX辦公市場需求格局區(qū)域項(xiàng)目名稱寫字樓體量級(jí)別開盤時(shí)間戶型面積供應(yīng)套數(shù)已售套數(shù)余量銷售均價(jià)銷售進(jìn)度月均去化臨城新區(qū)新城商會(huì)大廈66000甲級(jí)2011-12-5（商業(yè)）發(fā)展商持有，不對外銷售中浪國際大廈89100甲級(jí)2011-4-20（B、C座）2012-5-28（D座）300-40075018899B、C座剩43套16847D座46套37291B、C座 12800D座 1400050%3套1200邦泰大廈22500甲級(jí)/發(fā)展商持有，不對外銷售普陀海貿(mào)大廈24120甲級(jí)2011-5-29670-13403614剩2270020000SOHO2

21、011-5-2945-14317761剩116套13400SOHO 13000（含精裝2000）34%4套500時(shí)代領(lǐng)寓11112SOHO2012-5-2650-9513651剩85套6018SOHO 870038%25套2000海景時(shí)代廣場26200SOHO2012-2-1850-70240105剩余135套8395SOHO 7104起均價(jià)1250075%21套1300需求結(jié)構(gòu)格局： 區(qū)域特質(zhì)決定了商辦市場存在分化：臨城以純辦公樓為主，普陀以soho產(chǎn)品為主； 商辦類產(chǎn)品存在一定去化，年均去化面積6.8萬方，總體偏慢市場解讀需求分析臨城辦公市場需求情況在售個(gè)案中浪國際大廈A座（保留不售）B座

22、C座D座單層面積-150015001500戶型-150、750293、346、420750開盤時(shí)間-2011-042011-042012-05供應(yīng)套數(shù)-509246去化套數(shù)-46530月均去化-330銷控價(jià)格-13000元/13000元/14000元/實(shí)際成交價(jià)-12000元/12000元/13000元/售罄個(gè)案個(gè)案名稱開盤時(shí)間去化周期成交均價(jià)中昌國際大廈2008-0818個(gè)月13000金躍大廈2010-0910個(gè)月8500建設(shè)大廈2008-0622個(gè)月11000 去化價(jià)格及周期：純市場環(huán)境下，單價(jià)1.2w/平米，去化周期至少2年；如價(jià)格降至萬元內(nèi)，去化周期可縮短至一年區(qū)域唯一在售個(gè)案（中浪國

23、際）： 單價(jià)1.2w，在政府扶持下年去化率50%，去化周期兩年。 單價(jià)1.3w，基本滯銷臨城售罄辦公個(gè)案： 單價(jià)1.1-1.3w，去化周期一年半至兩年。 單價(jià)0.85w，去化周期在一年左右。市場解讀去化分析臨城辦公市場需求情況市場解讀去化周期 短期余量6.3萬方，2013后續(xù)供應(yīng)量19.43萬方 市場年均去化量6.8萬方 去化周期：在純市場情況下，XX商辦產(chǎn)品現(xiàn)有余量一年可去化完，2013年后續(xù)供應(yīng)量需3年方可去化完畢。XX辦公市場租賃情況在租個(gè)案區(qū)域項(xiàng)目名稱總體量（）寫字樓體量（）開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/）租金（元/.天）入住率入駐企業(yè)臨城中昌國際大廈70000334002008-081300

24、01.680%生產(chǎn)制造業(yè)、實(shí)業(yè)工程、船務(wù)運(yùn)運(yùn)輸和金融業(yè)為主金躍大廈45000238002010-0985001.3-1.7-建設(shè)大廈93200641002008-06110001.695%船務(wù)運(yùn)輸、貿(mào)易公司、能源、水產(chǎn)貿(mào)易普陀財(cái)富大廈35000165002006-12110001.2-1.7-船務(wù)運(yùn)輸、水產(chǎn)貿(mào)易科技職業(yè)大廈40100324002008-1185001.2-1.575%生產(chǎn)制造業(yè)、貿(mào)易公司、船務(wù)運(yùn)輸 租賃情況：在租辦公樓租金普遍較低，中小型企業(yè)為控制成本，部分可能分流至租賃市場。市場解讀存量租賃附件四:客源構(gòu)成臨城辦公市場客源結(jié)構(gòu)客源結(jié)構(gòu)格局：臨城中心以生產(chǎn)制造、金融、船務(wù)運(yùn)輸、

25、能源以及水產(chǎn)漁業(yè)為主， 外圍金融業(yè)比重降低，水產(chǎn)漁業(yè)比重上升。臨城中心臨城外圍客群來源及需求面積 客群來源以定海、沈家門、東港和朱家尖本地型企業(yè)為主； 單套戶型需求面積較為分散，300平米以上的需求量占據(jù)35%，具備一定的市場比例。核心客戶重要客戶補(bǔ)充客戶核心客戶:船務(wù)運(yùn)輸、能源、金融、生產(chǎn)制造業(yè)為主重要客戶:貿(mào)易公司、傳媒、水產(chǎn)漁業(yè)等其他類型的企業(yè)偶得客戶:XX本地及周邊城市中小型企業(yè)區(qū)域核心客戶為：改善辦公環(huán)境、同時(shí)具備政策扶植的相關(guān)中高端企業(yè)；主要來自XX本地的企業(yè)；以金融、船務(wù)運(yùn)輸、能源、生產(chǎn)制造業(yè)為主，輔以生產(chǎn)制造、貿(mào)易公司、媒體廣告等其他類型的企業(yè)。臨城辦公市場客源結(jié)構(gòu) 以項(xiàng)目的產(chǎn)品構(gòu)成及區(qū)域的客群分布、本案應(yīng)面臨的客群主要集中在金融、船務(wù)運(yùn)輸、能源、生產(chǎn)制造業(yè)等政策性支持的相關(guān)企業(yè)為主，輔以部分物流貿(mào)易、廣告設(shè)計(jì)等中小型企業(yè)附件五:個(gè)案介紹寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置總建面12萬方級(jí)別甲級(jí)容積率5.24層數(shù)B、C座24層；D座26層標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米外立面藍(lán)灰色玻璃幕墻電梯3部客梯+1部貨梯車位數(shù)每層4個(gè)物業(yè)費(fèi)用6元/天A、B、