上海某別墅住宅開發(fā)項目地塊可行性研究報告_secret

1、*集團*鎮(zhèn)項目可行性研究報告第 PAGE 17 頁 共17頁*鎮(zhèn)*4/5丘地塊可行性研究報告上海*（集團）有限公司2004-2-18目錄第一章 項目概況1.1編制依據(jù)1.2建設地點和土地資源1.3建設內容1.4建設投資1.5財務效益測算1.6項目社會效益市場分析2.1項目投資環(huán)境分析2.2項目區(qū)域市場分析2.3項目區(qū)位市場分析2.4項目的市場因素及定位建議設計方案3.1設計指導思想3.2總體設計開發(fā)進度4.1項目建設進度4.2 付款進度和資金安排投資估算5.1工程建設投資估算內容5.2投資估算財務效益分析6.1損益分析6.2財務效益分析第七章 結論項目概況1編制依據(jù)1.1.1*鎮(zhèn)*4/5丘地塊

2、招標文件1.1.2*鎮(zhèn)“SPR”人生港灣項目規(guī)劃設計要求征詢函1.1.3*鎮(zhèn)“SPR”人生港灣項目立項條件和要求的函1.1.4住宅項目配套建設條件征詢意見回復單1.2建設地點和土地資源1.2.1地理位置資源本地塊位于*鎮(zhèn)與下沙社區(qū)的交界處，南至航三公路，東至鶴鳴路，北至干六路，西至梅園路，所有作為分界的道路均處于規(guī)劃中。緊鄰該地塊的鶴鳴路以西部分屬于下沙社區(qū)部分，將以舊區(qū)、拆遷安置房和下沙學校的教育科研用地為主。1.2.2景觀資源該地塊目前四周道路尚未開通，鶴鳴路橋也正在施工過程中，原始地貌為農田和農宅為主，地面平坦有較寬的河流（活水）經(jīng)過。1.2.3社會資源航頭鎮(zhèn)和下沙社區(qū)（原下沙鎮(zhèn)）都為南

3、匯的小鎮(zhèn)，合計常住人口5.5萬人。該地塊遠離航頭鎮(zhèn)中心，周邊為農田和農宅，缺乏現(xiàn)代化配套設施和公共交通線路。附近的下沙社區(qū)主要是當?shù)鼐用竦木幼〉兀虡I(yè)和住宅的檔次較低。但從規(guī)劃圖上看，本地塊緊靠由東方夏威夷、生茂養(yǎng)園、鶴鳴家園、綠洲千島花園等獨棟別墅項目所組成的別墅群，能夠依托其他別墅產生的規(guī)模效應。而該別墅群將一直向西延伸到楊高路沿線，有“萬畝別墅區(qū)”一說，故其前景看好。1.3建設內容 *鎮(zhèn)*4/5丘地塊項目用地面積34.0477萬平方米，擬建中高檔低密度住宅，以疊加和獨立別墅住宅為主，總建筑面積約20.31萬平方米，其中住宅面積19.31萬平方米，公建面積1萬平方米。1.4建設投資 經(jīng)估算

4、，本項目建設總投資為99493萬元，其中土地費用47050萬元，建筑安裝工程費用29847萬元，其它基建費用（包括配套、前期費用、間接開發(fā)費）20211萬元，預備費用1492萬元，財務費用893萬元。1.5財務效益測算經(jīng)測算，項目全部投資財務內部收益率13.01%，高于銀行三年的貸款利率5.49%，按6%的折現(xiàn)率測算的財務凈現(xiàn)值為7048萬元，動態(tài)投資回收期為2.65年，項目稅后利潤13720萬元，投資利潤率（稅后）13.79%，項目在財務上是可行的。1.6項目社會效益1.6.1配合上海市南匯新一輪城鄉(xiāng)建設，創(chuàng)建一個現(xiàn)代化的居住小區(qū)，改善了*鎮(zhèn)地區(qū)的整體居住環(huán)境狀況。1.6.2本項目建成后將可

5、上繳政府各類稅費6883萬元，為地方財政和市政建設作出貢獻。1.6.3投資該項目也是我公司拓展市郊開發(fā)的重要步驟。第二章 市場分析 今年以來我國房地產業(yè)增勢強勁，特別是住宅消費看好，已成為拉動經(jīng)濟增長的重要力量。對于住宅與房地產業(yè)的走勢及發(fā)展，業(yè)內人士眾說紛紜，但都認為已經(jīng)或即將進入一個新的發(fā)展周期。 特別是我國“入世”將促進中國經(jīng)濟進一步發(fā)展。房地產業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展中特殊而關鍵的行業(yè)，加入WTO后，將給房地產市場帶來新的機遇。2.1項目投資環(huán)境分析 2.1.1房地產宏觀市場分析中國房地產指數(shù)系統(tǒng)上海別墅指數(shù)辦公室2003年7月份別墅監(jiān)測顯示，上海別墅指數(shù)達1067點，較之上兩月上漲23點，上漲

6、比例約2.21%，形成別墅指數(shù)連續(xù)6個月持續(xù)上升之態(tài)勢。2003年對中國房地產市場尤其是別墅市場經(jīng)歷了較多曲折，先是2月份別墅用地政策變化，緊接著又是4-5月份非典的影響，現(xiàn)在又是信貸政策的收緊，前者從土地供給方面使別墅供給更加稀缺，非典則使人們更加追求居住的健康特性從而更加一步促動別墅需求的放量，而后者則相反有抑制別墅需求之趨向，但影響程度還未得顯現(xiàn)。這兩正一負的因素影響之下，別墅市場尤其是經(jīng)濟型別墅的熱銷促使別墅指數(shù)仍然持續(xù)上升，到7月已達1067點。 今年上半年來，上海別墅市場不斷升溫的同時也逐步向理性回歸。加之經(jīng)濟型別墅從配套、交通及環(huán)境等方面的第一居所特性、環(huán)境及空間功能等優(yōu)越特性、

7、收入提高及非典影響促使本地居民的別墅需求放量以及控制得當?shù)慕?jīng)濟別墅總價，使得從松江、青浦，到浦東、南匯康橋出現(xiàn)的一大批總價控制合理的經(jīng)濟型別墅如麗水華庭、愛倫坡、康橋半島、澄品金象、潤和苑、薔薇紳鄰等一開盤就有不俗的銷售業(yè)績，成為整個別墅市場中的“一把火”。 以下是需求分析及供給分析 （1）供給分析 上海市2003年上半年市場上別墅供應總量約270萬平方米，2003年上半年別墅新上市量達162.7萬平米，新上市占地面積約485萬平方米，綜合容積率達到0.34。 從價格分布的供求關系來看，上海2003年上半年市場上市供應的別墅量較多集中在100萬200萬元和200-300萬元兩個的價格段，分別占

8、到了供應總量的35%和30，較上年這一比例有較大變化；而總價在100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬元以上的豪華別墅分別為16和19，前者較上年變化不大，后者有較大增幅，比例達8%。 （2）需求分析 上海目前約有人口1700萬，總戶數(shù)近600萬，近期隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及上海市居民收入的提升，雖前兩年別墅的購買者多以外地人、港澳臺人為多，但隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了上海本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經(jīng)濟型別墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。 而總體來說，總價在120萬元以內的經(jīng)濟型別墅更受歡迎。市場上一些聯(lián)排經(jīng)濟型別墅單價能控

9、制在5000 元左右，面積以200平方米為主，總價在一百萬元左右，通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營造、主題空間的突現(xiàn)，產生一種異域風情，或是一種B OBO 族的氛圍，使得特定的目標人群產生一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求。2.1.2航頭鎮(zhèn)總體規(guī)劃概況航頭鎮(zhèn)是新一輪上海市城市總體規(guī)劃中建設的22個中心鎮(zhèn)之一，現(xiàn)有鎮(zhèn)域面積60平方公里，現(xiàn)轄13個行政村2個居委會，常住人口5.5萬余人，流動人口1.5萬余人。2004年全鎮(zhèn)將完成工業(yè)總產值指標50億元，完成外貿出口撥交值7億元，實現(xiàn)稅收2億元，全鎮(zhèn)居民儲蓄余額9.6億余元。未來，航頭的住宅發(fā)展仍將以別墅為主。（1）交通配合全鎮(zhèn)房地

10、產開發(fā)的規(guī)劃，航頭鎮(zhèn)的交通建設正處于全面啟動的階段。全鎮(zhèn)將以滬南公路、航頭大道為主干中心道路，并規(guī)劃和全面改建航三公路、干四路、干六路、鶴鳴路等多條道路，一改過去農田為主的鎮(zhèn)貌。陸運：六車道的滬南公路快速干道與通往江、浙等外省市的主要交通干線南航公路連接，并貫穿鎮(zhèn)中心。北距市外環(huán)線15公里，浦東新區(qū)12公里，楊浦、南浦、徐浦、盧浦等大橋20-25公里。另外，以滬南公路為中心，東西兩條南北方向的交通干線城市5號線（羅南大道延伸段）和楊高南路延伸段正在抓緊建設，與滬南公路和南航公路相接。水運：上海市郊最大的人工河大治河（500噸級通航）橫貫全境，與境內衛(wèi)星港南北烘托，咸塘港貫穿其中，與黃浦江相通，

11、南距蘆洋深水港35公里?？者\：東距浦東國際航空港25公里，西距虹橋國際機場35公里。（2）地塊規(guī)劃住宅：航頭鎮(zhèn)的房地產開發(fā)將以獨棟別墅為主，從規(guī)劃圖上看，航頭鎮(zhèn)以鎮(zhèn)政府為中心，東起滬南公路，西至楊高南路延伸段都將建成以獨棟別墅為主的高品質住宅社區(qū)，號稱“萬畝別墅區(qū)”。工業(yè)：中心鎮(zhèn)擁有南匯區(qū)級工業(yè)園區(qū)大麥灣工業(yè)區(qū)，其總體規(guī)劃4平方公里，南和西緊靠滬南公路，北靠規(guī)劃中的航三公路，中有通航能力300噸級的衛(wèi)星港，貫穿整個工業(yè)園區(qū)，水陸交通便利。商業(yè)：滬南公路東方夏威夷旁有上海最大的農工商航頭大賣場，而航頭大道財富源商城也正全面啟動，其總建設面積20余萬平方米，總投資近6億元人民幣，商業(yè)街融景觀、購物

12、、生態(tài)、游憩于一體。這些商業(yè)設施將使航頭成為上海東南部未來幾年規(guī)劃最大的一個商圈和經(jīng)濟中心。政府：航頭鎮(zhèn)政府的新辦公大樓正在建設中，地址位于航頭大道的愛法奧朗新莊園旁。 2.1.3上海別墅市場發(fā)展趨勢 2003年別墅格局發(fā)生重大變化，別墅深化演繹東西平衡分布格局，南匯別墅區(qū)域將大放異彩 。3、4月份上海南匯正式躍上別墅舞臺，南匯別墅也不再只是浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場的獨立地位，而到5、6月份這一分布格局得以向縱深發(fā)展，而在不久的將來南匯將成為上海別墅發(fā)展的重點區(qū)域。相反長寧等中心城區(qū)由于別墅向郊外的發(fā)展而完全淡出別墅市場，上半年幾乎沒

13、有新的別墅樓盤推出，而在售別墅樓盤也基本售罄。與此同時，南匯別墅迅速登臺亮相，與浦東新區(qū)別墅一起形成東部區(qū)塊。今年上半年上海別墅供應市場區(qū)域，主要集中于閔行、青浦、松江、浦東和南匯，其中以南匯和松江兩個區(qū)域為主。2.2項目區(qū)域市場分析別墅發(fā)展逐漸向外圍推移，而上海經(jīng)濟中心的戰(zhàn)略轉移，浦東作為新上海經(jīng)濟的領頭羊和拉動者，南匯作為浦東經(jīng)濟發(fā)展的縱深腹地，逐步形成以南匯為主體的“大東郊”。大東郊從地理位置上可理解為上海的門戶，是上海城市擴展的重心，伴隨城市交通網(wǎng)絡及城市干道對外的迅速延伸，加上大東郊得天獨厚的自然環(huán)境，使以南匯康橋、航頭等蓄勢待發(fā)，即將成為別墅發(fā)展的熱土。 南匯別墅發(fā)展相對較晚，但勢

14、頭非常迅猛，并以其發(fā)展迅速之勢證明其不僅僅只是浦東別墅發(fā)展的腹地或者“后花園”，南匯別墅經(jīng)近幾年的發(fā)展開發(fā)已自成區(qū)域。目前南匯別墅主要集中于康橋地區(qū)以及南六公路一帶，其中康橋別墅為重中之重，主要的幾個較大別墅均分布在此，如康橋半島、中科大學村、綠洲康城等，前者康橋半島雖是獨院住宅，但售橋卻并不高，加上其樓盤體量之大及周邊環(huán)境之好深受好評，中科大學村則以其與學府的聯(lián)合開發(fā)使其成為一個能讓人浮想聯(lián)翩的別墅樓盤，而綠洲康城則以其景觀和高尚品質著稱。南六公路沿線區(qū)域別墅分布相對較為分散，但也占有相當比重，主要以建德南郊別墅和上海藍堡為典型，其它如航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有零星別墅樓盤分布。*區(qū)域別墅發(fā)展態(tài)

15、勢實在不小，即將正式開工的占地4500畝上海最大別墅區(qū)綠洲千島別墅預示著南匯將成為上海別墅未來發(fā)展的熱點區(qū)域之一，前景難以估量。2.3項目區(qū)位市場分析近年來，航頭鎮(zhèn)的房地產開發(fā)相當活躍，具有如下特點：樓盤的售價上看來，2003年下半年該區(qū)域開盤的別墅價格有一個很大的提升，并且銷售狀況較好。這反映出航頭鎮(zhèn)的滬南公路、航頭公路沿線的獨棟別墅群發(fā)展步入成熟，在滬上別墅群中已經(jīng)具有一定的規(guī)模和品牌效應，受到了高端置業(yè)者的認可。當?shù)氐姆康禺a公司在航頭的開發(fā)商擁有很強的背景和實力，其中主要有南航房地產開發(fā)公司、航匯房產和上海航頭高夫置業(yè)有限公司，他們是航頭鎮(zhèn)開發(fā)的主要力量。開發(fā)的住宅物業(yè)基本集中于獨棟別墅

16、，以吸引鎮(zhèn)外和當?shù)仄髽I(yè)的高端客戶，其中主要是來自上海和港澳臺的高級管理人員、私營業(yè)主等。而相反的是，該地區(qū)很少有多層、小高層的住宅物業(yè)開發(fā)。開發(fā)于2000年之前、位于滬南公路的東升家園的空住率很高，沿街商鋪幾乎全部空置；相反，對面的別墅卻幾乎座無虛席。這進一步說明當?shù)氐膭e墅市場趨于成熟，而置業(yè)客戶大多是來自于鎮(zhèn)外的有車一族，底商和社區(qū)商業(yè)不可能得到很大的發(fā)展。 2.4項目的市場因素及定位建議2.4.1周邊市場情況（詳見下表）表一：周邊住宅項目列表樓盤名稱物業(yè)類型占地面積開發(fā)商均價(元/平方米)開盤時間聚鑫苑、池鑫苑多層小高層未知南航房地產開發(fā)公司未定未定愛法奧朗新莊園獨棟別墅918畝上海愛法房

17、地產經(jīng)營開發(fā)有限公司預計9000-10000未開東方夏威夷（二期）獨棟別墅780畝上海廈大房地產公司100002004.1楓林雅苑獨棟別墅30畝上海華正置業(yè)有限公司32002002.11綠洲千島花園一期獨棟別墅600畝上海航頭高夫置業(yè)有限公司130002003.11生茂養(yǎng)園獨棟別墅600畝生茂集團/航匯房產11000未開富康別墅獨棟別墅未知上海鵬聯(lián)置業(yè)有限公司36002002年前鶴鳴家園獨棟別墅未知航匯房產未定未定2.4.2市場因素表二：土地S.W.O.T分析表優(yōu)勢（S）地塊方正，利于別墅景觀規(guī)劃位于航頭鎮(zhèn)的別墅規(guī)劃區(qū)內，有規(guī)模效應劣勢（W）位置較偏，離鎮(zhèn)中心和商業(yè)區(qū)尚有一段距離緊鄰下沙社區(qū)的

18、居民拆遷安置區(qū)周邊有大體量的高品質獨棟別墅形成競爭機會（O）南匯別墅市場需求旺盛整個航頭鎮(zhèn)的萬畝別墅區(qū)規(guī)劃啟動威脅（T）本區(qū)域內從未有過聯(lián)排、疊加別墅項目目前區(qū)域內路橋在建，未來情況不明總體而言，本地塊最大的優(yōu)勢在于其位于航頭的高品質別墅輻射群內，該社區(qū)面向高端人群，已經(jīng)受到了廣大置業(yè)者的認可。但同時，該項目最大的不確定因素在于該地塊容積率偏高（達到0.6），又鄰近下沙的拆遷安置區(qū)，有可能對未來的住宅產品品質造成一定的劣勢。2.4.3定位建議小區(qū)文化導入是主體，即在作擴初之前，先行做好小區(qū)的文化定位，來確保小區(qū)在一定的文化背景下的市場定位。規(guī)劃是本案成功的關鍵，突破原有的規(guī)劃模式，提出全新的設

19、計規(guī)劃理念，如環(huán)境、建筑、配置上體現(xiàn)以人為本、面向未來的思想。全過程有效率又有力度的預先策劃是本項目成功開發(fā)的保證。結合周邊物業(yè)的概況，參照南匯地區(qū)及浦東地區(qū)物業(yè)的經(jīng)驗，來確定本案的市場定位是十分主要的工作。 2.4.4售價預測根據(jù)本項目周邊地區(qū)的新建住宅項目的售價情況，鑒于本項目的特點，預計本項目的疊加別墅住宅每平方米售價在4500-5300元之間，獨立別墅住宅每平方米售價在9000-12000元之間，是較適宜的。第三章 設計方案3.1設計指導思想以人為本的設計指導思想，面向二十一世紀，以建設綠色生態(tài)型高智能化居住環(huán)境為目標。強化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套建筑設施，提高生活質量，為居民創(chuàng)

20、造一個高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、生活方便的現(xiàn)代化居住小區(qū)。3.2總體設計航頭鎮(zhèn)政府非常重視該地域的規(guī)劃，將航頭鎮(zhèn)的別墅建設列為航頭鎮(zhèn)最重要的建設之一。東起滬南公路西至楊高路延伸段的別墅區(qū)包括了航頭鎮(zhèn)目前絕大多數(shù)的獨棟別墅項目。因此，待招標地塊能夠依托這一規(guī)劃，形成規(guī)模效應。本項目東臨惠南鎮(zhèn)，南面是周浦鎮(zhèn)，隨著南匯地區(qū)的整體改造，它的交通和環(huán)境優(yōu)勢將逐步體現(xiàn)。根據(jù)項目的地理位置與區(qū)域市場情況分析，建議如下：（1）由于該地區(qū)的目標客戶大多為鎮(zhèn)外和浦東地區(qū)的高級管理階層，所以項目開發(fā)的物業(yè)定位應以高檔型為主。（2）項目的建筑類型應以低密度住宅為主，降低建筑覆蓋率，提高小區(qū)的綠化面積，真

21、正體現(xiàn)“以人為本”的開發(fā)新理念。（3）在房型設計中，要體現(xiàn)布局的合理性與使用功能的超前性，疊加別墅面積約控制在180-220平方米，獨立別墅面積約為330-360平方米之間。整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，分二期實施。土地占地面積510畝，擬開發(fā)建筑面積203100平方米（其中住宅面積193100平方米，公建面積10000平方米），每期約開發(fā)面積10萬平方米。見表3主要技術經(jīng)濟指標表3：主要技術經(jīng)濟指標序號指標數(shù)值1基地面積（平方米）3404772總建筑面積（平方米）2031002.1住宅和商業(yè)面積（平方米）1931002.2公建面積（平方米）100003綜合容積率0.64綠化率50%5建筑密度20%6戶數(shù)

22、（戶）約791第四章 開發(fā)進度4.1項目建設進度本項目整個建設周期分為三年，自中標后，九個月為前期規(guī)劃設計期和動遷交地期，二年左右完成工程建設，建設形象進度見表4：表4：建設形象進度表項目時間第一年第二年第三年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期規(guī)劃設計 三通一平工程建設（一期）工程建設（二期）收尾工程根據(jù)開發(fā)建設進度圖所示，本項目的前期工作需要八九個月，施工期約為二十四個月，項目分二期實施，交叉進行，后期配套和竣工驗收則要三四個月左右。如果中標，根據(jù)項目的進展，我們將編制項目流程圖和節(jié)點時間圖，并嚴格控制項目的進程和關鍵節(jié)點的工作情況，以便能對項目的開

23、發(fā)過程更好地進行控制。4.2付款進度和資金安排4.2.1付款進度建設項目土地費用付款承諾：付款承諾： 簽訂合同后10天內，除投標保證金外，支付到合同費用總額的40%；簽訂合同后40天內，支付到合同費用的60%；簽訂合同后60天內，付清全部土地費用。4.2.1資金籌措為確保該項目全面、按時交付使用，在該項目上我公司以約4億元（詳見銀行資信證明）自有資金全額投入該項目的開發(fā)建設。項目的資金來源渠道主要有三個方面：自有資金、銀行貸款、預銷售款(含按揭)。其中，銀行貸款、預銷售款是調節(jié)整個項目資金運作平衡的重要“蓄水池”。根據(jù)我司情況和市場行情，三個資金塊中有兩塊是可以保證的，即自有資金和銀行貸款；如

24、果邀請一家銀行對項目實行專項資金管理，那么銀行融資問題也能得到較可靠的保證，可能會出現(xiàn)的問題是銀行放貸計劃與我司的項目投資計劃在時間或數(shù)量上的誤差，這可通過雙方及時的溝通的得到解決；因此，三塊資金中只有預銷售款存在較大的不確定因素。所以，在資金平衡控制中就是要彌補由于銷售回款不及時所帶來的風險。根據(jù)較理想的情況，若項目于2005年二季度開始預售，則項目的總投資約99493億元人民幣，其中自有資金為40000萬元、銀行貸款13474萬元、預售回籠投入46019萬元。第五章 投資估算5.1工程建設投資估算內容（詳見附表二投資估算表）項目的投資分析和成本測算是以南匯區(qū)航頭鎮(zhèn)基地招標文件為基礎，并參照

25、了投資監(jiān)理的成本測算，結合本市住宅建設項目建設費用計費標準的有關規(guī)定及市場實際平均發(fā)生金額進行估算。（1） 土地費用土地費用包括中標地價、土地交易契稅和基地的三通一平費用。（2） 前期費用前期費用包括可行性研究費、大市政配套費、設計、地質勘查及人防配套費等費用。（3）間接開發(fā)費間接開發(fā)費包括管理費、監(jiān)理、招投標代理、工程審照費、竣工決算等費用。該部分費用均根據(jù)常規(guī)或初步征詢結果進行估算。（4） 工程費用以疊加別墅1200元/平方米，獨立別墅1400元/平方米，公建部分3000元/平方米的工程造價進行估算。（5） 小區(qū)配套費配套費用按配套單位有關規(guī)定估算。主要包括水、電、煤、通訊、排水配套費用及小區(qū)智能化配套、綠化、環(huán)衛(wèi)、有線電視等工程費用。（6） 不可預見費按照工程費用的5計取。（7） 維