如何編制水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告

1、如何編制水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告 （此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯） 可行性研究報告 （立項+招股書底稿版） 什么是上市募投可行性研究報告？ 可行性研究報告為什么要加蓋工程咨詢資質章？ 上市募投項目可行性研究報告分類與編制要點？ 證監(jiān)會關于募集資金運用及募投可研的編制要求是什么？ 上市募投項目可行性研究報告編制常見問題有哪些？ 上士聞道 勤而行之 普慧投資研究中心IPO 課題組 普慧投資研究中心： 1 目 錄 一、IPO 專家答疑. 1 1、什么是上市募投可行性研究報告？. 1 2 、可行性研究報告為什么要加蓋工程咨詢資質章？. 1 3、上市募投項目可行性研究報告分類與

2、編制要點？.2 4 、證監(jiān)會關于募集資金運用及募投可研的編制要求是什么？.3 5、上市募投可行性研究報告編制常見問題有哪些？.5 6、上市募投項目可行性研究報告編制調研資料清單.6 二、水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告編制大綱.9 三、水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告內容節(jié)選. 18 1、項目建設投資估算. 18 2 、項目實施背景及必要性. 19 3、項目技術經濟指標表.21 4 、項目工藝流程.23 5、項目設備選型表.23 6、總平面布置圖.25 7、項目綜合能耗.26 8、項目投資構成.27 9、項目盈虧平衡.28 10、募集資金運用對經營成果的影響.28 四、IPO 立項辦事指導

3、.30 五、上市服務工作進度.31 六、上市服務收費標準.32 七、募投項目財務評價系統(tǒng).33 八、全行業(yè)甲級咨詢資質.34 九、團隊和IPO 案例.35 十、普慧投資.36 普慧投資研究中心： 2 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 一、IPO 專家答疑 1、什么是上市募投可行性研究報告？ 水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告主要用于水晶樓盤上市募投項目在 國內備案并作為券商招股書底稿提交證監(jiān)會。報告一般分為兩個版本：一個版本 是用于前期獲取發(fā)改委立項批文，另一個版本則是用于券商招股書編制并作為工 作底稿。 立項用水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告中涉及的項目總投資、建設地 址、建設

4、內容將體現(xiàn)在發(fā)改委的立項批文中，因此招股書編制用水晶樓盤上市募 投項目可行性研究報告必須保證上述內容不變，只能調整文字、數(shù)據的配比、論 證方式。 2、可行性研究報告為什么要加蓋工程咨詢資質章？ 按照國家發(fā)改委規(guī)定，報各級發(fā)改委立項的可行性研究報告必須由具有所屬 行業(yè)相應級別工程咨詢資質的單位編制。水晶樓盤行業(yè)工程咨詢資質分為甲、乙、 丙三個等級，地市級重點項目、中央預算項目及報省級以上立項的項目一般要求 加蓋甲級資質章。其他項目根據項目總投資可加蓋乙、丙級資質章。水晶樓盤行 業(yè)IPO 募投項目一般視為地市級重點項目，因此一般加蓋甲級資質章。 普慧投資研究中心： 1 普慧投資研究中心IPO 課題

5、組http :/ 甲級工程咨詢資質證書（樣例） 3、上市募投項目可行性研究報告分類與編制要點？ 水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告按照建設性質可分為新建項目和改 擴建項目（包括技改），按照業(yè)務性質可分為有收入的生產經營類項目和無收入 的研發(fā)營銷類項目。水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告編制要點主要涉及項 目實施的必要性、市場容量論證、投資方案的合理性、財務指標的承繼性、對公 司發(fā)展的影響等。 水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告分類及編制要點 普慧投資研究中心： 2 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 4、證監(jiān)會關于募集資金運用及募投可研的編制要求是什么？ 第十二節(jié) 募股資金運用 第一

6、百四十九條 發(fā)行人應披露： （一）預計通過本次發(fā)行募股資金的總量及其依據； （二）董事會或股東大會對本次募股資金投向項目的主要意見； （三）募股資金運用對主要財務狀況及經營成果的影響，包括對凈資產、每 股凈資產、凈資產收益率、資產負債率、盈利能力、資本結構等的影響。未披露 盈利預測的，應詳細披露募股資金運用的影響。 第一百五十條 發(fā)行人應充分考慮實際募股資金量不足或超過所申報資金需 求量的可能。所籌資金尚不能滿足規(guī)劃中項目資金需求的，應詳細說明其缺口部 分的資金來源及落實情況；所籌資金超過了規(guī)劃中項目資金需求的，應披露多募 資金的大體安排及資金管理措施，并披露其對財務狀況和經營成果的影響。 第

7、一百五十一條 如屬直接投資于固定資產項目的，發(fā)行人可視實際情況并 根據重要性原則披露以下內容： （一）各投資項目的輕重緩急及立項審批情況（如需要）； （二）投資概算情況，預計投資規(guī)模，募股資金的具體用項及其依據，包括 用于購置設備、土地、技術以及補充流動資金等方面的具體支出； （三）所投資項目的技術含量，包括產品的質量標準和技術水平，生產方法、 工藝流程和生產技術選擇，主要設備選擇，主要技術人員要求，研究與開發(fā)措施， 核心技術及其取得方式； （四）主要原材料、輔助材料及燃料等的供應情況； （五）投資項目的產出和營銷情況，包括產品現(xiàn)有和潛在生產能力，投資項 目的產量、價格及產銷率，替代產品，產品

8、出口或進口替代，產品銷售方式及營 銷措施； （六）投資項目可能存在的環(huán)保問題及采取的措施； （七）閑置資金（若存在）的利用計劃，或資金缺口（若存在）的補充來 源； 普慧投資研究中心： 3 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ （八）投資項目的選址，擬占用土地的面積、取得及處置方式； （九）投資項目的效益分析，包括現(xiàn)金流、內部收益率、達產期、回收期和 產品的市場生命周期等。 （十）項目的組織方式，項目的實施進展情況。 第一百五十二條 發(fā)行人募股資金擬用于對外投資、與他人合資進行固定資 產項目投資的，除相應披露上述具體內容外，還應主要披露： （一）合資方的基本情況，包括名稱、法定代表人、住

9、所、注冊資本、主要 股東、主要業(yè)務，與發(fā)行人是否存在關聯(lián)關系等； （二）投資規(guī)模及各方投資比例； （三）合資方的投資方式和資金來源； （四）合資協(xié)議中有關可能給發(fā)行人造成損失及損失處理的條款，如合資方 不能按時投資，可能給發(fā)行人造成的損失以及損失的補償方式等。 第一百五十三條 發(fā)行人募股資金擬用于對外股權投資組建企業(yè)法人或其他 法人的，應主要披露： （一）擬組建企業(yè)法人或其他法人的基本情況，包括設立、注冊資本、主要 業(yè)務等； （二）投資規(guī)模及各方投資比例； （三）法人的組織及管理情況； （四）合作方的基本情況及與發(fā)行人是否存在關聯(lián)關系或競爭關系。 第一百五十四條 發(fā)行人募股資金擬用于收購在建工

10、程的，應主要披露： （一）在建工程的已投資情況； （二）投資來源； （三）還需投資的金額； （四）負債情況； （五）建設進度； （六）計劃完成時間； （七）收購價格的確定方式。 第一百五十五條 發(fā)行人募股資金擬用于收購兼并其他法人股份或資產的， 普慧投資研究中心： 4 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 應主要披露： （一）被收購企業(yè)的基本情況及最近一個完整會計年度及最近一期的主要財 務會計數(shù)據； （二）收購的股份或資產； （三）所收購股份或資產的評估、定價等情況； （四）收購兼并后參股、控股的比例及其控制情況。 第一百五十六條 發(fā)行人募股資金擬投入其他用途的，應披露具體的用途， 以

11、及對發(fā)行人經營和財務的影響，包括對發(fā)行人財務結構、盈利預測、凈資產收 益率、股東利益等的影響。 第一百五十七條 上述應披露的各類募股資金用途，如涉及關聯(lián)關系及關聯(lián) 交易的，應披露董事會或股東大會的決策依據。 5、上市募投可行性研究報告編制常見問題有哪些？ 1、如果您是外資企業(yè)、外商再投資企業(yè)募投項目獲取批復文件需要編制項 目申請報告。 2 、如果您是內資企業(yè)，如果您的項目被納入政府核準的投資項目，那么 您的募投項目需要的也是項目申請報告，不是可行性研究報告。 3、內資企業(yè)募投項目一般是備案制，需要編制可行性研究報告。此外，企 業(yè)需要環(huán)評核查，項目需要做環(huán)評，節(jié)能評估。 4 、募投項目可行性研究

12、報告 （或申請報告）要解決批復獲取和券商底稿兩 個問題，因此可分成兩個版本編制。第一版只要投資數(shù)據和建設內容準確即可到 發(fā)改委申報備案或者核準。 5、募投項目設計要求與企業(yè)歷史財務數(shù)據、財務制度具有連貫性，折舊算 法、毛利率、各種稅率、壞賬準備、應收賬款比例、周轉次數(shù)等應該保持一致或 者總體向好。 6、募投項目中土地一般要求先行獲取，土地投資計入項目總投資但是不能 算作募集資金。 7、利用既有房產或者在建房產進行募投項目建設的，房產價值可以用募集 普慧投資研究中心： 5 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 資金置換，土地價值不可以置換。 8、募投項目產品的產能設計要考慮產品的市場容量

13、，新增產能的募投項目， 企業(yè)的市場占有率要考慮原有產能和新增產能合計對市場的影響。 9、募投項目建設期一般不超過兩年，這是因為券商監(jiān)管周期一般2 年。 10、募投項目第一年投資不宜過大，投資過大會造成企業(yè)當期損益表現(xiàn)為利 潤下滑，按照規(guī)定是要退市的。 11、募投項目與企業(yè)現(xiàn)有產品和業(yè)務的關聯(lián)性要比較分析，確定是擴產、升 級擴產、同行業(yè)新產品還是支持企業(yè)發(fā)展的研發(fā)、營銷項目。 12、募投項目的必要性分析要考慮原有產能是否超負荷、是否改變經營模式 已提高利潤水平、是否是通過規(guī)模經濟降低成本、是否是增加投資獲得關鍵環(huán)節(jié) 生產自主化、是否是募投項目帶來新的客戶、是否是有利于企業(yè)提高競爭力、是 否是填補

14、行業(yè)空白、是否是支持企業(yè)轉型 13、募投項目的設備選型要注意各個項目的同類設備價格是否一致，是否有 些設備可以共用。 14、募投項目需要使用企業(yè)現(xiàn)有設備、設施、人員的，需要考慮對原有企業(yè) 生產能力的影響。 15、募投項目如果是將企業(yè)原來外包的業(yè)務轉為自主生產，那么項目的收入 要包含原有業(yè)務收入和增加投資帶來的新增收入兩部分。 16、募投項目可行性研究報告是要蓋章的，一般是要求甲級資質。 6、上市募投項目可行性研究報告編制調研資料清單 水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告編制調研資料清單如下： 一、公司資料 1、公司宣傳冊 2 、公司介紹電子版 3、公司資質證書、榮譽證書、重大合作協(xié)議 4 、子公

15、司、控股公司、分支機構 5、廠區(qū)圖片、照片 普慧投資研究中心： 6 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 6、公司地址及現(xiàn)有建筑物、面積、土地產權證 7、公司組織結構 8、總體發(fā)展規(guī)劃（要點業(yè)務產品產值國內外市場發(fā)展等） 9、技術工藝、質量管理體系（圖） 10、生產模式、銷售模式、研發(fā)模式（示意圖） 二、產品資料 1、產品名稱、圖片、說明書 2 、產品技術、專利 3、現(xiàn)有產品的生產情況（自產、外包、部分外包、最近3 年產量） 4 、最近3 年全部產品的報價單 三、財務報表 1、最近3 年財務報表 2 、財務制度文件（稅率、折舊方式、壞賬計提） 四、募投項目資料 1、水晶樓盤項目 舉例：

16、初步計劃投入1.6 億元左右，2 年建設期，第4 年達產銷售收入80000 萬元左右。回收期5 年左右。預計土地、建筑安裝及期間費用6500 萬元，設備 5000 萬元，鋪底流動資金4500 萬元。 需求：請參照此配置5000 萬元左右的設備選型表（參照現(xiàn)有設備按照更新 并引進新設備、新增環(huán)節(jié)的設備等） 請按照80000 萬元給出未來的產品產量分配及預期價格。 截止2011 年水晶樓盤的產量和銷售價格、銷售額 提供工藝流程圖，指出可能存在污染的環(huán)節(jié)，需要的各個車間、設施名稱， 2、水晶樓盤配套產品項目 舉例：初步計劃投入1.6 億元左右，2 年建設期，第4 年達產銷售收入80000 萬元左右。

17、回收期5 年左右。預計土地、建筑安裝及期間費用6500 萬元，設備 5000 萬元，鋪底流動資金4500 萬元。 需求：請參照此配置5000 萬元左右的設備選型表（參照現(xiàn)有設備按照更新 普慧投資研究中心： 7 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 并引進新設備、新增環(huán)節(jié)的設備等） 請按照80000 萬元給出未來的產品產量分配及預期價格。 截止2011 年水晶樓盤的產量和銷售價格、銷售額 提供工藝流程圖，指出可能存在污染的環(huán)節(jié)，需要的各個車間、設施名稱， 3、研發(fā)中心項目 舉例：初步計劃投入3500 萬元左右，2 年建設期。 需求：在研項目及其描述、擬研項目及描述 研發(fā)中心未來的定位和主

18、要任務 組織結構及部門設置、規(guī)劃人數(shù) 4、水晶樓盤企業(yè)ERP 系統(tǒng)、營銷、運營服務平臺項目 舉例：初步計劃投入2000 萬元左右，2 年建設期。 需求：現(xiàn)有管理系統(tǒng)、信息化系統(tǒng)及相關體系、現(xiàn)有的營銷系統(tǒng)與分支結構、 庫存物流管理系統(tǒng)等 項目的建設目標：ERP 目標、運用服務平臺組成（庫存、物流、采購、銷售 及售后支持、分支機構等） 組織結構及部門設置、規(guī)劃人數(shù) 普慧投資研究中心： 8 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 二、水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告編制大綱 一、總 論 1 （一）項目背景 1、項目名稱 2 、承辦單位 2.1 公司介紹 2.2 公司項目承辦的技術基礎和優(yōu)勢（

19、重點） 3、可行性研究報告編制依據 4 、水晶樓盤項目建設背景及必要性（重點） 4.1 產業(yè)發(fā)展要求 4.2 市場發(fā)展與競爭要求 4.3 產品技術發(fā)展要求 4.4 企業(yè)發(fā)展的要求 4.5 項目建設的意義與影響 5、募集資金投資項目與公司現(xiàn)有業(yè)務及產品的關聯(lián) （二）項目概況 1、擬建項目 2 、建設規(guī)模與目標 3、主要建設條件 4 、項目總投資及效益情況 5、主要技術經濟指標 （三）主要問題說明 1、項目資金來源問題 2 、項目原料供應問題 3、項目供電供水保障問題 二、市場分析 10 普慧投資研究中心： 9 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ （一）水晶樓盤市場容量分析 （二）水晶樓

20、盤產品目標市場 （三）水晶樓盤產品價格 （四）營銷策略 1、營銷策略 2 、營銷模式 3、促銷措施 三、建設規(guī)模與產品方案 20 （一）水晶樓盤項目產品方案 （二）項目建設規(guī)模 四、場址選擇 25 （一）項目選址及用地方案 1、項目選址 2 、建設地條件 （二）土地利用合理性分析 （三）征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 五、技術方案、設備方案和工程方案 30 （一）水晶樓盤項目技術方案 1、水晶樓盤項目主要技術 2 、水晶樓盤項目工藝流程 （二）水晶樓盤項目設備方案 1、設備選型原則 2 、項目設備選型表 （三）水晶樓盤項目工程方案 1、項目主要構、建筑物 2 、項目建筑工程造價 普慧投資研究中心：

21、 10 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 六、主要原材料、能源供應 40 （一）水晶樓盤項目主要原料材料 （二）能源供應 （三）主要原材料、燃料及動力年需要量 七、總圖運輸與公用輔助工程 50 （一）總圖布置 1、平面布置 2 、豎向布置及道路 3、總平面圖 4 、總平面布置主要指標表 （二）場內外運輸 1、場外運輸量及運輸方式 2 、場內運輸量及運輸方式 3、場外運輸設施及設備 （三）公共輔助工程 1、供水工程 2 、供電工程 3、通信系統(tǒng)設計方案 4 、通風采暖工程 5、防雷設計 八、節(jié)能方案分析 60 （一）節(jié)能措施 1、節(jié)能依據 2 、設計原則 3、節(jié)能方案 （二）能耗指標

22、分析 1、用能標準與能耗計算方法 普慧投資研究中心： 11 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 2 、能耗狀況和能耗指標分析 九、節(jié)水措施 70 （一）節(jié)水措施 （二）水耗指標分析 十、水晶樓盤項目環(huán)境影響評價 80 （一）環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 （二）生態(tài)環(huán)境影響分析 1、施工期環(huán)境影響 2 、運營期環(huán)境影響分析 3、環(huán)境影響綜合評價 （三）生態(tài)環(huán)境保護措施 1、施工期間環(huán)境保護措施 2 、運營期間環(huán)境保護措施 3、環(huán)境管理措施 （四）地質災害影響分析 （五）特殊環(huán)境影響 十一、勞動安全衛(wèi)生與消防 90 （一）勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生 1、設計依據 2 、設計執(zhí)行的主要標準 3、設計內容及原則

23、4 、職業(yè)安全 5、職業(yè)衛(wèi)生 6、輔助衛(wèi)生用室 7、職業(yè)安全衛(wèi)生機構 （二）消防 1、設計依據 普慧投資研究中心： 12 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 2 、總平面布置 3、建筑部分 4 、電氣部分 5、給排水部分 十二、組織機構與人力資源配置 （一）組織機構 1、項目法人組建方案 2 、管理機構組織方案 （二）人力資源配置 1、生產作業(yè)班次 2 、水晶樓盤項目勞動定員 3、職工工資福利 4 、員工來源及招聘方案 5、員工培訓 十三、水晶樓盤項目實施進度 （一）建設工期 （二）項目實施進度 十四、招標方案 （一）編制招標計劃的依據 （二）招標內容 十五、水晶樓盤項目投資估算 （

24、一）水晶樓盤項目投資估算依據 （二）水晶樓盤項目建設投資估算 1、建筑工程費 2 、設備及工器具購置費 3、安裝及裝修工程費 普慧投資研究中心： 13 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 4 、土地購置及整理費 5、工程建設其他費用 6、基本預備費 7、漲價預備費 8、建設期利息 （三）流動資金估算 （四）項目總投資 （五）投資使用計劃 （六）貸款償還計劃 十六、水晶樓盤項目融資方案 （一）資本金籌措 （二）債務資金籌措 （三）融資方案分析 十七、水晶樓盤項目財務評價 （一）計算依據及相關說明 1、項目測算參考依據 2 、項目測算基本設定 （二）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

25、1、銷售收入 2 、銷售稅金及附加費用 （三）總成本費用估算 1、直接成本 2 、工資及福利費用 3、折舊及攤銷 4 、修理費 5、財務費用 6、其它費用 普慧投資研究中心： 14 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 7、總成本費用 （四）財務評價報表 1、項目損益及利潤分配表 2 、項目財務現(xiàn)金流量表 3、項目資本金財務現(xiàn)金流量表 （五）財務評價指標 1、投資利潤率，投資利稅率 2 、財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期 （六）不確定性分析 1、敏感性分析 2 、盈虧平衡分析 （七）財務評價結論 （八）水晶樓盤項目投資對公司發(fā)展的影響 1、募集資金運用對業(yè)務經營的影響 2 、募集

26、資金運用對財務狀況的影響 2.1 對資產結構的影響 2.2 對資本結構的影響 3、募集資金運用對經營成果的影響 3.1 水晶樓盤項目新增折舊攤銷及其影響 3.2 對收入和利潤水平的影響 3.3 對凈資產收益率的影響 4 、大幅增加固定資產、無形資產及研發(fā)費用投入的必要性和合理性 十八、水晶樓盤項目經濟效益與社會效益 （一）經濟效益 （二）社會效益 十九、水晶樓盤項目風險分析 （一）項目風險因素識別 普慧投資研究中心： 15 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 1、法律及政策風險 2 、市場風險 3、建設風險 4 、環(huán)保風險 （二）項目風險防控措施 1、法律及政策風險防控措施 2 、市

27、場風險防控措施 3、建設風險防控措施 4 、環(huán)保風險防控措施 二十、結論與建議 130 （一）結論 （二）建議 附 表： 1、附表1 項目建筑工程費估算表 2 、附表2 項目設備及工器具購置費估算表 3、附表3 工程建設其他費用估算表 4 、附表4 流動資金估算表 6、附表5 項目總投資估算表 6、附表6 項目總投資使用計劃表 7、附表7 項目貸款償還計劃表 8、附表8 項目銷售稅金及附加費用 9、附表9 項目攤銷估算表 10、附表10 項目折舊估算表 11、附表11 項目總成本費用估算表 12、附表12 項目損益及利潤分配表 13、附表13 項目財務現(xiàn)金流量表 14、附表14 項目資本金財務

28、現(xiàn)金流量表 普慧投資研究中心： 16 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 附 件： 1、項目立項（備案、核準）請示 2 、公司執(zhí)照及工商材料 3、場址測繪圖與建設地址圖 4 、董事會投資決議 5、法人身份證復印件 6、開戶行資信證明 7、項目總平面布置圖 8、項目經辦人證件及法人委托書 10、土地房產證明及合同 11、公司近期財務報表或審計報告 12、其他相關的聲明、承諾及協(xié)議 13、財務評價附表 普慧投資研究中心： 17 普慧投資研究中心IPO 課題組http :/ 三、水晶樓盤上市募投項目可行性研究報告內容節(jié)選 1、項目建設投資估算 項目建設投資估算表 估算額（萬元） 序號 項目

29、 建筑面積 單價 建筑工程 安裝工程 其他費用 合計 （一） 工程費 5842.35 7279.19 0 13121.54 1 土建工程費 38703.44 2338.54 5842.35 3208.62 0 9050.97 1.1 辦公樓下建筑面積 250 2315.20 38.47 19.41 57.88 1.2 A 生產車間 7581.45 1908.75 947.68 499.43 1447.11 1.3 B 生產車間 7842.48 1908.75 980.31 516.62 1496.93 1.4 C 生產車間 8039.99 1908.75 1005 529.63 1534.63 1.5 辦公樓 10033 2783.40 1770.82 1021.77 2792.59 1.6 研發(fā)中心 7273.94 2302.12 1069.27 605.28 1674.55 1.7 門衛(wèi) 124.08 1670.70 13.65 7.08 20.7