南寧市朝陽(yáng)商業(yè)圈市場(chǎng)分析報(bào)告

1、 南寧市朝陽(yáng)商業(yè)圈市場(chǎng)分析報(bào)告弘毅企劃研展部 二六年元月22日市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)背景朝陽(yáng)商圈范圍從火車站起向南到萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)止，以朝陽(yáng)路為軸心呈魚(yú)骨狀向兩邊輻射，東到新民路、公園路，西至華強(qiáng)路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中華路。 交通方便快捷近30條公交車線路會(huì)聚于此，毗鄰火車站、客運(yùn)站，交通便利。隨著民族大道西段延長(zhǎng)線的建設(shè)及東葛路、民主路擴(kuò)建、“堤路園”等眾多“136”工程的實(shí)施，以及朝陽(yáng)立交橋拆除、友愛(ài)路延長(zhǎng)線建設(shè)等，使整個(gè)朝陽(yáng)商圈內(nèi)的交通路網(wǎng)更加完善。特別是朝陽(yáng)立交橋拆除后，朝陽(yáng)路、民族大道兩大交通干道在商圈內(nèi)交匯，使朝陽(yáng)商圈的交通網(wǎng)絡(luò)大形初成。區(qū)域商業(yè)特征朝陽(yáng)商圈的核心商圈呈環(huán)繞形

2、，是南寧市最繁華的商業(yè)中心區(qū)。作為南寧第一核心商圈，坐擁南寧人流、物流、車流最為密集的區(qū)域，日人流量最高在30萬(wàn)人次以上，既是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，也是今日市內(nèi)最繁華的商貿(mào)核心。這里名、特、優(yōu)商品齊全，為全市提供集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、金融、休閑等于一體的全方位服務(wù)。作為南寧的首要商業(yè)區(qū)，無(wú)論在商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)、商業(yè)規(guī)模、客流量、成交金額、購(gòu)物環(huán)境及發(fā)展空間方面都具有極強(qiáng)的市場(chǎng)凝聚力。區(qū)域規(guī)劃原則朝陽(yáng)商圈的商業(yè)密集既是優(yōu)點(diǎn)也是缺點(diǎn)，因此，朝陽(yáng)商圈 5到10年內(nèi)的規(guī)劃原則主要是控制總量、調(diào)整結(jié)構(gòu)、提高檔次。控制規(guī)模，防止過(guò)度膨脹，過(guò)度開(kāi)發(fā)。對(duì)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置要根據(jù)城市發(fā)展、商業(yè)容量和居民購(gòu)買力的需求適度發(fā)展

3、。在今后的規(guī)劃中，要大力改善交通條件，調(diào)整和增加交通線路，特別是要擴(kuò)大、改善停車場(chǎng)地。商業(yè)部份分析零售業(yè)概況：大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)、南寧百貨、南城百貨、萬(wàn)隆百貨、金朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)、向陽(yáng)商場(chǎng)、民族商場(chǎng)、平等商廈、裕豐商場(chǎng)、人民商廈、南寧書(shū)城、友誼電器城等，民生路、興寧路步行街貫穿其中，商家云集，人流如鯽。各大商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)比表案 名商業(yè)面積經(jīng) 營(yíng) 范 圍大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)127080經(jīng)營(yíng)高檔服飾、高檔鞋帽、兒童用品、箱包、皮具、飾品、鐘表、眼鏡、沖印、藥店、金銀珠寶、文化用品、化妝品、餐飲百盛百貨、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、華納兄弟娛樂(lè)公司等知名品牌進(jìn)駐、臥高數(shù)碼城；（號(hào)稱：SHOPPIGN

4、MALL）新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)4.3萬(wàn)一、二層經(jīng)營(yíng)中檔品牌服裝、鞋帽、箱包、精品南寧百貨35000日用百貨、家用電器、服裝、皮鞋、食品、化妝品、體育用品、糧油制品萬(wàn)隆百貨/日用百貨、家用電器、服裝、皮鞋、珠寶、化妝品、食品南城百貨1.5萬(wàn)日用百貨、家用電器、服裝、皮鞋、食品、化妝品、體育用品、書(shū)籍、音像制品、糧油制品人民商廈5000 一層（前期二至四層專營(yíng)化妝品，美發(fā)用品及設(shè)備的批零，現(xiàn)已成為空鋪）裕豐商場(chǎng)1萬(wàn)主營(yíng)中低檔服裝、鞋帽、箱包、化妝品、飾品、精品金朝陽(yáng)約6萬(wàn)主要由夢(mèng)之島、國(guó)美電器、李寧體育用品店、德克士進(jìn)駐夢(mèng)之島經(jīng)營(yíng)：一層鞋類、箱包、皮革、珠寶、煙酒、新潮飾品；二層： 女性服裝、裝飾品；三

5、層男性服裝、男士精品；四層床上用品、玩具、體育用品、童裝國(guó)美電器經(jīng)營(yíng)：一層手機(jī)；二層家電；三層數(shù)碼民族商場(chǎng)/主營(yíng)：音響、電視機(jī)、電器；中低檔服裝東博百貨2萬(wàn)商場(chǎng)內(nèi)設(shè)精品時(shí)尚館、紳士名流館、麗人名媛館、運(yùn)動(dòng)休閑館，首次引入從未駐南寧的國(guó)際知名品牌CEC、雅里士多依。休閑商業(yè)街興寧路、民生路（步行商業(yè)街）：經(jīng)營(yíng)品牌服裝、鞋帽、飾品、精品、餐飲業(yè)。最新商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)狀況分析新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)調(diào)查時(shí)間：（跟蹤調(diào)查截止于12月31日）開(kāi)業(yè)時(shí)間：10月1日推廣主題：Shopping Mall 購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)面積：4.3萬(wàn) 商業(yè)定位：一層、二層、三層：中高檔品牌服裝、鞋業(yè)、箱包、精品四層、五層、六層：（依次類推）電

6、器、餐飲、美容現(xiàn)時(shí)價(jià)格：一層：出售均價(jià)：43000元/；出租均價(jià)：350元/二層：出租均價(jià)：220元/；銷售狀況：一層出售；二、三、四、五、六層只租不售經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況：一層商鋪合計(jì)112間，出租86間，出租率占77%。二層商鋪合計(jì)95間，出租51間，出租率占54%。三、四、五、六層有零星美容店進(jìn)駐，總體出租率不到1%。經(jīng)營(yíng)效果分析：超過(guò)20條公車路線停于新朝陽(yáng)商場(chǎng)前，可謂市中心黃金客流量的第一站。東面毗鄰全市著名的南寧飯店；西面與南寧市興寧路、民生路商業(yè)步行街、南寧百貨大樓僅一路之隔；南面緊臨萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)；北面依靠鉆石廣場(chǎng)。新朝陽(yáng)的媒體推廣中充分利用其傲人的地理優(yōu)勢(shì)，戶外廣告燈箱，省去一筆價(jià)格不菲的

7、推廣費(fèi)用； 新朝陽(yáng)開(kāi)業(yè)至今，一、二層整體營(yíng)業(yè)率占66%，其他各樓層總體營(yíng)業(yè)率不到1%；一、二層商場(chǎng)即使在節(jié)假日也沒(méi)有出現(xiàn)人流高峰，三至六層商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)狀態(tài)絲毫沒(méi)有得到改善。綜上所述，新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)兼?zhèn)涮鞎r(shí)、地利、人和三大優(yōu)勢(shì)，卻沒(méi)有帶來(lái)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，陷進(jìn)人財(cái)兩空的尷尬格局之中綜合分析商場(chǎng)實(shí)行各商家自行裝修，場(chǎng)內(nèi)不設(shè)中央空調(diào)，使得商場(chǎng)的整體包裝不上檔次，缺乏賞心悅目的亮點(diǎn)。一層大堂寬廣明亮，設(shè)有水景噴泉，惟一美中不足之處在于不擺設(shè)休閑椅，沒(méi)有最大限度的借用水景噴泉之勢(shì)吸引周邊居民及過(guò)往群眾入場(chǎng)休閑，從而帶動(dòng)全場(chǎng)人氣，為商業(yè)營(yíng)造氣氛，提升美譽(yù)度，形成人脈鏈口碑，以達(dá)到早日旺場(chǎng)的目的。商場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃為單

8、間商鋪，獨(dú)立的規(guī)劃使得各商家之間無(wú)法形成互動(dòng)，商品也顯得更為稀少，無(wú)法吸引消費(fèi)者的眼球，喪失了給消費(fèi)大飽眼福的亮點(diǎn)，留住其再次光臨的心緒，無(wú)法提升人流，進(jìn)一步蓄積客源。新商場(chǎng)入市時(shí)間短，商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，無(wú)法滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求，不能煽動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)物情趣，難以達(dá)到刺激消費(fèi)的目的。南面被隔離欄分裂為南北兩半，無(wú)法與萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)互動(dòng)，商業(yè)效益大打折扣，購(gòu)物不便。由于鉆石廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)于消費(fèi)者已失去了新鮮感，經(jīng)營(yíng)狀況一直疲軟，新朝陽(yáng)雖依鉆石廣場(chǎng)而立，也難以借勢(shì)發(fā)揮。與興寧路、民生路商業(yè)步行街、南寧百貨大樓隔路相望，被隔離欄分裂，不能互動(dòng)，出現(xiàn)獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)的現(xiàn)象。縱觀新朝陽(yáng)的一、二層商業(yè)，主營(yíng)服裝品牌，論規(guī)

9、模、品牌，均遜色步行街、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)；論購(gòu)物樂(lè)趣，離裕豐商廈存在著相當(dāng)大的距離。結(jié)合上述分析，結(jié)果顯示：新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)利好與弊端并存。重新整合推廣初步思路：充分利用項(xiàng)目周邊資源，借勢(shì)發(fā)揮，亮出優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到充分分享資源的目的；重新包裝推廣，淡化不足之處。12重新整合推廣初步建議：吸引客源，蓄積客源鑒于朝陽(yáng)商業(yè)圈內(nèi)各商大經(jīng)營(yíng)商品基本達(dá)到飽和的狀態(tài)，新朝陽(yáng)的商業(yè)銷售定位應(yīng)尋求的差異化，個(gè)性化性，即使同質(zhì)化也要顯出與眾不同的魅力吸引消費(fèi)者，留住消費(fèi)者的心方能旺場(chǎng)，也是下一步銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)所必需具備的首要條件。商場(chǎng)內(nèi)增設(shè)休閑椅，吸引周邊人流過(guò)往休閑，增添人氣。商場(chǎng)內(nèi)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，增加特色小品，擺設(shè)可觀賞

10、性植物，增加生機(jī)。重新包裝商場(chǎng)重新包裝項(xiàng)目整體形象，利用新商場(chǎng)上市給消費(fèi)者帶來(lái)的新鮮感，撩動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)物思緒，引發(fā)持久性熱度，促使一、二層營(yíng)業(yè)早日旺場(chǎng)，從而帶動(dòng)三、四、五、六層的招商進(jìn)程，進(jìn)一步提高出租率，并蓄積客源，深掘市場(chǎng)潛在消費(fèi)者。借勢(shì)發(fā)揮新朝陽(yáng)沒(méi)有最大化的借用周邊優(yōu)勢(shì)發(fā)揮已能，應(yīng)利用宣傳方式、促銷策略手段，攔截住第一黃金客流，吸引競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客源。樹(shù)立獨(dú)特的品牌魅力由于其地理位置優(yōu)越，自然客流大，新朝陽(yáng)前期的媒體宣傳只采用工地圍墻，較少采用其他廣告方式和附加的促銷手段，坐等其成何不殺出重圍，開(kāi)拓一片天空，調(diào)整推廣策略，構(gòu)思新的推廣主題，塑造個(gè)性化品牌形象，告知市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知范圍，引起市場(chǎng)

11、的廣泛關(guān)注，引爆市場(chǎng)，從而提升品牌知名度。人民商廈開(kāi)業(yè)時(shí)間：（不明）商業(yè)面積：5400商業(yè)定位：一層：中國(guó)建設(shè)銀行進(jìn)駐、服裝、體育用品、鞋店、士多店、手機(jī)、醫(yī)藥、飲食店；二層：服裝寫(xiě)字樓，正在招商中；（前期定位：二層：化妝品、美容；三、四層：數(shù)碼）銷售價(jià)格：（價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源于2004年9月9日）一層： 出售均價(jià)4.3萬(wàn)5萬(wàn)元/； 出租均價(jià)300350元/二層： 出售均價(jià)1 .1萬(wàn)元/； 出租均價(jià)80110元/三層： 出售均價(jià)8000元/； 出租均價(jià)5080元/四層： 出售均價(jià)7000元/； 出租均價(jià) 50元/銷售狀況：（數(shù)據(jù)來(lái)源于早期調(diào)查）一層、二、三、四層均售罄；其中三、四層由一臺(tái)商包場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)

12、現(xiàn)況：一層商鋪合計(jì)近19間，營(yíng)業(yè)近16間，營(yíng)業(yè)率占84%。二層商鋪合計(jì)141間，營(yíng)業(yè)率為0%。（二層至四層整體商鋪全部空置，現(xiàn)已人去樓空）經(jīng)營(yíng)效果分析：多路公車路線停于商場(chǎng)前，即是客流的第一站，也是終點(diǎn)站，往來(lái)皆受益；位于人民路與西關(guān)路交叉路口，坐擁朝陽(yáng)商業(yè)圈人流高峰區(qū)；與南寧百貨大樓、友誼電器城、舊和平商場(chǎng)僅一路之隔，被隔離欄分流的客源。開(kāi)業(yè)至今，一層整體營(yíng)業(yè)率占84%，一層才19間商鋪，卻具備近十個(gè)行業(yè)的不同商品，銷售商品不成行，之間不能互動(dòng)，毫無(wú)休閑購(gòu)物樂(lè)趣可言，整體形象已經(jīng)失去吸引消費(fèi)者魅力的光彩；其他各樓層總體營(yíng)業(yè)率0%；商場(chǎng)即使節(jié)假日也難以引起消費(fèi)者的光顧，在眾多出色的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中幾

13、乎被淹沒(méi)。結(jié)合上述結(jié)果分析，人民商廈即使躋身于朝陽(yáng)商圈這一黃金地段，因受地理位置、周邊環(huán)境因素的影響，成為名副其實(shí)的商業(yè)死角。綜合分析商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)風(fēng)格、場(chǎng)內(nèi)包裝檔次低，要想在眾多鮮花中脫穎而出，贏取消費(fèi)者的芳心，成為追棒的寵兒，從包裝開(kāi)始。三分人才，七分打扮，用在商場(chǎng)上亦是同樣的道理。結(jié)合上述分析，結(jié)果顯示：人民商廈亟需樹(shù)立品牌形象，尋求發(fā)展空間。重新整合推廣初步思路：重塑商場(chǎng)外立面，以此吸引消費(fèi)者進(jìn)場(chǎng)；統(tǒng)一包裝商場(chǎng)，營(yíng)造品牌經(jīng)營(yíng)賣點(diǎn)，促進(jìn)消費(fèi)者加深對(duì)商廈印象，掘出人脈鏈，形成群眾口碑，完成第一步推廣目的。樹(shù)立品牌，利用創(chuàng)新的宣傳方式，整合促銷策略，再次殺入市場(chǎng)，引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈反映并保持熱度

14、。12重新整合推廣初步建議：略。零售業(yè)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)綜合分析綜上所示，不難發(fā)現(xiàn)，朝陽(yáng)商業(yè)圈內(nèi)百貨業(yè)、商場(chǎng)、超市云集，經(jīng)營(yíng)銷售商品同質(zhì)化程度嚴(yán)重，致使零售行業(yè)趨向飽和狀態(tài)。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模日漸寵大，激烈的商場(chǎng)驅(qū)使商家尋找個(gè)性化發(fā)展、走品牌化路線，在風(fēng)云莫測(cè)的市場(chǎng)中穩(wěn)住腳跟，各種促銷手段、促銷策略層出不窮。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念由傳統(tǒng)的逛街購(gòu)物轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e、美食、娛樂(lè)、購(gòu)物，由消費(fèi)者的消費(fèi)選擇觀察，一站式理念從大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)得到很好的驗(yàn)證。批零業(yè)概況：交易場(chǎng)、桂登商場(chǎng)、銀興商廈、新舊和平商場(chǎng)、上海商城、新裕窗簾城、搜品廊、銀興輕紡、家居裝飾城、旅游用品、批發(fā)市場(chǎng)、華西副食品市場(chǎng)薈萃于此，交易場(chǎng)批發(fā)商業(yè)圈更擁

15、有百年老埠之稱。長(zhǎng)期以來(lái)，中華路、西關(guān)路、南京路、杭州路、華強(qiáng)路、華東路、華西路一帶是南寧市規(guī)模最大的小商品批發(fā)零售集散地，在小商品批發(fā)零售方面有著深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和歷史淵源。批發(fā)圈商品輻射廣西乃至大西南市場(chǎng)，遠(yuǎn)銷東盟各國(guó)。伴隨著今年中國(guó)東盟博覽會(huì)在11月份舉行，港豐商場(chǎng)、中華小商品城、世貿(mào)商城紛紛把握此次入市的良機(jī)，在博覽會(huì)舉行之前陸續(xù)開(kāi)業(yè)。批發(fā)零售業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)比表案 名商業(yè)面積經(jīng) 營(yíng) 范 圍南寧交易場(chǎng)18000一層干貨批發(fā)、肉類、蔬菜、藥材、水果二層兒童用品、婦女用品、布藝、床上用品、日用品、兒童玩具三層兒童用品、婦女用品、布藝、床上用品、日用品、五金日雜、鞋業(yè)桂登商場(chǎng)4000一層（西面）鞋

16、業(yè)；（東面）日用小百貨；二層床上用品、毛巾、毛毯港豐商場(chǎng)1380172間一層中檔服飾；二層高檔品牌服飾（號(hào)稱南寧最大的高檔服裝批發(fā)市場(chǎng)）新和平商場(chǎng)/一層服飾（批發(fā)、零售）；二層箱包、皮具、鞋帽、服飾；三層箱包、皮具、鞋帽、服飾、襪子、化妝品；四層?jì)D女用品、化妝品、兒童服飾、床上用品、玩具；五層童裝、化妝品舊和平商場(chǎng)220003200間一層飲食、干雜、五金家電為主；二層服裝、鞋業(yè)市場(chǎng)；三層服裝批發(fā)市場(chǎng)；四層紡織品、婦女兒童用品市場(chǎng)；五層服裝、布匹、百貨市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有家電、服裝、百貨等30多個(gè)大類幾千個(gè)品種及配套的裁剪、飲食等行業(yè)。上海商城1500小飾品、皮包、皮具、紡織類用品與成衣服裝新裕窗簾

17、城/一層：窗簾及蔬菜種子；二層、三層：窗簾搜品廊/主營(yíng)：低檔服裝、鞋業(yè)銀興輕紡家居裝飾城30000一層：家用電器、電腦數(shù)碼產(chǎn)品、照相器材、手機(jī)音響（全為二手產(chǎn)品）；二層：家具、床上用品（批發(fā)）；手機(jī)（二手）；三層：窗簾布藝旅游用品批發(fā)市場(chǎng)/品牌煙酒類華西副食品市場(chǎng)/糖業(yè)、副食品、酒類、日常用品中華小商品城193間日常生活用品、食品、茶葉、飾品、玩具、小五金（百貨批發(fā)、綜合性經(jīng)營(yíng)模式主打“一站式購(gòu)齊”）世貿(mào)商城18萬(wàn)一期：一層燈飾、油漆及家居涂料二層商鋪空置（前期經(jīng)營(yíng)布藝產(chǎn)品）臨路批發(fā)零售業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍西關(guān)路 廚具、五金華強(qiáng)路 日常生活用品、電器、年貨、糖果、煤氣、玩具華西路 封口膠、五金、百貨、糖

18、果、文體用品、茶酒南京路 主營(yíng)：干貨批發(fā)杭州路 箱包占18%、冷凍食品批發(fā)占20%、干雜占23%、皮帶及美容美發(fā)各占11%、美食及小五金各占8%。人民西路 燈飾、油漆一條街（又稱家居裝飾建材一條街）批零業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局綜合分析結(jié)果服裝批零商場(chǎng)：港豐服裝批發(fā)城主營(yíng)高檔服裝；新、舊和平商場(chǎng)、搜品廊主營(yíng)中、低檔服裝、鞋業(yè)。日用品、床上用品批零商場(chǎng)：南寧交易場(chǎng)、桂登商場(chǎng)主營(yíng)日用百貨、床上用品、兒童服裝；中華小商品城主營(yíng)日用百貨。窗簾批零商場(chǎng)：新裕窗簾城批發(fā)，銀興輕紡家居裝飾城主營(yíng)窗簾。旅游批零商場(chǎng)：旅游用品批發(fā)市場(chǎng)副食品批零商場(chǎng)：華西副食品市場(chǎng)主營(yíng)煙酒糖類、副食品、日常用品。綜上所述，朝陽(yáng)商業(yè)批發(fā)圈銷售商品

19、一應(yīng)俱全，批發(fā)業(yè)也進(jìn)入一個(gè)結(jié)點(diǎn)：飽和度的問(wèn)題是亟需考慮的首要因素，市場(chǎng)的供需關(guān)系、市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍、可開(kāi)拓的市場(chǎng)空間、市場(chǎng)發(fā)展?jié)撛谝蛩氐?。其中，港豐商場(chǎng)、中華小商品商場(chǎng)、世貿(mào)商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)更加劇了競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。最新商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)狀況分析港豐商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年9月15日推廣主題：高檔品牌服裝批發(fā)促銷策略：一層商鋪出租合同期至少一年，送3個(gè)月租金；以后簽約每年上浮率不超過(guò)10%。商業(yè)面積：近3000商業(yè)定位：一層：內(nèi)鋪為女性服裝批發(fā)城，鄰西關(guān)路為酒店用品，餐具，廚具，日用百貨批發(fā)；二層：高檔品牌服裝（金地島名牌服裝寫(xiě)字樓）現(xiàn)時(shí)價(jià)格：一層： 出售均價(jià)：28000元/；出租價(jià)格鄰街72100元/； 二層

20、： 出售均價(jià)：8000元/；出租均價(jià)：34元/銷售狀況：一層由一商家包場(chǎng)；二層不明。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況：一層臨路商鋪營(yíng)業(yè)率100%，內(nèi)鋪合計(jì)167間，營(yíng)業(yè)率77%；二層商鋪營(yíng)業(yè)率100%。經(jīng)營(yíng)效果分析：客流分散方向流程圖交易圈客流高峰南京路客流高峰 新舊和平商場(chǎng) 港豐商城 西關(guān)路 港豐商場(chǎng)位于交易場(chǎng)斜對(duì)面，西關(guān)路與南京路交叉口旁，地理位置優(yōu)越，客源由新舊和平商場(chǎng)經(jīng)南京路流入，西關(guān)路通交易場(chǎng)方向的客流途經(jīng)港豐，共同分享黃金客流。一層臨路商鋪營(yíng)業(yè)率100%，內(nèi)鋪合計(jì)167間，營(yíng)業(yè)率77%；一層內(nèi)鋪服裝批發(fā)，整體布局均遜色于二層金地島，二層商場(chǎng)明亮、環(huán)境舒適，整體包裝均略勝一籌。二層營(yíng)業(yè)率100%，整體營(yíng)業(yè)率

21、現(xiàn)狀良好。號(hào)稱南寧最大的高檔服裝批發(fā)市場(chǎng)，充分填補(bǔ)市場(chǎng)空白，迎合市場(chǎng)需求，成為高檔服裝批發(fā)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。在此之前，南寧新、舊和平商場(chǎng)是聞名全區(qū)的服裝批發(fā)市場(chǎng)，但是主營(yíng)的是低端產(chǎn)品。港豐背靠新和平，面對(duì)交易批發(fā)圈，抓住中國(guó)東盟博覽會(huì)的機(jī)遇，搶占市場(chǎng)先機(jī)，走市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)的道路，打造服裝特色品牌，贏來(lái)開(kāi)業(yè)滿堂紅。重新整合推廣初步思路：略。重新整合推廣初步建議：略。中華小商品商貿(mào)城開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年9月6日；推廣主題：穩(wěn)定才是硬道理，商業(yè)新龍頭，財(cái)富再延續(xù)；促銷方式：交一年免兩個(gè)月；商業(yè)面積：近1萬(wàn)；商業(yè)定位：?jiǎn)螌樱喝粘Ｉ钣闷?、食品、茶葉、飾品、玩具、小五金等；現(xiàn)時(shí)價(jià)格：?jiǎn)螌樱撼鲎饩鶅r(jià)：65元/

22、；最低45元/；最高80元/；銷售狀況：只租不售；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況：?jiǎn)螌由啼伜嫌?jì)193間，營(yíng)業(yè)134間，營(yíng)業(yè)率69%。經(jīng)營(yíng)效果分析：小商品城由原二運(yùn)站改建而成，單層規(guī)劃獨(dú)立鋪面設(shè)計(jì)，商業(yè)使用年限僅10年；地處中華路火車站斜對(duì)面，交通暢通快捷。緊臨華強(qiáng)路、華西路批發(fā)路段。小商品城開(kāi)業(yè)當(dāng)日，僅有80家商店在營(yíng)業(yè)，截止12月31日，已有134家在營(yíng)業(yè)，營(yíng)業(yè)率由41%上升至69%。入駐商家主要來(lái)源于新舊和平商場(chǎng)、交易場(chǎng)、上海路拆遷區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶。綜上所述，結(jié)合實(shí)際調(diào)查分析，中華小商品城開(kāi)業(yè)時(shí)間短，市場(chǎng)認(rèn)知范圍狹小。就地理位置而言，交通暢通的同時(shí)，也因地理因素失去客源的支持；整體營(yíng)業(yè)率雖有所上升，卻始終無(wú)法改門可羅

23、雀的現(xiàn)狀。經(jīng)營(yíng)商主要來(lái)源于交易場(chǎng)周邊及拆遷的經(jīng)營(yíng)戶，其心理特點(diǎn)想把生意做大做強(qiáng)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，也可作為拆遷戶臨時(shí)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。綜合分析：產(chǎn)品單層規(guī)劃獨(dú)立鋪面設(shè)計(jì)，傳統(tǒng)的磚混建筑，商城外立面沒(méi)有包裝，難以吸引過(guò)往客源進(jìn)場(chǎng)，零賣只能守株待兔。商城內(nèi)軟硬設(shè)施不完善，使用年限低，純出租無(wú)產(chǎn)權(quán)出售，由此失去給經(jīng)營(yíng)商信心的支撐點(diǎn)，以至于經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。銷售商品定位主打“一站式購(gòu)物齊”的口號(hào)，與其商城規(guī)模不吻合，成為致命弱點(diǎn)，終難形成品牌效應(yīng)：總體定位涉及行業(yè)繁多，商品不成行，使得同質(zhì)商品種類可供選擇度減少，缺乏挽留客源二次光顧的亮點(diǎn)，更難以吸引零賣的消費(fèi)者關(guān)注。地處中華路火車站斜對(duì)面，被隔離欄截流，無(wú)法借用火車

24、站的客流量發(fā)揮。結(jié)合客流分散方向流程圖分析：客流經(jīng)華強(qiáng)路至華西路這一帶截流下大部份客源，最后到達(dá)中華小商品城時(shí)，已經(jīng)毫無(wú)客流量可言?？土鞣稚⒎较蛄鞒虉D中華小商品城客流高峰 華強(qiáng)路 （客流逐步降至低谷）華西路 中華支一路 銷售商品定位與華強(qiáng)路、華西路相同，只能共同分享客流；由于華西路商業(yè)形成時(shí)間長(zhǎng)，商品應(yīng)有盡有，有穩(wěn)定的客源支持，市場(chǎng)認(rèn)知范圍廣，華西路已經(jīng)分流相當(dāng)大的客流量。由于中華小商品城同質(zhì)商品種類少，促使可供選擇范圍狹小，所打造的“一站式購(gòu)物齊”的綜合經(jīng)營(yíng)模式與現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)模不成正比，反差過(guò)大，促成批發(fā)不成行，零售難吸引人的局面，攻守兩難。歸納分析總結(jié)：綜合以上諸多因素分析，結(jié)果顯示：中

25、華小商品城的未來(lái)發(fā)展前景不容樂(lè)觀。即難在零售業(yè)一展伸手，也難以實(shí)現(xiàn)其“一站式購(gòu)物齊”的經(jīng)營(yíng)理念。惟有改變經(jīng)營(yíng)理念，重新整合推廣思路，是亟需考慮的問(wèn)題，扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，才能擺脫只可守不可攻的局勢(shì)。重新整合推廣初步思路：略。重新整合推廣初步建議：略。世貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況：世貿(mào)廣場(chǎng)，南寧市人民西路3號(hào)，與江南區(qū)一橋之隔；一個(gè)匯集中央商業(yè)、濱江高尚住宅、行政公寓、中心商務(wù)公寓、智能寫(xiě)字樓、豪華酒店、大規(guī)模停車場(chǎng)所組成的綜合建筑群體。緊依民生廣場(chǎng)，東臨解放路，西靠水街，并將人民路與江濱路有序?qū)?。交通便捷，眾多公交車路線可直達(dá)市內(nèi)各地。周邊各種生活市政配套齊全，人流量大，經(jīng)商、居住都十分方便。開(kāi)業(yè)時(shí)間：（一期開(kāi)業(yè)

26、不明、二、三、四、五期未推）推廣主題： 商業(yè)面積：18萬(wàn)平方米（前期數(shù)據(jù)）一期：一至四層6500平方米（營(yíng)業(yè)中）二期：一至四層12486平方米（未推）三期：一二層9565平方米 （未推）四期、五期：（規(guī)劃中）商業(yè)定位：（近期商業(yè)定位）一期：一層現(xiàn)以燈飾、油漆、涂料、門、紙業(yè)等；二層為木地板專業(yè)市場(chǎng)；三四層計(jì)劃招商以各類家居材料用品為主，具體的品種不是很統(tǒng)一。二、三期：旅游工藝品、超市、娛樂(lè)飲食、休閑健身、餐吧、網(wǎng)吧、大型電玩游樂(lè)場(chǎng)、精品百貨、家飾家居材料。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況：一期：一層臨路商鋪合計(jì)27間，營(yíng)業(yè)率100%（中國(guó)銀行及深圳新基地物業(yè)顧問(wèn)有限公司占4間）內(nèi)鋪營(yíng)業(yè)率0%；二、三、四層已封閉重新整

27、合招商。經(jīng)營(yíng)效果分析：細(xì)窺【世貿(mào)廣場(chǎng)】的地理位置：位于人民路3號(hào)，與解放路交匯，行人需穿過(guò)十字路；一期商業(yè)區(qū)左側(cè)為朝陽(yáng)大藥房，右側(cè)緊臨水街，依次為南寧市白內(nèi)障醫(yī)院、南寧市紅十字會(huì)醫(yī)院，對(duì)面為百域燈飾城，離斜對(duì)面的南城百貨相隔近200米?，F(xiàn)只有一期一層臨路商鋪在經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)燈飾、油漆、涂料、門、墻紙等；二層原定于8月初開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，以木地板批發(fā)為主；早前三四層已經(jīng)營(yíng)了一年，業(yè)種以窗簾布藝批發(fā)、燈飾、墻紙、地毯等家居飾品為主，因生意不景氣，為期一年的租約滿后，經(jīng)營(yíng)戶均紛紛撤場(chǎng)。綜合分析：【世貿(mào)廣場(chǎng)】入市時(shí)間較短，市場(chǎng)形成尚需時(shí)間。惟獨(dú)一期一層臨路23間商鋪在經(jīng)營(yíng)，薈集燈飾、油漆、涂料、門、墻紙等商品，

28、銷售商品雖迎合人民西路傳統(tǒng)的商品銷售定位，但可選擇范圍小不成行，缺乏規(guī)模效應(yīng)。客流分散方向流程圖客流高峰 人民中路 人民西路 世貿(mào)廣場(chǎng)由人民中路往西路客流逐漸降低 解放路 客流分散方向從客流分散方向流程圖可以看出【世貿(mào)廣場(chǎng)】缺乏地理先天優(yōu)勢(shì)，左右逢十字路口，客流遭到嚴(yán)重?fù)p失。銷售商品定位與交易場(chǎng)批發(fā)商圈重疊、與人民西路類同，缺乏規(guī)模效應(yīng)、市場(chǎng)認(rèn)知度低，無(wú)法引起市場(chǎng)關(guān)注吸引客源；惟有與南城百貨一同分享周邊的常住客流。就【世貿(mào)廣場(chǎng)】進(jìn)入零售業(yè)而言，客源需通過(guò)人民西路抵達(dá)目的點(diǎn)，而人民西路銷售家居裝飾建材目標(biāo)客源單一，難以將潛在消費(fèi)客流引入【世貿(mào)廣場(chǎng)】。朝陽(yáng)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)已處于飽和狀態(tài)，批發(fā)業(yè)、零售業(yè)

29、聚集于以百貨大樓為中心一帶，飲食、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物一應(yīng)俱全，鑒于消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，直接影響【世貿(mào)廣場(chǎng)】失去有力的客源支撐點(diǎn)，諸此類存在的宏觀社會(huì)因素在短期不會(huì)改變，因此，一二三期商業(yè)部分招商運(yùn)作將而臨重重困難，在零售、批發(fā)兩者中都將難以占有一席之地?！臼蕾Q(mào)廣場(chǎng)】項(xiàng)目規(guī)模宏大，總商業(yè)面積占18萬(wàn)平米，整體商業(yè)面積超過(guò)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，依托邕江北岸和民生廣場(chǎng)的景觀優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展旅游特色休閑商業(yè)。無(wú)庸置疑，以旅游為主題的商業(yè)物業(yè)是市場(chǎng)的一大空缺。開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)依托于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理環(huán)境、社會(huì)環(huán)境，并與項(xiàng)目的建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、形象定位、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位、目標(biāo)對(duì)象定位等一系列元素構(gòu)成，符合復(fù)合原則、適量原

30、則、空缺差異原則、創(chuàng)新需求原則、經(jīng)濟(jì)+美麗、相對(duì)效益原則方可決勝市場(chǎng)，否則只能是紙上談兵。重新整合推廣初步思路：第一步棋：商業(yè)產(chǎn)品定位、品牌定位、前瞻定位； 重新整合推廣初步建議：略。（市場(chǎng)空缺：公園式特色休閑購(gòu)物商業(yè)？）最新商業(yè)項(xiàng)目分析金山廣場(chǎng)項(xiàng)目概況：金山廣場(chǎng)位于南寧市朝陽(yáng)路中段，朝陽(yáng)花園西北側(cè)。左側(cè)有政府重點(diǎn)治理加蓋的朝陽(yáng)溪休閑廣場(chǎng)，右側(cè)緊貼市中心大型四季常綠的朝陽(yáng)花園，項(xiàng)目沿用現(xiàn)代巴洛克風(fēng)格建筑。推廣主題：Shopping 新天地.南寧首創(chuàng)的第一家專營(yíng)國(guó)際知名品牌大型時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)促銷策略：首付2萬(wàn)多元起 坐擁朝陽(yáng)路上金旺鋪！即買即簽10年包租合同 70年產(chǎn)權(quán)，富過(guò)三代！商業(yè)面積：127

31、56（此數(shù)據(jù)僅為估算）商業(yè)定位： 一層為金銀島，專營(yíng)世界品牌黃金珠寶首飾、玉器、名表等；二層為金領(lǐng)服飾廣場(chǎng)，專營(yíng)國(guó)際名牌服飾、箱包、化妝品等；三層為假日空間，專營(yíng)國(guó)際名牌文化、工藝、休閑體育、婦嬰及婚慶用品、家庭飾品等?，F(xiàn)況分析：項(xiàng)目位于朝陽(yáng)花園西北側(cè)，被朝陽(yáng)路隔離欄攔截客源，無(wú)法與百貨大樓一帶商業(yè)圈互動(dòng)且途徑項(xiàng)目的客流量稀少，受到多種因素環(huán)境的影響，商業(yè)部分一直拖延至今未有動(dòng)靜。項(xiàng)目推廣主打“南寧首創(chuàng)的第一家專營(yíng)國(guó)際知名品牌大型時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)”，目標(biāo)客群明確，直擊金領(lǐng)白領(lǐng)，中高收入階層人士。仔細(xì)斟酌地利因素，項(xiàng)目左側(cè)有朝陽(yáng)溪休閑廣場(chǎng)，來(lái)此地休閑的人群大部分是中老年人士，影響商業(yè)定位的檔次。在崇

32、尚休閑購(gòu)物的今天，消費(fèi)者逛街購(gòu)物圖的是熱鬧、樂(lè)趣，【金山廣場(chǎng)】孤軍奮戰(zhàn)，提供給消費(fèi)者的只是物品，缺乏吸引客源的商業(yè)品牌特色要素。重新整合推廣初步思路： 重新整合推廣初步建議： 新上海項(xiàng)目概況：【新上?！坑种^鉑金城市廣場(chǎng)，位于南寧市朝陽(yáng)路中段朝陽(yáng)溪一側(cè)，與金山廣場(chǎng)一溪之隔。推廣主題：筑就朝陽(yáng)路價(jià)值高度|定義市中心財(cái)富坐標(biāo)商業(yè)面積：2661.82商業(yè)定位：（暫定1-4F商業(yè)，具體如下）一二層復(fù)式街鋪；三四層敞開(kāi)式商業(yè)空間。（二層商業(yè)加辦公；三-四層宜商宜辦）現(xiàn)況分析：新上海商業(yè)面積較少，周邊以飲食業(yè)為主，賓館酒店云集，地理位置略佳于金山廣場(chǎng)，客源來(lái)自周邊常住居民，并與金山廣場(chǎng)分享客流，但目標(biāo)客戶群

33、體定位不同，由商業(yè)定位的差異彼此之間影響小，也不會(huì)形成互動(dòng)。華天國(guó)際（商業(yè)部分未推）使用年限：50年（已使用10余年）商業(yè)面積： 9000（左右）商業(yè)定位：1-5F為大型專業(yè)商場(chǎng)商業(yè)分析：項(xiàng)目為爛尾樓盤活，使用年限低。位于華強(qiáng)路于中華小商品城右側(cè)，分享同等客源，零售、批發(fā)均缺乏客源支柱，另辟蹊徑尋找更適合產(chǎn)品的商業(yè)定位方可贏得市場(chǎng)。第五大道（商業(yè)部分未推）商業(yè)分析：第五大道位于華東路中，前不著天后不接地，商場(chǎng)有階梯。華東路一帶商業(yè)業(yè)種零亂，人流量低，嚴(yán)重欠缺客流支撐。目前第五大道商業(yè)部分陷于死局，不可攻惟有守，導(dǎo)致商業(yè)面積閑置。環(huán)球時(shí)代（商業(yè)部分未推）商業(yè)分析：【環(huán)球時(shí)代】位于朝陽(yáng)路與民族大道

34、的交匯路口，交通便利，客流被隔離欄攔截，欠缺商業(yè)客流支柱點(diǎn)，無(wú)法互動(dòng)，商業(yè)效益大打折扣，購(gòu)物不便；與人流高峰萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)隔路相望，亦無(wú)法借勢(shì)發(fā)揮，導(dǎo)致16層商業(yè)部分仍未對(duì)外推出?！经h(huán)球時(shí)代】屬于爛尾樓，使用年限低，商場(chǎng)有階梯，建筑外觀過(guò)時(shí)，重新包裝難度大，已無(wú)法給市場(chǎng)帶來(lái)新鮮感受，更難以引起市場(chǎng)關(guān)注；周邊沒(méi)有彼此互動(dòng)的大型商場(chǎng)，進(jìn)軍零售行業(yè)獨(dú)樹(shù)一幟，回落到九十年代商業(yè)模式，趕不上現(xiàn)代時(shí)尚購(gòu)物所需條件。周邊星級(jí)賓館、星級(jí)酒店林立，酒店經(jīng)濟(jì)的門檻似乎更難進(jìn)入；目前惟一可以做的事：守珠待兔等待入市契機(jī)。金之島項(xiàng)目概況:商業(yè)面積：17657商業(yè)定位：1-3F為大型專業(yè)商場(chǎng)，定位：第三代義烏小商品商貿(mào)城

35、。商業(yè)分析：金之島位于友愛(ài)南路友愛(ài)南路延長(zhǎng)線主干道正式建成通車，新的友愛(ài)路經(jīng)跨江大橋接上江南道路，成為貫通南北城區(qū)的主干道，交通暢通無(wú)阻。2005年12月30日至2006年1月5日，首屆南寧（中國(guó)東盟）輕工小商品展覽交易會(huì)暨中國(guó)東盟小商品商貿(mào)發(fā)展論壇在金之島城市廣場(chǎng)舉行，并每年舉行一次。此次展會(huì)以失敗告終，打造東盟橋頭堡上永不落幕的小商品交易會(huì)的希望就此破滅！金之島曾經(jīng)是寶資通代理的項(xiàng)目，現(xiàn)在由至祥策劃代理，卻都不能使沉睡已久的金之島商業(yè)部分復(fù)蘇，招商陷入重重困難。究其根源，具體表現(xiàn)如下：地理，金之島確實(shí)交通便利，交通網(wǎng)絡(luò)暢通無(wú)阻。經(jīng)細(xì)細(xì)觀察，金之島夾于中華路與友愛(ài)南路、友愛(ài)南路與華東路兩個(gè)十

36、字路口中，日車流量大，隔離欄攔截客流，造成直接客源流失。客流分散方向流程圖置地廣場(chǎng)澳門街金之島友愛(ài)南路 人民東路中華路路華東路路 客流分散方向流程圖中顯示，金之島夾于人民東路、中華路這一段路，除金之島斜對(duì)面有一家主要以經(jīng)營(yíng)電器為主的利客隆超市外，臨路零售業(yè)復(fù)雜，缺乏商業(yè)氛圍。歸結(jié)：金之島主要因素是受到十字路截流的影響，日客流量遭受嚴(yán)重流失，從事零售業(yè)沒(méi)有相當(dāng)?shù)目驮粗瘟Χ?；打造小商品批發(fā)城，金之島單槍匹馬，獨(dú)木不成林，論規(guī)模樣式都不如交易圈品種齊全，款式花樣千百種任君選擇，市場(chǎng)影響力低，難以引起市場(chǎng)的關(guān)注。置地廣場(chǎng)（聲稱已與某些商家洽談進(jìn)駐事誼，未對(duì)外明確招商動(dòng)機(jī)）商業(yè)面積：35000商業(yè)分析

37、： 置地廣場(chǎng)位于友愛(ài)南路和人民東路兩條市內(nèi)主干道的交叉路口，交通便捷。處于十字交叉路口，客流需過(guò)馬路到達(dá)目的點(diǎn)，等待紅綠燈的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，存在安全問(wèn)題，客源流失慘重。緊靠人民東路，這一帶商業(yè)為臨路街鋪，商業(yè)定位復(fù)雜零亂，過(guò)往客流稀少。置地廣場(chǎng)嚴(yán)重欠缺客源支撐，發(fā)展零售業(yè)遭到宏觀因素強(qiáng)烈阻擊；尋找市場(chǎng)空缺，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，也難以拓出一片天空。重新整合推廣初步思路：市場(chǎng)是活的，創(chuàng)造世外桃園式的商業(yè)定位，撩動(dòng)消費(fèi)者的思緒，激起市場(chǎng)關(guān)注。重新整合推廣初步建議：略。濱江駿景廣場(chǎng)項(xiàng)目概況：濱江駿景廣場(chǎng)坐落于北大南路與江濱路的交匯處，盡享第一商圈醇厚人文商業(yè)沉淀；東連民族大道，西接堤園路，交通快捷發(fā)達(dá)。商業(yè)面積：

38、9000商業(yè)定位：1-3層為商場(chǎng)部分；暫定為會(huì)所。商業(yè)分析：濱江駿景廣場(chǎng)面向北大南路，背靠遇安東二里，客流可由新陽(yáng)路經(jīng)遇安東二里進(jìn)入，也可從江北大道拐入北大南路抵達(dá)。北大南路與江北大道、北際路交匯，相應(yīng)降低客流量。北大南路、北際路臨路商鋪業(yè)種多以家裝建材為主，目標(biāo)客源單一，客流量低。人民西路在規(guī)劃中，建成后將貫通北大南路；周邊將逐步進(jìn)入舊城改造，對(duì)濱江駿景的商業(yè)部分雖然起到意義上的促進(jìn)作用，但人民西路與新陽(yáng)路交匯處已經(jīng)進(jìn)入人流最低谷；由于人民西路銷售商品面對(duì)客流單一，盡管有南百力撐，也不敵百貨大樓中心商業(yè)區(qū)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)區(qū)，欠缺規(guī)模+美麗效應(yīng)?？土鞣治鰣D江北大道客流低谷北大南路客流低谷新陽(yáng)路客流低

39、谷濱江駿景景廣場(chǎng)遇安東二里客流低谷人民西路客流低谷綜上所述，濱江駿景廣場(chǎng)周邊路段都是客流最低點(diǎn)，幾乎達(dá)到枯竭的程度，近期發(fā)展零售行業(yè)面臨四面楚歌，究其原因，要點(diǎn)包括二個(gè)方面：周邊商業(yè)地段業(yè)種、針對(duì)客源單一，無(wú)法與濱江駿景形成互動(dòng)，缺乏有力的客源支柱；道路規(guī)劃建設(shè)、舊城改造過(guò)渡需要一定的時(shí)間。鼎盛商廈項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于高峰路，旁依搜品廊，道路相對(duì)狹小。商業(yè)面積：2181商業(yè)定位：1-3層為商場(chǎng)部分；服裝批發(fā)零售。商業(yè)分析：項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，對(duì)市場(chǎng)沖擊不大；由于商業(yè)定位同質(zhì)化因素影響，招商存在的困難主要來(lái)自于港豐商場(chǎng)、人民商廈。 商業(yè)地產(chǎn)最新項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析（暫略） 商業(yè)部分綜合分析商業(yè)部分綜合分析：

40、朝陽(yáng)商業(yè)圈最新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部都是商業(yè)地產(chǎn)，整體商業(yè)空置率過(guò)高，招商存在著相當(dāng)大的困難及阻力。新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)兼?zhèn)涮鞎r(shí)、地利、人和的先天優(yōu)勢(shì)，但日前的開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)反映平平；“酒香不怕巷子深”的時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去，“好酒還得吆喝！”。歸根結(jié)底，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，最重要的依托于各種社會(huì)因素，必須適合復(fù)合原則、適量原則、空缺差異原則、創(chuàng)新需求原則、經(jīng)濟(jì)+美麗，方可開(kāi)拓出一片領(lǐng)地。住宅部分區(qū)域概況朝陽(yáng)區(qū)域近期整合推出的房地產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)9個(gè)，包括金山廣場(chǎng)、金之島城市廣場(chǎng)、新上海、華天國(guó)際、置地廣場(chǎng)、濱江駿景廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)（二期）、裕豐商廈、鼎盛大廈，其中金之島、新上海、華天國(guó)際為“爛尾樓”盤活項(xiàng)目。尾盤項(xiàng)目：

41、金山廣場(chǎng)、金之島城市廣場(chǎng)、鼎盛商廈。新推“爛尾樓”盤活項(xiàng)目：新上海、華天國(guó)際。新推項(xiàng)目：置地廣場(chǎng)、濱江駿景廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)（二期）、裕豐商廈。尾盤項(xiàng)目分析金山廣場(chǎng)概況：項(xiàng)目沿用現(xiàn)代巴洛克風(fēng)格建筑，總占地面積8503.28m，建筑用地面積4252m，綠地總面積2236m。整個(gè)項(xiàng)目由三座塔樓組成，樓高17、21層，其中13層為商場(chǎng)，4層以上為巴洛克建筑風(fēng)格生活館。地理位置：金山廣場(chǎng)位于南寧市朝陽(yáng)路中段，朝陽(yáng)花園西北側(cè)，右側(cè)緊貼市中心大型四季常綠的朝陽(yáng)花園，左側(cè)有政府重點(diǎn)治理加蓋的朝陽(yáng)溪休閑廣場(chǎng)。項(xiàng)目基地位置圖開(kāi)盤時(shí)間：2005.3.21（僅為其中一次開(kāi)盤數(shù)據(jù)）產(chǎn)品訴求：巴洛克生活館朝陽(yáng)花園旁的高檔社

42、區(qū)項(xiàng)目系數(shù):使用年限建筑面積（）規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年/84017%毛坯付款方式：一次性97折，按揭98折；貸款期限：30年，首付20%；銷售價(jià)格：均 價(jià) 3500元/ 起 價(jià) 3200元/ 最高價(jià) 4200元/ 主力產(chǎn)品：戶 型面 積（）1房45.72 48.016 53.58 67.732房88.55 90.46 98.803房122.76 144.864房樓中樓156.16 158.38 165.85房樓中樓230.04銷售現(xiàn)況：僅剩1套5房樓中樓（調(diào)查截止日期2005.10）銷售順序：2房3房1房4房樓中樓5房樓中樓銷售率：99.9%綜合分析：項(xiàng)目自然條件得天獨(dú)厚，左鄰朝陽(yáng)花園、右

43、舍朝陽(yáng)溪。金山廣場(chǎng)前專設(shè)工程綠帶，百米長(zhǎng)的景觀亮化工程綠蔭走道與建筑自然圍合；建筑后面規(guī)劃有中庭園景，特色光藝雕塑泉景，塑造景觀優(yōu)勢(shì)，無(wú)形中提升了產(chǎn)品附值。項(xiàng)目建筑風(fēng)格沿用“意大利巴洛克生活館”的建筑形象，重點(diǎn)闡述本項(xiàng)目簡(jiǎn)潔氣派的建筑外觀，提升產(chǎn)品形象，高尚生活領(lǐng)域不言而喻，充分告知市場(chǎng)，形成良好的市場(chǎng)口碑，提升美譽(yù)度，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。戶型訴求個(gè)性化，單身1房的香奈兒區(qū)、浪漫2房的羅曼羅蘭區(qū)、3房尊貴型的伯爵區(qū)、4房極品區(qū)及樓中樓皇室區(qū)；項(xiàng)目總共13種戶型，種類集全，滿足不同人士的居家需求。金山廣場(chǎng)為2005.3.21開(kāi)盤，打破市場(chǎng)均價(jià)3300元/平米的格局，均價(jià)上調(diào)至3500元/平米，成為市場(chǎng)

44、價(jià)格的主導(dǎo)者。正確的市場(chǎng)定價(jià)決策是基于對(duì)市場(chǎng)的正確認(rèn)識(shí)，同一時(shí)間階段的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為金之島、置地廣場(chǎng)、濱江駿景廣場(chǎng)，無(wú)論是住宅公攤，還是地理位置、產(chǎn)品升值潛力，均優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而成功挑戰(zhàn)市場(chǎng)底線。 人民東小學(xué)，第九中學(xué)就近在咫尺，也成為家庭居住的首要因素之一，目標(biāo)客源得到進(jìn)一步的提升；地處市中心，直接吸引周邊商人、政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位人士入住。金之島城市廣場(chǎng)（“爛尾樓”盤活項(xiàng)目）概況：項(xiàng)目由商業(yè)裙樓和三棟高層塔樓組成，總建筑面積106666平方米，產(chǎn)品規(guī)劃922套；13層為商場(chǎng)，4層為轉(zhuǎn)換層設(shè)計(jì)休閑會(huì)所及空中花園，5層以上為商務(wù)、住宅區(qū)。三棟塔樓分別為“金寧國(guó)際”商務(wù)公寓、“金色假日”小戶型公寓、

45、“金貿(mào)天驕” 精品住宅； “金寧國(guó)際” 、“金色假日” 已售罄，目前“金貿(mào)天驕” 精品住宅剩余2房、3房近20套未售出。 “金寧國(guó)際”商務(wù)公寓產(chǎn)品規(guī)劃268套5-11F寫(xiě)字樓、12-25F商務(wù)公寓；面積：33.68-69.51?！敖鹕偃铡毙粜凸a(chǎn)品規(guī)劃368套，5-23F；面積：36.6-118.5。“金貿(mào)天驕” 精品住宅產(chǎn)品規(guī)劃286套，5-30F；面積：36-104。地理位置：項(xiàng)目地處南寧市朝陽(yáng)第一核心商圈，位于友愛(ài)路8號(hào)；朝陽(yáng)花園、人民公園南寧朝陽(yáng)商區(qū)近在咫尺。項(xiàng)目系數(shù):使用年限建筑面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年6000092223%毛坯付款方式：一次性97折，按揭98折；貸款期限

46、：30年，首付30%；銷售價(jià)格：均 價(jià) 3300元/ 起 價(jià) 3000元/ 最高價(jià) 4500元/ “金貿(mào)天驕”精品住宅主力產(chǎn)品：戶 型建筑面積（）套 數(shù)配 比1房36-60269%2房755218%3房104-10620873%“金貿(mào)天驕”精品住宅銷售現(xiàn)況：剩余戶型有2房、3房，面積為75-106。整體銷售率：93%.綜合分析：項(xiàng)目對(duì)面即為公車站臺(tái)，出行方便；項(xiàng)目建筑外觀氣勢(shì)恢宏，彰顯高尚生活風(fēng)范；近期推出的“金貿(mào)天驕”精品住宅中，公攤達(dá)到23%，公攤較大，故產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中，究其地理位置、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，大面積戶型應(yīng)適當(dāng)增加，以降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。而本項(xiàng)目的“金貿(mào)天驕”精品住宅3房208戶為總戶數(shù)的

47、73%，面積不大不小，既適合家庭居住，也適宜投資的市場(chǎng)需求；更有少量的1房、2房面向城市白領(lǐng)、單身青年、投資人士，從而拓寬市場(chǎng)目標(biāo)客源，贏得市場(chǎng)份額。市場(chǎng)均價(jià)格為3300元/平米，最高價(jià)格達(dá)到4500元/平米，價(jià)格可調(diào)控空間大，并配合花樣百出的促銷策略，有效促進(jìn)銷售進(jìn)度，以達(dá)到利潤(rùn)最大化。鼎盛商廈(準(zhǔn)現(xiàn)房)概況：項(xiàng)目建筑風(fēng)格一般，總占地面積為1064，總建面積約6000，住宅面積近4300，其中1-3F為商場(chǎng)，4-17F為住宅區(qū)。地理位置：高峰路94號(hào)。開(kāi)盤時(shí)間：產(chǎn)品訴求：（無(wú)）項(xiàng)目系數(shù):使用年限建筑面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年50008020%毛坯付款方式：一次性96折，按揭98折；貸款期

48、限：30年，1房首付30%，2房首付20%；銷售價(jià)格：均 價(jià) 3300元/ 起 價(jià) 3100元/ 最高價(jià) 3500元/ 主力產(chǎn)品分析：戶 型建筑面積（）套 數(shù)配 比1房46.043240%2房87.96-954860%銷售現(xiàn)況： 銷售率95%綜合分析：項(xiàng)目位于西關(guān)路與高峰路交匯處，百米之內(nèi)不但有特色飲食業(yè)、更有裕豐商廈、永華行、新舊和平商廈等，生活配套齊全、休閑購(gòu)物近水樓臺(tái)。項(xiàng)目總戶數(shù)80套，擁有市場(chǎng)份額不大，1房46.04平米，共32套占總戶數(shù)的40%；2房戶型48戶占總戶數(shù)的60%，面積為87.96-95平米。雖然可供選擇戶型種類欠缺，但其1房面對(duì)單身白領(lǐng)、投資人士而言，面積適中，2房面積

49、較大，可以滿足家庭居住需要及不同人士的需求，拓寬了目標(biāo)市場(chǎng)；兩者交叉銷售，必然贏來(lái)開(kāi)盤滿堂紅。同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為裕豐商廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、華天國(guó)際。公攤較裕豐商廈低5個(gè)百分點(diǎn)，較世貿(mào)廣場(chǎng)低3個(gè)百分點(diǎn)，較華天國(guó)際低4個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)均價(jià)較裕豐商廈、世貿(mào)廣場(chǎng)低200元/平米，較華天國(guó)際高100元/平米；裕豐商廈、世貿(mào)廣場(chǎng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修交付使用，華天國(guó)際為毛坯房與本項(xiàng)目相同，就商圈環(huán)境，噪音污染程度都比華天國(guó)際勝出一籌；諸多利好因素使本項(xiàng)目取得相同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，贏得一定量的市場(chǎng)空間，促進(jìn)銷售?！盃€尾樓”盤活項(xiàng)目分析新上海（“爛尾樓”盤活項(xiàng)目、準(zhǔn)現(xiàn)房）概況：項(xiàng)目為高層建筑，風(fēng)格典雅、莊重，總占地面積868.8

50、5m，總建筑面積6842m。樓高15層，其中14層為商場(chǎng)，4-15層為SOHO公寓。地理位置：矗立于朝陽(yáng)路與濟(jì)南路交匯處，于朝陽(yáng)溪左側(cè)，與金山廣場(chǎng)隔溪相望。產(chǎn)品訴求：NEW SHANGHAI 酒店式SOHO項(xiàng)目系數(shù):使用年限建筑面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年417410938%精裝修付款方式：一次性98折，按揭99折；貸款期限30年，首付30%；銷售價(jià)格：均 價(jià)4000元/ 起 價(jià) 3800元/ 最高價(jià)4600元/ 主力產(chǎn)品分析：戶 型建筑面積（）套 數(shù)配 比1房109100%銷售現(xiàn)況：5-6F、15F已售罄；其中戶型面積最大的為57.45平米，總共11戶，也已銷售一空；其余戶型面積為36.6

51、1-43平米，面積較??；7-10F之間有零星售出；總銷戶數(shù)合計(jì)近38套。銷售率近35%綜合分析：依朝陽(yáng)溪而建，借朝陽(yáng)溪景觀優(yōu)勢(shì)，拉大價(jià)格可調(diào)控空間，促進(jìn)利潤(rùn)的最大化。建筑外觀典雅、莊重，具有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，有效吸引市場(chǎng)眼球，擴(kuò)大市場(chǎng)目標(biāo)客源。裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，促使價(jià)格進(jìn)一步拉大，使其面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)有所縮小，贏得部分目標(biāo)客源的同時(shí)也失去部分潛在客源。產(chǎn)品公攤為朝陽(yáng)商業(yè)圈之最，達(dá)到38%，較排名第二的裕豐商廈高出13%；面積大的57.45平米，只有11戶，98套建筑面積為36.61-43平米；公攤過(guò)大，面積過(guò)小，從而縮小了實(shí)際使用面積，成為其產(chǎn)品最大的弊端，直接降低了產(chǎn)品的性價(jià)比。市場(chǎng)均價(jià)格達(dá)到

52、4000元/平米，高出市場(chǎng)價(jià)500元/平米，最高價(jià)達(dá)到4600元/平米，且本項(xiàng)目層高只有15層，最高價(jià)高出市場(chǎng)最高層30F的金之島城市廣場(chǎng)100元/平米。綜合所述，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際分析，新上海的利好與弊端互補(bǔ)共存的同時(shí)，弊端因素大于利好因素；由開(kāi)發(fā)商決策失誤而倒至項(xiàng)目停止不銷，究其主要原因?yàn)椋汗珨傔^(guò)大，戶型實(shí)際使用面積過(guò)小；精裝修迫使價(jià)格提升，直接縮小目標(biāo)市場(chǎng)范圍；由于開(kāi)發(fā)商不切合產(chǎn)品實(shí)際因素考慮，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手認(rèn)識(shí)不足，盲目追求利潤(rùn)最大化，忽略市場(chǎng)承接能力，而引發(fā)產(chǎn)品停止不銷的殘局，導(dǎo)致價(jià)格可調(diào)控后路切段。目前，既不能降低價(jià)格取得銷售進(jìn)展，惟有配合營(yíng)銷手段尋求出路；而營(yíng)銷手段上，新上海除了在南國(guó)早報(bào)

53、上打入一次整版廣告外，不進(jìn)行其他促銷手段配合銷售，又一不利因素迫使項(xiàng)目陷入困難境地。華天國(guó)際（“爛尾樓”盤活項(xiàng)目、準(zhǔn)現(xiàn)房）概況：項(xiàng)目為26層高層建筑，1B-2B車庫(kù)，1F-5F規(guī)劃為商場(chǎng)，6F-26F層為住宅。地理位置：地處南寧市中華路與華強(qiáng)路交匯處，火車站斜對(duì)面，交通便捷。開(kāi)盤時(shí)間：2005.6產(chǎn)品訴求： 都市生活已我為中心！70年，華天國(guó)際產(chǎn)權(quán)升級(jí)！項(xiàng)目系數(shù):使用年限建筑面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年2500048024%毛坯付款方式：一次性97折，按揭98折；貸款期限：30年，首付30%；銷售價(jià)格：均 價(jià) 3200元/ 起 價(jià) 2900元/ 最高價(jià) 3300元/ 主力產(chǎn)品分析：戶 型建筑

54、面積（）套 數(shù)配 比1房40084%2房408%3房132.70408%銷售現(xiàn)況：銷售率約38%（資料來(lái)源于前期調(diào)查）銷售率58%（日期2005.11.15，調(diào)查方式為明調(diào)）綜合分析：華天國(guó)際位于中華路與華強(qiáng)路，火車站斜對(duì)面，右鄰中華小商品城，交通便捷。建筑風(fēng)格并不亞于同區(qū)域項(xiàng)目，樓高26層，對(duì)外宣稱28層（實(shí)際包括地下2層總共28層）塑造產(chǎn)品高層建筑形象，引起市場(chǎng)美譽(yù)聯(lián)想假象，利于吸引潛在的目標(biāo)市場(chǎng)。本項(xiàng)目主要以1房為主，共400戶占產(chǎn)品總戶數(shù)的84%，目標(biāo)市場(chǎng)相對(duì)狹小，主要面向單身白領(lǐng)及投資戶。主要競(jìng)爭(zhēng)者為世貿(mào)廣場(chǎng)、裕豐商廈、置地廣場(chǎng)、濱江駿景廣場(chǎng)，而產(chǎn)品同是小戶型的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新上海已自毀道

55、路。本項(xiàng)目均價(jià)為3200元/平米，低于世貿(mào)廣場(chǎng)、裕豐商廈300元/平米，低于置地廣場(chǎng)、濱江駿景廣場(chǎng)200-300元/平米；住宅公攤低于裕豐商廈1個(gè)百分點(diǎn)，分別高于世貿(mào)廣場(chǎng)、置地廣場(chǎng)、濱江駿景廣場(chǎng)，依次為1、4、5個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目充分利用媒體廣告，產(chǎn)品形象、戶型優(yōu)勢(shì)為主要訴求點(diǎn)，并配合購(gòu)房有禮等促銷手段，促進(jìn)產(chǎn)品銷售進(jìn)度。媒體廣告推廣具有連續(xù)性，以保持市場(chǎng)持久性性熱度，并不抄作擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)知范圍。媒體投放均以南國(guó)早報(bào)1/2版、1/4版兩種形式殺入市場(chǎng)，唱響全城，全面叫板頂級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手世貿(mào)廣場(chǎng)。綜上諸多因素表明：本項(xiàng)目對(duì)自身產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手利弊充分認(rèn)識(shí)，以低價(jià)格的營(yíng)銷手段打入市場(chǎng)，并不跟隨市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)

56、，在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中占據(jù)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，可調(diào)控空間大，拉大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尺度，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而帶動(dòng)產(chǎn)品銷售的進(jìn)一步上升。新推項(xiàng)目分析置地廣場(chǎng)概況：項(xiàng)目占地面積1.1萬(wàn)平米，綠化率30%；1-3B車庫(kù)，15F為商場(chǎng)，由 1棟724F、2棟719的塔樓組成。地理位置：友愛(ài)南路與人民東路交匯處，距離人民公園僅數(shù)百米遠(yuǎn)。開(kāi)盤時(shí)間：2004.6產(chǎn)品訴求：黃金置地 財(cái)富人生項(xiàng)目系數(shù):使用年限建筑面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年9.5萬(wàn)45818%毛坯付款方式：一次性96折，按揭97折；貸款期限：30年，首付20%；銷售價(jià)格：均 價(jià) 3400元/ 起 價(jià) 3100元/ 最高價(jià) 3800元/ （其中1棟樓的主力戶型）主力產(chǎn)

57、品分析：戶 型1房2房建筑面積5395銷售現(xiàn)況：其對(duì)外公開(kāi)銷售率為85%綜合分析：項(xiàng)目于友愛(ài)南路與人民東路交匯處，距離人民公園僅數(shù)百米遠(yuǎn)，公交車站臺(tái)就在家門口，交通便捷。其中1棟樓的主力戶型均為53平米的1房及95平米的2房；其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為華天國(guó)際、世貿(mào)廣場(chǎng)、裕豐商廈，次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為濱江駿景廣場(chǎng)。本項(xiàng)目的公攤為18%，低于華天國(guó)際6個(gè)百分點(diǎn)，世貿(mào)廣場(chǎng)5個(gè)百分點(diǎn)、裕豐商廈7個(gè)百分點(diǎn)，占據(jù)性價(jià)比相對(duì)性優(yōu)勢(shì)。與次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手濱江駿景廣場(chǎng)相比，高于1%百分點(diǎn)，因此，濱江駿景廣場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的威脅度不大。雖然濱江占據(jù)前期景觀優(yōu)勢(shì)，但置地廣場(chǎng)無(wú)可厚非的資源優(yōu)勢(shì)，周邊生活、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、商務(wù)配套設(shè)施齊全。綜

58、上所述，本項(xiàng)目充分利用自身利好因素，均價(jià)達(dá)到3400元/平米，比華天國(guó)際高出200元/平米，比世貿(mào)廣場(chǎng)、裕豐商廈、濱江駿景廣場(chǎng)分別低于100元/平米、100元/平米、50元/平米，價(jià)格幅度相差較小，贏得利潤(rùn)的最大化。濱江駿景廣場(chǎng)（外立面裝修）概況： 項(xiàng)目占地面積為5883.22，總建筑面積為29298，1-3F為商場(chǎng)，4-17F為住宅區(qū)。地理位置：坐落于北大南路與江濱路的交匯處，西接堤園路，交通快捷發(fā)達(dá)。產(chǎn)品訴求：王者朝向邕江之美項(xiàng)目系數(shù):使用年限面積規(guī)劃戶數(shù)公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)70年2200019617%毛坯付款方式：一次性97折，按揭98折；貸款期限：30年，首付30%；銷售價(jià)格：均 價(jià) 3450

59、元/ 起 價(jià) 3100元/ 最高價(jià) 3890元/ 主力產(chǎn)品分析：戶 型面 積（）套 數(shù)配 比1房2814%2房5628%3 房5628%4房5628%銷售現(xiàn)況：接受預(yù)定，預(yù)約定金500元。1房已預(yù)定完，2房、3房已預(yù)約率約85%。綜合分析：項(xiàng)目前期為中橫聯(lián)策代理銷售，于2005.5.21開(kāi)盤。近期的代理商為寶資通，目前只接受買家預(yù)約，預(yù)約范圍不限，預(yù)計(jì)2006.5再次開(kāi)盤。本項(xiàng)目地處江濱路與北大南路交匯處，面臨北大南路，社區(qū)周邊為老舊住宅區(qū)；項(xiàng)目遠(yuǎn)離江北大道主干道，居住較為安靜。本項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)是，擁有無(wú)可比擬的景觀優(yōu)勢(shì)邕江美景，因此，其小戶型住宅主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為具有相同賣點(diǎn)的世貿(mào)廣場(chǎng)，次級(jí)競(jìng)

60、爭(zhēng)對(duì)手為華天國(guó)際。3房、4房的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是裕豐商廈。本項(xiàng)目的住宅公攤為17%，比世貿(mào)廣場(chǎng)低6個(gè)百分點(diǎn)，比裕豐商廈低8個(gè)百分點(diǎn)，使項(xiàng)目的小戶型住宅性價(jià)比優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，公攤、景觀均優(yōu)于裕豐商廈，但裕豐商廈擁有品牌知名度，市場(chǎng)認(rèn)知范圍廣，周邊商業(yè)氛圍濃郁。項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)略世貿(mào)廣場(chǎng)低于50元/平米，起價(jià)低于100元/平米，但世貿(mào)廣場(chǎng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，而本項(xiàng)目為毛坯房交付，即占有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，又由于項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，使得產(chǎn)品的附加值下降。本項(xiàng)目只有84套小戶型，結(jié)合上述因素的利弊影響，且小戶型主要以2房為主，面積適中，易于銷售；而3房、4房雖與裕豐商廈存在著一定的競(jìng)爭(zhēng)，但是本項(xiàng)目主要宣傳其景觀優(yōu)勢(shì)