2009年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告_secret

1、2009年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告中國(guó) HYPERLINK /index.shtml t _blank 房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心于2009年5月19日在上海發(fā)布了2009年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告。通過深入研究房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)的變化，測(cè)評(píng)中心發(fā)現(xiàn)企業(yè)兩極分化現(xiàn)象較為嚴(yán)峻。在受到全球經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)重創(chuàng)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是大型房企需要更加有效地控制成本，在加強(qiáng)管理的同時(shí)，平衡集權(quán)與分權(quán)的管理，進(jìn)而提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。測(cè)評(píng)中心發(fā)現(xiàn)，萬科、中海、保利、金地、華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等多家優(yōu)勢(shì)聚集型上市公司， 第一部分測(cè)評(píng)背景2009年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)報(bào)告，以2008年滬深上市的103家和大

2、陸在港上市的28家，合計(jì)共131家房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象。與2008年測(cè)評(píng)報(bào)告相比，納入測(cè)評(píng)的上市公司總數(shù)凈增1家，主要是因?yàn)橄嚓P(guān)上市公司業(yè)務(wù)構(gòu)成發(fā)生變化，造成一些公司進(jìn)入一些公司退出測(cè)評(píng)范圍。另外，由于滬深和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則方面的差異、數(shù)據(jù)指標(biāo)的完整性、統(tǒng)計(jì)口徑以及財(cái)務(wù)報(bào)表報(bào)告期間的不同，測(cè)評(píng)中心對(duì)大陸在港上市公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行了局部調(diào)整，統(tǒng)一制作了中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排行榜。在此基礎(chǔ)上，又著重對(duì)滬深上市公司的盈利能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和成長(zhǎng)能力進(jìn)行研究和分析，并制作了相應(yīng)的排行榜。第二部分測(cè)評(píng)榜單和分析一、2009年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜二、2009年滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜注1. 數(shù)

3、據(jù)來源：滬深房地產(chǎn)上市公司和大陸在香港房地產(chǎn)上市公司2008年年報(bào)、半年報(bào)和各季季報(bào)。注2. 本排行榜從企業(yè)的規(guī)模實(shí)力、盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)效率和成長(zhǎng)能力五個(gè)方面，采用總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、市值、銷售收入、凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、銷售收入增長(zhǎng)率等17項(xiàng)指標(biāo)，運(yùn)用主成分分析法、AHP方法、灰色關(guān)聯(lián)度法分別測(cè)評(píng)，再用模糊Borda組合評(píng)價(jià)法進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)得到。注3. 限于篇幅，本報(bào)告中只列出中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜和滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排行會(huì)在網(wǎng)站公布。二、2009年滬深房地產(chǎn)上市公司盈利能力榜注1. 數(shù)據(jù)來源：滬深房地產(chǎn)上市公司2

4、008年年報(bào)、半年報(bào)和各季季報(bào)。注2. 本排行榜在對(duì)房地產(chǎn)上市公司的盈利性指標(biāo)進(jìn)行綜合考量之后，選取了最能體現(xiàn)企業(yè)盈利水平的凈資產(chǎn)收益率、反映上市公司普通股獲利水平的每股收益以及最直觀表現(xiàn)企業(yè)獲利能力的凈利潤(rùn)等三個(gè)指標(biāo)來綜合評(píng)價(jià)滬深房地產(chǎn)上市公司的盈利能力。注3. 限于篇幅，本報(bào)告中只列出中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜和滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排行會(huì)在網(wǎng)站公布。企業(yè)盈利能力是指企業(yè)在所運(yùn)用資源數(shù)量給定情況下持續(xù)獲取利潤(rùn)、維持企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)遠(yuǎn)生存和發(fā)展的基本水平。2008年受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，半數(shù)以上的滬深上市公司出現(xiàn)凈利潤(rùn)下降或由盈利轉(zhuǎn)為虧損，損害了企業(yè)未來的發(fā)展能力。

5、測(cè)評(píng)中心根據(jù)上市公司的盈利特征將其劃分為四種類型：突破型、平穩(wěn)型、乏力型和可疑型。由圖4可見，2008年的市場(chǎng)影響十分顯著，僅有4.85%的上市公司實(shí)現(xiàn)盈利突破，平穩(wěn)型企業(yè)約占整個(gè)上市公司數(shù)目的四分之一，盈利乏力型的企業(yè)超過半數(shù)，同時(shí)，盈利可疑型企業(yè)比2007年有所上升，達(dá)到15.53%。圖 42009年滬深房地產(chǎn)上市公司盈利能力評(píng)分值分布盈利能力榜單顯示，盈利突破型企業(yè)的凈利潤(rùn)均值達(dá)到21.55億元、凈資產(chǎn)收益率均值高達(dá)16.11%，與之形成鮮明對(duì)照的是盈利可疑型企業(yè)上述兩個(gè)指標(biāo)為-0.48億元和-19.96%，處于被淘汰的邊緣。2009年滬深房地產(chǎn)上市公司盈利能力居前的萬科、保利和萬通的經(jīng)

6、營(yíng)業(yè)績(jī)，在2008年的逆市中得到充分體現(xiàn)。萬科2008年共實(shí)現(xiàn)銷售面積557.0 萬平方米，銷售金額 478.7 億元，主要來自于深圳的萬科城、第五園，上海白馬花園、新里程，沈陽萬科城、蘇州魅力之城和天津東麗湖等項(xiàng)目。保利2008年共實(shí)現(xiàn)銷售面積258.49 萬平方米，銷售金額 205.11 億元，萬通2008年的凈利潤(rùn)較2007年增長(zhǎng)220%，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到25%，在逆市中給市場(chǎng)交出一張亮麗的答卷。三、2009年滬深房地產(chǎn)上市公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力榜注1. 數(shù)據(jù)來源：滬深房地產(chǎn)上市公司2008年報(bào)、半年報(bào)和各季季報(bào)。注2. 本排行榜從企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力、短期償債能力、現(xiàn)金流狀況以及企業(yè)營(yíng)運(yùn)效率四個(gè)

7、方面、選用了資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、每股現(xiàn)金存量、每股現(xiàn)金流量、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等7個(gè)指標(biāo)來評(píng)價(jià)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。注3. 限于篇幅，本報(bào)告中只列出中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜和滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排行會(huì)在網(wǎng)站公布。企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是指在市場(chǎng)環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、不可抗力以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期等條件惡化情況下維持正常運(yùn)營(yíng)，并保持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基本素質(zhì)。房地產(chǎn)上市公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力集中體現(xiàn)在企業(yè)維持安全的資本結(jié)構(gòu)以適應(yīng)各種宏觀環(huán)境的能力，即具有較高的資金運(yùn)作能力和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快的公司更有利于規(guī)避各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本次測(cè)評(píng)根據(jù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的基本含義和模型測(cè)算結(jié)果，綜合房地產(chǎn)行業(yè)整體

8、風(fēng)險(xiǎn)水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)狀況，確定了強(qiáng)、中、弱、無四個(gè)抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)。由圖5可見，房地產(chǎn)上市公司的整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力比通常預(yù)計(jì)的要好一些，屬于強(qiáng)和中抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的企業(yè)占總數(shù)的73.78%，行業(yè)整體處于較為健康的狀態(tài)。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的行業(yè)特征，考察滬深房地產(chǎn)上市公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力10強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率季度變化數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，其資產(chǎn)負(fù)債率水平基本處于正常狀況，相當(dāng)一部分10強(qiáng)企業(yè)呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)，尤其是金融街從2007年的近70%，下降到2009年第1季度不到50%，抵抗市場(chǎng)銷售量、成交價(jià)格波動(dòng)的能力顯著增強(qiáng)。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率也扭轉(zhuǎn)了2008年年中的趨勢(shì)，至2009年第1季度出現(xiàn)大幅攀升的現(xiàn)象，有效地提

9、高了企業(yè)的短期償債能力。圖 52009年滬深房地產(chǎn)上市公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力評(píng)分值分布需要注意的是，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均值的比較分析，處于低和無抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的企業(yè)狀況堪憂，如果2009年市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)一步下行，那么這類企業(yè)將無法有效地維持生存。此外，中抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將持續(xù)下滑，有可能進(jìn)入到更低的層次。低抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)和無抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別達(dá)到74.91%和71.43%，再考慮到其資產(chǎn)中有相當(dāng)一部分流動(dòng)性較低的存貨，那么這兩類企業(yè)的命運(yùn)完全寄托在2009年市場(chǎng)銷售量持續(xù)增長(zhǎng)上。2009年第1季度季報(bào)也說明，這兩類企業(yè)尤其是無抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)企業(yè)麻

10、煩依舊，抗風(fēng)險(xiǎn)能力并沒有隨著市場(chǎng)成交量放大顯著改善，只是壓力稍有減輕，資產(chǎn)負(fù)債率稍稍下降，每股現(xiàn)金存量略有增加。四、2009年滬深房地產(chǎn)上市公司成長(zhǎng)能力榜注1. 數(shù)據(jù)來源：滬深房地產(chǎn)上市公司2008年年報(bào)、半年報(bào)和各季季報(bào)。注2. 本排行榜的目的就是要從滬深房地產(chǎn)上市公司中找出真正的具有較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)。對(duì)于本年度銷售收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)，剔除出本測(cè)評(píng)榜范圍。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍以外的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)所導(dǎo)致大幅增長(zhǎng)的企業(yè)，或者今年剛剛轉(zhuǎn)型進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域而產(chǎn)生高速增長(zhǎng)的企業(yè)也未列入。由此，我們采用銷售收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率三個(gè)指標(biāo)運(yùn)用組合評(píng)價(jià)法評(píng)出成長(zhǎng)能力10強(qiáng)。注

11、3. 限于篇幅，本報(bào)告中只列出中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜和滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排行會(huì)在網(wǎng)站公布。企業(yè)成長(zhǎng)能力是指隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、市場(chǎng)占有率持續(xù)增長(zhǎng)的能力，反映了企業(yè)未來的發(fā)展前景。測(cè)評(píng)中心同樣根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境狀況和行業(yè)特性將滬深房地產(chǎn)上市公司的成長(zhǎng)能力劃分為高、中、低、無成長(zhǎng)性等四個(gè)類別。圖6表明，受累于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，房地產(chǎn)上市公司的成長(zhǎng)動(dòng)力受到明顯抑制，83.50%的企業(yè)落入低成長(zhǎng)性類別，如果加上無成長(zhǎng)性類別的企業(yè)，則近九成企業(yè)成長(zhǎng)乏力。低成長(zhǎng)性企業(yè)的銷售收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率均值分別為-0.87%、-10.34%和

12、16.57%，相對(duì)于高成長(zhǎng)性企業(yè)來講，基本處于維持狀態(tài)。圖 62009年滬深房地產(chǎn)上市公司成長(zhǎng)能力評(píng)分值分布在2009年滬深房地產(chǎn)上市公司成長(zhǎng)能力榜中，天房發(fā)展2008年由開發(fā)保障性住房改為開發(fā)商品房為主，銷售收入大增728%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)149%。另外，公司又獲得兩個(gè)保障性住房項(xiàng)目，使公司能夠在商品房市場(chǎng)低迷的時(shí)期，利用政府推動(dòng)保障性住房刺激消費(fèi)的契機(jī)，在提高市場(chǎng)占有率、增加現(xiàn)金流方面獲得更多的益處。而沙河股份2008年度新開發(fā)的項(xiàng)目世紀(jì)假日廣場(chǎng)竣工并實(shí)現(xiàn)銷售，使得公司2008年凈利潤(rùn)大增240%。這些企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)值得整個(gè)行業(yè)借鑒。第三部分結(jié)語總體上，2008年是中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的調(diào)整年，

13、131家上市公司的總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到15796.95億元，總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到3374.68億元，凈利潤(rùn)額為603.23億元，從業(yè)人員總數(shù)超過15萬人。2009年一季度沒有延續(xù)2008年的慣性下滑，市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度反彈，上市公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象。 1、市場(chǎng)集中度有所提高2006年、2007年和2008年最大的四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入各年占全國(guó)總銷售額(CR4)的比重分別為4.6%、5.2%、7.8%，其中2008年上半年測(cè)算的市場(chǎng)集中度為7.7%，連同下半年計(jì)算在內(nèi)市場(chǎng)集中度提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)。 由于房地產(chǎn)開發(fā)具有較強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，從分地理區(qū)域各指標(biāo)分析，部分開發(fā)商在區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)集中度較高，體

14、現(xiàn)了開發(fā)商仍具備影響區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的較強(qiáng)能力。2、08全年市場(chǎng)成交脆弱，去庫存化壓力加大2008年積弱的房地產(chǎn)需求對(duì)開發(fā)企業(yè)的庫存造成很大壓力，盡管2009年第1季度全國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)成交放量，但企業(yè)仍然面臨著較大的庫存壓力。統(tǒng)計(jì)顯示，滬深103家房地產(chǎn)上市公司的存貨總額為4566億元。 3、09年市場(chǎng)先行指標(biāo)透露積極信號(hào)進(jìn)入09年之后，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)開始有積極的信號(hào)，這個(gè)先行指標(biāo)我們用成交供應(yīng)量一階差分表達(dá)，這個(gè)指標(biāo)反應(yīng)非常好。我們用先行指標(biāo)模擬了從06年到現(xiàn)在的數(shù)據(jù)狀況，我們發(fā)現(xiàn)上海第一季度已經(jīng)包括得非常清楚。深圳從08年Q3、Q4開始就表現(xiàn)的非常好，先行指標(biāo)在全國(guó)的表現(xiàn)非常好。4

15、、前期土地供應(yīng)情況引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂 以上海為例，2008年1季度開始，土地成交量一改前面一年的增速狀態(tài)，到2008年末，更是出現(xiàn)了急跌。假設(shè)2007年1季度成交的土地要過一年(或一年半)能上市，通過成交量比差分和成交面積環(huán)比增速兩圖交錯(cuò)疊加可以清楚的看出，2008年1季度至2009年1季度的成交量比差分與2007年1季度至2008年1季度的成交環(huán)比是保持基本同步的，但是2008年2季度開始的土地成交環(huán)比急跌讓我們對(duì)于后市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格平穩(wěn)不得不表示出一定的憂慮。5、開發(fā)企業(yè)資金壓力逐步緩解 我們發(fā)現(xiàn)08年多數(shù)房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流量已經(jīng)為正了，這是很積極的指標(biāo)，房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債更加安全?！叭f、保、招、金”去年它們的現(xiàn)金流量都是負(fù)的，09年第一季度以后全部都為正了，市場(chǎng)表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)資金壓力逐步緩解。讓這些樓現(xiàn)在降價(jià)出售，基本不可能。其他的企業(yè)現(xiàn)金流量基本都在往接近正的方