高層住宅項(xiàng)目工程成本控制

1、高層住宅項(xiàng)目工程成本控制1黃摘要】針對(duì)目前商品房?jī)r(jià)格居高不下的現(xiàn)狀，本論文對(duì)高層住宅工程項(xiàng)目的成本開發(fā)展開了分析討論，首先分析了商品住宅房工 程成木的構(gòu)成，在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)從全過程成木控制和建筑監(jiān)理造價(jià)控制 兩個(gè)角度論述了高層住宅項(xiàng)目工程的成本控制措施與建議，對(duì)于進(jìn)一步 提高和加強(qiáng)商品房成木開發(fā)的控制具有一定借鑒意義。關(guān)鍵詞】高層住宅；建筑工程；成木控制1引言商品住房?jī)r(jià)格是一個(gè)熱門話題，其價(jià)格一直居高不下，且漲幅較快, 政府對(duì)此十分關(guān)注，普通老百姓反響強(qiáng)烈。許多老百姓窮其一生積蓄也 難買到一套房子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅是一種經(jīng)濟(jì)行為，追求 利潤是企業(yè)巨的根本目標(biāo)。對(duì)于房?jī)r(jià)，理論界專家.房地

2、產(chǎn)業(yè)許多專家 學(xué)者進(jìn)行了有益的探討，但對(duì)控制房?jī)r(jià)，降低漲幅仍奏效其少。2商品住宅房工程開發(fā)成本的構(gòu)成這里所講的商品住宅成木包括商品住宅的開發(fā)建設(shè)成本及后期使 用階段所發(fā)生的成木。大致可分為8大項(xiàng):2.1 土地取得成本土地取得成本是指取得商品住宅用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完 善、成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，土地取得成木一般是由購置土地的價(jià)款和在 購置時(shí)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。2.2開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得的商品住宅開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和商品 住宅建設(shè)所必須的直接費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用。在理論上，可以將開發(fā)成本劃 分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開發(fā)成本主要包括下 列幾項(xiàng)：勘察設(shè)計(jì)和前期

3、工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；房屋建筑安裝工程 費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；開發(fā)建設(shè)過程中的費(fèi)用。2.3管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指為組織和管理商品住宅開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必須的費(fèi)用， 包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、管理用房固 定資產(chǎn)折舊費(fèi)等。2.4財(cái)務(wù)費(fèi)用這里所說的財(cái)務(wù)費(fèi)用包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的資 金利息和融資費(fèi)用。2.5銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后商品住宅所必須的費(fèi)用，包括廣告宣 傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。2.6銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的商品住宅應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納 的稅費(fèi)。2.7使用成本使用成木是指商品住宅竣工后在使用期間發(fā)生的費(fèi)用，如：房屋維 護(hù)修理費(fèi)、水電費(fèi)用

4、等。2.8其他成本這里的其他成本是指在商品住宅壽命周期之內(nèi)發(fā)生的其他費(fèi)用，如 商品住宅保有財(cái)產(chǎn)稅、住房貸款利息等。成本控制過程中，綜合考慮商品住宅的這八項(xiàng)成本，可以使成本控 制更具科學(xué)性和完整性，促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)力。3高層住宅工程開發(fā)成本控制措施與建議3對(duì)高層住宅工程實(shí)施全面成本控制3.1.1推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程 主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，釆用多家競(jìng)投，組織 有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在 項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功 夫。3.1.

5、2開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料 預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概 算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提 下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施 工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以 保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè) 計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。3.1.3從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制。對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、 新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投

6、資的有效控制。技術(shù)措施是 實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左 右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新 材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。3.1.4從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制。嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理 費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資，如對(duì)大宗材料或大型設(shè) 備按合同要求可直接進(jìn)行供應(yīng)，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。3.2加強(qiáng)工程監(jiān)理在高層住宅工程成木控制中的應(yīng)用建設(shè)監(jiān)理制作為科學(xué)的建設(shè)項(xiàng)目管理方法，主要是以國家政策、技 術(shù)規(guī)范、定額、合同等為依據(jù)，跟蹤控制設(shè)計(jì)過程和施工過程的投資、 工期和質(zhì)

7、量，確保三大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。監(jiān)理的特殊身份，決定了其行為的 客觀性、科學(xué)性，決定了其實(shí)施投資控制的合理性、有效性。工程監(jiān)理 可以在項(xiàng)目建設(shè)的各階段，通過科學(xué)的管理和有效的控制來實(shí)現(xiàn)業(yè)主控 制工程造價(jià)的目標(biāo)。充分發(fā)揮工程監(jiān)理在項(xiàng)目管理中的作用，最重要的是要明確建設(shè)單 位和監(jiān)理單位相互的責(zé)任，每一方都要明白自己該干什么？不該干什 么？建設(shè)單位要充分授權(quán)予監(jiān)理，不要該監(jiān)理做的工作也由建設(shè)單位去 做。目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會(huì)設(shè)置自己的工程管理部，相應(yīng)的開 發(fā)項(xiàng)目也會(huì)配備自己的工程管理班子。這樣往往在項(xiàng)目的實(shí)施過程中， 形成了兩套人馬管一個(gè)項(xiàng)目。如果監(jiān)理的管理項(xiàng)目的水平過碩的話，完 全可以放手讓他們?nèi)徒ㄔO(shè)單位進(jìn)行成本、工期、質(zhì)量的控制，建設(shè)單 位只是按監(jiān)理合同對(duì)他們進(jìn)行相應(yīng)的控制考核即可。這樣即可以保證項(xiàng) 目的各項(xiàng)目標(biāo)的完成，還能節(jié)省建設(shè)單位的管理費(fèi)用的支出。4結(jié)語商品住宅成本與其價(jià)格密切關(guān)聯(lián)，對(duì)價(jià)格的一向關(guān)心往往會(huì)導(dǎo)致人 們對(duì)商品住宅成本的熱心。因此，商品住宅成本控制也就