武漢萬科城商業(yè)策劃方案ppt課件

1、武漢【萬科城】工程商業(yè)板塊運(yùn)作提案定位/規(guī)劃/租售戰(zhàn)略建議武漢友希謀劃商業(yè)地產(chǎn)全流程整合效力機(jī)構(gòu)2021年9月.【萬科城】商業(yè)定位、規(guī)劃及開發(fā)的思索途徑.市場(chǎng)定位與商業(yè)屬性研判 Chapter 1.作為萬科城的商業(yè)部分，它的市場(chǎng)定位和屬性應(yīng)該是什么？如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化1+12？工程角度市場(chǎng)角度市場(chǎng)定位與商業(yè)屬性.工程角度它是萬科城大型高端質(zhì)量社區(qū)的一部分1它必然要承當(dāng)本社區(qū)配套與效力的功能2它必然會(huì)影響所在區(qū)域的商業(yè)格局3它必需與萬科城在整體定位上堅(jiān)持一致4它是集中配置還是分散配置？6它是萬科工程賣點(diǎn)與價(jià)值提升，分期開發(fā)的需求5.它不是簡(jiǎn)單的、中低檔的社區(qū)配套型商業(yè)它是立足社區(qū)的開放型、區(qū)域型

2、中高檔商業(yè)體量適中，需求集中配置.市場(chǎng)角度萬科城入住人群的需求及消費(fèi)特征1所處區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)格局2區(qū)域消費(fèi)支撐及需求3工程占位及未來區(qū)域開展4商業(yè)競(jìng)合環(huán)境5.關(guān)鍵詞：居住新城 泛商務(wù)帶 城市之門 邊緣與跨界交融 工程占位及未來區(qū)域開展.工程地塊至天河機(jī)場(chǎng)至CBD、漢口中心區(qū)武漢三環(huán)線城市之門武漢機(jī)場(chǎng)進(jìn)出市區(qū)的必經(jīng)之道；機(jī)場(chǎng)進(jìn)入中心城區(qū)范圍內(nèi)第一個(gè)工程；57萬人口規(guī)模生活新區(qū)進(jìn)入市區(qū)的咽喉之地工程占位及未來區(qū)域開展.居住新城片區(qū)3公里范圍內(nèi)，未來規(guī)劃人口總量到達(dá)57萬；片區(qū)2KM范圍未來將有38.8萬人入住本區(qū)域，包括常青花園、正在建立中的美聯(lián)奧林匹克花園、萬科高爾夫及紅旗渠路老居民區(qū)等，現(xiàn)已入住

3、共有約21.3萬人左右。工程1KM范圍內(nèi)已住人口包括民航小區(qū)及其周邊居民約3萬人左右。工程占位及未來區(qū)域開展.泛商務(wù)帶漢口未來金融經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域CBD的開發(fā)建立后，即將構(gòu)成城市的中心商務(wù)區(qū)；江漢經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的成型，構(gòu)成產(chǎn)業(yè)化商務(wù)需求。從路網(wǎng)構(gòu)造上，這兩個(gè)宏大的商務(wù)支撐要素以城市干道常青路作為銜接，二者之間的區(qū)域?qū)⒅饾u構(gòu)成未來的泛商業(yè)帶。CBD江漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)泛商務(wù)帶工程占位及未來區(qū)域開展.生活商業(yè)中心區(qū)商務(wù)型商業(yè)帶工程地塊邊緣：工程處于居住生活型商圈的邊緣和泛商務(wù)帶商業(yè)區(qū)的邊緣跨界交融：工程商業(yè)的功能滿足應(yīng)對(duì)工程未來客群的需求，居家生活、便利購(gòu)物、商務(wù)消費(fèi)，因此，復(fù)合型商業(yè)同時(shí)交融這兩者需求具備

4、市場(chǎng)支撐工程占位及未來區(qū)域開展.區(qū)域消費(fèi)支撐.區(qū)域消費(fèi)支撐及需求.區(qū)域消費(fèi)支撐及需求.客群分類消費(fèi)需求消費(fèi)時(shí)間消費(fèi)滿足目的地居住非在職人群生活必須消費(fèi)全日制住所周邊，中百、武商居住在職人群生活必須、目的性消費(fèi)（餐飲、購(gòu)物、社交）生活必須：非工作時(shí)間；目的性消費(fèi)：全日制主要集中在城區(qū)主要商圈；周邊商業(yè)僅作為輔助；區(qū)域內(nèi)就職人群社交和餐飲工作時(shí)間鄰近大型商圈為主；周邊商業(yè)為輔助途徑人群社交、旅宿、餐飲全日制城區(qū)內(nèi)主要商圈；基本不在周邊進(jìn)行消費(fèi)外來目的性消費(fèi)人群社交、餐飲、休閑全日制暫未形成規(guī)模區(qū)域消費(fèi)支撐及需求.所處區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)格局及演化.工程周邊商業(yè)表示休閑文娛缺失生活配套缺乏餐飲商務(wù)總量缺乏所

5、處區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)格局及演化.業(yè)種分類周邊消費(fèi)需求度現(xiàn)階段滿足度生活配套中高端餐飲、特色餐飲中低端餐飲零售購(gòu)物專業(yè)零售（家電、家裝）娛樂、休閑類教育文化類所處區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)格局及演化.生活化、商務(wù)化、主題化演化方向：CBD江漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)泛商業(yè)帶生活型商業(yè)+泛商務(wù)型商業(yè)的交融所處區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)格局及演化.商業(yè)競(jìng)合環(huán)境.商業(yè)競(jìng)合環(huán)境.商業(yè)競(jìng)合環(huán)境.常青花園商業(yè)位置圖常青花園商業(yè)業(yè)態(tài)比例商業(yè)競(jìng)合環(huán)境.常青路商業(yè)位置圖常青路商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)競(jìng)合環(huán)境.商業(yè)競(jìng)合環(huán)境.我們的方向 休閑商業(yè)為主導(dǎo)型的社區(qū)MALL休閑消費(fèi)的時(shí)代降臨! 休閑消費(fèi)作為新的商業(yè)方式進(jìn)駐社區(qū)將遭到更多關(guān)注。據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)

6、場(chǎng)所的客流有65以上是為了文娛、旅游和休閑，比如，在茶座、冷飲店、酒吧、快餐的消費(fèi)，在網(wǎng)吧、影院、游樂園甚至主題公園的消費(fèi)，參與抽獎(jiǎng)、扮演、雜耍、街頭畫像、蹦極的消費(fèi)。僅三成多的人是為購(gòu)物而來。而休閑與消費(fèi)客流量的比例仍在不斷提高。工程定位方向.動(dòng)感/生長(zhǎng)性:本工程首先處在一個(gè)道路集中/充溢動(dòng)感和開展性中心位置,由此帶來的“能夠性非常突出,而工程本身的由內(nèi)至外開放正從大的關(guān)系上配合了這種生長(zhǎng)性,所以整個(gè)工程的住宅/商業(yè)在功能用途的多樣性具備了明顯而宏大的增值空間(投資潛質(zhì))。開放/共享 :大開放的規(guī)劃格局突破傳統(tǒng)住宅的封鎖與單調(diào),使社區(qū)的配套資源與城市的公共資源實(shí)現(xiàn)完全共享;讓開放的步行街及商

7、業(yè)設(shè)備成為業(yè)主和周邊市民共享的配套;讓開放的社區(qū)廣場(chǎng)景觀成為城市景觀的一部分;讓開放的生活心態(tài)使居者敞開心扉/彼此關(guān)愛,使社區(qū)成為開放/動(dòng)感與充溢溫情的溝通交流場(chǎng)所。融會(huì)貫穿,相互促進(jìn):將大型社區(qū)生活的大氣雄渾及片區(qū)住宅組團(tuán)的精致調(diào)和融會(huì)貫穿;使商業(yè)和住宅做到完美結(jié)合,相互促進(jìn)。關(guān)鍵詞:中心 開放 動(dòng)感 生長(zhǎng)性工程定位方向.構(gòu)成區(qū)域性的商業(yè)效力和小型的次級(jí)商圈 開放型 泛社區(qū) 商業(yè)系統(tǒng)時(shí)髦性文化性休閑性便利性區(qū)域商業(yè)中心市場(chǎng)定位及商業(yè)屬性.商業(yè)屬性的了解 現(xiàn)代商業(yè)文化與社區(qū)文化的結(jié)合 在社區(qū)文化的背景下發(fā)掘、推行以人為本調(diào)和的商業(yè)價(jià)值 時(shí)髦創(chuàng)新的體驗(yàn)與環(huán)境空間的相融 具有親和力、人情味的休閑體

8、驗(yàn)融入新生活方式 餐飲文化與潮流育樂的兼容 生活便利與高尚享用的商業(yè)平衡.整體定位及規(guī)劃建議 Chapter 2.定位原那么主題化、特征化、差別化前瞻性、可行性、與萬科城整體定位的一致性.樂活廣場(chǎng)社區(qū)迷他MALL休閑生活化 文娛體驗(yàn)化 購(gòu)物情景化 消費(fèi)環(huán)?；黝}概念定位.一種具有更強(qiáng)輻射力和聚集力和親和力的晉級(jí)版現(xiàn)代化城市社區(qū)MALL工程。我們將本工程定位為生長(zhǎng)型、人性化的片區(qū)型商業(yè)中心,是依托新常青板塊日益龐大且素質(zhì)較高的居住人口,構(gòu)成以社區(qū)生活為主導(dǎo)中心的休閑體驗(yàn)式新商圈方式，與武廣商圈等市級(jí)中心商圈構(gòu)成錯(cuò)位。經(jīng)過休閑體驗(yàn)式社區(qū)MALL的定位,起步于社區(qū)商業(yè)之上,以當(dāng)?shù)鼐幼∪丝跒橐劳?沖擊

9、片區(qū)零散低端的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，使本人形廢質(zhì)量、時(shí)髦、便利生活的商業(yè)中心焦點(diǎn)，建立新常青片區(qū)的以生活為主導(dǎo)的商業(yè)標(biāo)桿,推進(jìn)新常青片區(qū)的商業(yè)開展進(jìn)程,使工程成為片區(qū)商業(yè)開展的發(fā)動(dòng)機(jī),從而輻射到周邊其他居住片區(qū)。為今后【萬科城】隨片區(qū)的開展進(jìn)一步提升為次級(jí)商業(yè)中心預(yù)留開展空間。主題概念定位詮釋.【樂活廣場(chǎng)】主題精神倡導(dǎo)便利生活質(zhì)量生活繽紛生活 高興生活時(shí)髦生活.集休閑文娛、時(shí)髦購(gòu)物、特征餐飲、健身康體于一體的體驗(yàn)式生活空間。功能定位描畫.生活配套:必需首先思索工程小區(qū)內(nèi)居民的便利性日常生活配套,輔以康體休閑文娛配套。休閑需求:同時(shí)工程所處片區(qū)的其他住宅小區(qū)大多采用封鎖管理,限制了其商業(yè)配套的商業(yè)空間,片區(qū)

10、內(nèi)缺乏能滿足片區(qū)居住人口“吃購(gòu)康娛等多元化需求的商業(yè)設(shè)備,本工程較大體量的商業(yè)正可以彌補(bǔ)這一市場(chǎng)空白;體驗(yàn)趨勢(shì):體驗(yàn)式消費(fèi)的特點(diǎn)重在體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，所帶來的人氣是購(gòu)物消費(fèi)的重要支撐。社區(qū)商業(yè)采用摩爾方式的商業(yè)形狀，多種類、多樣化的店鋪組合與品牌配置，可以滿足社區(qū)居民的一站式便利購(gòu)物與消費(fèi)，讓社區(qū)居民在家門口享用與市中心同樣水準(zhǔn)的效力，也會(huì)改動(dòng)人們對(duì)社區(qū)商業(yè)就是低層次的覺得。功能定位根據(jù).休閑文娛類特征餐飲類35%25%時(shí)髦購(gòu)物類20%社區(qū)配套類20%功能配比建議.全時(shí)段全客層全覆蓋 中高檔為基調(diào)，提供完善的配套及特征效力主力客群以區(qū)域中高端人群為主運(yùn)營(yíng)檔次及客群定位.主推行語 樂活廣場(chǎng) 生

11、活為您而綻放，生活有您才精彩！.籠統(tǒng)定位 質(zhì)量生活標(biāo)桿 休閑嘉年華 時(shí)髦新天地 調(diào)性：時(shí)髦 精致 歡樂 質(zhì)量.業(yè)態(tài)規(guī)劃及落位建議規(guī)劃原那么：與主題關(guān)聯(lián)一致；垂直規(guī)劃 交叉生存同業(yè)差別 異業(yè)互補(bǔ)社區(qū)配套集中配置實(shí)踐執(zhí)行的可行性概念先行 適度超前主力店優(yōu)先落位 ，中心商家隨后. 健身康體+教育文化休閑餐飲+體驗(yàn)文娛+購(gòu)物一層商業(yè)二層商業(yè)三層商業(yè)LOFT高層住宅底層門廳地下車庫GARAGE屋頂綠化地下車庫社區(qū)生活配套特征餐飲+時(shí)髦簡(jiǎn)餐四層商業(yè)GARAGE影院工程剖面圖業(yè)態(tài)規(guī)劃及落位建議規(guī)劃方案：地上四層，地下二層合計(jì)6000040000 .工程外觀自創(chuàng).F1質(zhì)量生活街 藥妝超市/特征快餐/生活超市/

12、零食物語/ 生活超市/美容美發(fā)/潮流用品等.商業(yè)規(guī)劃:地上一層樓層：1F業(yè)態(tài)商業(yè)組合：社區(qū)生活配套，質(zhì)量生活商業(yè)街品牌專賣、品牌快餐、特征餐飲、鐘表眼鏡、鞋帽箱包、潮流淘鋪、美發(fā)美甲層高：5.4M1F.潮流時(shí)髦購(gòu)物.社區(qū)生活配套.屈臣氏以著重品質(zhì)、勇於創(chuàng)新見稱，透過旗下超過一千間分店出賣超過二萬五千種產(chǎn)品，包括藥物、化妝品和個(gè)人護(hù)理用品，以致時(shí)尚精品、糖果、心意卡和玩具等。目的商家代表屈臣氏所屬類別：安康生活類總部所在地：香港時(shí)髦指數(shù)： .F2自在味道坊特征飲食/時(shí)髦餐廳/主題餐廳/咖啡語茶簡(jiǎn)餐等.商業(yè)規(guī)劃：地上二層樓層：2F業(yè)態(tài)商業(yè)組合：休閑餐飲，咖啡簡(jiǎn)餐、概念餐廳、異域餐飲、大中型品牌餐飲

13、層高：5.4M2F.大型品牌餐飲.F3文娛新干線大食代/影院/電玩城/貝樂園/時(shí)髦廊等 .商業(yè)規(guī)劃：地上三層樓層： 3F業(yè)態(tài)商業(yè)組合：影視天空，美食廣場(chǎng)大型影院、玩具禮品、進(jìn)口食品、動(dòng)漫館層高：9M3F.新加坡投資商在 1997 在上海創(chuàng)建了“大食代這個(gè)美食廣場(chǎng)品牌?！按笫炒菄?guó)內(nèi)首家運(yùn)營(yíng)管理主題美食廣場(chǎng)的公司之一，將多種國(guó)際風(fēng)味與本地特征菜式會(huì)聚一堂，并有效結(jié)合中外餐飲人才，將美食廣場(chǎng)的管理做到既國(guó)際化又外鄉(xiāng)化，博得了國(guó)內(nèi)外開展商、業(yè)主、餐飲運(yùn)營(yíng)者及寬廣顧客的青睞與贊賞。目的商家代表大食代所屬類別：美食廣場(chǎng)類總部所在地：上海時(shí)髦指數(shù)： .是新穎的、安康的“水果主題餐廳。 Fruity Mix

14、水果撈的食品源自新加坡、港、臺(tái)、日本等水果盛產(chǎn)的地方。水果天天新穎配送、現(xiàn)切現(xiàn)做、營(yíng)養(yǎng)成份豐富、外型顏色奪目，是品牌的意義 目的商家代表水果撈所屬類別：休閑餐飲類總部所在地：臺(tái)灣時(shí)髦指數(shù)： .F4安康生活館健身俱樂部/素質(zhì)教育機(jī)構(gòu)/康體SPA等 .商業(yè)規(guī)劃:地上四層樓層： 4F業(yè)態(tài)商業(yè)組合：文教康體健身會(huì)所、文化廣場(chǎng)、教育培訓(xùn)、美容spa層高：4.5M4F.康體保健.運(yùn)動(dòng)健身.租售戰(zhàn)略建議 Chapter 3.工程勝利的前提一致規(guī)劃一致管理一致招商一致運(yùn)營(yíng).產(chǎn)權(quán)、運(yùn)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)的三權(quán)分別必需持有部分優(yōu)良物業(yè)，才是工程繼續(xù)開展的驅(qū)動(dòng)力主力店與中心商家的引入，是工程勝利的關(guān)鍵要素商業(yè)板塊與住宅板塊

15、的關(guān)系與互動(dòng)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、投資者的利益平衡關(guān)聯(lián)思索要點(diǎn).社區(qū)商業(yè)作為企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)只租不售，不僅可以保證社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)開展，對(duì)提升企業(yè)品牌和工程口碑具有不可低估的效果。完好的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)控制，帶動(dòng)的不僅僅是工程首期商鋪的銷售或租金上揚(yáng)，更為大盤開發(fā)的二期、三期以及企業(yè)開發(fā)的其它工程社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與招商的順利進(jìn)展打下根底，同時(shí)對(duì)住宅銷售有非常好的互動(dòng)促進(jìn)作用。還能為企業(yè)帶來不斷增值、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。優(yōu)先方案：放水養(yǎng)魚 只租不售 長(zhǎng)期持有增值.備選方案：部分出賣比例不超越50%，純投資控制在20%左右先租后售以租代售以租帶售整租整售.可售部分非售部分可售面積= 11500 ，占比為 健身康體+教育文化休閑餐飲+體驗(yàn)文娛+購(gòu)物一層商業(yè)二層商業(yè)三層商業(yè)LOFT高層住宅底層門廳地下車庫GARAGE屋頂綠化地下車庫社區(qū)生活配套特征餐飲+時(shí)髦簡(jiǎn)餐四層商業(yè)GA