房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風(fēng)險(xiǎn)防范（21頁）

1、Mobile Research Activites of ETRI房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風(fēng)險(xiǎn)防范中國建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師網(wǎng)中國房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)網(wǎng)主講人：董振武 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范實(shí)戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范二商品房銷售的幾種模式比較分析一目 錄開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范三商品房銷售物業(yè)階段典型案例匯總四開發(fā)商自產(chǎn) 自銷模式開發(fā)商與代理商協(xié)同銷售模式代理商獨(dú)家代理銷售模式代理商聯(lián)合代理銷售模式【一】商品房銷售的幾種模式比較分析商品房銷售的幾種模式與利弊分析1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范3

2、、商品房包銷行為的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范9、商品房銷售中其它熱點(diǎn)問題法律分析6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范7、商品房銷售常見的幾類糾紛及對(duì)策8、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對(duì)業(yè)主群體訴訟【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范 1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范銷售代理與開發(fā)商的法律關(guān)系開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)銷售代理風(fēng)險(xiǎn)“合同法律關(guān)系” or“委托代理銷售的合同法律關(guān)系” 1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)?！径可唐贩夸N售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范 2、商品房銷售廣告與宣傳資

3、料的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范商品房環(huán)境方面的宣傳商品房使用功能廣告表明提供優(yōu)惠或附送禮品和其他法律禁止用語的廣告表明商品房證號(hào)、面積、價(jià)格等方面的廣告。商品房銷售廣告與宣傳資料存在的問題如何防范？【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范2345包銷人主體資格的法律效力包銷人在開發(fā)商與買受人的買賣合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包銷人的售房宣傳廣告引起糾紛，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任包銷人不按包銷合同約定價(jià)格銷售商品房，是否承擔(dān)違約責(zé)任將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷人的損失（1）若開發(fā)商違約，由其承擔(dān)全部責(zé)任。（2）若開發(fā)商違約，由包銷人承擔(dān)責(zé)任。（3）若開發(fā)商違約，由開發(fā)商與包銷人共同承擔(dān)責(zé)任。（1）

4、開發(fā)商以高于包銷人與買受人約定的銷售價(jià)格將商品房售出（2）開發(fā)商以低于包銷人與買受人達(dá)成的價(jià)格將商品房出售16商品房包銷中的稅金問題常見的幾種包銷合同糾紛法律風(fēng)險(xiǎn)分析（1）開發(fā)商與包銷人對(duì)外銷售的稅金承擔(dān)問題（2）開發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問題 3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)售許可證風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防預(yù)售登記備案風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 預(yù) 防在按揭中，開發(fā)商很容易由于銀行的下列行為導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，主要包括：銀行逾期放款或未按購房人要求放款。銀行的上

5、述行為有可能影響整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。 與購房人有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)按揭中的購房人與開發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個(gè)人的情況千差萬別，其中的風(fēng)險(xiǎn)隱患表現(xiàn)在： 購房人的騙貸行為。 購房人逾期還款。 拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。 預(yù) 防【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范 售后包租存在的問題法 律 問 題金 融 問 題從金融層面來講，售后包租就是將不動(dòng)產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品 。一些搞不好的售后返租項(xiàng)目實(shí)際就是非法集資行為。 從法律層面來講，根據(jù)建設(shè)部2001年6月1日實(shí)行的商品房銷售管理辦法第11條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。即便是現(xiàn)房，“售后包租”雖

6、不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。即便開發(fā)商承諾承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如果開發(fā)商破產(chǎn)，房租則成為空中樓閣，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)被投資者承擔(dān)。6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及防范【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范7、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對(duì)業(yè)主群體訴訟 房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性和房屋商品的特殊性決定了爭議或訴訟的不可避免性，而且爭議或訴訟往往是群體性的,那么面對(duì)如此棘手的問題開發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)及預(yù)防呢？ 交房階段引發(fā)爭議或訴訟之應(yīng)對(duì)方略規(guī)劃變更問題引發(fā)群體爭議或訴訟之應(yīng)對(duì)方略回遷項(xiàng)目房屋質(zhì)量問題引發(fā)群體爭議或訴訟之應(yīng)對(duì)方略 【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范8、商品房銷售中其它熱點(diǎn)問題法律分析商品房住宅的配套公建設(shè)施的移交與

7、歸屬 交付的商品房不符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或合同約定問題分析商品房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費(fèi)及爭議處理層高、日照、采光、層次、發(fā)射塔、變壓器、電纜等其它相鄰權(quán)糾紛已過保修期的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題的承擔(dān)責(zé)任陽臺(tái)面積計(jì)算公寓式酒店、單身公寓等買賣的法律問題 屋頂平臺(tái)買賣的效力贈(zèng)送草坪或花園的法律效力車庫的銷售法律效力【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范1、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的法律關(guān)系2、如何做到開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主“三方共贏”3、房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合與配合4、開發(fā)商全委及自建物業(yè)公司的利弊分析6、物業(yè)管理十大困局7、其他物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問題5、成立業(yè)主委員會(huì)的利弊【三】開發(fā)商、建

8、筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范開發(fā)商與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系 前期介入階段 委托與受托關(guān)系 前期物業(yè)階段 委托管理物業(yè)的合同關(guān)系 物業(yè)管理階段 基本不存在法律關(guān)系1、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的法律關(guān)系物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系委托與受托的法律關(guān)系【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范 物業(yè)公司轉(zhuǎn)變角色，由管理者變?yōu)榉?wù)者重視管理規(guī)約制定，以及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂 應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)物業(yè)建管分離12、如何達(dá)到開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方共贏23【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范3、房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合與配合 房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合【三】開發(fā)商、建筑商

9、、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范 房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的配合財(cái)務(wù)投入財(cái)務(wù)收益溝通協(xié)調(diào)資源支持人員素質(zhì)內(nèi)部管理水平接管項(xiàng)目對(duì)立核算業(yè)主服務(wù)品牌建設(shè)后續(xù)發(fā)展 4全委與自建的利弊比較【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范有利于樹立良好的品牌形象對(duì)物業(yè)管理有協(xié)助作用有利于杜絕違規(guī)操作有利于開展對(duì)業(yè)主的工作樹立了一個(gè)強(qiáng)大的對(duì)抗對(duì)象一些內(nèi)部操作程序會(huì)受制約 5、成立業(yè)主委員會(huì)的利弊 “難產(chǎn)”的業(yè)委會(huì) 炒“舊管家”要慎行 模糊的車庫產(chǎn)權(quán) 自建、自管的是與非 服務(wù)質(zhì)量難公斷 “事實(shí)服務(wù)”怎界定 業(yè)主隱私權(quán)的邊界 “保安”保什么 物業(yè)管理的

10、十大困局 艱難的物業(yè)收費(fèi) 尷尬的自我管理 6、物業(yè)管理十大困局【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范7、其他物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問題現(xiàn)行法律對(duì)物業(yè)公司起訴業(yè)主有哪些限制性條件？物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)？業(yè)主委員會(huì)是否具有起訴開發(fā)商或物業(yè)公司的主體資格？ 物業(yè)管理合同糾紛是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法？依法催繳物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)否注意訴訟時(shí)效？物業(yè)管理公司幫助業(yè)主更換維修物件，出現(xiàn)質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司是否應(yīng)賠償業(yè)主？業(yè)主委員會(huì)經(jīng)選舉產(chǎn)生但尚未進(jìn)行登記備案，其與物業(yè)管理公司簽訂的合同能否作為收 取物業(yè)費(fèi)的依據(jù)？業(yè)主擅自在建筑物的頂層建設(shè)輕體房是否違反物業(yè)管理制度？物業(yè)交接難在何處？【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險(xiǎn)防范案例一：配套設(shè)施、座落、位置與廣告宣傳、合同約定不符 案例二：房屋面積差異大