同策_(dá)大型商業(yè)項(xiàng)目前期分析思路總結(jié)_46PPT

1、大型商業(yè)前期分析思路總結(jié)研發(fā)與咨詢中心2010.09.0730萬以上市級(jí)中心商業(yè)區(qū)10萬左右區(qū)域性商業(yè)區(qū)日人流量25萬以上日人流量50萬以上城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地、公共交通集散地周邊Part 1 地塊分析客流規(guī)律商業(yè)環(huán)境交通狀況地形特點(diǎn)Part 2Part 3“天時(shí)”、“地利”、“人和”都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營 “地利”是一個(gè)非常重要的因素，店址選擇適當(dāng)，占有“地利”之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益 天時(shí)地利人和地形特點(diǎn)地形特點(diǎn)地理位置宗地所處區(qū)縣、板塊等項(xiàng)目信息占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、建筑密度交通狀況商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的

2、實(shí)質(zhì)是：所有販物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。 對(duì)路狀、車道數(shù)、是否主干道、擁堵情況等情況描述商業(yè)環(huán)境本案周邊商業(yè)商業(yè)環(huán)境周邊住宅總體情況（樣表）商業(yè)環(huán)境周邊商業(yè)總體情況（樣表）商業(yè)環(huán)境潛在商業(yè)供應(yīng)量分析（樣表）商業(yè)環(huán)境區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)租金、體量分析市調(diào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)租金分析案例區(qū)域租金主要集中在。租金支付方式與入住率。項(xiàng)目面積（平米）租金支付方式租金入駐率長江市場(chǎng)園區(qū)102自用半年2298%明珠廣場(chǎng)280一季度3295%金鴻新城80半年2180%福海新城217一年37100%源豐商廈70一年5090%中南廣場(chǎng)82自用3595%商業(yè)環(huán)境九華商業(yè)世園國際融匯錦江東方海倫平均租金區(qū)間 (元/

3、天/m2）16平均售價(jià)區(qū)間 (元/m2）5-62-330000以上10000以上6000以上城市核心商圈商務(wù)氛圍濃；交通便利，人流量大；經(jīng)營定位高周邊物業(yè)價(jià)值高物業(yè)檔次位于或緊鄰城市核心區(qū)有成為區(qū)域商業(yè)中心的潛力；有資源優(yōu)勢(shì)經(jīng)營定位較高離城市核心商圈有一定距離區(qū)域不夠成熟經(jīng)營定位較低消費(fèi)的客戶全體比較單一在售商業(yè)分類客流規(guī)律從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益客流規(guī)律增加原有道路路對(duì)地塊的SWOT分析地塊所處城市或區(qū)域規(guī)劃及政策對(duì)地塊未來發(fā)展可能帶來的影響因素距離城市中心距離交通便捷程度周邊商業(yè)氛圍及競爭情況周邊是否規(guī)劃建有大

4、量的住宅項(xiàng)目，決定著能否為未來商業(yè)的發(fā)展奠 定良好的基礎(chǔ)周邊社區(qū)居民消費(fèi)能力環(huán)境狀況（污染以及自然景觀資源等）規(guī)模場(chǎng)地平整狀況減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)案例介紹占地面積約5萬平方米，總建筑面積約為25萬平方米15幢高3-19層錯(cuò)落有致的建筑，11個(gè)大小廣場(chǎng)，2公里商業(yè)步行街。8個(gè)主要功能-酒店/公寓式酒店；辦公樓；SOHU式商住樓；百貨 零售；餐飲；娛樂；文化/教育；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等大寧國際地理位置：位于上海市浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界交通狀況：位處內(nèi)環(huán)和中環(huán)路網(wǎng)立交之間，項(xiàng)目距離地鐵一號(hào)線延長路站只有80米，離人民廣場(chǎng)僅有五個(gè)地鐵站商業(yè)環(huán)

5、境：離外灘和南京路及淮海路中心商務(wù)區(qū)只8-10分鐘車程。但是周邊沒有大型配套商業(yè)設(shè)施，僅僅有一些沿街商鋪和小型超市客流規(guī)律：多元化案例介紹案例介紹在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動(dòng)地引尋客流，制造客流量，從而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。Part 2 定位分析設(shè)計(jì)分析業(yè)態(tài)分析商圈客層分析價(jià)格分析Part 3Part 1商圈客層分析在經(jīng)營計(jì)劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經(jīng)營計(jì)劃的貫徹，使實(shí)際來客數(shù)有多少，有多少提袋率、客單量多少這些量化的指標(biāo)與經(jīng)營績效間產(chǎn)生指標(biāo)性的關(guān)聯(lián)。 商圈客層分析普通客戶高端客戶中端客戶商圈客層分析是直接切入消費(fèi)對(duì)象，可為直接有效客層提

6、供適當(dāng)?shù)姆?wù)提袋率 = 成交次數(shù) / 到店的總訪客 * 100% 50%18%30%業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)定位需提升商業(yè)品質(zhì)，拉動(dòng)商業(yè)價(jià)值商業(yè)業(yè)態(tài)定位需充分考慮到本區(qū)域居民的生活需求設(shè)計(jì)分析環(huán)境細(xì)節(jié)1.做一些以裝飾為目的的設(shè)計(jì)，使該地區(qū)的地價(jià)得以創(chuàng)造性提高，能有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力及優(yōu)美的環(huán)境 2.招牌一方面必須注意于建筑及環(huán)境的和諧關(guān)系，另一方面又要顧及易于識(shí)別的要求，因而也會(huì)具有裝飾性的風(fēng)格 設(shè)計(jì)分析戶外休息1.戶外休息區(qū)設(shè)計(jì)得距離合適，其所需的尺度是造成消費(fèi)者到達(dá)Mall的時(shí)間問題2.如果不小心處理這一區(qū)域，則可能損失一個(gè)會(huì)引人注意的中心設(shè)計(jì)分析創(chuàng)造附加的營業(yè)面積創(chuàng)造賣場(chǎng)經(jīng)營效益，從開發(fā)經(jīng)營者分析，

7、亦可采取創(chuàng)造附加的經(jīng)營面積著手 設(shè)計(jì)分析創(chuàng)造附加的營業(yè)面積中庭展示不但可創(chuàng)造附加的營業(yè)面積，亦可以創(chuàng)造更高集客效果墻面廣告這些廣告效果隨著賣場(chǎng)集客量創(chuàng)造效果 活動(dòng)造型銷售點(diǎn)可配合作節(jié)度性商品的銷售定價(jià)分析定價(jià)方法：市場(chǎng)比較法推算租金收益租金還原法推算單價(jià)定價(jià)分析1、收集交易實(shí)例； 2、選取可比實(shí)例； 3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 4、進(jìn)行交易情況修正； 5、進(jìn)行交易日期修正； 6、進(jìn)行區(qū)域因素修正； 7、進(jìn)行個(gè)別因素修正； 8、進(jìn)行容積率和土地使用年期修正； 9、求出比準(zhǔn)價(jià)格； 10、對(duì)若干個(gè)比較實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，用統(tǒng) 計(jì)學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。差較差一般較好好0.80.911.11.2評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

8、:以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)，對(duì)每個(gè)影響因子進(jìn)行評(píng)價(jià)打分運(yùn)用類比、可比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值評(píng)估法綜合計(jì)算定價(jià)分析年租金根據(jù)市場(chǎng)比較法測(cè)算出項(xiàng)目的租金水平出租率項(xiàng)目的平均出租水平，為經(jīng)驗(yàn)值回報(bào)率商業(yè)項(xiàng)目初始回報(bào)率為投資人在項(xiàng)目初期可以接受的投資回報(bào)水平。X售價(jià)本產(chǎn)品租金可比案例租金修正系數(shù)N(可比樓盤數(shù))運(yùn)用單位租金、單價(jià)的關(guān)系，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)行情判斷價(jià)格實(shí)現(xiàn)的可能性案例介紹港匯廣場(chǎng)是一個(gè)大型綜合性項(xiàng)目。它坐落于華山路、虹橋路側(cè)交界處、地鐵一號(hào)線徐家匯站上蓋，俯瞰上海徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，總面積40余萬平方米。港匯廣場(chǎng)案例介紹商圈客層：定位在中高端客層業(yè)態(tài)：統(tǒng)合商業(yè)貿(mào)易、現(xiàn)代化寫字樓、商務(wù)套間及住宅三大功能，三位一體建筑

9、設(shè)計(jì)：裝飾風(fēng)格時(shí)尚前衛(wèi)，輝煌高雅，吸引大量國際國內(nèi)頂級(jí)品牌入駐設(shè)立大陸旗艦店、專買店案例介紹商場(chǎng)內(nèi)分為7個(gè)營業(yè)層面，地上六層和地下一層。商鋪營業(yè)面積7萬余平方米，其余均為公共活動(dòng)區(qū)域，各層營業(yè)大廳均按用戶及市場(chǎng)需求靈活間隔，形成多元化的專賣店、精品店。中庭兩翼跨越整個(gè)商場(chǎng)的玻璃采光頂，使得中庭及各樓層周圍，均可利用天然光源，顧客身處其中，猶如閑庭信步，總有明麗輕松之感，盡享購物休閑意趣。Part 1Part 2Part 3 經(jīng)營計(jì)劃研究經(jīng)營特色經(jīng)營業(yè)態(tài)形式分析交通改善謀者于事前計(jì)劃，并運(yùn)用投資估價(jià)技術(shù)作為投資可行性評(píng)估。 形式分析整合需求 購物中心多功能的經(jīng)營計(jì)劃，試圖給予消費(fèi)者全方位需求的滿

10、足扮演社區(qū)必要設(shè)施角色形式分析近年來購物中心的角色功能逐漸步入社區(qū)機(jī)能化，成為必要的公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營業(yè)績集客力 賣場(chǎng)吸引顧客能力必須努力營造形象經(jīng)營業(yè)績創(chuàng)造商機(jī)提供-促進(jìn)-提升經(jīng)營特色“融合于角色功能并隱藏于日常的營運(yùn)之中” 因此購物中心，應(yīng)為發(fā)展服務(wù)客層、注意社區(qū)的貢獻(xiàn)，以產(chǎn)生經(jīng)營效益的特色交通改善道路由于大型購物中心的開發(fā)將吸引大量消費(fèi)者，因此無可避免地將造成周邊道路的交通量增加路口標(biāo)志、信號(hào) 購物中心進(jìn)出干道 行人干擾交通改善停車問題大型購物中心吸引大量的小汽車及機(jī)車來往，造成停車問題法定停車位數(shù)應(yīng)為停車位數(shù)的下限值 出入口的設(shè)計(jì)、收費(fèi)方式、停車場(chǎng)距大型販物中心的距離等，均可決停車問題 案例介紹建筑面積：11萬區(qū)位：聯(lián)洋社區(qū)芳甸路、丁香路口交通：地鐵2號(hào)線科技館站業(yè)態(tài)：大型超市、主題商場(chǎng)、精品購物、休閑娛樂、藝術(shù)中心等多業(yè)態(tài)設(shè)置大拇指廣場(chǎng)案例介紹形式分析：有人把它的起死回生更多的歸因于業(yè)態(tài)的調(diào)整。對(duì)于聯(lián)洋這樣一個(gè)白領(lǐng)和外籍人士居多的住宅區(qū)域，夜間的營業(yè)和中高檔的消費(fèi)服務(wù)是必不可少的，然而在大拇指廣場(chǎng)缺少相應(yīng)的業(yè)態(tài)支持。再增加了美食，娛樂等設(shè)施的配套，現(xiàn)在的大拇指廣場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)以餐飲為主打，零售為輔助的綜合性商業(yè)廣場(chǎng)。案例介紹經(jīng)營特色：項(xiàng)目以塊狀規(guī)劃，將多個(gè)主題業(yè)態(tài)與主題