購(gòu)物中心業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃

1、購(gòu)物中心業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃中國(guó)的零售市場(chǎng)很早就已是國(guó)外零售企業(yè)垂涎的對(duì)象。但由于政策的限制，國(guó)外企業(yè)沒(méi)有大規(guī)模地進(jìn)人中國(guó)市場(chǎng)。隨著中國(guó)加入WT0，零售市場(chǎng)越來(lái)越不能靠政策保護(hù)而生存了。中國(guó)零售企業(yè)規(guī)模弱小、管理不善以及業(yè)態(tài)定位不當(dāng)?shù)?，都越?lái)越成為發(fā)展的瓶頸。在這些問(wèn)題中，我認(rèn)為作企業(yè)戰(zhàn)略選擇的業(yè)態(tài)定位是對(duì)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要的事情。一個(gè)可以觀察到的現(xiàn)象是，許多人看到大賣場(chǎng)誘人的市場(chǎng)潛力，紛紛投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)。我擔(dān)心的是，他們忘記了中國(guó)百貨業(yè)的教訓(xùn)。在有潛力的市場(chǎng)面前，一窩蜂盲目地?fù)屖袌?chǎng)，而不是進(jìn)行理智的分析，最后的結(jié)果將是市場(chǎng)飽和、惡性競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)效益持續(xù)下滑。零售行業(yè)的業(yè)態(tài)有許多種，從國(guó)際的視

2、野來(lái)看，包括百貨、超市、大賣場(chǎng)、便利店、品類殺手以及目前尚未進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的折扣店等。每個(gè)業(yè)態(tài)都是一個(gè)特定的細(xì)分市場(chǎng)，它們分別針對(duì)著不同的目標(biāo)消費(fèi)群體。其中，超市以滿足日常消費(fèi)為主，便利店滿足的是消費(fèi)者緊急購(gòu)買的需要，大賣場(chǎng)以一站式購(gòu)物的方式滿足現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)和快捷的追求，低價(jià)格的商品。由于各個(gè)業(yè)態(tài)針對(duì)的消費(fèi)者需求不同，因而企業(yè)在進(jìn)入零售市場(chǎng)之前，首先要回答的問(wèn)題是進(jìn)入哪一個(gè)業(yè)態(tài)。超市、大賣場(chǎng)和便利店在中國(guó)都處于高速發(fā)展的市場(chǎng)成長(zhǎng)階段，大賣場(chǎng)更表現(xiàn)出巨大的市場(chǎng)空間。然而，在進(jìn)行業(yè)態(tài)戰(zhàn)略選擇時(shí)，我們不僅需要考察業(yè)態(tài)的市場(chǎng)發(fā)展空間和眼前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，還需要綜合考慮未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3、以某些大城市為例，如果僅從目前的市場(chǎng)空間及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)非常具有吸引力。但是如果將眼光放遠(yuǎn)到未來(lái)的35年，可以發(fā)現(xiàn)，未來(lái)在大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從量還是質(zhì)上，都將比目前激烈得多。一方面，大量的潛在進(jìn)入者將在今后幾年進(jìn)入，另一方面，大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)參與者中，世界頂級(jí)零售商占50以上；同時(shí)，從經(jīng)營(yíng)模式的角度，盡管大賣場(chǎng)能夠較快達(dá)到保本點(diǎn)，但它投資大，對(duì)單店的管理要求很高，信息系統(tǒng)和采購(gòu)系統(tǒng)復(fù)雜，存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)；另外，從競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的角度來(lái)看，內(nèi)資企業(yè)在人才資源、物流和采購(gòu)技術(shù)以及信息系統(tǒng)方面，都與外資企業(yè)有較大的差距。在這樣一種情況下，如果內(nèi)資企業(yè)僅從誘人的市場(chǎng)空間一個(gè)角度出發(fā)選擇大賣

4、場(chǎng)業(yè)態(tài)，中國(guó)大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)的發(fā)展將可能重蹈百貨業(yè)的覆轍。選擇業(yè)態(tài)另外一個(gè)需要回答的問(wèn)題是，選擇單一業(yè)態(tài)還是進(jìn)入多業(yè)態(tài)。中國(guó)企業(yè)通常認(rèn)為多業(yè)態(tài)進(jìn)入能夠把握好每 一個(gè)機(jī)會(huì)，但實(shí)際的可能是由于資源分散而在每一個(gè)業(yè)態(tài)上都無(wú)法與人競(jìng)爭(zhēng)?？v觀國(guó)際零售企業(yè)的發(fā)展歷程，它們都是從經(jīng)營(yíng)單一業(yè)態(tài)開始，在建立起核心競(jìng)爭(zhēng)能力后，才逐步進(jìn)行地域擴(kuò)張和多元化發(fā)展的。德國(guó)的ALDI就是這樣一家企業(yè)。它自1945年開始經(jīng)營(yíng)折扣店，在50年的發(fā)展中始終專一經(jīng)營(yíng)單一業(yè)態(tài)，目前已位居世界零售企業(yè)排行榜第13名，而它的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于多元業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的世界排行第7名的德國(guó)零售企業(yè)REWE。通過(guò)單一業(yè)態(tài)從而優(yōu)化企業(yè)核心業(yè)務(wù)是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，不僅地

5、域擴(kuò)張來(lái)源于企業(yè)核心業(yè)務(wù)的復(fù)制，而且業(yè)態(tài)多元化同樣需要核心競(jìng)爭(zhēng)能力及其成功經(jīng)驗(yàn)的支撐和應(yīng)用。如果沒(méi)有卓越的核心業(yè)務(wù)，擴(kuò)張和多元化往往不能為企業(yè)產(chǎn)生效益，反而會(huì)增大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段的中國(guó)市場(chǎng)，許多企業(yè)為了獲得市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有先從規(guī)模和擴(kuò)張人手，而忽視核心業(yè)務(wù)的建立和優(yōu)化。速度雖然是企業(yè)制勝的關(guān)鍵因素之一，然而如果沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力的支撐，企業(yè) 無(wú)法在后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)中最終取勝。用我的同事羅蘭貝格的零售業(yè)專家王敬的話說(shuō)： “零售行業(yè)是沒(méi)有辦法投機(jī)的行業(yè)。”因而，專心致力于單一業(yè)態(tài)，不斷優(yōu)化核心業(yè)務(wù)是企業(yè)通向商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的第一步。最適合經(jīng)營(yíng)業(yè)種面積規(guī)模建議市場(chǎng)調(diào)查所試算的初步營(yíng)業(yè)收入配比是本調(diào)

6、查借以推估購(gòu)物中心最佳經(jīng)營(yíng)面積規(guī)模的基礎(chǔ)，然而主題定位、專家意見及未來(lái)購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)也是影響購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)面積的重要因素，為使推估的結(jié)果更加合理及周全，因此最適合經(jīng)營(yíng)業(yè)種面積的調(diào)整系綜合考慮上述四項(xiàng)因素而得。以下將有關(guān)初步經(jīng)營(yíng)業(yè)種試算的推估方式詳述如下：(一)營(yíng)業(yè)收入配比將消費(fèi)者最常去消費(fèi)場(chǎng)所金額比例、消費(fèi)者希望增加場(chǎng)所金額比例及商圈各業(yè)種營(yíng)業(yè)額的比例加總后除以3而得。(二)購(gòu)物中心開業(yè)年度業(yè)種營(yíng)業(yè)收入分配將購(gòu)物中心開業(yè)年度購(gòu)物中心的預(yù)測(cè)占有率乘以購(gòu)物中心開業(yè)年度商圈市場(chǎng)潛力，可得購(gòu)物中心開業(yè)年度購(gòu)物中心 的營(yíng)業(yè)收入額，再將營(yíng)業(yè)收入額分別乘以各業(yè)種的營(yíng)業(yè)收入配比，即可得出購(gòu)物中心開業(yè)年度各業(yè)種

7、的營(yíng)業(yè)收入。(三)調(diào)查年度平均月績(jī)效本調(diào)查將引用業(yè)種業(yè)態(tài)調(diào)查中的各業(yè)種的月績(jī)效作為未來(lái)推估購(gòu)物中心開業(yè)年度年績(jī)效的基礎(chǔ)。(四)購(gòu)物中心開業(yè)年度年績(jī)效各業(yè)種購(gòu)物中心開業(yè)年度年績(jī)效：各業(yè)種調(diào)查年度月績(jī)效X(調(diào)查年度購(gòu)物中心開業(yè)年度市場(chǎng)潛力平均增長(zhǎng)率)X 12(五)經(jīng)營(yíng)面積將購(gòu)物中心開業(yè)年度各業(yè)種的營(yíng)業(yè)收入額除以開業(yè)年度各業(yè)種的年績(jī)效即得經(jīng)營(yíng)面積，此經(jīng)營(yíng)面積是由市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果計(jì)算得出的。(六)購(gòu)物中心建議面積商場(chǎng)建議面積系經(jīng)過(guò)考慮市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果、主題定位、專家意見以及考慮商場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)后，調(diào)整而得的最適合經(jīng)營(yíng)面積規(guī)模。初步經(jīng)營(yíng)業(yè)種比例試算如何將各式零售專門商店、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)及大型主力商店等業(yè)種之間在

8、總樓地板面積上所占的比例取得平衡，是決定購(gòu)物中心是否成功的重要因素，也是確立該商場(chǎng)營(yíng)業(yè)績(jī)效的關(guān)鍵。初步規(guī)劃業(yè)種營(yíng)業(yè)收入配比是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查(供給面及需求面)所試算出來(lái)的結(jié)果，其配置方式是根據(jù)購(gòu)物中心的第一、第二及第三商圈內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)商圈所進(jìn)行的商圈普查(供給面)，及購(gòu)物中心內(nèi)各商圈的消費(fèi)者消費(fèi)特性調(diào)查結(jié)果(需求面)綜合而得出，其作業(yè)方式將分述如下。(1)以商圈加權(quán)人口數(shù)乘以消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果中的各類業(yè)種的消費(fèi)比例、每人每月平均消費(fèi)次數(shù)及每人每次平均消費(fèi)金額，可得各類業(yè)種商圈可能消費(fèi)者的每月消費(fèi)總額比例，同理計(jì)算出消費(fèi)者最希望增加的場(chǎng)所比例。(2)供給面商圈各業(yè)種營(yíng)業(yè)額的比例，與需求面的消費(fèi)者最常去的

9、業(yè)種的消費(fèi)比例，再加上消費(fèi)者最希望增加業(yè)種的消費(fèi)金額的比例，三項(xiàng)比例平均之后，得出購(gòu)物中心業(yè)種發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。最適合業(yè)種營(yíng)業(yè)分配比例：(最常去消費(fèi)場(chǎng)所金額比例+希望增加場(chǎng)所金額比例+商圈各業(yè)種營(yíng)業(yè)額的比例)3。初步經(jīng)營(yíng)業(yè)種的評(píng)選購(gòu)物中心的店面配置及預(yù)期招租的業(yè)種規(guī)劃，一般而言包括大型商店、專業(yè)賣場(chǎng)及小型商店。大型商店主要為百貨公司，主要提供中高水平的百貨商品以滿足多層需求；專業(yè)賣場(chǎng)則包括家具、家電、信息產(chǎn)品及玩具等大型專業(yè)賣場(chǎng)，提供專業(yè)性的服務(wù)；至于小型商店即泛指商場(chǎng)內(nèi)所有的百貨商店，服務(wù)類、文教類、娛樂(lè)類、餐飲類等商業(yè)單位所提供的服務(wù)。大型商店及專業(yè)賣場(chǎng)多為著名的大店，在商場(chǎng)中占

10、用較大營(yíng)業(yè)面積，主題商店的確定可能因其已有的商譽(yù)，吸引了其他同樣具有優(yōu)良商譽(yù)的一般租戶參加商場(chǎng)作為衛(wèi)星租戶，進(jìn)而可以確定商場(chǎng)的良好形象。購(gòu)物中心的業(yè)種、業(yè)態(tài)的組合應(yīng)力求互補(bǔ)效果。整體規(guī)劃上，經(jīng)過(guò)“業(yè)種選擇”、 “業(yè)態(tài)掌握”、 “功能提供”與 “規(guī)模設(shè)定”等方面做各種組合，以顯現(xiàn)整個(gè)購(gòu)物中心的風(fēng)格。購(gòu)物中心由于可以結(jié)合消費(fèi)、休閑、文化等多元化功能，并且滿足人們一次購(gòu)足的需求，故整體商場(chǎng)規(guī)劃應(yīng)該是多目標(biāo)、多功能的綜合性經(jīng)營(yíng)形態(tài)的現(xiàn)代化購(gòu)物中心。購(gòu)物中心初步經(jīng)營(yíng)業(yè)種的評(píng)選依據(jù)有：(一)供給面調(diào)查根據(jù)購(gòu)物中心所在基地第一、第二及第三商圈的業(yè)種業(yè)態(tài)普查結(jié)果，篩選出商業(yè)功能較強(qiáng)的業(yè)種，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)

11、種。(二)需求面調(diào)查根據(jù)第一、第二及第三商圈消費(fèi)者意見調(diào)查結(jié)果，歸納各客層的特性、消費(fèi)習(xí)性及潛力后，評(píng)選集客力強(qiáng)且具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)種組合。(三)參考海外購(gòu)物中心商場(chǎng)租戶選擇的經(jīng)驗(yàn)通過(guò)上述方式評(píng)選本案的最佳經(jīng)營(yíng)業(yè)種，并配合租賃管理，使店鋪均能在有效的經(jīng)營(yíng)管理制度下運(yùn)作，而購(gòu)物者增加停留時(shí)間，獲得更大的滿足感，達(dá)到績(jī)效相互補(bǔ)充的功能。購(gòu)物中心潛在合作廠商需求分析(1)租店戶組合 傳統(tǒng)購(gòu)物中心主力商店的設(shè)置多以百貨公司及超市店為主要考慮，只有超市可能考慮郊區(qū)型的購(gòu)物中心。主力商店外，還可搭配多廳式電影城、電動(dòng)親子游樂(lè)場(chǎng)、主題餐廳及專賣店等次主力商店，如電子電器用品及家具專賣店等不同取向的商店，以多樣

12、化及專業(yè)化吸引各類需求的消費(fèi)者，其商店業(yè)種的配置考慮并非商店規(guī)模大小，而以消費(fèi)者的生活及購(gòu)物習(xí)慣為取向。此外，由于多元化休閑購(gòu)物中心的消費(fèi)群以家庭式消費(fèi)群為主，因此，書店、CD、計(jì)算機(jī)、錄像帶出租等均是可以附帶引入的業(yè)種。此外，也可考慮設(shè)置本土化中式餐廳，成為都會(huì)型的喜慶宴會(huì)中心，同時(shí)可以吸引購(gòu)物人潮。(2)建筑設(shè)計(jì)購(gòu)物中心在考慮基地位置及環(huán)境條件后，應(yīng)決定建筑外觀呈現(xiàn)形態(tài)。為引進(jìn)高知名度的主題商店加入營(yíng)運(yùn)的行列，通常在建筑規(guī)劃上都由主力店自行提出規(guī)劃要求，而購(gòu)物中心是借主力店知名度及集客力達(dá)到綜效發(fā)揮的功能，一般而言在建筑規(guī)劃上將會(huì)配合主力店的要求。(3)租金策略租金是購(gòu)物中心主要的收入來(lái)源

13、，一般而言，制定租金策略時(shí)多從幾個(gè)方面來(lái)考慮，如商品業(yè)種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。不同業(yè)種所采用的租賃方式各有差異，一般而言，電影院、其他餐飲食品類、其他休閑娛樂(lè)類、電子電器用品、衛(wèi)生醫(yī)療類、家具裝潢類及服務(wù)類等業(yè)種多采用固定租金的方式，而娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲快餐店、衣飾類、百貨類及文教類等業(yè)種則以包底提成的租賃形式較為普遍。業(yè)主可依最大利潤(rùn)選擇出租方式，租期方面則按業(yè)種的需求而決定長(zhǎng)短。在凈提成比例方面，以?shī)蕵?lè)場(chǎng)所及衣飾類較高，其凈提成比例分別為24及1624，而其他餐飲快餐及百貨類的差異較大，分別介于818及316之間，其余的大約維持在1018的水平。在臺(tái)灣各都會(huì)區(qū)租金

14、最大容忍度方面，以衣飾類的租金水平最高，大約為每月12000臺(tái)幣m2左右，其次為服務(wù)類及電子電器用品類的每月5000臺(tái)幣m2；租金水平介于每月4000臺(tái)幣m2至4900臺(tái)幣m的業(yè)種有百貨類、快餐餐飲類、其他快餐餐飲類及娛樂(lè)場(chǎng)所，其余的業(yè)種大多在每月4000臺(tái)幣m2。商圈業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)查(一)調(diào)查地區(qū)商圈業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)查以購(gòu)物中心基地半徑30公里為主要調(diào)查商圈范圍，涵蓋第一、第二及第三商圈范圍，而選定調(diào)查商圈需同時(shí)考慮產(chǎn)品及市場(chǎng)條件，即選定可進(jìn)行模擬的商場(chǎng)條件或區(qū)位條件的商圈進(jìn)行調(diào)查：1產(chǎn)品模擬的商圈：雖然臺(tái)灣目前并無(wú)太多的購(gòu)物中心發(fā)展案例可供比較，但是臺(tái)灣消費(fèi)者習(xí)慣購(gòu)物的商圈環(huán)境(例如臺(tái)北市忠孝東路商

15、圈、臺(tái)中市自由路商圈、高雄市五福路商圈等)所提供的產(chǎn)品卻與購(gòu)物中心相似，因此可與購(gòu)物中心進(jìn)行產(chǎn)品模擬。 2市場(chǎng)模擬的商圈：與購(gòu)物中心所吸納的消費(fèi)人潮重疊的商圈，可與購(gòu)物中心進(jìn)行市場(chǎng)模擬。(二)調(diào)查對(duì)象針對(duì)各調(diào)查商圈重要商業(yè)中心建筑物(例如臺(tái)北市忠孝東路商圈中的太平洋SOGO崇光百貨公司及頂好市場(chǎng))半徑500米內(nèi)主要道路的所有業(yè)態(tài)業(yè)種，包括百貨公司、電影院、娛樂(lè)場(chǎng)所、超市、精品專賣店、餐飲快餐、書店、衣飾、其他餐飲食品、其他百貨、其他文教、其他休閑娛樂(lè)、其他電子電器用品、衛(wèi)生醫(yī)療、家具裝潢、金融、車輛運(yùn)輸及其他服務(wù)等各類行業(yè)商家進(jìn)行業(yè)種及業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析。詳細(xì)業(yè)種歸類如下： lihoucai007

16、發(fā)貼: 29 2005-11-22 10:27 1百貨公司。2電影院。3娛樂(lè)場(chǎng)所：KTVMTVRTW、電動(dòng)游戲場(chǎng)、保齡球館等。4超市。5餐飲快餐店：中式餐廳、西式餐廳、日式餐廳、快餐店等。6其他餐飲食品類：飯店、南北小吃、西點(diǎn)面包店、水果行、咖啡泡沫紅茶茶藝店飲料專賣店、休閑食品專賣店等。7衣飾類：服飾店、化妝品專賣店、飾品珠寶店、鞋店、皮件店等。8百貨類：便利商店、超級(jí)市場(chǎng)、百貨專賣店、鐘表眼鏡、禮品專賣店、家庭飾品店等。9文教類：體育用品專賣店、書局文具玩具專賣店、文化藝術(shù)展覽館專賣店、補(bǔ)習(xí)班、集郵古玩店等。10休閑娛樂(lè)業(yè)：漫畫小說(shuō)出租店、錄像帶出租店等。11電子電器用品類：視聽產(chǎn)品唱片行

17、、攝影器材、信息產(chǎn)品專賣店、家電用品、通訊器材等。12衛(wèi)生醫(yī)療類：藥局醫(yī)療器材、醫(yī)院診所獸醫(yī)院、美容院發(fā)廊美容用品店、瘦身中心、洗衣店、按摩等。13家具裝潢業(yè)：家具、床上用品、燈飾、建材、廚具、裝潢設(shè)計(jì)、水電行等。14服務(wù)類：旅游咨詢、照片沖印店、專業(yè)服務(wù)店、個(gè)人服務(wù)店、花店、家庭服務(wù)、快遞公司、銀行郵局、證券公司、投資顧問(wèn)公司、汽車銷售保養(yǎng)公司、房屋中介公司等。(三)問(wèn)卷設(shè)計(jì)1基本資料問(wèn)卷：就商圈內(nèi)各業(yè)種的類別、營(yíng)業(yè)面積、業(yè)態(tài)、主客層及商品價(jià)位等項(xiàng)目進(jìn)行普查。2 深入訪問(wèn)問(wèn)卷：就商圈內(nèi)各業(yè)種的營(yíng)業(yè)高峰期、每日平均來(lái)客數(shù)、每月平均營(yíng)業(yè)額、自有租賃情形及月租金等項(xiàng)目進(jìn)行抽樣訪問(wèn)。3問(wèn)卷內(nèi)容：基本

18、問(wèn)卷:1. 類別 將各業(yè)種歸類成十四大項(xiàng),作為后續(xù)分析的基礎(chǔ)，以便了解各業(yè)種的經(jīng)營(yíng)狀況.了解各商圈各業(yè)種分布比重，與需求面的消費(fèi)者調(diào)查比較，即可得知各業(yè)種的供需差異.2. 營(yíng)業(yè)面積 了解各業(yè)種營(yíng)業(yè)規(guī)模的大小，以作為計(jì)算最適業(yè)種比例的依據(jù)、計(jì)算月績(jī)效的基礎(chǔ)，以作為商場(chǎng)平均績(jī)效預(yù)測(cè)的趨動(dòng)變量.3. 營(yíng)業(yè)狀況了解商圈中經(jīng)營(yíng)狀況較好的業(yè)種有哪些,以作為業(yè)種規(guī)劃的參考.4. 主要顧客層次可得知各業(yè)種的主要顧客層次，以作為業(yè)種規(guī)劃、市場(chǎng)劃分與定位的依據(jù).5. 商品價(jià)位可了解商圈內(nèi)各業(yè)種的供給價(jià)格，以作為業(yè)種規(guī)劃、市場(chǎng)劃分與定位的依據(jù).6.每月平均來(lái)客數(shù)可了解商圈內(nèi)各業(yè)種的來(lái)客狀況,以作為業(yè)種規(guī)劃的依據(jù)深入

19、問(wèn)卷:1. 每月平均營(yíng)業(yè)額計(jì)算月績(jī)效的基礎(chǔ),以作為商場(chǎng)平均績(jī)效預(yù)測(cè)的趨動(dòng)變量.可借此計(jì)算出供給面各業(yè)種營(yíng)業(yè)額的比例,若結(jié)合需求面的消費(fèi)者最常去的業(yè)種消費(fèi)比例,再加上消費(fèi)者最希望增加業(yè)種的消費(fèi)金額比例,三項(xiàng)平均后即可得出購(gòu)物中心業(yè)種發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例.2. 營(yíng)業(yè)高峰期 可了解商圈中各業(yè)種的營(yíng)業(yè)高峰時(shí)段,作為商場(chǎng)規(guī)劃與業(yè)種評(píng)選的參考3. 租賃狀況作為未來(lái)各業(yè)種租金抽成比例及租賃方式的參考依據(jù)。(四)調(diào)查方式以人員訪問(wèn)方式對(duì)各調(diào)查商圈內(nèi)的各業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行調(diào)查。1普查：針對(duì)各商圈調(diào)查街道進(jìn)行實(shí)地普查。2抽樣：依據(jù)普查結(jié)果，同一街道中，每一業(yè)種的家數(shù)為14家者，至少完成一份深入訪問(wèn)問(wèn)卷；家數(shù)58家

20、者，至少完成二份；家數(shù)912家者，完成三份；家數(shù)13家以上者，完成四份深入訪問(wèn)問(wèn)卷。(五)數(shù)據(jù)處理分析方法本調(diào)查于訪問(wèn)完畢，經(jīng)過(guò)研究者檢核問(wèn)卷、編號(hào)、糾錯(cuò)后，利用SAS作必要的統(tǒng)計(jì)分析。商圈業(yè)種現(xiàn)狀分析茲依據(jù)各調(diào)查商圈業(yè)種分布情形、平均單店面積、每日平均來(lái)客數(shù)、單店平均每月營(yíng)業(yè)額、平均月績(jī)效、主要客層、商品價(jià)位、營(yíng)業(yè)高峰期、租賃狀況及租金等逐一比較；其中關(guān)于商圈的業(yè)態(tài)、主要客層、商品價(jià)位及營(yíng)業(yè)高峰期則選擇商圈中與本案開發(fā)相關(guān)的業(yè)種進(jìn)行分析。商圈業(yè)種現(xiàn)狀分析內(nèi)容主要包括：1商圈發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)分析。2商圈內(nèi)務(wù)業(yè)態(tài)業(yè)種數(shù)量分布狀況分析。3商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營(yíng)業(yè)面積分析：由第一、第二及第三商圈各類業(yè)種營(yíng)

21、業(yè)面積總和的配比情形，了解各商圈業(yè)種的特有賣場(chǎng)規(guī)模。 4商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營(yíng)業(yè)狀況分析：依據(jù)各商圈營(yíng)業(yè)狀況較具優(yōu)勢(shì)或存在弱勢(shì)的業(yè)種，比較各商圈之間的經(jīng)營(yíng)特色以及同一商圈內(nèi)各業(yè)種之間的營(yíng)業(yè)狀況。5商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種主要客層分析：分析各商圈的主要客層為上班族、社會(huì)人士、家庭主婦、青少年、學(xué)生，或是全客層。 6商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種商品價(jià)位分析：了解商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種的商品價(jià)位屬于高價(jià)位、中價(jià)位或低價(jià)位。7商圈內(nèi)務(wù)業(yè)態(tài)業(yè)種每日平均來(lái)客數(shù)及平均客單價(jià)分析：了解商圈各業(yè)種的來(lái)客情形，將有助于規(guī)劃本購(gòu)物中心的交通規(guī)劃與未來(lái)財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)。8商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營(yíng)業(yè)額及績(jī)效分析：由各商圈的業(yè)種營(yíng)業(yè)額了解商圈的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力。由

22、于本調(diào)查的營(yíng)業(yè)額項(xiàng)目是采用抽樣調(diào)查方式，可能發(fā)生商家拒訪的調(diào)查限制，故少數(shù)業(yè)種可能無(wú)法求得營(yíng)業(yè)總額。9商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營(yíng)業(yè)高峰期分析：了解商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種的營(yíng)業(yè)高峰期平日或假日，早上(6時(shí)至10時(shí))、中午(11時(shí)至14時(shí))、下午(15時(shí)至17時(shí))或晚上(18時(shí)至22時(shí))。10商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營(yíng)業(yè)場(chǎng)所自有租賃情形分析：了解商圈內(nèi)務(wù)業(yè)態(tài)業(yè)種的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所自有以及租賃的比例狀況。11商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營(yíng)業(yè)場(chǎng)所月租金分析：了解商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)業(yè)種營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的月租金高低，例如百貨公司的專柜品牌眾多，其租金的決定主要在招商時(shí)雙方議定抽成比例及租賃方式，且大多采用包底提成的方式。主力店業(yè)種評(píng)選原則主力店居購(gòu)物中，b經(jīng)營(yíng)

23、的主導(dǎo)地位，不但是商店組合的主要成員，而且是購(gòu)物中心的特性的突出體現(xiàn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)者大多慎選具有相當(dāng)知名度的超大型商業(yè)進(jìn)駐，一來(lái)可利用原來(lái)?yè)碛械募湍芰?，為?gòu)物中心帶來(lái)更大商機(jī)，也可為購(gòu)物中心奠定形象基礎(chǔ)。因此，在購(gòu)物中心的招商租賃作業(yè)中，確定主力店便成為重點(diǎn)工作，主力店要適應(yīng)此項(xiàng)任務(wù)，必須具備下列條件：人員素質(zhì)：具有上乘的人員素質(zhì)，較能接受新的服務(wù)技能訓(xùn)練與理念提升。創(chuàng)意：創(chuàng)意是創(chuàng)新的根源，一個(gè)具有創(chuàng)意的事業(yè)體，必能適應(yīng)多變的社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，尤其在流通革命時(shí)代，必須注重創(chuàng)意。策略思考：由于購(gòu)物中心在臺(tái)灣地區(qū)發(fā)展尚處于起步 階段，新的問(wèn)題發(fā)生，必須有適當(dāng)?shù)牟呗?，因此需由具有策略思考能力的團(tuán)隊(duì)面對(duì)問(wèn)題

24、，循序解決。管理制度：主力店優(yōu)良的管理制度，往往可成為購(gòu)物中心整體管理制度的楷模，相得益彰的效果得以呈現(xiàn)出來(lái)。業(yè)務(wù)增長(zhǎng)：主力店必須擁有高業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的條件，事實(shí)上較高的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率，足以推論該事業(yè)單位擁有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理能力或特殊優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這些特色將成為購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)發(fā)展的穩(wěn)定力量，同時(shí)增加集客力。隨著時(shí)代的進(jìn)步，消費(fèi)者對(duì)于消費(fèi)質(zhì)量的要求日益提高，尤其消費(fèi)者已從傳統(tǒng)的“需求性購(gòu)物”，轉(zhuǎn)變成為一種新興的“休閑購(gòu)物”概念。因此，購(gòu)物中心的招商規(guī)劃應(yīng)滿足消費(fèi)者“一次購(gòu)足”與“休閑購(gòu)物”的消費(fèi)需求。為滿足不同消費(fèi)者的需求，在招商時(shí)，租店戶通?？煞譃樗念悾簢?guó)際性的連鎖系統(tǒng)、全地區(qū)性的連鎖店、區(qū)

25、域性的連鎖店及當(dāng)?shù)氐莫?dú)立店。國(guó)際性的連鎖系統(tǒng)及全國(guó)性的連鎖店可以提升購(gòu)物中心的形象，并得到顧客的信賴，而區(qū)域性的連鎖店則賦予購(gòu)物中心一定的水平及品位，至于當(dāng)?shù)氐莫?dú)立店則使購(gòu)物中心突顯出與眾不同的特色。因此購(gòu)物中心招商時(shí)，除了可以引進(jìn)“一次購(gòu)足”的百貨公司，或單一主題性如家具、家電、信息用品等專業(yè)主題商店之外；全國(guó)性或地方性的生活百貨，如屈臣氏、萬(wàn)寧等，全國(guó)性的衣飾如佐丹奴、Hangten等，全國(guó)知名的連鎖快餐店或面包店如麥當(dāng)勞、肯德基、卡莎米亞等，具有當(dāng)?shù)靥厣娘炰?、小吃店等，結(jié)合中西式餐廳的結(jié)婚宴會(huì)廣場(chǎng)，也都是招商時(shí)的重點(diǎn)業(yè)種。此外，服務(wù)性業(yè)種如金融機(jī)構(gòu)(如銀行、證券公司等)、洗衣店等，或是娛樂(lè)方面的業(yè)種如連鎖書店何嘉仁、誠(chéng)品、金石堂等，也可考慮引進(jìn)購(gòu)物中心。除此之外，引進(jìn)一些在市區(qū)找不到賣場(chǎng)空間的業(yè)種業(yè)態(tài)，或者因?yàn)樾枰舾邩前?、在法?guī)上都會(huì)區(qū)的店面無(wú)法符合要求的業(yè)種，例如需要寬大高聳空間的影城、IMAX3D立體電影院等，或游樂(lè)場(chǎng)如SEGA、NAMCO等，均可引入本購(gòu)物中心的量身定做空間內(nèi)，以滿足消費(fèi)者購(gòu)物以外的各式娛樂(lè)、休閑需求。此外，購(gòu)物中心也應(yīng)