園區(qū)開發(fā)全流程實操解析（一）

1、園區(qū)開發(fā)全流程實操解析（一）前言：筆者通過多年實操從業(yè)經(jīng)驗，總結(jié)了梳理了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的13個步驟，囊括了前期策劃，中期開發(fā)，后期運營的全流程，本文為系列第一篇，介紹產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項目選址與產(chǎn)業(yè)選擇。在解析流程之前，先解釋幾個常見的易混淆的概念產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)。三者既有區(qū)別又有聯(lián)系。三者的不同點：三者的共同點：雖然概念上稍有不同，但這三者開發(fā)的邏輯和本質(zhì)是相近的，所以開發(fā)流程上也基本一致，故本文所說的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)流程，同樣適用于產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)的開發(fā)。第一章：項目選址企業(yè)要入駐某個地方，需要考慮方方面面，比如位置、交通、政策、市場、招聘等，而不是和買房一樣攢夠首付就行，是一個全面且較長

2、的思考過程。誠然，“地段、地段、還是地段”的至理名言源于房地產(chǎn)，但在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，選址的重要性更是被放大。對于很多住宅項目特別是熱門城市的項目，在供地緊張的情況下，能夠拍到政府出讓的地就已是萬幸，對于具體位置的選擇權(quán)較小，而且即使某些項目位置不太好，只要產(chǎn)品設(shè)計合理，得房率高，價錢合適，再加之以營銷轟炸和積極拓客，仍然會吸引一部分客戶前來購買。而對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，前期的選址對于整個項目的成敗起著決定性作用。曾經(jīng)在與某龍頭企業(yè)項目洽談過程中，了解到內(nèi)蒙古某地方政府可謂是拿了200%的熱情和誠意來邀請他們落戶某個項目，然而他們實地考察后，發(fā)現(xiàn)交通實在是太不便利，雖然政府給的政策很優(yōu)惠，而且愿意拿出

3、真金白銀建各種配套，綜合算下來還是不太劃算，只能作罷。這里，從宏觀、中觀、微觀方面淺析如何選址。一、宏觀層面1、盡量布局在在中國地圖胡煥庸線的右側(cè)區(qū)域（胡煥庸線，即中國地理學(xué)家胡煥庸在1935年提出的劃分我國人口密度的對比線，又叫“黑河騰沖一線”）2、若在左側(cè)區(qū)域，可結(jié)合“一帶一路”等新興經(jīng)濟增長點有關(guān)的區(qū)位，謹慎選擇。二、中觀層面1、盡量靠近城市特別是發(fā)達城市或者一二線城市的周邊，在一二線做事半功倍，在三四線做是事倍功半;當然，中國大部分的城市還是三四線城市多，不能說完全不能做，要小心，要看獨特的資源稟賦；2、盡量位于城市群內(nèi)的人口流入地，謹慎選擇人口流出地。3、盡量靠近高鐵和機場站點，特別

4、是高鐵站點。三、微觀層面1、盡量靠近與城市路網(wǎng)接駁的主干道，地鐵口、公交站等公共交通到達區(qū)域，在交通交匯處更好；2、盡量選擇成片的凈地，并考察周邊是否有垃圾場、墳場、高壓線、污染源，若有的話要處理好；3、盡量優(yōu)先選擇有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或者靠近產(chǎn)業(yè)聚集地;若做旅游園區(qū)或者小鎮(zhèn)，優(yōu)先選擇具有人文或者自然旅游資源的地方，若沒有，也必須是自然環(huán)境優(yōu)美，交通可達性好的地方，易于培育IP；4、離高校近也可以作為一定的參考，易于人才招聘等。第二章：產(chǎn)業(yè)選擇產(chǎn)業(yè)定位，即：引什么產(chǎn)業(yè)合適。首先，要摸清產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須具備的要素以及發(fā)展規(guī)律。再結(jié)合自身的資源稟賦，秉承借助機遇、發(fā)揮優(yōu)勢的原則，最終，判斷適合自身發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向

5、。一、避開夕陽產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分為萌芽期、成長期、成熟期、衰退期，每個不同的周期所表現(xiàn)出來的特質(zhì)不同，帶來的產(chǎn)值、就業(yè)以及需要的扶持力度也有所差異。特別是已經(jīng)開始步入衰退期的產(chǎn)業(yè)即“夕陽產(chǎn)業(yè)”，即使當下可能帶來的稅收和產(chǎn)值很誘人，也需審慎選擇。二、順應(yīng)時代發(fā)展趨勢1、優(yōu)先選擇國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、新能源汽車產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、數(shù)字文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等；2、優(yōu)先選擇“以人為本”的產(chǎn)業(yè)大健康、文化、旅游、體育、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等。三、符合當?shù)刭Y源稟賦1、資源稟賦決定產(chǎn)業(yè)發(fā)展土壤雖然優(yōu)先選擇新興產(chǎn)業(yè)，但在研判是否適合發(fā)展某個產(chǎn)業(yè)時，不能一味追求高精尖，如果產(chǎn)業(yè)偏離

6、要素稟賦，其生產(chǎn)成本就高，創(chuàng)造的價值就低，所以要結(jié)合區(qū)域自身稟賦，引進能充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)；2、政府引導(dǎo)影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展效果除六大要素外，政府支持是非常重要的外部影響因素，對于聚集適合的產(chǎn)業(yè)要素、營造良好的投資營商環(huán)境非常重要。四、選擇自身有資源渠道的產(chǎn)業(yè)有些開發(fā)主體自身就具有實業(yè)產(chǎn)業(yè)資源或者有相關(guān)的信息渠道，大型集團如中航等，在各地開發(fā)的園區(qū)主題就有和中航本身的產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，可以直接導(dǎo)入。這種情況下，可以直接落地的產(chǎn)業(yè)當然是主要產(chǎn)業(yè)，可以圍繞這種產(chǎn)業(yè)進行上下游的招商引資；但大部分開發(fā)主體是不具備這樣的條件的，可以在前期開發(fā)的時候就和相關(guān)龍頭企業(yè)進行接洽，可以以聯(lián)合開發(fā)的形式或者是戰(zhàn)略資源置換的

7、形式確定入駐意向。五、定位之初寬口徑在定位之初，不宜過窄，比如確定了大方向后，只需列出負面清單，即不進入的產(chǎn)業(yè)，其他的產(chǎn)業(yè)可以寬口徑招商，只是在招商重心上分為重點投入和機會型投入，等到園區(qū)慢慢成熟后，再逐步進行優(yōu)化。附：市場調(diào)研在講解第三篇章的項目定位之前，先介紹下市場調(diào)研和分析的方法。不管是之前的項目選址和產(chǎn)業(yè)選擇，還是后面整個項目的客群定位功能定位體量預(yù)估，都必須建立在詳細的研究調(diào)研基礎(chǔ)上，市場調(diào)研和分析決定了整個開發(fā)方案的準確性，貫穿了整個項目開發(fā)的過程，后期的方案也可以根據(jù)市調(diào)的結(jié)果進行調(diào)整。可以說，市調(diào)決定了項目的成敗。所以開發(fā)主體一定要重視市調(diào)，不要匆匆上馬。一、市場調(diào)研和分析的重

8、要性不管是政府機構(gòu)、還是開發(fā)運營商，抑或是被委托的咨詢策劃機構(gòu)，在要開發(fā)一個園區(qū)/特色小鎮(zhèn)/產(chǎn)業(yè)新城之前，都必須想好要做什么，客戶在哪，怎么做，進行科學(xué)合理的策劃，不能憑經(jīng)驗拍腦袋的馬上就開建，否則大概率會失敗。在前期策劃階段，最重要的就是要進行詳盡的調(diào)研，并進行科學(xué)的分析，才能因地制宜的做好開發(fā)策劃方案。這也是開發(fā)前期最重要的環(huán)節(jié)，可以說決定了項目的成敗。市場調(diào)查可以由甲方（政府、開發(fā)商）自己進行，也可以委托專業(yè)的調(diào)研機構(gòu)或者咨詢公司完成，但即使將此項工作外包，甲方也必須對調(diào)研達到的目標、要求、主要內(nèi)容等有明確的思路。二、調(diào)研流程三、調(diào)研方法市場調(diào)研是一門專業(yè)課程，此次主要按調(diào)查資料的來源分

9、為一手資料調(diào)研和二手資料調(diào)研，這兩種調(diào)研方法都擁有較為豐富的路徑，此處僅列出比較常用的渠道。在市場調(diào)研的過程中，還可以進行前置招商，比如了解企業(yè)擴張計劃，搬遷意愿等。以自身的經(jīng)驗，調(diào)研問卷并不能十分精確，在實際工作過程中，其中，最有效的就是先列出提綱，和業(yè)內(nèi)人士進行深度訪談。那么，如何找到訪談對象？預(yù)算充足的情況下可通過一些中介機構(gòu)招募專家，在招募時，可向中介機構(gòu)提出很具體的招募需求，如對方的在行業(yè)中的工作經(jīng)驗、對相關(guān)業(yè)務(wù)的了解程度、是否愿意分享數(shù)據(jù)、有時還可以要求對方提前準備數(shù)據(jù)用于交流。如果專家無法達成自己的訪談目的，可終止訪談，并要求換人。但中介招募專家價格很貴，一般來說價格在幾千人民幣

10、一小時。預(yù)算不足的情況下六度社交理論，可以通過一些其他方式來找尋專家，通過各種工作關(guān)系和私人關(guān)系等；另外隨著新媒體的發(fā)展，很多企業(yè)和職人通過社交媒體輸出了很多專業(yè)內(nèi)容，可以去知乎上看一些從業(yè)人員做的行業(yè)分享，私信他進行訪談，雖然免費，但是溝通成本很大。此外，要注意專家立場不同，給出的信息可能截然相反，要多維度驗證信息的可靠性，訪談樣本越多越好，把握“兼聽則明”的原則。四、調(diào)研內(nèi)容以下為主要的調(diào)研內(nèi)容，可根據(jù)自身項目特性進行增減。五、結(jié)論分析在進行了多輪調(diào)研，掌握了詳實的資料，并通過pestel、波特五力分析，已經(jīng)對項目的可行性會有了進一步的研判，此時，還需通過SWOT分析，對前面的分析內(nèi)容進行梳理。SWOT分析法是管理分析工具中最常用