樟木頭鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織三舊改造項(xiàng)目公開(kāi)選取前期服務(wù)商

1、樟木頭鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織“三舊”改造項(xiàng)目公開(kāi)選取前期服務(wù)商工作操作指引（試行）樟府辦20199號(hào)為規(guī)范和指導(dǎo)我鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施“三舊”改造，建立公平、公正、公開(kāi)的城市更新市場(chǎng)，在“三舊”改造過(guò)程中貫徹落實(shí)國(guó)家、省、市關(guān)于農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理的規(guī)章制度，保障集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益，促使農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)保值增值，根據(jù)東莞人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理實(shí)施辦法的通知（東府201840號(hào)）、東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見(jiàn)的通知（東府2018102號(hào)）、東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）的通知（東

2、府辦201929號(hào)）及國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策規(guī)定，制定本操作指引。第一章 總則第一條 本操作指引適用于所有集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目（包括建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等）。第二條 鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織開(kāi)展單一主體掛牌招商前期工作，包括：編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?、核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益、征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿、擬定拆遷補(bǔ)償方案、確定政府（集體）綜合收益及編報(bào)掛牌招商方案等工作。本操作指引印發(fā)實(shí)施后，集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)選取前期服務(wù)商，要統(tǒng)一納入鎮(zhèn)人民政府監(jiān)管，實(shí)行層級(jí)備案。除簽訂項(xiàng)目前期服務(wù)外，集體經(jīng)濟(jì)組織不得與開(kāi)發(fā)商直接簽訂項(xiàng)目“意向協(xié)議”、“合作協(xié)議”、“框架協(xié)議”或其

3、他形式合作合同，必須通過(guò)公共資源平臺(tái)以公開(kāi)方式選擇合作企業(yè)。第四條 申請(qǐng)啟動(dòng)公開(kāi)選取前期服務(wù)商的主體須為社區(qū)一級(jí)，村小組申請(qǐng)需報(bào)請(qǐng)社區(qū)同意后，由社區(qū)與村小組共同提出申請(qǐng)。第二章 項(xiàng)目前期服務(wù)商準(zhǔn)入要求第五條 改造項(xiàng)目須符合省、市“三舊”改造的相關(guān)基本條件。第六條 集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)選取前期服務(wù)商實(shí)施前期服務(wù)時(shí)，應(yīng)考慮以下情況：（一）服務(wù)商對(duì)省、市“三舊”改造政策的認(rèn)識(shí)、理解、執(zhí)行的熟悉程度；（二）服務(wù)商資質(zhì)等級(jí)、資信情況；（三）服務(wù)商注冊(cè)資本、總資產(chǎn)、自有資金和融資能力；（四）服務(wù)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和竣工銷售的面積；（五）其它關(guān)于服務(wù)商開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用狀況、開(kāi)發(fā)能力等方面的情況；（六）服務(wù)商

4、參與報(bào)名時(shí)，須提交服務(wù)事項(xiàng)計(jì)劃書(shū)；（七）服務(wù)商服務(wù)時(shí)間自簽訂協(xié)議起，一般為2年，涉及舊村改造的可延長(zhǎng)至3年。第三章 申請(qǐng)啟動(dòng)公開(kāi)選取前期服務(wù)企業(yè)的工作流程第七條 改造項(xiàng)目申請(qǐng)前期服務(wù)由鎮(zhèn)人民政府審批，鎮(zhèn)城市更新局負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目申請(qǐng)前期服務(wù)的資料審查工作，國(guó)庫(kù)支付中心負(fù)責(zé)集體經(jīng)濟(jì)組織重大事項(xiàng)審查工作。第八條 經(jīng)鎮(zhèn)城市更新局審核符合改造條件的項(xiàng)目，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將公開(kāi)選取前期服務(wù)商有關(guān)事宜，按省、市集體資產(chǎn)管理辦法、集體經(jīng)濟(jì)組織章程召開(kāi)股東代表大會(huì)或戶代表大會(huì)表決通過(guò)后，再報(bào)請(qǐng)鎮(zhèn)人民政府審批。第九條 為保證項(xiàng)目改造工作的延續(xù)性，各集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)成立項(xiàng)目改造工作小組，保證專人專職跟進(jìn)相關(guān)改造事項(xiàng)。第十

5、條 通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部民主決策后，集體經(jīng)濟(jì)組織向鎮(zhèn)人民政府提交公開(kāi)選取前期服務(wù)商的申請(qǐng)，申請(qǐng)資料應(yīng)包括：（一）集體經(jīng)濟(jì)組織關(guān)于開(kāi)展前期服務(wù)商選取工作的請(qǐng)示；（二）股東（代表）大會(huì)表決情況記錄表及民主決策程序?qū)彶楸?；（三）集體經(jīng)濟(jì)組織擬定與前期服務(wù)商的項(xiàng)目服務(wù)協(xié)議；（四）項(xiàng)目地塊相關(guān)圖紙；（五）服務(wù)商的相關(guān)資質(zhì)要求材料（包括注冊(cè)資本、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、信用、服務(wù)時(shí)間等）；（六）其它與前期服務(wù)相關(guān)的資料。以上資料整理后，提交到鎮(zhèn)城市更新局進(jìn)行受理。第十一條 由鎮(zhèn)城市更新局從可行性和合理性等方面對(duì)申請(qǐng)事宜進(jìn)行初步審查，通過(guò)初步審查后，征求鎮(zhèn)自然資源分局、財(cái)政分局、司法分局、規(guī)劃所、國(guó)庫(kù)支付中心、土地儲(chǔ)備中

6、心等相關(guān)職能部門(mén)意見(jiàn)后，由鎮(zhèn)城市更新局上報(bào)鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議審議。第十二條 經(jīng)鎮(zhèn)黨政聯(lián)席會(huì)議討論通過(guò)后，集體經(jīng)濟(jì)組織須就選取前期服務(wù)商有關(guān)事宜，同時(shí)在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)人民政府門(mén)戶網(wǎng)站、東莞日?qǐng)?bào)、村（社區(qū)）公告欄等發(fā)布，公告時(shí)間不少于15個(gè)自然日，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)設(shè)置專門(mén)報(bào)名窗口受理報(bào)名，報(bào)名時(shí)間截止后3個(gè)工作日內(nèi)，由城市更新局牽頭，會(huì)同國(guó)庫(kù)支付中心共同審查有關(guān)報(bào)名單位資格，就報(bào)名資格情況，集體經(jīng)濟(jì)組織須在報(bào)名截至之日起，5個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)相關(guān)報(bào)名單位。第十三條 若只有一家符合條件的企業(yè)報(bào)名，可以直接確認(rèn)其為前期服務(wù)商；若有兩家或兩家以上符合條件的企業(yè)報(bào)名，社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織須就

7、報(bào)名企業(yè)的服務(wù)事項(xiàng)計(jì)劃書(shū)提交股東代表審閱，并在報(bào)名截止之日起10個(gè)工作日內(nèi)，召開(kāi)股東代表大會(huì)進(jìn)行表決，第一輪表決，若有超過(guò)三分之二全體股東代表投票數(shù)的企業(yè)，則其確認(rèn)為前期服務(wù)商，若未有超過(guò)三分之二全體股東代表投票數(shù)的情況出現(xiàn)，則選取得票數(shù)多的前兩家企業(yè)進(jìn)行第二輪表決，第二輪表決得票數(shù)最高的企業(yè)確認(rèn)為前期服務(wù)商。第十四條 集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將確認(rèn)的前期服務(wù)商在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)人民政府門(mén)戶網(wǎng)站、東莞日?qǐng)?bào)、村（社區(qū)）公告欄公示不少于15個(gè)自然日，公示無(wú)異議后，簽訂雙方服務(wù)協(xié)議。服務(wù)協(xié)議的草擬須由集體經(jīng)濟(jì)組織征詢村（社區(qū)）法律顧問(wèn)或法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，如屬市、鎮(zhèn)關(guān)于集體資產(chǎn)管理的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)

8、的，需做好鑒證或公證，并報(bào)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理部門(mén)審查。第十五條 集體經(jīng)濟(jì)組織與前期服務(wù)商簽訂服務(wù)協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容包括：具體工作內(nèi)容（核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益、征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿、確定政府（集體）綜合收益及編報(bào)掛牌招商方案等工作）、費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時(shí)點(diǎn)、結(jié)算方式等事項(xiàng)。其中，除權(quán)屬調(diào)查、評(píng)估、單元?jiǎng)澏?、?guī)劃調(diào)整、違法用地處罰等費(fèi)用外，可由前期服務(wù)商先行墊付上述費(fèi)用，不另行支付其他費(fèi)用，在項(xiàng)目合作改造主體招標(biāo)后，由中標(biāo)合作改造主體的企業(yè)在10個(gè)工作日內(nèi)一次性無(wú)息支付前期服務(wù)商墊付的費(fèi)用。第四章 實(shí)施前期服務(wù)工作的內(nèi)容及要求第十六條 單一主體掛牌招商前期服務(wù)工作，主要內(nèi)容包括：（一）編制更新單元?jiǎng)澏ǚ?/p>

9、案；（二）核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益；（三）征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿；（四）擬定拆遷補(bǔ)償方案；（五）確定政府（集體）綜合收益；（六）編報(bào)掛牌招商方案。第十七條 編制更新單元?jiǎng)澏ǚ桨浮８鶕?jù)相關(guān)編制規(guī)定組織編制，主要內(nèi)容包括：（一）更新單元范圍、拆除范圍；（二）更新單元的更新方向、規(guī)劃用途；（三）更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值；（四）公共設(shè)施類型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求。第十八條 鎮(zhèn)人民政府依據(jù)城市更新權(quán)籍調(diào)查相關(guān)辦法核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人包括以下三類：（一）第一類：集體土地所有權(quán)人，即集體經(jīng)濟(jì)組織;（二）第二類：依法登記的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人；（三）第三類：

10、土地、房屋實(shí)際使用人，即未依法登記但憑歷史用地、轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際使用土地、房屋的個(gè)人或單位。上述第三類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人屬于與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂歷史用地協(xié)議的，由集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定確認(rèn)；屬于與鎮(zhèn)人民政府或其下屬企事業(yè)單位簽訂歷史用地協(xié)議的，由鎮(zhèn)人民政府按規(guī)定確認(rèn)。第十九條 征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿。在開(kāi)展改造意愿征詢工作時(shí)，應(yīng)對(duì)劃定的前期研究范圍內(nèi)已納入標(biāo)圖建庫(kù)的所有相關(guān)土地權(quán)利人和實(shí)際權(quán)益人進(jìn)行改造意愿征詢。第二十條 擬定拆遷補(bǔ)償方案。在開(kāi)展拆遷補(bǔ)償協(xié)商工作時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)就拆遷補(bǔ)償安置方案廣泛聽(tīng)取和尊重改造范圍內(nèi)村民意見(jiàn)，并結(jié)合實(shí)際情況擬定科學(xué)、合理的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，保障集體與群眾的合法權(quán)益。與拆遷戶

11、簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主體應(yīng)為集體經(jīng)濟(jì)組織。第二十一條 確定政府（集體）綜合收益。包括實(shí)物性收益和地價(jià)款。實(shí)物性收益包含：（一）單元?jiǎng)澏ǚ桨柑岢龅恼疅o(wú)償取得的公共設(shè)施用地、成交方建設(shè)并無(wú)償移交政府的公共設(shè)施、成交方承擔(dān)的綜合整治工程及其他由成交方貢獻(xiàn)的用地、用房；（二）拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)補(bǔ)償。地價(jià)款包含：（一）政府的土地出讓收益；（二）拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償。第二十二條 編報(bào)掛牌招商方案，內(nèi)容包括：（一）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設(shè)施（如道路交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共服務(wù)等）；（二）更新單元現(xiàn)狀，包括場(chǎng)地使用歷史沿革和土壤污染、現(xiàn)狀土地和建筑使用

12、、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益確認(rèn)等情況；（三）更新單元?jiǎng)澏ǎǜ聠卧秶?、拆除范圍、綜合整治范圍、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、公共設(shè)施建設(shè)要求等；（四）掛牌招商條件，包括報(bào)名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價(jià)、保證金繳納要求、公開(kāi)要約收購(gòu)期限、地價(jià)款支付要求、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間要求（如拆遷、開(kāi)工、竣工時(shí)間要求）、成交方的其他責(zé)任等；（五）掛牌招商的可行性分析，如分析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益分散程度、宅基地及地上房屋權(quán)益人補(bǔ)償訴求、潛在意向與主體等情況。第二十三條 掛牌招商方案連同拆遷補(bǔ)償方案、起始價(jià)評(píng)估結(jié)果經(jīng)鎮(zhèn)黨政聯(lián)席會(huì)議同意后報(bào)市自然資源局，市自然資源局會(huì)同市相關(guān)職能部門(mén)審查后報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。掛牌招商方案經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由鎮(zhèn)人民政府委托市公共資源交易中心實(shí)施。第五章 附則第二十四條 本操作指引相關(guān)規(guī)定與現(xiàn)行法律、法規(guī)及規(guī)范性文件如有沖突，如無(wú)特別說(shuō)明，應(yīng)以上位法及制定主體層級(jí)較高的文件內(nèi)容為準(zhǔn)。第二十五條 項(xiàng)目實(shí)施前期服務(wù)過(guò)程中，各集體經(jīng)濟(jì)組織干部及成員須嚴(yán)守職業(yè)操守、遵守相關(guān)法律法規(guī)，如有違反，將按照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅追究相關(guān)單位及領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。第二十六條 除已獲省、市批準(zhǔn)的“三舊”改造項(xiàng)目外，本操作指引自發(fā)布日起，已納入標(biāo)圖建庫(kù)的集體經(jīng)濟(jì)組織項(xiàng)目，須二年內(nèi)啟動(dòng)前期工作（含公開(kāi)選取前期服務(wù)商工作）；今后新增標(biāo)圖建庫(kù)的集體經(jīng)