公路實體資產(chǎn)價值評估方法實踐

1、、評估方法的選擇資產(chǎn)評估的基本方法：收益現(xiàn)值法、市場法和重置成本法。（一）收益現(xiàn)值法收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并將其折算成現(xiàn)值，以此確定資產(chǎn)價值的方法。因路產(chǎn)多數(shù)屬于國家重要基礎(chǔ)設(shè)施，具有明顯的政策性、公益性和區(qū)域性，其未來收益大部分以提高社會整體經(jīng)濟(jì)效益的形式體現(xiàn)，估算路產(chǎn)收益需將其從社會整體經(jīng)濟(jì)效益中進(jìn)行剝離，而這種剝離具有較大的不確定性，因此用收益現(xiàn)值法確定路產(chǎn)價值會產(chǎn)生較大誤差。（二）市場法也稱市場價格比較法，是以市場上新近售出的與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)價格為基礎(chǔ)，通過比較售出資產(chǎn)與被評估資產(chǎn)之間的差異，對售出資產(chǎn)價格進(jìn)行修正，從而確定被評估資產(chǎn)價值的方法。從定

2、義可知，應(yīng)用市場法需要一個充分發(fā)育、交易活躍的路產(chǎn)市場，類似路產(chǎn)交易頻繁，交易價格能夠獲得，而我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，路產(chǎn)作為國家重要基礎(chǔ)設(shè)施，其計劃性、政策性使其不具備市場性，因此市場法不適用于路產(chǎn)價值的評估。（三）重置成本法重置成本法是指按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。所謂重置成本是指按現(xiàn)行條件下重新購建一條全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，因為重置成本法比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，使評估結(jié)果更趨于公平合理，而且有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估，所以重置成本法適用于路產(chǎn)評估。二、運(yùn)用重置成本法確定路產(chǎn)價值（一）計算公式被評估路產(chǎn)評估值=重置成本實體性

3、貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值其中：實體性貶值為路產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用使其物理性能不斷降低造成的價值逐漸減少；功能貶值是指由于公路設(shè)計、施工新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使得原有路產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的路產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后，性能降低造成的價值減少；經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于路產(chǎn)以外的因素（政治因素、宏觀政策因素）變化引致的路產(chǎn)價值降低。由于各項貶值目前尚屬理論概念，具體參數(shù)難以量化，實際工作中才用下列計算公式確定被評估路產(chǎn)的評估價值：被評估資產(chǎn)估值=重置成本綜合成新率二）重置成本的確定重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原路產(chǎn)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、

4、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新路產(chǎn)所發(fā)生的支出；更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新路產(chǎn)所需的成本，由于公路建設(shè)中新材料、新設(shè)計不斷被采用，因此在選擇重置成本時應(yīng)該選擇更新重置成本。路產(chǎn)的重置成本一般由前期費(fèi)用、綜合造價、其他費(fèi)用、資金成本四部分組成。前期費(fèi)用指施工前的各項準(zhǔn)備工作所需費(fèi)用，包括可行性研究費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、土地使用權(quán)取得費(fèi)等，具體計算按國家公路建設(shè)有關(guān)規(guī)定計取。綜合造價、其他費(fèi)用指施工過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，具體測算按計算求得的工程量，依據(jù)交通部頒布的公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法、公路工程預(yù)算定額以及各省

5、市下發(fā)的各項補(bǔ)充規(guī)定計算求得。其中工程量的計算可按下列方法來?。海?）重編預(yù)算法根據(jù)施工圖設(shè)計、現(xiàn)場勘察數(shù)據(jù)計算工程量。此種方法求取的工程量準(zhǔn)確，但工作量較大。（2）決算調(diào)整法根據(jù)原工程決算工程量，通過調(diào)整確定工程量。調(diào)整時主要注意原決算的完整性，并將因設(shè)計變更、施工錯誤造成的不合理工程量剔除。此種方法求取的工程量相對準(zhǔn)確，但需原工程決算比較完整。（3）類似工程調(diào)整法根據(jù)與待估路產(chǎn)截面尺寸、平面形狀、縱向線形類似的路產(chǎn)決算工程量，通過調(diào)整細(xì)部差異確定待估路產(chǎn)工程量。此種方法操作簡便但準(zhǔn)確性較差。資金成本為正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金籌資成本或資金機(jī)會成本，按資金投入時間及相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)貸款利率計算，計

6、算公式為：資金成本=（前期費(fèi)用+綜合造價+其他費(fèi)用）X利率X計息期（三）綜合成新率的確定綜合成新率采用“年限法”與“現(xiàn)場勘察打分評估法”來測算。按年限法確定成新率根據(jù)現(xiàn)場質(zhì)量鑒定、設(shè)計年限、實際建造質(zhì)量、現(xiàn)行狀況和維修養(yǎng)護(hù)情況，確定公路各組成部分的尚可使用年限，結(jié)合已使用年限、設(shè)計年限來確定其成新率；再根據(jù)各組成部分的相對權(quán)重，確定整段公路成新率。公式為：整段公路成新率=刀各組成部分成新率X各組成部分權(quán)重其中各組成部分權(quán)重按各組成部分預(yù)算價值及其重要性確定。按現(xiàn)場勘察打分評定法計算成新率參考交通部2004年頒發(fā)的公路工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)（JTGF802004），根據(jù)路產(chǎn)各組成部分的實際質(zhì)量狀況

7、，將其量化為一定數(shù)量的分?jǐn)?shù)（各組成部分標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)之和為100），然后與相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)相乘得出各組成部分的成新分?jǐn)?shù)；匯總各組成部分的成新分?jǐn)?shù)，并以此確定該段路產(chǎn)的成新分?jǐn)?shù)。公式為：整段路產(chǎn)成新分?jǐn)?shù)=刀各組成部分成新得分X各組成部分權(quán)重其中各組成部分權(quán)重系數(shù)的確定與年限法相同。綜合成新率綜合成新率是將年限法計算的成新率和現(xiàn)場勘察打分評定法計算的成新率綜合后的成新率，公式為：綜合成新率=按現(xiàn)場勘察打分評定法計算的成新率權(quán)重系數(shù)+按年限法計算的成新率權(quán)重系數(shù)其中權(quán)重系數(shù)可按實際情況確定，通常采用現(xiàn)場勘察打分評定法計算的成新率的權(quán)重系數(shù)為60%；年限法計算的成新率的權(quán)重系數(shù)為40%.三、實例：某路產(chǎn)價值的

8、評估（一）路產(chǎn)狀況簡介（略）（二）重置成本的求取重置成本=前期費(fèi)用+綜合造價+其他費(fèi)用+資金成本前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、土地、青苗等補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，根據(jù)公路建設(shè)的有關(guān)規(guī)定以及實際情況確定前期費(fèi)用為113，635，620元。其中：可行性研究費(fèi)：1，243，200元勘察設(shè)計費(fèi)：16，146，000元土地、青苗等補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)：96，246，420元綜合造價、其他費(fèi)用。通過決算調(diào)整法，將原工程決算工程量中因設(shè)計變更、施工錯誤造成的不合理工程量剔除，按調(diào)整后的工程量依據(jù)交通部頒布的公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法、公路工程預(yù)算定額規(guī)定的現(xiàn)行定額、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及各省市下發(fā)的

9、各項補(bǔ)充規(guī)定計算求得：A.綜合造價970,863,867元其中：路基360,359,460元路面389,393,124元橋梁涵洞98,842,023元其他工程及沿線設(shè)施37,230,726元臨時工程4,600,371元施工技術(shù)裝備費(fèi)21,050,382元計劃利潤28,067,175元稅金31,320,606元B.其他費(fèi)用24,864,000元資金成本取2.5年作為該段公路的合理工期,以金融機(jī)構(gòu)在評估基準(zhǔn)日的三年期貸款利率6.03%作為利息率。前期費(fèi)用按全部投資額作計算基數(shù),取整個工期為計息期；綜合造價、其他費(fèi)用按全部投資額的一半作計算基數(shù),取整個工期為計息期。資金成本=(前期費(fèi)用+綜合造價+其

10、他費(fèi)用)X利率X計息期=113,635,620X6.03%X2.5+(970,863,867+24，864，000)X6.03%X2.5X0.5=92，183，557.7元取整為：92，183，558元重置成本的確定重置成本=前期費(fèi)用+綜合造價+其他費(fèi)用+資金成本=113，635，620+970，863，867+24，864，000+92，183，558=1，201，547，045元（三）綜合成新率根據(jù)公路各組成部分價值在總造價中的比重確定其權(quán)重系數(shù)如下表1.按年限法確定成新率整段公路成新率=刀各組成部分成新率X各組成部分權(quán)重系數(shù)按現(xiàn)場勘察打分法確定成新率參考交通部2004年頒發(fā)的公路工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)（JTGF802004），根據(jù)公路各組成部分的實際質(zhì)量狀況，將其量化為一定數(shù)量的分?jǐn)?shù)（各組成部分標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)之和為100），然后與相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)相乘得出各組成部分的成新分?jǐn)?shù)，并以各組成部分的匯總成新分?jǐn)?shù)確定該段公路的成新率。