基于消費者行為理論的購房者效用分析(全文)

1、基于消費者行為理論的購房者效用分析一、問題的提出消費者行為理論是西方經(jīng)濟學中的重要理論。消費者行為是指消費者在收入和價格的約束下，根據(jù)偏好所做的選擇，這種選擇主要是關注購買部分。消費者行為理論其實質(zhì)是在約束條件下的極值問題，其能處理不等式下的約束極值問題，也就是能處理一般化的問題。它提供了一種對消費者行為如何達到效用最大化的分析方法，這有助于我們解釋生活中眾多的經(jīng)濟現(xiàn)象。本文就是應用這一理論來分析我國國內(nèi)老百姓購買商品住宅后，在住宅價格發(fā)生變化時的效用情況。二、原理分析效用函數(shù)是描述偏好的一種工具，可以將無差異曲線視為等效用線。根據(jù)效用最大化理論，消費者實現(xiàn)效用最大化時，用于不同商品上的邊際效

2、用相等，即MUX/Px=MUY/PY，理性消費者的行為選擇狀態(tài)應該是最優(yōu)選擇。在這里，我們將用圖形分析來闡述其意義，如圖1:注:此處，我們僅討論良性性狀的無差異曲線消費者的最優(yōu)消費位置，即是處于無差異曲線*（U1）與預算約束線（直線B）相切的點（圖形中的E點）。無差異曲線（曲線U1或U2）表示的是，對一于消費者來說能產(chǎn)生同等滿足程度的各種不同商品組合的點的軌跡。它的特點是:第一，凸向原點，斜率遞減;第二，同一平面內(nèi)存在無數(shù)條無差異曲線;第三，任意兩條無差異曲線不相交;第四，離原點越遠的無差異曲線所表示的效用水平越高（即U1U2）。預算約束線（直線B）是消費者花費其全部貨幣收人后所能購買的商品量

3、的集合。假定消費者將其全部收入M用于購買兩種商品X,Y，其價格分別為Px，PY，則消費者的預算約束線可以表示為Px?X十PY?Y=M，它約束了消費者對不同商品的消費情況，即如果商品X的價格上升，則購買商品X的數(shù)量會減少，預算線B會變成B;反之，如果商品X的價格下降，則購買商品X的數(shù)量會增加，預算線B會變成B。如果消費者收人水平提高，則預算線向右平移變成預算線CD;反之，則向左平移，變成預算線HI，表示消費者在不同收人水平下對不同商品組合的選擇。無差異曲線U，與預算約束曲線B相切的切點E是消費者最優(yōu)選擇，表示在商品的價格與消費者的收人都既定不變的條件下，消費者獲得的效用最大化。如果預算線發(fā)生了斜

4、率改變或平移，均衡點也會發(fā)生改變，則消費者所達到的效用水平的大小也將改變，那么，消費者所能達到的中意程度也將改變。邊際替代率是用來度量在既定商品束上的無差異曲線的斜率：它可以被解釋成為消費者恰好情愿按此用商品X代替商品Y的比率，即：MRSX,Y=AY/AX,當邊際替代率不等于二者變動量之比時,消費者會調(diào)整X與Y的數(shù)量比率。三、模型分析住房價格是ZG老百姓現(xiàn)階段議論最多的話題之一，它直接關系到人們的生活質(zhì)量問題。已購房的人看到住房價格上漲或下跌，其心態(tài)也隨之波動，對未購房的人又患得患失，在媒體的“狂轟濫炸”下不知是否該下手購房。本文應用這一經(jīng)濟學理論分別建立模型，對我國住宅商品化改革進程已購房的

5、老百姓對房價變動的效用問題進行討論。我們假設一人在2000年時有30萬元RM幣，當時房價1500元/m2時購進了一套100m2的住房，其邊際替代率MRS（100,15）=1500元/m2o我們以住房面積為橫軸，以其他支出為縱軸，作圖。無差異曲線與預算約束線相切的切點為點，此時，點，即住房面積為100m2是消費者的效用最大點。1.當住房價格上漲為2000元/m2,消費者面臨價格的變化時，其效用會有什么變化呢由于房價上漲，預算約束線發(fā)生變化，由原來的30萬元決定的預算約束線變成新的由收入35萬元決定的預算約束線。由于點是初始稟賦點，預算線一定過稟賦點，當價格變動時，預算約束線將以點為基礎旋轉，此時

6、價格上漲，新的預算約束線將經(jīng)過點，變得更陡峭，見圖2。在消費者看來，原來的MRS（100，15）=1500，此時MRS（100，15）1000，意味著消費者情愿為增加1m2的住房付出1500元，而市場只要求消費者付出1000元每平米的房款，因此，對于理性的消費者來說，他將會調(diào)整住房與其他商品之間的比例，即消費者就應該情愿多買住房，同時減少其他支出，以達到提高總效用的目的。此時，無差異曲線將相應發(fā)生變化，由原來的U1變成了U2，新的無差異曲線與新的預算約束線的切點為B。消費者住房面積增加，其他支出減少，所獲得的總體效用更高。如圖3所示。四、現(xiàn)實分析上述分析結果似乎說明不管房價是升是降，在市場給人

7、們提供替代機會的情況下，消費者總可以通過根據(jù)市場價格相應的調(diào)整住房面積，其效用水平均會增加。不過，我們需注意，以上分析均基于一個很強的假設，即交易成本為零的基礎上。事實上，不管消費者是將小房子換大，或大房子換小，均涉及到交易成本。如果消費者要換房，消費者需投入大量的時間，體力，精力，金錢為自已選購另外的住房;同時，為出讓原有住房而尋求合適的買主，原有住房的裝修等費用也是一筆金額不小的支出，因此對大多數(shù)消費者來說，會采取不改變現(xiàn)有住房的對策。因此住房價格的變化，并不會改變已購房消費者效用。但是，為什么我們在實際生活中，人們通常覺得住房價格不斷上揚，對已購房的消費者來說是賺了呢？即總效用增加了呢？這是因為，對已購房的消費者來說，其行為決策為確定條件下的選擇，即存在稟賦約束（已有住房）。雖然市場給人們提供了替代機會，但考慮到巨大的住房交換的交易成本問題，不動產(chǎn)的替